再建築不可物件の活用方法は？建て替えできない家の5つの道

再建築不可物件の活用方法は何で決まる？敷地が道路に2m接するか

活用方法の幅を決めているのは、建物の古さではありません。敷地が建築基準法の道路に2m以上接していないという、土地の条件です。

「再建築不可」という言葉は、多くの場合、相談先から初めて聞かされます。売却の相談をした不動産会社か、建て替えの相談をした工務店です。言われた時点では、何が足りないのか、直せば済むのかが分かりません。家の扱いを決めかねている方がほとんどです。最初に押さえておきたいのは、足りないのが建物の性能ではなく、敷地と道の関係だという点です。

新築できないのは、建物ではなく土地の条件による

家を新築するとき、敷地は道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法第43条第1項）。ここでいう道路は同法第42条が決めていて、原則は幅4m以上の道です。幅4m未満でも、特定行政庁が指定した道は道路として扱われます。条文は建築基準法（e-Gov法令検索）で読めます。

再建築不可と判断される土地は、おおむね次の3つの形のどれかに当たります。

• 前を通る道が、建築基準法の道路に当たらない通路や農道になっている
• 道路には接しているが、接している長さ（間口）が2mに足りない
• 他人の土地に囲まれていて、道路に一か所も接していない

どれも、建物を壊して建て直す時点で問われる条件です。いま建っている家の柱や屋根の状態とは関係がありません。築年数が浅く傷みの少ない家でも、土地の形がこのどれかなら新築の確認は下りません。反対に、古い家でも土地が道路に2m以上接していれば、建て替えはできます。

見落としやすいのが、幅4m未満の狭い道に面している家です。その道が特定行政庁の指定を受けていれば、道路として扱われます（建築基準法第42条第2項）。道の中心から2mの線を道路との境界とみなして、建て替えられます。敷地の一部を道の分として下げる形にはなりますが、再建築不可ではありません。言われた理由が「道が狭いから」だけだったなら、指定の有無を役所で確かめる価値があります。

自分の家が再建築不可物件かを確かめる窓口と書類

確かめる先は、法務局と、市区町村で建築の指導を受け持つ課の2か所です。課の名前は役所ごとに違い、建築指導課や建築審査課などと呼ばれています。

法務局では、土地の登記事項証明書と公図、あれば地積測量図を取ります。公図で敷地と道の位置関係を、地積測量図で道に接している辺の長さを見ます。古い土地では地積測量図が作られておらず、公図の形しか分からないこともあります。

役所の窓口には、その写しと住所を持って行きます。前の道が建築基準法のどの種類の道路に当たるのか、それとも道路ではないのかを聞きます。道路の種類を地図にまとめて閲覧できるようにしている役所もあり、そこで済むこともあります。あわせて、建物を建てたときの建築確認の記録が残っているかも聞いておきます。「2025年4月の法改正で、再建築不可物件のリフォームは何が変わった？」の節にある緩和措置が使えるかを見るときに役立ちます。

ここまでで「前の道が道路ではない」「間口が2mに足りない」のどちらかが確かめられれば、その家は再建築不可物件です。接道の型によって買い手がどう変わるかは、「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事で確かめられます。

今ある建物を使い続けること自体は禁じられていない

接道の決まりは、建物を建てるときに守る条件です。すでに建っている家に住み続けること、人に貸すこと、売ることは、この決まりでは止められていません。建てたときには適法で、その後に決まりや道の扱いが変わって合わなくなった建物は、既存不適格建築物と呼ばれます。既存不適格建築物は、そのまま使えます。

ただし、建てたときに確認を受けていなかった家や、届け出ずに増築した家は扱いが違います。既存不適格ではなく、違法な建築として扱われる可能性があります。住めなくなるわけではありませんが、大きな修繕の手続きや、売るときの説明で扱いが変わります。建築確認の記録を役所で聞いておくのは、どちらに当たるかを分けるためです。

空き家になっている家でも、使える建物が残っているうちは、住む・貸すという道が開いています。屋根や土台の傷みが進むと、その道は直す費用とともに細くなっていきます。だから活用方法を考える順番は、建物が使えるうちに打てる手から先に見ることになります。

