空き家バンクで売れない原因の切り分け｜買取との違い

登録した情報を売り込む人は、空き家バンクにはいない

自治体が担うのは物件情報の掲載と問い合わせの取り次ぎまでで、価格の交渉や契約の実務は、売主と買主か、媒介に入る宅建業者が行います。

自治体が行うことと、行わないことの境目

空き家バンクは、市区町村が要綱を定めて運営している情報の掲載制度で、所有者が登録を申し込むと、自治体は物件の所在と所有者を確認したうえでホームページに情報を載せます。移住や住み替えを考えている利用登録者がそれを見て問い合わせると、自治体は当事者を引き合わせます。そこから先の価格の交渉、契約書の作成、決済と登記の段取りは自治体の仕事ではなく、売主と買主が直接行うか、自治体と協定を結んだ宅地建物取引業者が媒介に入ります。

登録は「売りに出した」のではなく「情報を棚に置いた」状態なので、棚に置いた情報を見た人が現れなければ、次の動きは起きません。自治体の担当者は物件を売り込む立場ではなく、価格が相場から離れていても、その判断を所有者に代わって下す権限もありません。仲介会社なら行う広告の出稿、購入希望者への追客、価格改定の提案は、この仕組みに最初から含まれていません。

掲載が長期化している家では、この「動かす人がいない期間」が何か月も続いていて、半年動かなかった情報が次の半年で動く理由はありません。動かすなら、掲載の中身を変えるか別の出口を並べるか、所有者の側で何かを変えることになります。

登録のときに自治体が確かめる項目と、確かめない項目

登録の申し込みを受けた自治体が見るのは、所有者の確認と、掲載してよい状態かどうかの主に二つです。登記事項証明書や固定資産税の納税通知書で名義を確認し、権利関係に争いがないか、倒壊のおそれで人を近づけられない状態ではないか、地域や用途の要件に合っているかも確かめます。ここまでは行政の事務なので、所有者が特別な準備をしなくても進むことが多くあります。

一方、買主が価格を判断するのに必要な情報は、確認の対象に入っていないことがあります。前面の道が建築基準法上の道路に当たるか、敷地が必要な長さだけ道路に接しているか、屋根や基礎がどこまで傷んでいるか、家財の量がどのくらいで処分にいくらかかるか。これらは建築主管課や専門業者に当たれば分かりますが、掲載の様式に欄がない自治体では記入する場所がなく、掲載欄に並ぶのは所有者が書いた範囲の情報だけになります。

買う側にとって、この空白は「聞かないと分からない」という負担で、複数の自治体のバンクを同時に見ている移住希望者にとっては、聞かなければ進まない物件から後回しになります。

掲載された情報が届く範囲と、見た人が最初に計算すること

情報の届き方は自治体によって差があり、市区町村のホームページに載るのが基本で、移住相談の窓口で紹介されることもあります。国が運営する全国版の空き家・空き地バンクに集約され、横断的に検索できる場合もあります。それでも届く相手は、その地域への移住を考えている人、二拠点の生活を考えている人、賃貸や宿泊に転用する事業者に限られ、住宅の購入者全体から見れば狭い層です。

その層が最初に計算するのは販売価格ではなく、住み始めるまでに出ていく合計額です。購入価格に、屋根と外壁の補修、水回りの入れ替え、電気配線の引き直しを足し、さらに上下水道の再開、家財の処分、浄化槽の入れ替えが乗ることもあります。その合計が予算に収まるかどうかを見ているので、掲載価格が安くても、合計が読めなければ計算そのものが成立しません。

空き家バンクの掲載が売れないまま続いている期間を、3つの数字で押さえる

掲載からの月数、問い合わせの件数、現地を見た人数の三つが分かると、価格の問題なのか情報の問題なのかを切り分けられます。

担当課に聞く、問い合わせと内見の数

最初にすることは担当課への電話で、掲載してから今日までに何件の問い合わせがあったか、そのうち現地を見た人は何人かの二つを聞いてください。自治体は取り次ぎの記録を持っているので、件数は答えられることが多くあり、この二つの数字で打つ手が変わります。

