空き家を放置するリスク｜税・倒壊・近隣への責任が重くなる順番

空き家を放置するリスクは、建物の傷みから始まって税と近隣への責任に広がる

空き家を放置するリスクは、毎年出ていくお金、市町村による措置、近隣に対する責任に分かれます。ひとつが重くなると残りも重くなる形で、三つはつながっています。どこまで重くなるかは、建物の傷みの進み方と、市町村がその家を把握しているかどうかと、相続の名義が整っているかどうかで分かれます。

人が住まない家は、換気と通水が止まったところから傷みが早く進む

人が住んでいる家では、窓を開け、水を流し、床を歩くという毎日の動作があります。この動作が、湿気を逃がし、排水管の中に水をとどめ、小さな不具合に早く気づく役目を果たしています。空き家になると、この動作が同時に止まります。閉め切った室内は梅雨から夏にかけて湿気がこもり、畳や押し入れの壁にかびが広がり、床下の木材は乾く機会を失います。台所や浴室の排水口の奥には、下水の臭いや虫が上がってこないように水をためておく仕組み（排水トラップ）があります。誰も水を流さない家では、この水が少しずつ蒸発します。すると下水管と室内がつながった状態になります。

屋根の傷みは、住んでいる人なら天井の染みで気づけます。空き家では雨漏りが始まっても誰も見ていません。屋根の下地や柱まで水が回ってから、次に訪ねた家族が気づくという順番になりがちです。年に数回しか行けない実家では、行くたびに直す場所が増えているという感覚を持つ方が少なくありません。傷みは見えない場所から進みます。見えたときには、直す範囲がもう広がっています。

庭も同じで、人の手が入らなくなった木は数年で枝を張り、雨どいに葉が詰まり、塀の際から根が伸びて、隣の敷地や道路にまで出ていきます。家の中の傷みは家族しか気づきませんが、庭と外壁の傷みは近隣の人が毎日目にします。空き家の存在が周りに知られる最初のきっかけは、たいていこちらです。

全国の空き家は900万戸で、市町村が所有者に連絡する場面も増えている

総務省統計局の住宅・土地統計調査（令和5年）によると、全国の空き家は900万戸、住宅全体に占める空き家の割合は13.8%です（総務省 住宅・土地統計調査・令和6年4月公表）（住宅・土地統計調査（総務省統計局））。この数字には賃貸用や売却用として空いている住宅も含まれます。相続した家が誰にも使われずに残っている形も、その中に数多くあります。

空き家が増えるほど、近隣からの苦情や通報が市町村に届きます。市町村は現地を確かめ、登記や固定資産税の記録から所有者を調べて文書を送ります。親が亡くなったあと、実家の固定資産税の納税通知書を相続人の誰かが受け取っているなら、市町村はその宛先を手がかりに連絡してくることがあります。遠方に住んでいても通知は届きます。2023年の法改正で、倒壊の危険が出る前の段階の空き家にも市町村が指導できる枠が加わりました。そのため、建物がまだ立っていて大きな問題はないと思っている家でも、文書が届くことは十分に考えられます。

お金・行政の措置・近隣への責任は、ひとつが動くと残りを引き寄せる

お金・行政の措置・近隣への責任は別々の話に見えますが、実際の空き家では、ひとつが動くと残りが続いて動きます。屋根材が落ちかけているという同じひとつの状態が、近隣の人にとっては危険であり、市町村にとっては指導の理由です。所有者にとっては、修繕費か、勧告による税の増加か、賠償のいずれかの出費につながります。

逆の向きにも働きます。名義が亡くなった親のまま止まっていると、修繕も解体も売却も相続人の間の合意を待つことになります。手を打てない時間のあいだに建物の傷みが進み、それが市町村の指導と近隣への危険を同時に呼び込みます。だから、どれが先に重くなるかを個別に心配するより、建物・通知・名義のどれが止まっているかを確かめてください。そのほうが、次にやることが早く決まります。

空き家を放置しても固定資産税が安く見える理由と、特例が外れる条件

空き家の固定資産税が思ったより安いのは、住宅が建っている敷地に住宅用地の特例が効いて、土地の課税標準が大きく下げられているからです。この軽さが続くかどうかは、建物を残しておくかどうかと、市町村の勧告を受けるかどうかで分かれます。

