不動産買取の期間は何日か｜入金までを工程別に分解

不動産買取の期間は何日か、どこで区切って数えるか

「何日」の起点と終点をそろえる

「最短3日」という表示があっても、その3日がどこからどこまでなのかは書かれていません。契約から決済までを指すこともあります。査定額を出すまでを指すこともあります。区間が違えば、数字を並べても比べられません。

まず自分の側で区切りを決めてください。起点は今日です。終点は代金が口座に入った日です。その間は4つの区間に分かれます。区間ごとに、待つ相手が違います。

右の列は日数ではありません。条件です。条件が満たされない区間は、そこで止まります。止まっている間、前の区間で出した金額は仮のままです。逆に言えば、条件を先に満たしておけば、その区間は消えます。

入金の日は、決済の日と同じ日になる

買取代金は決済の場で支払われます。契約の日に全額が入ることはありません。契約日に動くのは手付金です。手付を入れない形の契約もあります。

残代金は、所有権移転登記に必要な書類と引き換えに支払われます。振込なら、着金を確認してから書類と鍵を渡します。この順番は売主の側の保険でもあります。書類を先に渡して代金が入らない事態を防ぐためです。

決済は平日の午前に組むのが通例です。金融機関の窓口が動く時間に振込を行い、その日のうちに法務局へ登記を申請します。土曜と日曜に決済日は置けません。ここは売主の都合では動かない部分です。

宅地建物取引業者は、売買契約が成立したときに、代金の額や支払時期、引渡しの時期などを記載した書面を交付しなければなりません（宅地建物取引業法第37条。宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））。入金の日を確かめたいなら、この書面の残代金の支払時期の欄を見てください。口頭の説明ではなく、そこが約束です。

日数を左右するのは、建物の傷みではなく書類

雨漏りがある。家財が一式残っている。庭木が伸びている。これらは価格には出ますが、日数にはあまり出ません。現況のまま引き取る契約なら、片づけの完了を待つ必要がないからです。

日数に出るのは別の項目です。相続登記が済んでいない。抵当権が残っている。共有者が5人いる。借地で地主の承諾が要る。農地で許可が要る。境界で隣地と争っている。この6つは、相手方の都合で日数が決まります。自分の側の努力では短くできません。

細かいところでは印鑑証明書の期限もあります。登記の申請では、発行から3か月以内のものが求められます。早く取りすぎると、決済日の前に期限が切れます。書類を取る順番も、日程の一部です。

買取代金の入金までの期間を、工程別に分けて見る

日数を1つの数字で言おうとすると、条件の話が消えます。区間ごとに分け、どこで待たされるのかを見てください。待つ相手は買主ではなく、金融機関・法務局・他の相続人であることが多いです。

1. 問い合わせから概算の提示まで

最初に必要なのは物件の情報で、物件そのものではありません。伝える項目は9つです。地番、土地の地積、建物の延床面積、構造、築年、現況、前面道路の幅、名義、担保の有無。これがそろっていれば、机上での水準はその場で組めます。

足りない場合は、資料の取得から始まります。登記事項証明書と公図は法務局で取れ、オンラインでも請求できます。手元の納税通知書と課税明細書からも、構造と床面積は読めます。

近くの土地や建物がいくらで売れたかは、国土交通省の不動産情報ライブラリに取引価格が載っています。ここで見えるのは、一般の買主が買った価格です。買取価格はそれより低くなります。内訳は「当社の不動産買取で、期間と価格がどう決まるか」の節に書きました。

2. 概算から現地調査まで

この区間で日数を決めるのは鍵です。手元にあるなら、空いている日で決まります。鍵が遠方の親戚の家にある場合は、その受け渡しから数えます。

立会いを外すこともできます。鍵をお預かりし、当社のみで確認する形です。売主の予定に縛られないので、遠方にお住まいの方はこちらが早く済みます。

入居者がいる建物では室内に入れません。外観と共用部、それに賃貸借契約書などの資料での確認になります。入居者がいるままの売却の段取りは「収益物件をオーナーチェンジで売却」の記事に書いています。

隣地の立会いが必要になるのは、境界標が見つからない場合です。相手の都合が入るため、ここは日数が読めません。

3. 現地調査から売買契約まで

調査が終わると、金額と条件を書面にします。書面に載るのは金額だけではありません。引渡しの時期、残置物をどちらが処分するか、契約不適合責任の扱い、決済の期限です。

この書面を読む時間を日程に入れてください。その場で返事を求められる取引は、あとで揉めます。持ち帰って家族に見せる往復も、1日か2日は要ります。

売主が複数いる場合、ここから郵送の往復が始まります。契約書に全員が署名し、実印を押し、印鑑証明書を添えます。1人でも遅れると全体が止まります。相続人が遠方に散っているなら、契約を1日で終える形は難しいと考えてください。

