実家じまいでやってはいけない7つの失敗と回避手順

実家じまいでやってはいけない失敗は、期限と順番の見落としから起きる

実家じまいで後悔が残る失敗の多くは、片付けの手際が原因ではありません。期限のある手続きより先に家財の処分や解体を進めてしまう、順番の誤りから起きます。結果を分けるのは、その作業を後からやり直せるかどうかと、親の財産をいま誰が動かしてよい段階にあるかの2点です。

実家じまい・親じまい・実家の後始末が指す範囲

実家じまいという言葉に法律上の定義はありません。一般には、親が住んでいた家の中を片付け、家そのものを売る・貸す・取り壊すなどして、家族が管理しなくてよい状態にするまでの作業をまとめてそう呼んでいます。

似た言葉の親じまいは、家だけでなく、親の介護や施設の手配、葬儀、お墓、預貯金や保険の整理までを含めた広い意味で使われることが多い言葉です。実家じまいはその中の住まいに関わる部分だと考えると、話が混ざりません。実家の後始末という言い方もほぼ同じ範囲を指しますが、親が亡くなった後の作業だけを思い浮かべる人が多いようです。

言葉の違いより大事なのは、作業を始める時点で親が存命か、亡くなっているかです。親が施設に移ったあとの片付けと、亡くなったあとの片付けとでは、家財を動かしてよい人も、売却の契約に署名する人も違います。存命中は親本人の財産を手伝う作業で、亡くなった後は相続人どうしで分けるべき財産を扱う作業になります。

片付け・相続・売却の3つの作業が、別々の期限で同時に走る

親が亡くなった後の実家じまいでは、家の中の片付け、相続の手続き、家の売却や活用の検討という3つの作業が、違う期限で同時に進みます。片付けそのものには法律の期限がありません。一方で相続の側には、相続放棄は相続の開始を知ってから3か月以内、相続登記は不動産の取得を知ってから3年以内という期限が法律で決まっていて、売却の側でも税の特例に売る期限が付いています。

困るのは、期限の無い片付けがいちばん目に見えて進めやすいことです。週末ごとに実家へ通って家財を減らしていくと、作業が進んでいる手応えはあります。その間に相続放棄の期限が近づいていることがあります。片付けの途中で値の付く物を売ったことが、後で問題になることもあります。

片付けは毎週少しずつ進み、手続きは書類がそろった日にまとめて進みます。この速さの違いが、順番の誤りを生みやすくしています。

やり直せる失敗と、やり直せない失敗の違い

実家じまいの失敗には、時間と費用をかければやり直せるものと、一度起きると元に戻せないものがあります。片付けの業者の見積りが高かった、売り出しの価格を強気に付けて売れ残った、といった失敗は、業者を替えたり価格を見直したりすれば取り戻せます。

やり直せないのは、捨てた書類や形見、過ぎてしまった相続放棄の期限、取り壊した建物、過ぎてしまった特例の売却期限です。相続放棄を考えていた人が家財を売ってしまうと、法律上は相続を受け入れたものとして扱われることがあります。親の借金が後から分かっても、放棄は間に合いません。

建物も同じです。壊してしまえば、住宅を建て直さない限り、住宅が建っていることで軽くなっていた土地の固定資産税の扱いは戻りません。壊す前の状態で売るという道も消えます。だから実家じまいでは、やり直しのきかない作業ほど後に回し、やり直せる作業から先に進めます。片付けの中でも、明らかなごみを出すことは、やり直す必要の無い作業です。書類が混じっているかもしれない引き出しの中身をまとめて処分することは、やり直しのきかない側に入ります。

実家じまいを始める前に確かめる、親の家の名義と相続の状態

片付けに手を付ける前に、親が存命か、家の名義が誰か、相続人が誰と誰かの3つを書類で確かめておくと、どの作業を誰が決めてよいかがはっきりします。この3つのどこに当てはまるかで、実家じまいを進める人と、売却の契約に署名する人が変わります。

親が存命か亡くなっているかで、実家を動かせる人が変わる

親が施設に入ったり子の家に移ったりして実家が空いても、家と家財の持ち主は親本人のままです。子が片付けを手伝うことはできても、親の了解なしに家財を処分したり家を売ったりすることはできません。親が自分で判断できるうちなら、親本人が売主として契約できます。子は書類集めや立ち会いを手伝う形で進めます。

