不動産買取で断られた家や土地、理由の見分け方と次に動く順番

不動産買取で断られたとき、断る側で何が起きているか

買取の相談で断りが出るのは、たいてい現地を見る前です。電話で地番を聞き、登記と公図を取り、道路の種別を調べる。その1時間で結論が出ます。つまり断りは、建物の汚れや築年で決まっていません。 紙の上で確認できる条件のどれかに当たった結果です。

査定額が0円だったのではありません。多くの場合、金額を計算する工程まで進んでいません。

断り方は3種類に分かれる

同じ「お引き受けできません」でも、中身が違います。次のどれだったかを思い出してください。

1つ目は、価格をいくら下げても買えません。契約の相手が確定していないからです。2つ目は、条件が変われば買える場合があります。3つ目は、その業者の出口の持ち方によって結論が割れます。

この3つを混ぜて「うちの物件は売れない」と受け取ると、打てる手を1つも打たないまま終わります。

買取業者は、出口を持っていない物件に金額を出せない

買取業者は再販して利益を出す事業者です。買った物件を、自分で直して売るか、更地にして売るか、貸すか、隣地の所有者に譲るか。どれかの出口が見えて初めて金額が組めます。

出口が1つも見えない物件では、計算が成り立ちません。買った瞬間から固定資産税と管理費が出続け、売り先がない状態が続くためです。断られたという事実が伝えているのは、「その会社が持っている出口に合わなかった」ということです。 物件の価値がゼロだという判定ではありません。

扱う類型は会社ごとにはっきり違います。区分マンション中心の会社に再建築不可の戸建を持ち込めば、まず断られます。逆も同じです。

業者が断ること自体は制限されていない

売主側から見ると、理由も言わずに断られるのは不誠実に感じます。ただ、買取の申込みを受ける義務は業者側にありません。宅地建物取引業法は、広告での誇大な表示や、契約を勧誘する際の断定的判断の提供を禁じていますが（宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））、買わないという判断そのものを縛る条文はありません。

一方で、断る理由を聞くことはできます。ここは遠慮しなくて構いません。「価格の問題ですか、条件の問題ですか」と一言聞くだけで、次の動き方が決まります。 価格の問題なら他社で金額が付く可能性があり、条件の問題なら先に条件を動かす必要があります。

理由を明かさない会社もあります。その場合は、次の節で挙げる5つの物件型（再建築不可／借地／市街化調整区域／共有・相続未了／費用超過）のうち自分の物件がどれに近いかを決めれば、上の表の3つのどれに当たるかが見えます。

不動産買取で断られた理由は物件の型で分かれる

断られやすい物件には型があります。型ごとに、断る理由も、動かせる余地も違います。下の5つのうち、1から3は前の表の「出入りや建築ができない」、4は「権利が決まっていない」、5はそのまま「費用が評価を超える」に当たります。

1. 再建築不可：建築主管課で確認したかどうかで結論が変わる

建築基準法第43条は、建築物の敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接することを求めています（建築基準法（e-Gov法令検索））。これを満たさない敷地では、建物を壊すと次が建ちません。

断られる理由はここではありません。再販先が住宅ローンを使えない点です。 金融機関の多くは、再建築不可の物件に住宅ローンを付けません。買主が現金の人に限られ、売れるまでの期間が読めなくなります。

ただし、同条第2項には認定と許可の制度があります。幅員4メートル以上の道に2メートル以上接する敷地で、特定行政庁が交通上・安全上支障がないと認定した場合。または建築審査会の同意を得て許可した場合です。この余地が残っているかは、物件所在地の建築主管課でしか分かりません。

「前面が2メートルしかないから無理」と自分で結論を出している方が多くいます。実際には、私道の位置指定を受けている、43条2項の包括同意基準に当てはまる、という例があります。判断の順序は「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事に書いています。

2. 借地権：地主の承諾がないと売買が成立しない

借地上の建物を売る場合、借地権も一緒に移ります。ここで必要になるのが地主の承諾です。民法612条により賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が要り、借地については借地借家法19条で、承諾が得られないときに裁判所へ譲渡の許可を申し立てる道が用意されています。ただし申立てから決定までは数か月を見込む必要があり、鑑定や審問が重なればさらに延びます。その間、売買の日程は組めません。

