セットバックが必要な土地の価格｜削られる面積と減り方

セットバックが土地の価格に効くのは、使える宅地が減るからです

値が下がる理由は、道路側へ下げた部分が敷地面積から外れ、その上に建物も塀も置けなくなるからです。

削られる量は、前面道路の幅員と、道に接している間口の長さの2つで決まります。幅員3mの道に間口10mで接している敷地なら、中心線から2mの線まで片側0.5m下がり、5平方メートルが抜けます。登記簿の地積が100平方メートルでも、建て替えのときに使える宅地は95平方メートルですから、買う側はその95平方メートルの土地として値を考えます。登記の数字と、建築のときに使える数字が別になる。ここがこの話の入口です。

幅員4m未満の道に接する敷地と、建築基準法第42条第2項

建築基準法は、都市計画区域などの中で建築物の敷地が接するべき「道路」を、原則として幅員4m以上のものと定めています。ところが、法の規定が適用されるようになった時点ですでに建物が立ち並んでいた狭い道は、各地にそのまま残りました。そこで同法第42条第2項は、幅員4m未満でも特定行政庁が指定した道を道路とみなし、その中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなすという扱いを置いています（建築基準法（e-Gov法令検索））。

この「みなされた境界線」の内側が、建築のうえでの敷地です。昔からある家は、みなし境界線を越えて建っていることがあります。そのままでも違法になるわけではありませんが、建て替えるときはみなし境界線より内側に建てることになります。結果として、建物を下げる。これが現場で言う後退です。

実家が昭和のうちに建てられた家で、前の道に車がぎりぎり入る程度の幅しかないなら、この第42条第2項の道に面している可能性が高いところです。道路の種別は、建物の見た目では分かりません。市区町村の建築指導を担当する窓口に台帳があります。

後退した部分は、敷地面積に算入されない

建築基準法施行令第2条第1項第1号は、敷地面積を敷地の水平投影面積とし、第42条第2項などで道路の境界線とみなされる線と道との間の部分は算入しないと定めています。つまり後退部分は、建蔽率や容積率を計算するときの分母から抜けます。

建築基準法第53条が建蔽率の限度を、第52条が容積率の限度を定めており、具体的な数値は用途地域ごとに都市計画で決まります。この節の冒頭と同じ敷地、つまり登記の地積が100平方メートルで、幅員3mの道に間口10mで接し、後退部分が5平方メートルになる土地で考えます。建蔽率が10分の6、容積率が10分の16の地域だとすると、建築に使えるのは95平方メートルですから、建築面積の上限は57平方メートル、延べ面積の上限は152平方メートルです。後退が無ければ60平方メートルと160平方メートルでした。延べ面積で8平方メートル、畳にして5枚分ほどの床が、計算上そのまま消えます。

さらに建築基準法第44条は、道路内に建築物や擁壁を建てることを原則として禁じています。後退部分は道路とみなされるので、塀も門柱も物置も置けません。駐車場として車を止めてよいかどうかは自治体の運用が分かれるため、窓口で確かめることになります。

義務が生じるのは建て替えや増築のときで、持っているだけなら動かない

空き家を持ち続けている間は、何も起きません。後退の義務は建築の確認を受けるときに現実のものになります。今ある家をそのまま置いておく限り、塀を壊せとも、舗装せよとも言われないのが原則です。

それでも価格には、すでに織り込まれています。買う側のほとんどは、建て替えるか、更地にして新しい家を建てるために土地を見ます。そのときに使える面積が減ると分かっていれば、その分を引いた金額を出します。売主の側が後退をまだ一度もしていなくても、取引の場では後退した後の土地として扱われる。ここを知らずに近隣の取引価格と比べると、提示額が低く見えて話がかみ合いません。

接道そのものが取れず建て替えができない土地になると、話は別の段階に入ります。その見分け方は「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事に整理しています。

セットバックで削られる土地の面積を、間口と道路幅員から出す

削られる面積は、中心線から2mに足りない幅に間口の長さを掛けた値で、幅員3mの道に間口10mで接していれば5平方メートルです。

分かれ目になるのは、向かい側の土地の状況です。普通の家が建っている向かい合わせなら、道の中心を境に双方が半分ずつ下がります。片側ががけや川なら、下がるのは自分の側だけになります。同じ幅員の道でも、削られる面積が倍以上に開きます。

