沖縄県の空き家は「あげます」で手放せる？無償譲渡と買取の差

沖縄県の空き家は「あげます」で手放せる？贈与・名義・空家法の前提

あげること自体はできますが、受け取る人の贈与税、先に済ませる相続登記、空家法の指導の3つが前提になります。

「あげます」と掲示板に書くのも、親戚に声をかけるのも自由です。ただ、話がまとまったあとに残る手続きは、売るときとあまり変わりません。お金が動かない分、手続きは軽く見られがちです。渡したあとに税の通知が届いてから慌てる、という順番になりやすいところです。

「あげる」は贈与で、もらう人に贈与税がかかることがある

家をただで渡す約束は、民法では贈与です（民法第549条）。贈与税を納めるのは、あげた側ではありません。もらった人です。国税庁の案内では、1年間にもらった財産の合計から基礎控除の110万円を引き、残りに税がかかります。

家と土地の額は、売れそうな値段では決まりません。国税庁の財産評価の決まりで評価します。建物は固定資産税評価額がもとになります。土地は路線価か倍率で出します。評価が合わせて500万円なら、110万円を引いた390万円が税の計算に乗ります。

「タダでもらえるなら」と喜んだ相手に、翌年の申告がのしかかるわけです。あげる前に、評価額の目安を相手と共有しておきます。固定資産税の納税通知書に付いた課税明細に、建物と土地の評価額が載っています。この1枚を見せるだけで、相手は受け取るかどうかを冷静に決められます。

相手が会社などの法人なら、扱いが変わります。贈与税ではなく、会社の側の税の話になります。あげた個人の側にも、所得税の申告が要る場合があります。法人に渡す話が出たら、契約の前に税務署で確かめてください。

相続した名義のままでは、あげる相手に家を渡せない

登記簿の名義が亡くなった親のままだと、もらう人へ名義を移せません。登記は「親から相続人へ」「相続人からもらう人へ」と、順につなぐ決まりです。あげる話の前に、相続人の誰の名義にするかを決めます。

あげる相手を探している間も、名義を移す期限は進んでいます。親が2024年4月より前に亡くなっていた家も、例外にはなりません。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で家を取得したと知ってから3年の内に申請することになりました。正当な理由が無いまま申請しないでいると、法務省の案内では10万円以下の過料の対象です。

自分の期限は、2つの日付の遅い方から3年で数えます。施行日の2024年4月1日と、相続で取得したと知った日です。施行日より前から相続を知っていた人は、2027年3月31日が期限です。親の死亡を施行日より後に知った人は、知った日から3年になります。

相続人が本土と沖縄に分かれて住んでいると、遺産の分け方の話し合いが長引きます。書類を郵送で回すたびに、日数が積み上がります。誰の名義にするかが決まらないうちは、あげる相手を探しても渡せません。

義務だけを先に果たす方法として、相続人申告登記があります（不動産登記法第76条の3）。登記官に、相続が始まったことと、自分が相続人であることを申し出る手続きです。ただし名義は移りません。これだけでは、あげることも売ることもできない点に気をつけてください。名義を移す流れと、放っておいたときの不利は「土地の名義変更をしないとどうなるか」の記事で手順ごとに確かめられます。

沖縄県の空き家の数と、空家法で市町村から指導を受ける家

総務省統計局の住宅・土地統計調査（令和5年・令和6年公表）では、沖縄県の空き家率は9.3％で、全国の13.8％を下回りました。全国の空き家は900万戸です。沖縄県の総住宅数と空き家数（戸）の値は、同じ調査の都道府県別の付表で確かめられます。

率が低くても、1軒ごとの傷み方は別の話です。沖縄県では、台風に備えて鉄筋コンクリート造の家が多く建てられてきました。海風の塩分で中の鉄筋がさびると、鉄筋がふくらみます。そしてコンクリートを内側から割ります。人の住まない家は、窓を開けて風を通す人もいません。湿気とシロアリも、住んでいる家より早く進みます。