買取業者が断るのは、この承諾の見通しが立たないときです。契約だけ結んで承諾が下りないと、物件を抱えたまま動けなくなります。 承諾料の水準、建替えの可否、残存期間、更新料の取り決め。ここが白紙のままだと、金額を出しても意味がありません。

地主側の立場で底地を手放したい場合は、また別の詰まり方をします。借地人に売るか業者に売るかで手取りが変わる話は「底地を相続したが手放したい」の記事に整理しました。双方の出口の比較は「底地と借地権の出口」の記事にあります。

3. 市街化調整区域：建てられる人が限られる

都市計画法は、市街化調整区域を市街化を抑制すべき区域と定めています。原則として開発行為や建築が制限され、許可が要ります。

ここで断られる理由は、買い手の母数です。既存の建物を建て替えられるか、誰が建てられるかが、自治体の運用で細かく分かれます。 線引き前から宅地だった土地の扱い、農家住宅としての建築、分家住宅の要件。これらは条例と審査基準で決まっており、隣の市と結論が違うことがあります。

売主から聞いた情報だけでは判断できないため、確認に時間がかかります。時間を掛けた末に不可だと分かるリスクを避けて、最初から断る会社があります。

4. 共有・相続未了：売主が確定していない

登記の名義が亡くなった方のままでも、相続人が確定していれば話は進みます。詰まるのは、相続人の一部と連絡が取れない場合と、共有者が売却に反対している場合です。

この型は、価格を上げても下げても解決しません。 契約の相手がいないからです。当社も含め、どの業者に持ち込んでも同じ結論になります。

この型で最初に動かすのは、次の業者探しではなく登記です。名義が亡くなった方のままなら、戸籍をさかのぼって法定相続人の範囲を確定させ、遺産分割の結論を登記に反映させる。ここまで進んで初めて、契約書に署名できる人が決まります。申請の期限は不動産登記法76条の2にあり、自分が相続人だと知った日から3年以内、施行日（2024年4月1日）より前に相続を知っていた分は2027年3月31日が区切りです。相続人が十数人に及ぶ案件の段取りは「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事に書きました。

共有者の同意が取れないまま自分の分だけ動かす方法は「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事にあります。

5. 費用が土地の評価を超える：地方の広い土地に多い

解体費、残置物の処分費、造成費、土壌の処理費。これらの見込み合計が、土地の評価額を上回る物件があります。傾斜地、擁壁が傷んでいる土地、産業廃棄物が埋まっている可能性のある土地です。

建物が大きいほど解体費は膨らみます。倉庫、工場、アパート1棟は特にそうです。老朽アパートの出口の取り方は「老朽アパート・一棟物件をどう手放すか」の記事に書いています。

この型では、負担金を払って国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度も、並べて考えることになります。負担金は宅地なら原則20万円（法務省の定める原則の額）で、面積に応じて算定される土地もあります。 建物がある状態では申請できないため、解体費を足した合計と土地の評価額を見比べる形になります。費用の見方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事にまとめました。

不動産買取を断られた後に、順番に確かめること

次の会社に電話する前に、手元の情報を増やしてください。同じ情報で相談すれば、同じ結論が返ってきます。

1. 断られた理由を、3つの型のどれかに分類する

まず、断った会社に理由を聞き直します。返答が得られないときは、前の節の5つの物件型のうち自分の物件がどれに近いかを決め、そこから3つの断り方まで落としてください。再建築不可・借地・調整区域なら出入りと建築の制限、共有や相続の未了なら権利の未確定、解体費や処理費が重いなら費用超過です。

権利が未確定なら、次に電話するのは業者ではなく司法書士です。接道や用途の制限なら、役所の窓口です。費用超過なら、解体業者の見積が先です。順番を間違えると、断られた回数だけが増えます。

