田舎の実家は売れる？相続登記は3年以内が期限

田舎の実家が売れないと言われるのはなぜ？相続登記は3年以内

田舎の実家が売れにくいのは、買い手と需要が少ないためです。それでも放置すれば、管理や固定資産税の負担が増えます。特定空家等として扱われるおそれも出てきます。名義についても、2024年4月1日から義務が始まりました。取得を知った日から3年以内に相続登記を申請します。怠ると10万円以下の過料の対象です。

買い手と需要が少ない地域で起きること

相続から1年ほどがたちました。地元の不動産会社に一度相談したきり、話が止まっている方は少なくありません。査定の金額は出ても、販売の図面が届く先は限られます。問い合わせが1件も来ないまま、季節が変わります。田舎の家を買う人は絞られます。隣の家や近くに住む親族、移住を考えている人、建物を直して貸す事業者などです。駅からの距離と広さで次々と人が見に来る都市部の市場とは、そもそもの仕組みが違います。

仲介の会社の側から見ても、田舎の実家は扱いにくい物件です。仲介手数料は、売れた価格に応じて上限が決まる仕組みです（宅地建物取引業法第46条）。価格が低い家ほど、遠くまで案内に通う手間に見合いません。800万円以下の宅地・建物については、売主から受け取れる額を30万円（消費税別）まで認める特例が、国土交通大臣の告示で令和6年7月から設けられています。それでも、遠い物件に何度も足を運ぶ手間を埋めきれないことがあります。広告の出し方が控えめになり、買い手の目に触れる機会がさらに減ります。

反応がない間に起きやすいのは、値下げの繰り返しです。半年ごとに価格を下げても反応がないと、売主の側も「この家はもう売れない」と思い込み、手を止めてしまいます。その間も建物は傷み続けます。人が住まなくなった家は、換気と通水が止まります。湿気で床や壁が傷む速さは、住んでいたころとは比べものになりません。

最初の一手は、地域に買い手がいるかどうかを確かめることです。市町村の空き家バンクに問い合わせの実績があるか。移住の相談窓口に家を探している人が来ているか。どちらも、役場の担当課に聞くと教えてもらえることがあります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、同じ町の過去の取引価格を地図から探せます。取引の記録が何年も出てこない地域なら、値段を付けて待つ売り方には時間がかかると見ておいてください。

空き家のまま置くと増える負担（管理・固定資産税・特定空家等）

空き家のまま持っている間も、固定資産税の納税通知書は毎年届きます。草刈りや雨どいの掃除の手間もなくなりません。帰省のたびに庭木が伸び、屋根瓦がずれ、郵便受けにはチラシがたまっていきます。近所の方から「枝が道にはみ出している」と電話が来て、そのたびに遠くから通うことになります。

管理が追いつかない状態が続けば、市町村の側が動き始めます。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）は、放っておくと倒壊などのおそれがある空き家を「特定空家等」とします。市町村長は所有者に助言・指導、勧告、命令を行えます。命令に従わなければ、所有者に代わって必要な措置をとれます（第22条）。その手前にも段階があります。管理が行き届かず特定空家等になるおそれが大きい家は、「管理不全空家等」として指導を受けます。改まらなければ勧告を受けます（第13条）。条文は空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）で読めます。

勧告は、毎年の税の額にも響きます。住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準を軽くする特例があります（地方税法第349条の3の2）。ただし、勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地は、この特例から外れます。外れるのは、勧告を受けた後に来る1月1日（固定資産税の賦課期日・地方税法第359条）を基準にした年度からです。特定空家等と呼ばれた時点でも、勧告の当日でもありません。どれほどの差になるかは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で、地方税法第349条の3の2の計算の仕組みとあわせて確かめられます。