問い合わせが0件のまま何か月も過ぎているなら、情報が届いていないか、届いた人が最初の数行で候補から外しているかのどちらかです。そもそも見られていないので、この段階で価格を下げても反応は変わりません。問い合わせはあるのに現地まで来ないなら、途中で費用の見通しが立たなくなっています。現地を見た人が何人もいて決まらない場合は理由が別で、写真では分からなかった工事量が見えたか、その工事量に価格が合っていません。

数字を聞かずに「反応がないから安くしよう」と決めると、原因が残ったまま手取りだけが減ります。値下げはいつでもできる一方、一度下げた価格を戻すのは難しいという順序の問題もあります。

掲載を続けている間に、1年で出ていく金額

掲載は無料でも、家を持っている以上、費用は毎年出ていきます。一つ目は固定資産税と都市計画税（この二つは同じ納税通知書でまとめて課されます）、二つ目は火災保険料、三つ目は通水のために残している水道と電気の基本料金です。四つ目は草刈りと見回りの費用、五つ目は遠方にお住まいの場合の往復の交通費、六つ目は雨漏りを止めるための応急の修繕で、この六項目を足した額が掲載を1年続けることの値段になります。

この数字があると、待つ判断と切り替える判断を同じ土俵に乗せられます。総務省統計局の住宅・土地統計調査（2023年）では、全国の空き家は約900万戸で、住宅全体に占める空き家率は13.8%です（住宅・土地統計調査（総務省統計局））。買う側から見れば選べる家がそれだけあるので、待つあいだに条件が良くなる要素が見当たらないなら、費用だけが積み上がります。

掲載したまま、別の方法を並行できるかどうか

登録したら他の方法を試せないと思っている方がいますが、扱いは自治体の要綱によります。登録の際に他の売却活動との併用を届け出るよう求めている自治体もあれば、特に定めのない自治体もあり、売買が成立したときの登録抹消の届出は多くの要綱に置かれています。

確認するのは、掲載を続けたまま不動産会社に相談してよいか、媒介契約を結んだ場合に届出が要るか、売却が決まったときの取り下げはどう手続きするかの三点です。電話一本で済む確認を担当課に済ませておけば、あとの行き違いを避けられます。ここを飛ばして並行して動くと、決済の直前に届出の不備が出ます。

空き家バンクで売れない原因のうち、物件の条件にあるもの

再建築ができるかどうか、屋根と基礎の傷み、残置物の量の三つが、買主に資金計画を作れるかどうかを分けます。

1. 再建築ができるかどうかが、掲載欄で確定していない

敷地が道路に接している長さが2メートルに届かなければ、その敷地に建築物は建てられません（建築基準法第43条）。ここでいう道路の中身は同法第42条にあり、原則は幅員4メートル以上ですが、4メートルに満たない道でも、特定行政庁が一定の条件で指定したもの（いわゆる二項道路）は道路として扱われます（建築基準法（e-Gov法令検索））。この前提が満たされない敷地では、家を壊したあとに新しい家を建てる確認が下りません。

買う側にとって、この違いは資金計画そのものを分けます。建て替えができる土地なら、古い家を壊して新築する選択肢が残り、住宅ローンの担保としても評価されます。建て替えができない土地では、いまの建物を直して使うしかなく、融資を使える買主が大きく減ります。掲載欄にこの区別がないと、慎重な人ほど問い合わせをせずに離れます。

「再建築不可」と書くのは不利に見えますが、書かないほうが止まります。書いてあれば、現金で買って直して使う層や、事業として扱う業者が反応できます。まだ確定していないなら、前面道路の種別と接道の状況の二つを建築主管課の窓口で聞いてください。二項道路に接しているだけなら、後退を伴って建築できる場合があり、そのときは前提そのものが変わります。この判断の分かれ目は「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事に整理しています。

2. 解体費用と残置物の処分費が、価格の外に置かれている

買主が頭の中で足しているのは、購入価格、壊すか直すかの費用、家財を運び出す費用の三つです。掲載価格が100万円でも、解体費用が200万円かかると見積もられれば、その人にとっての支払総額は300万円になり、ここが読めないと比較の対象にすら入りません。