2025年4月の法改正で、再建築不可物件のリフォームは何が変わった？

2025年4月から、木造2階建ての家などでも、大規模な修繕や模様替えに建築確認の申請が要るようになりました。再建築不可物件は、工事の前に役所の判断を取る段取りが加わりました。

屋根の雨漏りや外壁の傷みを見て、直して住むか、直して貸すかを考え始めたところだとします。改正の前は、木造2階建ての住宅の多くは、大きな修繕でも確認の申請をしないで進められる扱いでした。改正の後は、同じ工事でも申請が要る場合があります。申請が要るなら、接道の条件と向き合うことになります。

建築確認の申請が要る工事と、要らない工事の分かれ目

申請が要るのは、大規模な修繕や大規模な模様替えに当たる工事です。建築基準法では、柱・はり・壁・屋根・階段といった建物の主要な部分が対象です。そのどれか一種類について、半分を超えて直したり造り替えたりする工事を指します。骨組みにまで手を入れて広い範囲をやり直す工事は、当たる可能性があります。仕上げ材だけの張り替えのように、扱いが分かれる工事もあります。

一方、台所や浴室の設備の入れ替え、内装の張り替え、建具の交換は、主要な部分に手を入れない工事です。一般に、これには当たりません。申請が要るかどうかは、工事の範囲に加えて建物の階数と延べ面積でも変わります。平屋で小さい家は、改正後も扱いが違うことがあります。図面と工事の内容を持って、工事を契約する前に役所の窓口で確かめてください。

道路に2m接していない建物でも工事が認められる条件

申請が要る工事になったとき、再建築不可物件で問題になるのが接道です。この点について国土交通省は、既存不適格の建物で大規模な修繕や模様替えをする場合の緩和措置を示しています。利用する人が増えると見込まれる用途の変更を伴わないことが、まず条件です。そのうえで特定行政庁が交通・安全・防火・衛生の上で支障がないと認めれば、接道を満たさない既存不適格の状態のまま工事を進められます（建築基準法第86条の7第1項と、それを受けた建築基準法施行令の規定。国土交通省「大規模の修繕・模様替を行う既存不適格建築物への緩和措置」）。

この緩和は、建物が既存不適格であることが前提です。建てたときから確認を受けていない家や、届け出ずに増築した部分がある家は、この扱いに乗らない可能性があります。どちらに当たるかで、直せる範囲が変わります。「既存不適格と違法建築の違い」の記事で見分け方を先に確かめておくと、工務店との打ち合わせが早く進みます。

もう一つ気をつけたいのが使い道です。住まいを店舗や宿泊施設に変え、出入りする人を増やす計画は、利用する人が増える用途の変更に当たります。緩和の条件から外れることがあります。貸し方を決める前に、その使い方で工事が認められるかを役所に聞く順番になります。

再建築不可物件を解体する前に知っておくこと

解体そのものは禁じられておらず、所有者の判断で建物を取り壊すことはできます。ただし、壊した時点で、その敷地に新築する道は閉じます。建築可能にする手立てが無いまま壊すと、残るのは家を建てられない土地だけです。

費用の面でも、再建築不可の家は解体が高くつきやすい性質を持っています。前の通路が狭く重機や運搬の車が入れないと、人の手で壊して小分けに運び出す範囲が増えるためです。解体費の組み立て方と見積もりで見る項目は、「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事にあります。

壊した後にも手続きが残ります。家が無くなったことを登記簿に載せる、滅失の登記です。取り壊しから1か月以内に申請します（不動産登記法第57条）。更地になると、固定資産税の扱いも変わります。その仕組みは「再建築不可物件を活用する前の注意点は？擁壁と放置の行き先」の節にあります。壊すかどうかは、住む・貸す・更地で使う・建築可能にする・売るのどれを取るかが決まってから判断しても遅くありません。

建物を残す再建築不可物件の活用方法は？直して住む・貸すの分かれ目

建物を残すなら、直して住むか人に貸すかになります。どちらを取るかは、直す費用を、建物があと何年使えるかで取り戻せるかで決まります。

家が空いたままになっている時点を考えます。自分か家族が戻るか、誰かに貸して家賃を得るかで迷っているところです。直す範囲が骨組みに及ぶと、2025年4月からは役所への申請が要る場合があります。費用だけでなく、手続きの見通しも要ります。決める前に、それぞれの道で何が起き、どこで行き詰まりやすいかを見ておきます。