4. 契約から決済まで

この区間で待つ相手は買主ではありません。金融機関、司法書士、法務局、市区町村の窓口です。売主がやるのは書類を集めることで、そのほとんどは依頼から受領までの待ち時間です。そろえる書類は5つです。

抵当権が付いている場合、完済の手続と書類の発行は金融機関の事務の速さで決まります。売主が自分で電話して日数を聞いておくと、決済日を仮置きできます。

相続登記が未了なら、決済までに名義を動かします。契約は亡くなった方の名義のままでも結べます。決済では移せません。戸籍の収集にかかる期間は、相続人の人数と本籍地の数で変わります。

司法書士は、決済の当日に登記を申請します。したがって決済日は、その司法書士が動ける平日になります。月末は決済が集中します。希望日があるなら早めに押さえてください。

5. 決済の当日に起きること

当日の流れは決まっています。書類の確認、残代金の振込、着金の確認、登記書類の授受、鍵と資料の引渡し、固定資産税の精算です。

着金の確認まで含めると、2時間程度みておくと安全です。大口の振込は反映に時間がかかることがあります。ここで慌てないよう、当日は午後の予定を空けておいてください。

遠方にお住まいで出席できない場合は、決済に立ち会わない形も取れます。事前に書類を整え、司法書士が本人確認を済ませておく方法です。代金は指定口座に振り込まれます。入金の日は変わりません。

不動産買取の期間が延びる条件と、短くできる条件

同じ買取でも、次の条件が付くと日数の読み方が変わります。条件ごとに、誰の都合で待つのかが違います。自分の物件がどれに当たるかを先に見てください。

1. 名義が亡くなった方のままになっている

いちばん多い足止めがここです。売買契約は結べます。決済で所有権を移せません。

名義を動かす期限は、法律の側で決まっています。2024年4月1日以降、相続登記は申請義務の対象になり、取得を知った日から3年以内に申請する義務があります。2024年3月31日までに相続を知っていた分も義務の範囲に入り、こちらの締切は2027年3月31日です（相続登記の申請義務化について（法務省））。

義務である以前に、これは売却の前提条件です。遺産分割の合意がまとまらなければ、登記も決済も進みません。相続人が多い案件の進め方は「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事にまとめました。

日数の見当をつけたいなら、司法書士に2つだけ聞いてください。戸籍をそろえるのに何週間かかるか。全員の署名を集めるのに何往復が必要か。この2つの答えが、決済日の下限になります。

2. 抵当権や差押えが登記されている

売却代金で完済できるなら、手順は決まっています。決済の場で完済し、その日に抹消の登記を申請します。日数は金融機関の事務で決まります。

代金で足りない場合は別の話になります。債権者の同意が必要になり、同意が出るまでの期間は読めません。

競売の申立てが進んでいる場合、日程の上限は裁判所の側で決まります。開札の前に決済できなければ、売る選択肢そのものが消えます。滞納からの流れは「住宅ローンが払えない」の記事に書いています。

この類型では、早い段階で相談されるほど選べる出口が増えます。遅くなるほど、日数ではなく可否の話に変わります。

3. 売主が複数いる、または連絡が取れない人がいる

共有者が全員そろって売る場合、伸びるのは署名の往復分だけです。人数が増えるほど郵送の回数が増えます。委任状を使って代表者に集約する方法もあります。

連絡が取れない共有者がいると、物件全体の売買は成立しません。当社は売主が確定していない物件に金額を出しません。仮の金額を出しても、契約の直前に崩れるだけです。

自分の持分だけを売る方法はあります。残る共有者との関係は続きます。判断の材料は「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事に整理しました。

4. 借地・農地・市街化調整区域で、第三者の承諾や許可が要る

借地権の譲渡には、原則として地主の承諾が必要です。承諾料の話し合いが入ると、日数は相手の返事で決まります。承諾が得られない場合、裁判所の許可という手段が残りますが、期間の単位が変わります。

農地は農業委員会の許可が要ります。委員会は毎月の締切と開催日で動きます。締切を1日過ぎると、判断はひと月後ろになります。

市街化調整区域では、建てられる人と用途が限られます。買主の側で使い道の見通しを立てる必要があり、調査の時間が入ります。

底地と借地の出口の整理は「底地と借地権の出口」の記事にあります。承諾が絡む物件では、金額よりも先に承諾の見込みを確かめてください。

5. 境界や越境の整理がついていない

境界標が無い場合、選択肢は2つです。測量して確定してから渡すか、現況のまま渡すかです。確定して渡すなら、測量と隣地の立会いの日数が入ります。現況のまま渡すなら日数は増えませんが、不確実性は価格に入ります。

