空き家で民泊はできる？相続した実家の名義と年180日

空き家の民泊とは？3つの制度と年180日の上限

空き家の民泊とは、住宅として使ってきた家に旅行者を有料で泊めることで、始める道は3つの制度のどれかに限られます。

どの制度に乗るかで、申し込む窓口も、1年に泊められる日数も、建物にかかる手直しの範囲も変わります。相続した実家でどれが使えるかを先に知っておくと、改修の見積もりや相続人どうしの話し合いの前提がぶれません。

そもそも民泊とは、空き家に旅行者を有料で泊めること

民泊という言葉は法律の名前ではありません。戸建てやマンションの一室を使い、旅行者や出張の人を宿泊料を受け取って泊めることを、広く指す呼び方です。宿泊料を受け取って人を泊めることを営業として続ければ、旅館やホテルと同じ旅館業に当たります。許可を受けずに営むことは認められていません。親族や友人をお金を受け取らずに泊めるのは営業ではないので、民泊の手続きの対象にはなりません。

つまり相続した実家で民泊をするとは、営業を始めることです。形は2つあります。空き家を旅館業の許可を受けた宿にするか、許可の例外として用意された届出や認定の仕組みに乗せるかです。宿泊者を集める仲介サイトに家を載せる場合も、許可や届出の番号があることが前提になっています。手続きを済ませないまま客を取る形はとれません。

民泊には簡易宿所・特区民泊・民泊新法の3種類がある

観光庁の民泊制度ポータルサイトは、民泊を旅館業法の許可、国家戦略特区の特区民泊、住宅宿泊事業法の届出という3つの制度のいずれかで行うものと案内しており、一般には簡易宿所・特区民泊・民泊新法の3種類と呼び分けられています。民泊の種類ごとに必要な手続きは、名前が似ていても中身がかなり違います。

簡易宿所は旅館業法に定める営業の種類の1つで、保健所を窓口に許可を受けて営み、1年に泊められる日数に上限はありません。その代わり建物は宿泊施設として扱われ、住宅のままの使い方より重い基準がかかります。

特区民泊は、国家戦略特別区域のうち、自治体が条例を定めた区域でだけ使える仕組みで、知事などの認定を受けて営みます。区域の外にある実家では、そもそも選べません。

民泊新法と呼ばれているのは住宅宿泊事業法のことで、家を住宅のまま使い、都道府県知事等へ届け出ることで始められる仕組みです。手続きが比べて軽い代わりに、人を泊められる日数は1年間で180日までに限られます。相続した空き家でまず候補に挙がるのは、多くの場合この届出の民泊です。

空き家の民泊活用が注目される背景

空き家の民泊活用が注目される背景には、2つの事情が重なっています。1つは、相続した家を誰も使わないまま、固定資産税と管理の手間だけを払い続ける所有者がいることです。もう1つは、ホテルではなく一軒家にまとまって泊まりたい家族連れや訪日外国人旅行者がいることです。そこに住宅宿泊事業法ができました。旅館への転用までしなくても、住宅のまま届出で営める道が開かれたのです。

ただ、注目されているからといって、どの空き家にも同じように宿泊者が集まるわけではありません。住宅地に知らない旅行者が出入りすることを心配する声を受けて、条例で民泊を営める区域や期間を絞っている自治体もあり、近隣から苦情が出れば管理の手間はさらに増えます。民泊は家を空けたままにするより使い方の度合いが高い分、所有者が背負う責任も重くなる活用だと考えておくと、判断を誤りにくくなります。

名義人が亡くなった空き家は民泊に使える？届出の前の3つの準備

名義人が亡くなった空き家も民泊に使えますが、相続登記、相続人の同意、始めるまでの管理という3つの準備が届出より先に要ります。

どれも民泊に固有の手続きではなく、相続した家を貸すときや売るときにも同じく求められるものです。ここを済ませておけば、途中で民泊をやめて別の道に移る場合も、作業が無駄になりません。

