不動産買取の査定額が高い理由｜高い業者が良い業者とは限らない

不動産買取の査定額は、6つの数字の引き算で決まる

ただし、査定額の高さは、その金額で決済まで到達する確率とは別の話です。

純粋にその物件の使い道を他社より深く見つけているから高い場合もあります。一方で、まず契約を取るために高く出して、あとから減額する前提の金額であることもあります。前者と後者は、提示された紙の上ではほとんど見分けがつきません。

当社より高い金額が他社から出ていて、その金額に根拠があるなら、そちらを選ぶほうが合理的です。

取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

買取業者の査定額は「相場の何割」で決まるのではなく、次の6つを順に引き算した残りとして決まります。

1. 出口の売値（再販想定価格）
2. 出口までにかかる費用（解体・残置物・修繕・測量など）
3. 保有期間中のコスト（税金・保険・管理・資金）
4. 出口までにかかる期間
5. 不確実性（地中埋設物・境界・アスベストなどのリスク見込み額）
6. 業者側の利益と、確定させたい条件

この表は「どの業者が正しいか」を判定するためのものではなく、提示された金額がどの前提のうえに立っているかを知るためのものです。

前提を聞いて答えが返ってこない、あるいは「うちは経験でやっているので」としか言われない場合、その金額は契約直前に変わる余地を残しています。

この記事で「◯%」という数字を出さない理由

「買取価格は市場価格の◯割が相場」「減額される確率は◯%」という数字は書いていません。掛け率で語れない事情が3つあります。

1つ目は、買取価格だけを取り出した統計が、公的には見当たらないからです。不動産情報ライブラリでは実際の取引価格が公開されていますが、そこには仲介での個人間取引も、業者買取も、収益物件の売買も混ざっています。「買取だけを抜き出した平均掛け率」という統計は、少なくとも公的機関からは公表されていません。ネット上で流通している「買取は市場価格の7割」という数字は、多くが記事作成者の経験則か、特定の業者の営業資料です。

2つ目は、掛け率という考え方そのものが、物件によっては成立しないからです。再建築ができない土地、隣地の同意が必要な長屋の一戸、共有持分の一部、地代収入しかない底地。これらには「市場価格」と呼べる比較対象が乏しく、掛け率で語ると数字が意味を失います。

3つ目は、自社の実績を数字で示す準備がないからです。「当社の平均買取価格は市場価格の◯%」「減額実績0件」といった記述は、社内のデータを第三者が検証できる形で公開していない限り、書くべきではないと考えています。書けば読者は信じますが、検証できません。だから書きません。

実務で売主が損をする原因は、掛け率の誤差ではありません。「提示された金額と、実際に振り込まれた金額が違った」という一点です。

相続が絡む場合の前提

査定額の話の前に、実務上の前提を一つ。登記名義が被相続人のままでは、買主へ所有権を移すことができません。

相続登記の申請は、2024年（令和6年）4月1日施行の改正不動産登記法第76条の2により義務化されました（条文は不動産登記法第76条の2（e-Gov法令検索）で確認できます）。期限は、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内です。施行日より前に発生していた相続も対象で、この場合の期限は、施行日（2024年4月1日）から3年、すなわち2027年3月31日までとなります（知った日が施行日より後であれば、その日から3年）。相続人が多い場合、戸籍の収集と遺産分割協議だけで数か月かかることがあります。

査定額を取る段階で登記が済んでいなくても構いません。むしろ、金額が分からない状態のほうが遺産分割の話し合いは難航します。査定額を先に取って、分割の議論の土台にするのは合理的な進め方です。

ただし、契約を結ぶ段階では相続人全員の合意が必要になり、決済で所有権を移すまでには相続登記も済ませておく必要があります。「査定額が高い業者と契約したが、相続人の一人が反対して契約できなかった」という順番は避けてください。

相続放棄を検討している方から「放棄すれば管理の責任がなくなるのか」というご相談を受けることがありますが、放棄をしても管理に関する義務が直ちに消えるとは限りません。放棄の効果と管理の範囲は、弁護士または司法書士にご確認ください。

