訳あり物件の買取業者の選び方｜断られる条件と価格が下がる内訳

訳あり物件の買取業者を選ぶ前に、価格より先に決まる3点

訳あり物件という言い方に、法律上の定義はありません。売買の現場で使われるときは、権利・法規制・物理的な状態・心理的な事情のどれかが原因で、一般の買主が住宅ローンを使って買いにくくなっている物件を指します。どの原因で取引が止まるかによって、声をかける相手が変わります。 扱った経験のない類型に当たった会社は、金額を出さないか、出しても契約直前に引き下げます。

「訳あり」の中身は、取引が止まる場所で分かれる

右の列が、あなたが最初に連絡する先です。2つ以上の行に当たる物件も珍しくなく、そのときは売主が決まらない行から先に片づけます。名義が固まらないうちに測量や片づけを進めても、契約の日は近づきません。まず自分の物件がどの行なのかを決めてください。 ここが決まらないまま業者を比べても、比べる軸が定まりません。

売主と、売る範囲と、出入りの権利が決まっているか

買取価格は、この3つが決まって初めて確定した数字になります。売主とは、登記簿上の名義人と、その全員が売却に同意している状態を指します。売る範囲とは、隣地との境界と越境物の扱いです。出入りの権利とは、公道までの通路が私道の場合に、その通行と掘削の承諾が取れるかどうかです。

3つのうち1つでも未確定なら、その時点の金額は水準にすぎません。調査で事実が判明したときに動きます。動く幅を小さくしたいなら、先に固めるべきはこの3つです。 逆に、建物の傷みや家財の量は、写真と現地で数字にできるため、価格が後から大きく揺れる要因にはなりにくいところです。

「必ず買う」と書けない理由は法令の側にある

買取業者の広告表現には制限があります。宅地建物取引業法第32条は、著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく有利だと人に誤認させる表示を、誇大広告等として禁じています（宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））。景品表示法の側でも、優良誤認と有利誤認の表示は消費者庁の取り締まりの対象です。

つまり、断定を並べた広告は、法令の線を越えているか、条件を書かずに省いているかのどちらかです。「例外なく買う」という趣旨の文言を見たら、断る条件がどこに書かれているかを探してください。 書かれていない会社は、断る場面で説明を省く可能性があります。広告の強さと、あなたの物件を買える能力は連動しません。

訳あり物件の類型別に、買取業者の選び方はどう変わるか

同じ「訳あり」でも、物件の類型が変われば、相談先に確かめる質問も変わります。

1. 共有・相続が終わっていない物件

名義が亡くなった方のままなら、決済で所有権を移せません。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内が期限です。施行日より前に相続を知っていた不動産も対象で、その場合は2027年3月31日が期限になります（相続登記の申請義務化について（法務省））。

相談先には「登記が済む前でも契約できるか、決済日はどこから逆算するか」を尋ねます。ここに具体的な答えが返る会社は、司法書士と日程を組んだ経験があります。共有者の一部が反対している場合の選択肢は「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事に、相続人が増えてしまった場合の進め方は「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事にまとめています。

2. 接道が足りない、再建築ができない物件

敷地が接している道路の幅が4メートルに足りない、あるいは接する長さが2メートルに届かない。建築基準法第43条は、このどちらの状態も認めていません。満たさない敷地では建て替えの確認が下りず、一般の買主は住宅ローンを使えません。買取の相手も、再販の出口を作れる会社に限られます。

質問は「この土地を買った後、どう売り直す想定か」の一つで足ります。隣地と一体にする、接道を買い足す、位置指定を取る、現況のまま投資家に回す。答えが返ってこない会社は、実際には買った後の出口がありません。 その場合、契約はしても決済が延びる形になりがちです。建て替えができない土地が売りにくくなる仕組みと、それでも残る出口は「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事に書きました。

3. 人の死があった建物

国土交通省のガイドラインは、宅地建物取引業者が媒介などを行うときに、人の死についてどこまで告げるかの考え方を示しています。老衰や病死のような自然死、日常生活の中での不慮の事故死は、原則として告げなくてよいとされます。一方、特殊清掃が必要になった場合などは扱いが変わり、賃貸では概ね3年という目安が置かれていますが、売買にはその期間の定めがありません。

「再販のときにどう告知する想定か」を先に聞いてください。ここを曖昧にしたまま買う会社は、後になって減額の材料にしてきます。売主の側が事実を隠すと、契約不適合として責任を問われる側に回ります。 告知の線引きは「事故物件の告知義務はどこまでか」の記事で整理しています。