空き家の名義を相続人に移す相続登記

民泊の届出や許可の申請では、家の登記事項証明書を添えて、届け出る人がその家を使う権利を持っていることを示すのが通例です。登記簿の所有者が亡くなった親のままだと、届け出る相続人とその家の関係を書類でつなげられず、窓口から名義を先に移すよう求められることがあります。

民法第896条は、相続人が相続の開始の時から亡くなった人の財産に属した一切の権利義務を引き継ぐと定めています。なので、相続の時点で家の持ち主が相続人に移っていること自体は変わりません。ただ、それを外から見える形にする手段が登記です。宿泊者や近隣、届出の窓口から見て誰がこの家の責任者なのかを明らかにする意味でも、名義を整えることが民泊の入口になります。期限と進め方は「名義と同意を整える手順は？相続登記の3年の期限から逆算する」の節に置いています。

相続人どうしで民泊に使う同意をそろえる

相続人が2人以上いるとき、民法第898条により、遺産分割が終わるまで相続財産は相続人の共有になります。兄弟の1人が実家で民泊をしたいと考えても、ほかの相続人にとってもその家は自分の財産です。改修に誰がいくら出すか、収入と赤字を誰がどう負うかを決めないまま始めると、稼働してから損益の分け方でもめることになります。

どこまでの同意が法律上要るかは、改修の範囲や使い方によって変わります。司法書士や弁護士に確かめたうえで、少なくとも民泊に使うこと、届け出る人、費用と収入の分け方、やめるときの決め方は、相続人全員の書面にしておく方が安全です。兄弟の1人が民泊にも売却にも反対して話が進まないときの順番は、「実家の売却に兄弟が反対」の記事で段階ごとに確かめられます。

民泊を始めるまでの空き家の管理

届出を出して最初の宿泊者を迎えるまでには、登記、相続人の話し合い、見積もり、改修、消防の確認と、月単位の時間がかかることが多いです。その間も家は空き家のままです。空家等対策の推進に関する特別措置法第5条は、空き家の所有者等が周辺の生活環境に悪い影響を及ぼさないよう適切な管理に努めるものとしており、民泊の準備中であることは、この努めを軽くしません。

管理が行き届かず、市町村から管理不全空家等として指導を受けても改まらないと、勧告に進みます（空家等対策の推進に関する特別措置法第13条）。勧告を受けた敷地は、固定資産税の住宅用地の特例から外れます（地方税法第349条の3の2）。屋根材の飛散や塀の倒壊で人にけがをさせたときに誰が責任を負うかは「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事にあります。準備が長引きそうなら、換気や草木の手入れを誰が受け持つかも、同意の書面に入れておくと抜けが出ません。

民泊に向く空き家と向かない空き家は何で分かれる？

民泊に向くかどうかは、旅行者が泊まりたい場所にあるか、住宅として届け出られる設備と建物か、管理の手が届くかで分かれます。

届出の民泊は年180日までしか人を泊められないので、空いている日の少ない立地でなければ収入は伸びません。設備や建物の手直しが重い家ほど回収にかかる年数が延び、管理の委託先が遠い家ほど1泊ごとの費用がかさみます。この3つのうち1つでも大きく欠ける家は、改修の見積もりを取る前に、賃貸や売却と比べる段階にあります。

1. 民泊の需要が届く場所にある空き家か

旅行者が泊まりに来る理由がある場所かどうかは、観光地や駅からの距離だけで決まるものではなく、祭りや紅葉のように季節で人が集まるのか、出張や通院、親族の行事のように1年を通して人が動くのかで変わります。季節に偏る地域では、年180日の上限よりずっと手前で、泊まりたい人がいない日の方が多くなることもあります。

周りにすでに届出の民泊や簡易宿所があるかどうかは需要の手がかりになりますが、多ければ宿泊料の競り合いも激しくなります。自治体が届出の件数や届出住宅の一覧を公表していることがあるので、実家のある市区町村の状況を確かめ、近い条件の家がどの時期に予約で埋まっているかを仲介サイトで見ておくと、自分の家の稼働を楽観しすぎずに済みます。