親の判断能力が落ちて契約の中身を理解できない状態になると、本人は売買契約を結べません。家庭裁判所に成年後見人を選んでもらう手続きが要ります。選ばれた後も、本人が住んでいた家を売るには家庭裁判所の許可が要ります（民法（e-Gov法令検索） 第859条の3）。申立てから売却までは数か月を見ることになります。この流れと例外は「親が認知症で家を売る方法」の記事で確かめられます。

親が亡くなった後は、遺産の分け方が決まるまで、家と家財は相続人全員の共有になります（民法第898条）。この段階で一人の相続人が家財をまとめて処分すると、ほかの相続人と揉める原因になります。相続放棄との関係は、「実家じまいの片付けでやってはいけない2つの失敗」の節の「2. 相続放棄を決める前に、家財を処分・売却してしまう」にあります。

登記簿と固定資産税の通知で、実家の状態を読む

実家の名義は、法務局で取れる登記事項証明書の所有者の欄で確かめます。親の名義なら相続登記を一度すれば済みますが、祖父母の名義のまま残っている家もあります。その場合は祖父母の代の相続人まで含めて手続きをすることになり、関わる人の数が一気に増えます。抵当権の欄に古い借入の登記が残っていないかも、同じ書類で見ておきます。

固定資産税の納税通知書は、毎年春ごろに所有者あてに届く書類です。添えられた課税明細書を見ると、実家の土地と建物のほかに、私道の持分や離れた場所の土地が載っていることがあります。

通知書が見つからなければ、市区町村の税務の窓口で名寄帳を取ると、その市区町村の中で親が持っていた不動産を一覧で確かめられます。実家じまいの途中で別の土地が見つかると、遺産の分け方の話し合いをやり直すことになるため、ここは最初に済ませておきます。

兄弟姉妹の人数と、実家への関わり方を書き出す

相続人が自分一人なら、片付けの範囲も売却の時期も自分で決められます。兄弟姉妹がいれば、実家をどうするかは相続人全員の話し合いで決めることになります。遠方に住んでいて片付けに来られない兄弟、実家に思い入れがあって売ることに迷っている兄弟、親の介護を担ってきた兄弟がいます。同じ相続人でも、実家への関わり方はさまざまです。

書き出しておきたいのは、相続人それぞれの連絡先、実家に残したい物があるか、売却に賛成か、手続きの書類を誰がそろえるか、の4点です。この時点で意見が割れていても構いません。誰が何を考えているかが分からないまま片付けを始めると、作業の途中で「勝手に捨てた」と言われる形の失敗が起きやすくなります。

実家じまいの片付けでやってはいけない2つの失敗

片付けの段階でやってはいけないのは、遺品を中身を確かめずにまとめて捨てることと、相続放棄を決める前に家財を売ったり持ち出したりすることの2つです。どちらも片付けを急いだときに起き、捨てた物が戻らないか、法律上の扱いが変わるかで、後から取り返せるかどうかが分かれます。

1. 遺品を先に全部捨ててしまう

実家を空にする期限が迫ると、遺品整理の業者に頼んで家の中を一度に空にしたくなります。けれども中身を確かめずに捨てた物の中には、相続の手続きに要る書類や、親が誰にも話していなかった財産の手がかりが混じっていることがあります。

預貯金の通帳、証券会社や保険会社からの郵便、年金の書類、土地の権利証、借入の契約書、貸金庫の鍵、そして遺言書は、引き出しや仏壇の奥、衣類の間など、思いがけない場所から見つかります。自筆の遺言書が見つかったときは、封を開けずに家庭裁判所で検認という手続きを受けるのが原則です。法務局の遺言書保管制度で預けられていた遺言書なら、検認は要りません。検認の前に封を開けてしまっても遺言が無効になるわけではありませんが、5万円以下の過料の対象になります（民法第1005条）。開封より重いのは捨てたり隠したりすることで、遺言が使えなくなって遺産の分け方が変わるおそれがあるうえ、わざと捨てたり隠したりした本人は相続人の資格を失うことがあります（民法第891条第5号）。

