不動産売却の費用一覧｜買取で発生しない費用

不動産売却の費用一覧と、金額が決まる仕組み

費用の話が混乱しやすいのは、税金と実費と見積という、性質のまるで違うものが「かかるお金」として同じ列に並べられるからです。税金は法令で計算方法が決まっているので自分で計算でき、登記の実費は不動産の個数や評価額から機械的に出ます。見積が必要になるのは、建物を壊すのか、境界を測るのか、傷んだ部分を直すのかという、売主が選べる部分だけです。

売却代金から引かれる8つの費用項目

上の4項目は、売る相手が誰であっても残ります。下の4項目は、売り方と引渡しの条件によって金額がゼロになることがあり、ここが「一覧の総額」が人によって何倍も違う理由です。逆に言えば、上の4項目だけは今日のうちに自分で計算できるので、ここを確定させてから下の4項目を考える順番が、支出をいちばん小さくします。

金額が確定している費用と、見積でしか出ない費用

印紙税は契約金額の区分で決まり、たとえば契約金額が1,000万円を超えて5,000万円以下なら本則で2万円です。不動産の譲渡に関する契約書には、税率の軽減措置が設けられています。適用には期限があるため、契約書を作る時期の税額を国税庁の一覧で確かめてください。抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物の2個なら2,000円になり、これに司法書士へ支払う報酬が加わります。

相続で取得した不動産をそのまま売る場合、相続登記の登録免許税が固定資産税評価額の0.4％かかります。評価額は手元の納税通知書に付いている課税明細書で分かるので、電卓があればその場で計算できます。譲渡所得税と住民税は、売った価格から取得費と譲渡費用を引いた利益に対してかかり、税率は所有期間で変わります。

見積が要るのは解体、残置物の搬出、測量、修繕の4つです。この4つは業者に現地を見てもらわないと金額が出ず、しかも見てもらうだけで日程調整と立会いの手間が発生します。周辺で実際に取引された価格の水準は、国土交通省の不動産情報ライブラリで自分でも検索できます。見積を集める前に土地の値段の桁を把握しておくと、費用を出す意味があるのかどうかを判断できます。

買主と分け合う費用と、売主だけが負う費用

売買には、どちらが負担するかを当事者間で決める費用があります。固定資産税と都市計画税は毎年1月1日時点の所有者に課されるため、引渡し日を境に日割りで精算する取り決めが一般的です。これは法令上の義務ではなく、契約書に書いた内容で決まります。マンションの管理費と修繕積立金も同様に、引渡し日で区切って精算します。

売主だけが負うのは、抵当権抹消の登記費用、住宅ローンを期限前に返すときの手数料、引越しと荷物の処分、そして自分で選んだ測量や解体の費用です。所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬は買主が負担する慣習なので、売主側の一覧に入れる必要はありません。売り方ごとの出口と費用の並べ方は「空き家の処分方法」の記事でも整理しています。

不動産売却の費用が出ていく時期と、手元の現金で足りるか

総額が同じでも、払う順番が違えば負担感はまったく変わります。売却代金が入る前に出ていく費用が多い売り方は、貯金を取り崩して先に立て替える形になります。相続人が複数いる案件では、その立て替えが後の分配で争点になります。

契約のとき、決済のとき、翌年の申告のとき

仲介手数料を契約時と決済時に半分ずつ払う取り決めは、広く使われています。これも契約で決まることなので、媒介契約を結ぶ前に支払いの時期を確認してください。譲渡所得税は売った翌年にまとめて出ていくため、代金を使ってしまってから納税資金が足りなくなる形が実際に起きます。売却代金が入った時点で、概算した税額を別の口座に移しておくと安全です。

売却代金より先に出ていく費用がどれか

先に出ていくのは、残置物の処分費、解体費、測量費、そして修繕費です。ここで注意が要るのは、立て替えた費用が必ず売却代金に戻ってくるとは限らない点です。更地にしたから価格がその分上がるのではなく、更地を求める買主が現地に現れて初めて差が回収されます。