2. 住宅として届け出られる設備と建物の空き家か

住宅宿泊事業法で住宅として届け出られる家は、台所・浴室・便所・洗面設備がそろっていることが求められます。加えて、人が生活の本拠として使っているか、入居者を募集しているか、所有者などがときどき住んでいるか、のいずれかに当たる必要があります。親が亡くなってから誰も住まず手入れもしていない実家がこのどれに当たるかは、届出先の自治体に事前に確かめておく必要があります。

建物の状態では、雨漏りや床の傾き、給排水管の傷みのように、宿泊者の安全や衛生に直結する不具合が先に問われます。古い木造で壁や基礎に傷みが目立つ家は、民泊のために直す費用が、民泊の収入を何年も積み上げないと回収できない額になることがあります。そこまでかけて180日に限った営業を続けるかどうかは、直す前に数字で比べる話です。

3. 近隣と管理の距離から見た空き家の民泊

住宅地の中の実家では、夜の話し声や車の出入り、ごみの出し方の違いが近隣の苦情の種になります。住宅宿泊事業者には、宿泊者の衛生と安全の確保、宿泊者名簿の備え付けが求められます。騒音やごみについての宿泊者への説明、苦情への対応も必要です。家主が住んでいない形で営むときは、これらの管理業務を委託することが求められます。委託先は、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者です。

相続人が遠方に住んでいる空き家は、ほぼこの委託の形になります。委託先がその地域を受け持っているか、苦情や設備の故障に駆けつけられる距離に人がいるかで、民泊がそもそも成り立つかが決まります。隣家との間が狭い家や路地の奥の家は、同じ委託料を払っても苦情の起こりやすさが違う点も、頭に入れておく必要があります。

年180日の上限で、空き家の民泊は収支が合う？

収支が合うかは、年180日の上限の中で実際に予約が入る日数と、委託料や清掃のように出ていく費用の差で決まります。

180日は「ここまで稼げる」という目安ではなく、「これ以上は泊められない」という天井です。予約の入らない日を見込んだ日数で計算すると、多くの空き家では思っていたより手元の額が小さくなり、そこに改修費の回収や、自治体の条例による日数の制限が加わるかどうかで、民泊を続ける意味のある家かが分かれます。

1. 民泊の180日は「人を泊めた日」で数える上限

住宅宿泊事業法第2条第3項は、住宅宿泊事業を、人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないものと定めています。日数の数え方の細かい決まりは省令で定められており、届出の後は泊めた日数を定期的に都道府県知事等へ報告するので、上限を超えて泊めれば分かる仕組みになっています。

この上限がある以上、繁忙期にどれだけ予約が入っても、1年を通した稼働は1年の日数の半分に届きません。残りの日は家を空けたまま、固定資産税や保険料、管理の費用がかかり続けます。年間の収支は、180日分の売上ではなく、365日分の費用を差し引いた額で見ることになります。

2. 空き家の民泊で収入から引かれる費用

収入から引かれる費用は、泊めるたびに出ていくものと、泊めなくても出ていくものに分けると見通しが立ちます。泊めるたびに出ていくのは、清掃と寝具の洗濯、消耗品、光熱費、仲介サイトに払う手数料です。泊めなくても出ていくのは、住宅宿泊管理業者への委託料の固定分、通信費、固定資産税、建物の保険料、改修費の回収分で、委託料には売上に応じて決まる契約も、月ごとに決まる契約もあります。

手元に残る額は、おおむね「1泊の宿泊料 × 1年に泊めた日数 − 泊めるたびの費用 − 泊めなくてもかかる費用」で見積もれます。宿泊料と泊めた日数は自分では決めきれない数字なので、楽観した値と慎重な値の2通りで計算しておくと、赤字になったときの負担を相続人の間で話し合いやすくなります。空き家に掛けている火災保険が、宿泊者を泊める使い方でも同じ条件で続くとは限らないため、保険会社への確認もこの見積もりの一部です。

