ゴミ屋敷を片付けずに売却できるか｜費用の負担先

ゴミ屋敷を片付けずに売却できる理由と、その条件

不動産の売買契約では、引渡しの状態を当事者が決められます。「売主が残置物を撤去して引き渡す」と書けば片付けが必要です。「現況有姿のまま引き渡す」と書けば、荷物を残したまま鍵を渡して終わります。法律が片付けを義務づけているわけではありません。

一般の買主は前者を求めます。住むために買うので、自分で数トンの廃棄物を処分する前提を受け入れにくいからです。事業者が買主になる場合は後者が成り立ちます。処分費を仕入れ原価に入れて計算できるためです。

残置物の処分は「誰が事業者か」で費用が変わる

家庭から出たごみは、廃棄物の処理及び清掃に関する法律で一般廃棄物として扱われます。市区町村が処理の責任を持つ区分です。所有者が自分で処分する場合は、自治体の粗大ごみ受付や、一般廃棄物の収集運搬の許可を持つ業者に頼みます。

ここが混同されやすい点です。引越し業者や産業廃棄物の許可だけを持つ会社は、家庭から出た家財を運べません。 許可の区分は廃棄物処理法に定められています（廃棄物の処理及び清掃に関する法律（e-Gov法令検索））。無許可の業者に頼むと、不法投棄の責任が依頼した側に及ぶ可能性があります。

一方、当社のような買主が買い取ったあとの家財は、当社が発注して処分します。売主が許可の確認をする必要はなくなります。見積を取る手間も、業者を選ぶ判断も、こちら側に移ります。

片付けても価格が上がらない場合がある

片付けの効果は、建物にまだ価値が残っているかどうかで変わります。築40年を超えた木造で、買主が解体を前提にしているなら、室内が空でも荷物が残っていても、土地の価格はほぼ同じです。解体工事では建物と一緒に内部の家財も処理されます。

逆に、建物を使う前提の買主がいる立地では、片付けの効果が出ます。中の状態が見えないと、床や柱の傷みを確かめられないからです。判断の分かれ目は、その家が「壊される家」か「使われる家」かです。 壊される家を自費で片付けるのは、費用を二重に払う形になります。

放置している間に増える支出と責任

家財が室内に残ったまま年を越すと、次の項目が続きます。

• 固定資産税・都市計画税：納税通知書に載っている額が毎年かかります
• 火災保険：人が住まない家は一般物件の扱いになり、保険料が上がるか引受を断られます
• 害虫と臭気：夏を1回越すごとに、近隣からの苦情が出る確率が上がります
• 建物の劣化：荷物の重みで床が沈み、湿気が抜けず土台が傷みます
• 近隣への損害：塀や屋根材が飛んで人や物を傷つけた場合、工作物の所有者としての責任を問われます

空家等対策の推進に関する特別措置法では、そのまま放置すれば危険な状態になるおそれのある空き家を「管理不全空家等」として、市町村が指導や勧告の対象にできます。勧告を受けると住宅用地特例が外れ、翌年の固定資産税の課税標準が上がります。自分の家がその対象に当たるかどうかは、物件のある市町村の空き家担当課と、国土交通省が公表している同法の関連情報で確認できます。

ごみの堆積そのものを条例で規制している自治体もあります。名称は「不良な生活環境の解消」などさまざまです。苦情が入っている場合、まず自治体から所有者に連絡が来ます。

ゴミ屋敷を片付けずに売却する場合と、片付けてから売る場合

比べるのは、手元から先に出ていく現金、最終的な手取り、終わるまでの期間です。どれを優先するかで結論が変わります。

1. 自分で片付けてから仲介に出す

手取りが最も大きくなる可能性がある進め方です。家財が数トンある家では、処分費が数十万円から百万円を超える幅になります。この金額を自分で払い、室内を空にしてから売却活動を始めます。

問題は、払ったあとに買主が付かない場合です。片付けの費用は戻りません。物件の条件が厳しい場合に、この順番は不利になります。接道が足りない、敷地が狭い、駅から遠い。これらに当たるなら、先に買取の金額を聞いてから決める方が安全です。

相続人が複数いる案件では、立て替えが揉め事の起点になります。 誰が処分費を出し、あとで代金をどう分けるか。金額の大小より、立て替えの精算でもめます。

2. 片付け業者に頼んでから売る

自分で運べない量の場合、業者に依頼します。見積の確認点は3つです。一般廃棄物の収集運搬について、その自治体の許可を持っているか。または許可業者へ再委託する体制があるか。処分費が重量で計算されるのか、車両の台数で計算されるのか。

追加費用の条件も先に聞いてください。作業当日に量が想定を超えた場合、階段しかない2階からの搬出が必要な場合、エアコンや冷蔵庫のようなリサイクル法の対象品がある場合。これらで金額が動きます。