2. 建築主管課で、道路の種別と43条の扱いを聞く

窓口では、次の4点を順に聞きます。

• 前面の通路は、建築基準法上の道路に当たるか。当たる場合は何号道路か
• 2項道路なら、セットバックの中心線はどこに取るか
• 43条2項の認定・許可の対象になる余地はあるか。包括同意基準はあるか
• その基準に当てはめる場合、必要な書類は何か

電話でも答えてもらえる範囲があります。公図と住宅地図を手元に置いて掛けると話が早く進みます。

ここで「建築可能」の見通しが1つでも立つと、買取の話がまるで変わります。 再販先にローンが付く可能性が出るためです。窓口の回答は、日付と担当者名をメモしてください。次の相談で伝える情報になります。

国の側の制度の説明は国土交通省の建築行政の案内にありますが、運用は自治体ごとです。最終判断は必ず現地の窓口で取ってください。

3. 借地なら、地主に承諾の条件を先に聞く

売れるかどうかを決めるのは地主の意向です。次の4点を、この順で聞きます。

• 借地権の譲渡について、承諾を出す意向があるか
• 承諾料はいくらか。買主が業者の場合でも同額か
• 建て替えを伴う場合、承諾料は別に必要か
• 地主自身が借地権を買い取る意向はあるか

最後の項目が効くことがあります。地主にとって、借地権を買い戻して完全な所有権に戻す価値は、業者が見る価値より高い場合があります。 相場を知らずに話すと不利になるので、先に第三者の査定を1つ持ってから切り出してください。

4. 権利関係を、書類で確定させる

登記事項証明書を法務局で取り、名義と担保の設定を確認します。相続人が確定していない場合は、戸籍を集めて範囲を確定させます。この工程だけで数か月かかることがあります。

同時に、市区町村の税務課で名寄帳を取ってください。私道の持分、裏の細長い土地、山林。名義人が持っている不動産が一覧で出ます。私道持分の有無は、接道の判断を左右します。 これを知らないまま相談して断られている例があります。

5. 隣地の所有者に声を掛ける

再建築不可の土地でも、隣地と合わせれば接道を満たす場合があります。その場合、隣地の所有者にとっての価値は、業者が見る価値を上回ります。自分の敷地が広がり、建て替えの自由度が上がるからです。

声を掛ける相手は3方向です。裏の家、両隣、そして接道側の家。「売りたいので買ってほしい」ではなく、「いま処分を考えているので、ご関心があれば」という形で伝えます。 先に価格を出すと、そこが上限になります。

隣地が取得を望むなら、境界の確定が必要になります。土地家屋調査士に測量を頼む費用は先に出ていきますが、その分は価格に戻ります。

6. 周辺の実際の取引価格を、自分で見る

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際に行われた取引の価格を地域と用途で検索できます。土地の単価の水準が分かれば、提示された金額の位置が自分で判断できます。

ここには前提があります。掲載されているのは、多くが一般の買主が購入した価格です。 買取価格はこれより低くなります。修繕費、処分費、保有中の税金、売れ残るリスクを買った側が負うためです。

差がどの程度になるかは条件で変わります。水準を知る材料として使ってください。査定額だけで会社を選ぶと別の問題が起きます。理由は「不動産買取の査定額が高い理由」の記事にあります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

他社に断られた物件を当社が買う場合と、断る場合

断られた物件で、当社が見直す3点

他社が断った理由と、当社の結論が一致しないことがあります。見直すのは次の3点です。

見直しは接道の扱いから始めます。 43条2項の認定・許可の余地を建築主管課で確認し、前面が位置指定道路かどうか、私道の持分があるかどうかを登記と公図で追います。あわせて、上下水道の引込みに必要な掘削の承諾が書面で残っているかも確かめます。ここで可能性が出れば、再販先が広がります。

隣地との関係も同時に調べます。 隣接する土地の所有者、地積、建物の建築年を確認します。一体で使える形になるなら、出口が1つ増えます。単独では狭すぎる土地でも、ここで成り立つことがあります。

借地なら、条件の詰め方が変わります。 地主の意向を確認できる場合、承諾料と建替えの可否まで含めて金額を組みます。承諾の見通しが立たない段階では、条件付きの提示になります。

この3点を確認するには、公図・登記・窓口への照会が要ります。机上で1〜2営業日、窓口の回答待ちを含めるともう少しかかります。その場で金額を出す形は取っていません。