4. 底地・借地権・賃借人が付いている物件

底地は、借地人の権利が乗ったままの土地です。所有権を第三者へ売ること自体に借地人の承諾は要りませんが、価格は地代の水準と契約の残りの条件で決まります。逆に借地権を売る側は、地主の承諾か、借地借家法第19条による裁判所の許可が必要です。賃借人が入っている収益物件なら、賃貸借契約と敷金の引き継ぎが論点になります。

金額を出す前に契約書と地代の入金記録を見るかどうか。ここで相手の経験が分かれます。現地の写真だけで数字を言う相手は、契約関係を読んでいません。地主と借地人それぞれの立場からの出口は「底地と借地権の出口」の記事に、入居者がいるままの売却の段取りは「収益物件をオーナーチェンジで売却」の記事にあります。

5. 滞納・差押えがある物件

抵当権が付いた物件を売るには、決済の日に債権者が抹消に応じる必要があります。売却代金が残債を下回るなら、債権者の同意を取り付ける任意売却の形になります。差押えの登記が入っていても、競売の開札日より前なら止められる余地があります。

残債と提示額の差をどう埋める想定かを、最初に確認します。期日が決まっている案件では、金額の高さより、その日までに決済できることが優先します。 期限の考え方は「住宅ローン滞納から差し押さえまでの流れ」の記事に時系列で書いています。

訳あり物件の買取業者で、結果が分かれる5つの違い

同じ物件を同じ条件で見せても、会社によって出てくる結果が違います。

1. 決済の資金が自社のものか、転売先が決まってからか

自己資金で買う会社は、契約書に融資利用の特約を入れません。決済日を売主の都合で決められ、資金調達が理由で白紙に戻ることもありません。一方、買主を見つけてから決済する形だと、日程は他人の予定に左右されます。

確かめ方は簡単で、「決済の資金は自社の資金ですか」と一言聞くだけです。期限のある案件では、この一点が提示額の数十万円より重くなります。

2. 断る条件を先に示すか、最初に高い数字を出すか

会社の説明の中に「こういう物件は買えない」という記述があるかを見てください。無い場合、断る場面が来たときに理由の説明も無いことが多くあります。最初に高い数字を置いて、調査のたびに削っていく進め方も、この型と重なりやすいところです。

比較の基準は、根拠を聞いたときの答えの具体性です。「隣地と一体で使える見込みがある」「再販先の目処がある」という答えなら理由になります。根拠を説明しない高値の扱いは「不動産買取の査定額が高い理由」の記事に書きました。

3. 権利の整理を、誰がやる前提になっているか

訳あり物件の相談では、登記・境界・相続・債権者との調整が絡みます。買主である不動産会社が代われるのは、自分が当事者になる部分だけです。登記は司法書士、境界は土地家屋調査士、紛争は弁護士の領域で、ここを業者が引き受けると名乗る場合は、誰がどの資格で関与するのかを確認してください。

実務で違いが出るのは、段取りを組めるかどうかです。決済日から逆算して書類の取得日を置き、専門家の予定を先に押さえられる会社は、話が止まりません。

4. 現況のまま引き取る範囲を、どこまで書面にするか

「そのままで結構です」と口で言う会社は多くあります。問題は、それが契約書のどこに書かれるかです。残置物、庭木、物置、車両、井戸、浄化槽。書かれていない品目は、引渡し前に売主が撤去する話に戻ります。

契約不適合責任の扱いも同じです。売主が個人でも、買主が事業者なら責任を免除する合意はできます。ただし、売主が知っていて告げなかった事実については免責されません。口頭の「気にしません」は、条文になるまで効力を持ちません。

5. 免許の実在と、行政処分の記録

宅地建物取引業者の免許番号、商号、代表者名、事務所の所在地、過去の処分歴は、国土交通省の宅地建物取引業者検索システムで誰でも照会できます。処分の内容そのものは、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトでも確認できます。

照会で見るのは3点です。その番号が実在するか、名乗っている商号と所在地が一致するか、処分の記録があるかどうか。口コミを何十件読むより、この3点の方が確かです。 会社名で検索して出てきた記事の読み分け方は「空き家買取の口コミの読み方」の記事にまとめています。

訳あり物件を買取業者に相談するまでの6手順

工事や片づけを先にすると、費用だけが出ていきます。書類と窓口を先に片づけると、同じ話が半分の往復で終わります。

1. 登記事項証明書で、名義と担保の状態を見る

法務局で土地と建物の登記事項証明書を取り、所有者・地積・床面積・抵当権や差押えの記載を確認します。名義が亡くなった方のままなら、相続人の確定から始まります。担保の欄に古い抵当権が残っていることもあり、完済済みでも抹消の手続きが要ります。

