遺産分割協議書の書き方｜不動産の記載例と注意点

不動産の相続で遺産分割協議書が必要になる2つの場面

必要になる場面は2つあり、1つは遺言書が無い相続で不動産を特定の相続人の名義にするとき、もう1つは遺言書があっても相続人全員で別の分け方に合意したときです。

どちらに当たるかは、遺言書の有無と、相続人が何人いるかで決まります。相続人が1人しかいない相続では、分ける相手がいないため、この書面は要りません。相続人が2人以上いて、法定相続分とは違う割合で不動産を引き継ぐ場合は、合意の中身を紙に残します。書面が無ければ、法務局も金融機関もその合意を確かめられません。

遺言書が無いまま、不動産を1人の名義にするとき

相続人が2人以上いる場合、亡くなった方の不動産は相続人全員の共有として扱われます。各人の割合は、民法の定める法定相続分によります（民法（e-Gov法令検索））。この状態のままでも相続登記そのものはできますが、全員の共有名義になるため、その後に売るにも貸すにも全員の足並みを揃えることになります。長男が実家を引き継ぎ次男が預貯金を受け取るといった分け方にするなら、相続人全員で話し合い、合意した内容を書面に落とします。民法第907条は、共同相続人が遺言で禁じられている場合を除き、いつでも協議によって遺産を分けられると定めています。その協議の結果を記録したものが、遺産分割協議書です。

遺言書があっても、全員で別の分け方に合意したとき

遺言書が見つかった場合でも、相続人全員が合意すれば遺言とは違う分け方にでき、遺贈を受ける人がいればその人も合意に加わります。遺言では母が自宅を取得することになっていたものの、母が施設に入っていて住む予定が無く、子が引き継いで売る形に変えたいというご相談は珍しくありません。この場合は、遺言の内容と違う分け方に全員が同意したことが分かるように書面を作り、作った書面は遺言書と一緒に法務局へ出します。なお、遺言執行者が指定されているときは、執行者の関与なしに勝手に進められない場面があります。公正証書遺言なら文面の末尾、自筆証書なら全文を先に読み通してください。なお自筆証書遺言は、法務局の保管制度を使っていた場合を除き、開封する前に家庭裁判所の検認を受けます。検認は遺言の有効無効を決める手続きではありませんが、相続登記では検認済みであることを示す書面の添付を求められるため、手元に遺言書が出てきた段階で家庭裁判所へ申立ての段取りを確かめてください。

作らなくても登記できる場合と、それでも作っておく理由

相続人が1人だけの場合は、協議書が無くても相続登記を申請できます。法定相続分どおりの持分で全員の共有名義にする場合も同じです。ただし法定相続分どおりの共有にすると、持分を1人でも動かすたびに全員の実印と印鑑証明書が要り、誰かが亡くなれば持分はさらに細かく分かれていきます。名義が祖父の代で止まったまま相続人が十数人に増えてしまった家の進め方は「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事に書いています。手間を1回で終わらせるなら、最初の相続で取得者を1人に決めて書面にする方が、後の負担は軽くなります。

不動産の書き方の土台になる登記事項証明書の3つの見方

書き方の正本は登記事項証明書で、表題部・権利部・名寄帳の3つを見れば、書く項目と書き漏らす物件が決まります。

1. 表題部　物件を特定する表示を、そのまま書き写す
2. 権利部　名義が被相続人のままで止まっているかを確かめる
3. 名寄帳　納税通知書に載らない物件を拾い、登記事項証明書と照合する

どこを見るかは、書く項目が表題部と権利部のどちらに載っているかで分かれます。物件を特定する情報は表題部に、誰のものかという情報は権利部にあります。証明書は法務局の窓口のほかオンラインでも請求でき、土地は1筆ごと、建物は1棟ごとに別の証明書になるため、物件の数だけ請求します。

表題部には、物件を特定する項目が並んでいる

土地の表題部には所在・地番・地目・地積が記録されています。建物の表題部には、所在・家屋番号・種類・構造・床面積が並びます。遺産分割協議書に書くのは、この並びをそのまま写した表示です。地番は住所ではなく、郵便物に書く「○丁目○番○号」は住居表示です。登記の地番とは別の番号が付いていることが多く、住居表示のまま書くと物件が特定できないと判断されます。地積の小数点以下まで、平方メートルの単位まで、証明書の記載どおりに写してください。