解体費用を押し上げるのは、建物の大きさと構造だけではありません。前面道路が狭くて重機が入らない、隣家との距離が近くて手作業の割合が増える、屋根材や外壁材に石綿を含む疑いがある、庭に大きな庭石や物置やブロック塀が残っている。こうした条件が重なると、同じ床面積でも金額が変わります。解体や改修の工事では、着工前に石綿が使われていないかを調べることが、工事を請け負う元請業者や自主施工者に義務づけられています。所有者が自分で調べる義務ではありませんが、調査と報告、飛散を防ぐ措置にかかる費用は、そのまま見積もりに乗ります。

残置物は、量よりも種類で単価が変わります。畳、家電、タイヤ、農機具、物置の中の塗料や農薬、仏壇は家庭ごみとして出せず、処分の経路が別になります。掲載欄に「家財が残っています」とだけある家は、買う側にとって上限の見えない費用なので、見積もりを一度取っておおよその額を書いてしまうほうが問い合わせは増えます。金額の内訳をどこで確かめるかは「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事にまとめました。

3. 雨漏り、傾き、水回りで、住むまでの工事費が読めない

屋根や外壁から雨水が入っている家は、内部の木部の傷みを外から判断できません。買う側は、壁を開けないと分からない範囲を「最悪の場合」で見積もるため、その分だけ提示できる金額が下がります。床の傾き、基礎のひび、シロアリの被害も同じです。

移住を考えている人が真っ先に見るのは水回りで、台所と浴室と便所が使える状態か、便所は汲み取りか浄化槽か下水道か、井戸水か公営水道が引き込まれているかを確かめます。浄化槽の入れ替えや水道の引き込みは数十万円から百万円台の工事になることがあり、ここが不明のままだと総額が組めません。長く止水していた家では、通水したときに配管から漏れることもあります。

直してから売るべきかと聞かれますが、これは費用を出す順番の問題で、直した費用がそのまま価格に乗るとは限らず、乗らなければ手取りが減ります。修繕せずに事実を伝えて売る場合の告知の考え方は「雨漏り・シロアリの家を売却する」の記事に書いています。

空き家バンクの掲載欄と価格の出し方で、売れない家に共通すること

価格の根拠、写真と図面の量、内見の段取りのどれかが欠けていると、閲覧はされても問い合わせの手前で止まります。

1. 価格が、希望額や課税の評価額のまま据え置かれている

掲載で止まる家は、価格の出どころが「このくらいは欲しい」という希望額か、固定資産税の課税明細の評価額かのどちらかになっています。課税のための評価額は、税額を計算するために市区町村が定めた価格で、実際に売買される価格とは別の数字です。相続税の路線価も、税の計算に使う価格になります。

実際の取引価格は、地域と時期を指定すれば国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられます（不動産情報ライブラリ（国土交通省））。同じ市区町村の似た面積と築年の取引が数年分並ぶので、自分の掲載価格がどのあたりにあるかを確かめてください。取引の件数そのものが少ない地域なら、それも判断の材料で、近くで動いている物件がないなら、掲載を続けても相手は現れにくくなります。

価格を決める材料の集め方は「空き家の査定」の記事に整理していて、買取の提示額と仲介の査定価格が別の数字になる理由も、そちらに書いています。掲載価格を動かす前に確定した金額をひとつ手元に置いておくと、下げ幅の判断がぶれなくなります。

2. 写真と図面の欄が空いていて、遠方の人が判断できない

バンクを見ている人の多くはその家の近くに住んでおらず、飛行機や特急を使って現地に来るかどうかを画面の情報だけで決めています。写真が外観の1枚だけで、間取りの記載が「4DK」だけという掲載では、来る理由が作れません。

撮っておくと問い合わせの質が変わるのは、次のようなものです。

• 前面の道路に立って、道の幅と敷地全体が一緒に写る1枚
• 屋根の軒先と外壁の割れが分かる、建物の四方向からの写真
• 台所、浴室、便所、洗面の現状（設備の型式が分かる距離で）
• 分電盤とブレーカー、水道メーターと給湯器の設置状況
• 各部屋の家財の量と、物置や倉庫の中身が分かる引きの写真
• 境界標が現地にある場合は、その足元と、隣地との境の並び

