空き家のレンタルはできる？定期借家と無償貸しの違い

空き家を貸す方法は3つ？定期借家・無償貸し・短期貸し

空き家の「レンタル」は、大きく3つに分かれます。期間を決める定期借家、家賃をとらない使用貸借、レンタルスペースなどの短期貸しです。

相続の手続きが一段落すると、月に一度の風通しに通うのが負担になってきます。そのころ、誰かに使ってもらえないかと考え始める方は少なくありません。どの形で貸すかで、家賃が入るかどうかが変わります。返してもらえる時期と、貸した側に残る仕事も変わります。あとで売るかもしれない家ほど、この違いが効いてきます。

普通の賃貸と期間を決める定期借家

家賃をとって住まいとして貸すと、その契約は借地借家法の建物の賃貸借として扱われます。特に何も決めずに結ぶ普通の賃貸借では、期間が来ても更新されていくのが原則です。貸した側から終わらせるには、正当な理由が要ります。借り手の暮らしを守るための仕組みです。貸主の「そろそろ売りたい」という事情だけでは、正当な理由として通りにくいのが実情です。

相続した実家には、含みが残っていることがよくあります。数年後に売るかもしれない、兄弟のだれかが戻って住むかもしれない、という含みです。その家を普通の賃貸借で貸すと、手放したい時期に借り手が住み続けている状態になります。売る話の前に、出ていってもらう話し合いから始めることになります。

これを避けるのが定期借家です。借地借家法（e-Gov法令検索）第38条は、書面で契約し、更新がないことを定めた建物の賃貸借を認めています。同じ条には、借り手に前もって説明する決まりもあります。契約書とは別の書面を渡して、更新がなく期間の満了で終わることを伝えるものです。この説明を欠くと、更新がないという定めは効かなくなり、普通の賃貸借として扱われます。

期間の長さは、いつまでに手放すか、あるいはいつ使い道を決め直すかから逆に決めると迷いません。期間を1年以上にした場合は、期間が終わる1年前から6か月前までの間に、終わることを借り手に知らせる手続きも要ります。この知らせを忘れたときは、遅れて知らせた日から6か月がたつまで、借り手に終わりを主張できません。更新がない分、借り手から見ると住める期間が限られるため、同じ家でも家賃を抑えないと決まりにくいことがあります。収入をどこまで求めるかと、出口の自由をどこまで残すかを、天秤にかけることになります。

家賃をとらずに貸す使用貸借

家賃を受け取らずに住んでもらう形は、民法第593条の使用貸借です。物を無償で使わせ、使い終わったら返してもらう約束のことです。親戚や知り合いに「住んでくれるだけで助かる」と貸すときは、ほとんどがこれに当たります。

使用貸借には借地借家法の保護が及ばないため、普通の賃貸借のように借り手が強く守られることはありません。その一方で、口約束で始めると揉めやすい形でもあります。期間も使う目的も決めていなければ、民法の定めでは貸した側はいつでも契約を終わらせられます。ただ、実際に「出ていってほしい」と伝えれば、長く住んできた親族との関係そのものが崩れかねません。

借りた人が亡くなると、使用貸借はそこで終わります。借り手の家族がそのまま住み続けたいと言っても、同じ約束が続くわけではありません。家の日常の手入れにかかる費用は、借りた側が持つのが民法の原則です。草取りや電球の交換を誰がするかで言い分が分かれるのは、この原則を知らないまま始めた場合がほとんどです。

家賃の代わりに固定資産税の分だけ払ってもらう、という形もよく見かけます。受け取る額が使う対価と言えるほどでなければ、使用貸借のままと扱われることがあります。ただ、額によっては賃貸借と見られる余地も残ります。書面には、どちらの契約なのかをはっきり書いておきます。

レンタルスペースや短期貸しという形

住まいとして長く貸すのではなく、時間や日にちで区切って貸す形もあります。広間を料理教室や撮影の場として時間貸しにする。週末だけ旅行者を泊める。物置を倉庫代わりに貸す。いずれも、空き家を手放さずに使い道を探す方法です。