権利部で、名義が誰で止まっているかを確かめる

権利部の甲区には所有権の履歴が、乙区には抵当権などが記録されています。亡くなった方の名義になっていれば、その相続として協議書を作れます。ところが実際には名義が祖父や曾祖父のまま止まっていることがあり、その場合は先の相続から順に相続人を確定していきます。乙区に古い抵当権が残っていれば、完済していても抹消の登記をしないと消えません。借入が残っている家を引き継ぐ場合は、誰が返済を続けるかを協議の段階で決めておかないと、後から揉める原因になります。

納税通知書だけを見ていると、漏れる物件がある

固定資産税の納税通知書と課税明細書は手元にあることが多く、つい頼りがちです。ところが、公衆用道路として非課税になっている私道の持分は載りません。評価額が免税点に満たない小さな土地も、同じく載らないことがあります。前面の私道の持分が漏れたまま登記を終えると、売るときに私道だけが被相続人名義で残り、その1筆のためにもう一度協議をやり直すことになります。市区町村で名寄帳を取り、非課税の物件まで含めて一覧にしたうえで、登記事項証明書で1件ずつ照合します。

土地・建物・マンションで分かれる不動産の記載例と書き方

書く項目は不動産の種類で決まり、土地は4項目、建物は5項目、マンションは敷地権の表示まで必要になります。

分かれ目は、その不動産が登記上どの種類として記録されているかです。同じ敷地の上に母屋と物置があればそれぞれが別の建物として扱われ、物置が未登記であればさらに別の書き方になります。

1. 土地は、所在・地番・地目・地積の4項目で特定する

土地の記載は次の4項目で、証明書の文字をそのまま写すのが基本です。

• 所在　○○市○○町一丁目
• 地番　12番3
• 地目　宅地
• 地積　123・45平方メートル

地積の「123・45」の中黒は小数点を表す登記の表記で、証明書に印字されたとおりに写します。1筆だと思っていた敷地が、2筆に分かれていることもよくあります。地積の合計が実際の敷地と合うかどうかを、公図と見比べて確かめてください。

地目が畑や田になっていれば農地として扱われます。相続で取得する場合は農地法第3条の許可は要りませんが、農地法第3条の3は、相続などで農地の権利を取得した人は遅滞なくその農地のある市区町村の農業委員会へ届け出ると定めています。届出の具体的な期間は農林水産省令で定められているため、いつまでに何を出すかは、その農業委員会に直接確かめてください。届出をしなかった場合や虚偽の届出をした場合は、10万円以下の過料の対象になると農地法の罰則の章（第69条）が定めています。条番号は改正で動くことがあるため、申し出の前に現行の条文（農地法（e-Gov法令検索））で条番号と金額をご確認ください。現況が宅地同然でも、登記の地目が農地のままなら、そのまま農地として書きます。誰が取得するかを決める前に、宅地として売れる土地なのか、農地のまま耕作する人にしか売れない土地なのかを分けて考えてください。

2. 建物は、所在・家屋番号・種類・構造・床面積の5項目で特定する（未登記は課税台帳の表示を使う）

建物の記載は次の5項目で、所在の末尾が「番地」である点が土地の「番」と違います。

• 所在　○○市○○町一丁目12番地3
• 家屋番号　12番3
• 種類　居宅
• 構造　木造かわらぶき2階建
• 床面積　1階　65・00平方メートル　2階　45・00平方メートル

増築した部分が登記されていない家もあれば、敷地の隅にある物置が未登記のままという家もあります。未登記の建物には登記事項証明書が無いため、市区町村の固定資産課税台帳に載っている所在・種類・構造・床面積を書き、未登記である旨を添えます。未登記のまま放置すると、売るときに買主側で表題登記から始めることになり、その分の時間と費用は価格に反映されます。