住宅用地の特例で、土地の課税標準が価格の6分の1まで下がっている

人が住んでいなくても、住宅として使える家が建っていれば、その敷地は住宅用地として扱われ、地方税法第349条の3の2により、200平方メートル以下の部分は課税標準が価格の6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1になります（地方税法（e-Gov法令検索））。都市計画税がかかる地域では、地方税法第702条の3により、同じ区分でそれぞれ3分の1と3分の2になります。

毎年届く納税通知書の課税明細書で、土地の評価額と課税標準額を見比べると、課税標準額のほうがかなり小さい数字になっているはずです。その差がこの特例の分です。相続してから何年も同じくらいの額を払ってきた方ほど、この額を空き家の維持費の基準として受け止めています。ただ、それは特例が効いている間だけの額だという点を、先に押さえておいてください。

勧告を受けた空き家の敷地は、建物を残していても特例から外れる

地方税法第349条の3の2は、空家等対策の推進に関する特別措置法による勧告を受けた特定空家等と管理不全空家等の敷地を、住宅用地の特例の対象から除いています。家を建てたまま残しておけば特例は続く、という前提は、勧告を受けた時点で崩れます。固定資産税は毎年1月1日の時点の状態をもとに課税されるため、勧告を受けてその状態のまま年を越すと、その年度の税から軽減がなくなります。

特例が外れると、200平方メートル以下の部分では6分の1という軽減がなくなるので「固定資産税が6倍になる」とよく言われます。ただ、住宅用地でなくなった土地には税の上がり方をならす負担調整の仕組みもあります。地方税法第349条の3の2の特例が外れたあとの税額が、そのまま6倍になると決まっているわけではありません。勧告に至るまでの通知の届き方と税の変わり方は「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で、時期の順に確かめられます。

解体して更地にしても、土地の税は軽くならない

勧告を避けるために先に壊してしまおうと考える方もいます。ただ、1月1日の時点で建物がなければ、その土地は住宅用地ではなくなり、やはり特例から外れます。建物の分の固定資産税はなくなる一方で、土地の分は上がります。解体の費用も先に出ていくので、壊した年の翌年度は、出ていくお金がかえって増えることが珍しくありません。

壊す前に確かめておくことがもう一つあります。建築基準法第43条は、建物を建てる敷地が道路に2メートル以上接していることを求めています。この条件を満たさない土地では、いまの建物を壊すと原則として新しい家を建てられなくなります。古い住宅地の路地の奥にある実家では珍しくない形です。更地にしたことで買い手が限られ、税が上がったうえに売れない土地が残る、ということが起こりえます。壊すかどうかは、市区町村の建築の担当課で前面の道路の扱いを聞いてから決めてください。

市町村の措置で空き家の放置リスクが重くなる4つの段階

市町村の措置は、助言・指導、勧告、命令、行政代執行の4つの段階を順に進み、段階を上がるごとに所有者が負うものが増えていきます。どの段階で止まるかは、最初の指導の文書が届いた時点で、求められた措置を所有者が実際に行うかどうかで分かれます。

空家等対策の推進に関する特別措置法は、そのままにすると特定空家等になるおそれのある空き家を管理不全空家等とし、第13条で市町村長が指導と勧告をできると定め、倒壊の危険などが進んだ特定空家等については、第22条で助言・指導から勧告、命令、行政代執行までの手順を定めています（空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索））。命令と行政代執行まで進むのは特定空家等の場合で、管理不全空家等の段階で受ける措置は、指導と勧告です。

1. 助言・指導の段階では、文書に書かれた措置をすれば次に進まない

最初に届くのは、草木の越境や屋根材のはがれなど、近隣から寄せられた苦情や市町村の現地確認をもとにした文書です。どこをどう直してほしいかが書かれています。この段階で求められた措置を行い、市町村に伝えれば、多くの場合は次の段階に進みません。

注意したいのは、文書が届いた相続人が開封しないまま置いておく、あるいは他の相続人に知らせないまま時間が過ぎる、という形です。文書には根拠になる条文が書かれていることが多くあります。第13条であれば管理不全空家等として、第22条であれば特定空家等として扱われていることが分かります。封を開けたらまず条文の番号と期限を確かめてください。

2. 勧告の段階では、住宅用地の特例が外れる

指導を受けても改善されないと勧告に進み、勧告を受けた敷地は固定資産税の住宅用地の特例から外れます。税への響き方は「空き家を放置しても固定資産税が安く見える理由と、特例が外れる条件」の節で書いたとおりで、この段階からは、空き家を持ち続けることの値段そのものが変わります。