中心後退の計算は、4mから幅員を引いて半分にする

前面道路の幅員が3m、間口が10mの敷地で考えます。中心線から2mが要るところ、現況では中心から1.5mしかありません。足りないのは0.5m。これに間口10mを掛けて、削られるのは5平方メートルです。幅員が3.6mまで広がれば足りない幅は0.2mに縮み、間口9mの敷地なら1.8平方メートルで収まります。

幅員が2.7mだと、足りない幅は0.65mになります。間口9mなら5.85平方メートル。幅員が2mしかない路地なら、足りない幅は1mで、間口9mで9平方メートルが抜けます。坪に直すと2.7坪ほどです。この土地の実勢の単価が1平方メートルあたり25万円なら、面積の分だけで225万円が動きます。

幅員は一か所だけ測っても足りません。古い道は、場所によって幅が違います。敷地の端と端、それから真ん中で測り、いちばん狭いところを基準に見ておくと、後から下振れしません。

向かいががけや水路なら、自分の側だけで4mを確保する

建築基準法第42条第2項には、道が中心線から2m未満でがけ地や川、線路敷地などに沿っている場合の扱いが置かれています。この場合、がけ地等の側の境界線から道の側へ水平距離4mの線が道路の境界線とみなされます。中心で折半せず、反対側に寄せた位置から4mを取るということです。

幅員2.7mの道で、向かいが水路だったとします。自分の側は、水路の境界から4mの線まで下がります。足りない幅は1.3m。間口9mなら11.7平方メートルです。中心後退なら5.85平方メートルで済んだところが、倍になります。

向かいが高い擁壁の上の土地で、擁壁の足元が道に接している場合も、同じ扱いになることがあります。判定するのは特定行政庁です。見た目で決めつけず、窓口で道路の断面の記録を見せてもらってください。相続した実家が傾斜地にあるなら、この一方後退を先に確かめる価値があります。

角地の隅切りと、道が折れている敷地

角地では、後退のほかに隅切りを求められることがあります。曲がり角で車が通れるよう、角を三角形に切り取る形です。根拠は各自治体の条例や指導要綱で、切り取る辺の長さも自治体ごとに違います。角地は普通なら評価が上がる形ですが、隅切りと二方向の後退が重なると、削られる面積は一方だけの敷地より大きくなります。

道が敷地の前で折れている場合も、面積の出し方が素直ではありません。中心線が折れ線になり、後退線も折れます。公図の形と現況が合っていないことも多く、机の上の計算では足りません。土地家屋調査士に現況の測量を依頼すると、後退線を入れた図面が作れます。費用はかかりますが、売る前にこの図面が1枚あると、買主ごとに前提が揺れなくなります。

相続した実家で、先に手元に揃える3つの書類

確かめる順番があります。はじめに登記事項証明書で、地積と所有者の名義を見ます。次に公図で、敷地と道の形、それから隣接地との位置関係を見ます。最後に固定資産税の納税通知書に付いてくる課税明細書で、課税されている地積と、土地の区分がどうなっているかを見ます。

この3つで分かるのは、紙の上の面積です。削られる面積を出すには、現地で間口と道路の幅員を測る必要があります。メジャー1本で足ります。遠方にお住まいで現地に行けない場合は、後退の判定に必要な寸法だけでも、現地を見る人に測っておいてもらってください。遠方の実家をどう処理するかは「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事にも書いています。

セットバックの有無で、土地の価格がどこで分かれるか

同じ地積でも、後退が要る土地と要らない土地では、買主が見る面積が違います。

分かれ目は、削られる面積そのものよりも、残った土地で何が建つかです。面積が5平方メートル減っても計画に影響しない敷地と、減ったせいで希望の建物が入らなくなる敷地では、価格の下がり方が違います。

1. 登記の地積ではなく、後退後の有効宅地で値が決まる

査定の最初の計算は、単価に面積を掛ける形です。このときに使う面積が、登記の地積ではなく有効宅地になります。地積110平方メートル、後退部分8平方メートルなら、102平方メートルで計算されます。

後退部分がまったくの無価値になるわけではありません。相続税の評価では、財産評価基本通達24-6が、将来道路敷きとして提供しなければならない部分を持つ宅地について、その部分の価額の100分の70を控除した価額で評価すると定めています。評価の世界では、後退部分に30分の価値が残っている形です。ところが実際の売買では、買主が使えない面積に代金を払う理由がないため、評価の数字より厳しく見られます。相続税の申告で使った評価額と、売れる金額が食い違うのはこのためです。