価格の内訳と、下がる部分

提示額は、再販できる価格から次を引いて組みます。

3つ目が大きいほど、価格は下がります。断られる物件では、この項目が金額の大半を食うことがあります。

逆の動き方もします。境界標がそろっている、越境が解消済み、地主の承諾の見通しがある。この条件が1つ増えるごとに、織り込んでいた分が価格に戻ります。断られた後に条件を1つ動かしてから相談し直すと、結果が変わるのはこのためです。

他社が断った物件でも、当社が査定に進む条件

前に断られた理由に当たる項目が、次の状態だと確かめられれば、金額の計算に進みます。

• 相続登記が済んでいる、または相続人の全員が売却に同意している
• 43条2項の認定・許可の余地があると建築主管課で回答を得た、または隣地の所有者に取得の意向がある
• 借地で、地主が譲渡の承諾に応じる意向を示している
• 進入路が他人名義でも、通行と掘削の承諾が書面で残っている
• 解体費と処理費の見込みを引いても、土地の評価が残る

当社も金額を出さない条件

次に当たる場合、当社は査定に進まずお断りしています。

• 借地で、地主が譲渡の承諾を明確に拒否している
• 43条2項について建築主管課の回答が不可で、隣地の所有者にも取得の意向がない
• 解体費と土壌の処理費の見込みが、土地の評価を明らかに超える
• 相続人の一部と連絡が取れず、相続人（売主）が確定しない

上の2つは、建築の道と出口の両方が閉じている状態です。進入路が他人名義の場合も同じで、通行と掘削の承諾が書面であるかどうかで結論が分かれます。口頭の了解だけでは、上下水道の引込みやガス管の入替えが途中で止まるためです。承諾や同意を取り付ける工程は司法書士・弁護士・土地家屋調査士の役割で、当社が代われるものではありません。

当社に相談しない方がよい状況を先に並べた記事として「リアテクスに買取を頼むデメリット」の記事もあります。会社の中身を確かめたい場合は「リアテクスの評判」の記事をご覧ください。なお、当社がどのような立場で不動産を扱っているかは運営者情報に記載しています。免許番号もそちらでご確認いただけます。

売らない方がよいと申し上げる場合

断られ続けた末に相談される方に、売らないという結論をお伝えすることがあります。

建築主管課の確認で、43条2項の許可が取れる見通しが立った場合。 許可を取ってから売る方が、手取りが増える可能性があります。

隣地の所有者が取得の意向を示している場合。 一体化の価値は当社の評価を超えることが多くあります。

借地で、地主が借地権の買い取りを検討している場合。 業者を挟まない方が手元に残ります。

建物がまだ使え、その地域に賃貸の需要がある場合。 家賃と修繕費を並べ、持ち続ける判断が成り立つことがあります。

不動産買取で断られた後に動かせる3点

• 断りの理由を3つに分けてください。 権利が未確定か、出入りと建築ができないか、費用が評価を超えるか。1つ目は業者を変えても結論が同じで、司法書士に先に当たる話です。2つ目と3つ目は、条件を確認すると結果が動きます。
• 役所と地主と隣地に、業者より先に当たってください。 建築主管課で道路の種別と43条2項の扱いを聞き、借地なら地主に承諾の条件を聞き、隣地に取得の意向を確かめます。この3つのうち1つでも答えが取れれば、次の相談で伝える情報が変わります。
• 提示額の差は、不確実性の織り込みで決まります。 境界、越境、埋設物、承諾の未取得。この4つが未確定なほど価格は下がり、確定するほど戻ります。断られた物件ほど、この部分の比重が大きくなります。

他社が断った物件でも、接道・隣地・借地の条件を見直すと金額を出せる場合があります。売主が確定していない物件と、進入路の通行の権利がない物件は、価格を下げてもお引き受けできません。

不動産買取を断られた方からの質問

Q1. 何社に断られたら、その物件は売れないと考えるべきですか

社数では判断できません。判断材料になるのは、断られた理由が同じかどうかです。3社が同じ理由を挙げたなら、その条件が原因だと確定します。 理由がばらばらなら、各社の扱う類型が違うだけの可能性があります。