悪く写るものを載せると価格が下がると思われがちですが、現地に来てから発覚するほうが話は確実に止まります。傷んだ部分を先に見せておけば、それを承知した人だけが問い合わせてくるので、やり取りの数は減っても、内見に進む割合は上がります。

3. 内見の連絡と鍵の段取りが決まっていない

問い合わせから現地を見てもらうまで、何日かかるかを確かめてください。所有者が遠方に住んで鍵は近所の親族の家にあり、その親族も平日は仕事で立ち会えないという形だと、案内できるのは月に一度の週末だけです。見たいと言った人が、二週間後の土曜を待つとは限りません。

決めておく段取りは、鍵をどこに置くか、立ち会いが要るか要らないか、電気と水道が使えるか、雨天でも見られるかの四点です。電気が止まっていると室内が暗く、写真より悪い印象になるので、内見の日だけ電気を通すのか懐中電灯を用意してもらうのかを担当課に伝えておくと、案内が回ります。

自治体が取り次ぐ形では、連絡が所有者に届くまでに一段階挟まり、急ぎの相手ほど返事が遅い物件から順に候補を落としていきます。返事までに何日かかるかを自分で把握しておくことが、意外なほど効きます。

空き家バンクで売れない理由が、買主の側の資金にある場合

買いたい人がいても資金が組めなければ契約まで進まず、止まる場所は、融資の担保評価、改修費の見積もり、補助金の申請時期のどれかになります。

1. 住宅ローンの担保評価が付きにくい家がある

金融機関が住宅ローンを出すときは、その家と土地を担保として評価します。評価が付きにくいのは、再建築ができない敷地、建物が未登記の家、土地が借地の家、築年が古く構造を確認できない家です。評価が付かなければ、買主は現金を用意するか金利の高い別の借り方を選ぶことになり、その時点で候補から外す人が出ます。

判断の基準は金融機関ごとに違い、一律にこうだとは言えませんが、掲載を見た人が地元の金融機関で断られ、そのまま消える形は起こります。所有者の側で分かるのは登記の状態なので、建物が未登記のままなら早いうちに整理しておくと、買主の選択肢が広がります。

2. 改修費が購入価格を上回り、総額が予算を超える

移住を考えている人の予算は、購入価格ではなく総額で決まります。家の価格が安いほど改修に回せる金額は増えるように見えますが、実際には工事の規模が大きい家ほど業者に断られ、断られなくても見積もりが総額を押し上げます。地方では改修を請け負える工務店の数自体が限られ、着工が数か月先になることもあります。

ここで起きやすいのは、見積もりを取っている間に、転勤や家族の反対、別の物件の出現といった買主の事情が変わることで、掲載から契約までが長い取引ほどこの確率は上がります。所有者にできるのは、屋根を最後に葺き替えたのはいつか、サッシは何年ごろのものか、床下に潜れるかといった改修の目安になる情報を先に出すことです。こうした情報があると、見積もりの精度が上がり、かかる時間も短くなります。

3. 補助金は、申請の順番と年度の枠で受けられなくなる

改修費や家財の処分費に補助を用意している自治体は少なくありませんが、どの補助にも要綱があり、そこに書かれた順番を外すと交付されません。よくあるのは、工事に着手したあとに申請して対象外になる形です。多くの要綱は交付の決定を受けてから着工することを条件にしていて、先に始めた工事は遡って認められません。

予算の枠も年度ごとに決まっていて、年度の後半に申し込むとその年の受付が終わっていることがあり、買主が補助を前提に資金を組んでいると、この一点で契約が翌年度にずれます。掲載の段階で、自分の家が対象になる補助があるか、申請の時期はいつからかの二つを担当課に確かめてください。そのまま掲載欄に書いておくと、買主の計算が早く済みます。

所有者が過去に改修や解体の補助を受けている場合は、補助を受けて取得や改修をした財産に処分の制限が付くことがあるため、逆の向きで制限がかかります。要綱で定められた期間は自治体の承認なく処分できないので、売却を決める前に、交付の決定通知書と要綱を読み返してください。