手続きを分けるのは、泊まらせるかどうかです。人を泊めてお金を受け取るなら、旅館業法の許可か住宅宿泊事業法の届出が要り、窓口は都道府県や保健所になります。泊まりを伴わない時間貸しでも、人の出入りが増える以上、消防設備の確認や近隣への説明を求められることがあります。始める前に、自治体の窓口で用途と手続きを確かめてください。

短期貸しは、借り手が入れ替わるたびに鍵の受け渡しと掃除が発生します。遠方に住んでいて通えない場合は、その作業を誰かに頼む費用が収入から引かれます。使い方を借り手に任せる部分が大きい形です。利用の決まりを書面で定めておかないと、夜間の話し声やごみで近所から苦情が来ることもあります。苦情が続けば、相続人の誰かが現地で謝りに行くことになります。

空き家を貸すと何が得で、何を負うか

貸せば持っているだけの費用を家賃でまかなえて家も傷みにくくなります。その一方で、貸主には修繕の義務が生じ、返してもらう時期も自分で決めにくくなります。家賃をとって貸すと、売るときに3,000万円の特別控除が使えなくなります。

空き家を貸して使うメリット

貸していれば、固定資産税や火災保険のような、持っているだけでかかる費用を家賃でまかなえます。まかなえるかどうかは、月の持ち出しを出すと分かります。毎年届く固定資産税の課税明細書の税額（土地と建物の合計）に火災保険料の年額を足し、12で割った額です。固定資産税の標準の税率は、課税標準額の1.4%です（地方税法第350条）。周りの似た広さの家の家賃から、管理を頼む費用を引きます。その額がこの月の持ち出しを上回るなら、貸せば持ち出しは止まります。下回るなら、貸しても持ち出しが減るだけで、なくなりはしません。

家賃をとらない使用貸借でも、借り手に固定資産税の分や日常の手入れを持ってもらえば、持ち主の出費はそれだけ減ります。その場合は、借り手が持つ費目（固定資産税の分、草取り、小さな修理）と、払ってもらう時期を書面に書いておきます。固定資産税を納めるのは登記の上の持ち主のままなので、借り手からの受け取りが遅れても、納付の期限は動きません。

人が住んでいる家は傷みが遅くなります。毎日窓が開いて湿気が抜け、排水管には水が流れ、雨漏りや設備の故障にも借り手がすぐ気づきます。空けたままの家で、数か月たってから天井のしみを見つけるのとは違います。

名義を手元に残したまま、使い道を決め直す時間も持てます。兄弟のだれかが将来戻るかもしれない、土地の値動きを見てから売りたい、という事情があることもあります。定期借家で期間を区切っておけば、その時期が来たときに改めて選べます。

空き家を貸すデメリット

家賃をとって貸すと、借り手が住める状態に直す義務が貸主に生じます。入居の前の修繕に加えて、給湯器やエアコンが壊れれば、その交換も貸主の負担です。数年空いていた家では、貸し出す前の修繕だけで、家賃の何年分にもなることがあります。貸主が使えるように直す義務は、民法第606条に定めがあります。貸すかどうかは、入居前の修繕の見積り額を割って決めます。割る数は、見込みの月の家賃から管理を頼む費用を引いた額です。これで、修繕費が何か月で戻るかが分かります。その月数が、定期借家で決めようとしている期間より長ければ、貸し終えた時点でも修繕費は戻っていません。

返してもらう時期を自分で決めにくくなるのも、貸す側が負う重さです。普通の賃貸借で貸すと、売りたくなったときに正当な理由がなければ契約を終わらせられません。親族への使用貸借も、住み始めてから出ていってほしいと言い出すのは簡単ではありません。

