不動産は買取と仲介どっち｜手取りで決める5条件

不動産の買取と仲介のどっちが得かは、待てる期間で決まる

売れるまで何か月待てるかを決めると、どちらが手元に多く残るかが出ます。価格の高さで選ぶ話ではありません。仲介は買主が現れるまで待つ方式、買取は業者がその場で買主になる方式です。待てる期間が長いほど仲介が有利になり、短いほど買取が有利になります。

不動産売却時の仲介と買取とは、誰が買主になるかの違い

仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入る形です。会社は買いません。広告を出し、内覧を組み、条件を調整します。成約したときに報酬を受け取ります。

買取は、不動産会社そのものが買主です。会社が代金を払い、所有権を受け取ります。買主を探す工程がありません。そのかわり、会社は買った後に転売します。転売までの工事費は会社が負います。保有期間の税も、売れない期間の損失も同じです。

この差が価格に出ます。仲介では「最終の買主が払う額」が売主に届きます。買取は違います。その額から業者の工事費と利益を引きます。売れ残る危険の見積もりも引きます。残った額が売主に届きます。ここは制度の違いです。交渉で埋まる種類の差ではありません。買取価格は、転売の想定価格から工事費・保有費・利益・危険の見積もりを引いた残りだとお考えください。

取引態様は書面に必ず書かれる

宅地建物取引業法第34条が宅建業者に義務づけているのは、広告を出すときと、売買や交換の注文を受けたときに、自分がどの立場で関わるのかを示すことです。売買契約書への記載を求めた条文ではありません（宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））。

この明示は、物件の広告の文面や、問い合わせへの回答で受け取ることになります。そこで「売主」「代理」「媒介（仲介）」のどれが書かれているかを見てください。そのうえで、実際に交わす書面でも立場は表れます。媒介なら媒介契約書、業者が買主なら売買契約書の当事者の欄です。「買取」と名乗りながら媒介契約書を差し出す会社もあります。署名の前に、書面の表題と、相手の社名がどちらの側に置かれているかを確かめてください。

待てる期間を、先に自分で決める

何か月なら待てるかを決めないと、比較が始まりません。次の3つが期限を作ります。相続税の申告期限、住宅ローンの滞納の進行、施設の入居費の支払いです。

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月です。納税の資金を売却代金で作るなら、決済日をこの期限の手前に置きます。引き渡しまでに要る日数を逆算してください。売り出しに使える期間は、さらに短くなります。施設の入居費のように、毎月出ていく支払いもあります。その月額が、そのまま「待つための費用」です。

期限がある側は、仲介で長く引っ張れません。売り出して3か月反応が無ければ、値下げか買取かの判断が来ます。期限が無いなら、仲介で粘る余地があります。

買取と仲介で、売主の手元から出ていく費用の違い

出ていく費用の種類が違います。仲介では仲介手数料が最大の支出です。買取ではこれがかかりません。かわりに、価格そのものが下がっています。

仲介手数料の上限は法令で決まっている

宅地建物取引業法第46条は、報酬の額を国土交通大臣の定めによるとしています。売買の媒介では、代金が400万円を超える場合の上限が決まっています。代金の3％に6万円を加え、消費税を足した額です。これは上限であって、定価ではありません。

低廉な空家等の売買には、媒介の報酬の特例があります。国土交通省の報酬の告示（昭和45年建設省告示第1552号）が改正され、売主から受け取れる額の上限が引き上げられました。地方の低額な物件を仲介に出すときは、適用の有無を先に確かめてください。媒介契約の前です。適用の有無と、実際に請求される金額は、媒介契約書の報酬の欄に書かれます。署名の前に、上限ではなく「いくら請求されるのか」を数字で確認してください。

当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。当社で買い取れない物件は、仲介でお手伝いします。その場合は、上の上限の範囲で手数料が発生します。

仲介手数料のほかに、仲介で売主負担になりやすい費用が4つある

仲介手数料を別にすると、仲介で売主の持ち出しになりやすいのは4つです。残置物の撤去費、ハウスクリーニング費、境界の確定測量費、契約不適合責任に備える修繕費です。どれも、買主に引き渡せる状態へ整えるための支出です。このうち確定測量は、買取でも引き渡しの条件として売主の負担とされる場合があります。どちらの方式でも、誰の費用で測量を行うかは契約書の引き渡し条件の欄で確かめてください。