借入の契約書や督促の郵便は、親にどれだけの借金があったかを知る数少ない手がかりです。これを捨ててしまうと、相続放棄をするかどうかを決める材料が無くなります。

形見の扱いも、捨てた後では取り返せません。自分には不要に見える着物や写真、手紙が、離れて住む兄弟や親戚にとっては残したい物だった、ということはよくあります。一言相談していれば済んだ話が、家族の間にしこりを残します。

ごみとして出すのは、明らかに値打ちも思い出も無い物からにして、迷う物は箱に分けて残しておきます。片付けの総量は同じでも、その順番なら後悔が残りません。

2. 相続放棄を決める前に、家財を処分・売却してしまう

相続放棄を少しでも考えているなら、放棄するかどうかを決めるまでは、実家の家財を売ったり、値の付く物を持ち出したりしてはいけません。民法第921条は、相続人が相続財産を処分したときは単純承認をしたものとみなすと定めています。単純承認になると、借金も含めて親の財産をすべて引き継ぎます。後から相続放棄をすることはできなくなります。

相続放棄は、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所に申述してする決まりです（民法第915条第1項）。財産の調査に時間がかかるときは、家庭裁判所に申し立ててこの期間を延ばしてもらえることがあります。

どこまでが処分にあたるかは、物の値打ちや行為の中身で個別に判断されます。同じ第921条は、財産の値打ちを保つための保存の行為を処分から除いています。腐る食品を捨てる、割れた窓を応急に塞ぐといった行為は、この保存の側に入りやすい行為です。

反対に、車や骨董品、貴金属を売る、家電をまとめて引き取らせて代金を受け取る、といった行為は処分と見られるおそれがあります。迷ったときは手を付ける前に、弁護士や司法書士に、その行為が処分にあたるかを確かめてください。

放棄した後も、放棄の時点で実家を現に占有していた人（住んでいた、鍵を持って使っていたなど）には義務が残ります。次に管理する人に引き渡すまで、家を自分の物と同じ注意で保存する義務を負います（民法第940条第1項）。放棄すれば実家のことは何もしなくてよい、とは限りません。この点は「相続放棄しても実家の管理義務は消えない」の記事で確かめてください。

実家の相続手続きでやってはいけない2つの失敗

相続の手続きでやってはいけないのは、相続登記を期限が近づくまで後回しにすることと、兄弟姉妹と話し合わないまま一人で実家じまいを進めることの2つです。どちらも、売りたいと思った日に売れるかどうかを左右し、相続人の人数が多いほど影響が大きくなります。

1. 相続登記を後回しにする

親から実家を相続した人には、名義を自分に変える相続登記を、取得を知った日から3年以内に申請する義務があります。この義務が始まったのは2024年4月1日です。期限を過ぎて申請もしていない場合、10万円以下の過料が科されることがあります（相続登記の申請義務化について（法務省））。ただし正当な理由があれば対象外です。親が亡くなったのが2024年4月1日より前でも、実家を相続したと知っていた人は義務の対象です。この場合の期限は2027年3月31日になります。

自分の期限を判定するときは、親が亡くなった日ではなく、自分が実家を相続したと知った日から数えます。離れて暮らしていた子が、親の死亡を数か月たってから知った場合は、その知った日が起点です。手元の日程表に、起点の日と3年後の日付の両方を書いておくと、兄弟との話し合いがどこまで延ばせるかが見えます。

後回しにして困るのは、過料よりも売却の側です。名義が亡くなった親のままでは、買主に所有権を移す登記ができません。売ると決めてから戸籍を集め始めると、その分だけ引き渡しの日が遠くなります。

さらに、登記をしないうちに相続人の誰かが亡くなると、その人の配偶者や子が新たに相続人に加わります。話し合いに入る人が増えていきます。期限の数え方と過去の相続の扱いは、「相続登記の義務化と過去の相続」の記事にあります。

2. 兄弟姉妹と話し合わずに実家じまいを進める

実家の近くに住む子が一人で片付けを進め、ある程度片付いてから兄弟に売却の話をする。この順番は、善意から始めても失敗につながりやすい進め方です。遺産の分け方が決まるまで、実家と家財は相続人全員の共有です。そのため、一人で業者を呼んで家財を処分すると、残したい物があった兄弟からは、相談無しに共有の財産を捨てたと見えます。