この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

買取業者の査定額に差が出る6つの数字

数字1：出口の売値（再販想定価格）

買った不動産を、最終的に誰にいくらで渡すのか。

出口の候補は、物件の種類によって変わります。

出口価格を読む材料として、私たちも売主の方も同じデータを見られます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際に成立した不動産取引の価格情報を、地域と時期を指定して検索できます。同じ町の、同じくらいの面積の土地が、直近1〜2年でいくらで動いているか。

査定額が高い業者を検討する場合、まずこの出口価格の前提を聞いてください。 「更地にして◯◯万円で売る想定です」という答えが返ってくるなら、その数字が周辺の取引と整合しているかを、ご自身でも確認できます。

数字2：出口までにかかる費用

物件によって内訳は変わりますが、代表的なものは次のとおりです。

• 解体費（構造・面積・搬入経路・付帯物・残置物・アスベストの有無で大きく動く）
• 残置物の処分費
• リフォーム・修繕費（そのまま再販する場合）
• 測量費（境界が未確定な場合、確定測量が必要になることがある）
• 造成・擁壁の補修費
• 越境物の処理費用
• 権利関係の整理費用（司法書士・弁護士への報酬を含む）

このうち解体費は、金額の幅が最も大きい項目です。同じ延床面積でも、前面道路の幅が足りなければ工事の方法が変わり、費用の読みも変わります。詳しくは空き家の解体費用の記事に書いていますが、要点だけ言えば、坪単価では決まらないということです。

査定額が高い理由が「解体費を安く見積もっているから」である場合、そのリスクは着工後に顕在化します。買主が業者であれば、そのリスクは業者が負います。ここは売主にとって問題ではありません。問題になるのは、契約書に「解体費が想定を超えた場合は価格を再協議する」という条項が入っている場合です（後掲の6つの手順で扱います）。

数字3：保有期間中のコスト

買い取ってから再販が完了するまで、業者は所有者として費用を負担します。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料（空き家は「一般物件」扱いで保険料が上がる、または引受けを断られることがある）
• 管理費用（草刈り、通水、見回り）
• 資金調達コスト（自己資金か借入かで変わる）
• マンションの場合は管理費・修繕積立金

見落とされやすいのが、更地にした場合の固定資産税の変化です。住宅が建っている土地には地方税法第349条の3の2に定める住宅用地の課税標準の特例が適用され、200平方メートル以下の小規模住宅用地では課税標準額が6分の1に軽減されます。建物を取り壊すとこの特例から外れ、土地の税額が上がります。

なお、建物を残していれば特例が維持されるという前提も、いまは条件付きです。空家等対策の推進に関する特別措置法では、管理不全空家等に対する市区町村長の指導・勧告が第13条に、特定空家等に対する助言・指導・勧告・命令が第22条に定められており、いずれも勧告を受けた土地は地方税法第349条の3の2の住宅用地特例の対象から除外されます。「特定空家等・管理不全空家等として指定（判断）された段階」ではなく、その後の「勧告」を受けた段階で税額が変わるという点が、両者の段階差です。制度の概要は国土交通省が公表しています（空き家対策（国土交通省））。

つまり「解体して更地で売る」という出口を選ぶ場合、業者は税額が上がった状態で買い手を待つことになります。この期間が長引くと、想定した費用を超えます。

数字4：出口までにかかる期間

期間は、それ自体が費用です。3か月で売れる想定と、1年半かかる想定では、保有コストも資金の回転も変わります。

期間を読む材料は、次のようなものです。

• その地域で、同種の物件が直近どのくらいの期間で成立しているか
• 買い手の候補が何者いるか（実需の個人か、限られた事業者か）
• 権利関係の整理に時間がかかるか
• 建築確認や開発許可などの行政手続が必要か

買い手の候補が少ない物件は、期間が読めません。 再建築不可の物件が典型です。接道義務を満たしていない土地は、一般の買主が住宅ローンの審査で止まることが多く、買える相手が限られます。仕組みは再建築不可物件がなぜ売りにくいのかの記事に整理しています。

