宮城県の訳あり物件買取｜価格と可否を分ける条件

宮城県の訳あり物件買取で、値がつく家とつかない土地は何で分かれるか

同じ築50年の空き家でも、話がまとまる家と、値を下げても止まる土地があります。境目はどこにあるのか。答えは建物の側ではなく、その土地を買った人が次に何をできるかという点にあります。建て直せる土地なら傷んだ家でも買い手が続きますが、建てられない土地は使い道の数だけしか買い手がいません。

「訳あり物件」と呼ばれるのは、買主の融資か再建築が止まる事情

訳あり物件という言葉に、法律上の定義はありません。実務で値が大きく動くのは、次の4つのどれかに当たるときです。買主が住宅ローンを使えない事情、買ったあとに建物を建て直せない事情、引き渡しを受けた側が先に費用を出さなければならない事情、そして買主に必ず告げなければならない過去の出来事がある事情です。宮城県で相談が多いのは、災害危険区域に入った沿岸部の宅地、擁壁を抱えた仙台市の丘陵地の家、前面道路が狭くて建て替えができない旧市街の家、そして残置物が残ったままの県北の実家です。ここに事故物件や借地、地目が農地のままの土地が加わります。事情ごとの出口の選び方は「訳あり物件の売却方法」の記事に類型別で整理しています。買主が現金で買う業者に限られるほど、買い手の数は減ります。数が減れば、価格は下がります。

宮城県の空き家は約15万戸で、仙台都市圏の内と外で買い手の数が変わる

総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査のうち、住宅数概数集計（速報集計）の都道府県別の表では、宮城県の総住宅数は約117万戸、空き家は約15万戸、空き家率は12.8パーセントで、全国の空き家900万戸・13.8パーセントをやや下回ります。確報の集計では数値が動くことがあるため、判断に使う前に最新の表で確かめてください（住宅・土地統計調査（総務省統計局））。率だけを見れば東北の中では低い方です。ただ、この数字は県全体を平らにならしたもので、実際の手応えは地域でまったく違います。仙台市とその周りでは中古住宅を探す人が常にいる一方、沿岸部や県北の郊外では、同じ広さの土地に買い手が数か月つかないことも珍しくありません。空き家率が低いことは、自分の家が売りやすいことを意味しません。

建物の傷みと残置物は、価格を下げても話を止めない

雨漏りが始まっている、シロアリの跡がある、家財が残ったままという相談は多く寄せられます。これらは価格を下げる要素ではありますが、買い手を消す要素ではありません。修繕や処分にかかる費用が見積れるためです。逆に、費用の上限が読めない事情は価格の付けようがありません。高さのある擁壁で図面も施工の記録も残っていない場合、補修の金額が数十万円で済むのか数百万円になるのかが判断できず、買う側は最悪の数字を置いて計算します。訳ありと呼ばれる事情のうち、どれが「値引きで済む話」で、どれが「金額を決められない話」なのかを分けて考えると、手を付ける順番が見えてきます。

宮城県の訳あり物件は、地域によって出口そのものが違う

仙台市内なら仲介で買い手を待つ余地がありますが、沿岸部や内陸の郊外では待つこと自体が費用になります。同じ「宮城県の空き家」でも、価格の決まり方が別物だということです。

仙台都市圏は、条件さえ整えば仲介の買い手が残っている

仙台市の地下鉄南北線・東西線の沿線や、名取市、多賀城市、富谷市の住宅地では、中古住宅を自分で直して住もうとする層がまだ動いています。建物が古くても、接道が取れていて住宅ローンが使える土地なら、仲介で売り出す価値があります。訳ありの中身が残置物と傷みだけであれば、片付けと最低限の修繕をしたうえで仲介に出した方が、手取りが多くなることがあります。逆に、この地域でも接道や擁壁で融資が止まる土地は、都市部にあるという理由だけでは値が上がりません。

沿岸部は、震災後の区域の指定が価格の前提になっている

石巻市、気仙沼市、東松島市、山元町、亘理町などの沿岸では、震災後に建築基準法39条にもとづく条例で災害危険区域が指定され、住居として使う建築物の建築が制限された区域があります。防災集団移転促進事業で自治体が買い取った土地の周りに、買い取りの対象から外れた宅地が残っている場所もあります。この区域に入っているかどうかで、価格の桁が変わります。指定の内容は市町ごとの条例で定められているため、隣の集落と扱いが違うこともあります。