片付けの費用を誰が払うかも、先に決めないと揉める原因になります。業者の費用を立て替えた人が後から負担を求めても、事前に話していなければ「そこまで頼んでいない」と返されることがあります。売却代金からいくらを先に差し引くかで、話し合いが止まります。

売却の契約には相続人全員の署名が要るため、反対している兄弟が一人でもいれば、片付けが終わっていても売ることはできません。話し合いは、売るか残すかの方針を先に決め、片付けの範囲と費用の分け方をその次に決める順にすると、作業が始まってから意見が割れることが減ります。兄弟の一人が売却に反対している場合の進め方は、「実家の売却に兄弟が反対」の記事に段階ごとにあります。

相続後に誰も住まない実家の売却でやってはいけない3つの失敗

相続後に誰も住まない実家でやってはいけないのは、管理しないまま置くこと、特例の条件を確かめずに解体や売却をすること、片付けが終わるまで売却の相談をしないことの3つです。結果を分けるのは、空き家の期間に誰が管理するか、売る家が特例の要件に当てはまるか、片付けと売却の相談のどちらから始めるかです。

1. 空き家のまま管理せずに放置する

片付けが終わるまで、あるいは兄弟の話し合いがまとまるまでと、誰も住まない実家をそのままにしておくと、家は思ったより早く傷みます。換気や通水をしない家は湿気がこもり、庭木や雑草は隣の家へ伸び、郵便受けにたまったチラシが空き家であることを外に知らせます。外壁や屋根の一部が落ちて通行人や隣の家に損害を与えれば、所有者として責任を問われるのは相続人です。

管理されない状態が続くと、市区町村は空家等対策の推進に関する特別措置法に基づいて、所有者に指導や勧告をすることができます。管理不全空家等として勧告を受けた家（同法第13条）や、特定空家等として勧告を受けた家（同法第22条）の敷地は、住宅用地の固定資産税の特例から外れます。

住宅用地の課税標準は価格の3分の1、200平方メートル以下の部分は6分の1に下げられています。ただし、勧告を受けた空き家の敷地はこの扱いから除かれます（地方税法第349条の3の2）。特例が外れた後の税額の変わり方は「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事にあり、6倍という数字が何と何を比べたものかは、この地方税法第349条の3の2の仕組みから読み取れます。

管理の負担を減らすには、換気と通水、郵便物の受け取り、庭木の手入れを、誰がどのくらいの間隔で担うかを決めておくことです。遠方に住んでいて通えないなら、管理を人に頼む費用と、早めに手放した場合の手取りを並べて比べる段階に来ています。

2. 特例の条件を確かめずに解体・売却する

相続した実家を売るときに、使えるかどうかで手取りが大きく変わるのが、相続した空き家を売ったときの譲渡所得の特別控除です。亡くなる直前まで親が一人で暮らしていた実家を受け継いだ子が、要件をそろえて家と土地を売ると、売って出た利益（譲渡所得）から3,000万円を上限に差し引けます。この内容は国税庁のNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例で案内されています。令和6年1月1日以後に売った場合で、実家の家屋と敷地を取得した相続人の数が3人以上のときは、控除は1人あたり2,000万円までになります。

主な要件には、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続の開始の直前に親のほかに住んでいた人がいないこと、相続の開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、代金が1億円以下であること、家を耐震基準に合うよう改修するか取り壊すこと、などがあります（租税特別措置法第35条第3項）。ここに挙げたものがすべてではありません。

失敗が起きやすいのは、要件を確かめないまま実家の使い方を変えてしまう場面です。売れるまでの間だけと思って実家を人に貸したり、兄弟の一人が住み始めたりすることがあります。すると、相続から売るまでの間に貸付や居住に使っていない、という要件を満たさなくなることがあります。

兄弟の話し合いの決着を待っているうちに、3年目の年末を過ぎてしまう形もあります。解体の費用をかけたのに、建築年の要件で最初から対象外だったと後で分かることもあります。

要件の確かめ方と、取り壊す場合と耐震改修する場合の違いは、「空き家3000万円控除の条件」の記事で判定できます。使えるかどうかは確定申告で税務署が判断する事項なので、解体や契約の日程を決める前に、税務署か税理士に要件を確かめてください。