期間が読めない物件について、「3か月で売れる」という前提で高い査定額を出すことは、技術的には可能です。ただしその前提が外れたとき、業者側に損失が出ます。損失を回避する手段として、契約直前の減額や契約解除が使われることがあるという点が、売主にとってのリスクです。

数字5：不確実性（リスクの見込み額）

ここが、査定額に最も差が出る部分です。現地を見た時点で分からないことは、必ず残ります。

• 地中埋設物（古い基礎、コンクリートがら、浄化槽、井戸、以前の建物の杭）
• アスベスト含有建材の有無と、除去に必要な費用
• 土壌の状態（工場跡地、ガソリンスタンド跡地など）
• 境界の位置と、隣地所有者の主張
• 越境物（塀、屋根、樹木、給排水管）
• 建物の構造上の問題（傾き、シロアリ、雨漏りの範囲）
• 隣地・近隣との紛争の有無
• 賃借人がいる場合、退去の交渉が必要かどうか

これらは「出るかもしれない」費用です。業者は、出る確率と出た場合の金額を掛けたものを、価格から引きます。この引き方が保守的な業者は査定額が低く、楽観的な業者は査定額が高くなります。

そして、楽観的に見積もった業者が、実際に地中埋設物に当たったとき何をするか。ここが分かれ目です。自社で費用を飲む業者と、売主に減額を求める業者があります。契約の時点で、この扱いが書面に書かれているかを確認してください。

数字6：業者側の利益と、確定させたい条件

最後に業者の利益が乗ります。買取業者は転売益で成り立つ事業です。

ただし、この「利益」の幅は業者ごとに違い、また同じ業者でも案件ごとに違います。次のような事情で変わります。

• すでに具体的な出口（買い手）が見えているか
• 隣地を先に取得しているなど、その物件だけ価値が上がる事情があるか
• 決算期などで、その期に仕入れを積みたい事情があるか
• 資金調達コストが低いか高いか

「隣を持っているから、この物件は他社より高く買える」というのは、実際に起こります。 高い査定額のうち、健全な高さはここに由来します。だから「高い理由」を聞くことに意味があるのです。

高い査定額が出る4つの背景と、注意すべきサイン

他社より明らかに高い金額が出たとき、その背景は次の4つのいずれかであることが多いです。4つのうち2つは売主にとって有利で、2つは不利です。

1. 背景A：その物件について、他社より深い出口を持っている（有利）

もっとも健全な理由です。

• 隣接地をすでに所有していて、合わせると再建築可能な土地になる
• その用途地域・その規模の土地を探している具体的な買い手を抱えている
• 再建築不可物件を活用するノウハウをその業者が持っていて、他社より高い出口価格で売れる
• 借地人・共有者との交渉実績があり、他社より高い確率でまとめられる

この場合、業者は「なぜ高いのか」を説明できます。説明が具体的で、かつ検証可能なら、その金額は信用できます。

たとえば底地の場合、借地人が買い取る意向を持っているかどうかで出口が根本的に変わります。共有持分も同じで、他の共有者との関係で価格が動きます。個別性が高い物件は、業者ごとに出口が違うため、金額の差そのものが大きくなります。

2. 背景B：リスクを楽観的に見積もっている（中立〜不利）

地中埋設物は出ない前提。アスベストは含まれていない前提。境界は問題ない前提。3か月で売れる前提。

これらの前提が正しければ、その金額で成立します。正しくなかったときに誰が負担するかが、契約書に書かれているかどうかが分かれ目です。

業者が自社で飲む契約になっているなら、売主にとってこれは中立です（結果的に高く売れる）。売主が負担する条項が入っているなら、不利です。

3. 背景C：まず契約を取るために高く出している（不利）

複数社が競合している場面で、いったん高い金額で契約を取り、そのあと減額を求める進め方があります。減額の理由として使われるのは、「社内の稟議が通らなかった」「詳しく調査したら思っていたより状態が悪かった」「地中に埋設物が見つかった」「境界について隣地から異議が出た」「融資が想定どおりつかなかった」といったものです。