1. 直して自分や家族が住む

住む予定があり、立地も暮らしに合っているなら、直して住むのが手続きと費用の見通しをいちばん立てやすい使い方です。台所や浴室、内装のように主要な部分に手を入れない工事なら、手続きの負担は大きくありません。柱や壁の骨組みに及ぶ工事になる場合は、申請と緩和の確認が先に来ます。「2025年4月の法改正で、再建築不可物件のリフォームは何が変わった？」の節で触れた手順です。

資金の面では、土地と建物を担保にした借入れが組みにくい点を見込んでおきます。建て替えができない土地は、金融機関が担保として評価しにくいからです。直す費用を自己資金か、担保を取らない借入れでまかなえるかが、この道を取れるかの分かれ目になります。

住み始めてからの心配は、地震や火事で建物が使えなくなったときです。同じ場所に建て直すことはできません。そのときの住まいをどうするかを、家族で話しておく必要があります。火災保険と地震保険の補償は、建て直しの費用ではなく、住み替えの費用として足りるかで見直します。そうしておくと、いざというときに選べる道が残ります。

2. 住まいや店舗として人に貸す

自分では住まないが建物がまだ使えるなら、貸して家賃を得る道があります。駅や商店街に近い場所なら、住まいとしても小さな店としても借り手が見つかることがあります。再建築不可であることは、家賃の水準より、建物の傷みや設備の古さの方に響きます。

貸すと、貸主として建物を使える状態に保つ修繕の義務を負います（民法第606条第1項）。雨漏りや給湯器の故障が起きれば、直すのは貸主です。古い家ほどこの出費が読みにくく、数年分の家賃が一度の修繕で消えることもあります。

建物が火事や地震で全く使えなくなると、賃貸借はそこで終わります（民法第616条の2）。再建築不可の家では建て直して貸し続けられないので、家賃の流れはそこで途切れます。入居者がいる状態で売ることになれば、買い手は入居者ごと引き継げる相手に限られます。売り先は、さらに狭まります。

店舗として貸すときは、使い道の点が効いてきます。「2025年4月の法改正で、再建築不可物件のリフォームは何が変わった？」の節で触れた点です。店に合わせて直す工事に申請が要る場合を考えます。出入りする人が増える使い方に変わるなら、緩和を受けられないことがあります。借り手を探す前に、想定する業種で工事ができるかを役所に確かめておきます。

3. 再建築不可物件を活用する際の注意点は、直す費用の取り戻し方

住む場合も貸す場合も、最後に確かめるのは、直す費用を何年で取り戻せるかです。貸すなら、年間の家賃から固定資産税・保険料・修繕の積立てを引いた額を出します。工事費をその額で割ると、取り戻すまでの年数が出ます。住むなら、同じ広さの家を借りた場合の家賃と並べて考えます。

ここに再建築不可物件ならではの注意点があります。普通の家なら、建物が寿命を迎えても建て替えて使い続けられるので、土地の使い道は残ります。再建築不可の家では、建物が使えなくなった時点で活用が止まります。取り戻すまでの年数が建物の残りの寿命より長ければ、その差はそのまま持ち出しになります。

売る場合にも同じ考え方が当てはまります。直した家は、直さない家より買い手が見つかりやすくなります。ただ、かけた工事費がそのまま売値に上乗せされるとは限りません。いずれ売ることも頭にあるなら、大きな工事に入る前に、直した場合と直さない場合の売値の見込みを並べます。そのうえで決める方が、損が小さく済みます。

再建築不可物件を更地にするメリットと、建築可能にする方法は？

更地にするメリットは、倒壊や火事の心配と修繕費が消えることです。建築可能にするには、隣地で間口を2mにするか、建築基準法第43条第2項第2号の許可を検討します。

建物の傷みが進み、直して使う道がもう見合わないと分かった時点の話です。屋根が抜けかけている、土台が腐っている、といった状態です。それなら残す道より、壊すか土地の条件を変える道に目が向きます。先に壊してしまったあとで、隣地や許可で建築可能にできると分かることもあります。そのときには、直して住む・貸すの道は同時に消えています。