2. 単価の高い土地ほど、同じ面積でも引かれる額が大きい

削られる面積が同じ7平方メートルでも、土地の単価によって金額はまるで変わります。1平方メートルあたり8万円の土地なら56万円、40万円の土地なら280万円です。都心に近い住宅地で狭い道に面した敷地は、この引き算が大きく出ます。

一方で、単価の低い地域では、面積の引き算より工事費の方が重くなることがあります。塀を壊して舗装し直す費用は、土地の単価とは関係なく発生するからです。土地の値段が150万円の敷地で、後退に伴う撤去と舗装に数十万円かかれば、割合としては面積の減り方より響きます。自分の土地がどちらの型かは、近隣の成約価格を見れば見当が付きます。価格の目安は、国土交通省が運営する不動産情報ライブラリで、同じ地域の取引価格を調べられます。

3. 後退後に建てられる建物の大きさが、買主の数を決める

買主の多くは、建てたい建物を先に決めています。3LDKで延べ90平方メートル、駐車場1台、という具合です。後退で有効宅地が減り、この計画が入らなくなると、その買主は候補から抜けます。候補が減れば、価格は下がります。

特に効くのは駐車場です。どちらに転ぶかを分けるのは、建て替え後の建物の前面から後退線までの奥行きが、普通車の全長である4.7mから5m前後を取れるかどうかです。この奥行きが残る敷地では、後退部分に塀を置けないぶん前面が開け、車の出し入れはむしろ楽になります。逆に、もともと建物と道の間が5mしかない敷地では、後退した線まで建物を下げるぶん前庭の奥行きが足りなくなり、車を直角に入れられなくなります。図面に車の寸法を書き込み、この奥行きが何m残るかを先に測ってください。

4. 間口が狭い土地は、面積より接道の方が効く

建築基準法第43条は、建築物の敷地が道路に2m以上接することを求めています。後退しても間口の長さは原則として変わりませんが、路地状の敷地では、後退線の位置によって路地部分の有効な幅が変わることがあります。路地の幅が2mぎりぎりの敷地では、ここが致命傷になります。

間口が2mを割れば、建て替えのできない土地になります。価格は面積の計算では出せなくなり、隣地を買い足せるかどうかの話に移ります。路地状の敷地で何が起きるかは「旗竿地が売れない理由」の記事に書いています。

工事を済ませてから売るか、未後退のまま土地を売るかで価格が分かれる

後退の工事を先に終えた土地は、買主が費用と期間を読まずに済むため、未後退の土地より高く評価されます。

ただし、工事費を売主が負担して、その分がそのまま価格に乗るとは限りません。分かれるのは、工事の中身が撤去だけで済むか、擁壁や設備の移設まで及ぶかです。

1. 未後退のまま売ると、買主は工事費と手間の分を引く

空き家をそのまま売る場合、後退に必要な工事は買主が行います。買主は、ブロック塀の撤去、門柱の撤去、後退部分の整地と舗装、境界標の設置、場合によっては測量と分筆の費用を見積もり、その合計を買値から引きます。見積りを取る時間がないときは、多めに見ておくのが普通です。結果として、実際の工事費より大きい額が引かれることがあります。

引かれる額を小さくしたいなら、見積書を1通用意しておく手があります。解体業者か外構業者に、塀の撤去と舗装の見積りを取るだけでも、買主が置く不確定の幅が狭まります。売主が工事をしなくても、金額が紙に出ているかどうかで交渉の土台が変わります。

2. 先に塀と門を撤去してから売る場合

塀と門柱の撤去だけなら、工事は短期間で終わります。後退部分が更地の状態になれば、買主は後退線を目で確かめられます。土地の広さの見え方も変わり、内見での印象が良くなることがあります。

注意する点が2つあります。塀を撤去すると、隣地との境界が見えにくくなり、境界標が無い敷地では後から位置の確認に手間がかかります。撤去の前に境界標の有無を写真に残してください。もう1つは、塀が隣地との共有物である場合です。自分の敷地内に単独で建っているのか、境界線上にあるのかで、壊してよいかどうかが変わります。

3. 工事の費用を誰が払うか、自治体の助成があるか

後退の工事費は、原則として建築する人、つまり土地の所有者か買主が負担します。ただし、狭い道の拡幅を進めるため、後退部分の測量や分筆、塀の撤去、舗装の費用に助成を置いている市区町村があります。国も狭あい道路の整備を促す事業を設けており、これを使って独自の制度を作っている自治体が多いところです。