3. 条例で民泊の日数がさらに減る空き家

住宅宿泊事業法は、民泊によって生活環境が悪くなるのを防ぐため、自治体が条例で区域を定め、民泊を営める期間を制限できる仕組みを置いています。たとえば住居専用の地域では平日の営業を認めないといった形で、180日よりさらに短い日数しか使えない区域を設けている自治体もあり、実家がどの区域にあるかで、同じ家でも収支の見込みが大きく変わります。

条例は、改修を始めた後に見直されることもあります。届出先の窓口で現在の条例と見直しの予定を確かめてから見積もりに進むのが筋で、日数を絞られた区域にある実家は、民泊で回収するつもりの改修費を回収しきれないおそれが大きくなります。その場合は、後の「民泊・賃貸・売却のどれに進むかを、空き家の4つの条件で診断する」の節で、賃貸や売却の方に寄せて考えることになります。

簡易宿所や特区民泊なら、空き家の民泊の180日上限は外れる？

簡易宿所の許可や特区民泊の認定で営む場合は年180日の上限はかかりませんが、建物と地域の条件が届出の民泊より重くなります。

日数の天井を外せるかどうかは、実家のある場所の用途地域と特区の区域、それに旅館の基準に合わせる改修にどこまで費用をかけられるかで分かれます。都市部の住宅地にある家ほど、選べる制度が届出の民泊だけに絞られやすくなります。

1. 旅館業法の簡易宿所として許可を取る空き家

旅館業法第3条第1項は、旅館業を営もうとする人は都道府県知事等の許可を受けなければならないと定めており、簡易宿所もこの許可の対象です。窓口は保健所で、客室の広さや構造、換気や採光、便所や洗面設備の数などが基準に合っているかを、施設を見たうえで確かめられます。

許可を取れば日数の上限はありませんが、建物の用途は建築基準法上「ホテル又は旅館」として扱われるため、規模によっては用途を変える建築確認の手続きが要り、消防の設備も宿泊施設の基準で求められます。相続した木造の戸建てでは、この改修の範囲が家の値打ちを上回ることもあります。簡易宿所を選ぶのは、1年を通して宿泊者が見込め、改修費を長い年数で回収する計画を相続人の間で共有できる場合に限られてきます。

2. 特区民泊が使える空き家の地域

特区民泊は国家戦略特別区域法に基づく仕組みで、国家戦略特別区域に指定された地域のうち、自治体が条例を定めた区域にある家だけが対象です。日数の上限はない代わりに、1回の滞在が一定の日数以上であることが条件とされるため、短い滞在の旅行者を受ける形には向きません。

実家が対象の区域にあるかどうかは、観光庁の民泊制度ポータルサイトや、実家のある自治体の担当課で確かめられます。区域の外であれば特区民泊は選択肢から外れ、届出の民泊か簡易宿所のどちらかで考えることになります。

3. 用途地域で空き家の民泊の道が分かれる

旅館やホテルは、建築基準法の決まりで住居専用の地域や工業地域などには置けないため、こうした地域にある空き家では、簡易宿所の許可は取れません。届出の民泊は家を住宅のまま使う扱いなので住居専用の地域でも営めますが、「年180日の上限で、空き家の民泊は収支が合う？」の節で触れた条例の制限がかかることがあります。

実家の用途地域は、市区町村の都市計画の担当課や、自治体が公開している都市計画図で確かめられます。市街化調整区域にある実家は、住宅から宿泊施設に使い方を変えることに都市計画法の許可が絡むため、簡易宿所への転用は難しいことが多く、建て替えや使い方の制限は「市街化調整区域の家が売れない理由」の記事で確かめられます。