勧告は、特定空家等になるおそれが大きい管理不全空家等にも出せるようになったため、建物が倒れそうでなくても、窓が割れたまま、草木が道路にはみ出したまま、という状態が続けば、勧告まで進むことがあります。勧告の文書には措置の期限が書かれているので、期限までに直せるのか、直すより手放すほうが早いのかを、この時点で決めることになります。

3. 命令に従わないと、過料の対象になる

特定空家等として勧告を受け、正当な理由がないまま措置をしないでいると、市町村長は期限を決めて措置を命じることができます。命令に違反した場合の過料の定めも同じ法律に置かれていて、ここからは所有者の都合よりも、決められた期限が話の中心になります。

命令の段階に入ると、所有者が自分で業者を選び、費用と工期を考えながら直すという余地は狭くなります。見積もりを何社か比べる、相続人の間で費用の分け方を話し合う、といった手順を踏む時間が残っていないことも多いのです。命令が届く前にどうするかを決めておくことが、費用の面でも家族の負担の面でも軽く済む道です。

4. 最後は行政代執行で、市町村が解体し費用は所有者に請求される

命令を受けても措置がされない場合、市町村は所有者に代わって解体などの措置を行い、そのためにかかった費用は所有者に請求されます。自分で業者を選んで解体する場合と違い、工事の時期も業者も選べず、費用の額にも口を出しにくいのが代執行の特徴です。

相続人が遠方に分かれて住み、文書が誰のところで止まっているか分からない家では、気づいたときには命令が出ていた、ということが起こりえます。指導から代執行までの段階ごとに市町村がどう動くかは「空き家対策特別措置法をわかりやすく」の記事で、自治体の側の手順として確かめられます。

倒壊や落下物で近隣に損害を出したときの空き家の放置リスク

空き家の屋根材や塀が落ちて人や隣家に損害を出すと、所有者は注意をしていたことを理由に賠償を免れられない立場に置かれます。賠償がどれだけ重くなるかは、損害の相手が人か物か、そして建物の不具合を前から知っていたかどうかで分かれます。

1. 民法第717条で、空き家の所有者は落ち度がなくても賠償を負う

民法第717条は、建物や塀のような土地の工作物に、つくりや管理の不具合があって他人に損害を与えたとき、まず占有者が賠償し、占有者が損害を防ぐのに必要な注意をしていたときは所有者が賠償する、という順番を定めています（民法（e-Gov法令検索））。誰も住んでいない空き家では、所有者のほかに占有者がいないことが多く、責任は直接所有者に向かいます。

所有者の側には、注意をしていたことを示して責任を逃れる道が条文に用意されていません。年に1度は見に行っていた、業者に点検を頼んでいた、という事情があっても、不具合があって損害が出れば賠償を求められる形になります。強い風の日に瓦が飛んで隣の車を傷つけた、ブロック塀が倒れて通行人がけがをした、という場面がこれに当たります。相手が人である場合は、物の修理とは比べものにならない額の話になりえます。

落ちかけている箇所に気づいていたのにそのままにしていた、という事情は、損害が出たあとの話し合いで所有者にとって不利に働きます。市町村から指導の文書が届いていた場合は、危険を知らされていたことが記録として残っているため、なおさらです。

2. 遠方に住む相続人も、所有者として責任の外には出られない

遺産分割が済むまで、相続した実家は相続人全員の共有となります（民法第898条）。誰かひとりが「管理は自分がする」と引き受けていたとしても、ほかの相続人が所有者としての立場から外れるわけではありません。遠方に住んでいて家の様子を知らなかったことは、賠償を求める側から見れば、責任を軽くする事情として扱われるとは限りません。

この形は、相続人どうしの関係も難しくします。損害が出たあとで、管理していた人と遠くにいた人のどちらがどれだけ負担するかを話し合うことになり、それまで先延ばしにしていた遺産分割の話と一緒に、金額の話が持ち込まれるからです。事故が起きる前に、誰が管理し、費用をどう分けるかを書面にしておくだけでも、起きたあとの揉め方が変わります。

3. 火事・不法侵入・ごみの投棄は、建物の外へ被害が広がる形

倒壊や落下物のほかにも、空き家から外へ広がる被害があります。人の出入りがない家は、放火や漏電による火事に気づくのが遅れやすく、隣の家に燃え移れば、それまでの管理の様子が問われます。窓が割れたままの家に人が入り込む、敷地にごみが捨てられて次のごみを呼ぶ、といったことも、近隣からの苦情として市町村に届く入口になります。