残置物は、家財が残ったままでは内覧の印象が落ちます。処分費は量で決まります。ハウスクリーニングは、水回りと床の汚れが残っていると内覧で敬遠されるため、入れることの多い費用です。金額は掃除の範囲と間取りで変わります。確定測量は、買主や買主側の金融機関が求めることがあります。土地家屋調査士に依頼します。隣地の立会いも要ります。修繕費は、引き渡した後に契約不適合責任を問われないよう、雨漏りや給排水の不具合を先に直しておく場合にかかります。直さずに売るなら、その事実を契約書に書いて免責の範囲を決めます。

買取では、残置物の撤去とハウスクリーニング、修繕を業者が引き取った後に行います。この3つは売主の持ち出しにはなりません。そのぶん価格から引かれています。片付けずに売れる条件は「空き家をそのまま売る方法」の記事に書いています。

どちらでも発生する費用もある

売買契約書の印紙代は、買取でも仲介でも売主の負担です。抵当権が付いているなら、抹消登記の費用もかかります。登記簿の住所が現住所と違えば、住所変更登記の費用も要ります。相続した物件なら、相続登記の費用が先に来ます。ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

譲渡所得が出れば、所得税と住民税もかかります。相続した空き家には特例があります。被相続人が一人で住んでいた家屋と敷地が対象です。相続人が一定の要件を満たして売却した場合に使えます。控除額は、被相続人居住用家屋またはその敷地等を取得した相続人の数で変わります。取得した相続人が2人以下なら、要件を満たした人がそれぞれ3,000万円まで控除できます。令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上いる場合は、それぞれ2,000万円までになります。1つの3,000万円の枠を人数で分け合う仕組みではありません。要件は複数あり、ここに書いたのは主な要件の一部です。適用の可否は「空き家3000万円控除の条件」の記事と国税庁のページで確かめてください。

不動産売却時の仲介と買取、どっちを選ぶかを分ける4つの軸

分かれるのは、価格・期間・確実性・手間の4つです。この4つのうち、どれを一番上に置くかで答えが変わります。

1. 価格の軸：仲介が上になるのは売れた場合だけ

仲介の成約価格は、買取の提示額より高くなるのが通常です。最終の買主が住むために払う額だからです。

ただし、これは売れた場合の話です。売り出し価格は成約価格ではありません。3か月で反応が無ければ値下げが入ります。半年で再度の値下げが入ります。最初の査定額を手取りの前提にすると、計算がずれます。

値下げの幅は、問い合わせの数を見て決めます。3か月のあいだ内覧が1件も入らないなら、価格の問題です。内覧はあるのに申し込みに至らないなら、建物や条件の問題です。原因が違えば打つ手も違います。値下げだけを繰り返しても動かないことがあります。

2. 期間の軸：買取は書類がそろえば日程を組める

当社の場合、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分です。ご契約の締結までは目安1〜2週間です。お引き渡しは最短で2週間以内に設定できます。代金は引き渡しの当日にお振り込みします。

仲介は、買主が現れるまでの期間が読めません。現れた後も、買主の住宅ローンの審査に3週間前後かかります。審査が通らなければ、融資利用の特約で契約が白紙に戻ります。買取の期間の内訳は「不動産買取の期間は何日か」の記事で工程別に分けています。

3. 確実性の軸：契約が壊れる原因が違う

仲介で壊れる原因の多くは、買主側の融資です。自己資金で買う業者との契約には、融資利用の特約が入りません。当社は自己資金で買うため、この特約を付けません。

もう一つの原因が、引き渡し後の契約不適合責任です。仲介で個人に売る場合に起きます。雨漏りやシロアリ、給排水の不具合が後から出たときです。修補や減額を求められることがあります。免責の特約を結ぶことはできます。ただし、知っていて告げなかった事実には免責が及びません。