3. マンションは、専有部分と敷地権をひとまとめに書く

敷地権の登記がされた区分建物では、専有部分の表示だけでは足りません。一棟の建物の表示、敷地権の目的である土地の表示、敷地権の割合まで書きます。

• 一棟の建物の表示（所在・建物の名称）
• 専有部分の建物の表示（家屋番号・建物の名称・種類・構造・床面積）
• 敷地権の目的である土地の表示（所在及び地番・地目・地積）
• 敷地権の表示（種類は所有権、割合は10万分の○○○○など）

古い分譲マンションでは敷地権化されておらず、専有部分と敷地の共有持分が別々に登記されていることがあります。この場合は土地の共有持分を別の物件として書き足さないと、建物だけが移って敷地が被相続人名義のまま残ります。駐車場やトランクルームが別の区分建物になっている物件も同じで、物件の数だけ表示を並べてください。

共有持分・共有名義不動産を相続する場合の記載例

被相続人が持分だけを持っていた不動産は、その持分の割合まで書かないと特定できません。相続人どうしで共有にする場合も、各人の持分を分数で示します。

結果が分かれるのは、共有にして受け継ぐのか、1人の単独名義にまとめるのかという点です。共有は分けやすい方法ですが、その後の処分で全員の足並みが要る状態を次の代へ持ち越します。

1. 被相続人が持分だけを持っていた場合の書き方

父が兄弟3人で相続した土地の3分の1を持っていた場合は、物件の表示の後に持分を書き添えます。表示そのものは土地全体のもので、そこに「被相続人持分3分の1」と続ける形です。この3分の1を相続人2人で等しく分けるなら、各人の取得分は全体に対して6分の1ずつです。分母を取り違えると、登記の申請で持分の合計が合わず、補正になります。他の共有者が誰で、どの持分を持っているかは、登記事項証明書の甲区を読めば分かります。

2. 共有名義で相続する場合に、その後に起きること

相続人2人が2分の1ずつ取得すると書けばその内容で登記され、手続きは簡単です。ただし共有になった不動産は売却も建替えも共有者全員の合意が前提になり、1人が反対すれば動かせません。固定資産税の納税通知書は代表者1人に届き、その人が立て替える形になりがちで、そこから不公平感が生まれます。合意がまとまらないまま年月が過ぎた場合、最後の手段は裁判所の手続きです。結末の種類は「共有物分割請求とは」の記事に整理しています。自分の持分だけを動かす選択肢は「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事をご覧ください。

3. マンションを共有持分で相続する際に決めておく4点

区分建物を共有で引き継ぐと、管理費と修繕積立金の負担が毎月続きます。遺産分割協議の段階で、次の4点を決めておくと、その後の話し合いが短くなります。

1. 管理費と修繕積立金を誰の口座から引き落とすか
2. 滞納が出た場合に誰が立て替え、いつ精算するか
3. 賃貸に出すなら家賃をどの割合で分けるか
4. 売る場合の最低価格をいくらにするか

書面に残すなら、物件の表示と持分に続けて、負担と収益の分け方を別の条項として書き足します。管理費の滞納が長く続いた物件は買う側が滞納分を引き継ぐため、価格はその分だけ下がります。

現物分割・代償分割・換価分割で変わる遺産分割協議書の書き方

分け方を3つのどれにするかで書き足す条項が変わり、代償分割では代償金の額と支払期限を、換価分割では売って分ける旨と分配の割合を書きます。

どれを選ぶかは、不動産以外の財産がどれだけあるか、その家に住み続ける人がいるかで決まります。預貯金が少なく、不動産だけが大きい相続ほど、現物分割では公平になりません。

1. 現物分割は、物件ごとに取得者を1人ずつ決める

実家は長男、郊外の土地は次男、預貯金は長女というように、財産ごとに取得者を決める形です。書き方はもっとも簡単で、物件の表示の後に取得する相続人の氏名を書きます。注意が要るのは、不動産の評価額に開きがあるときです。固定資産税評価額で見るか、相続税評価額で見るか、実際に売れる価格で見るかによって、公平の感じ方が変わります。周辺で実際に取引された価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられます。話がまとまらない段階での進め方は「実家の売却に兄弟が反対」の記事に書いています。