1. 更地にして駐車場や資材置き場として使う

建物を壊したあとの土地は、建物を建てない使い方なら活かせます。代表的なのは月ぎめの駐車場、近くの工務店や造園の業者に貸す資材置き場、家庭菜園や隣家の庭としての貸し出しです。

ここで効くのが通路の幅です。駐車場にするには、車が通り抜けられる幅が要ります。再建築不可の土地は、前の通路が人ひとり通れるほどしかないことも珍しくありません。その場合は、車を使う用途がすべて外れます。残るのは、菜園や庭として貸す使い方くらいになります。

箱型の倉庫を置いて貸す方法もあります。ただ、地面に固定して継続して使うものは建築物として扱われることがあり、新築と同じく接道の条件がかかります。置く前に、役所の建築の窓口で扱いを確かめてください。

どの使い方も、得られる賃料は家を貸す場合より小さくなりがちです。固定資産税や草刈りの費用を差し引いても手元に残るかを、貸す前に計算しておきます。

2. 更地にするメリットと、先に出ていく費用

更地にする一番のメリットは、建物があることによる心配が消えることです。古い家が台風で崩れて隣家を傷つける、空き家に人が入り込んで火を出す、といった事故の心配が無くなります。屋根や外壁の修繕費も、かからなくなります。管理は草刈りと見回りだけで済み、遠くに住んでいる方にとっては負担が大きく減ります。

もう一つのメリットは、隣地の方が使い道を描きやすくなることです。建物が残っていると、買う側は解体の費用と手間を差し引いて考えます。更地なら、自分の庭や駐車場に足す形を思い浮かべやすく、話が進みやすくなることがあります。

先に出ていくのは、解体費と、翌年度からの固定資産税の上がり分です。どちらも壊した時点で確定し、取り戻すには土地を使って稼ぐか売るしかありません。使い道が決まらないうちに壊すと、費用だけが先に出ます。建物があれば取れた、住む・貸すの道も消えます。

3. 隣地を買う・借りて間口を2m以上にする

建築可能にする一つ目の道は、隣の土地の一部を手に入れて、道路に接する長さを2m以上にすることです。たとえば、竿の部分の幅が2mにわずかに足りない旗竿地があるとします。隣地から足りない分を細長く分けてもらえば、条件を満たせることがあります。

分けてもらうには、土地の測量、分ける部分の分筆の登記、所有権の移転の登記がそろって要ります。隣地の側にも条件があります。分けた後も隣地が道路に2m以上接していなければ、今度は隣地が建て替えられなくなります。隣地にとって損の無い分け方を描けるかどうかが、この道の実際の分かれ目です。

土地を借りて敷地に含める形も考えられます。ただ、借りた土地を敷地として認めるかどうかは、役所によって扱いが分かれます。建築確認で使える権利かどうかを、契約の前に窓口で確かめておきます。そうしないと、借りたのに建てられないことになります。

竿の部分のどこを測るか、細い通路がどこで狭くなっているかの見方は、「旗竿地が売れない理由」の記事にあります。接道の型ごとに使える方法と使えない方法は、「再建築不可の裏ワザは使える？接道で分かれる方法と売り方」の記事で確かめられます。

4. 建築基準法第43条第2項第2号の許可を役所に相談する

二つ目の道は、接道の条件を満たさないまま、例外として建築を認めてもらう許可です。建築基準法第43条第2項第2号が対象にするのは、敷地の周りに広い空地があるなど、国の省令の基準に当たる建物です。特定行政庁が交通・安全・防火・衛生の上で支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可します。許可された場合に、接道の条件を外せると定めています。条文はe-Gov法令検索の建築基準法で確かめられます。

同じ第43条第2項には、これより軽い第1号の認定もあります。敷地が、建築基準法の道路ではないものの、幅4m以上あり国の省令の基準に当たる道に2m以上接していることが条件です。建物が利用する人の少ない用途と規模に収まり、特定行政庁が支障がないと認めれば、建てられます。第2号の許可と違って建築審査会の同意を経ないため、当たれば結論までの手順が短くなります。前の道の幅が4m以上あるのに、道路として扱われていない家もあります。その場合は、第2号より先に第1号の認定に当たるかを窓口で聞いてください。