4. 手間の軸：内覧と立会いが要るかどうか

仲介では、内覧のたびに室内を見せる状態にします。遠方にお住まいなら、鍵の預け方と立会いの可否を決める必要があります。買取では内覧の回数が調査の1回で済みます。

当社は遠方の売主さまから鍵をお預かりします。当社だけで現地を見ることもできます。遠方の実家の進め方は「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事にまとめました。

不動産売却時の仲介と買取で、手取り額を月数で比較する

価格差は、売れるまでの月数と毎月の持ち出しで埋まることがあります。埋まるかどうかは、物件ごとの数字を入れないと分かりません。

1. 仲介の手取りは、成約価格から4つを引いた額

成約価格から、仲介手数料、売れるまでの保有費、整備に使った費用、引き渡し時の登記費用を引きます。この残りが手取りです。

保有費は月額で出します。固定資産税と都市計画税を12で割った額を入れます。火災保険料の月割、電気と水道の基本料金も足します。草刈りや管理委託の費用、現地までの交通費も同じです。遠方なら交通費と宿泊費が大きく出ます。年に4回往復するなら、往復の実費を4倍して12で割ります。その額が月額に乗ります。草刈りを業者に頼む地域もあります。1回あたりの費用と年間の回数を、見積書で確かめてから足してください。

2. 買取の手取りは、提示額から登記費用を引いた額

買取では仲介手数料がかかりません。整備の費用もかかりません。保有費は決済日までの分で止まります。

引くのは、印紙代、抵当権の抹消登記の費用、住所変更登記の費用です。相続した物件では相続登記の費用がかかります。ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

3. 分かれ目は「価格差 ÷ 月額の持ち出し」で出る

仲介の成約想定額と買取の提示額の差を、1か月の持ち出し額で割ります。出た月数より売却期間が長くなりそうなら、買取の手取りが追いつきます。

たとえば価格差が200万円、月額の持ち出しが3万円なら、66か月です。この場合は仲介が明らかに有利です。価格差が60万円、月額の持ち出しが5万円なら12か月です。地方の空き家では、問い合わせが年に数件という地域もあります。その場合、12か月は現実的な長さです。

月額に入れるのは、売れるまで毎月続く費用だけです。解体費や測量費は一度きりで終わります。こうした支出は、月額ではなく価格差のほうから引きます。

先ほどの価格差200万円・月額3万円の例に、確定測量の40万円を乗せてみます。測量は仲介のために求められた支出なので、価格差の200万円から引いて160万円にします。160万円を3万円で割ると約53か月です。66か月が53か月に縮みますが、待てる長さではありません。仲介が有利な範囲のままです。

価格差60万円・月額5万円の例では、残置物の撤去に30万円かかるとします。価格差は30万円に減り、5万円で割ると6か月です。半年のうちに買主が現れる見込みが立たない地域なら、この時点で買取の手取りが上回ります。一度きりの費用は、金額が大きいほど判断を買取の側へ傾けます。

手元で出す数字は3つです。仲介の成約想定額から仲介手数料と整備費を引いた額。買取の提示額から登記費用を引いた額。そして1か月の持ち出し額です。前の2つの差を3つ目で割ると、追いつく月数が出ます。紙に3行だけ書いておき、各社の金額が届いたその場で埋めてください。

ここに、値下げの分を足して考えてください。半年で1割下げる前提なら、価格差は最初の計算より小さくなります。

4. 空き家が多い地域では、待つ時間が長くなる

総務省統計局の2023年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は約900万戸でした。空き家率は13.8％です。このうち「その他の住宅」は385万戸です。賃貸用・売却用・別荘などを除いた数字です（住宅・土地統計調査（総務省統計局））。

同じ集落に同じような家が何軒も空いていれば、買う側が選ぶ立場になります。自分の地域の取引は、国土交通省の不動産情報ライブラリで見られます。地域と用途と面積帯から検索できます。成約した取引の価格と面積、取引の時期が出ます。直近1年で成約が数件しかない地域もあります。その場合、買主が現れるまでの期間は年単位で見ておくほうが安全です。