3. 片付けが済むまで売却の相談をしない

家の中をきれいにしてからでないと見てもらえない、と考える人は多くいます。そう考えて売却の相談を先に延ばすと、片付けに数か月かかる間にも空き家の管理の負担は続きます。特例の売却期限は近づき、片付けの費用だけが先に出ていきます。売り方によっては家財が残ったままでも買う相手がいるので、片付けにお金をかけた分だけ手取りが増えるとは限りません。

仲介で一般の買主に売るなら、内覧の前に家の中を片付けておく必要があります。買取で事業者に売るなら、家財の処分は買主の側の作業になります。その費用は買取の価格の中で計算されます。片付けの費用と期間を自分で負担するか、価格の中で買主に引き受けてもらうかは、どちらが手元に多く残るかで決めることです。

比べる前に片付けを済ませると、比べる機会そのものが無くなります。家財が多い家をそのまま売るときの考え方は、「ゴミ屋敷を片付けずに売却できるか」の記事で確かめられます。

当社が買い取って販売まで終えた家には、2025年の神奈川県相模原市緑区の再建築不可で空き家の戸建て（この物件の場合100万円台）や、2024年の埼玉県新座市の築50年以上で空き家の戸建て（この物件の場合100万円未満）があります。このくらいの価格帯の家では、片付けにかけた費用がそのまま手取りを削ります。

実家じまい順番診断で、いま先にやる作業を確かめる

次の診断で「いいえ」が付いた項目のうち、期限が近いものから手を付けると、実家じまいでやってはいけない7つの失敗の多くを避けられます。どの項目に「いいえ」が付くかは、親が亡くなってからの月数と、相続人の人数、実家の建築年で分かれます。

1. 実家じまい順番診断のチェック表

それぞれの項目に、はい・いいえで答えてください。親が存命の場合は、相続に関わる項目は飛ばして構いません。

• □ 親の死亡を知ってから3か月が過ぎているか、相続放棄はしないと決めている
• □ 車や貴金属、骨董品など値の付く家財を、まだ売ったり持ち出したりしていない
• □ 相続の手続きに要る書類を、捨てる物と分けて保管している
• □ 実家の登記簿の所有者の欄を見て、誰の名義かを確かめた
• □ 実家を相続したと知った日から3年の期限が、何年何月何日かを書き出した
• □ 兄弟姉妹の全員から、実家を売るか残すかの考えを聞いた
• □ 片付けの費用を誰がどう負担するかを、兄弟姉妹と決めている
• □ 実家の建築年と、親が亡くなる直前に一人で住んでいたかを確かめた
• □ 相続の後に、実家を人に貸したり、誰かが住み始めたりしていない
• □ 売るか残すかを決めたうえで、片付ける範囲を決めている
• □ 片付けの業者に頼む前に、家財が残ったまま売れるかを聞いている

2. 「いいえ」が付いた項目ごとに、先にやる作業

相続放棄の項目か、値の付く家財の項目に「いいえ」が付いたら、片付けをいったん止めます。放棄するかどうかの判断がまだ済んでいない状態です。そのため、親の借入の有無を確かめることを何より先にし、家財はこれ以上動かしません。すでに何かを売ってしまった場合は、それが処分にあたるかを弁護士や司法書士に確かめてから、次の作業に進みます。

書類の項目に「いいえ」が付いたら、次に実家へ行く日は、捨てる作業をせずに書類を探す日にします。引き出し、仏壇、押し入れの箱、衣類のポケットを順に見て、見つけた物は1つの箱にまとめます。

登記簿の項目か、3年の期限の項目に「いいえ」が付いたら、法務局で登記事項証明書を取ることから始めます。名義が分かれば、自分の期限の日付と、祖父母の代までさかのぼる必要があるかが同時に分かります。

兄弟姉妹の2つの項目に「いいえ」が付いたら、片付けの日程を決める前に、全員に方針を聞く連絡を入れます。費用の分け方は、売却代金から精算するのか、その都度分けるのかまで決めておくと、後で揉めません。

建築年の項目か、貸付や居住の項目に「いいえ」が付いたら、解体や売却の契約をする前に、相続した空き家の特例を使えるかを税務署か税理士に確かめます。すでに誰かが住み始めている場合も、そのまま進めず、要件への影響を先に聞きます。

片付けの範囲の項目か、業者に頼む前の項目に「いいえ」が付いたら、業者の見積りを取る前に、売るか残すかと、家財が残ったまま売れるかを確かめます。片付けの範囲は、その答えが出てから決めれば足ります。