空き家の火災保険は、人が住んでいる家と同じ条件では入れないことがあります。相続のあとで名義や使い方が変わったのに契約を見直していないと、いざというときに補償の範囲が思っていたものと違う、ということも起こります。どの被害も、起きる前に近隣の人が感じている不安が先にあり、その不安が市町村への相談として表に出たときに、所有者のところへ文書が届きます。賠償の責任と、それを避けるための管理の範囲は「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事で、火事と倒壊の場面ごとに確かめられます。

ゴキブリ・害虫と雨漏りで、空き家の中から放置のリスクが広がる仕組み

空き家の中の劣化はゴキブリなどの害虫と雨漏りから始まり、どちらも外から見えないまま、近隣の暮らしと売るときの価格の両方に響いていきます。広がり方は、家の中に残置物が残っているかどうかと、水回りに定期的に人の手が入っているかどうかで分かれます。

1. 空き家にゴキブリが発生する原因は、排水口・残置物・湿気・隙間

空き家でゴキブリが発生する原因は、排水口の水が乾いて下水とつながること、残された食品や段ボールがえさと隠れ場所になること、閉め切った室内が暖かく湿っていること、壁や床の隙間が手入れされないまま広がることの4つです。住んでいる家なら毎日の水の使用で保たれている排水トラップの水が、空き家では蒸発してなくなり、下水管の中にいる虫が室内へ上がってくる通り道ができます。

親が暮らしていた家には、台所の乾物や調味料、押し入れの段ボール、古い新聞や衣類がそのまま残っていることが多く、人が来ない間に虫が増える条件がそろいます。久しぶりに訪ねたら、ふんや死骸が床に広がっていた。この状態は、建物の傷みより先に、家族が実家に足を運ぶ気持ちを遠ざけます。行かなくなればさらに虫が増え、虫が増えればさらに行きにくくなる、という順番で、手を入れる人がいなくなっていきます。

2. ゴキブリを放置するリスクは、近隣の苦情と特定空家等の判断につながる

ゴキブリを放置するリスクは、家の中だけで終わらないところにあります。増えた虫やネズミが隣の家に移る、臭いが外まで漂う、という状態は、近隣にとっては日々の暮らしの困りごとで、市町村への相談の理由になります。空家等対策の推進に関する特別措置法は、そのまま放置すると衛生上著しく有害となるおそれのある状態を、特定空家等にあたる状態のひとつとして挙げています。

建物の倒壊ほど目立たない問題でも、ごみや残置物が屋外にまであふれ、害虫や臭いが出ている空き家は、近隣の不満が積み重なりやすく、市町村が現地を確かめる理由になります。駆除の手間と費用をかける前に、虫の発生源になっている残置物をどうするか、つまり片づけて持ち続けるのか、残したまま手放すのかを決めると、同じ作業を何度も繰り返さずに済みます。

3. 雨漏りと湿気は、売るときの価格の引き算を大きくする

雨漏りは、天井に染みが出るまでの間に、屋根の下地、柱、床下の木材へと水が回り、気づいたときには部分的な補修では済まない状態になっていることがあります。湿気のこもった床下はシロアリの被害も受けやすく、建物を使い続ける前提の買い手にとっては、直す費用が大きく見込まれる家になります。

売るときの価格は、その家を使える状態に戻す費用か、壊して更地にする費用を差し引いて決まるため、雨漏りが進むほど引かれる額は増えます。建物の値がほとんど残っていない古い家でも、傾きや腐れが進むと解体の段取りが難しくなり、その分がさらに価格から引かれます。毎年の固定資産税より、こちらの目減りのほうが大きくなることもあります。

相続した実家の名義が親のままだと、空き家の放置リスクが次の代へ移る

名義が亡くなった親のままの空き家は、売るにも壊すにも先に相続登記が要るため手を打てない時間が延び、そのリスクを次の代へ持ち越します。どこまで持ち越すかは、相続登記の申請の期限が自分の場合いつなのかと、遺産分割の話し合いが進んでいるかどうかで分かれます。