これらが実際に起きたのであれば、正当な事情です。問題は、起きていないのに理由として使われる場合と、起きたときの扱いを事前に決めていない場合です。

4. 背景D：そもそも買取ではなかった（不利）

「高値で買い取ります」と広告していながら、実際には買主を探す媒介（仲介）だった、という食い違いがあります。この場合、提示された金額は「この価格で売り出しましょう」という提案であって、業者が支払う金額ではありません。

宅地建物取引業法第34条は、業者が広告をするとき、および注文を受けたときに、自己が契約の当事者となって売買するのか、代理・媒介をするのかという取引態様を明示することを義務づけています。条文は宅地建物取引業法第34条（e-Gov法令検索）で直接確認できます。

「これは買取ですか、仲介ですか」と一言聞くだけで、この型は防げます。 書面に「買主」（自ら買い取る）と書かれているか、「媒介」と書かれているかを見てください。

5. 4つの背景の見分け方

最後の質問が、実務上いちばん効きます。 「この金額で、減額条項のない契約書を作れますか」と聞いたときの反応で、多くが分かります。

6. 高い査定額に飛びつかないほうがよい5つのサイン

サイン1：現地を見ずに、他社より大幅に高い確定額を出してくる。 机上での概算に幅があるのは正常です。現地を見ていない段階で「確定額」として高い数字が出るのは、正常ではありません。

サイン2：金額の根拠を聞いても、出口の売値を答えない。 買取価格は出口から引き算で決まります。出口を答えられない業者が高い金額を出す根拠は、どこにもありません。

サイン3：「今日決めていただければ」という条件が付く。 期限を切って判断を急がせる進め方は、比較させないための手段として使われます。急ぐ理由が売主の側にあるなら別ですが、業者の側の都合で期限を切られている場合は、一度立ち止まってください。

サイン4：契約書を見せる前に、他社を断らせようとする。 順序が逆です（後掲の6つの手順の手順3）。

サイン5：宅地建物取引業の免許番号が確認できない、または取引態様を明示しない。 免許番号は、各社のウェブサイトに掲載されているのが通常です。国土交通省の建設業者・宅建業者等の企業情報検索に関する案内ページから利用できる検索システムで確認できるのは、商号・免許証番号・代表者名・主たる事務所の所在地・免許の有効期間、および国土交通省が把握している監督処分の情報です。役員や専任の宅地建物取引士、従たる事務所、過去の届出内容まで確認したい場合は、免許行政庁が備える宅地建物取引業者名簿を窓口で閲覧します。 東京都知事免許の業者であれば東京都都市整備局住宅政策本部の不動産業を担当する課（都庁第二本庁舎内の閲覧窓口）、国土交通大臣免許の業者であれば主たる事務所を管轄する地方整備局の建政部が窓口です。閲覧は誰でも申請できますが、窓口での申請書の記入、写しの交付や撮影の可否、手数料の有無は行政庁ごとに扱いが異なります。行く前に電話で確認してください。掲載がない、あるいは問い合わせても免許番号を示されない会社とは取引しないでください。

5つのうちどれか一つに当たったからといって、その業者が問題だとは限りません。ただ、2つ以上重なっている場合は、契約書を慎重に読んでください。

高い査定額で契約する前に、減額を防ぐ手順

1. 契約書のどこを見るか

金額の紙（買取価格の提示書）と、契約書は別物です。減額が起きるかどうかは、契約書の条項で決まります。 次の項目を、契約前に確認してください。

このうち、特に注意して読むべき条項が3つあります。

本記事でいう「3行」とは、①売買代金の変動条件（再協議・再査定の条項）、②融資利用の特約、③買主の解除権 の3つの条項を指します。他の意味では使いません。

このどれかが緩いと、契約書に高い金額が書かれていても、決済まで到達するとは限りません。逆に言えば、金額がやや低くても、3行が締まっている契約のほうが、実際に受け取る金額は多くなることがあります。

なお、契約条項の適否は個別の事案によって判断が変わります。この記事の記載は一般的な情報提供であり、個別の契約についての法的助言ではありません。契約内容に不安がある場合は、弁護士または司法書士にご相談ください。

契約書の条項を読んでみて、意味が取りにくい箇所がある段階でのご相談も受けています。当社への売却を前提にしなくても構いません。「他社の提示額と条項を並べて見たい」というご依頼でも、こちらから金額を出す前に前提の確認をお手伝いできます。