実家じまいの失敗を防ぐ回避手順：片付けの前にやる2つ

片付けに入る前にやるのは、残す書類と形見を捨てる物から切り離すことと、期限のある手続きを日付で並べることの2つです。この2つが済んでいれば、その後の片付けで何を捨てても、相続と売却の側の道は閉じません。

1. 書類・貴重品・形見を、捨てる物より先に分ける

最初に実家へ入る日は、何も捨てない日にします。用意するのは、手続きに要る書類を入れる箱、形見として兄弟に確かめる物を入れる箱、捨ててよい物を入れる袋の3つで、迷った物はすべて形見の箱に入れます。

手続きに要る書類として探すのは、通帳とキャッシュカード、証券会社や保険会社からの郵便、年金の書類、権利証や登記識別情報、固定資産税の納税通知書、借入の契約書や督促状、そして遺言書です。遺言書らしき封筒は開けずに、そのまま書類の箱へ入れます。

郵便物は、届いている物をしばらく捨てずにためておきます。親が誰にも話していなかった口座や契約は、届く郵便から見つかることが多いからです。

片付けの業者に一部を頼む場合も、書類と貴重品を分ける作業までは家族が立ち会って済ませます。引き出しの中身を袋ごとまとめて運び出す作業は、書類を分け終えた後にしてもらいます。

形見の箱に入れた物は、写真に撮って兄弟に送り、欲しい物があるかを聞いてから処分を決めます。この一手間で、「勝手に捨てた」と言われる形の揉め事の多くを防げます。

2. 期限のある手続きを、日付で日程表に並べる

書類を分け終えたら、期限のある手続きを、残り日数ではなく日付で日程表に書き出します。並べるのは、相続放棄の申述の期限、相続登記の期限、相続した空き家の特例を使う場合の売却の期限の3つです。どれも起点の日がそれぞれ違います。

相続放棄の期限は、自分のために相続が始まったことを知った日から3か月です。申述の書類や手続きの流れは、裁判所の相続の放棄の申述のページで確かめられます。相続登記の期限は、「実家の相続手続きでやってはいけない2つの失敗」の節の「1. 相続登記を後回しにする」に書いた起点で数えます。特例の期限は、相続の開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日です。

3つの日付を並べると、いちばん早く切れるのは多くの場合、相続放棄の期限です。この日付までは家財を動かさない、と日程表に書き込んでおくと、週末の片付けで先走ることが減ります。

日程表には、兄弟と話し合う日と、売却の相談をする日も書き込んでおきます。期限から逆に数えて、いつまでに方針を決めればよいかが見えると、片付けを急ぐ理由が減ります。親が亡くなった後の手続きを期限の順に並べた全体像は、「親が亡くなった後の家の手続き」の記事にあります。

実家の後始末方法を決めてから、片付けの範囲を決める手順

片付ける範囲は、実家を売るか、貸すか、残すか、手放すかという後始末方法を決めた後でないと決められません。どの後始末方法を選ぶかで、片付けが全部要るのか、持ち出す物だけで足りるのかが分かれます。

1. 売る・貸す・残す・手放す、4つの後始末方法から選ぶ

売る場合は、仲介で一般の買主を探すか、買取で事業者に直接売るかに分かれます。仲介は時間がかかる分、高い値が付く見込みがあります。買取は値が下がる代わりに日程が読めます。仲介で売れば成約したときに仲介手数料がかかり、当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。

貸す場合は、人が住める状態に直す修繕の費用が先に出ていきます。貸している間は、設備が壊れたときの修理など、貸主としての責任を負います。相続した空き家の特例を使うつもりだったなら、貸した時点で要件を満たさなくなることがある点は、「相続後に誰も住まない実家の売却でやってはいけない3つの失敗」の節の「2. 特例の条件を確かめずに解体・売却する」で書いたとおりです。

残す場合は、誰が管理を担うのかと、固定資産税を誰が払い続けるのかを決めておきます。いつか兄弟の誰かが住むかもしれない、という理由で残すなら、その「いつか」を何年と置くかまで話しておかないと、管理の負担だけが続きます。