助成の有無、対象になる工事の範囲、1件あたりの限度額、申請の時期は自治体ごとに違います。工事を始めた後では申請できない制度がほとんどです。壊す前に、道路を担当する課へ電話をして、制度の名前と申請の順番を聞いてください。「うちの市に狭あい道路の助成はありますか」と尋ねれば話が通ります。費用そのものの目安は、現場の条件で動くため、見積りを2社から取って幅を見る方が確かです。

4. 建物を壊してから売るかどうかは、別に判断する

後退の工事と建物の解体は、別の話です。後退部分にかかっているのが塀だけなら、建物を残したまま塀だけ撤去できます。建物の一部が後退線を越えている場合は、解体と一緒に進めることになります。

解体を先にするかどうかは、価格と税で判断が割れます。更地にすると買主の層が広がる一方、解体費が先に出ていきます。費用の考え方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事に、更地にした場合の手取りの比べ方は「古家は解体するかそのまま売るか」の記事に整理しています。老朽化が進んだ空き家は、市区町村から助言や指導を受ける対象にもなります（空き家対策（国土交通省））。

セットバックした土地の固定資産税と、相続税での評価

後退部分が公共の用に供する道路として扱われれば、その部分には固定資産税が課されません。

分かれ目は、自治体がその判定をどうやって行うかです。所有者の申請を待つ自治体と、現況の調査で判断する自治体があります。

1. 公共の用に供する道路は、固定資産税の対象から外れる

地方税法第348条第2項第5号は、公共の用に供する道路に固定資産税を課することができないと定めています（地方税法（e-Gov法令検索））。後退した部分を塀で囲わず、誰もが通れる状態にして道と一体に使っていれば、この「公共の用に供する道路」に当たると判断される余地があります。

判断するのは市区町村です。塀が残っていて通り抜けできない状態なら、宅地のまま課税されます。つまり、工事を終えて現況を道にしたかどうかが、課税の扱いに効きます。後退しただけで自動的に税が下がるわけではない、ということです。

2. 申請が要る自治体と、現況で判定する自治体がある

多くの市区町村は、所有者からの申告を受けて現地を確認し、翌年度の課税から非課税の扱いに切り替えます。申告の様式や添付する図面は自治体ごとに違い、後退線を示した図と現況の写真を求められることが一般的です。

固定資産税は1月1日の現況で、その年度分が課されます。翌年度から非課税の扱いを受けるには、その年の12月31日までに後退部分が実際に道として通れる状態になっていることが前提です。申告の受付期限は自治体ごとに違い、1月中旬から2月を区切りとする例もあるため、資産税の担当課で期限を確かめてください。削られるのが数平方メートルなら、税額の差は年に数百円から数千円の規模でしょう。金額としては小さいものの、台帳の地積が直っていることは、売るときに買主へ説明する材料になります。

3. 相続税の評価では、後退部分の価額の7割を宅地全体から差し引ける

相続の申告で宅地を評価するときは、財産評価基本通達24-6が「セットバックを必要とする宅地の評価」を定めています。将来道路敷きとして提供しなければならない部分について、その部分の価額に100分の70を乗じた金額を、宅地全体の価額から控除します。

すでに申告を終えている場合、この控除を使えていたかどうかを確かめる価値があります。狭い道に面していることに気づかず、普通の宅地として評価していた例があります。評価が過大だったと分かれば、更正の請求という手続きで直せる場合があります。期限と可否は事案で違うので、税務署か税理士にご確認ください。相続税そのものの資金繰りで迷っている場合は「相続税が払えない」の記事に、売却との兼ね合いを書いています。

4. 建物を壊すと、土地の課税標準が上がる点は別に数える

後退部分の非課税と、建物を壊したときの税額の動きは、別々に数えます。地方税法第349条の3の2が定める住宅用地の特例は、住宅が建っている土地の課税標準を下げる仕組みで、200平方メートル以下の部分は価格の6分の1になります。建物を解体すると、この特例が外れます。

後退部分で税が数百円下がっても、解体で特例が外れれば土地全体の税額は上がります。どちらが大きいかは桁が違うので、解体の判断を税で決めるなら、特例の側を先に見てください。特例が外れる条件と上がり幅は「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事に書いています。