1. 相続登記は2024年4月1日から、3年以内の申請が義務になった

不動産登記法第76条の2により、2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人は、相続の開始と取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならなくなりました（相続登記の申請義務化について（法務省））。この義務は2024年4月1日より前に相続が起きていた家にもかかり、その場合の期限は、知った日から3年か2027年3月31日の、いずれか遅いほうです。

自分の期限は、親が亡くなった日ではなく、自分が実家を相続したと知った日から数えます。親が2021年に亡くなり、その時に実家を相続したと分かっていたなら、期限は2027年3月31日です。親が2025年5月に亡くなり、同じ月にそれを知ったのなら、期限は2028年5月になります。

正当な理由なく申請しないままでいると過料の対象になることがあります。遺産分割の話し合いが期限までにまとまりそうにないときは、自分が相続人であることを法務局に申し出る相続人申告登記（不動産登記法第76条の3）で、申請の義務を果たしたことにする道もあります。

2. 名義が親のままでは、売る・壊す・貸すの手続きが止まる

空き家を売るには、買い手へ名義を移す登記の前に、亡くなった親から相続人へ名義を移す相続登記が済んでいなければなりません。壊す場合や貸す場合も、相続人の間の合意がないまま一人で進めると、あとで別の相続人から異議が出ることがあり、工事や契約の相手も、誰が決めたのかがはっきりしない話には慎重になります。

つまり、名義が止まっていることは、勧告を受けても、近隣から苦情が来ても、すぐに打てる手がないという状態を意味します。期限を自分の場合で確かめ、相続登記を先に済ませておくことが、ほかのどの対策よりも先に来る理由はここにあります。過去に起きた相続がどこまで義務の対象になるかは「相続登記の義務化と過去の相続」の記事で、過料の条件とあわせて確かめられます。

3. 遺産分割をしないまま次の相続が起きると、話し合う人が増える

親の家を兄弟で相続して名義を移さないまま兄弟の一人が亡くなると、その人の立場はさらにその配偶者や子どもへ引き継がれ、実家について話し合う人が増えます。兄弟3人で決めれば済んだ話が、次の代ではいとこやその配偶者を含めた話し合いになり、顔を合わせたことのない相手の同意を得る形に変わります。

話し合う人が増えるほど、建物の傷みや市町村の文書に対して、誰がいつ動くかが決まりにくくなり、空き家を放置する期間そのものが延びます。相続人がまだ親の代の兄弟だけで、全員で顔を合わせて話せるうちに、売るのか残すのかを決めておくことが、次の代に問題を渡さないための現実的な区切りです。

空き家の放置リスク診断：建物・通知・名義のチェックで段階を判定する

相続した空き家がいまどの段階にいるかは、建物と敷地の状態、市町村から届いた文書、名義と相続の手続きを順にチェックすると判定できます。判定は「指導前」「管理不全空家等」「特定空家等・勧告」の3つの段階に分かれ、どの段階かで次にやることが変わります。

1. 建物・敷地の状態と、市町村からの通知をチェックする

建物と敷地は、外から見て分かることと、中に入って分かることの両方を確かめます。当てはまるものに印を付けてください。

• □ 屋根材・外壁・雨どいに、はがれたり落ちかけたりしている部分がある
• □ ブロック塀や擁壁が傾いている、またはひびが広がっている
• □ 窓ガラスが割れていたり戸が外れていたりして、外から人が入れる
• □ 天井に雨漏りの染みがある、または床が沈む部分がある
• □ 庭木や草が、隣の敷地や道路にはみ出している
• □ ゴキブリやネズミのふん・死骸がある、または排水口から臭いが上がる
• □ ごみや残置物が、家の外まであふれている

続いて、市町村から届いた文書を確かめます。実家の住所あての郵便が止まっている場合は、固定資産税の納税通知書を受け取っている相続人に聞いてください。

• □ 「適正な管理のお願い」など、空き家の管理を求める文書が届いている
• □ 「指導」と書かれた文書が届いている
• □ 「勧告」と書かれた文書が届いている
• □ 「命令」と書かれた文書が届いている

文書が届いている場合は、根拠として書かれた条文の番号も控えておきます。空家等対策の推進に関する特別措置法の第13条なら管理不全空家等、第22条なら特定空家等として扱われており、同じ「指導」でも、その先に命令と行政代執行が控えているかどうかが違います。

2. 名義・相続手続きをチェックして、空き家の段階を判定する

最後に、名義と相続の手続きを確かめます。登記の名義は、法務局で登記事項証明書を取れば分かります。

• □ 登記の名義が、亡くなった親のままになっている
• □ 遺産分割の話し合いが終わっていない
• □ 相続登記の申請の期限が、あと1年を切っている
• □ 固定資産税を誰が払うかを、相続人の間で決めていない