手放す方法には、相続放棄のほかに、相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度があります。この制度は土地だけが対象です。建物は取り壊してからでないと申請できず、法務局の審査と負担金の納付が要ります。負担金は宅地なら原則20万円です（相続土地国庫帰属制度（法務省））。実家のように建物が建っている場合は、解体の費用まで含めて、売る場合と比べることになります。

2. 選んだ後始末方法に合わせて、片付ける範囲を決める

仲介で売るなら、家の中を空にして掃除まで済ませるのが基本です。内覧に来た買主は、家財が残っていると広さや傷み具合を判断しにくくなります。それが値下げの材料にされます。

買取で売るなら、片付けるのは自分たちが持ち出したい物だけで足ります。仏壇や形見、書類を運び出したら、残りの家財はそのままで引き渡しに進めることが多く、その場合の処分の費用は買取の価格の中で計算されます。

貸すなら、家財を空にしたうえで、水回りや床、壁の修繕まで済ませる必要があります。片付けの範囲がいちばん広くなるのが、この後始末方法です。

残すなら、片付けは傷みやすい物と、虫やにおいの元になる物を先に出すところまでで構いません。仏壇や思い出の品をどこに置き続けるかは、家族で決めておきます。

範囲を決めてから業者の見積りを取ると、頼む作業がはっきりしているので、見積りどうしを比べやすくなります。範囲を決めないまま「全部片付けてほしい」と頼むと、売り方によっては要らなかった費用まで払うことになります。

戸籍集めから登記完了までの待ち時間に、売却の価格を聞いておく段取り

相続登記は、戸籍を集めて相続人を確定し、遺産の分け方を決めてから法務局に申請する流れで、その待ち時間に売却の相談と見積りを並べて進めると日程が縮みます。登記と売却を一本の日程表に載せるかどうかで、引き渡しまでの長さが変わります。

1. 実家の相続登記をおこなう流れ

最初に集めるのは、親の出生から死亡までのつながった戸籍です。本籍地を何度か移している親なら、移した先ごとに市区町村へ請求することになります。郵送でやり取りすると、ここがいちばん時間のかかる工程になります。あわせて、相続人それぞれの戸籍と住民票、実家の登記事項証明書と固定資産の評価証明書をそろえます。

相続人が確定したら、誰が実家を受け継ぐかを話し合い、決まった内容を遺産分割協議書にまとめます。協議書には相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を添えます。

書類がそろったら、実家の所在地を管轄する法務局に登記を申請します。申請には登録免許税がかかり、その額は法務局の案内か、依頼する司法書士に確かめます。戸籍の収集から申請までを司法書士に頼むこともできます。相続人が多いときや祖父母の名義が残っているときは、頼んだ方が早く進むことが多い作業です。

遺産の分け方の話し合いがまとまらないまま期限が近づいたときは、相続人申告登記という手段があります。登記官に、相続が始まったことと自分が相続人であることを申し出る手続きで（不動産登記法第76条の3第1項）、これをすれば申請の義務は果たした扱いになります。ただし名義は移らないので、これだけでは実家を売ることはできません。

2. 登記の待ち時間に、売却の相談と見積りを進める

名義が親のままでも、売却の価格の相談はできます。契約と引き渡しは登記の後になりますが、戸籍を待つ数週間を何もせずに過ごすより、その間に価格を聞いておく方が、兄弟と話し合う材料がそろいます。

比べるのは、仲介で売れる見込みの額から、仲介手数料と片付けの費用、売れるまでの固定資産税や管理の費用を引いた額です。もう一つは、家財が残ったままの買取の価格です。金額の差が、片付けにかかる手間と月数に見合うかを、兄弟で同じ紙を見ながら決めます。

売り方が決まったら、引き渡しの日から逆に数えて、司法書士と登記の完了日を合わせます。登記が済む見通しが立つ前に、引き渡しの日を契約書に書かないことが、この段階の失敗を防ぐ点です。

片付けは、この比べ方の答えが出てから範囲を決めて始めます。登記と売却の相談と片付けを同じ日程表に載せておけば、どれか一つの遅れが全体の遅れだとすぐ分かります。

当社に実家じまいの買取を相談する場合の流れと、お引き受けしない条件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