滞納や差押えがあるときは、どっちを選ぶかの前に期限が決まる

滞納がある場合は、買取と仲介の比較より先に、期限の計算が来ます。差押えが入ると選べる手が減るためです。

1. 登記簿に差押えの登記が入る

債権者の申立てにより、不動産に差押えの登記がされます。登記事項証明書を取れば誰でも分かります。買主候補も、融資をする金融機関も見ます。

この段階で、普通の仲介はほぼ止まります。買主が住宅ローンを組めないためです。

2. 売却の自由が事実上なくなる

差押え後も所有権は売主にあります。ただし、債権者の同意なしに抵当権を外せません。残債が売却価格を上回っていれば、債権者との調整が要ります。この調整を経た売却が任意売却です。

3. 競売の開始決定が出ると日程が外から決まる

裁判所の執行官が現況調査に来ます。入札の期日が決まります。そこまでに任意の売却を終えないと、競売で処分されます。売主が日程を選べなくなります。進行の全体像は「住宅ローン滞納から差し押さえまでの流れ」の記事で段階に分けています。

入札の期日が公告された後でも、手が残る場合があります。開札の前日までに債権者の同意が整えば、申立てが取り下げられることがあります。ただし、同意を取り付ける日数は読めません。債権者の数と残債の額で変わります。抵当権者が1社だけで、売却価格が残債を上回るとします。この場合は数週間で片が付くこともあります。債権者が複数で、税金の差押えも入っているなら別です。月単位で見ておく必要があります。

4. 差し押さえられた不動産を任意売却するメリットデメリット

メリットは3つあります。競売より高い価格が付きやすいこと、引っ越しの時期を話し合えること、周囲に競売物件として公告されないことです。デメリットも3つです。債権者全員の同意が要ること、手続に時間がかかること、信用情報への登録は避けられないことです。

任意売却を扱う会社の中には、売主から費用を取る形のところもあります。買取と任意売却の費用の出方の違いは「任意売却と買取の違い」の記事に整理しています。

5. 任意売却を頼む先は、買主か媒介かで費用と日程が変わる

専門をうたう相手を選ぶ前に、その会社が買主なのか媒介なのかを確かめてください。立場によって、売主が払う費用と、決済日を決められる時期が変わります。

自己資金で買主として買う会社は、買主を探す工程がありません。債権者との残債の調整が付いた時点で、決済日を確定できます。期日が迫っている局面では、ここが効きます。

媒介で任意売却を扱う会社の場合は、買主を探す工程が入ります。買主の融資が通らなければ振り出しに戻ります。期日までの余裕が少ないほど、買主を待つ形は間に合わない可能性が増えます。

費用の請求の仕方も、最初に聞いてください。相談料、調査料、コンサルティング料という名目で、売主から金銭を受け取る形があります。買取の場合、当社は売主さまから手数料をいただきません。

6. 専門の買取業者に相談する前に確かめる3点と、広告の読み方

見るのは3点です。免許番号が実在するか。行政処分の記録が無いか。その会社が自分の物件の類型を扱っているか。免許番号は、国土交通省の「建設業者・宅建業者企業情報検索システム」で照会できます。都道府県知事の免許なら、免許を出した都道府県庁の宅地建物取引業の担当窓口でも、業者名簿を閲覧できます。

免許番号の括弧の中の数字は、免許を更新した回数です。数字が小さいから悪い、という話ではありません。ただ、設立からの年数と合わない説明をする相手はいます。その場合は、ほかの説明も確かめたほうがよいです。

広告の表現にも制限があります。宅地建物取引業法第32条は、誇大広告等を禁じています。著しく事実に相違する表示や、実際より著しく有利と誤認させる表示が対象です。「必ず止められます」のような文言は、そもそも書けません。

業者の見分け方は「不動産買取で悪徳業者が使う手口8選」の記事に、署名前の確認点とあわせて書きました。

不動産は仲介と買取ではどちらが多いか、物件の種類で見る

一般の居住用不動産の流通では、仲介が多数を占めます。買取が選ばれるのは、仲介では買主が付きにくい条件がそろった物件です。

1. 仲介で売れやすい物件の条件

前面の道が、建築基準法でいう道路にあたることが前提です。幅員4メートル以上という道路の定義は同法第42条にあります。そのうえで、敷地が道路に2メートル以上接していることが要ります。接する長さの義務を定めているのは同法第43条です。両方を満たせば建て替えができ、買主が住宅ローンを組めます。