印の付き方で、いまの段階を次のように判定します。

• 指導前：市町村の通知の欄に印が付いていない。建物の欄の印が、草木のはみ出しや虫の跡など手入れで戻せるものだけなら、管理を立て直す余地が大きい段階です。屋根材の落下や塀の傾き、人が入れる窓に印が付いたなら、文書が届く前でも指導の対象になりうる状態です。
• 管理不全空家等：第13条を根拠にした指導の文書が届いている。勧告に進むと住宅用地の特例が外れるため、文書の期限までに求められた措置をするか、手放すかを決める段階です。
• 特定空家等・勧告：第22条を根拠にした文書が届いている、または第13条・第22条のどちらかで勧告を受けている。特例は外れているか外れる直前で、特定空家等であれば、命令と行政代執行が先に控えています。

名義の欄に印が付いた場合は、どの段階であっても、相続登記の段取りを並行して始めてください。名義が整っていないと、管理を立て直すにも、手放すにも、手続きの途中で止まるからです。

判定した段階ごとに、空き家の放置リスクを止める手順

指導前の段階なら管理を立て直すことで、文書が届いた段階なら期限と求められた措置を確かめることで、放置のリスクがそれ以上重くなるのを止められます。どちらの道を取るかは、これから先も誰かが定期的に実家へ通えるかどうかで分かれます。

1. 指導前なら、通水と換気を戻し、ゴキブリの発生源を断つ

管理を立て直すときは、建物の傷みと虫の発生を同時に止めることを考えます。行ったときにはすべての窓を開けて空気を入れ替え、台所・浴室・洗面所・トイレの水をしばらく流して、排水トラップに水をためておきます。長く行けない時期の前には、排水口にふたをしておくと、下水からの虫の通り道を減らせます。

ゴキブリの駆除方法と予防対策は、薬剤を置く前に、えさと隠れ場所を取り除くことから始まります。台所に残った食品や調味料、押し入れの段ボール、古い新聞をまとめて処分し、壁や床の隙間、配管の通る穴をふさぎ、そのうえで置くタイプの薬剤を使うと、次に行ったときの状態が変わります。屋外では雨どいの詰まりと草木のはみ出しを確かめ、隣の敷地に枝が出ていれば早めに切ります。

自分で通えない場合は、空き家の見回りを請け負う管理会社に頼む方法もあり、費用はかかりますが、見回りの記録が残ることは、後で市町村や近隣から問われたときの説明にもなります。続けられるかどうかは、毎年の固定資産税に、交通費、草刈り、火災保険料、水道と電気の基本料金を足した1年分の額を見て判断してください。その額を、これから何年払い続けるつもりなのかを家族で一度言葉にしてみると、管理を続ける理由がある家なのかどうかが見えてきます。

2. 指導や勧告の文書が届いたら、期限と求められた措置を担当課に確かめる

文書が届いたら、書かれている措置の内容と期限を読み、空き家の担当課に電話で、どこまでやれば措置が済んだと扱われるかを確かめます。屋根材の固定と草木の伐採で足りるのか、建物そのものの解体まで求められているのかで、かかる費用と時間は大きく違います。

期限までに自分で直すのが難しいと分かったら、そのことも担当課に伝え、手放す予定があるなら、その時期の見込みを話しておきます。勧告を受けたあとに措置が済んだと市町村が認めれば勧告が取り消される扱いもありますが、取り消しの手続きと、住宅用地の特例がどの年度から戻るかは市町村によって異なるため、そこまで確かめてください。

売ることを決めた場合も、届いた文書の写しは買い手に見せる資料になるので、相続人の間で共有しておきます。誰が文書を受け取り、誰が担当課と話しているのかが相続人の間で分かれていると、同じことを何度も確かめる手間が生じ、そのぶん期限が近づきます。窓口になる人を一人決め、その人が担当課とのやり取りを記録しておくと、後から加わる家族にも状況が伝わります。

管理できない空き家の処分方法と、早急に動いたほうがよい理由

管理を続けられない空き家の処分方法は、仲介で売る、買取で売る、解体して土地として売る、相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう、のいずれかが中心です。どれを選ぶかは、建物を使える状態で残せるか、前面の道路の条件で建て替えができるか、処分までにどれだけ時間をかけられるかで分かれます。

