空き家の売却の3000万円控除｜取得者3人以上は2000万円

空き家の3,000万円控除はいくら引ける？取得した相続人3人以上は2,000万円

相続した昭和56年5月31日以前建築の家を1億円以下で売ると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。令和6年1月1日以後の譲渡では、家と敷地を取得した相続人が3人以上なら1人2,000万円になります。

いま手元にあるのは、亡くなった親の名義のままの家の鍵と、毎年届く固定資産税の納税通知書だけ。そういう方が多いと思います。この特例は、税金そのものを3,000万円減らすわけではありません。税金を計算するもとになる譲渡所得の金額から差し引く仕組みです。売却代金が数百万円の家でも、親が買った時の代金が分からなければ、譲渡所得は売却代金に近い額になります。そのため、控除が使えるかどうかで手取りが変わります。根拠は租税特別措置法第35条第3項です。国税庁が要件を「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）」で案内しています。

控除が使える家と使えない家の境目（昭和56年5月31日以前の建築・1億円以下）

境目になるのは、建物が建った日と売る値段だけではありません。国税庁が示す主な要件を、適用要件のチェックシートの形に置き直すと次の7行になります。

• □ 家屋は昭和56年5月31日以前に建築されている
• □ 区分所有建物として登記された建物（分譲マンションの一室など）ではない
• □ 相続が始まる直前に、亡くなった方のほかに住んでいた人がいない
• □ 相続の時から売る時まで、事業・貸付け・居住のどれにも使っていない
• □ 売却代金が1億円以下である
• □ 買う人が、親子や夫婦など特別な関係のある人ではない
• □ 売る時までに耐震基準に合わせるか取り壊す（令和6年1月1日以後の譲渡は、売った翌年2月15日までに済めばよい）

上の3行は、親が亡くなった時点で答えがもう決まっています。登記事項証明書の表題部には、新築年月日と建物の種類が載っています。これと住民票の除票を取り寄せれば、その日のうちに○か×かが分かります。下の4行は、これから売り終えるまでに何をするか、誰にいくらで売るかで変わる行です。

解体費用の見積りを取る前に、上の3行に×が付かないかを見てください。たとえば親と同居していた子が、葬儀のあとで家を出たとします。この場合は相続が始まる直前にほかの人が住んでいたことになり、3行目で外れます。その家を控除のために壊しても、壊した費用は戻りません。

7行に入れていない細かい要件もあります。同じ親から相続した家でこの特例を前に受けていないこと、ほかの一部の特例と重ねて受けていないことなどです。一つずつ照らし合わせたいときは、「空き家3000万円控除の条件」の記事の判定の順番で確かめてください。どこで外れるかが早く分かります。

期限は「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日」まで

期限は、亡くなった日からちょうど3年後の日ではなく、その3年を経過する日を含む年の12月31日です。たとえば2023年（令和5年）6月に親が亡くなった場合、3年を経過する日は2026年6月にあります。その年の12月31日である2026年12月31日までに売れば期限内です。3年後の同じ月が締め切りだと思い込んでいた方には、この例なら半年ほど余裕が残っています。

一方で、特例そのものにも区切りがあります。国税庁の案内では、対象は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。2025年（令和7年）6月に相続した家は、3年の数え方だけなら2028年12月31日が期限です。ただ、いまの制度のままなら2027年12月31日の区切りが先に来ます。制度が延びるかどうかは決まっていません。売る年が近づいたら、国税庁の案内で最新の区切りを見てください。

ここでいう「売る」は、契約を結ぶだけでなく、引き渡しまで期限の内側で終える段取りにしておくと安心です。契約と引き渡しが年をまたぐ売り方になることもあります。その場合は、どちらの日を譲渡の日として扱えるかを、契約の前に税務署へ確かめてください。相続の年ごとの期限と、相談を始めるぎりぎりの日は早見表にまとめました。「期限に間に合わせるには？相続から3年目の12月31日までの段取りと書類」の章にある「1. 期限からの逆算表で、いつまでに何をするかを確かめる」です。