さらに見るのは3点です。都市ガスや上下水道が引き込まれていること。建物が使える状態か、更地にできること。告知すべき事項が無いこと。これが重なると、仲介の土俵に乗ります。

このほかに、都市計画区域の内か外かと、市街化調整区域に入っていないかも先に確認してください。調整区域では、誰でも家を建てられるわけではありません。仲介で声をかけられる買主の範囲が狭くなります。

2. 仲介で止まりやすい物件の条件

再建築不可、越境が未解決、私道の通行や掘削の承諾が無い。傾斜地で擁壁のやり直しが要る、残置物が大量にある、告知事項がある。これらは買主の融資審査で止まります。

現金で買う買主を待つことになります。期間が読めなくなります。再建築不可の売りにくさは「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事で接道の条件から説明しています。

この条件が重なる物件を仲介に出すとします。媒介契約の前に、担当者に確認してください。「現金で買う買主に絞って募集するのか」です。住宅ローンを使う買主を前提にした価格のままだと、問い合わせが無いまま3か月が過ぎます。

3. 共有・相続が絡むと、どちらでも前提が増える

共有者が複数いる場合、全部を売るには全員の同意が要ります。名義が亡くなった方のままなら、相続登記が先です。

相続登記は2024年4月1日に義務化されています。期限は、相続したと知った日から3年です。施行の日より前に取得を知っていた方は別です。その期限は2027年3月31日になります。正当な理由なく放置すると、過料を科されることがあります（相続登記の申請義務化（法務省））。

4. 収益物件は、入居者の有無で土俵が変わる

入居中のまま売るなら、買主は投資家です。利回りで値が決まります。空室にしてから売るなら、実需の買主も対象になります。どちらが高いかは、賃料と地域の相場で逆転します。判断の順は「収益物件をオーナーチェンジで売却」の記事に書いています。

買取と仲介のどっちが合うか、手元の数字をそろえる手順

比較に要るのは、物件の条件と、1年分の持ち出しの金額です。この2つが無いと、提示された金額の良し悪しを判定できません。

1. 登記事項証明書と公図を取り、権利と建物の登記を確認する

法務局で誰でも取得できます。見るのは次の4点です。

• 所有者の氏名と住所（権利部の甲区）
• 抵当権など担保の登記の有無（権利部の乙区）
• 差押えの登記の有無（権利部の甲区）
• 建物の登記が残っているかどうか（表題部）

甲区には所有権に関する事項が、乙区には所有権以外の権利が記録されます。表題部は、土地や建物そのものの表示の欄です。

解体済みでも、滅失の登記をしていなければ記録上は建物が存在します。この状態で土地だけを売る話を進めるとします。決済の直前に止まります。手続は「滅失登記をしないとどうなるか」の記事にまとめました。

2. 課税明細書で、筆の数と評価額を数える

毎年春に届く納税通知書に添えられています。所有している土地と建物が一覧で載ります。筆が複数あるか、地目が畑や山林になっていないかを見てください。

固定資産税の評価額は、売買の価格そのものではありません。宅地の評価額は、総務大臣が定める固定資産評価基準のもとで、地価公示価格等の7割をめどに付けられています。評価額を0.7で割ると公示価格の水準に近い額が出るのは、このためです。ただし、土地と家屋の価格は基準年度の価格を3年間据え置く仕組みで、評価替えは3年ごとです（地方税法第349条）。手元の明細書の額は、最大で3年前の価格時点に基づくとお考えください。実際の取引価格は、接道や形状、同じ地域に出ている売り物の数でも上下します。

農地が混ざっていると、所有権の移転に農地法の許可が要ります。宅地だけを分けて扱えるかで、出口が変わります。

3. 1年分の持ち出しを、通帳の数字で合計する

固定資産税と都市計画税、火災保険料を1年分足します。電気と水道の基本料金、草刈りや管理の委託費も入れます。現地までの交通費も足してください。合計を12で割ると月額が出ます。