売るときの税にも響きます。親が一人で住んでいた実家を相続して売る場合には、3,000万円の特別控除があります。この控除は、相続から売るまで人に貸していないことが要件の1つで、家賃をとって貸すとこれを使えなくなります。国税庁の案内（タックスアンサーNo.3306）では、ほかにも要件が並んでいます。昭和56年5月31日以前に建てられた家であることや、売る代金が1億円以下であることなどです。売る時期も、相続が始まってから3年を経過する日の属する年の12月31日までと決まっています。この期限があるため、相続から数年貸してから売ると、貸すのをやめても期限を過ぎていて使えないことがあります。借り手のいる家は、買う側から見て使い道が限られるため、空き家のまま売るより価格が下がることもあります。

毎年の手間も増えます。家賃を受け取った年に確定申告が要るかどうかは、給与があるかどうかで変わります。会社勤めで年末調整を受けている方は、家賃から経費を引いた所得が年20万円を超えれば、所得税の確定申告が要ります（所得税法第121条）。20万円以下なら所得税の確定申告は要りませんが、住民税の申告は別に要ります。給与がなく家賃が主な収入になる方は、所得の合計が基礎控除などの控除を上回り、納める税額が出る場合に確定申告が要ります（所得税法第120条）。そのほか、借り手からの連絡や近所からの苦情に、遠方からでも対応しなければなりません。管理会社に頼めば、その手数料が家賃から引かれます。

相続した実家は3年以内の登記が必要？貸す前の確認点

2024年4月1日から、相続登記が義務になりました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内で、貸す前にも名義の整理が欠かせません。

借り手の候補が見つかってから慌てる方が多いのは、名義と相続人の合意です。修繕が要るかどうかは家を見れば分かりますが、名義と合意は書類を開くまで見えません。名義・相続人の同意・修繕・契約の形を、それぞれ2行ずつ、次の8つの□で確かめてください。

• □ 名義：土地と建物の登記事項証明書で、所有者の欄が相続した人の名前に変わっている
• □ 名義：固定資産税の課税明細書と登記を見比べ、登記されていない増築や離れが無い
• □ 相続人の同意：相続人が誰なのか、戸籍で全員を確かめてある
• □ 相続人の同意：貸すこと、貸す相手、家賃の受け取り方に、相続人全員が書面で同意している
• □ 修繕：雨漏り・水回り・電気の配線に、借り手が住む前に直す必要のある箇所が無い
• □ 修繕：家財や仏壇をどこまで残し、どこから片付けるかが決まっている
• □ 契約の形：期間を区切る定期借家か、家賃をとらない使用貸借かを決めてある
• □ 契約の形：いつ返してもらうか（手放すか、使い道を見直すか）の時期を決めてある

名義の2行が埋まらないうちは、契約の形を先に決めても、契約書に署名する人が決まりません。埋める順番は、名義、相続人の同意、修繕、契約の形です。

1. 名義が亡くなった親のままでは貸しにくい

登記が親の名前のままでも、法律の上では相続人が家を引き継いでいます。それでも実務では貸しにくくなります。借り手や仲介の会社、火災保険の会社が、誰が持ち主かを登記事項証明書で確かめようとするからです。所有者の欄に亡くなった親の名前が残っていると、話が止まります。貸主を誰にするのか、家賃を誰が受け取るのかの説明から始めることになります。自治体の空き家バンクにも、登録の際に所有者であることを示す書類を求めるところがあります。

期限の数え方は、相続をいつ知ったかで変わります。法務省の相続登記の申請義務化の案内によると、2024年4月1日より前に始まった相続も義務の対象です。その期限は、施行日（2024年4月1日）と、相続で取得したと知った日の遅い方から3年です。施行日より前から親の死亡と実家の相続を知っていた方なら、2027年3月31日が期限になります。施行日のあとに相続を知った方は、知った日から3年です。

遺産分割の話し合いが、期限までにまとまりそうにないこともあります。そのときは、相続人であることを登記官に申し出る相続人申告登記（不動産登記法第76条の3）で、申請の義務を果たす方法もあります。ただし、この申出では誰が実家を引き継ぐかまでは決まりません。貸主を1人に定めることもできないので、貸すつもりなら、分け方を決めた相続登記まで進める必要があります。