家と敷地を取得した相続人が3人以上だと控除が2,000万円になる

令和6年1月1日以後の譲渡では、家と敷地を相続や遺贈で取得した相続人が3人以上いるかを見ます。3人以上なら、1人あたりの控除の上限が2,000万円に下がります。数えるのは戸籍に出てくる相続人の人数ではなく、この家と敷地を実際に取得した人の数です。遺産分割で兄弟のうち1人が家と敷地を引き継いだなら、その人は1人として3,000万円の上限で考えます。

3人で3分の1ずつ相続した家を8,400万円で売ったとします。取得費と譲渡費用は合わせて900万円です。3人合わせた譲渡所得は8,400万円 − 900万円 ＝ 7,500万円です。1人分は2,500万円になります。そこから2,000万円を引いた500万円ずつに税金がかかります。売却代金は1億円以下なので、この条件は満たしている前提です。

同じ家を2人で2分の1ずつ相続していたなら、1人分は3,750万円です。3,000万円を引いた750万円ずつが残ります。3人の場合も2人の場合も、引ける額の合計は6,000万円で同じです。令和5年までの譲渡なら、3人それぞれに3,000万円の上限がありました。合わせて9,000万円まで引けたことになります。3人以上で相続した家ほど、売った年によって税金の差が大きくなります。

空き家特例の3000万円控除で譲渡所得税はいくら減る？計算方法と他の特例

売却代金から取得費と譲渡費用を引いたものが譲渡所得で、そこから3,000万円を差し引きます。残りが0円になれば、その売却にかかる譲渡所得税も0円になります。

売る話が具体的になってくると、だいたいいくら税金がかかるのかが気になってきます。税理士に聞く前に、自分で見ておきたくなるはずです。数字の置き場所さえ分かれば、手元の資料で見当をつけられます。

譲渡所得税の計算方法と、控除が引かれる場所

計算は2段で進みます。

• 譲渡所得 ＝ 売却代金 − 取得費 − 譲渡費用
• 税金がかかる金額 ＝ 譲渡所得 − 3,000万円（家と敷地を取得した相続人が3人以上なら1人2,000万円）

売却代金が1,800万円の家で考えます。親が買った時の代金が売買契約書で分かり、取得費は300万円です。仲介で売った場合の手数料などの譲渡費用は80万円とします。この家の譲渡所得は、1,800万円 − 300万円 − 80万円 ＝ 1,420万円です。控除を使えば、1,420万円から3,000万円を引いた残りは0円以下になり、税金はかかりません。

控除が使えなければ、1,420万円がそのまま税金のかかる金額になります。相続した家は、親が持っていた期間を引き継いで数えます。そのため多くは長期の譲渡として所得税15%の対象になります（租税特別措置法（e-Gov法令検索）第31条）。さらに住民税と復興特別所得税が加わります。所得税の部分だけで、1,420万円 × 15% ＝ 213万円です。住民税5%（地方税法附則第34条）と復興特別所得税を合わせると、税率は20.315%になります。1,420万円 × 20.315% ＝ 約288万円が、控除を使えない場合の税金の目安です。

取得費の資料が無いと、譲渡所得が売却代金に近づく

親が数十年前に買った家では、売買契約書や建築の請負契約書が見つからないことがよくあります。取得費が分からないときは、売却代金の5%を取得費とする概算取得費で計算することになります（国税庁タックスアンサー No.3258「取得費が分からないとき」、租税特別措置法第31条の4）。1,800万円の家なら、取得費は90万円しか引けません。そうなると譲渡所得は売却代金に近い額になります。控除が使えるかどうかの差も大きく開きます。

反対に、控除を使って譲渡所得が0円になる見込みなら、取得費の資料を探し当てても税額は変わりません。探す手間をかける価値があるのは、まず譲渡所得が上限の3,000万円（家と敷地を取得した相続人が3人以上なら1人2,000万円）を超えそうな家です。控除そのものが使えない家も、資料を探す価値があります。資料は、親が書類をしまっていた箱や、家を建てた工務店、買った時の不動産会社の控えに残っていることがあります。家財を処分する前に、書類の束だけは別に取り分けておいてください。