2. 「査定額が高い」以外に比べるべき5つの条件

次の5つも並べてください。

条件1：決済までの期間と、そこに付いている条件

「最短1週間」と書かれていても、融資特約や測量完了が条件になっていれば、実際にはその期間では終わりません。聞くべきことは一つです。「その期間で終わらせるために、必要な条件は何ですか」

条件2：残置物・家財の扱い

家財が残ったままで引き渡せるのか。それとも売主が片づける前提なのか。片づけを売主が負う契約では、その費用と手間が実質的に価格から引かれています。金額を比べるときは、この条件を揃えてから比べてください。

条件3：契約不適合責任の扱い

買取では免責とするのが一般的ですが、口頭の説明と契約書の条文が食い違っていないかを必ず確認してください。引渡し後に雨漏りやシロアリが見つかったとき、修繕費を請求される契約になっていれば、受け取った金額から後で出ていきます。

条件4：権利関係の整理を誰がやるか

相続登記が済んでいない、共有者の一部と連絡が取れない、境界が未確定、越境物がある。こうした整理を売主が負うのか、買主が引き受けるのか。

売主が負う条件で高い金額を提示されるのと、買主が引き受ける条件でやや低い金額を提示されるのでは、手取りが逆転することがあります。 相続人が多数に分かれている案件では、整理そのものに数か月を要します。誰が戸籍を集め、誰が協議をまとめるのかを、金額の話と同時に確認してください。

条件5：その業者が、その物件種別を扱った経験があるか

事故物件、再建築不可、共有持分、底地、老朽アパート。こうした物件は、扱った経験のない業者が査定すると、金額が両極に振れます。極端に安いか、リスクを見落として高いかです。

高い金額を出した業者が、その物件種別を扱ったことがない場合、契約後の調査で「思っていたより難しい」と分かる可能性があります。事故物件であれば告知の範囲が価格に直結し、老朽アパートであれば入居状況で出口が変わります。その物件種別の「価格が動く要因」を業者が口に出せるかどうかが、経験の有無の目安になります。

3. 相見積もりを取るとき、条件を先に揃える

複数社に査定を依頼するのは、正しい行動です。ただし条件を揃えないまま投げると、比較できない紙が3枚届きます。

こちらから先に伝えてください。

物件の基本情報。 所在（地番）、土地の地積、建物の延床面積・構造・築年。固定資産税の課税明細書に多くが載っています。

不利な情報も含めた現況。 雨漏りがある。傾いている。以前に増築した。井戸がある。庭に何かを埋めた記憶がある。隣地と塀の位置で話がついていない。これを隠して査定を取ると、後から減額される材料になります。先に出せば、その分は最初の金額に織り込まれます。

残置物をどちらが処分するか。 業者に任せるなら、その前提で見積を出してもらう。

希望する引渡し時期。 いつまでに現金化したいのか。期限がある場合は、それも伝える。

権利関係の状態。 相続登記が済んでいるか。共有者が何人いるか。全員が売却に同意しているか。

そして、各社に同じ質問をしてください。

1. 取引態様は、自ら買い取る買主か、媒介か
2. 出口の売値はいくらで見ているか
3. 解体費・修繕費はいくらで見ているか
4. 何か月で再販する想定か
5. 地中埋設物・土壌・境界の問題が出た場合、負担はどちらか
6. 提示額で契約書を作れるか。稟議はいつ通るか
7. 契約不適合責任は免責か
8. 決済までに必要な条件は何か

同じ質問に対する答えの一貫性が、金額そのものより重要な情報です。

4. 「高く出したあとで減額する」を防ぐ6つの手順

手順1：金額の提示は書面でもらう

口頭の金額は記録に残りません。メールでも構いませんので、金額と、その金額の前提条件を文字にしてもらってください。 「解体費をいくらで見たか」「出口をいくらで見たか」まで書かれていれば、後で理由の裏付けを求めるときの基準になります。

手順2：稟議の状態を確認する

「担当者の見込み」なのか、「社内で承認された金額」なのかを聞いてください。前者であれば、契約直前に変わり得ます。後者であれば、変わるとしたら新しい事実が出た場合に限られます。