売らずに持ち続ける期間にも費用は出ます。固定資産税と都市計画税、人が住まない家として扱われる火災保険料、通水のための水道の基本料金、草刈りと剪定、そして現地へ往復する交通費です。総務省統計局の住宅・土地統計調査では、2023年の空き家が900万戸、空き家率は13.8％と公表されています。売り手が増えていく状況で待つことには、この保有費用の分だけ不利が積み上がります。

仲介と買取で、不動産売却の費用一覧のどこが変わるか

同じ物件でも、買主を探してもらうのか、業者に直接売るのかで、一覧から消える行が変わります。差が出るのは5か所で、どれも金額が小さくないため、ここを先に見ると売り方の選択そのものが変わります。

1. 仲介手数料は取引金額で上限が決まっている

宅地建物取引業者が媒介で受け取れる報酬には上限があり、宅地建物取引業法第46条に基づいて国土交通大臣が告示で定めています（宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））。

いずれの行も、取引金額の全体に対して計算します。区分ごとに分けて足し上げるのではなく、該当する1行だけを使い、その額に消費税が加わります。

加えて2024年7月1日から、低い価格の物件についての仕組みが設けられました。低廉な空家等の売買における媒介報酬の特例と呼ばれるもので、価格が800万円以下の宅地または建物の売買の媒介について、売主である依頼者から受け取る報酬を、通常の上限に代えて30万円（消費税別）までとするものです。買主から受け取る報酬はこの定めの対象ではありません。低い価格の空き家では、現地調査の手間が価格に見合わないという事情への対応です。適用するには媒介契約を結ぶ前に依頼者へ説明し、合意しておく必要があります。買主が不動産会社そのものである買取では、媒介する者がいないため、この行は一覧から消えます。

2. 広告と内覧のために出ていく費用

仲介の広告費は原則として業者の負担ですが、売主が依頼した特別な広告の実費は請求される場合があります。実際に効いてくるのは、内覧に備える側の支出です。庭の草を刈り、室内を片づけ、畳や壁紙の目立つ傷を直し、水回りを清掃する。買主候補が来るたびにこれを繰り返すため、遠方に住んでいる売主ほど交通費と時間が積み上がります。

3. 解体費と残置物の処分費を誰が抱えるか

古い家が建っている土地では、更地での引渡しを条件にされることがあり、その場合の解体費は売主が立て替えます。家財が一式残っている家では、解体とは別に残置物の搬出費が発生し、仏壇や物置、庭の石、放置された車両があるとさらに増えます。金額を動かす要因と、見積書のどの行を見ればよいのかは「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事にまとめました。

買取では、建物と家財を残したまま引き渡す契約にできます。ただし解体費と処分費が消えるわけではなく、買った側が負う費用として買取価格から差し引かれる形になります。立て替えなしで済むという意味では負担が軽く、総額として得かどうかは別に計算する必要があります。

4. 測量費と境界の確定にかかる費用

境界標が見つからない、古い図面と現況の塀の位置が合わない、という状態は古い住宅地では珍しくありません。境界を確定して引き渡す条件だと、土地家屋調査士による測量と隣地所有者の立会いが必要で、日程の調整に数か月かかることもあります。現況のまま引き渡す条件なら測量は不要ですが、その不確実性は価格の側で調整されます。

5. 契約不適合責任を残すか、免責にするか

引渡し後に雨漏りや地中の埋設物が見つかった場合、契約不適合責任を負う取り決めなら、売主が修補や減額を求められることがあります。個人が売主で買主が事業者の場合は、期間を区切る合意や免責の合意ができるため、契約書の条項で負担の範囲が決まります。売った後に費用が追いかけてくるかどうかは、金額の交渉より前に確認しておく項目です。