空き家特例と他の特例との適用関係

同じ家の売却で、ほかの特例と重ねられるかどうかは組み合わせで違います。

• 相続税を納めた人が使える取得費加算の特例とは、どちらか一方を選ぶ
• 同じ年に自分の住む家も売って居住用財産の3,000万円控除を使うなら、二つ合わせて3,000万円が限度になる（租税特別措置法第35条第1項）
• 同じ親から相続した家でこの特例をすでに受けていれば、重ねては受けられない

取得費加算との比べ方は、金額の決まり方から別の章に書いています。「3000万円控除が使えない場合の対処法は？取得費加算と期限後の空き家の売却」の章にある「2. 相続税を納めたなら、取得費加算の特例と比べる」です。親の家と自分の家を同じ年に売る予定がある方は、どちらを先に売るかで控除の使い方が変わります。売る年を決める前に、税理士へ相談してください。

解体して売るか、そのまま売るかで要件はどう変わる？買主の解体は翌年2月15日まで

更地売却・耐震改修後の売却・現状売却のどれでも使える場合があります。現状のまま売るなら、買主が売却の翌年2月15日までに解体か改修をすることが条件です。

空き家の売却で最初に迷うのは、解体費用を先に出すかどうかです。この特例には「家を耐震基準に合わせるか、取り壊すか」という要件があります。どちらもしないまま古い家が残り続ける売り方は、対象から外れます。ただし、誰がいつ工事をするかには選び方があります。選び方で、売主さまが先に用意するお金と、気にしておく日付が変わります。

1. 解体して更地で売る場合

売主さまが解体業者に頼んで家を壊し、更地にしてから土地を売る形です。見られるのは、相続の時から壊すまでの間と、壊してから売るまでの間の2つです。どちらも、家や土地を事業・貸付け・居住に使っていないことが求められます。更地にしたあと、売れるまでのつなぎに月極駐車場や資材置き場として貸すと、その時点で対象から外れます。

もう一つ見ておきたいのは、1月1日をまたぐかどうかです。固定資産税は、その年の1月1日の状態で決まります。住宅が建っている土地には、課税標準を下げる住宅用地の特例があります。1月1日に家が無ければ、原則としてその年度はこの特例が外れます（地方税法（e-Gov法令検索）第349条の3の2）。秋に壊して、買い手が年明けまで決まらないこともあります。そうなると、控除のために壊した家が、翌年度の土地の税金を上げることになります。

解体費用は建物の構造と広さ、前面道路の幅で大きく変わります。決まり方と、壊さずに売る場合の手取りとの比べ方は、「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事に計算の例があります。見積りを取る前に目を通しておくと、業者の金額を読み比べやすくなります。

2. 耐震改修してから売る場合

家を残したまま売りたいなら、売る時までに今の耐震基準に合うよう補強します。それを示す耐震基準適合証明書なども用意します。昭和56年5月31日以前に建った木造住宅は、壁の量や基礎の造りが今の基準と違うことが多くあります。補強の範囲は、耐震診断を受けてから決まります。工事費が控除で減る税金より大きくなれば、この道を選ぶ理由はなくなります。

改修の道が合うのは、建物そのものに買い手が値打ちを見る家です。駅に近く住みたい人が多い場所の家や、造りのしっかりした家が当てはまります。補強して住める状態にした方が、買い手を探しやすいことがあります。反対に、傷みが進んで補強だけでは住めない家では、工事費が膨らみやすくなります。取り壊す道と金額を並べて比べることになります。

3. 現状のまま売り、買主が翌年2月15日までに解体・改修する場合

令和6年1月1日以後の譲渡では、売る時点で家が古いままでもかまいません。売った年の翌年2月15日までに取り壊しか耐震改修が済めば対象になります。売主さまが解体費用を立て替えずに済むのが、この形の利点です。家財が残ったままでも引き渡せます。たとえば2026年10月に引き渡した家なら、2027年2月15日までに工事が終わっている必要があります。