県北・県南の内陸は、冬の維持費と解体費が判断を押す

栗原市や大崎市の一部は豪雪地帯に指定され、冬季は屋根の雪下ろしと水道の凍結対策が要ります。誰も住んでいない家で給水管が凍って割れると、春に気づいたときには床が抜けていることがあります。登米市、白石市、丸森町などでは、土地の値そのものが低いために、解体費が土地の価格を上回る家も出てきます。持ち続ける費用と手放す費用を並べる作業は、「宮城県の空き家買取」の記事でも擁壁と融資の観点から扱っています。地域の取引の水準を自分で確かめたいときは、国土交通省の不動産情報ライブラリで成約価格の分布を見ることができます（不動産情報ライブラリ（国土交通省））。

宮城県の訳あり物件買取で、災害危険区域と津波浸水想定区域が価格を分ける

分かれ目は浸水したかどうかではなく、いま住宅を建てられるかどうかです。ここを読み違えたまま仲介に出すと、問い合わせが来ないまま数か月が過ぎます。

1. 災害危険区域は、条例で住居の建築が制限されている

災害危険区域は、建築基準法39条にもとづいて地方公共団体が条例で指定する区域です。同条は、区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他の制限を条例で定めると規定しています。宮城県の沿岸市町では、津波の浸水の深さに応じて区域を分け、住宅の建築を禁じた区域と、一定の構造にすれば認める区域を設けている例があります。住宅が建てられない土地は、住宅用地として売ることができません。買い手は資材置き場、駐車場、事業用の倉庫、太陽光の設置を考える事業者に限られ、周辺にそうした需要が無ければ、価格を下げても引き取り手が現れないことがあります。

2. 津波浸水想定区域は、建てられるが買主の条件が変わる

津波浸水想定は、津波防災地域づくりに関する法律にもとづいて都道府県が設定し、公表するものです。想定の区域に入っていること自体は、建築を禁じるものではありません。ただし、そこに指定が重なって津波災害警戒区域となっている場合は、不動産の取引の際に説明すべき事項として扱われ、買主は避難の条件を含めて判断します。住宅ローンは組めることが多い一方、火災保険の水災の補償をどう付けるかで買主の負担が変わります。指定の状況は年ごとに動くため、県と市町の公表資料で最新のものを確認してください。全国の指定や想定の重なりは、ハザードマップポータルサイトで地図の上に重ねて見られます（ハザードマップポータルサイト（国土地理院））。

3. 移転元地の周りに残った宅地は、まとまり方で値が変わる

防災集団移転促進事業では、住民が高台へ移った後の土地を自治体が買い取り、公園や産業用地として使う計画が進みました。その一方で、買い取りの対象から外れた宅地が、飛び地のように残っている場所があります。単独では使い道が限られますが、隣接する土地と一体で使える形なら、事業者が手を挙げることがあります。自分の土地が周りとどうつながっているかは、市町の担当課で計画図を見れば分かります。隣の土地の持ち主が誰かではなく、区域全体でどんな用途が想定されているかを先に押さえてください。

4. 指定の確認は、市町の建築の窓口と県の公表資料の両方で

区域の名前は似ていても、根拠となる法令と効果はそれぞれ違います。災害危険区域は市町の条例、津波浸水想定は県の公表、土砂災害警戒区域も県の指定です。窓口も建築指導、都市計画、防災と分かれています。電話で聞く際は、地番を伝えたうえで「災害危険区域に入っているか」「入っている場合、住宅の建築はできるか」の2点を先に確かめると話が早く進みます。回答をもらったら、日付と担当課の名前を控えておいてください。買取の相談でも仲介の依頼でも、最初に聞かれるのはこの点です。

宮城県の訳あり物件買取で、擁壁と造成宅地が価格を分ける

建物の築年ではありません。土地を支えている擁壁が、誰のもので、いつ造られ、どれだけの高さがあるかです。

1. 昭和40年代から50年代の造成団地に、記録が残っていない

青葉区、太白区、泉区の丘陵部には、高度成長期に山を削り谷を埋めて造られた住宅地が広がっています。当時の宅地は、現在の基準とは違う考え方で造成されたものが多く、擁壁の構造計算書や施工時の図面が家に残っていないことがあります。震災では、こうした造成宅地で地盤が滑る被害が各所で発生しました。買う側は、資料が無い擁壁を「作り直す前提」で見積もります。図面が押し入れから出てくれば、それだけで価格の前提が変わります。