2. 相続人が複数いるときは全員の同意が要る

遺産分割が終わるまで、実家は相続人全員の共有になります（民法第898条）。この間に誰か1人が自分の判断で鍵を渡し、家賃を受け取り始めたとします。ほかの相続人から「聞いていない」と言われたとき、説明がつきません。民法の共有の定めには、期間が3年以内の建物の賃貸借なら持分の過半数で決められる規定もあります（民法第252条第4項）。それでも、全員の合意が欠かせない場面は出てきます。借り手が長く住む前提の契約や、のちに売ることを見込んだ貸し方です。実務では、相続人全員が同意した書面を残しておくのが確実です。

後の揉め事がいちばん少ないのは、遺産分割協議で実家を誰が引き継ぐかを決め、その人の名義に相続登記をしてから貸す形です。貸主はその人1人になり、家賃の受け取りも確定申告も、その人の分として整理できます。家賃を相続人で分けたいなら、誰の口座で受け取り、いつどう分けるかまで、合意の書面に入れておきます。

話し合いの途中で、兄弟の1人が「貸すより売りたい」、別の1人が「いずれ自分が住む」と言い出すこともあります。そうなると、どの形で貸すかを決める前に止まります。売るか残すかで意見が割れたときの進め方は、「実家の売却に兄弟が反対」の記事に段階ごとに書かれています。

3. 貸せる状態にするための修繕と費用

家賃をとって貸すなら、借り手が住める状態にして渡す必要があります。賃貸借では、借り手が使えるように直す義務が貸した側にあるのが、民法の原則です。入居のあとに給湯器が壊れれば、その交換は貸主の負担になります。一方で使用貸借は、借りる側がいまの状態のまま引き受ける形が基本で、貸した側に修繕の義務はありません。同じ家でも、どちらで貸すかで、貸主が持つ費用の範囲が変わります。

見る順番は、住めなくなる不具合が先です。屋根と外壁からの雨漏り、床下の湿気と白蟻、水道管と排水の詰まり、古い電気の配線と分電盤、ガスの開栓と点検。数年空いていた家では、通水した日に配管の継ぎ目から水が漏れることがあります。修繕の見積りは、水と電気を通したあとで取ると、工事の途中で金額が増えにくくなります。

家財の片付けも費用に入ります。仏壇や親の衣類をどこまで残すかは、相続人の気持ちが絡むので、貸すと決める前に話し合っておきます。修繕に使う額が家賃で何年かけて戻るかを先に出しておけば、直して貸すか、直さずに手放すかを同じ表で比べられます。その計算の組み立ては「空き家のリフォーム費用はいくら？直すか売るかの計算表」の記事が参考になります。

空き家は全国900万戸、貸す・無料で貸す・売るのどれを選ぶ？

令和5年の調査で、全国の空き家は900万戸（空き家率13.8%）あります。収入をとりたいか、手間を減らしたいか、手放したいかで選ぶ道が変わります。数字は総務省の住宅・土地統計調査（令和6年4月公表）によるものです。借り手の側から見れば、選べる空き家がそれだけ多いということでもあります。

相続から1年ほどたつと、翌年度の固定資産税の納税通知書が届きます。通うための交通費や草取りの手間も積み上がってきます。このころに迷っている方の多くは、貸すか売るかの二択で考えています。実際には、家賃をとらずに貸す道もあります。どれを選ぶかは、家の状態よりも、持ち主が何をいちばん減らしたいかで決まります。

1. 家賃収入をとりたい人

家賃をとって貸すなら、定期借家で期間を区切るのが相続した実家には合います。収入の見込みは、周りで同じような広さの家がいくらで貸し出されているかで決まります。そこから修繕の費用、管理を頼む費用、固定資産税と火災保険を引いた額が、手元に残る分です。受け取った家賃は不動産所得として、毎年の確定申告の対象になります。