気をつけたいのは、工事をするのが買主でも、控除を受けるのは売主さまだという点です。期限までに工事が終わらなければ、売主さまの控除が使えなくなります。工事が終わったことを示す書類も、売主さまの確定申告に添えることになります。工事の時期と書類の受け渡しを売買契約書でどう決めておくかは、項目ごとに別の章に書いています。「空き家を期限内に売却するには？3000万円控除の期限から決める売り方と翌年2月15日の約束」の章にある「2. 現状のまま売るなら、取り壊しの時期と書類の受け渡しを契約書に入れる」です。

4. 雨漏り・名義が亡くなった親のままの家はどうなるか

雨漏りがある、シロアリに食われている、といった家の傷み具合は、この特例の要件には入っていません。傷んだ家でも、この章で挙げた取り壊すか耐震改修するかのどれかの道を通れば対象になります。ただ、傷みがひどいほど補強の工事費は大きくなり、選ぶ道は取り壊しに寄っていきます。売るときに傷みを買い手にどう伝えるかは、「雨漏り・シロアリの家は直さずに売却できる？告知と価格の決まり方」の記事が詳しく扱っています。告知の書面を作る前に読んでおいてください。

名義が亡くなった親のままでも、控除の要件そのものは満たせます。けれども買主に所有権を移す登記をするには、その前に相続人の名義に移っていなければなりません。名義が親のままでは、引き渡しの日を決められません。控除の期限から逆算すると、名義の手続きは売る段取りのいちばん前に来ます。登記の期限と控除の期限のどちらが先に来るかは、日付を並べて確かめられます。「期限に間に合わせるには？相続から3年目の12月31日までの段取りと書類」の章にある「2. 名義が亡くなった人のままなら先に相続登記をする」です。

3000万円控除が使えない場合の対処法は？取得費加算と期限後の空き家の売却

要件から外れた家でも、相続税を納めた人は租税特別措置法第39条の取得費加算を選べる場合があります。3,000万円控除とは、どちらか一方を使います。

控除が使えないと分かるのは、たいてい売る相手の目星がついて、書類を集め始めた段階です。そこで慌てて値段を下げたり、売るのをやめたりしないでください。その前に、外れた理由ごとに残っている道を見ておきます。

1. 相続後に貸した・住んだ家は、あとから外れた期間を消せない

相続のあと、空き家のままでは傷むからと親族に住んでもらった、近所の人に物置として貸した、という期間があるとします。その場合は長さや家賃の有無にかかわらず、この特例は使えません。住んでいた人に出てもらっても、使っていた事実は残ります。親と同居していた子が相続のあとに家を出た場合も、同じく対象になりません。相続が始まる直前に、ほかの人が住んでいたことになるからです。

外れたと分かった時点で、まず見るのは相続税を納めたかどうかです。次に、控除なしで計算した税金がいくらになるかを見ます。控除なしの税金は、「空き家特例の3000万円控除で譲渡所得税はいくら減る？計算方法と他の特例」の章の計算式で出せます。控除の行を外して当てはめてください。税金の額が見えれば、すぐ売るか、持ち続ける費用と並べてから決めるかを選べます。

2. 相続税を納めたなら、取得費加算の特例と比べる

相続税を納めた相続人なら、取得費加算の特例が残っています。相続の開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに、相続した財産を売った場合の制度です。納めた相続税のうち、その財産に対応する分を取得費に足せます（租税特別措置法（e-Gov法令検索）第39条）。取得費が増えれば譲渡所得が減り、その分だけ税金も減ります。空き家の3,000万円控除は、第39条の適用を受ける譲渡には使えないと同法第35条第3項が定めています。両方の要件を満たす家なら、有利な方を選びます。

どちらが有利かは、納めた相続税の額と、この家の譲渡所得の大きさで変わります。相続税の額が小さければ、取得費に足せる額も小さくなります。その場合は3,000万円控除の方が大きく効くことが多くなります。控除の要件から外れた家では、比べるまでもなく取得費加算が残る道です。取得費加算で減る額の計算例は、「相続した家の売却の税金」の記事にあります。自分の相続税の申告書の数字を当てはめて試せます。