建物が建っている間は、住宅用地の特例で課税標準が下がっています。地方税法第349条の3の2によります。200平方メートル以下の部分は6分の1です。それを超える部分は3分の1です。解体して更地にすると、この軽減が外れます。外れた後の年額は、課税明細書の課税標準額をもとに、市区町村の資産税の窓口で試算してもらえます。更地で売れる見込みの価格と、解体費と、軽減が外れた後の年額を並べてから、解体するかどうかを決めてください。

4. 接道と越境を、現地で測って写真に残す

前面道路の幅をメジャーで測ります。敷地が道路に接している長さも測ります。境界標が地面にあるかを確認します。無ければ、その旨を記録します。

隣地の樹木の枝、屋根の庇、ブロック塀が越えていないかも見ます。越境があるなら、どちらがどちらに越えているかを写真で残してください。ここが仲介で止まる原因になります。

5. 告知すべき事項を、先に洗い出す

雨漏り、シロアリ、給排水の不具合、傾き、過去の浸水、室内で人が亡くなった事実。知っている事実は、買取でも仲介でも先に伝えてください。

室内で人が亡くなった事実があるとします。いつ、どの部屋で、どのような経緯だったかを書き出してください。時系列にします。国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が、売買と賃貸それぞれについて、宅建業者が告げるべき範囲の考え方を示しています。売主本人の告知義務を直接定めた文書ではありませんが、仲介に出した場合、相手の会社はこの考え方を基準にして買主へ伝える範囲を決めます。

伝えた上で値が付く場合と、後から判明する場合があります。後者は減額や解除になり、結果が大きく変わります。

6. 同じ条件文を作り、複数社に同じ言葉で伝える

伝える項目をそろえると、返ってくる金額を並べて比べられます。項目は9つです。地番、土地の地積、建物の延床面積、構造、築年。残置物の量、雨漏りやシロアリの有無、前面道路の幅、境界標の有無です。

あわせて自分の期限も伝えてください。何月までに現金が要るのかで、相手が出せる提案が変わります。

仲介を選ぶ場合に、どっちの契約にするかを決める

媒介契約は3種類あります。報告の頻度と、他社への依頼の可否が違います。売れ行きの確認のしやすさが変わります。

1. 一般媒介は複数社に同時に頼める

何社にでも依頼できます。自分で買主を見つけて直接契約することもできます。競争が働く一方、各社の広告の優先度は下がりがちです。

一般媒介には「明示型」があります。他社にも依頼していることを相手に伝える型です。伝えない型もあります。明示型にすると、各社が競合の存在を前提に動きます。指定流通機構への登録の義務は、一般媒介にはありません。登録してもらうかどうかを、契約の場で決めてください。

2. 専任媒介は1社に絞る

1社だけに依頼します。自分で見つけた買主とは直接契約できます。業務の処理状況の報告は、2週間に1回以上です。媒介契約について定めているのは、取引態様の明示とは別の条文で、宅地建物取引業法第34条の2です。

同じ第34条の2は、指定流通機構への登録も媒介を受けた業者に義務づけています。登録までの期間は国土交通省令に委ねられ、宅地建物取引業法施行規則が専任媒介について契約の日から7日以内（休業日を除く）と定めています。登録した証明書の写しを受け取ってください。登録された価格と条件が、打ち合わせた内容と合っているかを確かめます。

3. 専属専任媒介は自己発見取引もできない

1社だけに依頼します。自分で買主を見つけた場合も、その会社を通します。報告は1週間に1回以上です。指定流通機構への登録の期限も短く設定されています。

登録の期限は、同じ宅地建物取引業法施行規則で契約の日から5日以内（休業日を除く）と定められています。自分で買主を見つけても、その会社を通します。仲介手数料が発生します。親族や近隣の方に譲る可能性が残っているなら、この型は避けてください。

4. 売り出し価格と、値下げの時期を先に決めておく

売り出してから考えると、判断が遅れます。契約の時点で「3か月で問い合わせが○件に満たなければ○円下げる」と決めておいてください。

値下げの幅も先に決めます。端数を削る程度では、検索サイトの価格帯の区切りをまたげません。1,000万円を割る、500万円を割るといった区切りがあります。これを意識して幅を決めると、見てもらえる層が変わります。