道路の中心線が決まっていない土地と、決まっている土地

後退線の位置は道路の中心線から決まるため、中心線が確定していない土地は、削られる面積そのものが決まりません。

分かれるのは、市区町村に中心線の協議記録が残っているかどうかです。記録があれば図面を写すだけ、無ければ関係する土地の所有者と立ち会うところから始まります。

1. 中心線は現況の道の中心から取るのが原則

後退の基準になるのは、現況の道の中心です。両側の道の端を測り、その真ん中に線を引きます。道の端がどこかは、側溝の有無や、民地との境界の杭で判断します。側溝が道の一部か民地の一部かで、中心の位置が数十センチずれます。

このずれが、そのまま削られる面積の差になります。間口10mの敷地で中心が10センチずれれば、1平方メートルの差です。窓口で記録を確かめ、記録が無ければ現地で立ち会って決める。手順としてはこれだけですが、相手のある話なので日数がかかります。

2. 向かいが先に後退していると、中心が分かりにくくなる

向かいの家が建て替え済みで、すでに後退した状態だとします。見た目の道幅は広がっていますが、中心線は後退前の元の道の中心で判断するのが基本です。広くなった後の見た目の中心で測ると、自分の後退が足りなくなります。

元の道の幅が分かる資料は、市区町村の道路台帳や、過去の建築確認の記録です。向かいの家が後退したときの協議記録が残っていれば、そこに中心線が書かれています。自分で推測せず、記録を見てください。ここを間違えると、建築確認の段階で建物の配置を引き直すことになります。

3. 第42条第2項の指定が無い通路に面している場合

前の道が、建築基準法上の道路として扱われていないことがあります。見た目は道でも、台帳に載っていない。この場合は後退の話ではなく、そもそも建て替えができるかどうかの話になります。

建築基準法第43条は敷地が道路に2m以上接することを求めており、これを満たせない敷地では、同条の許可や認定といった別の道を探すことになります。認められるかどうかは特定行政庁の判断で、幅や避難の条件が自治体ごとに定められています。空き家として置いている間は問題が表に出ませんが、売ろうとした瞬間に、買主の資金計画が組めなくなります。

4. 位置指定道路と、私道の掘削や通行の扱い

前面が私道で、位置の指定を受けた道路になっている場合は、幅員が4m以上あるのが普通ですから、後退は不要です。そのかわり、私道の持分があるか、水道管を引き直すときの掘削について所有者の承諾が取れるかが、価格を分けます。

後退の要る2項道路でも、その道が私道であれば同じ論点が重なります。後退して道幅が広がっても、掘削の承諾が取れなければ買主は住宅ローンの審査で止まることがあります。承諾が取れない場合にどう進めるかは「私道の承諾書がもらえない家の売却」の記事にまとめています。

セットバックが要る土地の価格を、自分で概算する手順

手元の書類と、メジャーで測った寸法があれば、削られる面積と減る金額はその日のうちに出せます。

1. 登記事項証明書と公図で、地積と形を押さえる

法務局の窓口か、オンラインの申請で取得できます。見るのは、地積、地目、所有者の名義、それから抵当権が残っていないかです。名義が亡くなった親のままなら、売る前に相続登記が要ります。

公図では、敷地と前面の道の形、隣接地の地番、道に地番が付いているかどうかを見ます。道に地番があれば私道、無ければ公道であることが多いのですが、例外もあります。ここは後で窓口に確かめる項目として控えておいてください。地積が実測と違うこともよくあります。古い土地では、公簿の面積が実際より小さいことも、大きいこともあります。

2. 現地で間口と幅員を測り、面積と金額に直す

メジャーで、道に接している辺の長さと、道の幅を測ります。幅は敷地の両端と中央の3か所で測り、最も狭い数字を使います。向かい側が水路やがけなら、その位置も写真に残します。

計算は、4mから幅員を引いて2で割り、足りない幅を出します。その幅に間口を掛ければ、削られる面積です。向かいががけや水路なら、4mから幅員を引いた値をそのまま使います。次に、近隣で似た広さの土地がいくらで取引されたかを調べ、1平方メートルあたりの単価を出します。国土交通省の不動産情報ライブラリで、地域と時期を指定して成約価格を見られます。単価に削られる面積を掛けた額が、面積だけで減る金額です。ここに、塀の撤去と舗装の費用の見込みを足したものが、未後退の土地として引かれる幅のおおよその上限になります。