2. 代償分割は、代償金の額・支払期限・支払方法まで書く

1人が不動産を取得し、他の相続人に金銭を払って釣り合いを取る方法です。協議書には、誰が誰にいくら払うのか、いつまでに、どの方法で払うのかを書きます。相続人が長男と次男の2人で、評価額2,000万円の実家を長男が取得し、次男に1,000万円を支払う。この場合は、金額と支払期限に加えて、振込によるのか持参によるのかまで記します。この記載が無いまま多額の金銭が動くと、相続による取得ではなく贈与として扱われるおそれがあります。代償として支払うものである旨を、書面に明示してください。支払いの原資を不動産の売却代金に頼る場合は売れるまで支払えないため、期限の決め方に無理が出ます。

3. 換価分割は、売って分けることと分配の割合を書く

不動産を売却してその代金を相続人で分ける方法で、協議書にはまず対象の不動産を売却することを書きます。続けて、売却代金から仲介手数料や登記費用などの経費を差し引いた残りを、誰が何割ずつ取得するかを書きます。登記の名義は、便宜上1人の単独名義にする方法と、持分に応じた共有名義にする方法があります。単独名義にする場合は換価分割のためである旨を書いておかないと、その後の分配が贈与とみられるおそれがあります。売却益が出れば、譲渡所得として各人が申告します。ここで注意が要るのは、便宜上1人の単独名義にしてから売った場合に、名義人でない相続人も控除を使えるかという点です。協議書に換価分割のためである旨と分配の割合を書いていても、適用の可否は個々の事情で判断が分かれるため、売る前に税務署か税理士に確かめてください。被相続人が一人で住んでいた家であれば、一定の要件のもとで控除の適用を検討できます（相続した空き家の特例（国税庁））。要件の並びは「空き家3000万円控除の条件」の記事に整理しています。取得費加算との関係は「相続した家の売却の税金」の記事をご覧ください。

遺産分割協議書を作成するときの注意点｜住所と押印の書き方

住所は印鑑証明書に書かれたとおりに記載し、氏名は自署、押印は実印で行って、印鑑証明書を添えます。

ここで差が出るのは、書式の美しさではなく、添付書類との一致です。法務局も金融機関も、協議書の記載と印鑑証明書の記載を1字ずつ突き合わせます。

1. 住所は印鑑証明書どおりに、被相続人は2つの住所を書く

相続人の住所は、印鑑証明書に印字されているとおりに書きます。「一丁目12番3号」と印字されていれば「1-12-3」と省略せず、漢数字と番・号までそのまま写してください。被相続人については、氏名・生年月日・死亡の年月日を書きます。加えて、住民票の除票に載っている最後の住所と、登記事項証明書の甲区に載っている登記簿上の住所の両方を書きます。この2つが違っていると、登記上の名義人と亡くなった方が同一人物であることを示す書類が別に要るため、はじめから両方を書いておくと手戻りが減ります。相続人が海外に住んでいて印鑑証明書を取れない場合は、領事館などで取得する署名証明と在留証明で代える方法があります。

2. 署名と押印、契印、そして何通作るか

氏名は本人が自署して実印を押し、用紙が2枚以上になるときはページのつなぎ目に相続人全員が実印で契印します。製本テープで綴じた場合は、帯と表紙にまたがるように押します。通数は相続人の人数分を作り、各自が原本を1通ずつ持つ形が分かりやすい方法です。1通しか作らない場合は法務局に提出する際に原本還付の手続きを取らないと、手元に原本が残りません。相続登記で作成からの期限が問われないのは、遺産分割協議書に添える相続人の印鑑証明書です。ほかの添付書面は扱いが異なり、取得する相続人の住所を証明する住民票などは、発行から一定期間内のものを求められることがあります。協議書に添える印鑑証明書以外の書面をいつ取るかは、申請先の法務局に確かめてください。期限を気にするのは金融機関の側で、発行から3か月以内または6か月以内と独自に定めていることが多く、登記が終わった後に預貯金の手続きへ回すと取り直しになります。両方を進めるなら、先に各金融機関の条件を聞いてから印鑑証明書を取ると、二度手間になりません。遠方の相続人が多い場合の進め方は「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事も参考になります。