3. 期限を過ぎた売却と、令和9年12月31日という区切り

期限の年の12月31日を過ぎて売った家には、この特例は使えません。そうなりそうだと分かった段階で、控除を使えた場合と使えない場合の税金の差を出しておきます。「空き家特例の3000万円控除で譲渡所得税はいくら減る？計算方法と他の特例」の章の1,800万円の家で考えます。所得税の部分だけで213万円の差です。

その差を、期限に間に合わせるために下げる値段と並べてください。年内に売り切るための値下げが、住民税なども含めた税金の差より大きくなることもあります。それなら期限を追わずに、時間をかけて売る方が手取りは多く残ります。値下げの幅が税金の差より小さければ、期限の内側で売り切る方が有利です。制度の区切りは令和9年12月31日です。それを過ぎてから売る家の扱いは、その年の国税庁の案内を見て判断してください。

期限に間に合わせるには？相続から3年目の12月31日までの段取りと書類

譲渡の期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日です。令和9年12月31日までの譲渡が対象なので、期限から逆算して名義と確認書の段取りを先に決めます。

期限の年に入ってから動き出すと、名義の手続きだけで残りの月が埋まってしまうことがあります。相続した年が分かれば、期限と相談を始める日は、次の早見表と計算式で出せます。

1. 期限からの逆算表で、いつまでに何をするかを確かめる

亡くなった年ごとの控除の期限を、早見表にしました。当社の買取で期限内に引き渡すための、相談のぎりぎりの日も並べています。

ぎりぎりの日は、次の計算で出しています。

ご相談のぎりぎりの日 ＝ 控除の期限 − 4週間 − 相続登記など残りの手続きの期間

4週間の内訳は、当社でご契約まで目安1〜2週間の長い方の2週間と、お引き渡しまで早ければ2週間です。物件の調べに時間がかかれば延びるので、早く進んだ場合の長さとして見てください。相続登記が済んでいなければ、その手続きにかかる期間をさらに前へずらします。期間は、相続人の数や戸籍の集めやすさで変わります。司法書士に見込みを聞いてから、自分の家の行に書き込んでください。

2. 名義が亡くなった人のままなら先に相続登記をする

相続登記は、2024年4月1日から申請が義務になりました。相続で家を取得したと知った日から、3年以内に申請します。2024年4月1日より前に始まった相続も対象です。その場合の期限は、2024年4月1日と、取得したと知った日の遅い方から3年です（相続登記の申請義務化について（法務省））。

早見表の2023年6月の行で、親が亡くなった月にそれを知っていたとします。2024年4月1日より前から知っていたことになり、登記の期限は2027年3月31日です。控除の期限は2026年12月31日なので、控除の方が3か月早く切れます。2024年6月の行で、亡くなった月に知っていたなら、登記の期限は知った日から3年の2027年6月ごろです。控除の期限の2027年12月31日より、半年ほど早く来ます。

どちらの行でも、売るためには登記を先に済ませる必要があります。相続人が複数いて遺産分割がまだなら、先に遺産分割協議書を作ります。誰が家を取得するかを決めてから登記する流れです。名義を移してから売り終えるまでの順番と費用は、「相続した空き家の名義変更と売却の事例」の記事が実際の流れに沿って追っています。司法書士に頼む前の下調べに使えます。

3. 市区町村から確認書をもらい確定申告をする

控除は、売った年の翌年に確定申告をして初めて受けられます。申告には、家がある市区町村が出す「被相続人居住用家屋等確認書」を添える必要があります。国土交通省の空き家の譲渡所得の特別控除の案内でも、この確認書が要ることが示されています。確認書は、市区町村が書類で確かめて出すものです。確かめるのは、亡くなった方が一人で住んでいたことや、相続のあとに貸したり住んだりしていないことです。

申請に出す書類は、市区町村によって違います。住民票の除票、電気や水道の使用中止が分かる書類、家や更地の写真、売買契約書の写しなどを求められることがあります。売る前でないと出せない書類もあるので、売買契約を結んだらすぐに窓口で一覧をもらってください。買主が売った翌年2月15日までに取り壊す形なら、工事が終わったことの書類も揃えることになります。