市区町村の窓口で、セットバックの線と助成の有無を確かめる

概算が出たら、建築を担当する課と道路を担当する課の2か所で、記録と制度を確かめます。

1. 建築指導の窓口で、道路の種別と中心線の記録を見る

持って行くのは、公図の写しと、敷地の場所が分かる地図です。聞くのは、前面の道が建築基準法上の何条の道路か、幅員は台帳で何mか、中心線の協議記録が残っているか、後退の指導を受けた履歴があるかの4点です。

窓口では、道路の種別を図面の色分けで見せてくれる自治体が多いところです。2項道路であれば、その場で後退が必要だと分かります。中心線の記録があれば、削られる幅が確定します。記録が無い場合、いつどうやって決めるのかを聞いておくと、売却の日程が引けます。電話で済むこともありますが、図面を見ながらの方が話が早いため、遠方でも一度は足を運ぶ価値があります。過去にこの敷地で建築確認が下りていれば、建築計画概要書が保存されていることがあります。閲覧を申し込むと、当時の配置図から後退の位置や当時の幅員が読み取れる場合があり、記録が無いと言われたときの手がかりになります。

2. 道路の窓口で、助成の制度と後退部分の扱いを聞く

同じ庁舎の中でも、担当が分かれています。道路を管理する課では、狭い道の拡幅に関する助成制度の有無、対象になる工事、申請の順番、後退部分を市区町村に寄付できるかどうかを聞きます。

寄付を受け付ける自治体では、分筆して所有権を移す形になります。分筆には測量が要り、費用がかかりますが、以後の管理と課税から離れられます。受付には、後退部分に塀や門柱などの構造物が残っていないこと、隣地との境界が確定していることといった条件が付くのが通常で、先に撤去と測量を終えておく順番になります。寄付を受け付けず、所有者が持ったまま道として使う扱いの自治体もあります。どちらになるかで、売るときに買主へ説明する内容が変わります。固定資産税の非課税の申告が要るかどうかも、ここで一緒に確かめてください。

売り方を決めて、セットバックのある土地を引き渡すまで

調べた数字が揃ったら、仲介で売る場合と買取の場合の手取りを並べ、引渡しの日から逆算して書類を用意します。

1. 仲介と買取の手取りを、同じ紙に並べる

仲介の査定額は、売れた場合の見込みの金額です。そこから仲介手数料、後退の工事費、売れるまでの管理費と固定資産税を引いて、やっと手取りになります。買取の金額は、当社のような買主が実際に払う金額です。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。

並べるときは、期間も同じ紙に書いてください。狭い道に面した古い家は、買い手が決まるまでに時間がかかることがあります。半年売り出して反応が無いまま値を下げる進み方になると、管理の費用が積み上がります。どちらを選ぶかの考え方は「不動産は買取と仲介どっち」の記事に、判断の順番を書いています。売却に伴う税では、一定の要件を満たす相続した家について譲渡所得から控除を受けられる制度があり、その条件は「空き家3000万円控除の条件」の記事に整理しています。

2. 相続登記を済ませ、決済日から逆算して書類を揃える

名義が亡くなった方のままでは、売買による所有権の移転ができません。相続登記の申請は2024年4月1日から義務になり、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することとされています。施行日より前に取得を知っていた場合も対象で、その期限は2027年3月31日です（相続登記の申請義務化（法務省））。

戸籍の収集と遺産分割の話し合いには、数か月かかることがあります。相続人が複数いるなら、誰が引き継ぐかを決めるところから日程を引いてください。当社に売却される場合、相続登記が終わっていなければ、決済日から逆算して司法書士と日程を組みます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

セットバックが要る空き家の土地を、当社が買い取る場合の価格

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

セットバックが要る土地の価格で、先に確かめる3つ

• 削られる幅は、4mから前面道路の幅員を引いて2で割った値です。 幅員3mなら片側0.5m、間口10mで5平方メートルが有効宅地から抜けます。向かいががけや水路なら折半にならず、4mから幅員を引いた幅がそのまま自分の負担になります。
• 後退部分は敷地面積に算入されず、建てられる建物も小さくなります。 建蔽率と容積率の分母から外れるため、面積の減り方より計画への影響が大きく出ることがあります。間口が2mを割る土地では、面積の計算そのものが意味を持たなくなります。
• 中心線の記録があるかどうかで、売るまでの日数が変わります。 建築を担当する窓口で道路の種別と協議記録を確かめ、道路の窓口で助成と寄付の扱いを聞いてください。記録が無い土地は、立ち会いと確定に時間がかかります。