数年貸してから売るつもりなら、家賃が入る間に、売るときの手取りが削られることがあります。親が一人で暮らしていた実家を相続して売る場合には、特例があります。条件を満たせば、売って得た利益から最大3,000万円を差し引けます（租税特別措置法第35条第3項）。ただし、令和6年1月1日以後に売る場合、家屋と敷地等を相続や遺贈で取得した相続人の数が3人以上であれば、1人あたり2,000万円までです。その条件の1つが、相続してから売るまで、その家を人に貸したり、事業や住まいに使ったりしていないことです。家賃をとって貸すと、この条件から外れます。受け取る家賃の合計より、差し引けたはずの額の方が大きければ、貸した分だけ手元に残るお金は減ります。貸す期間を決める前に、この2つの額を並べてみてください。特例の条件の全体は国税庁の案内に、当てはまるかを順に確かめる手順は「空き家3000万円控除の条件」の記事にあります。

家賃をとらずに親族に住んでもらう場合も、この要件の上では使っていた扱いになることがあります。貸し方を決める前に、税務署か税理士に確かめておくと、売る段階で予定が崩れません。

2. 管理だけでも任せたい人

収入はなくてよいから家が傷むのを止めたい、という方には、家賃をとらずに住んでもらう使用貸借が候補になります。人が暮らしていれば、毎日窓が開き、水が流れ、雨漏りにも早く気づきます。持ち主が月に一度通う手間も、ほぼ要らなくなります。

ただ、使用貸借は借りた人の暮らしが始まると、返してもらう話を持ち出しにくくなる形です。何年住んでもらうのか、その期間が来たら返すこと、日常の手入れの費用を借りた側が持つこと、返すときにどの状態に戻すか。これらを最初の書面に残しておくと、返してもらう日に言い分が割れにくくなります。

住んでもらっている間も、固定資産税を納めるのは登記の上の持ち主です（地方税法第343条）。借り手に固定資産税の分を払ってもらうかどうかは、契約の種類の見え方に関わります。上の章の「家賃をとらずに貸す使用貸借」の項で触れたとおりです。売るときの税への影響は、上の「1. 家賃収入をとりたい人」で書いた特例の要件に当たるかを確かめてください。

親族に心当たりがなければ、市区町村の空き家バンクで、移住を考える人とつながる道もあります。その場合は、見ず知らずの相手との契約になります。家賃をとるかどうかにかかわらず、書面の中身を親族のとき以上に詰めておきます。

3. 遠方で通えず手放したい人

実家が新幹線や飛行機の距離にあり、年に数回しか行けないなら、貸すこと自体が負担になります。借り手から「お湯が出ない」と連絡が来ることもあります。その週のうちに業者を手配できる体制がなければ、定期借家でも長くは続きません。管理会社に任せれば手配はしてもらえますが、その費用は家賃から引かれ、残る額はさらに小さくなります。

この場合に比べるのは、貸して持ち続ける間にかかる交通費・保険料・税と、いま手放した場合に受け取る額です。手放し方には、現況のまま買取業者に売る、仲介で一般の買主を探す、建物を壊して土地として売る、などがあります。現地に何度も行かずに売る段取りは「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事に書かれています。建物を壊して売る場合の費用の考え方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事にあります。

遠方の家ほど、決めるのを先送りにしやすくなります。次の章で書く税と責任の話は、通えないまま空けている家にいちばん早く及びます。

放っておくと、税金と持ち主の責任はどうなるか

空家法では、管理不全空家等や特定空家等への指導・勧告が定められています。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が外れます。

貸すか売るかを決めかねて、2年、3年と空けたままにしていたとします。そのうちに庭木が隣の敷地に伸び、雨どいが外れ、窓ガラスにひびが入ります。最初に気づくのは持ち主ではなく、近所の人です。苦情が市区町村に届くと、そこから先は持ち主の都合とは別の流れで進みます。