屋根材が風で飛んで隣の家や通行人にけがをさせれば、持ち主が責任を問われることもあります。雪の多い地域なら、落雪で隣地の塀を壊すおそれも考えに入れてください。

次に数えたいのは、年に何回、誰が実家に行けるかです。春と秋に1回ずつなのか、冬の間は雪で近づけないのか。通える回数で管理が追いつかないと分かった時点で、管理を人に頼む費用を払い続けるか、手放す時期を決めるかの段階に入っています。

相続登記が義務になったこと

実家の登記簿を取り寄せると、所有者の欄が亡くなった親の名前のままになっていることがよくあります。田舎の家では、祖父母の代から名義が動いていない土地が混じっていることも珍しくありません。

相続登記は義務になりました。2024年4月1日の施行から、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に申請します（不動産登記法第76条の2）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です。

施行日（2024年4月1日）より前に親が亡くなった家も、対象に入ります。数え始める日は、施行日と、取得を知った日のうち遅い方です。

自分の期限は、知った日で判定します。親が施行日の前に亡くなり、そのとき実家を相続したと分かっていたなら、期限は2027年3月31日です。一方、祖父母名義の土地が残っていると施行日の後に初めて知った場合は、その知った日から3年になります。この場合の期限は、2027年3月31日より後にずれます。扱いの詳細は、法務省の「相続登記の申請義務化について」のページで確かめられます。

遺産の分け方がまとまらず、期限までに名義を移せそうにない場合があります。そのときは、登記官に対し、相続が開始した旨と自分が相続人である旨を申し出ることができます（不動産登記法第76条の3）。この申出は相続人申告登記と呼ばれます。期限内に済ませておけば、申請の義務は果たしたことになります。ただし、名義はそのあとも親のままです。売るためには、誰が実家を受け継ぐかを決め、相続登記を済ませる必要があります。

まず法務局で土地と建物の登記事項証明書を取り、名義を確かめてください。親の名義なら司法書士に相談し、祖父母の名義が混じっていれば戸籍を集める範囲が広がるぶん、早めに動き始めてください。

田舎の実家は売る・持つ・手放すのどれ？相続放棄は3か月以内

売るか持つか手放すかの分かれ目は、期限と条件にあります。相続放棄は、相続の開始を知った時から3か月以内の申述が必要です。相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地だと対象外です。

葬儀と四十九日を終えたばかりの時点と、相続から1年が過ぎた時点とでは、選べる道が同じではありません。選択肢は大きく、売る、持ち続ける、相続放棄や国の制度で手放す、に分かれます。どれを選んでも、待つほど費用と手間が積み上がる点は変わりません。

1. 値段より「売り切ること」を優先する考え方

いくらで売れるかより、いつまでに売り切るかを先に決めた方が、手元に残るお金を読みやすくなります。査定の金額を聞いて「思っていたより安い」と感じた時点を思い浮かべてください。もう少し待てば上がるかもしれないと、迷っているころです。

待っている間にも、お金は毎月出ていきます。固定資産税、入っていれば火災保険の保険料、草刈りや見回りを頼む費用、帰省の交通費、電気と水道の基本料金。どれも1回ずつは小さな額です。ただ、1年、2年と続けば無視できません。

手取りは、次の形で並べると比べられます。

• 仲介で待つ場合：売れた価格から、仲介手数料、売れるまでの月数分の維持費、片付けと修繕の費用を引いた額
• 買取で売り切る場合：買取の価格から、契約までの短い期間の維持費を引いた額

仲介で付けた値段が買取の価格より高くても、売れるまでに2年かかることがあります。その場合は、2年分の維持費と、途中で下げた分を引いた額で比べます。差が維持費より小さければ、期日を決めて売り切った方が残るお金は多くなります。

さらに待つと、買い手の顔ぶれが変わります。屋根や床の傷みが進むと、候補は「直して住む人」から「壊して土地を使う人」へ移ります。そうなると価格の土台は建物ではなく土地になり、そこから解体と片付けの費用が引かれます。

判断の材料として、去年1年間に実家のために払ったお金を、通帳と領収書から書き出します。年間の額を12で割れば、1か月待つごとに減る額が分かります。その額と、待って上がるかもしれない額を並べれば、何か月まで待つかを自分で決められます。