傷んだ空き家は、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）の対象です。空家法第13条は、管理不全空家等の所有者に、市町村長が指導できると定めています。特定空家等になるおそれが大きいときは、勧告もできます。倒壊などの危険がある特定空家等には、第22条で助言・指導、勧告、命令と段階が進みます。命令に従わなければ、代執行もあります。

勧告を受けると、その土地は住宅用地の固定資産税の特例から外れます（地方税法第349条の3の2）。6分の1の特例が外れる仕組みは、「沖縄県の空き家の譲渡で起きる問題と費用の目安は？」の中の「1. 固定資産税：1月1日の名義人に、譲るまで毎年かかる」にあります。勧告のあとの増え方の計算例は、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で確かめられます。あげる相手を探している間も、所有者としての管理は続きます。台風の前に、屋根や窓まわりの飛びそうな物を確かめておくのが最低限です。

沖縄県の空き家は、あげる・空き家バンク・買取・国庫帰属のどれが合う？

4つの手放し方は、建物がまだ使えるか、受け取る人がいるか、建物を壊して土地だけにできるかで分かれます。

どれか1つに決める前に、それぞれが成り立つ条件を知っておくと迷いが減ります。条件を満たさない道を選ぶと、何か月待っても話が進みません。

1. 親族や知人、近所の人にあげる（無償譲渡）

受け取る人がもう決まっているなら、いちばん短い道です。近くに住む親族が、物置として使いたがっている。隣の家が、車を置く場所を探している。こうした相手がいる家は、空き家バンクを通すより早くまとまります。

成り立つ条件は、相手が登記の費用と税を引き受けてくれることです。名義を移す登録免許税、不動産取得税、贈与税は、受け取る側の話になります。金額を知らずに「もらう」と言った相手は、あとで迷い出します。

約束は書面にします。書面によらない贈与は、引き渡しが終わるまで当事者がやめられるからです（民法第550条）。逆に書面で約束すると、あげる側もあとから気を変えられません。売る道と迷っているうちは、書面への署名を急がないでください。

相手が住み始めてから雨漏りが見つかると、身内でも気まずくなります。渡したあとの責任がどこまで残るかは、「3. 契約不適合：あげる場合と売る場合で、渡したあとの責任が違う」で売買と比べています。

2. 市町村の空き家バンクと、全国版空き家・空き地バンクに載せる

近くに相手がいないなら、市町村の空き家バンクに載せて探す道があります。空き家バンクは、空き家を使いたい人と持ち主をつなぐ登録の仕組みです。開いているのは市町村です。申し込みの要件は市町村ごとに決まっていて、名義を確かめる書類を出す場面があります。

沖縄県内では、沖縄市が空き家バンクを開いています。離島の粟国村も、村のサイトに空家情報を載せています。ただ、県内の全ての市町村にあるわけではありません。相談の窓口だけを置いている市町村もあります。窓口の一覧は、「沖縄県の空き家をあげます・空き家バンクで譲る手順は？」の表にあります。

国土交通省は、各地の空き家バンクの情報をまとめて探せる全国版空き家・空き地バンクを案内しています。本土から沖縄への移住を考える人も、ここから物件を探せます。沖縄の家を本土の人に見てもらえる入口になります。

弱いところは、相手がいつ現れるか読めないことです。載せてから長く問い合わせの無い家もあります。待つ間も、固定資産税と管理は持ち主に残ります。価格を付けずに「無償」で載せられるかも、市町村の決まり次第です。

3. 買取業者に売る

受け取る人がいない。建物が傷んでいる。遠くて管理できない。この3つが重なる家は、買取業者に売る道が残ります。買取は、業者が自ら買主になって代金を払う売り方です。相手を探す期間が無いので、引き渡しまでの日数が読めます。