1. 処分方法を仲介・買取・解体・国庫帰属から選び、相続登記から引渡しまでの流れを組む

仲介で売る方法は、不動産会社が買い手を探す売り方で、建物がまだ使え、建て替えのできる立地なら、手元に残る額がいちばん多くなりやすい処分方法です。その分、買い手が決まるまでの期間は読みにくく、その間の管理と固定資産税は所有者が負い続けます。買取で売る方法は、不動産会社が自ら買い手になる売り方で、残置物や雨漏りがあるままでも引き取られることが多い一方、片づけや修繕の費用が価格から先に引かれるため、仲介より低い額になります。

解体して土地として売る方法は、建物が傷みすぎて使えない家で検討されますが、「解体して更地にしても、土地の税は軽くならない」の項で書いた税と接道の条件を確かめてからでないと、費用だけが先に出ていくことになります。解体の費用には市区町村によって補助金の制度があり、対象となる建物の条件や申し込みの時期が決まっているので、「空き家の解体に補助金は使えるか」の記事で探し方を確かめてから業者に見積もりを頼むと、順番を間違えません。相続土地国庫帰属制度は相続した土地を国に引き取ってもらう制度ですが、建物がある土地は対象にならないため、空き家の場合は解体が前提になり、審査の手数料と負担金もかかり、負担金は宅地なら原則20万円です（相続土地国庫帰属制度（法務省））。

処分の流れは、どの方法でも、相続登記を済ませ、売り方を決め、価格を確かめ、契約し、引き渡すという順番になります。名義が整っていない場合は、価格の見積もりを先に受けておき、その数字を相続人の話し合いの材料にしながら相続登記の申請を並行して進めると、話し合いと手続きが同時に前へ進みます。

2. 早急に処分したほうがよい理由は、期限のある特例と毎年の目減り

早急に処分したほうがよい理由の一つは、相続した実家の売却に期限のある税の特例があることです。被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。令和6年1月1日以後に売った場合は、その家屋と敷地等を取得した相続人の数で上限が変わり、その家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上いるときは1人あたり2,000万円が上限になります。租税特別措置法第35条第3項は、売る時期を相続の開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までとしています（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁））。家屋を耐震基準に合うように改修するか取り壊すかのどちらかが要るなど、要件はほかにも複数あるため、使えるかどうかは「空き家3000万円控除の条件」の記事で一つずつ確かめてください。

もう一つの理由は、持ち続けている間にも価格が目減りしていくことです。「ゴキブリ・害虫と雨漏りで、空き家の中から放置のリスクが広がる仕組み」の章で見たとおり、雨漏りと湿気が進むほど売るときに引かれる額は増え、そのうえ毎年の固定資産税と管理の費用が出ていきます。特例の期限は相続の年で決まり、目減りは毎年続くので、迷っている時間そのものが手取りを削る形になります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

空き家の放置リスクを当社の買取で終える場合の流れと、買い取れない空き家

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家の放置リスクが重くなる3つの時点と、その手前でできること

• 市町村の勧告を受けると、建物を残していても住宅用地の特例が外れ、空き家を持ち続ける毎年の値段が変わります。指導の文書が届いた段階で、根拠の条文と期限を確かめれば、勧告の手前で止められることが多くあります。
• 屋根材や塀が落ちて人や隣家に損害を出すと、民法第717条により所有者が賠償を負い、遠方に住む相続人もその立場から外れられません。落ちかけている箇所とゴキブリなどの衛生の問題は、近隣の苦情が市町村に届く前に手を入れることが肝心です。
• 名義が亡くなった親のままだと、売る・壊す・貸すのどれも止まり、次の相続で話し合う人が増えます。相続を知った日から3年、それより前の相続なら2027年3月31日も見比べて自分の期限を確かめ、相続登記を最初に進めてください。

当社が買い取る場合は、片づけや駆除を済ませる前の状態のままで価格をお出しし、勧告や命令の期限と決済の日の前後も、ご相談の最初に一緒に確かめます。

空き家を放置するリスクについて、よくある質問

Q1. 空き家を放置すると、固定資産税は何倍になりますか

決まった倍率はありません。きっかけは放置した年数ではなく勧告で、勧告を受けて1月1日を迎えると、地方税法第349条の3の2の住宅用地の特例が外れ、小規模住宅用地にかかっていた6分の1の軽減がなくなります。そこから実際にいくら上がるかは、土地の評価額と前の年度までの課税標準で変わり、負担調整によって上がり方がならされる年もあります。勧告の文書が届いていないなら、いまの年額はまだ特例が効いた額です。自分の土地の額は、課税明細書を手元に置いて市区町村の資産税の担当課に聞くと、具体的な数字で答えが返ってきます。