3. 相続トラブルを防ぎたい場合に、公正証書で作成する選択肢

遺産分割協議書は私文書として作っても有効ですが、公証役場で公正証書として作成することもできます。原本が公証役場に保管されるため紛失や改ざんの心配が小さくなり、謄本を請求すれば再び手に入ります。代償分割で分割払いにする場合は強制執行を受け入れる旨の文言を入れられ、支払いが滞ったときに訴訟を経ずに強制執行へ進めます。相続トラブルの火種が代償金の未払いにある相続では、この点が効きます。公証人の手数料は目的の価額に応じて決まるため、金額と段取りは最寄りの公証役場に直接確かめてください。

手順1｜協議に入る前に、相続人と不動産を確定する2つの作業

最初にするのは戸籍で相続人を確定することで、次に不動産の一覧を登記と課税台帳の両方から作ります。

戸籍は本籍地が何度も変わっていると取り寄せに数週間から数か月かかるため、金額の話を始める前に着手してください。相続人の確定と物件の洗い出しが終わらないうちに協議を進めると、後から相続人が1人見つかっただけで、合意がやり直しになります。

1. 被相続人の出生から死亡までの戸籍をそろえる

相続人を確定するには、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本と除籍謄本、改製原戸籍が要ります。前の婚姻で生まれた子や認知した子がいればここで初めて分かり、相続人全員の現在の戸籍謄本も必要です。本籍地が何度も変わっている場合は1か所ずつ郵送で取り寄せるため、数週間から数か月かかることがあります。法務局で法定相続情報一覧図の保管と交付を受けておくと、戸籍の束を何度も持ち回らずに済み、金融機関でも登記の手続きでもこの一覧図が使えます。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停という道があります（裁判所）。

2. 不動産を漏れなく洗い出し、財産目録にまとめる

市区町村で名寄帳を取り、その市区町村にある被相続人名義の不動産を一覧にします。複数の市区町村に不動産があればそれぞれの役所で取り、そのうえで1件ずつ登記事項証明書を取ります。名寄帳に載っていない私道の持分や課税されていない山林が無いかを確かめ、預貯金・有価証券・借入金も同じ表に並べます。不動産の評価をどの基準で置くかを相続人の間で先に揃えておくと、金額の話に入ってからの行き違いが減ります。亡くなった後の手続きを期限の順に並べたものは「親が亡くなった後の家の手続き」の記事にあります。

手順2｜不動産の記載を清書して、署名と押印を集める

戸籍で相続人が確定し、不動産の一覧ができてから、文面の清書に入ります。物件の表示は、「土地・建物・マンションで分かれる不動産の記載例と書き方」の章に置いた記載例の箇条書きから、その物件の種類に合うものを選んで写します。清書した文面は署名の前に相続人全員へ回し、物件の表示を登記事項証明書と1字ずつ照合してから押印に進んでください。

照合を後回しにすると、全員の実印を集め終えた後で書き直しになり、もう一度同じ手間がかかります。

1. 文面を清書し、物件の表示を1字ずつ照合する

表題は「遺産分割協議書」とし、冒頭には被相続人の氏名・生年月日・死亡日・最後の住所・登記簿上の住所を置きます。続けて、誰がどの財産を取得するかを物件ごとに並べます。地番の枝番、地積の小数点以下、建物の構造の表記を、登記事項証明書と照らし合わせてください。数字は声に出して読み上げると、枝番の取り違えに気づきやすくなります。後から財産が見つかったときに誰が取得するかを決める条項を入れておくと、見落としが出ても協議をやり直さずに済みます。解約し忘れた預貯金の口座が後から出てくる相続ではこの1行が効き、協議が成立した年月日も忘れずに記します。書式そのものに法律上の決まりはなく、手書きでもパソコンで作ってもかまいません。用紙の大きさにも決まりはありませんが、A4で作ると法務局への提出や手元での保管がしやすくなります。