物件の条件で不動産売却の費用が増える分かれ目

売り方を選ぶ前に、物件の側で費用を押し上げる条件が入っていないかを見ます。ここに当たっていると、一覧の下半分が一気に膨らみ、場合によっては売却代金を超えます。

1. 古家付き土地のまま売るか、更地にしてから売るか

建物を残したまま売れば解体費は出ていきませんが、買主の幅は狭くなります。逆に更地にすれば買主の幅は広がる一方で、解体費が先に出て、引渡しが年をまたぐと住宅用地の特例が外れた固定資産税を負担します。地方税法第349条の3の2により、住宅が建つ土地は200平方メートル以下の部分で課税標準が6分の1に軽減されており、建物を壊すとこの軽減が翌年から外れます。

判断の順序は決まっています。まず建て替えができる土地かどうかを役所の建築を担当する窓口で確認し、できる土地で、かつ解体費を上回る価格差が見込めるときだけ壊す。接道が足りず新築の確認が下りない土地では、解体費を払って税額が上がり、使い道が資材置き場に限られる組み合わせになります。接道条件の読み方は「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事にあります。

2. 擁壁や高低差がある土地

擁壁とは、高低差のある敷地の土を支えるために造られたコンクリートや石積みの壁です。古い擁壁は、はらみや亀裂、水抜き穴の詰まりが出ていることがあります。買主側の金融機関が担保として評価しにくくなるため、調査や改修の費用が売主に求められる場面が出てきます。

費用が読みにくい理由は、工事そのものだけではありません。宅地造成及び特定盛土等規制法に基づく規制区域では、一定規模を超える擁壁の設置や造り替えに許可が必要です。区域の指定は、都道府県などが行っています。高さのあるがけの上下での建築制限を条例で定めている自治体もあります。

見積の金額も、擁壁の高さと延長、既存構造を撤去するかどうか、工事車両が敷地際まで入れるかどうかで動きます。1社の見積だけで判断せず、この3点が内訳に書かれた書面を2社以上から取ってください。造り直す前提で価格を組むと土地代を超えることがあるため、現況のまま引き受ける買主を探す方が現実的な場合があります。

3. 名義が亡くなった方のまま動いていない

登記の名義が動いていなければ、契約は結べても決済で所有権を移せません。名義を書き換える相続登記は、2024年4月1日から申請が義務になり、期限は3年です。起算点は亡くなった日ではなく、取得を知った日です。施行日より前に相続を知っていた不動産も対象で、その期限は2027年3月31日とされています（相続登記の申請義務化について（法務省））。

ここで出る費用は、登録免許税と司法書士報酬のほか、戸籍謄本や住民票の除票などの取得費です。相続人が多い案件では、書類集めと協議だけで数か月かかります。相続から引渡しまでの並べ方は「実家 空き家 売却の順番」の記事に整理しました。

4. 住宅ローンの残債が売却代金を上回る

抵当権が付いたままでは引渡しができないため、決済で代金を残債の返済に充て、抹消登記を同時に行います。売却代金で残債を返しきれない場合は、差額を自己資金で埋めるか、金融機関の同意を得て売る形を検討することになります。この場面では費用の一覧そのものより、いつの時点で誰に同意を取るかという段取りが結果を決めます。滞納が始まっている場合の時間の流れは「住宅ローンが払えない」の記事で確認してください。

不動産売却の費用を減らす順番

支出を小さくする方法は、値引き交渉ではなく着手の順番です。確定している額を先に出し、見積が要るものを最後に回すだけで、回収できない立て替えが消えます。

1. 納税通知書と登記事項証明書で、確定している額を先に出す

手元の納税通知書と課税明細書には、土地と建物の評価額、床面積、構造が載っています。ここから相続登記の登録免許税を計算し、登記事項証明書で抵当権の有無と不動産の個数を確かめれば、抹消の登録免許税も出ます。印紙税は想定している契約金額の区分を見るだけです。ここまでは業者に頼まなくても、法務局と手元の書類で完結します。