同時に公図を取り、敷地が接している道の形と、隣地の並びを見ます。私道が前面にある場合は、その私道の所有者が誰かをここで確かめます。

2. 役所の窓口で、道路と規制を電話で聞く

建築主管課に「前面道路は何号道路か」を聞けば、再建築の可否の見当がつきます。同じ電話で、用途地域、建ぺい率と容積率、条例による制限、空き家の補助の有無まで確認できます。窓口が開いているのは平日なので、ここだけは予定を作ってください。

聞いた内容はメモに残し、相談する会社に同じ言葉で伝えます。これがあると、机上の段階で話が仮定の上に乗りません。

3. 免許番号を照会し、扱う類型を確かめる

前掲の検索システムで免許を照会したうえで、その会社が自分の類型を扱うかを聞きます。会社ごとに扱う範囲は違います。再建築不可は受けない、連棟は受けない、一定の面積を下回る土地は受けない、といった線引きがそれぞれにあります。ここで外れると、以降の説明が無駄になります。

4. 同じ条件を、同じ言葉で各社に送る

比べるには、渡す情報をそろえます。訳あり物件では、次の10項目を文面にして送ってください。

• 所在（登記上の地番）と地積
• 建物の構造・延床面積・築年
• 名義人と、相続が発生しているかどうか
• 共有の有無と、共有者の人数
• 前面道路の幅員と種別（役所で聞いた内容）
• 私道の持分の有無と、通行・掘削の承諾の状況
• 境界標の有無と、越境しているもの
• 賃借人・借地人の有無と、契約の残り期間
• 抵当権・差押えの有無と、残債のおおよその額
• 告知すべき事情の有無

この10項目がそろっていれば、返ってきた数字は同じ前提の上に乗ります。項目が欠けたまま送ると、各社が別々の仮定を置くので、並べても差の理由が読めません。周辺の実際の取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで自分でも確認できます。

5. 契約書のひな形を、契約日より前にもらう

金額の合意ができてから条文を初めて読むと、その場で判断することになります。訳あり物件で特に効くのは、次の6つの条項です。

6つのうち、揉める原因になりやすいのは上から2つです。契約不適合責任の条項に告知事項が反映されていない、引渡しの条件に品目が並んでいない。この状態で引渡しまで進み、後から指摘してくる形が実際にあります。書面に残っていない合意は、争いになったときに存在しないのと同じ扱いになります。

6. 手取りを計算してから、家族で話す

提示額そのものではなく、そこから登記費用・残債の返済・税を引いた手取りで比べます。売って利益が出れば譲渡所得として所得税と住民税がかかり、所有期間が5年を超える長期譲渡なら税率は20.315%、5年以下の短期譲渡なら39.63%です（いずれも復興特別所得税と住民税を含みます）。取得費が分かる資料が無い場合は収入金額の5％を取得費とする計算になるため、課税される所得が膨らみます。

相続人が複数いる案件では、確定した数字を1つ持ってから話し合うと往復が減ります。「この額で確定するなら売る、しないなら残す」という形なら、議論の対象がはっきりします。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社が訳あり物件を買い取る条件と、買取をお断りする場合

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

訳あり物件の買取業者の選び方で、先に手元で決める3つ

• 自分の物件がどの類型かを先に決めます。 共有・接道・告知・借地・担保のどこで止まっているかで、聞くべき質問も、答えられる会社も変わります。2つ以上に当たるなら、売主が決まらない方から処理します。
• 提示額より先に、決済の資金と断る条件を聞きます。 自社の資金で買うかどうかで決済日の決まり方が変わり、断る条件を自分から書いているかどうかで、断られたときの説明の有無が変わります。
• 契約書のひな形を、契約日より前に読みます。 契約不適合責任、引渡しの条件、境界の明示、融資利用の特約、決済の時期、解除と違約金。訳あり物件で後から揉める原因は、ほぼこの6か所のどれかに書かれていないことから生じます。

共有のまま、現況のまま、借地人が住んだままでも買い取ります。金額は仲介で売れた場合の想定より下がります。名義人がそろっていない物件や、隣地と境界を争っている物件には、そもそも数字をお出しできません。