2. 署名と押印を集める。持ち回りで作る方法もある

全員が一堂に会せない場合は、同じ内容の書面を人数分用意し、1人ずつ署名と実印の押印をして郵送で回す方法があります。全員分の署名押印がそろった書面を合わせて、1つの合意として扱います。郵送のたびに1週間ほどかかるため、相続人が5人いれば1か月以上見ておいた方が安全です。あわせて、各人に印鑑証明書を取得してもらい、同封して返送してもらうと二度手間になりません。印鑑登録をしていない相続人がいれば市区町村での登録から始めることになり、1人でも署名を拒んでいる段階では書面は完成しません。その状態では、登記も売却も進みません。

手順3｜遺産分割協議書ができた後の相続登記と不動産の売却

書面がそろったら法務局へ相続登記を申請し、売る予定があるなら登記の完了日から逆算して売却の日程を組みます。

順番を逆にすると名義が被相続人のままの不動産を売る契約を結ぶことになり、決済日が動かせなくなります。

1. 法務局に相続登記を申請する

申請先は不動産の所在地を管轄する法務局で、添付するのは遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書です。加えて、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、被相続人の住民票の除票、取得する相続人の住民票、固定資産評価証明書などが要ります。

期限は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内です。この申請義務は2024年4月1日に始まり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（相続登記の申請義務化（法務省））。義務が始まる前に起きた相続も、取得を知っていたなら対象で、その場合の締切は2027年3月31日です。過去の相続がどこまで含まれるかは「相続登記の義務化と過去の相続」の記事に書いています。

費用の面では、相続による所有権移転の登録免許税が、不動産の価額に1000分の4を掛けた額になります（登録免許税法別表第一の一の項）。土地のうち不動産の価額が100万円以下のものは、2027年3月31日までに申請する相続登記について登録免許税が免除されます（租税特別措置法第84条の2の3第2項）。私道の持分や評価額の小さい山林をまとめて申請するときは、この免税の対象になる筆があるかを申請前に確かめてください。

2. 売却に進むなら、協議の段階で売り方まで決めておく

換価分割にする場合、売り方を仲介にするか買取にするかで、代金が入る時期が数か月単位で変わります。仲介は買主を探す期間が読めず、買取は価格が仲介での成約想定より低くなります。相続税の申告と納付の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です（国税庁タックスアンサー No.4205「相続税の申告と納税」）。納税資金を売却代金で用意するつもりなら、この期限から逆算した日程が要ります。名義変更から売却までの実際の順番は「相続した空き家の名義変更と売却の事例」の記事にまとめています。誰の口座で代金を受け取りどの割合で分配するかも、契約の前に決めておいてください。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

遺産分割協議書のある不動産を当社が買い取る場合

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

遺産分割協議書の不動産の書き方で、先に確かめる3つ

• 物件の表示は登記事項証明書から写します。 土地は所在・地番・地目・地積の4項目、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積の5項目を、小数点以下も単位もそのまま写します。納税通知書に載らない私道の持分は、名寄帳と公図で拾ってください。
• 分け方によって書き足す条項が変わります。 代償分割なら代償金の額と支払期限と支払方法、換価分割なら売って分ける旨と分配の割合を書き、この記載が無いと動いた金銭が贈与とみられるおそれがあります。
• 住所は印鑑証明書どおり、押印は実印です。 被相続人については、住民票の除票の最後の住所と登記簿上の住所の両方を書き、書面がそろったら相続で取得したと知った日から3年以内に相続登記を申請します。

残置物が残った家も、未登記の物置がある敷地も、現況のまま買い取ります。相続登記がまだでも決済日を先に置いて逆算できますが、価格は仲介での成約想定より低くなります。

遺産分割協議書と不動産の書き方について、よくある質問

Q1. 遺産分割協議書は不動産にも必要ですか

相続人が2人以上いて、法定相続分とは違う分け方で不動産の名義を移すなら必要です。法定相続分どおりの持分で全員の共有名義にする場合は、この書面が無くても相続登記を申請でき、相続人が1人だけの場合も同じです。 ただし共有名義にすると、その後の売却や建替えで共有者全員の合意が要る状態が続きます。遺言書があり、そのとおりに名義を移すだけなら、協議書ではなく遺言書を添えて申請します。