空き家バンクの掲載を続けるか、放置のリスクを見て別の出口に切り替えるか

続ける判断が成り立つのは、地域に住み手の需要があり、1年分の維持費を超える価格差を待てる場合に限られます。

1. 掲載を続けた方がよい条件

待つことに意味があるのは、待っているあいだに現れる相手が具体的に想定できるときです。上下水道と電気が生きていて掃除をすればすぐ住める状態にある家、集落や自治会が移住者の受け入れに動いていて窓口に照会が入っている地域、隣の土地の所有者が「いずれ買いたい」と口にしている場合、学校や勤務先が近く賃貸の需要が見込める立地が、それに当たります。

こうした条件があるなら、維持費を1年分払って待つ判断は成り立ちます。とくに隣地所有者への打診は掲載と並行して自分でできて、境界に接している相手には土地が広がることの価値があるため、他の買主より高く見てもらえる場合があります。

逆に、待つ理由が「いつか誰か現れるかもしれない」だけなら、それは条件ではありません。1年分の費用に見合う何かが見えているかどうかで判断してください。

2. 放置したまま掲載だけ続けたときに起きる3つのリスク

掲載していることと管理していることは別で、放置された状態が続くと、次の三つが順に近づいてきます。

一つ目は、税の軽減が外れることです。住宅として使える家屋が建つ敷地は、地方税法第349条の3の2で課税標準が抑えられていますが、市町村長の勧告を受けた特定空家等や管理不全空家等の敷地は別で、空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづく勧告を受けると、この住宅用地の特例から除かれます（空き家対策（国土交通省））。判定の基準日は1月1日なので、勧告を受けたまま年を越すと翌年度の負担が変わります。指導の段階で草を刈り、窓を塞げば、勧告に進まないこともあります。どの順で自治体が動くかは「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事にまとめています。

二つ目は、他人に損害を与えたときの責任です。民法第717条は土地の工作物の設置または保存の瑕疵による賠償責任を定めていて、占有者が損害の発生を防ぐのに必要な注意をしたときは、所有者が責任を負います。瓦が落ちて通行人に当たる、塀が倒れて隣家の車を傷つけるといった事故は、掲載中かどうかと無関係に起こるので、火災保険の契約が切れていないかもあわせて確かめてください。

三つ目は、価格と費用が逆の方向に動くことです。雨漏りは翌年には直す範囲が広がり、庭木は道路や隣家へ伸び、家財は増えることはあっても減りません。買取の提示額はこれらを元に戻す費用を引いた残りなので、待つあいだに引かれる額だけが増えていき、地価が上がらない地域では、この差がそのまま手取りの減少になります。

3. 空き家バンク以外の選択肢を、同じ紙の上に並べる

切り替えを考えるときの選択肢は、宅建業者に媒介を依頼して市場で買主を探す、業者に直接買い取ってもらう、解体して土地として売る、相続した土地を国に引き取ってもらう制度を使うの四つです。

媒介は、買主が見つかれば買取より高い金額になる可能性がありますが、決まる時期は買主次第で、決まらない期間の費用は出続けます。買取は金額が提示の時点で確定し、決済の日も先に決められます。解体は更地にすれば買主の幅が広がる一方で費用が先に出ていき、建物がなくなった翌年度から土地の課税も変わります。相続土地国庫帰属の制度では、建物がある土地は申請そのものができず、承認された場合も負担金の納付が必要で、宅地は原則20万円です（面積に応じて算定する例外があります）。制度の要件と却下される土地の例は「相続土地国庫帰属制度は使えないのか」の記事に整理しました。

四つを一度に比べるのが難しければ、費用と時期の二つの軸だけで並べてください。出口ごとの費用の出方は「空き家の引き取り先を比較」の記事にまとめています。

空き家バンクで売れない状態を、値下げより先に見直す

担当課に問い合わせの数を聞いたうえで、掲載欄の空欄を確認できる事実で埋めると、価格を動かさずに反応が変わることがあります。

1. 担当課に確認する三つのこと

電話で聞くのは、掲載してからの問い合わせ件数と内見の人数、掲載の様式に追加できる項目があるか、掲載を続けたまま他の方法を並行してよいかの三点です。件数は打つ手を決める材料になり、追加できる項目が分かれば書き足す内容が決まり、並行の可否が分かれば動ける範囲が決まります。