2. 高さと種類で、補修費の桁が変わる

高さが2メートルを超える擁壁は、工作物として扱いが重くなります。間知ブロックを積んだもの、大谷石を積んだもの、コンクリートを打ったもので、耐用の見方も費用も違います。古い大谷石の擁壁に上からブロックを積み増した二段の擁壁は、下段と上段で所有者が分かれていることがあり、そうなると誰がいくら負担するのかが決まりません。ひび割れ、はらみ、水抜き穴からの土の流出が見えていれば、買う側は補修ではなく造り直しの金額を置きます。目地の隙間や傾きの有無を写真に撮っておくと、遠方からでも話が進みます。

3. 盛土規制法の区域に入ると、工事の手続が増える

宅地造成及び特定盛土等規制法、いわゆる盛土規制法が2023年5月26日に施行され、従来の規制の枠組みが組み替えられました。区域を指定するのは都道府県知事等で、政令指定都市と中核市の長も含まれます。宮城県内では県と仙台市が窓口になります。区域に入っている土地で擁壁を造り直したり、土地の形を変えたりする場合には、許可の手続が要ります。手続の有無は工期と費用に直結するので、解体や造成を先に考えている方は、見積りを取る前に窓口で確認してください。

4. 平野部は、液状化と地盤改良の費用が乗る

仙台市の東部や名取市、岩沼市の低地では、地盤が緩い場所で建て替えの際に地盤改良が必要になることがあります。改良の工法によって費用は変わりますが、数十万円から百万円台に収まらない場合もあります。買主が新築を建てる前提で計算すると、その分は土地の価格から引かれます。過去に地盤調査をしていれば、その報告書は価格の材料になります。捨てずに探してみてください。

宮城県の訳あり物件買取で、建物の事情はどこまで価格に響くか

線を引くのは、修繕費が見積れるかどうかと、告知が要るかどうかの2点です。金額が読める傷みは値引きで終わりますが、読めない事情は買い手を減らします。

1. 前面道路の幅と接し方で、建て替えの可否が決まる

建築基準法42条は、幅員4メートル以上のものを道路とし、それに満たない道でも一定の条件を満たすものを2項道路として扱うと定めています。これとは別に、43条は建築物の敷地が道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。仙台の旧市街や港町の密集地では、この接し方を満たさず建て替えができない敷地が残っています。建て替えができない家は住宅ローンの対象から外れやすく、買い手は現金で買う層に絞られます。仕組みと出口は「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事で接道の側から説明しています。

2. 雨漏り、シロアリ、冬の凍結破裂

屋根から入った水は、まず野地板と垂木を傷め、それから柱と土台に回ります。宮城県の内陸では、これに冬の凍結が加わります。水抜きをしないまま冬を越した家では、給水管が割れて水が流れ続け、床下が長く濡れた状態になることがあります。買う側は、床を開けてみるまで被害の範囲が読めないため、悪い方に振って見積もります。直してから売るべきかどうかは物件によりますが、修繕を先に済ませても、その費用の分だけ価格が上がるとは限りません。売主の告知の書き方も含めて「雨漏り・シロアリの家を売却する」の記事に整理しています。

3. 人の死があった物件は、告知の扱いを先に決める

国土交通省は、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインを公表しています。賃貸借では、日常生活のなかで生じた自然死や不慮の死は原則として告知の対象とされず、特殊清掃などが行われた場合でもおおむね3年が目安とされていますが、売買についてはこの3年の目安が置かれていません。売買では、買主の判断に影響する事実であれば、時間が経っていても伝える前提で考えてください。実際の線引きは事案ごとに変わるため、「事故物件の告知義務はどこまでか」の記事でガイドラインの中身を確かめたうえで、最初の相談の段階で事実をそのまま伝えるのが結局は早道です。

4. 残置物は、量よりも種類で費用が変わる

家財が残っていること自体は、買取では障害になりません。費用が読めるためです。ただし、金額は量よりも種類で動きます。仏壇、ピアノ、金庫、農機具、大量の瓦、古いタイヤ、それに屋外に積まれた廃材は、一般の家財とは処分の経路が違います。県北の農家住宅では、納屋に農薬や燃料が残っていることもあり、この場合は処分の手続が別に要ります。片付けずに売る場合の費用の負担先は「ゴミ屋敷を片付けずに売却できるか」の記事に書いています。