訳あり物件の買取業者について、よくある質問

Q1. 訳あり物件の専門をうたう会社と、地元の不動産会社のどちらに相談すべきですか

物件の類型によります。共有持分や再建築不可のように、再販の出口を自分で作る必要がある物件は、その類型を扱った経験がある会社でないと金額が出ません。一方、立地が良く、更地にすれば一般の買主が付く土地なら、地元で仲介している会社の方が高い価格に届くことがあります。「専門」と名乗っているかどうかではなく、その会社が買った後にどう売り直す想定かを聞いてください。

Q2. 一括査定で複数の買取業者にまとめて出してもよいですか

情報をそろえて送る手段としては使えます。ただし訳あり物件では、「4. 同じ条件を、同じ言葉で各社に送る」に挙げた10項目が入力欄に収まらないことが多く、各社が別々の仮定を置いた数字を返してきます。連絡が一度に集中する負担もあります。2社か3社に、同じ文面を自分で送る方が、返ってくる数字を比べやすくなります。

Q3. 提示額がいちばん高い買取業者を選べばよいのではないですか

提示額は契約の金額ではありません。調査で事実が判明して動くこと自体は起こり得ますが、根拠の説明がないまま契約直前に下げる形は別の問題です。先に「提示額が変わるのはどういう場合か、何を根拠に、どのくらいの幅で動くのか」を聞いてください。 答えが具体的なら、その数字は使えます。手取りで比べるときは、登記費用・残債の返済・税を引いた後の額で並べます。

Q4. 訳あり物件だからと断られました。次に何をすればよいですか

断られた理由を、条件の言葉で聞き直してください。「接道が取れないから」「共有者の同意が無いから」「除却費が土地の評価を超えるから」。理由が条件であれば、その条件を外せるかどうかが次の検討になります。理由を説明しない会社は、扱える類型の外だったということです。

隣地の所有者に打診する、私道の所有者から承諾を取る、建築主管課で建築基準法第43条第2項の余地を確認する。この3つで状況が変わる物件は実際にあります。断られた事実より、どの条件で断られたかの方が、次の手がかりになります。

Q5. 買取業者に伝えた雨漏りや事故のことを、隠しておくことはできますか

隠すと、売主の側が不利になります。宅地建物取引業法第47条は、業者が取引の相手方に重要な事実を告げない行為を禁じていますが、売主が個人であっても、知っていながら告げなかった事実については契約不適合責任の免責が働きません。引渡し後に損害賠償や契約解除を求められる立場に回ります。

先に伝えた方が、価格は下がっても話は終わります。買取では、事実を出したうえで金額に織り込むのが通常の進め方です。 告知の線引きは本文の「3. 人の死があった建物」の項でも触れました。

Q6. 共有者の1人が反対しています。相談だけしてもよいですか

相談と査定の段階では、全員がそろっていなくても構いません。むしろ、金額が分からない状態のままでは、話し合いがまとまりません。確定した数字が1つあると、賛成と反対の理由が具体的になります。

不動産そのものを売るには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけを売ることは単独でもできます。ただし残る共有者との関係が続くため、順序の確認が要ります。当社が持分の買い取りをお受けするかどうかは、共有者の構成と物件の使われ方で判断しています。

Q7. 買取だと、仲介手数料や広告費はかかりますか

当社が買主として直接購入する場合、仲介手数料は発生しません。売主のご負担になるのは、原則として登記に関する実費と、残債がある場合の抹消費用です。ただし、他社が仲介に入る形で当社が買主となる取引では、その仲介業者への手数料が発生します。

広告費を売主に請求する仕組みも、買取にはありません。「手数料無料」という表示を見たときは、誰が買主で、他に誰が取引に入るのかを確かめてください。 表示に関する一般的なルールは、消費者庁の表示対策（景品表示法）のページに公開されています。

当社の見方

訳あり物件と聞いて多くの方が思い浮かべるのは、傷みの進んだ家や、長く空いたままの建物といった、物理的な瑕疵のある物件だと思います。当社がこれまで主に扱ってきたのは、そこではなく、心理的な瑕疵や法的な瑕疵のある物件です。

再建築不可のように、法令上の制限が理由で建て替えのできない物件は、買った後の出口を自分で設計しなければ数字が出ません。扱うのに専門性が要る分だけ手がける同業が少なく、そこが当社の引き受けられる範囲になりました。

空き家や再建築不可を含む、法的な瑕疵のある不動産の市場は大きく、いずれ大きな資本も参入してくると見ています。それでも、1件ごとに私道の承諾書や前面道路の扱いを確かめる作業は変わりません。本文に挙げたとおり、通行と掘削の承諾が取れない物件のように、当社でも引き受けられない条件は残ります。