5. 売れ残ったときの出口を決めておく

半年たっても動かない場合を決めておきます。値下げを続けるのか、買取に切り替えるのかです。決めていないと、保有費だけが積み上がります。

売り出す前に、買取の提示額を取っておく方法もあります。手元に数字があれば、値下げを続けるかどうかを金額で比べられます。

6. 媒介契約の期間と、更新のときに聞くことを決めておく

媒介契約の有効期間は3か月を超えられません。期間が切れても、自動では続きません。更新するなら、意思を示す必要があります。満了の時期は、担当者や会社を変えるかどうかを考える機会でもあります。

更新の前に、その3か月の実績を数で出してもらってください。広告をどこに出したか、問い合わせが何件あったか、内覧が何件あったかです。数が出てこない場合は、募集の実態を確かめたほうがよいです。

買取を選ぶ場合に、契約前のどっちの条項を読むか

読むのは、金額ではなく条項です。契約後に話が壊れる原因は、ほぼ条項の中にあります。

1. 契約不適合責任の扱いを確認する

免責にするのか、期間を区切るのか。買取では免責とするのが一般的です。ただし、契約書に書かれていなければ免責にはなりません。知りながら告げなかった事実にも、免責は及びません。

引き渡した後に見つかった不具合を、誰が負うか。これは価格の前提そのものです。免責としない契約なら、その分だけ価格は上がる余地があります。ただし、後から請求を受ける可能性が残ります。どちらを選ぶかは、建物の古さで決めてください。見ていない部分の多さも判断の材料です。

2. 手付解除の期限と額を確認する

いつまでなら、手付を放棄して解除できるのか。業者側は、手付の倍額を返して解除できるのか。期限が「契約の日から7日」なのか「決済の前日まで」なのか。ここで意味が変わります。

3. 融資利用の特約が入っていないかを見る

買主が融資を使う場合、融資が通らなければ白紙解除になります。自己資金で買う会社の契約書には、この特約が入りません。当社は自己資金で買うため、融資の特約を付けません。

4. 引き渡しの条件を、誰が何をするかで読む

残置物をどちらが処分するのか。境界を明示する義務があるのか。測量を誰の費用で行うのか。ここが曖昧だと、決済の直前に費用の話が出ます。

5. 決済の時期と、延長の条件を見る

契約から何日以内に決済するのか。延長できるのはどういう場合か。相続登記が未了なら、決済日から逆算して日程を組みます。

6. 価格が変わる場合の条件を、文書でもらう

調査で新たな事実が出たときに、金額が変わるのか。変わるとすれば、何を根拠にどの範囲で動くのか。この質問への答えが具体的でない相手は、提示額の信頼度が下がります。

口頭で「下げません」と言われただけでは足りません。後で金額が動いたとき、確かめる手がかりが残りません。メールでも構わないので、文面で受け取ってください。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供です。個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額は、税務署または税理士にご確認ください。登記は司法書士です。境界や隣地との権利関係は、弁護士や土地家屋調査士にご相談ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社に買取と仲介のどっちで頼むか、見る条件と断る物件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

不動産の買取と仲介のどっちにするか、先に決める3つ

• 待てる期間を先に決めてください。 期限が無く、建て替えができて、建物も使える状態なら仲介が上です。期限がある場合は違います。買主の融資が通りにくい条件がある場合も同じです。買取で日程を確定させるほうが、結果が良くなります。
• 手取りは価格ではなく、引いた後の額で比べてください。 仲介では、仲介手数料が引かれます。上限は売買価格の3％＋6万円＋消費税です。売れるまでの保有費と整備費も引かれます。価格差を月額の持ち出しで割ると、月数が出ます。その月数が売却期間の見込みより短ければ、買取が追いつきます。
• 接道・越境・残置物・告知事項の4点を先に確認してください。 ここで止まる物件を仲介に出すと、現金で買う買主を待つことになります。期間が読めなくなります。登記事項証明書と公図は法務局で取れます。課税明細書は手元の納税通知書にあります。