手順3：他社との交渉を、契約書を見るまで完全に閉じない

減額の交渉が成立してしまう最大の理由は、売主に他の選択肢がなくなっているからです。契約書の条項を確認し、署名する段階まで、他社の連絡先は残しておいてください。

「他社にも声をかけている」と伝えることで気分を害する業者があれば、その業者との取引はやめたほうが安全です。相見積もりは正常な行為であり、断りの連絡は契約書を読んでからで足ります。

手順4：3行を確認する

前掲の3行を、署名の前にもう一度読んでください。読んで分からなければ、司法書士や弁護士に見てもらってください。数万円の費用で、数百万円の減額を防げることがあります。

手順5：手付金と違約金の設計を見る

手付金の額が極端に少ない契約は、買主が抜けやすい契約です。違約金が売主側にだけ重く設計されている契約も同様です。双方に同じ条件で定められているかを見てください。

手順6：減額を求められたら、理由の裏付けを求める

「地中に埋設物が見つかった」と言われたら、写真と業者の見積を求めてください。「稟議が通らなかった」と言われたら、なぜ最初にその金額を出したのかを確認してください。正当な理由があれば、減額に応じるのは合理的な判断です。問題は、理由を確認せずに応じることです。

なお、広告や勧誘の表示が実際の取引条件と著しく異なる場合、不当表示として景品表示法上の問題となることがあります。同法を所管しているのは消費者庁です。また、宅地建物取引業者の業務についての指導監督は、免許行政庁（都道府県知事または国土交通大臣）が行います。実際に問題があると考えられる場合は、免許行政庁の宅建業担当窓口、または消費生活センターへの相談が選択肢になります。個人の売主と事業者の一対一の取引に、独占禁止法の優越的地位の濫用がそのまま当てはまるわけではありません。窓口を選ぶときは、この違いを踏まえてください。

当社の査定額が他社より低くなる理由と、買い取れないケース

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

不動産買取で見るべきなのは、査定額が高い理由と金額の作り方

• 見るべきなのは査定額そのものではなく、その金額の作り方です。 買取の査定額は6つの数字の引き算で決まり、どれをどう見積もったかで金額は動きます。だから「なぜその金額なのか」を聞いて、答えが具体的かどうかを見てください。
• 高い金額が出たときも、金額そのものからは何も分かりません。背景は前掲の4つに分かれ、提示書の上では見分けがつきません。 質問して見分けてください。
• 最後に並べるものも、金額ではなく前掲の5つの条件です。条件を揃えないまま金額だけを比べると、比較になりません。

当社は買主として直接購入します。現地を見てご提示した金額を、後から理由なく下げることはしません。そのぶん他社より低い金額になることがあり、その場合は他社を選んでいただいて構いません。

ご相談のフォームからは、金額だけでなく、その金額の前提となる出口価格・費用・期間の見込みを書面でお出しします。他社の提示額と前提を並べて比べるための材料としてお使いください。

不動産買取の査定額について、よくある質問

Q1. 3社に査定を依頼したら、1社だけ300万円高い金額でした。その1社に決めるべきですか

金額を見る前に、その1社に「なぜ高いのか」を聞いてください。

隣接地を持っている、具体的な買い手がいる、その物件種別の出口を持っている。こうした説明が返ってきて、内容が具体的であれば、その金額は信用できます。抽象的な答えしか返ってこない場合の進め方は、前掲の6つの手順の手順1〜4のとおりです。

Q2. 契約したあとに減額を求められました。応じなければいけませんか

契約書の内容によります。

売買代金が確定額として記載され、減額の条項がなければ、応じる法的な義務はありません。ただし、買主が契約を解除する権利を持っている場合、減額を断ると契約が解除される可能性があります。手付金の扱いや違約金の設計によっても、取れる手が変わります。

まず契約書を持って、弁護士または司法書士に相談してください。 この記事の記載は一般的な情報提供であり、個別の契約についての判断ではありません。減額の理由の裏付けの求め方は、前掲の6つの手順の手順6を参照してください。