様式が決まっていて書き足せない自治体もあり、その場合は、問い合わせが入ったときに渡す資料を自分で用意すれば同じ効果が得られます。道路の種別を確認した結果、上下水道の状況、直近の修繕の履歴、家財の量を写真付きで1枚にまとめ、担当課に預けておく形です。

2. 空欄を埋めるために、現地で確かめること

一度の訪問で確かめておくと、そのあとのやり取りが短くなるものがあります。

• 前面道路の幅を、メジャーで実際に測る（測った位置も記録する）
• 水道メーターの位置と、閉栓か開栓かの状態（メーターの写真も残す）
• 便所が下水道か浄化槽か汲み取りかと、浄化槽なら最後の清掃の時期
• 分電盤のアンペア数と、屋内配線の見た目（古い配線が残っていないか）
• 屋根の葺き材と、軒先の傷みが外から見える範囲
• 各部屋と物置に残っている家財の量と、大型のものの有無

この六項目の記録は、前面道路の種別、上下水道と電気の状況、屋根の傷み、家財の量という四つの欄にまとめ直し、掲載欄か別紙に書きます。このうち道路の幅は建築主管課で種別を聞くときにも要り、窓口では住居表示ではなく地番で聞かれることが多いので、固定資産税の納税通知書を持っていってください。確認した内容を日付とともに書き留めておけば、買主が変わっても同じ説明を繰り返せます。

空き家バンクの登録情報と登記が合っているかを、書類で確かめる

登記事項証明書と公図、課税明細書、名寄帳をそろえると、名義と地番、接道の前提がその場で確定します。

1. 法務局と市区町村で取る書類

集める先は二か所だけで、法務局では土地と建物の登記事項証明書、公図、地積測量図と建物図面を取り、市区町村では固定資産税の課税明細書（手元の納税通知書に付いています）と名寄帳を取ります。建築確認済証と検査済証が自宅に保管されていれば、それも出しておいてください。

名寄帳は、同じ市区町村内にあるその名義の不動産を一覧にした書類で、掲載している家と土地のほかに、家の裏の細長い土地や前面の私道の持分が出てくることがあります。私道の持分の有無は通行や引き込み工事の話に直結するので、掲載情報の正確さそのものに関わります。地積測量図が備え付けられていない土地もありますが、無いこと自体が分かれば、それも買主に伝えられる事実です。

登記の面積と課税明細の面積が食い違うことや、建物図面に無い増築部分が見つかることもあり、こうしたずれはここで分かります。買主が現地で気づく前に把握しておくほうが、話は早く進みます。

2. 名義が亡くなった方のままなら、期限を照合する

掲載は名義が故人のままでもできる場合がありますが、所有権を買主へ移す決済は、相続登記を終えていないと行えません。この登記は2024年4月1日の改正で申請が義務になり、取得を知った日を起点として、そこから3年が申請の期限になります。改正前にすでに取得を知っていた家も外れず、その場合の締切は2027年3月31日です（相続登記の申請義務化（法務省））。

自分の期限は、その不動産を相続で取得したと知った日を起点に出し、2024年4月1日以後に知ったならその日から3年、それより前に知っていたなら2027年3月31日です。相続人が複数いて話し合いがまとまらない場合には、法務局に相続人であることを申し出る相続人申告登記という手続きがあり、これを使えば申請の義務を果たしたものとして扱われます。ただし登記の名義が動いたわけではないので、売るためには別に手続きが要ります。