当社は買主として直接買い取ります。現況のまま、残置物を残したままでも引き取ります。ただし、擁壁の是正費が土地の値を超える物件は買えません。宅地だけを切り分けられない農地付きの物件も、価格を下げてお引き受けすることはできません。

不動産の買取と仲介のどっちかについて、よくある質問

Q1. 不動産は仲介と買取ではどちらが多いですか

一般の居住用不動産の流通では、仲介が多数を占めます。建て替えができて、買主が住宅ローンを組める物件だからです。買取が選ばれるのは、買主の融資審査で止まる条件がある物件です。 再建築不可・越境未解決・告知事項あり・大量の残置物などです。自分の物件がどちらの土俵か。前面道路の幅と接道の長さを測れば、おおよそ判断できます。

Q2. 不動産屋が一番嫌がることは何ですか

買主との契約の直前に、聞いていない事実が出てくることです。雨漏り、越境、私道の承諾が取れていない、相続人の一人が売却に反対している。これらは価格の問題ではなく、取引が壊れる問題です。 先に伝えれば金額に織り込んで進められます。隠して進めると、決済の直前に白紙に戻ります。そこまでの期間が無駄になります。当社も同じです。最初に伝えていただいた事実は、減額の理由にしません。

Q3. 差し押さえられた不動産を任意売却するメリットデメリットは何ですか

利点は、競売より高い価格が付きやすく、引っ越しの時期を相談できることです。弱点は、債権者全員の同意が前提になるため、いつ売れるかを自分の側で決められないことと、信用情報への登録は避けられないことです。ただし判断で効くのは、この比較よりも残っている日数のほうです。 開札の前日を過ぎれば、任意に売る道は閉じます。裁判所や債権者から届いた書類の日付を並べ、いまどの段階にいるかを先に確かめてください。

Q4. 任意売却の相談は専門の買取業者にすべきですか

専門をうたっているかより、その会社の立場を確かめてください。買主なのか、媒介なのかです。買主として自己資金で買う会社なら、決済日を確定できます。債権者との残債の調整が付いた時点です。媒介で入る会社は、買主を探す工程があります。買主の融資が通らなければ振り出しに戻ります。 あわせて、相談料や調査料という名目で金銭を請求されないかを、最初に聞いてください。

Q5. 買取の査定額が他社より高い会社を選べばよいですか

高い提示額が、そのまま決済される額とは限りません。契約の後や決済の直前に下がる形があります。調査で判明した事実を理由にする形です。聞くべきは2つです。「提示額が後から変わるのはどういう場合か」と「変わるとき何を根拠に、どの範囲で動くか」です。 答えが具体的なら、その金額は検討に値します。答えが曖昧なら、売買契約書に金額を変更できる条件が書かれているかを見てください。書かれていなければ、後から金額が動いたときに拠りどころが残りません。

Q6. 仲介で売り出してから、買取に切り替えられますか

切り替えられます。専任媒介や専属専任媒介を結んでいる場合は、契約期間を確認してください。解除の条件も見ます。媒介契約の有効期間は3か月を超えられません。宅地建物取引業法第34条の2が定めています。ただし、長く売り出して反応が無かった履歴は残ります。業者側も指定流通機構の情報で把握できます。 切り替えるなら、値下げを重ねる前のほうが条件は整います。

当社の見方

売る期日を切らなければならない事情がないのなら、買取に出すより、一般媒介で何社にも同時に募集をかけてもらう形のほうが向いています。

買った土地は、そのままでは次の買い手に渡せません。空き家なら解体して更地に戻し、傾いた擁壁があれば組み直します。そのうえで設計士に図面を起こしてもらい、工務店が建てて、ようやく商品の形になります。

そこまでの費用を引いて残る額が、当社の出せる金額です。前面道路が狭くて重機が入らない、擁壁を組み直さなければならない、建てられる延床が小さくなる。このどれかが重なる土地では、仲介の成約想定額との差が開きます。更地にすればそのまま建てられる土地なら、差は工事費と保有費の分に収まります。