相談は、敷地の図面と前の通路の状況を持って、役所の建築の窓口に行くところから始まります。許可の目安を、基準として公表している役所もあります。通路の幅や、通路の所有者の承諾があるかといった点が見られます。基準に当たりそうなら、申請、建築審査会での審議、許可、そのあとに通常の建築確認という順で進みます。

この道は、申請しても許可が出るとは限りません。審査会の開かれる時期によっては、結論まで月単位の時間がかかります。測量や図面の作成にかけた費用は、許可が出なくても戻りません。近所で同じような通路に面した家が許可を受けて建て替えた例があるかも、窓口で聞いてください。例があれば、その家の通路の幅や承諾の取り方を、ご自身の土地と並べて比べられます。

再建築不可物件の活用方法を4つの問いで絞るには？

接道の幅、建物の傷み、擁壁の有無、住む予定の4つに、この順で答えます。5つの道のうち、現実的なものが1つか2つに絞れます。

活用か売却かを決めかねていて、何から調べればよいか分からない時点の話です。業者に見積もりを頼む前に、手元の書類と現地の様子だけで答えられる問いから片付けます。そうすると、無駄な調査を減らせます。

1. 4つの問いに答える活用方法の診断チェック表

上の行から順に、当てはまる方の列を読んでください。

1つ目の問いが「はい」なら、建築可能にする道を試す価値があります。建て替えられる土地になれば、住む人も買う人も一気に広がります。隣地との話し合いや役所の相談に、時間をかける意味があります。

2つ目が「はい」で4つ目も「はい」なら、直して住むのが自然な選び方です。2つ目が「はい」でも4つ目が「いいえ」なら、貸すか売るかを、手元に残る額で比べます。2つ目が「いいえ」なら、建物を残す道はほぼ閉じ、更地で使うか売るかの二択に近づきます。

3つ目が「はい」の場合は、どの道を選んでも擁壁を直す費用が乗ってきます。直す費用が、土地を使って得られる額を上回ることがあります。そのときは、活用より売る道を先に並べた方が、手元に残るものは多くなります。

答えが全体に「いいえ」へ寄るときは、持ち続けるほど税と管理の費用だけが積み上がる形です。そのときの売り先の選び方は「当社が再建築不可物件を買い取る場合の価格と、ほかの売り先が向く場合」の節にあります。

2. 間口と通路の幅を、図面と現地の両方で測る

チェック表の1つ目に答えるには、間口の長さが要ります。法律で見るのは、敷地の境界が道路に接している長さです。塀や門柱がどこに建っているかではありません。地積測量図があれば、道に面した辺の長さがそこに書かれています。

一方で、駐車場にできるか、解体や修繕の車両が入れるかは、現地で一番狭い所の幅で決まります。隣家の塀が通路側にはみ出している、電柱や側溝のふたが通路をふさいでいる、といった事情はよくあります。そのため、図面より実際の通り道が狭いことがあります。巻尺で、通路の入口、途中で一番狭い所、敷地の入口の3か所を測り、写真と一緒に残してください。

あわせて、ハザードマップポータルサイトで、敷地が土砂災害や浸水の想定区域にかかっていないかも見ておきます。チェック表の3つ目、擁壁やがけの問いに答えるときの手がかりになります。貸す場合や売る場合の説明にも、そのまま使えます。

再建築不可物件を活用する前の注意点は？擁壁と放置の行き先

活用の前に確かめる注意点は2つです。擁壁やがけを直す費用の桁と、空き家のまま置いたときに行政の指導と税がどこまで進むかです。

活用の方向が見えてきて、工事の見積もりや借り手探しに動く直前の時点です。ここで見落とすと、活用を始めた後に大きな出費や行政からの通知が届きます。計画そのものを、組み直すことになります。

1. 擁壁とがけの状態から、直す費用の桁をつかむ

敷地に高低差があり、石やコンクリートの擁壁で土を留めている家は、まず擁壁の状態を見ます。見るのは、ひび割れ、前に向かってのふくらみ、水抜きの穴から土が出ている、古い石積みの上に別の積み石を継ぎ足している、といった様子です。どれかがあれば、直す工事を見込む必要があります。

擁壁の工事は、建物の修繕とは費用の桁が違うことがあります。重機が入れない再建築不可の敷地では、手作業の範囲が増えてさらに費用が上がります。がけに近い土地には、都道府県や市の条例で建築の制限がかかることもあります。その中身と擁壁のやり直しの費用は、「がけ条例の土地が売れない理由」の記事で確かめられます。