2. 仲介で売るか、買取で売るか

仲介は、不動産会社が買い手を探して高い値段を目指す売り方です。買取は、事業者が自ら買主になり、期日を決めて買う売り方です。いま地元の不動産会社に仲介を頼んでいて、反応がないまま半年が過ぎた方もいるでしょう。その場合は、両方を同じ物差しで並べ直す時期に来ています。

仲介の買い手は、そこに住む個人が中心です。住宅ローンを使う人が多いので、建物がそのまま住める状態かどうかが強く問われます。売れれば価格は買取より高くなりやすい反面、いつ売れるかは買い手しだいです。仲介で売れたときは、宅地建物取引業法の上限の範囲で仲介手数料がかかります。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。

買取では、事業者が片付け、修繕や解体、次の買い手への販売を、自分の資金と時間で引き受けます。そのため価格は、それらの費用と売れるまでの期間を差し引いた額になります。代わりに、家財が残ったまま、雨漏りがあるまま引き渡せることが多く、期日も先に決められます。

仲介が向くのは、建物がすぐに住める状態で、移住の問い合わせがある地域の家です。空き家バンクに登録して見学の申し込みが入っているなら、その流れを続ける価値があります。空き家バンクに出しても反応がないときに何を見直すかは、「空き家バンクで売れない原因の切り分け」の記事に原因ごとの確かめ方があります。

買取が向くのは、建物の傷みが進んでいる、家財を片付けに通えない、問い合わせが何か月も来ない、といった家です。迷っているなら、仲介の査定額と買取の提示額を両方取り、上の「1. 値段より「売り切ること」を優先する考え方」の形に当てはめてください。

3. 相続放棄・相続土地国庫帰属制度が向く場合と向かない場合

いらない田舎の実家を手放す方法として、相続放棄も可能です。ただし、放棄すると預貯金や株も含めて、初めから相続人でなかったことになります（民法第939条）。実家だけを外して受け取らない形はとれません。親の財産の中で、実家の負担が預貯金を上回るときに検討する方法です。

申述できるのは、自分のために相続が始まったと知った時から3か月の間です（民法第915条第1項）。家庭裁判所に申し立てれば、この期間を延ばしてもらえることがあります。3か月以内に相続放棄をしなかった場合は、原則として相続を受け入れたものとして扱われます。相続後、何年もたってから「やはり放棄したい」と考えても、多くの場合は間に合いません。

相続放棄の注意点は、ほかにもあります。相続財産を売ったり処分したりすると、相続を受け入れたものとみなされ、放棄できなくなることがあります。子の全員が放棄すれば、相続の順番は次へ移ります。亡くなった親の父母や祖父母が存命ならその方々に、いなければ亡くなった親の兄弟姉妹に回ります（民法第889条）。放棄の時に実家を現に占有している人には、次に管理する人へ引き渡すまで保存する義務が残ります（民法第940条第1項）。どんな場合にその義務が残るかは、「相続放棄しても実家の管理義務は消えない」の記事で確かめられます。

相続土地国庫帰属制度は、相続で取得した土地を、一定の要件のもとで国に引き渡せる制度です。建物がある土地は申請の対象外なので、実家が建ったままでは使えません。申請には審査の手数料がかかり、承認されれば負担金を納めます。負担金は、宅地なら原則20万円です。ほかにも引き取ってもらえない土地の決まりがあり、要件は法務省の相続土地国庫帰属制度についてのページにまとまっています。

この制度が向くのは、建物を壊して更地にしても買い手が見込めず、解体の費用を出せる場合です。解体にいくらかかるかは、「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で、建物の構造や前の道の条件ごとの考え方を確かめられます。解体費が出せない場合や、建物ごと誰かに使ってほしい場合は、売る側の道を先に探した方が負担は軽くなります。