1. 管理不全空家・特定空家と固定資産税

市区町村は、苦情や巡回をきっかけに空き家の状態を調べます。空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）第13条は、管理不全空家等の持ち主への指導と勧告を定めています。放っておくと特定空家等になるおそれのある家に、市町村長が指導し、改善されなければ勧告できます。倒壊の危険や衛生上の問題がさらに進んだ特定空家等には、同法第22条の手続きがあります。助言・指導、勧告、命令の順に進み、命令に従わなければ代執行で取り壊されることもあります。

税に響くのは勧告の段階です。住宅が建っている土地は、地方税法第349条の3の2で固定資産税の課税標準が下がっています。価格の3分の1、200平方メートル以下の部分は6分の1です。勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地は、この特例から外れます。どの時点の状態で翌年度の税額が決まるのかは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で、同じ地方税法の条文に沿って確かめられます。

指導の通知が届いた時点なら、まだ間に合います。草木を切り、屋根や外壁の傷みを直し、通知に書かれた点を一つずつ解消していけば、勧告に進まずに済みます。人が住んで手入れをしている家は、そもそもこの流れに乗りにくくなります。貸すことは、管理の手段としても働きます。

2. 倒れたときの持ち主の責任

台風の夜に屋根瓦が隣の車に落ちた。ブロック塀が通学路に倒れた。こうした事故で問われるのが、民法第717条の工作物の責任です。建物や塀の設置や保存に欠陥があって他人に損害を与えたとき、まず責任を負うのはその場を使っている占有者です。占有者が損害を防ぐのに必要な注意をしていたときは、所有者が責任を負います。所有者の側は、注意をしていたかどうかで責任を免れることができません。

空き家のままなら、占有者と所有者は同じ相続人なので、責任は持ち主に直接向かいます。貸している家では、まず借り手が問われます。それでも借り手が必要な注意を尽くしていれば、最後に負うのは持ち主です。貸せば責任が消えるわけではありません。借り手から外壁や塀の傷みを知らされたら、直す時期を先送りにしないことです。

保険も見直します。空き家のまま入っていた火災保険が、人に貸したあとも同じ条件で続くとは限りません。貸す前に保険会社へ使い方が変わることを伝え、他人への賠償を補う特約が付いているかも確かめます。責任と賠償が問われる条件は、「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事に、火災と倒壊の場面ごとに書かれています。

個人で空き家を貸すまでの手順は？3年以内の相続登記から

まず相続登記をすませ、次に契約の形を決めて書面にします。最後に、自治体の空き家バンクや支援制度を調べる順で進めます。

借り手の候補がまだいない段階でも、手を付けられることはあります。順番を入れ替えて空き家バンクに先に問い合わせると、登録の段階で名義の書類を求められ、戻ってくることになります。名義を整えている間に、どの形で貸すかを相続人で話し合っておけば、待ち時間を無駄にしません。

1. 相続登記をすませる

最初に集めるのは戸籍です。亡くなった親の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍をそろえ、相続人が誰なのかを確定させます。本籍地を何度も移していた親だと、取り寄せ先の役所が複数にまたがり、郵送のやり取りが続きます。集めた戸籍をもとに、法務局で法定相続情報一覧図の写しを交付してもらえます。これがあれば、その後の登記や銀行の手続きで戸籍の束を何度も出さずに済みます。

次に、遺産分割協議で実家を誰が引き継ぐかを決めます。共同相続人は協議で遺産を分けることができ、まとまらなければ家庭裁判所に分割を求められます（民法第907条）。決まった内容は遺産分割協議書にし、相続人全員が実印を押して印鑑証明書を添えます。

書類がそろったら、実家の所在地を管轄する法務局へ登記を申請します。申請には登録免許税がかかり、司法書士に頼めばその報酬も加わります。期限の数え方は、「相続した実家は3年以内の登記が必要？貸す前の確認点」の章で書いたとおりです。貸す予定の時期が決まっているなら、借り手と契約したい日から逆算して、司法書士に日程を組んでもらいます。