相続人が誰で何人いるか、全員と連絡が取れるかは、掲載の段階で確かめておいてください。買主が現れてから戸籍を集め始めると、決済までに数か月かかることがあります。

空き家バンクの掲載のまま待つ・仲介・買取・解体を、手取りで並べる

四つの出口を費用を引いた手取りに直し、金額が確定する時期も書き添えると、待つ価値があるかどうかが1枚の紙で分かります。

1. 四つの出口を、手取りの形に直す

紙に四行を書き、それぞれの金額と、その金額がいつ確定するかを書き添えてください。

• 掲載のまま待つ：手取りは未定のままで、1年ごとに維持費が引かれていく
• 媒介で売る：成約価格から、宅地建物取引業法の上限の範囲で定まる仲介手数料と実費を引いた額で、確定するのは買主と契約した時点
• 買取で売る：提示額から、抵当権の抹消や住所変更などの登記の実費と売買契約書の印紙代を引いた額で、確定するのは提示を受けた時点。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません
• 解体して土地で売る：売れた金額から解体費と処分費を引いた額で、解体費は先に出ていき、建物が無くなった翌年度から土地の課税の前提が変わる

比べるのは金額の大小だけではなく、四つのうち金額が先に確定するのは買取だけで、他の三つは相手が現れて初めて数字になります。相続人が複数いて話し合いが進まない場合でも、確定した数字がひとつあるだけで議論の土俵が変わります。手取りが下がる理由と、媒介のほうが向く家の条件は「空き家を買取で売るデメリット」の記事に書いています。

2. 税の特例の期限と照合する

売って利益が出れば、譲渡所得として所得税と住民税の対象になります。相続した空き家には特例があり、被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続し、一定の要件を満たして売却した場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。ただし令和6年1月1日以後の譲渡では、その家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いると上限が下がり、その場合の控除は1人あたり2,000万円です。要件はこれだけではなく、家屋の建築時期、譲渡の対価の額、耐震基準を満たすか家屋を取り壊すかといった条件が別にあります（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁））。

期限の考え方が、とくに大事です。相続の開始があった日から3年を経過する日、その日が属する年の12月31日までに売る必要があるので、掲載を続けている期間がそのまま残り時間を削ります。掲載から2年が過ぎている家なら、残りは1年あるかどうかです。要件に当たるかどうかの判定の順序は「空き家3000万円控除の条件」の記事に整理しています。

税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額は、税務署または税理士にご確認ください。登記は司法書士、境界や隣地との権利関係は弁護士や土地家屋調査士が窓口になり、当社は不動産の買主であるため、税務や法律の代理はできません。

空き家バンクに掲載中の家を当社に相談する場合と、買い取れない物件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家バンクで売れない状態から動かすために、先に決めること

• 止まっている場所を、件数で特定してください。 問い合わせが0件なら情報が届いていないか最初の数行で外されており、問い合わせはあるのに内見に至らないなら、費用の見通しが立っていません。値下げは、この切り分けを済ませてからで遅くありません。
• 掲載欄の空白は、買主にとって上限の見えない費用です。 書き足す欄は、前面道路の種別、上下水道と電気の状況、屋根の傷み、家財の量です。現地で測った数字をそのまま入れるだけで来る人の質が変わり、悪い情報を先に出したほうが、現地で止まる回数は減ります。
• 待つ判断には、1年分の維持費という値段が付いています。 税、保険、基本料金、草刈り、交通費、修繕を足した額を出し、待つあいだに現れる相手が具体的に見えるかどうかで決めます。相続した家では、特例の期限も同時に減っていきます。

ご提示するのは、掲載中の価格ではなく、解体費と処分費を引いた金額です。買主として直接買い取るため、その内訳もあわせてお示しします。金額を見てから、掲載を続けるかどうかを決めていただけます。

空き家バンクで売れないことについて、よくある質問

Q1. 空き家バンクに載せても売れないときは、どうすればよいですか

最初に担当課へ電話し、掲載からの問い合わせ件数と内見の人数を聞いてください。件数が0なら価格ではなく情報の問題なので、道路の種別、上下水道の状況、屋根の状態、家財の量を確認し、それを掲載欄か別紙に書き足します。件数はあるのに内見まで届かないなら買主が総額を組めていないので、解体か改修の見積もりを一度取り、おおよその金額を出すほうが進みます。それでも半年動かないなら、1年分の維持費と買取の提示額を並べる段階です。