2. 見積が要る費用を3つに絞る

解体、残置物の搬出、測量のうち、本当に必要なものだけに絞ります。判断の材料は、その支出が価格に戻ってくる見込みがあるかどうかです。建て替えができない土地の解体、買主が求めていない測量は、戻ってこない支出になりやすいところです。引き取り手が現況で構わないと言っている状態での室内の修繕も同じです。

3. 解体と測量は、出口を決めたあとに発注する

工事を済ませた後になって相談に来られる方がいますが、順番が逆だと選択肢が減ります。更地にしてしまうと、建物付きのまま買う相手に売る道が消え、税の特例の要件との関係も変わります。老朽危険家屋の解体に補助を出している市区町村もあります。多くの制度は着工前の申請と事前の現地確認を条件にしているため、先に壊すと対象から外れます。予算枠があり年度途中で受付が終わる制度もあるので、見積を取る前に担当課へ受付時期を聞いてください。

4. 税の特例を要件で照合する

亡くなった方がひとりで暮らしていた家とその土地を、相続した人が売るときの控除です。要件に当てはまれば、譲渡所得から3,000万円までを差し引けます。2024年1月1日以後の譲渡では、取得した相続人が3人以上の場合の控除額が1人あたり2,000万円に下がりました。一方で、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをしたときも対象に含まれます。適用期限が定められているため、要件と必要書類は国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例で確認してください。

税率は、長期譲渡所得なら所得税と復興特別所得税で15.315％、住民税で5％の合計20.315％、短期なら合計39.63％です。相続した家では被相続人の取得時期を引き継ぐため、長期になることが多くなります。取得費が分かる契約書が見つからないときは収入金額の5％を取得費として計算することになり、税額が増えます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士にご確認ください。登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士が窓口になります。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

土地・古家付き土地の売却の流れと、費用が出る場面

流れそのものは物件の種類が変わっても大きくは違いませんが、どの段階でお金が動くかを押さえておくと、立て替えの発生を避けられます。

1. 書類をそろえて査定を受けるまで

法務局で土地と建物の登記事項証明書、公図、備え付けがあれば地積測量図と建物図面を取ります。市区町村の税務課で名寄帳を請求すると、実家の裏の細長い土地や私道の持分が初めて出てくることがあり、私道持分の有無は接道の判断に直結します。ここでかかるのは証明書の手数料と郵送費だけです。査定そのものは無料で受けられますが、金額の組み立て方は業者によって違います。高い金額が出る理由の読み方は「不動産買取の査定額が高い理由」の記事で確かめておくと、並べて比べるときの手間が減ります。

2. 契約のときに動くお金

売買契約書に印紙を貼り、仲介を使っている場合は取り決めに従って手数料の一部を払います。買主から手付金を受け取るのはこの時点で、手付解除の期限と金額は契約書に明記されます。買主が融資を使う契約では、融資が下りなかったときに白紙解除になる特約が入ることが多く、その場合は受け取った手付金を返すことになります。

3. 決済と引渡しのときに動くお金

決済では代金の受領と所有権移転登記を同時に行い、残債があれば同じ席で返済して抵当権を抹消します。鍵と、境界標の位置や設備の状態を書いた書面をここで引き渡します。

4. 引渡しの翌年、確定申告で決まる額

譲渡所得は、売った価格から取得費と譲渡費用を引いて計算します。譲渡費用に入るのは仲介手数料、売主が負担した印紙税、測量費、土地を売るために建物を取り壊した費用などです。抵当権抹消の費用や引越し費用、固定資産税は入りません。相続税を納めている場合の加算については、国税庁の相続財産を譲渡した場合の取得費の特例に要件が示されています。領収書を1枚失うと取得費や譲渡費用に入れられなくなるため、契約から引渡しまでの書類はまとめて保管してください。