Q2. 遺産分割協議書の住所の書き方を教えてください

相続人の住所は印鑑証明書に印字されているとおりに書き、「一丁目12番3号」と印字されていればハイフンで省略せず、そのまま写してください。被相続人については、住民票の除票に載っている最後の住所と、登記事項証明書に載っている登記簿上の住所の両方を書きます。 この2つが一致していないと、登記の名義人と亡くなった方が同じ人物であることを示す別の書類が要ります。提出先から、追加の書類を求められることがあります。海外に住む相続人は、領事館などで取る署名証明と在留証明で代える方法があります。

Q3. 遺産分割協議書は自分で作成できますか

書式に法律上の決まりは無く、手書きでもパソコンでも作れます。つまずきやすいのは文章ではなく、物件の表示と、添付する印鑑証明書との突き合わせです。 相続人に未成年者がいて親も相続人である場合は、互いの利益が相反するため、家庭裁判所に特別代理人の選任を申し立ててから協議します（民法第826条）。判断能力が低下した相続人がいる場合は成年後見人などの選任が先になり、いずれも自分だけでは文面を整えて終わりにはできません。相続人の数が多い場合や、代償金の分割払いを決める場合は、司法書士や弁護士に文面を見てもらった方が安全です。

Q4. 不動産が無くても遺産分割協議書は必要ですか

預貯金の払い戻しや有価証券の名義変更でも、金融機関がこの書面の提出を求めるのが通常です。相続税の申告では、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例の適用に、誰が何を取得したかが決まっていることが前提になります。 期限までに分割が終わらない場合は、10か月の申告期限までに出す当初の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添え、所轄の税務署へ提出して、いったん未分割のまま法定相続分で申告します。分割がまとまった後に別途出す書類ではなく、当初の申告書への添付が要件です。その後、申告期限の翌日から3年以内に分割がまとまれば、これらの特例を使える余地が生まれます。ただし特例を実際に適用して納めすぎた税を取り戻すには、分割が成立した日の翌日から4か月以内に更正の請求をする必要があり、この4か月を過ぎると請求ができません。3年という分割の期限と、4か月という請求の期限は別物として数えてください（国税庁）。

Q5. 遺産分割協議書をなくしても大丈夫ですか

相続登記が完了していれば、その登記が後から覆ることはありません。問題になるのは預貯金の解約など未了の手続きが残っている場合で、同じ内容の書面を作り直し、相続人全員の署名と実印をもう一度集めることになります。 公正証書で作っていれば、公証役場で謄本を請求できます。法務局に提出した書類を見られるのは正当な理由があると認められる場合に限られるため、扱いは申請先の法務局に確かめてください。人数分を作って各自が原本を持っておくと、こうした手間を避けられます。

Q6. 遺産分割でやってはいけないことは何ですか

相続人を1人でも欠いたまま協議をまとめると、その協議は効力を持ちません。相続放棄を考えている段階で遺産の預貯金を使ったり不動産を処分したりすると、相続を承認したものとして扱われ、放棄できなくなることがあります。 借金だけを他の相続人に押し付ける内容を書いても債権者に対しては主張できず、法定相続分に応じた請求を受けます。放棄をしても、放棄の時に現に占有している財産があれば、相続人や相続財産清算人へ引き渡すまでは自分の財産と同じ注意で保存する義務が残ると民法第940条が定めています。空き家の鍵を預かったまま放棄だけを済ませても、この保存義務は続きます。口約束だけで分けて登記をしないまま年月が過ぎると、次の相続で相続人が増え、やり直しが難しくなります。

当社の見方

ご相談で多いのは、書面はできているのに法務局で止まっている状態で、物件の表示が住居表示で書かれていたり、私道の持分が1筆抜けていたりします。登記事項証明書を1通ずつ取って照らし合わせれば、その日のうちに原因は分かります。売る話より先に、この照合を終わらせていただくのが結局は早道です。

もう1つは、換価分割と決めたものの、分配の中身が書面に無いまま契約の日が近づく形です。代金をどの口座で受け取り、どの割合で分けるかが決まっていません。当社は決済の日に代金をお振り込みするため、振込先が1つに決まっていないとその日に実行できません。価格と日程は当社の領分で、誰がいくら受け取るかは相続人の皆さまが決める話、税額の判断は税務署か税理士の領分です。分け方が決まっていない段階でも、価格の見当はお伝えできます。