2. 契約の形を決めて書面にする

名義が整ったら、定期借家か使用貸借かを決め、その形に合った書面を作ります。定期借家なら、契約書に期間と家賃、更新がないこと、修繕の分担を書きます。それとは別に、更新がなく期間の満了で終わることを説明する書面を、契約の前に渡します。この2通がそろって、はじめて期間で終わる契約になります。借り手を自分で見つけて、直接契約することもできます。書式に慣れていなければ、仲介の会社や司法書士に書面を見てもらう方が安全です。

使用貸借は、法律の上では口約束でも成り立ちます。それでも書面にするのは、終わり方を決めておくためです。民法（e-Gov法令検索）の使用貸借の定めでは、期間や目的を決めたかどうかで、貸した側が返してもらえる時期が変わります。書面には次のことを入れておきます。

• 何年何月まで住んでもらうか
• 家賃をとらないことと、固定資産税などを借り手が負担するかどうか
• 草取りや小さな修理など、日常の手入れを誰がするか
• 返すときに家財をどうするか、どの状態に戻すか
• 借り手が亡くなったときに、同居の家族がどうするか

親族どうしだと、書面を作ること自体を水くさいと感じる方もいます。その場合でも、相続人の中で1人が貸主として署名し、ほかの相続人が承知していることが分かる形にしておきます。そうすれば、借り手の側も安心して住めます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

3. 自治体の空き家バンクや支援制度を調べる

借り手の当てがなければ、実家のある市区町村の空き家バンクを調べます。空き家バンクに登録すると、市区町村がその家を、移住や利用を考えている人に紹介してくれます。登録の条件や、契約の段階で地元の不動産会社が間に入るかどうかは、自治体ごとに違います。登録の前に、名義の書類と家の写真、間取りが分かるものを用意しておくと話が早く進みます。

自治体によっては、空き家を貸すための改修や家財の処分に補助を出しているところがあります。補助の多くは、工事の契約より前に申請することが条件です。修繕の業者を決める前に、窓口で確かめます。補助の額や対象は年度ごとに変わることがあるため、去年の案内を見て判断しないことです。

空き家バンクに登録しても、問い合わせが来ないまま時間がたつ家もあります。その原因を立地・状態・条件に分けて見直す方法は、「空き家バンクで売れない原因の切り分け」の記事に書かれています。貸し始めたあとは、保険会社への届けを済ませておきます。家賃を受け取る年は、確定申告が要るかも確かめます。年末調整を受けている会社員なら、家賃から経費を引いた所得が年20万円以下のときは所得税の確定申告は要らず、住民税の申告で済みます。

空き家を売るなら契約まで何日？当社の目安は1〜2週間

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家のレンタルか売却かを決める3つ

• 貸し方は、返してもらう時期から選びます。 期間を区切って家賃をとるなら定期借家、家賃をとらずに住んでもらうなら使用貸借、時間や日ごとに貸すなら短期貸しです。定期借家は契約書とは別の説明の書面が要り、使用貸借は期間を決めないと終わり方で揉めます。泊まらせる短期貸しには、許可か届出が要ります。
• 名義と相続人の合意が先で、修繕と契約の形はその後です。 登記の名義が親のままでは、貸主を決められません。相続登記の期限は、施行日と相続を知った日の遅い方から3年です。相続人全員の同意を書面に残し、修繕の費用が家賃で戻るかを計算してから、契約の形を決めます。
• 放っておく間にも、税と責任は進みます。 市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が外れます。屋根や塀が倒れて他人に損害を与えれば、持ち主の責任が問われます。通えないまま空けておくなら、貸すか手放すかを先に決めた方が負担は軽く済みます。

当社は、貸すのをやめて売ると決めた家を、そのままの状態でお引き受けします。家賃なしで住んでいる方との明け渡しの合意が書面になっていない家は、合意ができるまで価格を決めません。