田舎の実家の買取価格を分ける、敷地・建物・地域の条件

田舎の実家の買取価格は、4つの条件で分かれます。敷地に田畑が入っているか。建物がそのまま使えるか。前の道で建て替えができるか。移住の問い合わせがある地域か。

固定資産税の納税通知書に付いている課税明細を開くと、宅地のほかに田や畑、山林の行が並んでいることがあります。この明細を手にした時点が、価格を左右する条件を確かめ始める時点です。

1. 敷地の中に田畑や山林が入っているか

家の建つ宅地と、その周りの田や畑が、ひと続きの土地として使われてきた例がよくあります。登記簿の地目が「田」や「畑」になっている部分は、農地としての決まりがかかります。

農地を農地のまま売るには、農業委員会の許可が要ります（農地法第3条）。買えるのは原則として農業をする人です。事業者や農業をしない個人は、この許可を得にくい立場です。買い手が家を建てるなど、農地を農地以外にして使うなら、都道府県知事等の許可が別に要ります（農地法第5条）。地域によっては、この転用の許可がそもそも見込めません。

許可の見通しが立たない田畑があると、契約の直前で話が止まりがちです。家の部分は買い手が見つかっても、田畑の部分だけが残ります。全体を一度に売れなくなるからです。地目が「田」でも、長年庭として使ってきた土地なら、現況と登記の扱いを農業委員会に確かめる必要があります。

山林が含まれる場合も、価格は付きにくくなります。現地でどこからどこまでがその山林なのかを確かめるのに手間がかかり、木を切り出す道が無ければ使い道が限られるためです。

役場で名寄帳を取り、実家に関係する土地を一筆ずつ書き出すのが先です。課税されない土地は納税通知書の明細に載らないことがあるので、名寄帳で全体を見ます。そのうえで、田畑と山林をどう扱うかを、家の部分と分けて考えます。

2. 建物がそのまま使えるか（雨漏り・水回り・井戸と浄化槽）

建物の状態は、仲介なら買い手が付くかどうかを、買取なら価格から引かれる額を決めます。田舎の家は、水道ではなく井戸水だったり、下水ではなく浄化槽やくみ取りだったり、ガスがプロパンガスだったりと、都市部の家と設備が違います。

何年も使っていない家では、不具合が重なります。水を流したとたんに配管から漏れる。井戸のポンプが動かない。浄化槽の点検が途切れている。こうしたことが起きています。屋根の一部から雨が入り、天井にしみが広がっている家もあります。床下の湿気が続けば、シロアリが土台に入ります。

この状態が分からないまま売りに出すと、買い手の見学のたびに不具合が見つかり、そのつど値引きを求められます。知っている不具合を伝えずに売ると、後から責任を問われることもあります。

決める順番は、分かっていることを紙に書き出すことです。雨漏りの場所、水が出るかどうか、浄化槽の点検の記録、最後に人が住んでいた時期。分からないことは「分からない」と書いておけば、買い手はその前提で金額を出せます。

3. 前の道と、建て替えができる土地か

建物を壊して建て直せるかどうかは、土地の値段を大きく変えます。建築基準法第43条は、建物の敷地が建築基準法上の道路に一定の長さ以上接していることを求めており、その道路の定義は同法第42条にあります。田舎の実家の前の道が、農道や里道と呼ばれる昔からの道だと、建築基準法上の道路に当たらないことがあります。

一方で、この接道の決まりは、都市計画区域と準都市計画区域の中で働く決まりです。山あいの集落など、その外にある土地では、接道の決まりがそもそもかからない場合があります。自分の実家がどちらに当たるかは、市役所や町村役場の建築の担当課で、区域と前の道の扱いを聞けば分かります。

市街化調整区域にある家では、建て替えや用途の変更に許可が要る場面があり、買い手が限られます。理由と建て替えの例外は、「市街化調整区域の家が売れない理由」の記事で確かめられます。

買い手が先に役場で調べて建て替えできないと分かると、価格の交渉がやり直しになります。先に役場で区域と道の扱いを聞き、その答えを書き留めてから価格の話に入ってください。