当社に売る場合の費用の内訳と、買い取れない条件

取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

売主に発生する費用と、しない費用

片づけや解体、測量を済ませてから来ていただく必要はありません。家財が残った状態、雨漏りがある状態、庭木が伸びきった状態のままで金額をお出しします。仏壇や神棚、写真や手紙のように、ご自身で扱いを決めたいものだけ、引渡しの前に持ち出していただければ結構です。

買取価格から引かれるもの

売主の手元から出ていかない費用は、当社が負う費用としてそのまま価格に反映されます。内訳は次のとおりです。

• 現況を戻すための費用：残置物の搬出、清掃、最低限の補修。物置や車両、庭石の撤去まで必要な敷地では、この項目だけで金額の幅が出ます
• 保有している間に出ていく費用：固定資産税、火災保険、草刈りや通水などの管理、資金の金利
• 再販できるまでの期間の見込み：期間が読めない条件ほど、この見込みは大きくなります
• 確定していない条件に対する織り込み：境界が未確定、越境が未解消、擁壁の状態が不明、地中に埋設物がある可能性。調査で消せない部分を価格で吸収します

4つ目が大きいほど価格は下がります。境界標がそろっている、越境が解消済み、擁壁の図面や検査済証が残っている、といった条件が整っていれば、その分は価格に戻ります。当社に相談しない方がよい状況を先に挙げたものは「リアテクスに買取を頼むデメリット」の記事にあります。

お引き受けできない条件と、売らない方がよい場合

ここまでに挙げた項目は、どれも金額に置き換えて買取価格から引ける種類のものでした。引きようがない条件が2つあります。次に当たる場合、当社は金額を出さずにお断りしています。

1つ目は、売主が誰かと、売る範囲がどこまでかが確定していない状態です。権利の整理が終わるまで、費用を見積もる土台そのものが作れません。具体的にどの条件が当たるかは「空き家を手放す方法」の記事の当社が買い取れない条件にまとめてあります。整理を担うのは司法書士、弁護士、土地家屋調査士で、当社が代われる部分はありません。

2つ目は、解体費と擁壁の改修費の見込みが、土地の評価を明らかに超える場合です。こちらは当社が試算して判断する部分で、金額が合わないときはその場で理由をお伝えします。見込みの薄い話のために、登記の期限と毎年の保有費用を使っていただかないようにするためです。

手取りが当社より多くなりそうな場合も、そのように申し上げます。駅から近く更地にすれば住宅用地として買主が付く立地、隣地の所有者が取得の意向を示している場合です。建物がまだ使えて賃貸の需要がある地域、接道について役所の窓口でまだ確認していない場合も同じです。

不動産売却の費用一覧で先に確定させる3つ

• 確定額と見積を混ぜずに数えます。 印紙税、抵当権抹消の登録免許税、相続登記の登録免許税、譲渡所得にかかる税は、納税通知書と登記事項証明書があれば今日のうちに計算できます。解体、残置物の搬出、測量、修繕は見積が必要な部分で、この4つだけを後回しにすると立て替えが減ります。
• 一覧から消える行は、売る相手と引渡しの条件で決まります。 仲介手数料は買主が事業者なら発生せず、解体費と処分費は現況のまま引き渡す契約なら売主の手元から出ません。消える代わりに買取価格へ反映されるので、総額ではなく手取りで並べて比べてください。
• 工事の発注は、出口が決まったあとにします。 更地にしてから買主が付かないと分かる形や、補助制度の受付時期を過ぎてから解体する形が、いちばん回収できない支出になります。建て替えができる土地かどうかを役所で確かめる電話が、最初の一手です。