空き家のレンタルでよくある質問

Q1. 家を無料で貸すことはできますか

家賃をとらずに貸す約束は、民法の使用貸借として成り立ちます。注意したいのは、無料で貸しても固定資産税は持ち主が納め続けることと、借りた人が亡くなると契約が終わることです。期間を決めずに貸すと、返してほしいときに切り出しにくくなります。何年何月まで住んでもらうかを書面に入れておきます。相続した実家の場合は、相続人全員が無料で貸すことを承知しているかも確かめてください。

Q2. 空き家を放置すると固定資産税はどうなりますか

放置しただけで、すぐに税額が上がるわけではありません。上がるのは、市区町村から管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けたときです。勧告を受けた敷地は、地方税法第349条の3の2の住宅用地の特例から外れます。課税標準が価格の3分の1や6分の1に下がっていた分がなくなります。指導の通知が来た段階で、通知に書かれた点を直せば、勧告まで進まずに済みます。

Q3. 個人で空き家を貸したい場合はどうすればいいですか

順番は、相続登記、相続人の合意、修繕、契約の書面です。まず名義を相続した人に移します。定期借家で貸すなら契約書と事前説明の書面を、使用貸借で貸すなら期間と手入れの分担を書いた書面を用意します。借り手の当てがなければ、実家のある市区町村の空き家バンクに問い合わせます。家賃をとるなら、確定申告が要るかも確かめます。年末調整を受けている会社員なら、家賃から経費を引いた所得が年20万円を超えると所得税の確定申告が要り、20万円以下なら住民税の申告で済みます。売るときの税の特例が使えなくなることもあるので、貸す前に税務署か税理士に確かめておきます。

Q4. 空き家をレンタルスペースにするとき、届出は要りますか

人を泊めてお金を受け取るなら、旅館業法の許可か住宅宿泊事業法の届出が要ります。泊まりを伴わない時間貸しなら、これらの手続きの対象にはなりません。ただ、人の出入りが増えるので、消防設備や建物の使い方について自治体から確認を求められることがあります。どの手続きが要るかは、用途と建物の造りで変わります。始める前に、実家のある市区町村の窓口と保健所に、使い方を具体的に伝えて確かめてください。

Q5. 貸している実家を、あとから売ることはできますか

貸している最中でも売れますが、契約の形で進め方が変わります。定期借家なら、期間が終わって返してもらってから売るか、借り手が住んだまま買う相手を探すかを選べます。普通の賃貸借で貸していると、借り手に出ていってもらうには正当な理由が要り、売る時期を自分で決めにくくなります。使用貸借の場合は、返してもらう時期を書面で合意してから売る段取りを組むのが確実です。

Q6. 不動産屋が一番嫌がることは何ですか

買う側の立場で言えば、契約の直前になって、聞いていなかった事情が出てくることです。空き家で多いのは、親族が家賃なしで住み続けていた、近所の人に物置を貸していた、相続人がもう1人いた、という話です。どれも先に分かっていれば、日程や価格に織り込めます。あとから出てくると、引き渡しの日を置き直すことになり、売主さまの側の時間も失われます。貸しているかどうか、誰が鍵を持っているかは、最初の相談で伝えておくのがいちばん早い進め方です。

当社の見方

ご相談の中では、空き家を定期借家で貸すか、親族や知人に無償で貸すかを決めきれないまま、何年も空けたままになっているという方が多くいらっしゃいます。貸すと決めた後も修繕や管理の手間は続き、無償で貸した場合は固定資産税の負担だけが残ったうえ、返してもらう時期の話がまとまらないというご相談もよくあります。当社では、貸すか売るかを迷われている段階のご相談でも、買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。売却を選ぶ場合は、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分、ご契約までが目安1〜2週間で、お引き渡しと同時にご入金します。手放した後も住み続けたいご事情があれば、売却後も賃借人として住み続けるリースバックも積極的にお受けしており、家賃・期間・買い戻しなどの条件は案件ごとに個別に決めます。土地を貸している底地や借地権の物件も買い取っており、全国(47都道府県)に対応していますので、貸す場合と比べる材料として気軽にご相談ください。