4. 移住や別荘の問い合わせがある地域か

同じ田舎の実家でも、移住を考える人が家を探しに来る地域と、そうでない地域とでは、売れ方がまったく違います。海や山に近い観光地、新幹線の駅や高速道路に近い町では、古い家を直して住みたい人の問い合わせが入ることがあります。

問い合わせがある地域なら、建物を活かして仲介や空き家バンクで売る道が有力になります。自治体によっては、移住する人が空き家を直すための補助を設けており、買い手の負担が軽くなることもあります。問い合わせがほとんど無い地域では、家は「住む家」ではなく「土地と古い建物」として値段が付きます。

確かめ方は、役場の空き家バンクの担当に、同じ地区でどのくらい見学の申し込みがあるかを聞くのが早道です。答えが「ほとんどない」なら、値段を付けて待つ期間を短く区切り、期日を決めて売る道を並べておきます。

売ると決めたら何を用意する？3,000万円控除まで確認

まず用意するのは、登記識別情報または権利証、本人確認書類、印鑑証明書、固定資産税の納税通知書の4つです。相続で受け継いだ実家なら、ここに戸籍などの書類が加わります。あわせて、要件に当てはまれば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例を使えるかどうかも、売る前に見ておきます。令和6年1月1日以後の譲渡では、家屋と敷地等を取得した相続人の数が3人以上なら、上限は1人あたり2,000万円です（国税庁 No.3306）。

売ると決めて最初に迎える週末は、書類探しから始まります。田舎の実家の書類は、親が暮らしていた家の中にあることが多く、役場や法務局で取り直すものと、家の中から探し出すものに分かれます。

1. 相続した実家で追加になる書類

当社の買取で一般にご用意いただくのは、登記識別情報または権利証、本人確認書類、印鑑証明書、固定資産税の納税通知書です。相続した物件では、これに戸籍などの書類が加わります。どこまで要るかは、ご案件ごとに変わります。

権利証は、仏壇の引き出し、金庫、親の書類箱に入っていることがよくあります。古い家では、和紙に包まれた「登記済証」という形で見つかります。家財を片付ける前に、まずこれを探してください。片付けの業者に任せたあとでは、ほかの書類と一緒に処分されてしまうことがあります。

固定資産税の納税通知書は、相続人の代表として届け出た人のところに届きます。誰が受け取っているか分からないときは、実家の郵便受けか、役場の税務の担当課で確かめます。

戸籍は、亡くなった親の生まれてから亡くなるまでのものと、相続人全員のものが要るのが一般的です。親の本籍地が田舎の役場なら、郵送でも請求できます。祖父母の名義の土地が混じっている場合は、さらに祖父母の代の戸籍まで集めることになるので、司法書士に範囲を聞いてから取り寄せると無駄が出ません。

2. 売主が負担する費用（印紙代・抹消登記・住所変更登記・相続登記）

売主さまの負担になりうる費用は4つあります。売買契約書の印紙代、抵当権の抹消登記、住所変更登記、そして相続登記です。相続登記は、名義が親のままの実家で必要になります。実際にどれがいくらかかるかは、ご案件ごとに違います。

昔の借入れの抵当権が、返し終わったあとも登記簿に残っていることがあります。登記事項証明書の乙区に抵当権の記載があれば、抹消の登記が要ります。当時の金融機関の名前が今と違っている場合は、どこに書類を頼めばよいかを司法書士に調べてもらいます。

住所変更登記は、相続登記を済ませたあとに引っ越して、登記簿の住所が今の住所と違っているときに要ります。相続登記は、「田舎の実家が売れないと言われるのはなぜ？相続登記は3年以内」の章の「相続登記が義務になったこと」で見た期限とは別に、売る前に必ず済ませる手続きで、費用は登録免許税と司法書士への報酬です。登録免許税の扱いは、法務省の相続登記の申請義務化についてのページからたどれる案内でも確かめられます。