民泊・賃貸・売却のどれに進むかを、空き家の4つの条件で診断する

民泊に進むか、賃貸や売却に回るかは、名義、相続人の同意、使える日数、管理の手間という4つの条件で決まります。

上から順に印を付けていき、印が付かなくなった位置で、いま進める道が決まります。

• □ 相続登記が済み、家の名義が相続人になっている
• □ 相続人の全員が、民泊に使うこと、届け出る人、費用と収入の分け方に同意している
• □ 年180日の上限と条例の制限の中で、改修費と管理の費用を回収できるだけの宿泊日数が見込める
• □ 住宅宿泊管理業者に委託するか自分たちで受け持つかして、苦情や故障に応じる手間を負える

4つ全部に印が付く家は、民泊を具体的に検討する段階です。1つ目か2つ目で止まる家は、民泊より先に名義と話し合いを片付ける段階、3つ目か4つ目で止まる家は、民泊ではなく賃貸か売却を比べる段階にあります。

1. 空き家の名義が整っているかの診断

1つ目に印が付かない家は、民泊、賃貸、売却のどれを選んでも相続登記から始めることになるので、この時点で道を決めきる必要はありません。登記の準備で戸籍を集めている間に、残りの3つを相続人の間で確かめておけば、名義が移った時点で次に何をするかがすでに決まっている状態を作れます。

登記が済んでいても、名義が相続人の1人なのか、何人かの共有なのかで2つ目の診断の重さが変わります。共有のままで民泊を始めると、相続人の数だけ意見を聞く相手が増え、届け出る人と費用を出す人が別になるので、取り決めの書面がない限り、後から収支の分け方で行き詰まりやすくなります。

2. 民泊に使う同意が相続人でそろうかの診断

民泊の同意は、売るときの同意より取りにくいのが普通です。売却なら代金を分ければ話が終わりますが、民泊は営業を続ける間ずっと、誰が働き、誰が赤字を埋め、いつやめるかの判断が続くからです。

相続人の1人だけが民泊をしたい場合は、その人が遺産分割で家を取得し、ほかの相続人には代わりのお金や財産を渡す形にすれば、届け出る人と所有者が一致して話が単純になります。ほかの相続人の誰も民泊に乗らず、取得を引き受ける人もいないなら、2つ目で止まった家として、賃貸か売却を相続人全員で比べる方が早く片が付きます。

3. 年180日の中で民泊に使える日数の診断

3つ目に印が付かないのは、立地の需要が弱いか、条例で日数を絞られているか、改修費が重すぎるかのいずれかです。この場合に比べる相手になるのが普通の賃貸で、365日分の家賃が入る代わりに、借りた人の住む権利が強く守られるため、後で売りたくなっても退去を求めにくくなります。

期間を決めて貸す定期借家の形を取れば、売りたい時期に合わせて契約を終わらせる見通しは立てやすくなりますが、その分だけ借り手は限られます。民泊で埋まらない日を賃貸で補うつもりなら、どちらの契約が優先するかを先に決めておかないと、宿泊予約と賃借人の入居が重なるおそれがあります。

4. 民泊の管理の手間を誰が負えるかの診断

4つ目に印が付かない家、つまり委託料を払うと赤字になり、自分たちでも受け持てない家は、民泊も賃貸も続ける手が足りないので、売却を軸に考えることになります。ここで知っておきたいのが、民泊や賃貸として一度使った家を後で売ると、使えなくなる税の特例がある点です。

相続した空き家を売るときの特別控除（租税特別措置法第35条第3項）は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、家屋を耐震基準に適合させるか取り壊すこと（2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに買主が行う場合も含みます）などが要件で、相続の時から売るまでの間に事業や貸付け、居住に使っていないことも要件の1つとされています（国税庁の案内）。民泊を試してから売るか決めようとすると、この特例を自分から手放すことになり得るので、ほかの要件と合わせて「空き家3000万円控除の条件」の記事で判定してから、民泊に進むかを決めてください。