代わりに、金額は一般の人に売る相場より下がります。業者は買ったあと、修繕や解体、次の売り先探しを自分の費用で行うからです。その費用と、売れるまでの時間の分が差し引かれます。

あげる場合と違い、こちらは手元にお金が入ります。少ない額でも、固定資産税や管理の費用を払い続ける状態から抜けられます。どのくらいの金額になるかは、当社の記録の表を「無償譲渡より買取が向く沖縄県の空き家は？当社の流れと費用」に置いてあります。

4. 相続土地国庫帰属制度で、土地だけを国に引き取ってもらう

相続した土地を、国に引き取ってもらう制度もあります。ただし、法務省の相続土地国庫帰属制度の案内のとおり、建物がある土地は申請できません。空き家が建っている限り、この道は使えない仕組みです。

使うには、まず建物を取り壊します。鉄筋コンクリート造の家は、木造より取り壊しに手間がかかります。解体の費用がどこで膨らむかは「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で確かめられます。

承認されたときは、10年分の土地の管理費に当たる負担金を納めます。宅地は原則20万円です。建物が無くても、ほかに申請できない土地や、承認されない土地の決まりがあります。解体の費用を出しても、引き取られないことがあるわけです。審査にも時間がかかります。

この制度が合うのは、土地だけにしても受け取る人も買う人もいない場合です。建物が使えるうちは、同じ見出しの中の1から3を先に試す方が、出ていくお金は少なく済みます。

沖縄県の空き家の譲渡で起きる問題と費用の目安は？

ただで譲っても、固定資産税・相続登記・契約不適合の3つで、費用と責任があげる側にも残ります。

評価額300万円の家なら、名義を移す登録免許税は、贈与の登記で6万円、相続の登記で1.2万円です（登録免許税法 別表第一）。相続登記を正当な理由なく放っておくと、10万円以下の過料の対象になります。ここに固定資産税と、渡したあとの責任が加わります。

1. 固定資産税：1月1日の名義人に、譲るまで毎年かかる

毎年1月1日に登記簿で所有者になっている人に、その年度の固定資産税がかかります（地方税法第343条・第359条）。年の途中であげても、その年度の税の通知は1月1日の名義人に届きます。売買では、日割りで分け合う取り決めを置くことがあります。贈与でも分けたいなら、書面にそう書いておきます。

税額の見当は、課税明細の評価額から付けられます。住宅が建つ200平方メートル以下の土地は、課税標準が評価額の6分の1になります（地方税法第349条の3の2）。標準税率は1.4％です（地方税法第350条）。評価額600万円の土地なら、600万円 × 6分の1 × 1.4％ ＝ 1.4万円が、年の税の計算になります。

市町村から勧告を受けると、この6分の1の扱いが外れます。建物を取り壊して更地にしても、住宅用地ではなくなるので同じく外れます。勧告のあとの税の増え方は「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事に計算の例があります。解体してから譲る道を選ぶと、相手が見つかるまでの間、高い税を払う年が続きます。

解体には、市町村の補助があります。沖縄市は令和8年度沖縄市空家等除却費補助金の募集を案内しています。那覇市にも、那覇市不良住宅等除却費補助金と那覇市空家等除却費補助金があります。対象の建物や申し込みの時期は、市ごとに決まっています。工事の契約を先に結ぶと対象から外れる補助もあるので、順番を窓口で確かめてください。

2. 相続登記：済ませてから贈与の登記へ、登記は2回いる

亡くなった親の家をあげる場合、登記は2回いります。親から相続人へ移す相続登記。相続人からもらう人へ移す贈与の登記。この2つです。親から直接もらう人へ、1回で移すことはできません。

それぞれに登録免許税がかかります。相続の登記は評価額の0.4％です。贈与の登記は評価額の2％です（登録免許税法 別表第一）。評価額300万円なら、相続で1.2万円、贈与で6万円になります。司法書士に頼めば、報酬が別にかかります。