書類と費用をまとめて、手元の状態を一つずつ診断してください。

表に並べたのは一般的な項目です。実際にご用意いただく書類も、ご負担いただく費用も、個別のご案件によります。「ない」と「要確認」に印が付いた行が、先に動く順番です。

田舎の実家売却の手順で、3,000万円控除と片付けはどちらが先？

契約の前に3,000万円控除の要件を確かめ、使える見込みが立ってから家財の片付けの範囲を決めるのが、田舎の実家売却の手順です。

書類がそろい始め、相続登記の日程も見えてきたころに、次の迷いが出てきます。家の中の物をどこまで片付けるか、そして売ったあとの税金がいくらになるかです。この2つは、片付けを先に始めると、控除の確認に要る書類まで手放してしまうことがあるので、順番が大事になります。

1. 空き家の3,000万円特別控除が使えるか確かめる

相続した被相続人の居住用の家屋とその敷地を一定の要件で売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。国税庁のNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例のページに、要件の全体があります。

主な要件をいくつか挙げます。家屋が昭和56年5月31日以前に建てられたこと。区分所有の建物でないこと。相続の直前に亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと。売るときの条件もあります。売った代金が1億円以下であること。家屋を耐震基準に合うように直すか、取り壊すこと。この2つも求められます。令和6年1月1日以後に売る場合は、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震の改修や取壊しをしたときも対象になります。

期限は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです。この特例そのものも、令和9年12月31日までの売却が対象とされています。相続から2年目の秋にこの確認を始めた方は、要注意です。残りの時間は、思っているより短いかもしれません。

田舎の実家で気をつけたいのは、相続の時から売る時まで、家を貸したり、誰かが住んだり、事業に使ったりしていないことも要件の一つになっている点です。親戚に頼まれて物置として貸していた、といった使い方がないかを思い出してください。相続人の人数によって控除の上限が変わる場合もあるので、国税庁のページで確かめます。要件をどう判定するかは、「空き家3000万円控除の条件」の記事で順に確かめられます。

この特例は、売った翌年に確定申告をして初めて使えます。売る前に要件を確かめず、あとから使えないと分かると、手取りの見込みが大きく狂います。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

2. 家の中の残置物と片付けの進め方

田舎の実家は部屋数が多く、納屋や蔵、農機具、何十年分の家財が残っていることがよくあります。一度に片付けようとしても、帰省のたびに少しずつ進めるので、何年もかかります。そのあいだ家は空き家のまま傷んでいきます。

片付けの最初にするのは、残す物を取り出すことです。権利証や納税通知書、親が家を買ったときや建てたときの契約書、写真や形見を、ほかの家財より先に分けます。親が家を手に入れたときの契約書は、譲渡所得を計算するときの取得費の根拠になります（所得税法第38条）。仏壇は、お寺に相談してから動かす方が多いので、日程を早めに聞いておきます。

その次に、売り方を決めます。仲介で売るなら、見学に来る買い手のために家の中を空にするのが一般的です。買取で売るなら、家財を残したまま引き渡せることが多く、片付けの費用は価格の計算に入ります。売り方を決めないまま業者に全部の片付けを頼むと、どうなるでしょうか。買取なら不要だった費用を、先に払うことになります。

残った家財の扱いは、売り方が決まってから決めます。物を残したまま家ごと売る場合の段取りは、「実家の片付けと買取」の記事で確かめられます。農薬や灯油、ガスの容器など、扱いに気をつける物があれば、どこに何があるかを書き出しておくと、引き渡しの話が早く進みます。