不動産売却の費用について、よくある質問

Q1. 売却の費用は、代金からまとめて差し引かれるのですか

決済の席で精算できるものと、別に払うものに分かれます。仲介手数料の残額、抵当権抹消の費用、固定資産税の精算は決済の場で代金と相殺する形が多く、現金を用意せずに済みます。一方で、売却活動の前に発生する清掃や修繕、測量の着手金は、代金が入る前に自分で払うことになります。譲渡所得税と住民税は翌年の納付なので、代金から自動的に引かれることはありません。入金後に納税資金を使ってしまう形が起きやすいので、概算した税額は別に取り分けてください。

Q2. 仲介手数料は値引きしてもらえますか

上限が告示で定められているだけで、下限の定めはないため、交渉の余地は制度上あります。ただし手数料を下げた分、広告の量や現地への立会いの頻度が変わることもあり、成約までの期間が延びれば保有費用で差が消えます。手数料の率だけでなく、何をどこまで行う約束なのかを媒介契約書で確かめる方が、手取りへの影響は大きくなります。 価格が800万円以下の物件では、第3章で触れた低廉な空家等の売買における媒介報酬の特例により、売主が支払う報酬の上限が30万円（消費税別）となり、通常の計算より高くなる場合があります。

Q3. 解体してから売ると、費用の総額は下がりますか

建て替えができる土地で、更地を求める買主が現れる見込みがあるときだけ下がります。接道が足りない敷地では、解体費を払ったうえに住宅用地の特例が外れた固定資産税を負担し、使い道が限られる状態になります。先に確かめるのは価格の見込みではなく、その土地に建物を建て直せるかどうかです。 当社が買う場合は建物付きのまま引き取れるため、解体費を立て替える必要はありません。

Q4. 測量をしないまま売ることはできますか

できます。境界を確定せずに現況のまま引き渡す契約は成立しますし、隣地との立会いが取れない状況で無理に進めるより現実的な場合もあります。ただし境界が確定していない不確実性は買主が抱えるため、その分は価格に反映されます。越境している塀や屋根、樹木がある場合は、契約書で扱いを明記しておかないと、引渡し後の紛争の火種になります。 遠方に住んでいて立会いに行けない場合の進め方は「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事にまとめています。

Q5. 費用の領収書は、どれを残しておけばよいですか

譲渡所得の計算に使うものと、使えないものを分けて保管してください。取得費に入るのは購入時の売買契約書、購入時の仲介手数料や登記費用、増改築の工事代金です。譲渡費用に入るのは売却時の仲介手数料、売主が負担した印紙税、測量費、土地を売るための建物の取壊し費用などです。購入時の契約書が見つからないと、収入金額の5％を取得費として計算することになり、税額がはっきり増えます。 古い書類は実家の押入れや貸金庫に残っていることがあるので、片づけの前に探してください。

Q6. ローン残債が売却代金を上回る場合、費用はどうなりますか

費用の一覧は変わりませんが、支払いの原資が変わります。代金で残債を返しきれない分は、自己資金で埋めるか金融機関の同意を得て売る形を検討することになります。仲介手数料や登記費用も、同じ席で精算する必要があります。同意の取り方と時期を先に決めないと、契約日を決めても決済ができません。 滞納が始まっている場合は、競売の手続に進む前の期間にできることが限られます。返済が止まった時点で金融機関へ連絡しておく方が、選べる道が残ります。

当社の見方

売却にかかる費用のうち、当社に売る場合に何が発生しないのかを書いておきます。当社は買主として自ら買い取りますので、仲介手数料はいただきません。内覧の準備や広告のための費用も発生しません。売る相手が決まっている取引なので、買主を探すための費用という項目自体が無い、とお考えください。

一方で、一般には売買契約書の印紙代、抵当権の抹消登記の費用、住所変更登記の費用、相続した物件では相続登記の費用がかかります。これらは売り方によらず発生します。ご負担いただく費用は個別のご案件によりますので、見積りの段階で内訳をお尋ねください。手数料の有無だけで手取りを比べると、判断を誤りやすくなります。当社では、ご契約までが目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、お引き渡しと同時にご入金します。