隣地と争いになっている場合、当社は金額を出せません。売る範囲が決まっていないからです。ここは価格でも日数でも埋まりません。

越境物があるだけなら、覚書を交わす方法があります。相手の署名が要るので、ここも相手の都合です。屋根や塀の越境は、写真と現況の測定で場所を特定してから話を持っていくと早く済みます。

不動産買取の期間を縮めるために、先にやる6つのこと

日数の大半は書類の待ち時間です。待ち時間は、同時に始めれば重なります。作業の量は変わらないまま、終わりだけが早くなります。

1. 登記事項証明書を取り、名義と担保を確認する

最初にやるのはこれです。名義が誰か。抵当権が残っているか。差押えが入っていないか。この3点で、必要な工程がほぼ決まります。

土地と建物の両方を取ってください。増築部分が未登記のこともあります。公図も一緒に取ると、敷地と道の並びが分かります。

名寄帳も有効です。私道の持分や、家の裏の細長い土地が、ここで初めて出てくることがあります。私道の持分を落としたまま契約すると、決済の直前に登記の追加が必要になります。

2. 借入先に、抹消書類が出るまでの日数を聞く

ローンが残っているなら、この電話が最初の1本です。聞くのは3つです。現在の残高。完済の手続に必要な日数。抹消書類がいつ出るか。

金融機関によって事務の速さは違います。決済日を仮置きする材料は、この回答です。売却の予定が固まっていない段階でも、日数だけは聞けます。

代金で完済できない見込みなら、そのことを先に伝えてください。手順が変わります。債権者の同意が必要な取引は、日程の組み方が別物になります。

3. 署名を集める段取りを、先に決めておく

契約と決済では、売主全員の書類が要ります。誰が何をいつまでに用意するかを、先に割り振ってください。

印鑑登録をしていない人がいると、そこから始まります。役所に行く日を予定に入れてください。

海外に住んでいる相続人がいる場合、署名証明の取得に領事館の予約が入ります。ここは長めに見ます。1人分の書類で全体が止まる形は、この類型で起きやすいです。

4. 引渡しの希望日を先に置いて、逆算する

「早く」ではなく日付で考えると、必要な工程が見えます。年内にするか翌年にするかで、税と費用の扱いが変わります。

固定資産税は、1月1日時点の所有者に課されます。年をまたぐと、その年の納税義務者は売主のままです。精算の取り決めは契約で行いますが、通知は売主に届きます。

譲渡所得の申告は、売った年の翌年に行います。12月の決済と1月の決済では、申告の年が1年ずれます。手元の資金の予定が変わるので、ここは先に決めてください。

火災保険の解約日、電気と水道の停止日も、決済日から決めます。先に止めてしまうと、調査や引渡しの日に困ります。

5. 複数社に聞くなら、日程の条件も並べて聞く

金額だけを並べると、日程の差が見えません。同じ4つを各社に聞いてください。決済日をこちらの希望で決められるか。融資利用の特約が付くか。買い取る資金は自己資金か。金額が後から動く条件は何か。

融資特約が入る契約は、買主の融資が通らなければ白紙に戻ります。日程が月の単位で後ろにずれます。転売先が決まってから決済する形でも、同じことが起きます。

提示額が高い会社には根拠を聞いてください。読み方は「不動産買取の査定額が高い理由」の記事に書きました。金額が高くて日程が読めない提示は、比べる前に条件をそろえる必要があります。

6. 税の期限を、契約の前に照合する

決済日で使えなくなる制度が2つあります。1つは空き家の譲渡の特例で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。対象は、亡くなった方が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続し、一定の要件を満たして売った場合です。令和6年1月1日以後の譲渡では、その家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円が上限です。売却の期限は、相続の開始から3年を経過する日が属する年の12月31日です（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁））。

相続税を納めた財産を売る場合は、取得費加算という制度もあります。こちらの期限は、相続税の申告期限の翌日から3年です。どちらも日付で切れます。決済日を1か月ずらした結果、使えなくなることがあります。

この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用できるかどうかは税務署か税理士に、登記の手順は司法書士に、境界や隣地との権利関係は土地家屋調査士や弁護士にご確認ください。当社は買主の立場なので、税や登記の代理はできません。

当社の不動産買取で、期間と価格がどう決まるか

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

不動産買取の期間で、先に確定させる3点

• 入金の日は、決済の日です。 契約日ではありません。逆算の起点は決済日で、その手前に金融機関と法務局の日数が入ります。約束の中身は、売買契約の書面の残代金の支払時期の欄に書かれています。
• 日数を決めるのは、名義・担保・売主の人数の3点です。 雨漏りや残置物は価格に出ますが、日数にはほとんど出ません。相続登記が未了なら戸籍と合意の期間が先に来ます。抵当権を代金で外せないなら、債権者の判断を待つ期間が入ります。
• 先に動かすのは書類です。 登記事項証明書で名義と担保を確認する。借入先に抹消書類が出るまでの日数を聞く。誰がいつ署名するかを割り振る。この3つが済んでいれば、決済日は希望で置けます。