Q2. 不動産屋が一番嫌がることは何ですか

当社の立場でいうと、引渡しが済んだあとに初めて出てくる事実です。雨漏りが続いていたこと、地中に旧い浄化槽が残っていたこと、改修の補助金を受けていて処分に承認が要ったこと。先に分かっていれば金額に織り込めますが、後から出ると組み直せません。複数の会社に声をかけることや、金額を聞いたうえで断ることは、嫌がることではありません。不利に見える情報ほど、先に出していただいたほうが提示額は安定します。 分からない部分が多い物件ほど、その不確かさが差し引かれるからです。

Q3. 不動産用語の「シコる」とは、どういう意味ですか

業界内で使われる俗語で、仕入れた物件が売れ残り、在庫として長く残ることを指します。公的な定義はなく、契約書や重要事項説明書に出てくる言葉でもありません。買取業者が価格を抑えるのは在庫の期間に費用が出るためで、固定資産税、保険料、資金の費用と、読めない部分をあらかじめ引いています。空き家バンクの掲載でも、同じことが所有者の側で起きています。 動かない期間が長いほど、費用だけが積み上がります。

Q4. 不動産用語の「あんこ」とは何ですか

売主側の業者と買主側の業者の間に入る業者を指す俗語で、これも正式な用語ではありません。間に入る会社が増えるほど質問の答えが戻るまでに時間がかかり、価格の根拠も伝言の形でしか届きません。空き家バンクでは自治体が取り次ぎの位置に入りますが、自治体は取引の当事者ではなく、価格や条件を判断する立場にありません。当社は買主として直接買い取るので、金額の内訳をその場でご説明できます。

Q5. 空き家バンクに登録したまま、買取業者に相談してもよいですか

要綱によります。他の売却活動との併用に定めを置いていない自治体もあれば、媒介契約を結んだ場合に届け出るよう求めている自治体もあり、売買が成立したときの登録抹消の手続きは多くの要綱に置かれています。まず担当課に、並行してよいか、決まったときの届出はいつまでかの二点を確認してください。当社は掲載を続けたままでも金額をお出しできます。 金額を見てから、掲載を続けるか取り下げるかをお決めください。

Q6. 空き家バンクで売れた場合、仲介手数料はかかりますか

自治体と協定を結んだ宅地建物取引業者が媒介に入って成約した場合は仲介手数料がかかり、金額は宅地建物取引業法の上限の範囲で決まります。売主と買主が直接契約する形なら手数料は発生しませんが、契約書と重要事項の作成を専門家に依頼する費用がかかり、引渡し後に不具合が見つかったときの責任の取り決めも、自分たちで書くことになります。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。 どちらが手元に多く残るかは、金額から費用を引いた形に直して比べてください。

Q7. 何年も掲載して動かない家でも、買取なら値段は付きますか

付く場合と付かない場合があり、付きにくいのは、解体費が土地そのものの価値を上回る家、地中の撤去費が読めない土地、周辺で取引がほとんど発生していない地域の三つです。付く場合は建物を残したまま引き取り、家財も残したままお引き渡しいただけるので、片づけや修繕の費用を立て替えずに済みます。値段が付かないときは、その理由をお伝えします。 解体して土地にするか隣の土地の所有者に打診するか、相続した土地なら国庫帰属の要件に当たるかを順に調べる段階です。

当社の見方

ご存知の通り、現在、日本の空き家は900万戸で、過去最多となっています。

国交省は、大手ポータルサイトと提携し、「空き家の流通」を全面的に推進しています。

我々も何年もこの市場と向き合ってきましたが、「地方の空き家」には、確実に「市場の歪み」があります。

低価格物件では極端に手数料が低いため、市場流通が停滞し、情報が埋もれてしまう。

一般的な不動産業者は、売買仲介手数料に依存しています。

そのため、「手数料が高い物件」を優先せざるを得ず、低価格物件は、たとえ利益が出ても敬遠されがちです。

「高値で売れれば何でもいい」そう思われるかもしれませんが、高値で売るためには「相場感」を把握する必要があります。

ポータルサイトの価格を参考にするのはひとつの方法としては良いのですが、そのままの価格を信用するのは危険です。