当社は塀の撤去も片付けもしていただかないまま、後退線より内側の面積で値を付けてお伝えします。中心線が確かめられない土地は、確認が取れるまで金額を出せません。

セットバックと土地の価格について、よくある質問

Q1. セットバックした後の土地はどうなりますか

後退した部分は建築基準法上の道路とみなされ、建物も塀も置けなくなります。所有権そのものは、寄付や買取に応じた場合を除いて、売主さまに残ったままです。所有者であり続けても、自分の土地として使うことはできません。 市区町村に寄付を受け付ける制度があれば、分筆して所有権を移すこともできます。受け付けるかどうか、分筆の費用を誰が持つかは、道路を管理する課で確かめてください。

Q2. セットバックの費用は誰が払うのですか

原則として、建築を行う人が負担します。売らずに自分で建て替えるなら所有者、売ってから買主が建て替えるなら買主です。未後退のまま売る場合、買主はその費用を見込んで買値から引きます。 狭い道の拡幅を進めるため、測量や塀の撤去、舗装の費用に助成を置いている市区町村があります。工事を始めてからでは申請できない制度が多いので、壊す前に窓口へ確かめてください。費用の額は、塀の長さや擁壁の有無で大きく変わるため、見積りを複数取って幅を見てください。

Q3. セットバックした土地の固定資産税はどうなりますか

後退した部分が公共の用に供する道路として扱われれば、その部分には固定資産税が課されません。地方税法第348条第2項第5号がこの非課税を定めています。塀が残って通り抜けできない状態では、宅地のまま課税されます。 多くの市区町村は所有者からの申告を受けて現地を確認し、翌年度の課税から扱いを変えます。申告の様式と添付書類は自治体で違うので、資産税の担当課にお尋ねください。

Q4. セットバックした土地の価値はどれくらい下がりますか

面積の分で言えば、削られた平方メートル数に土地の単価を掛けた額です。1平方メートル25万円の土地で6平方メートルなら150万円になります。実際の取引では、これに塀の撤去や舗装の費用の見込みが加わって引かれます。 相続税の評価では、財産評価基本通達24-6により後退部分の価額の100分の70を控除した価額で評価しますが、市場の値付けはこれより厳しく出るのが通常です。申告のための評価額と、売れる金額は別の数字として扱ってください。

Q5. セットバックした土地は分筆しない方がいいですか

分筆は義務ではありません。分筆せずに、現況の道として課税台帳の上で区分してもらう扱いをする自治体もあります。分筆には測量と登記の費用がかかるため、寄付を予定していないなら急いで行う理由は乏しいところです。 一方、市区町村に寄付する場合や、後退部分の位置を将来にわたってはっきり残したい場合は、分筆しておく利点があります。自治体の扱いを先に聞き、それから決めてください。判断に迷う場合は、土地家屋調査士に費用と手順を確かめるのが早道です。

Q6. 相続した空き家を、セットバックしないまま売ることはできますか

できます。後退の義務は建築のときに生じるもので、売買そのものを妨げる決まりではありません。ただし買主は後退後の面積で考えるため、価格はその前提で付きます。 売買契約の前に、後退が必要であることと、削られるおおよその面積を買主へ伝えておく必要があります。伝えないまま引き渡すと、後から契約の内容と違うという話になりかねません。当社が買い取る場合も、現況のまま、塀も建物も残った状態でお引き受けしています。

当社の見方

ご相談で多いのは、近所の土地が坪いくらで売れたと聞いて、それを実家の地積に掛けた金額を期待されている形です。狭い道に面した土地では、その掛け算の面積が実際より大きいことがあります。登記の地積ではなく、後退線より内側の面積で計算し直すと、提示できる金額の理由が見えてきます。

もう1つ、よくあるのが、中心線が決まっていない状態でのご相談です。削られる幅が決まらないと、こちらも幅を見て金額を置くことになり、売主さまにとって不利な方向に振れます。建築を担当する窓口で記録を確かめていただければ、その幅がそのまま縮まります。電話1本で済むことも多いので、ご相談の前でも後でも構いませんから、一度確かめてみてください。当社がお出しできるのは買取の金額と日程で、道路の判定は特定行政庁の領分です。