申告の書類全体の並びと、税金が0円でも申告が要る理由は、「不動産売却で確定申告が必要な人」の記事で場合分けしています。確認書の発行に日数がかかる市区町村もあるので、申告の時期から逆算して申請してください。

空き家を期限内に売却するには？3000万円控除の期限から決める売り方と翌年2月15日の約束

期限まで1年を切っているなら、仲介で売り出す場合も買取へ切り替える月を先に決めます。現状のまま売るなら、取り壊しの時期を売買契約書に入れておきます。

控除の要件は、仲介で売っても買取で売っても同じです。売り方そのもので、使えるかどうかは変わりません。変わるのは、期限の内側で引き渡しまで終えられるかどうかと、工事をいつ誰がするかです。

1. 仲介で売り出すなら、買取へ切り替える月を決めておく

仲介で買い手を探す場合、売り出してから契約するまでに、買い手が見つかるのを待つ期間が加わります。その長さは、家の場所と状態で大きく変わります。買い手が住宅ローンを使うなら、融資の承認が下りるまで引き渡しの日も決まりません。期限の年に入ってから売り出すと、値下げを重ねるうちに12月が来る、という進み方になりがちです。

売り出す前に、この月までに買い手が決まらなければ買取に切り替える、という月を決めておいてください。切り替えの月は、「期限に間に合わせるには？相続から3年目の12月31日までの段取りと書類」の章の早見表で出したぎりぎりの日より前に置きます。媒介契約の期間も、その月で区切れるように結びます。期限まで1年以上ある家なら、仲介で売り出してから様子を見る時間が十分に取れます。

2. 現状のまま売るなら、取り壊しの時期と書類の受け渡しを契約書に入れる

買主が売った翌年2月15日までに取り壊す形で控除を使うなら、売買契約書に次のことを入れておきます。

• 取り壊し（または耐震改修）を誰の手配で、何月何日までに終えるか（売った翌年2月15日より前の日付にする）
• 工事が終わったことを示す書類（工事の完了が分かる書類や、建物の滅失登記を済ませた登記事項証明書など）を、いつ売主さまに渡すか
• 市区町村の確認書の申請に要る書類のうち、買主の側でしか用意できないものを、どう渡すか

確認書の申請に要る書類は、市区町村ごとに違います。契約の前に窓口で一覧をもらい、買主と分担を決めてから署名するのが確実です（空き家の発生を抑制するための特例措置（国土交通省））。工事が遅れた場合にどうするかも、契約書で決めておく項目です。控除を受けるのは売主さまなので、日付の書き方は売主さまの側から確かめてください。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社で買取するときの流れと費用は？契約まで目安1〜2週間

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家の売却で3000万円控除を使うために、期限前に確かめる3つのこと

• 建築が昭和56年5月31日以前で、区分所有の登記ではなく、亡くなった親が一人で住んでいた家かを、登記事項証明書と住民票の除票で最初に確かめる
• 控除の期限は相続から3年を経過する日の属する年の12月31日で、令和9年12月31日という制度の区切りの早い方に合わせ、名義の手続きから逆算する
• 解体費用を先に払うか、耐震改修するか、買主に翌年2月15日までの取り壊しを任せるかを、工事費と控除で減る税金を並べて選ぶ

当社は現状のままの空き家を自己資金で買います。引き渡し後に取り壊す形で控除を使うときは、その時期と書類の受け渡しを売買契約書に入れてから決済の日を決めます。

空き家の売却と3,000万円控除について、よくある質問

Q1. 解体費用は譲渡費用に入りますか

土地を売るために家を取り壊した場合の取壊し費用は、一般に譲渡費用として売却代金から差し引けます。国税庁のタックスアンサー「譲渡費用となるもの」が、どの費用が入るかの目安です。控除で譲渡所得が0円になる家では、結果に響きません。上限の3,000万円（家と敷地を取得した相続人が3人以上なら1人2,000万円）を超える家では、解体費用の分だけ税金のかかる金額が減ります。

買主が売った翌年2月15日までに取り壊す形では、工事の費用を買主が払うことがあります。その費用は、売主さまの譲渡費用にはなりません。解体業者の契約書と領収書は、誰が払った費用かが分かる形で残しておいてください。