5. 登記されていない増築が、面積の食い違いを生む

古い家では、物置や車庫、離れが登記されていないことがあります。現地の建物と登記の記録が合わないと、買主が融資を使う場面で話が止まります。買取であれば、未登記のまま引き渡す形を取れる場合もありますが、どの部分が未登記かは先に整理が要ります。固定資産税の課税明細に載っていて登記に無い建物は、その典型です。課税明細と登記事項証明書を並べれば、その場で分かります。

宮城県の訳あり物件買取で、土地の種類と税の状況が出口を分ける

建物や区域ではなく、土地の地目や税の状態で止まっている場合があります。この詰まりは、現地を見ても分かりません。

1. 地目が農地のままだと、買える相手が限られる

大崎市や登米市、栗原市では、宅地の隣に田や畑が付いている相談がよくあります。地目が農地の土地は、農地法の許可が前提になり、売買の相手も用途も制限されます。宅地への転用が認められる場所かどうかは、農業振興地域の区域や、周辺の状況によって変わります。家と農地をまとめて手放したいときは、農地の部分だけ扱いが別になると考えておいてください。相談の順番としては、農業委員会で転用の見込みを聞くのが先になります。

2. 借地の上に建つ家は、地主との条件が先に決まる

借地権の付いた建物を売る場合、土地の持ち主の承諾が必要になるのが通常で、承諾料の水準や条件は契約ごとに違います。契約書が見当たらない、更新の記録が無い、地代の額が長く据え置かれている、といった状態のまま話を進めると、決済の直前で条件が変わることがあります。契約書、地代の領収書、過去の更新の覚書を先に探してください。書面が揃っていれば、それだけで検討に乗る買主の数が増えます。

3. 固定資産税の滞納と差押えは、決済の条件になる

税を滞納したまま年が過ぎると、督促を経て財産の差押えに進みます。差押えの登記が入っている不動産は、売るために抹消の手続が要り、その費用と段取りを売買の日程に組み込む必要があります。売却代金から精算する形を取ることが多いのですが、滞納額が売却代金を上回っていれば、その形は取れません。金額が分からないときは、市町村の納税の窓口で残額と延滞金の見込みを先に聞いてください。

4. 空家法の勧告を受けると、翌年度の税が上がる

空家等対策の推進に関する特別措置法では、市町村が助言・指導、勧告、命令という順で措置を進めます。勧告を受けた敷地は住宅用地の特例から外れ、1月1日の時点で勧告が続いていれば、その年度分から土地の税額が上がります。上がるのは土地の分で、建物の分は変わりません。2023年12月13日施行の改正では、特定空家等の手前の管理不全空家等も勧告の対象になりました（空き家対策（国土交通省））。手元に届いた書面の表題が助言なのか勧告なのかで、残された時間が変わります。

宮城県で訳あり物件を買取に出す前に確認する6つ

分かれるのは資料の量ではなく、順番です。名義と区域の指定を先に押さえると、そのあとの確認が短く済みます。

1. 登記事項証明書で、名義と担保の状態を見る

法務局で登記事項証明書を取ると、所有者が誰か、抵当権や差押えの登記が残っていないかが分かります。住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消をしていなければ登記は残ったままです。窓口のほか、オンラインでの請求もできます。遠方にお住まいでも、この1枚は先に取っておいてください。ここで名義が親や祖父のままだと分かれば、次の確認に進みます。

2. 相続登記の期限を、自分の日付で数える

数え始めるのは亡くなった日ではなく、自分がその不動産を相続で取得したと知った日です。そこから3年が申請の期限で、2024年4月1日より前にすでに知っていた方は2027年3月31日までと区切られています。正当な理由が無いまま過ぎれば、過料の対象になり得ます（相続登記の申請義務化（法務省））。宮城県を離れて暮らしていて、戸籍を複数の市町村から郵送で取り寄せる形になると、書類が揃うまでに数か月かかることがあります。売る時期の見当がついているなら、決済の日から逆算して司法書士に声を掛ける月を決めてください。

3. 市町の窓口で、区域の指定と道路の種別を確かめる

地番を控えて、建築の担当課に電話をします。聞くのは、災害危険区域に入っているか、入っている場合に住宅を建てられるか、前面の道が建築基準法上の道路に当たるか、盛土規制法の区域に入っているかの4点です。都市計画の用途地域や、土砂災害警戒区域の指定も同じ機会に確認できます。回答は日付と担当課の名前とともにメモに残してください。この4点が分かれば、価格の前提は半分固まります。