3. 現況のまま買取で売る

出ていく現金はありません。荷物も臭気もそのままで引き渡します。処分費と補修費の見込みが提示額から引かれるため、金額は仲介での成約想定額より低くなります。

差がどの程度になるかは、量と建物の状態で変わります。家財が一式残っている木造2階建てで、床が沈んでいる箇所がある場合、処分費だけでなく構造の補修費も見込みに入ります。当社が金額を出すときは、この引き算の内訳をそのまま書面に書きます。

4. 解体して土地として売る

建物が危険な状態なら、この選択が必要になることがあります。解体工事では内部の家財も一緒に処理されるので、片付けと解体を別に発注する必要はありません。ただし解体費の中に、家財の処分費が含まれているかを見積で確認してください。含まれていないと、着工前に片付けを求められます。

更地にすると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が上がります。接道が足りない敷地では、更地にしても新築の確認が下りません。費用と税額の比較は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事にまとめています。

5. 建物内で人が亡くなっている場合

ごみが堆積した家では、居住者がその家で亡くなり、発見が遅れていたという経緯が含まれることがあります。この場合、売買で告知が必要になる可能性があります。

国土交通省は宅地建物取引業者が人の死に関して告知すべき範囲についてガイドラインを示しています。自然死や日常生活の中での不慮の事故は原則として告げなくてよい一方、発見が遅れて特殊な清掃が行われた場合は告げるべき事項として扱われます。 判断の枠組みは「事故物件の告知義務はどこまでか」の記事に書きました。

隠して売ると、契約不適合や説明義務違反の問題になります。相談の時点で事実をそのまま伝えてください。当社は経緯を聞いたうえで金額を出します。

ゴミ屋敷を片付けずに売却するまでの5つの手順

片付けの見積を取るより先にやることがあります。順番を変えるだけで、無駄な支出が減ります。

1. 室内の写真を撮る

玄関、各部屋、水回り、床が沈んでいる箇所を撮ります。扉が開かない部屋は、開く範囲から撮って構いません。量が分かる引きの写真と、床や壁の状態が分かる寄りの写真を両方撮ってください。

この写真があると、現地に行かずに水準の話ができます。遠方にお住まいの場合、往復の交通費が1回分減ります。撮る前に片付けないでください。 見せられない状態のまま撮るのが正しい使い方です。

2. 登記の名義を確認する

名義が誰のままかは、法務局で取れる登記事項証明書で分かります。亡くなった方の名義で止まっていれば、決済の前に相続登記を済ませる必要があります。この登記は2024年4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したと知った日が起点で、そこから3年の期限が付きます。2024年3月31日までに相続を知っていた家も対象で、こちらの期限は2027年3月31日です。

契約は名義が動く前でも結べます。決済で所有権を移すときに名義が必要になるので、そこから逆算して司法書士と日程を組みます。相続人が多い場合は、戸籍の収集だけで数か月かかります。相続人が十人を超えるような家の段取りは「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事にまとめました。

3. 火災保険と近隣の状況を確かめる

保険証券の満期日を見てください。人が住まなくなった時点で条件が変わっており、更新されていないことがあります。無保険の期間に火が出ると、近隣への賠償が自己負担になります。空き家での引受条件は「空き家に火災保険はかけられるか」の記事に整理しました。

近隣から苦情が出ているか、自治体から通知が来ているかも確認します。通知が来ている場合、その内容を買主に伝える必要があります。伝えないまま契約すると、引渡し後に当社が対応することになり、あとで問題になります。

4. 買取の金額を1つ確定させる

片付けの見積と、現況での買取金額を並べてください。片付けた場合の想定成約価格から処分費を引いた額と、現況での買取額を比べます。差が小さいなら、現金を出さずに終える方が合います。

高い金額が出た会社には、その根拠を聞いてください。 残置物の量を確認せずに出た金額は、あとで下がる可能性があります。根拠を説明しないまま金額だけが高い場合の見方は「不動産買取の査定額が高い理由」の記事に書いています。

5. 持ち出すものだけ先に取り出す

現況のまま売る場合でも、手元に残したいものは引渡し前に出してください。対象になりやすいのは次の5つです。

引渡し後に家財を処分するのは当社です。取り出す機会は決済日までで、それ以降は戻れません。 探す時間が取れない場合、決済日を後ろにずらす相談ができます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社がゴミ屋敷を片付けずに売却する場合の条件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

ゴミ屋敷を片付けずに売却する判断で確定させる3つ

• 処分費を誰が払うかは、契約で決められます。 現況有姿での引渡しを条件にすれば、荷物を残したまま鍵を渡して終わります。そのかわり処分費と補修費の見込みが提示額から引かれます。自分で片付ける場合の費用と、引かれる額を並べて比べてください。
• 片付けの効果は、建物を使うか壊すかで変わります。 解体前提の買主にとって、室内が空かどうかは価格にほとんど影響しません。壊される家を自費で片付けると、費用を二重に払う形になります。先に建物の価値を確かめてください。
• 金額より先に確かめるのは3点です。 名義が誰のままか、室内に他人の荷物が混ざっていないか、建物内で人が亡くなった経緯があるか。この3つが決まらないと、出した金額は仮のものにしかなりません。