名義と同意を整える手順は？相続登記の3年の期限から逆算する

最初の手順は、相続登記の期限を自分の日付で確かめ、その期限より前に名義と相続人の同意を書面でそろえることです。

1. 空き家の相続登記の期限を、自分の日付で確かめる

相続登記の申請は、2024年4月1日から、相続で不動産を取得した相続人の義務になりました。実家を相続したと知った日を起点に、3年のうちに済ませる決まりです。条文は不動産登記法第76条の2第1項です。施行日より前に始まった相続にも及びます。その場合、3年の数え始めは、施行日の2024年4月1日か、相続で取得したと知った日の、遅い方です（法務省の相続登記の案内）。

親が施行日（2024年4月1日）より前に亡くなり、自分が相続したことを施行日より前から知っていた場合は、2027年3月31日が期限になります。施行日（2024年4月1日）より後に初めて自分が相続したと知った場合は、知った日から3年です。民泊の準備には改修や消防の確認で時間がかかります。自分の期限を日付で手帳に書き、遺産分割の話し合いと司法書士への依頼をその手前に置くと、民泊を始められる時期の見当がつきます。

相続人が多くて話し合いがすぐにまとまらないときは、相続人申告登記（不動産登記法第76条の3第1項）があります。自分が相続人であることを登記官に申し出るものです。法務省の案内では、期限内にこの申出をすれば申請の義務を果たしたことになるとされています。ただ、名義を移す登記ではありません。民泊の届出でその家を使う権利を示す書類としては足りないと考えておく方が安全です。名義を移さないまま置いた家で、売却や貸し出しのどこが止まるかは「土地の名義変更をしないとどうなるか」の記事にあります。

2. 民泊に使う同意を相続人の間で書面に残す

遺産分割は、民法第907条により共同相続人の協議で行い、まとまらなければ家庭裁判所に請求できます。民泊を前提にするなら、協議の中で、民泊をしたい相続人が家を単独で取得するのか、共有のまま運営の取り決めを結ぶのかを先に決めておくと、届出の名義と費用の出し手がそろいます。

共有のまま進める場合も、単独で取得する人に他の相続人が協力する場合も、書面に入れておく項目は次のとおりです。

• 誰が住宅宿泊事業者として届け出て、定期の報告と苦情の窓口を受け持つか
• 改修費を誰がいくら出し、民泊をやめたときにどう精算するか
• 収入と赤字を持分どおりに分けるのか、別の分け方にするのか
• どんな状態になったら民泊をやめ、賃貸か売却に移るか
• 民泊で得た所得の確定申告を誰がするか

とくに、やめる条件を数字で決めておくことが、後のもめごとをいちばん減らします。決めた期間で赤字が続いたら売る、と最初から書いてあれば、そのときに改めて全員の気持ちをそろえ直す必要がありません。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

空き家の民泊の届出までに、自治体と消防で何を確かめる？

届出の前に確かめるのは、届出先の自治体の条例と添付書類、消防法令に合っているか、近隣への説明の段取りです。

届出が受理された後は、泊めた日数を定期的に報告して年180日の上限を守ることになります。届出は営業の始まりの手続きで、そこで確かめた条件は営業している間ずっと続くものとして準備を進めます。

1. 民泊の届出先の自治体で条例と添付書類を確かめる

届出は、観光庁が運営する民泊制度運営システムを使うか、届出先の自治体の窓口に書類を出す形で行います。家の図面や登記事項証明書、住宅宿泊管理業者に委託する場合はその契約の内容が分かる書類などを添えるのが一般的です。どの書類が要るか、条例でどの区域や期間に制限があるかは自治体ごとに違います。改修の契約を結ぶ前に窓口で相談し、聞いた内容を日付と担当課の名前と一緒に書き留めておくと、相続人への説明にもそのまま使えます。

実家がマンションの一室なら、管理規約で民泊が禁じられていないかも、届出の段階で確かめられる事項です。戸建ての空き家では規約の問題は起きにくい代わりに、私道や共有の通路を宿泊者が通ることについて周りの所有者と話がついているかどうかが、営業を始めてからの苦情に響きます。