4. 納税通知書の課税明細で、土地と建物の区分を見る

毎年春に届く納税通知書には課税明細が付いていて、土地の評価額、課税標準額、住宅用地の区分、建物の一覧が載っています。評価額に対して課税標準が6分の1に近ければ住宅用地の特例が効いており、7割前後であれば外れています。登記に無い建物が明細に載っていれば、未登記の増築がある可能性があります。明細を無くしていても、市町村の税務の窓口で課税台帳の内容を確認できます。

5. 建物と敷地の状態を、同じ角度の写真で記録する

外観を四方から、屋根を離れた位置から、室内は各部屋の入口から一枚ずつ。これに加えて、雨染みの位置、床の沈み、擁壁のひび、水回りの状態を撮ります。冬に空けている家では、水道の元栓の状態と、水抜きをしているかどうかも記録してください。遠方から売る場合、この写真の束が現地の代わりになります。撮影の日付が入っていると、傷みがいつの時点のものかが伝わります。

6. 解体や修繕の見積りを取る前に、現況のままの価格を聞く

解体してから売った方が高く売れると考えて、先に解体費を払ってしまう方がいます。ところが建物を壊すと、翌年の1月1日の時点で家屋が無い土地として、住宅用地の特例が外れます。更地にした方が有利になる場合もありますが、それは価格の差が解体費と税の増加分を上回るときに限られます。現況のままの価格と、解体した場合の価格の両方を聞いてから決めた方が、後戻りがありません。

宮城県の訳あり物件を買取で売るときの順番と日数

物件の事情よりも、書類が揃うまでの時間で決まります。相続登記が済んでいない場合と、済んでいる場合とでは、組む日程が変わります。

1. 相談から価格の提示まで

当社の場合、ご相談から買取価格のご提示までは目安30分です。その場で見るのは、所在地、地目、区域の指定、道路の状況、建物の状態で、写真と課税明細があれば遠方からでもおおよその幅をお伝えできます。現地を確認したうえで、擁壁や地盤の状態によって金額が動くことはあります。動く可能性がある箇所は、提示の時点で理由とともにお伝えします。

2. 契約までと、揃える書類

ご契約までは目安1〜2週間です。お手元で探していただくのは、権利証または登記識別情報、印鑑証明書、ご本人確認の書類、固定資産税の納税通知書の4点が基本で、相続で受け継いだ物件ではこれに戸籍の書類が加わります。何が足りないかは案件ごとに違うため、確認のうえ当社からお伝えします。宅地建物取引業法35条の重要事項の説明は、当社が自ら買主となる取引では売主さまに対して行う義務がありません。同法37条により、契約を結んだ後に契約の内容を記した書面を遅滞なくお渡しします（宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））。災害危険区域の指定や前面道路の扱いは、当社が価格を決めた前提として契約の前に資料とあわせてご説明し、売買契約書の条文と付属の書面に記載します。

3. 引き渡しと入金、売主にかかる費用

お引き渡しは早ければ2週間以内で、代金は引き渡しと同じ日にお振り込みします。当社は自己資金で買うため融資の特約は付けず、決済の日に代金のお支払いと所有権移転の登記を同時に行います。売主さま側から出ていくお金は、まず売買契約書に貼る印紙代です。住宅ローンが残っていれば抵当権の抹消登記、登記の住所が今の住所と違っていれば住所変更登記、名義が亡くなった方のままであれば相続登記の費用が、ここに加わります。金額と内訳は案件ごとに違います。相続登記が未了のときは、決済日から逆算して司法書士と日程を組みます。抵当権の抹消や住所変更の登記費用は、司法書士の見積り額をそのまま内訳に載せ、決済の日に精算します。

宮城県の訳あり物件で、価格を落とさないために売主側でできること

分かれ目は、その作業が買う側の不確定を減らすかどうかです。見た目をきれいにする作業より、金額の幅を狭める作業が効きます。

1. 冬の前に、水を止めて凍結を防ぐ

宮城県の内陸で空き家を越冬させる場合、水抜きをしているかどうかで春の状態がまったく変わります。給水管が割れて水が出続ければ、水道料金が積み上がるうえに、床下と土台が傷みます。元栓を閉め、水抜き栓を操作し、便器やトラップの水に不凍液を入れておくところまでが一組です。遠方で作業できない場合は、地元の水道業者やシルバー人材センターに一度だけ頼む方が、被害が出てから直すより安く済みます。