当社の買取は何日で終わる？価格提示は目安30分、契約は1〜2週間

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

当社が田舎の実家を買えない場合と、仲介の方が向く場合

当社が買えないのは家と田畑が一体で切り分けられない実家で、移住の問い合わせがある地域では仲介の方が手取りが多くなることがあります。

家の敷地と田畑が一体で、田畑の許可の見通しが立たないとき

家の建つ宅地と田や畑がひと続きで、田畑だけを別にして残す形がとれない実家は、当社では買い取れません。農地を農地のまま手に入れるには農業委員会の許可が要り（農地法第3条）、農業をしない当社はこの許可を得られる立場にありません。農地以外に使う目的なら都道府県知事等の許可（農地法第5条）が要りますが、その見通しが立たないうちは、田畑の部分にいくらの値を付けてよいかが決まりません。

家の部分と田畑の部分を登記の上で分けられ、宅地だけを売る形にできるなら、話は変わります。どこで線を引けるかは、「田舎の実家の買取価格を分ける、敷地・建物・地域の条件」の章の「1. 敷地の中に田畑や山林が入っているか」で取った名寄帳と、農業委員会の回答で見えてきます。田畑の行き先を先に決めたいときは、「農地を相続したが売れない」の記事で、農地の出口と遊休農地の扱いを確かめられます。

移住の問い合わせがある地域では、仲介の方が手取りが多くなることがある

建物がそのまま住める状態で、空き家バンクや移住の窓口から見学の申し込みが入っている地域なら、仲介で個人の買い手に売る方が、当社の買取より手取りが多くなることがあります。直して住みたい人は、建物の価値を価格に入れて考えるからです。当社の買取価格は、片付け、修繕や解体、次の買い手が見つかるまでの期間を引いた額になるので、建物を活かせる家ほど差が開きます。

この場合は、仲介で売り出す期間を決めて試し、その期間で売れなければ買取に切り替える順番も取れます。最初から買取に決めず、地域の反応を見てから決めてください。

家族の誰かが戻って住む予定があるうちは、売らない方がよい

兄弟の誰かが数年のうちに田舎へ戻って住むつもりでいるなら、その予定がはっきりするまでは、売らない方がよいことがあります。一度売った実家は、あとから買い戻すことが難しくなります。

ただし、戻って住んだり人に貸したりすると、「田舎の実家売却の手順で、3,000万円控除と片付けはどちらが先？」の章の「1. 空き家の3,000万円特別控除が使えるか確かめる」の要件から外れ、控除は使えなくなります。住む予定と、控除の期限と、待つ間の維持費を並べたうえで、売るかどうかを家族で決めてください。

田舎の実家は「放置しない」を先に決める

田舎の実家は放置せず、相続登記の3年以内、相続放棄の3か月以内という期限を先に確かめてから、売る・持つ・手放すを決めるのが順序です。

• 期限を日付で確かめます。 相続登記は、2024年4月1日と相続で取得したと知った日の遅い方から3年です。相続放棄は、相続が始まったと知った時から3か月以内で、過ぎていれば原則として売るか持ち続けるかの道になります。売るなら、3,000万円控除の期限もあわせて日付にします。
• 値段より、売り切れるかどうかで売り方を選びます。 移住の問い合わせがあり建物が使えるなら仲介、問い合わせが来ず家財や傷みを抱えたままなら買取。待つ月数分の維持費を引いた手取りで比べます。
• 書類と費用は、診断表で一つずつ埋めます。 権利証や納税通知書は家の中にあることが多いので、片付けの前に探します。田畑や山林、祖父母名義の土地は、名寄帳で全体を見てから扱いを決めます。

当社は家財が残ったままの田舎の実家も買主として買い取りますが、家と田畑が一体で田畑の許可の見通しが立たない物件は金額をお出しできません。

田舎の実家についてよくある質問

Q1. 田舎の実家は相場がつかなくても売れますか

取引の記録が少ない地域では、相場が見えにくいだけで、買い手がまったくいないとは限りません。田舎の家の価格は、近所で売れた値段よりも、その家を使う人の計算で決まります。直して住む人なら改修にかかる費用を、事業者なら解体や片付け、次に売れるまでの期間を見込んで金額を出します。不動産情報ライブラリで同じ町の取引が見つからないときは、仲介の査定と買取の提示を両方取り、どちらが自分の待てる期間に合うかで判断してください。売れるかどうか、いくらになるかは、敷地や建物の条件によって変わります。