2. 空き家の民泊で消防の確認と近隣への説明を済ませる

消防は、実家のある地域を受け持つ消防署の予防の担当に図面を持って相談します。人を泊める使い方で求められる火災報知器などの設備を確かめ、消防法令に適合しているという通知書を受けるのが、届出の前の通常の流れです。親が住んでいたときには要らなかった設備が、宿泊者を泊める使い方では求められることがあります。消防の確認を改修の見積もりより前に済ませておけば、後から設備を足す二度手間を避けられます。

近隣への説明は、条例で事前の周知を求めている自治体もあります。そうでなくても、宿泊者の出入りが始まる前に、委託先の連絡先と苦情を受け付ける窓口を隣家に伝えておくと、苦情が自治体に直接持ち込まれる前に受け止められます。届出が済んだら、届出住宅であることを示す標識を、家の見やすい場所に掲げることも住宅宿泊事業者の務めです。

改修と管理の委託はどう決める？民泊の空き家にかける費用の順番

改修は届出と宿泊者の安全に要る範囲から見積もり、管理は委託料を収支に入れても赤字にならないかで委託先を決めます。

年180日までしか泊められない届出の民泊では、内装や家具に先にお金をかけるほど回収の年数が延びます。費用をかける順番そのものが、民泊を続けられるかどうかを左右します。

1. 空き家の改修費は民泊の要件に要る範囲から見積もる

改修の見積もりは、雨漏りや土台の傷みのように放っておくと建物そのものが傷む部分、届出の要件になる台所・浴室・便所・洗面設備、消防の確認で求められた設備、寝具や家具・家電、内装の順に分けて取ります。そうすると、どこまでが民泊を始めるのに欠かせない費用で、どこからが宿泊料を上げるための費用なのかが見分けられます。

見積もりは2社以上から、この区分ごとの内訳で出してもらいます。民泊をやめて売ることになったときに家に残って値打ちになる工事と、民泊のためだけの工事を分けて記録しておくと、後で相続人に収支を説明する材料にもなります。

水回りの全面的な入れ替えや間取りの変更まで要る家は、民泊の収入で回収できるかを先に確かめ、「空き家のリフォーム相場はいくら？直すか売るかの分かれ目」の記事で直すか売るかの分かれ目と照らし合わせてから決めます。建物の傷みが深く、直すより壊す方が早い家なら、改修に入る前に「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で解体して土地として売る道の費用を確かめておく方が、使わずに済んだ改修費を払わずに済みます。

2. 住宅宿泊管理業者への委託と、空き家の民泊を活用した事例の読み方

委託先を選ぶときは、国土交通大臣の登録番号、実家のある地域を受け持っているかを確かめます。清掃や鍵の受け渡し、宿泊者名簿、苦情対応のどこまでを引き受けるか、委託料の決め方、契約期間と途中で解約するときの条件も確かめます。とくに解約の条件は、民泊をやめて賃貸や売却に移るときの日程と費用を左右します。違約金の有無と解約を申し出てから終わるまでの期間を、契約書の文言で確かめておきます。

空き家を民泊として活用した事例は、自治体や事業者が紹介していますが、自分の家に当てはめるときに最初に見るのは、その家がどの制度で営んでいるかです。簡易宿所の許可で通年営業している事例の売上を年180日の届出の民泊に当てはめても数字は合わず、家主が同じ敷地に住んで自分で清掃している事例は、管理を委託する空き家とは費用の組み立てが違います。そのうえで、実家と同じような条例がかかる地域の事例か、改修費がいくらで何年かけて回収する計画かを確かめ、制度・管理の形・地域の3つのどれかがずれている事例は、参考の外に置きます。

民泊をやめた空き家を当社に売るとき、入金まで何日かかる？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家を民泊にするか決める前に押さえる3つ

• 民泊は簡易宿所・特区民泊・民泊新法のどれかで始め、相続した空き家で候補になりやすい届出の民泊は、住宅宿泊事業法で年180日までしか人を泊められません。
• 名義が亡くなった親のままなら、民泊の前に相続登記と相続人全員の同意が要り、その準備は賃貸や売却に回るときにもそのまま使えます。
• 名義・同意・使える日数・管理の手間の4つの条件のどこかで止まる家は、改修に入る前に、賃貸か売却と手元に残る額で比べます。