Q2. 親が老人ホームに入っていた家も対象ですか

一定の要件を満たせば対象になります。国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）」では、平成31年4月1日以後の譲渡について、要介護認定などを受けて老人ホームなどに入っていた場合を扱っています。主な要件は、入る直前まで親が一人で住んでいたことです。入ったあとも家財を置くなど親による使い方が続き、ほかの人が住んだり貸したりしていないことも求められます。

要介護認定を受けていたことが分かる書類や、施設の入所の記録も揃えることになります。施設に入った親の家を売るときの意思の確かめ方と税の期限は、「施設に入った親の家の売却」の記事で順に追えます。親が存命のうちに売るか、相続のあとに売るかを決める前に読んでおいてください。

Q3. 兄弟で共有している場合は一人ずつ控除できますか

家と敷地を相続して共有で売った兄弟は、それぞれが自分の譲渡所得から控除を受けられます。確定申告も一人ずつ行い、確認書などの添付書類も人数分を揃えます。家と敷地を取得した相続人が3人以上なら、令和6年1月1日以後の譲渡では1人あたりの上限が2,000万円になります。その計算の例は、「空き家の3,000万円控除はいくら引ける？取得した相続人3人以上は2,000万円」の章の「家と敷地を取得した相続人が3人以上だと控除が2,000万円になる」にあります。

共有の家で売却代金1億円以下をどう数えるかには、細かい決まりがあります。売る値段の見込みが1億円に近い家は、契約の前に税務署へ確かめてください。

Q4. 分譲マンションの空き家でも3,000万円控除は使えますか

区分所有建物として登記された分譲マンションの一室は、この特例の対象になりません。昭和56年5月31日以前に建ったものでも同じです。二世帯住宅で親の住まいと子の住まいが別々に区分所有の登記をされている場合も、同じく外れます。

使えない場合でも、相続税を納めていれば取得費加算の特例が残ります。納めていなければ、控除なしの計算になります。進め方は「3000万円控除が使えない場合の対処法は？取得費加算と期限後の空き家の売却」の章にある3つの小見出しを、自分の家の事情に合わせて読んでください。

Q5. 税金が0円になる場合でも確定申告は必要ですか

必要です。この控除は、売った年の翌年に確定申告をして初めて受けられるものです。控除を当てれば0円になる場合でも、申告をしなければ税金がかかる扱いになります。申告には市区町村の確認書を添えるため、発行までの日数も見込んでおきます。申請の時期は、「期限に間に合わせるには？相続から3年目の12月31日までの段取りと書類」の章の「3. 市区町村から確認書をもらい確定申告をする」を目安にしてください。

Q6. 親子や夫婦に売った場合も3,000万円控除は使えますか

使えません。国税庁の案内では、親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものは対象から外れます。生計を一にしている親族や、一定の関係がある会社に売る場合も同じ扱いになることがあります。

兄弟やおい・めいに売る場合は、生計を一にしているかどうかなどで扱いが変わります。親族に売る話が出た時点で、税務署に確かめてください。家族の誰かに引き継いでもらうか、外の買主に売るかで、控除の有無が変わります。名義を移す相手を決める前に確かめておくと、あとで税金の見込みが狂いません。

当社の見方

当社では、相続した空き家のご相談の中で、売却したときの税金の特例が自分のケースでも使えるのかを気にされる方がとても多いです。特例が使えるかどうかは、相続した人数や家の状態などによって変わるため、税理士や税務署にも確かめていただくようお願いしています。そのうえで、手取りが思ったより残らない場合や、売らないほうがよい場合は、当社から正直にそうお伝えしています。手取りを考えるときは、売買契約書の印紙代や抵当権の抹消登記の費用に加えて、相続登記の費用もかかることが見落とされがちです。相続した物件では戸籍などの書類も追加でそろえる必要があるため、早めに準備を始めておくと、売却の時期が近づいてから慌てずに済みます。当社は全国(47都道府県)に対応しており、ご相談から買取価格のご提示まで目安30分、ご契約まで目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、その日にご入金します。