Q2. 遠方に住んでいて管理に行けなくても、空き家の責任は問われますか

問われます。所有者としての立場は、住んでいる場所や管理に行けるかどうかでは変わらず、市町村の指導の文書も、損害が出たときの賠償の請求も、所有者である相続人に向かいます。行けないことをそのままにせず、見回りを管理会社に頼む、近所の方に連絡先を伝えておく、鍵を預けて任せられる先を決める、のどれかで、家の様子が誰にも分からない期間を短くしてください。手放すと決めた場合、当社は鍵をお預かりして現地を確かめられるため、売主さまが契約までに何度も現地へ通う必要はありません。

Q3. 相続登記をしないまま空き家を放置すると、どうなりますか

売る、壊す、貸すのどの手続きも、名義のところで止まります。申請の義務には期限があり、正当な理由なく申請しないままでいると過料の対象になることがありますが、実際に重くなりやすいのは期限そのものより、名義が止まっている間に相続人の誰かが亡くなって話し合う人が増えることです。自分の期限がいつかは「相続した実家の名義が親のままだと、空き家の放置リスクが次の代へ移る」の章で確かめられます。遺産分割がまとまらないうちは、相続人申告登記で義務を果たしておき、分割の話し合いは別に進める、という分け方もできます。

Q4. 家の中に物やゴキブリの跡が残ったままでも、空き家は売れますか

売れます。買取であれば、残置物の処分や消毒、駆除の費用を見込んだうえで価格を決めるため、売主が先に片づける必要はありません。仲介で売る場合は、内覧の前に片づけと清掃をしておかないと買い手が付きにくく、その費用と手間は売主の側にかかります。どちらが手元に多く残るかは、片づけの費用と、その間にかかる時間を並べて比べると判断できます。仏壇や写真など、ご家族が手元に残したい物だけは、引渡しの前に持ち出していただきます。残置物があるまま売る場合の条件は「空き家をそのまま売る方法」の記事で確かめられます。

Q5. 空き家の解体に使える補助金はありますか

市区町村によっては、傷みの進んだ空き家の解体費用の一部を補助する制度があります。対象になる建物の条件、申し込める人、予算の枠と受付の時期がそれぞれ決まっていて、工事を始める前の申し込みを条件にしているものもあるため、業者と契約する前に担当課で確かめてください。補助金を使って解体しても、1月1日の時点で建物がなければ住宅用地の特例から外れる点は変わりません。解体したあとの土地を売るのか持ち続けるのかまで決めてから申し込むと、補助金の分を差し引いても税と手間で損をする、という形を避けられます。

Q6. 市町村から指導の文書が届いたあとでも、空き家を売ることはできますか

売ることはできます。指導や勧告を受けていることは売買の妨げそのものではなく、買い手に文書の内容を伝えたうえで、求められた措置を誰が引き受けるかを契約の条件に入れて進めます。買い手が壊す前提で買う場合、措置の中身が解体で済むなら、その費用を価格の中で見込む形になります。避けたいのは、文書が届いていることを伝えずに売ることで、あとで買い手が市町村から同じ指摘を受ければ、売主が説明を求められ、契約の内容と違うとして責任を問われることもあります。命令の期限が近い場合は、決済の日との前後を先に担当課と確かめてください。

当社の見方

戸建てで、残置物あり・空き家の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

神奈川県横浜市南区の戸建て（築30年以上）を、買取金額600万円台で買い取りました（2024年に取引）。

ご相談の中では、こうした条件の空き家ほど手放す判断が先送りになり、放置の期間が長くなりやすいと感じています。放置が長引くほど固定資産税の負担や建物の傷みが積み重なります。そのため当社では、ご相談から買取価格のご提示までを目安30分でお伝えしています。相続した空き家では戸籍などの書類が追加で必要になり、相続登記の費用もかかるため、早めに準備を始めておくと安心です。買い取れない物件や、売らないほうがよい場合も正直にお伝えしていますので、放置するか迷っている段階でご相談いただく方もいます。