家財が積み上がった状態のままで買い取り、片付け、消臭、解体は条件にしません。そのかわり価格は仲介での成約想定額より低く、所有者以外の荷物が残っている家と、売主が確定していない家はお引き受けできません。

ゴミ屋敷を片付けずに売却することへの質問

Q1. 室内に入れないほど荷物があります。それでも査定できますか

できます。玄関から入れる範囲、窓から見える範囲、そして売主から聞いた量で判断します。扉が開かない部屋がある場合は、その部屋の中身を不明として価格に織り込みます。

中を見せられないことを理由に断ることはありません。 ただし、見えない部分が多いほど、不確実性の分だけ金額は下がります。開けられる扉が増えるほど、その分は価格に戻ります。写真だけでも水準はお伝えできるので、まず前掲の手順1の写真を撮ってください。

Q2. 臭いがひどく、隣の家から苦情が来ています。売れますか

売れます。臭気は特殊清掃と消臭の施工で対応できるため、処分費と同じく当社の負担で見込みます。

苦情が来ている事実は、相談の時点でお伝えください。自治体から文書が届いている場合、その写しも見せていただきます。苦情の有無は、引渡し後に当社が対応する範囲に関わります。 隠して契約すると、あとで契約不適合の話になります。伝えていただければ、その前提で金額を出します。

Q3. 家財を業者に片付けさせた方が、結果的に高く売れませんか

建物にまだ価値があり、かつ買主が現れる立地なら、その可能性があります。判断の材料は2つです。片付け業者の見積額と、片付けた状態での想定成約価格。この2つを出して、現況での買取額と比べてください。

注意点は、片付けても買主が付かない場合です。費用は戻りません。接道が足りない、敷地が狭い、駅から遠いという条件に当たるなら、先に買取の金額を聞く方が安全です。 片付けた方が有利だと当社が判断した場合は、そう申し上げます。

Q4. 亡くなった親の家で、相続人が3人います。誰が片付け費用を出しますか

現況のまま売るなら、誰も出しません。処分は買主が引き受けるので、立て替えが発生しません。売却代金を3人で分けるだけで終わります。

片付けてから売る場合は、誰が立て替え、あとでどう精算するかを先に決めてください。ここが決まらないまま作業を始めると、金額の話より先にもめます。相続放棄を検討している場合、放棄した人でも現に占有していた家には保存の義務が残ります。範囲は「相続放棄しても実家の管理義務は消えない」の記事に整理しました。

Q5. 床が抜けている箇所があります。危険な家でも買い取れますか

買い取れます。床の抜けや土台の腐りがある家は、建物を使わず解体する前提で計算することが多くなります。その場合、室内の状態よりも土地の条件が価格を決めます。

確認が必要なのは、解体費と土地の評価の関係です。 解体費と廃棄物の処理費の見込みが土地の評価を明らかに超える場合、金額を出せないことがあります。この判断は現地を見てから行います。屋根や塀が近隣に危険を及ぼしている状態なら、自治体から指導が入る前にご相談ください。

Q6. 買取の金額は、片付けた場合と比べてどれくらい下がりますか

下がり幅は物件ごとに違うため、一律の割合ではお伝えできません。金額を決めるのは、家財の量、臭気の程度、床や土台の損傷、前面道路に入る車両の大きさ、そして再販できるかどうかの見込みです。

当社がお出しする書面には、前掲の4項目の内訳を書きます。 処分費がいくら、清掃費がいくら、補修または解体の見込みがいくら、という形です。その数字を見てから、自分で片付ける方を選んでいただいても構いません。同じ地域で過去に成約した土地の価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリから地図で検索できます。買取価格はそこから下がる位置にあるため、水準を知る材料として使ってください。

当社の見方

まず大前提として、相続放棄したからといって、動産物の撤去を無断で行うことが出来るわけではありません。

安全策をとるのであれば司法書士を介して手続きを進めるのが一番確実かと思います。

司法書士を介して、相続人と連絡が取れるのであれば、どうにか処分について承諾をもらうのが良いです。

承諾を貰う際には、書面で引き取り期限を記載して、期限までに引き取らない場合は、買受人側で処分する旨を記載すると良いかと思います。

売主が残置物の撤去をするために、決済を待っていたのですが、約定ギリギリまで残置撤去がかかったので、長めに見ていた約定の日での決済となりました。

当たり前に、不動産というのは、「相場より割安な不動産」は、必ず「何かしらの理由」があります。