当社は買主として直接買い取り、決済日を売主のご都合に合わせて置きます。ただし売主が確定していない物件と、通行の権利が無い物件は、日数を延ばしてもお引き受けできません。

不動産買取の期間について、よくある質問

Q1. 最短だと、何日で入金されますか

条件がそろっていれば、契約から決済までを1週間程度で組むことは可能です。そろっている条件とは、名義が売主にあり、担保が付いておらず、売主が1人で、書類が手元にあることです。これは平均の日数ではなく、日程をそう置けるという意味です。相続登記が未了なら、戸籍の収集と遺産分割の合意が先に入ります。短くできるのは当社の側の工程で、書類の待ち時間は短くできません。 自分の物件がどちらなのかは、登記事項証明書を1枚取れば分かります。

Q2. 相続登記が終わっていません。契約はできますか

契約はできます。決済で所有権を移せません。したがって、決済日は名義が動く見込みから逆算して置きます。契約書に、決済日までに相続登記を完了する旨を入れる形が一般的です。相続人が多い場合は、契約の前に司法書士へ相談し、戸籍の収集にかかる期間を聞いてください。遺産分割で争いがある段階では、当社は金額を出しません。 合意の見込みが立たないまま日程を作っても、契約が守れなくなります。

Q3. 決済日を数か月あとに延ばしてもらえますか

延ばせます。引越しの都合、子どもの学校の区切り、確定申告の年をずらしたいといった理由で、決済日を後ろに置く契約は普通にあります。契約で決済の期限を決め、その日に代金と登記を交換します。ただし物件の状態は変わります。台風で屋根が飛んだ、給水管が凍結した、という場合の負担をどちらが持つかは、契約書で決めておいてください。延ばす場合に決めるのは、日付と、その間の危険負担と管理の担当です。

Q4. 査定の金額は、いつの時点で確定しますか

机上で出すのは水準です。現地を見て、道路の種別と境界と越境を確認したあとに、金額と条件を書面で出します。書面の金額が判断の対象です。調査で新しい事実が出れば、金額は動きます。地中から埋設物が出た、越境が判明した、といった場合です。動く条件を、書面をもらう時点で聞いておいてください。 「どういう場合に、何を根拠に、どれくらいの幅で動くのか」。この答えが具体的なら、あとで話が壊れにくくなります。

Q5. 決済に立ち会えません。遠方でも売れますか

売れます。事前に必要書類を整え、司法書士が本人確認を済ませておく形です。代金は指定口座に振り込まれます。鍵は宅配便ではなく、現地での引渡しか、事前の預託で扱います。平日に役所や法務局へ行けない場合、登記事項証明書と公図はオンラインで請求できます。名寄帳は郵送で請求できる自治体があります。平日に動きにくい方の進め方は「夜間・土日に不動産の相談はできるか」の記事にまとめました。

Q6. 固定資産税は、決済の日でどう分かれますか

固定資産税と都市計画税は、賦課期日である1月1日時点の所有者に課税されます（地方税法第343条、第359条。地方税法（e-Gov法令検索））。年の途中で売っても、その年の納税義務者は売主のままです。実務では、決済日を境に日割りで精算し、決済の場で受け渡します。年をまたぐ決済では、翌年分の負担者が変わる点だけ確認してください。 1月1日を過ぎた時点で所有者が売主なら、その年の通知も売主に届きます。

Q7. 仲介で売る場合と比べて、期間はどれくらい違いますか

買取は、買主を探す工程がありません。金額と決済日を先に確定できます。仲介は、買主が現れるまでの期間が読めません。媒介契約を更新しながら価格を下げていく間も、税と管理の費用は出続けます。内覧のたびに草を刈り、窓を開けに行く負担も残ります。比べるなら、想定成約価格から待つ期間の費用を引いて、買取の提示額と並べてください。 待てる時間と手元の現金が、どちらを選ぶかを決めます。

当社の見方

共同担保とは、借入をする際に「複数の不動産」を担保することです。

ですので、注意点としては売買代金による繰り上げ返済によって、該当する物件を共同担保から外せるかどうかを確認しておく必要があります。

基本的に、決済日当日に買主はその費用で一括返済するため、その際に抵当権が抹消することとなります。

そのため、「抵当権付物件」であっても仲介業者や司法書士が段取りをするので特に心配する必要はないです。

登記には費用がかかりますが、将来的なトラブルを避けるためにはとても重要です。

売主が残置物の撤去をするために、決済を待っていたのですが、約定ギリギリまで残置撤去がかかったので、長めに見ていた約定の日での決済となりました。