Q2. 残置物が残ったままでも売れますか

買取であれば、家財が残ったままでも売れることが多く、当社も残置物があるままの実家をお引き取りします。その場合、片付けにかかる費用は買取価格の計算に入ります。仲介で個人の買い手に売る場合は、家の中を空にしてから引き渡すよう求められるのが一般的です。どちらにしても、権利証や形見は先に取り出しておいてください。進め方の順番は「2. 家の中の残置物と片付けの進め方」にあります。

Q3. 相続放棄した後も実家の管理は必要ですか

放棄の時に実家を現に占有していたかどうかで分かれます。民法第940条第1項は、放棄の時に相続財産を現に占有している人に保存の義務を負わせています。期間は、次に相続人になる人や家庭裁判所が選ぶ相続財産の清算人へ引き渡すまでで、自分の財産と同じ注意で保存します（民法（e-Gov法令検索））。実家に住んでいた、鍵を持って出入りしていた、といった事情があれば当てはまる可能性があります。相続人の全員が放棄して引き渡す相手がいないときは、清算人を選ぶ申立てが必要になり、その費用がかかることもあります。自分が当てはまるかどうかは、家庭裁判所か弁護士に確かめてください。

Q4. 現地に行けなくても、田舎の実家を売却できますか

現地に一度も行かずに売ることもできます。当社は鍵をお預かりして当社だけで現地を見られ、契約の書類も郵送でやり取りできます。決済の日に売主さまが立ち会わない形もとれます。ただし、登記を担当する司法書士が、本人であることを確かめるために面談や電話での確認をすることがあります。書類を郵送でそろえる日数を見込み、決済日を少し先に置くと慌てずに済みます。

Q5. 空き家バンクに出しても反応がないとき、次は何をすればよいですか

まず、登録してからの期間、載せている写真と説明、付けている価格を見直します。写真が外観だけだったり、水回りや設備の説明が無かったりすると、移住を考える人は見学の判断ができません。半年ほどたっても見学の申し込みが無いなら、空き家バンクを続けながら、買取の提示を取って並べる時期です。空き家バンクは自治体の仕組みで、成約の手続きは協力する不動産会社が担うことが多いので、どこまでを誰が進めるかも役場に確かめてください。

Q6. 田舎の実家は解体してから売った方がよいですか

解体してから売る方がよいとは限りません。解体の費用は売る前に売主の負担になり、更地にすると住宅用地の特例が外れて翌年度から固定資産税が上がります（地方税法第349条の3の2）。買い手が見込めない地域で更地にすると、税の負担だけが増えて売れ残ることがあります。一方で、相続土地国庫帰属制度を使うなら建物を壊すことが前提になり、3,000万円控除も家屋を取り壊して売る形で使えます。解体するかどうかは、誰に売るか、どの制度を使うかを決めてから選んでください。

当社の見方

当社は全国(47都道府県)に対応しているため、遠方にある田舎の実家についてのご相談も多くお受けしています。相続した実家を売る場合は、一般には登記識別情報または権利証・本人確認書類・印鑑証明書・固定資産税の納税通知書に加えて、戸籍などの書類が必要になります。費用は、売買契約書の印紙代などのほか、相続した物件では相続登記の費用がかかります。ただし、ご用意いただく書類やご負担いただく費用は個別のご案件によります。ご相談から買取価格のご提示までは目安30分、ご契約までは目安1〜2週間で、お引き渡しは早ければ2週間以内、お引き渡しと同時にご入金します。ご相談の中では、相続した実家にそのまま住み続けたいという方もいて、当社では売却後も賃借人として住み続けるリースバックも積極的にお受けしています。買い取れない物件や売らないほうがよい場合は正直にそうお伝えしていますので、相続登記の準備と合わせて早めにご相談ください。