相続登記の費用は、相続人が持ちます。贈与の登記の費用は、どちらが持つかを当事者で決めます。受け取る側が持つ形にすることもあります。どちらにしても、書面に書かなければ揉める元です。

もらう人には、不動産取得税もかかります（地方税法第73条の2）。相続で受け継いだときはかかりません。贈与で受け取ると対象になります。受け取ったあと、沖縄県の県税の窓口から申告や納税の案内が届きます。相続登記の期限の数え方は、「相続した名義のままでは、あげる相手に家を渡せない」の小見出しで、相続を知った時期ごとに分けてあります。

3. 契約不適合：あげる場合と売る場合で、渡したあとの責任が違う

渡したあとに雨漏りやシロアリが見つかったとき、あげた側の責任は売った場合より軽くなります。民法第551条は、贈与する人は、贈与するものと決めた時の状態で渡すと約束したものと推定する、としています。特に約束していなければ、見つかった傷みを直す義務までは負わないのが原則です。

売る場合は違います。引き渡した家が契約の内容に合わなければ、売主は契約不適合の責任（民法第562条）を負います。買主は修繕を求められます。売主が応じなければ、代金を減らす請求もできます（民法第563条）。損害の賠償や、契約の解除を求められることもあります（民法第564条）。

代金が少額でも、売買は売買です。仮に、50万円で親戚に売った家があるとします。引き渡しのあとに、土台の腐れが見つかりました。修繕の見積りが50万円を超えれば、受け取った代金より大きな負担を求められる話になります。「安く売ったのだから」は、責任を軽くする理由になりません。

沖縄県の家では、塩害によるコンクリートの割れや、シロアリの被害が後から見つかることがあります。知っている傷みは、あげる場合も売る場合も書面に書いて渡します。売る場合、知っていて黙っていた傷みは、責任を負わない特約を付けても免れません（民法第572条）。

沖縄県の空き家をあげます・空き家バンクで譲る手順は？

手順は3段で、チェック表で道を決め、あげる側が名義と書類を整え、もらう側が登記と申告を終えます。

段を飛ばすと、あとで戻ることになります。名義が決まらないまま相手を探すと、話がまとまっても渡せません。

1. 名義・建物・道路・引き取り手で手放し方を決める診断チェック表

当てはまる行に印を付けてください。矢印の先が、その行に印が付いたときの次の一手です。

• □ 登記簿の名義が、亡くなった親のままになっている → どの道を選ぶ場合も、先に相続登記
• □ 相続人の間で、誰の名義にするかが決まっていない → 遺産の分け方の話し合いが先
• □ 屋根や外壁から雨水が入り、天井や床に染みがある → あげる相手は見つかりにくい。買取か解体が候補
• □ 柱や梁、ベランダの裏でコンクリートが割れ、さびた鉄筋が見えている → 修繕費が読めない。買取か解体が候補
• □ 家の前の道が幅の狭い路地で、建て替えができるか分からない → 市町村の建築の窓口で道路の扱いを確かめる
• □ 「使いたい」と言っている親族や知人、近所の人がいる → あげる道を先に試す
• □ 建物を取り壊す費用を、自分で出せる → 土地だけにして国庫帰属を検討できる
• □ 家財や仏壇が残り、片付けの見通しが立たない → 片付けを前提にしない買取か、相手との取り決め

名義の2行に印が付いたら、ほかの行より先に手を付けます。名義が決まらないと、あげるのも、売るのも、国に渡すのも始められません。

「使いたい」人がいて、雨水とコンクリートの行に印が無い。この組み合わせなら、あげる道がいちばん素直です。相手がいなくても建物が使えるなら、空き家バンクに載せて待てます。

雨水かコンクリートの行に印があり、使いたい人もいない。この場合は、買取か解体の二択に近づきます。取り壊しの費用を出せるなら、更地で売るか、国庫帰属へ進めます。出せないなら、建物ごと買い取る業者に金額を聞くのが先です。