Q3. 査定額の根拠を聞いたら「社内の基準で算出しています」と言われました。信用してよいですか

それは根拠の説明ではありません。

買取価格は前掲の6つの引き算で決まります。「出口の売値をいくらで見ているか」は、少なくとも答えられるべき項目です。

答えられない、あるいは答えを避ける場合、その金額が何に基づいているか外部から検証できません。出口価格が周辺の取引水準からかけ離れていないかは、数字1の節のとおり、ご自身でも確認できます。

Q4. 「買取」と広告していたのに、話を聞くと仲介の提案でした。どう確かめればよいですか

取引態様の明示は、背景Dの節のとおり宅地建物取引業法第34条で義務づけられています。まず「これは買取ですか、媒介ですか」と確認し、提示された金額が「業者が支払う金額」か「売り出す価格の提案」かを確かめてください。

仲介の提案が悪いわけではありません。時間に余裕があり、内覧対応ができ、多少長引いても高く売りたいなら、仲介のほうが手取りが多くなる可能性があります。問題は、買取だと思って話を進めていたら仲介だった、という食い違いです。

Q5. 現地を見ずに高い金額を出してもらえました。信用できますか

机上での概算に幅があるのは正常です。幅を示さずに「確定額」として高い数字が出るのが、正常ではありません。

現地を見なければ確認できないことは多数あります。建物の傾き、雨漏りの範囲、シロアリの被害、越境物の有無、境界標の位置、搬入経路の幅、隣地との距離、残置物の量。これらはすべて価格に影響します。

したがって、現地調査の前に出た金額は、現地調査のあとに下がる可能性を含んでいます。聞くべきことは一つです。「この金額は、現地調査のあとで変わりますか」

Q6. 資料を全部出すと、足りない部分を指摘されて金額が下がるのではないですか

逆になることが多いです。

業者が価格から引く不確実性の額は、情報がない場合のほうが大きくなります。 境界が分からなければ測量費と紛争リスクを、増築の確認済証がなければ違法建築である可能性を、入居者の契約内容が分からなければ退去交渉の費用を引きます。

資料を出して「問題がない」と分かれば、その引き算が消えます。問題があると分かった場合でも、その分は最初の金額に反映されるので、契約後に減額される材料になりません。

Q7. 査定を依頼したら必ず売らなければいけませんか

売る前提でなくて構いません。金額は比べるための材料で、見たうえで「今は売らない」という結論になっても問題ありません。

当社の金額より他社の金額が高く、その金額に根拠があるなら、そちらを選んでください。

また、「解体してから仲介で売ったほうが手取りが多くなる」と考えられる場合は、そう申し上げます。具体的には、再建築が可能で、周辺で更地の取引が継続的に出ており、資金の余力があり、期限のある事情がなく、所有者が単独で判断できる場合です。

Q8. 平日の日中に動けません。どう進めればよいですか

資料の準備は、平日の日中でなくても進められます。登記事項証明書、公図、固定資産税の課税明細書、建物の図面。手元にある書類を確認するところから始めてください。

ご相談のフォームは時間帯を問わず送信できます。現地調査は、遠方にお住まいの場合や立ち会いが難しい場合、鍵をお預かりして当社のみで実施することも可能です。各社へ渡す条件を揃える作業は、夜のうちに書面で進められます。手順は夜間・土日の不動産相談の記事に整理しています。

当社の見方

査定額の見比べ方として、当社が自分の金額について開示していることを書いておきます。当社の提示額は、その物件を将来いくらで出せるかという見込みから、そこまでにかかる工事と保有の費用、そして要する月数の分を引いた残りです。どの項目をいくらと置いたのかは、お尋ねいただければお答えします。社内の基準としか申し上げられない金額は、お出ししません。

ご提示までの目安はおおむね30分です。早くお出しできるのは引く項目が先に決まっているからであって、高い額を付けるためではありません。他社さまの金額のほうが高く、その額の前提が書面で示されているのであれば、そちらをお選びいただいて構いません。並べるときは、金額と一緒に、代金が入るのがいつか、費用としてご負担いただく分がいくらかまでを揃えてください。手取りの数字にして初めて、比べたことになります。