2. 自治体からの書面と近隣の苦情を、隠さずに出す

市町から助言や指導の書面が届いている、隣家から庭木や瓦について苦情が来ている、という事実は、伏せても後で必ず出てきます。契約の後に判明すると、契約不適合の話になり、引き渡しの日程が動きます。最初に書面のコピーを渡してしまえば、その分を織り込んだ価格が提示され、そこから先は動きません。是正の範囲を市町に確認した記録があれば、あわせてお渡しください。

3. 複数社に、同じ資料を同じ日に渡す

価格を比べるときは、渡す資料を揃えてください。片方に写真と課税明細を出し、もう片方には口頭で説明しただけ、という比べ方では差が出ません。また、他社より明らかに高い金額が最初に出てきた場合は、その根拠と、契約後に金額が変わる条件を書面で確かめてください。契約後の減額や、解体費の後出しといった形は実際に起きています。署名の前に確かめる点は「不動産買取で悪徳業者が使う手口8選」の記事と「訳あり物件の買取業者の選び方」の記事に分けて書いています。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社が宮城県の訳あり物件を買い取る場合に見る3点と、買い取れない条件

同じ県内の物件でも、当社の中で判断が早く済む案件と、時間がかかる案件があります。分かれるのは資料の有無です。取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

先に見るのは、区域の指定と擁壁と前面道路

沿岸部の物件では、災害危険区域の条例の中身を最初に確認します。住宅が建てられるかどうかで、買った後の使い道が変わり、価格の付け方そのものが変わるためです。仙台市や周辺の丘陵地では、擁壁の高さと施工の記録を見ます。記録が無ければ造り直しの金額を置いて計算することになり、その分が価格から引かれるためです。旧市街や密集地では、前面道路の種別と接し方を見ます。建て替えができるかどうかで、次の買い手の層が変わるためです。この3点に答えが出ていれば、提示する金額の幅は狭くなります。

残置物や傷みは、そのままで構いません

家財が残っていても、雨漏りが続いていても、シロアリの跡があっても、片付けや修繕は求めません。処分と修繕の費用は当社が負担し、その分を織り込んだ金額をお伝えします。決済日は売主さまのご都合に合わせます。年内に手を離したいというご事情があれば、その手前に置く日程を組むこともできます。遠方にお住まいで現地に行けない場合は、鍵をお預かりして当社だけで確認する形も取れます。

当社では買い取れない場合と、仲介の方が向く場合

• 地目が田や畑のままの土地は、農地法の許可が前提になり、宅地建物取引業者である当社に許可が下りる見込みがないため、転用の見通しが立つまではお引き受けできません。
• 擁壁の造り直しや地盤の改良にかかる見積りが、更地としての土地の値を上回る宅地は、価格を下げてもお引き受けできないことがあります。上段と下段で擁壁の所有が分かれ、費用の負担先が決まっていない場合も同じです。
• 災害危険区域の中にあり、住宅を建てられず、周辺に資材置き場や駐車場としての需要も見えない土地は、買った後の使い道が立たないためお断りしています。

仙台市の地下鉄の駅から歩ける範囲で、建物が今も使える状態にあり、売り急ぐ事情が無いのであれば、仲介で買い手を探した方が手取りは多くなります。買取の価格は仲介での成約想定額より低くなり、その差がどこから来るのかは「空き家を買取で売るデメリット」の記事に書いています。急ぐ必要が無い方には、先に仲介を試された方がよいとお伝えすることがあります。

宮城県の訳あり物件買取で、先に決める3つ

• 区域の指定を先に確かめてください。 災害危険区域に入って住宅が建てられない土地は、建物の状態に関係なく、使い道の数だけしか買い手がいません。地番を控えて市町の建築の窓口に聞けば、その日のうちに分かります。
• 擁壁と道路の資料を探してください。 造成時の図面や擁壁の施工の記録があれば、買う側が置く補修費の幅が狭まり、その分が価格に残ります。資料が無い擁壁は、造り直しの金額で計算されます。
• 解体や修繕の前に、現況のままの価格を聞いてください。 建物を壊すと、翌年の1月1日の判定で住宅用地の特例が外れ、土地の税額が上がります。費用を掛けた分が価格に戻るとは限りません。