道の行は、建て替えの可否に直結します。建築基準法第43条は、建物の敷地が道路に2m以上接することを求めています。ここでいう道路は、同法第42条で決まります。幅4m未満の道は、特定行政庁が指定したもの（2項道路）でなければ道路に当たりません。建て替えられない家は、あげる相手も、空き家バンクの利用者も限られます。

2. あげる側（譲る側）の手順：空き家バンクへの登録と書面の交わし方

あげる側が進める順番は、次の5段です。

1. 相続登記を済ませ、自分の名義にする
2. 市町村の空き家バンクか空き家の窓口に、登録の要件を問い合わせる
3. 登記事項証明書と固定資産税の課税明細、家の写真をそろえて登録する
4. 問い合わせてきた人に家を見てもらい、費用をどちらが持つかを話し合う
5. 贈与の契約書を交わし、贈与の登記をする

3段目の写真は、良いところだけを撮りません。雨染み、割れ、シロアリの跡も撮ります。見に来た人が現地で初めて傷みに気づくと、話はそこで止まります。先に見せた傷みなら、それを承知で来る人だけが残ります。

4段目で決めることは、登記の費用、その年の固定資産税、家財の処分です。口約束で済ませず、5段目の契約書にそのまま書き写します。市町村によっては、相手との交渉や契約に関わらない決まりになっています。その場合は、当事者どうしで進めるか、不動産会社に入ってもらいます。

沖縄県内で、空き家バンクや空き家の窓口を公式サイトに載せている自治体の例です。

表に無い市町村は、役場の住宅や都市計画の担当に問い合わせます。空き家バンクが無くても、相談の窓口は置いていることがあります。市町村の空き家バンクが全国版につながっているかも、窓口で確かめられます。全国版の入口は、国土交通省の空き家・空き地バンク総合情報ページです。

3. もらう側の手順：受け取る前の確認と、登記・申告

もらう側にとって大事なのは、受け取る前の確認です。受け取ったあとに断ることは、ほぼできません。見るべきものは、次のとおりです。

• 雨漏りの跡と、天井や床の染み
• コンクリートの割れと、さびた鉄筋の出ているところ
• シロアリの通り道と、柱の根元の傷み
• 水道と電気がそのまま使えるか
• 登記事項証明書で、名義人と抵当権の有無

確認が済んだら、費用の見積りを出します。登録免許税、司法書士の報酬、不動産取得税、贈与税、修繕費。この5つを足した額が、「タダの家」を受け取る本当の値段です。もらう側から見た費用の全体は、「0円物件とは？探し方と、もらう前に確かめる費用・税金」の記事で項目ごとに確かめられます。

受け取ったあとの流れは、契約書の取り交わし、贈与の登記、不動産取得税の申告と続きます。贈与税は、もらった翌年の申告の時期に税務署へ申告します。110万円の基礎控除を下回れば、贈与税はかかりません。翌年の1月1日からは、固定資産税の通知が受け取った人に届きます。

沖縄県外に住む人が受け取る場合、現地の確認を誰がするかも決めておきます。台風のあとに見に行けない家は、受け取ったあとの管理が続きません。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

無償譲渡より買取が向く沖縄県の空き家は？当社の流れと費用

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

沖縄県の空き家をあげる前に確かめる3つのこと

• 名義：登記簿が亡くなった親のままなら、あげるにも売るにも、先に相続登記がいります。期限は、2024年4月1日と相続を知った日の遅い方から3年です。
• 建物の状態：雨漏りや、塩害によるコンクリートの割れがある家は、あげる相手が見つかりにくくなります。渡したあとの責任は、売るより贈与の方が軽いのが原則です。
• 受け取る人：登録免許税、不動産取得税、贈与税を引き受ける相手がいるかで、あげる道が成り立つかが決まります。いなければ、空き家バンク、買取、国庫帰属の条件を順に当てはめます。