実家じまいで失敗しないために、先に決める3つ

• 相続放棄をするかどうかを、家財に手を付ける前に決めます。3か月の期限までは値の付く物を売らず、書類と形見を捨てる物から分ける作業だけを進めます。
• 相続登記の期限と特例の売却期限を、自分の起点の日から日付で書き出します。兄弟との話し合いは、売るか残すかの方針から始め、片付けの費用の分け方はその次に決めます。
• 売る・貸す・残す・手放すの後始末方法を決めてから、片付けの範囲を決めます。売るなら、家財が残ったままの価格と、片付けてから売る場合の手取りを並べて比べます。

当社は家財が残ったままの実家を買い取りますが、相続放棄を決めかねている間は契約を結びません。

実家じまいの失敗についてよくある質問

Q1. 実家じまいの遺品整理は、どう進めればいいですか

最初の日は何も捨てずに、手続きに要る書類、形見として兄弟に確かめる物、捨ててよい物の3つに分けるところから始めます。通帳や権利証、借入の書類、遺言書は思いがけない場所から出てくるので、引き出しや仏壇の奥まで見ます。相続放棄を考えているなら、決めるまでは値の付く物を売ったり持ち出したりしないでください。業者に頼むのは、書類を分け終えて、売るか残すかを決めてからにすると、要らない作業の費用を払わずに済みます。

Q2. 親じまいとは何ですか

法律の用語ではなく、親の老後から亡くなった後までの身の回りを整える作業を広く指して使われる言葉です。住まいの片付けや売却のほかに、介護や施設の手配、葬儀やお墓、預貯金や保険の整理までを含めて呼ぶことが多く、実家じまいはその中の住まいに関わる部分にあたります。親が存命のうちは親本人の財産を手伝う作業になり、子が親の家財や家を勝手に処分することはできません。

Q3. 実家じまいを終わらせた人は、どんな順番で進めていますか

期限のある手続きから先に進め、片付けは売り方が決まってから範囲を決めて行う順番が、取り返しのつかない失敗を避けやすい進め方です。相続放棄をするかを決め、登記簿で名義を確かめ、兄弟と売るか残すかを話し合い、売却の価格を聞いてから、片付けの範囲を決めます。相続登記は、戸籍を集める待ち時間に売却の相談を並べて進めると、引き渡しまでの日程が縮みます。

Q4. 実家じまいで、後から取り返せない失敗はどれですか

取り返せないのは、捨ててしまった書類や形見、相続放棄の前に家財を売ったことで放棄できなくなったこと、取り壊した建物、過ぎてしまった特例の売却期限です。業者の選び方や売り出しの価格の失敗は、時間と費用をかければやり直せます。迷う作業は、やり直せるかどうかで順番を決め、やり直せない作業ほど後に回してください。

Q5. 実家がなくなるのは何歳ごろですか

決まった年齢はありません。実家がなくなる時期を決めるのは本人の年齢ではなく、親が施設に移る、亡くなる、といった親の側の変化と、その後に家族が実家をどうすると決めるかです。親が存命のうちに、施設に移ったら家をどうするか、亡くなった後は誰が受け継ぐかを話しておくと、相続の後に兄弟で一から話し合う負担が減ります。

Q6. 相続放棄を考えている間、実家の片付けはどこまでしてよいですか

腐る食品を捨てる、割れた窓を応急に塞ぐといった、家と財産の値打ちを保つための作業は、処分にあたらない保存の行為として民法第921条で除かれています。車や貴金属、骨董品を売る、家財をまとめて引き取らせて代金を受け取る、といった行為は処分と見られるおそれがあり、後から放棄できなくなることがあります。どこまでが許されるかは個別に判断されるので、手を付ける前に弁護士や司法書士に確かめてください。

当社の見方

戸建て・築50年以上で、空き家の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

戸建てで、再建築不可・空き家の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

ご相談の中では、古さや再建築不可を理由に「値段は付かないだろう」と考え、先に解体や処分を進めようとされる方もいますが、こうした家でも買い取れる場合があります。実家じまいで避けたい失敗の一つは、相続した物件で必要になる戸籍などの書類や、相続登記の費用を後回しにして、売る段になって慌ててしまうことです。当社では、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分、ご契約までが目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、お引き渡しと同時にご入金します。買い取れない物件や、売らないほうがよい場合も正直にそうお伝えしていますので、家に手を付ける前に一度ご相談いただくのがよいと考えています。