当社は民泊をやめて手放すと決めた空き家を、家具や設備を残した現況のまま買い取りますが、民泊用にかけた改修費は提示額に足されません。

空き家の民泊についてよくある質問

Q1. 名義人が亡くなったままの空き家でも、民泊の届出はできますか

名義を移さないまま届け出るのは難しいと考えておく方が現実的です。届出には家の登記事項証明書を添えるのが通例で、所有者が亡くなった親のままだと、届け出る相続人がその家を使う権利を持つことを書類で示せません。窓口に事前に相談したうえで、相続登記を先に済ませる段取りを組んでください。期限の数え方は「名義と同意を整える手順は？相続登記の3年の期限から逆算する」の節で確かめられます。

Q2. 民泊は1年に何日まで営業できますか

住宅宿泊事業法の届出で営む民泊は、人を泊められる日数が1年間で180日までです。旅館業法の許可を受けた簡易宿所と、国家戦略特区の特区民泊には、この日数の上限はありません。届出の民泊でも、自治体の条例で区域や期間を絞られていると、180日より短い日数しか使えないことがあります。

Q3. 民泊に向かない空き家は、どうすればよいですか

立地の需要が弱い、条例で日数を絞られている、改修費が重い、管理を受け持つ人がいない、のどれかに当たる家は、民泊ではなく賃貸か売却を比べます。どれに進むかは、名義・相続人の同意・使える日数・管理の手間の4つで決まり、詳しくは「民泊・賃貸・売却のどれに進むかを、空き家の4つの条件で診断する」の節にあります。建物の傷みが深い家は、解体して土地として売る費用も合わせて見ておくと、判断の材料がそろいます。

Q4. 空き家の民泊で得た収入には、どんな税金がかかりますか

国税庁の案内では、住宅宿泊事業で得た所得は一般的に雑所得に区分され、事業の規模などによっては事業所得などに当たる場合があるとされており、所得が出れば確定申告が要ります。家を持っている限り固定資産税もかかり続けます。民泊として使った空き家は、後で売るときに相続した空き家の特別控除が使えなくなることがあるので、始める前に税務署か税理士に確かめてください。

Q5. 遠方に住んでいても、相続した空き家で民泊を営めますか

営むことはできますが、家主が住んでいない形になるため、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託することが求められます。委託先が実家の地域を受け持っていない、苦情に駆けつけられる人が近くにいない、という場合は、民泊を続けるのは難しくなります。現地に何度も行けないまま手放す段取りは、「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事で確かめられます。

Q6. 民泊用に改修した空き家は、売るときに評価が上がりますか

改修の中身によります。雨漏りの補修や水回りの更新のように、住まいとしての値打ちを上げる工事は、一般の買主に評価されることがあります。一方で、宿泊者向けの家具や寝具、民泊の届出のためだけに足した設備は、次に住む人にとっては要らないものになりやすく、買主からは片付けの手間として見られることもあります。改修するときに、住まいとして残る工事と民泊のためだけの工事を分けて記録しておくと、売るときの説明がしやすくなります。

当社の見方

当社に寄せられる空き家のご相談の中には、相続した実家を民泊に使えないかというご相談もあります。その場合は、名義の整理や営業できる日数の決まりを確かめる前に、民泊を「やるかどうか」より「どう関わるか」を整理しておくことが大切だと当社では考えています。自分で運営するのか、人に任せるのか、手放して別の形で活かすのかを決めずに進めて、遠回りになってしまう方も少なくありません。売却も選択肢に入れる場合、相続した物件では戸籍などの書類が追加で必要になり、相続登記の費用もかかります。ご用意いただく書類やご負担いただく費用は、個別のご案件によります。当社では全国(47都道府県)でご相談をお受けしており、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分ですので、民泊と比べる材料としてお使いいただけます。