区分マンション中心の会社、投資用一棟中心の会社、再建築不可を専門に扱う会社では、同じ物件でも結論が変わります。断られた会社がどの類型を扱っているかは、その会社の取扱実績の記載で見当が付きます。免許の実在は宅地建物取引業者検索システムで照会できます。

Q2. 「0円でもいいので引き取ってほしい」と言えば買ってもらえますか

権利が未確定な物件では、0円でも引き取れません。契約の相手が決まっていないためです。

費用超過の物件では、0円は成立しません。解体費や処分費が出ていく以上、買う側の計算はマイナスから始まります。この場合に検討されるのは、こちらが費用を負担して引き取ってもらう形か、制度側の選択肢です。 建物がない土地なら、相続土地国庫帰属制度の要件に当たるかを法務局で確認する道があります。建物があるうちは申請できません。

どちらに振るかは、解体の見積額と土地の評価額の差で決まります。見積は2社以上から取り、残置物の量と重機が入る道の幅を、各社に同じ条件で伝えてください。

Q3. 断られた理由を教えてくれません。聞き出す方法はありますか

聞き方を変えると答えが返ることがあります。「なぜ買えないのか」ではなく、「条件が何か変われば検討できますか」と聞いてください。前者は断りの正当化を求める質問で、後者は次の取引の可能性を聞く質問です。 業者側の答えやすさが違います。

それでも答えない場合、その会社に固執する必要はありません。手元の公図と登記を見れば、接道と権利の状態は自分で分かります。

Q4. 再建築不可でも、隣地と一緒なら売れると聞きました。本当ですか

敷地を合わせた結果、接道の要件を満たす形になれば、建て替えができる土地になります。この場合、隣地の所有者にとっての価値は上がります。

ただし、隣地の側にも条件があります。隣地に余裕があること、建ぺい率と容積率に余地があること、取得する資金があること。3つがそろわないと成立しません。 打診しても反応がないケースの方が多いので、期待の置き方には注意してください。声を掛ける前に、隣地の登記名義と現況（空き家か居住中か、駐車場に使える余地があるか）を見ておくと、待つ時間を短くできます。

Q5. 住宅ローンが残ったまま断られました。どうすればよいですか

残債が売却額を上回る場合、決済で抵当権を抹消できないため、通常の売買は成立しません。ここが断られた理由なら、物件の条件ではなく金額の問題です。

滞納が始まっている場合は、調整に使える時間そのものが削られていきます。動ける範囲は、滞納が浅いほど広くなります。 進み方は、金融機関からの催告、期限の利益の喪失、保証会社による代位弁済という順です。自分がどの段階にいるかは届いた通知の文面で分かるので、封筒を開けて日付を確かめてから相談先を決めてください。

Q6. 断られた物件でも、査定だけもう一度受ける意味はありますか

条件が1つも変わっていなければ、同じ結論になる可能性が高いと考えてください。意味が出るのは、次のどれかが変わったときです。

建築主管課で43条2項の扱いについて回答を得た。相続登記が済んで売主が確定した。地主から承諾の意向を確認した。隣地の所有者が取得に関心を示した。境界標を確定させた。このうち1つでも動いていれば、前回と違う数字になり得ます。 逆に、期間が空いただけでは条件は変わっていません。

当社の見方

金額査定を誤って仕入れてしまうと、当然ながら思った金額で売れないリスクがあるため、経験がないうちは慎重になる必要があります。

PJは1年から2年などの短期融資が多いのですが、1年以内に物件が売れなかったら、次の融資でお金を借りられなくなる可能性があります。

在庫を仕入れるためには資金が必要で、その資金は在庫が売れないと資金にはなりません。

買取再販である以上、「より高く売りたい」わけですから、想定する価格でなかなか売れないのも日常茶飯事です。

買取して再販するも、想定していた利益が出せないことは多々あります。

特に再建築不可物件など法的瑕疵を抱える物件を対象にしたコンサルティングは、高い専門性が必要なため、競合も少なく大きな強みとなりました。