当社は、あげる相手のいない沖縄県の空き家も建物ごと金額をお出ししますが、書面で贈与を約束した家と、修繕や取り壊しの手配が立たない離島の家は買い取れないことがあります。

沖縄県の空き家をあげるときによくある質問

Q1. 空き家をタダであげても、税金はかかりますか

かかります。払うのは主に受け取る側です。贈与税は、もらった人が1年間に受けた贈与の合計から、110万円を引いた残りにかかります（国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」）。県の不動産取得税も、受け取った人にかかります。登録免許税は、どちらが持つかを契約で決めます。個人どうしなら、あげた側に贈与税はかかりません。ただし、1月1日の名義人のままなら、その年度の固定資産税はあげた側に届きます。

Q2. 引き取り手が見つからないときは、どうすればよいですか

建物がまだ使えるなら、空き家バンクへの登録を続けながら、買取業者に金額を聞いて比べます。金額が分かれば、待ち続ける費用と並べて決められます。雨漏りや鉄筋の出た割れがある家は、待つほど傷みが進むので、買取を先に検討します。取り壊しの費用を出せるなら、土地だけにして国庫帰属を申請する道もあります。相手を待つ間は、台風の前の見回りと、近所の人への連絡先の伝え方を決めておいてください。

Q3. 沖縄県外に住んでいても、手続きはできますか

できます。相続登記も贈与の登記も、司法書士に頼めば書類のやり取りを郵送で進められます。空き家バンクの登録は、郵送や電話で受け付けている市町村もあります。現地を見に来る人の案内だけは、県内の親族か管理を頼める人に任せます。当社に売る場合は、鍵をお預かりして当社だけで現地を見ることもできます。沖縄へ一度も渡らずに売り終えるまでの順番は、「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事にまとめてあります。

Q4. 仏壇や家財が残ったままでも、あげたり売ったりできますか

できますが、何を残して誰が処分するかを書面に書きます。あげる場合、受け取った人が処分の費用を持つなら、相手はその分を見込んで受け取るかを決めます。買取では、片付けの費用を買主が見込んで金額を出す形が一般的です。仏壇と位牌は、家族で移す先を決めてから渡します。沖縄では、位牌（トートーメー）を誰が継ぐかを親族で決める習わしが残る家もあります。あげる話より先に、親族で話しておくと後で揉めません。

Q5. 空き家バンクに載せれば、市町村が相手との契約まで進めてくれますか

多くの市町村では、情報を載せて相手を引き合わせるところまでです。条件の話し合いと契約は、当事者どうしか、間に入る不動産会社が進めます。不動産会社に仲介を頼めば、宅地建物取引業法の上限の範囲で手数料がかかります。無償であげる場合も、贈与の契約書は欠かせません。費用の負担、家財の扱い、知っている傷みの3つを、契約書に書き込んでください。

Q6. 建物を壊せば、国に土地を引き取ってもらえますか

壊しただけでは決まりません。建物が無くなって、ようやく申請ができる段階です。そこから法務局の審査があり、ほかの要件で承認されないこともあります。承認されれば、10年分の土地の管理費に当たる負担金を納めます。宅地は原則20万円です。気をつけたいのは、取り壊したあとの固定資産税です。住宅用地ではなくなるので、審査の結果を待つ間も、税は高い計算のまま続きます。解体の補助が使えるか、那覇市や沖縄市などの窓口で取り壊しの前に確かめてください。

当社の見方

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。

買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。

北海道の賃貸中の戸建て（築40年以上）を、約40万円で買い取りました。

山口県下関市の戸建てを、買取金額400万円台で買い取りました（2026年に取引）。

広島県尾道市の賃貸中の戸建て（築60年以上）を、約80万円で買い取りました。

東京都東村山市の土地を、約1,500万円で買い取りました。

北海道紋別市の賃貸中の戸建て（築50年以上）を、約200万円で買い取りました。