残置物も雨漏りも凍結で割れた配管もそのままで買い取り、決済の日はご都合に合わせますが、擁壁の是正費が土地の値を超える宅地と、住宅が建てられず他の使い道も見えない土地はお引き受けできません。

宮城県の訳あり物件の買取について、よくある質問

Q1. 沿岸にある実家が災害危険区域に入っています。売れますか

住宅として売ることはできませんが、土地として引き取り手が付く場合があります。分かれるのは、周辺に資材置き場や駐車場、事業用の敷地としての需要があるかどうかです。まず市町の条例で、住宅の建築が禁じられているのか、構造の条件を満たせば建てられるのかを確認してください。 条例の区分によって、買い手の層が変わります。周囲が移転元地としてまとめて活用される計画の中にあるなら、計画図を見たうえで判断した方が確実です。

Q2. 擁壁のある仙台の宅地は、直してから売った方がよいですか

多くの場合、直さずに売った方が手元に残る額は変わらないか、かえって多くなります。擁壁の造り直しは数百万円に及ぶことがあり、その全額が価格に上乗せされるとは限らないためです。先にすべきなのは工事ではなく、造成時の図面や過去の補修の記録を探すことです。 資料があれば、買う側が最悪の金額を置く必要が無くなります。ひびや傾きは、写真を撮って事実のまま伝えてください。

Q3. 事故物件になった県内のアパートは、何年経てば告知しなくてよいですか

売買については、国土交通省のガイドラインに何年で不要になるという目安は置かれていません。賃貸借では、特殊清掃などが行われた場合でもおおむね3年が目安とされていますが、これは売買に当てはめられるものではありません。買主の判断に影響する事実であれば、年数が経っていても伝える前提で考えてください。 伏せたまま引き渡すと、後から契約の解除や損害賠償の話になります。価格への影響の出方は事案で異なります。

Q4. 冬に水道管が破裂した空き家でも、そのまま買い取ってもらえますか

床下が濡れている状態でも、現況のままお引き受けできることがほとんどです。ただし、水が長期間流れ続けて土台や柱の腐りが進んでいる場合は、解体を前提にした価格になります。 元栓を閉めた日、気づいた日、水道の使用量の通知があればそれもお伝えください。被害の範囲が推測できれば、金額の幅が狭まります。次の冬を越す前に決めるかどうかで、状態はさらに変わります。

Q5. 名義が祖父のままです。売る前に何が要りますか

相続の登記を済ませ、売主を確定させる必要があります。祖父から父、父から自分へと二代にわたっている場合は、それぞれの相続について戸籍を集めることになり、書類が揃うまでに数か月かかることがあります。相続で取得したことを知った日から3年以内という期限があるため、売る予定が無くても着手しておいた方が安全です。 手続は司法書士に依頼でき、当社にご相談いただく場合は決済日から逆算して日程を組みます。

Q6. 相続した空き家を売ると、税金の特例は使えますか

要件に当てはまれば、譲渡所得の特例を使える場合があります。被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度で、昭和56年5月31日以前の建築であることなどが主な要件の1つです。ただし令和6年1月1日以後の譲渡では、その家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、控除できるのは1人あたり2,000万円までです。売却の期限は、亡くなった日から3年が過ぎる日を含む年の12月31日までとされています。 要件は複数あり、すべてを満たす必要があるため、適用の可否は国税庁の案内（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁））で確かめたうえ、税務署または税理士にご相談ください。

当社の見方

山であれば切り崩して造成して宅地に変える、空き家であれば解体して更地にする、擁壁があればつくり直すなどを行ったうえで、設計士にプランを入れてもらい、工務店に建物を建ててもらい、初めて不動産が完成します。

売却活動を始めてみると収益物件の利回りが良かったため、問い合わせも多かったものの、海に面していることからもハザードマップの影響や、建物の容積率が超過している問題が発覚しました。

法的瑕疵の代表例である共有持分では「持分を取得したあとに法的に整理ができるのか？整理できればどのくらい利益が出るのか？」など、購入前に法的なアドバイスや見解を、弁護士などの専門家からもらい、事前に判断することが重要です。

成功する為には再建築可能にする知識、共有持分や底地などの法的瑕疵整理のノウハウはもちろん、プロのアドバイスや精通した関係業者、各種士業のサポートが必要不可欠です。