もう一つ見ておきたいのは責任の向きです。擁壁が崩れて、下の家や道を通る人に損害を与えたとします。その場合、擁壁を占有している人や所有者が、賠償の責任を負うことがあります（民法第717条）。再建築不可の土地では、新しい家を建てて擁壁の費用を取り戻すことができません。貸し始めた後に崩れれば、賠償と擁壁の工事費が同時にかかります。家賃や賃料では、まず埋まりません。直すか、直す費用を織り込んで売るかは、活用を始める前に決めます。

2. 空き家のまま置いたときの行政の指導と税の上がり方

活用を決めかねて空き家のまま置くと、市町村の目が向くことがあります。管理が行き届かず、このままでは危ない空き家になるおそれがあると判断されると、管理不全空家等として指導を受けます。それでも特定空家等になるおそれが大きいと見られると、勧告に進みます（空家等対策の推進に関する特別措置法第13条）。倒壊のおそれや衛生上の問題が大きい特定空家等になると、助言・指導、勧告、命令と段階が進みます。従わなければ、市町村が代わりに取り壊す代執行に至ることもあります（同法第22条）。条文はe-Gov法令検索の空家等対策の推進に関する特別措置法にあります。

税に響くのは勧告の段階です。住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が価格の3分の1、200平方メートル以下の部分は6分の1に下げられています。勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地は、この扱いから外れます（地方税法第349条の3の2）。自分で建物を壊して更地にした場合も、住宅用地ではなくなるので同じく外れます。どの時点でどれだけ上がるかは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で、地方税法第349条の3の2の仕組みから確かめられます。

再建築不可の土地は、取り壊された後に家を建て直して税の扱いを戻す道がありません。代執行の費用は、所有者に請求されます。放置の行き着く先は、建てられない更地と費用の請求が同時に残る形です。指導の通知が来る前に、住む・貸す・更地で使う・建築可能にする・売るのどれを取るかを決めておきます。それが、いちばん出費の少ない順番になります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社が再建築不可物件を買い取る場合の価格と、ほかの売り先が向く場合

当社は再建築不可物件を、建物が残ったまま自己資金で買い取ります。ただ、隣地の所有者が買い手になれる土地は、隣地に売る方が値が付きやすくなります。

活用の道を一通り検討し、手放すことも選択肢に入った時点です。売却の方法には、仲介で一般の方を探す、隣地の所有者に持ちかける、買取の業者に売る、の3つがあります。再建築不可の土地では、それぞれの向き不向きがはっきり出ます。

当社が価格を決めるときに先に見る2つのこと

当社は、買い取った家を直して次の方に使ってもらうか、壊して土地として活かすかを考えます。そこまでにかかる費用と期間を、次に売れる見込みの額から引いて価格を出します。影響の大きい順に並べると、見るのは次の2つです。

• 建物が骨組みに手を入れずに使える状態か（使えれば直して貸す・売る道が残り、使えなければ解体と更地の使い道で考えることになるため）
• 前の通路を工事の車両や資材が通れるか（通れないと、修繕でも解体でも手作業の範囲が増え、その分を差し引くため）

当社の実務では、再建築不可の戸建てを買い取るときに、建物の築年数より先にこの2つを確認します。東京都足立区の築60年以上の戸建て（この物件の場合400万円台）と埼玉県久喜市の戸建て（この物件の場合100万円未満）は、どちらも再建築不可で、当社が買い取り販売まで終えました。それでも、金額は大きく分かれました。

仲介で一般の方に売る場合は、買う方が住宅ローンを使いにくいため、現金で買える方が現れるのを待つことになります。売れるまでの期間は読めません。仲介では成約したときに仲介手数料がかかります。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。当社は自己資金で買うので、契約に融資の特約を付けません。買主の審査が通らずに、契約が白紙に戻ることもありません。接道の型ごとの価格の付き方は、「再建築不可物件の買取はいくら？接道の型で決まる価格と出口」の記事にあります。

当社が買い取れない場合と、当社に売らない方がよい場合

再建築不可の家に固有の事情で、当社がお引き受けできないのは次のような場合です。

• 擁壁やがけについて行政から改善の勧告や命令を受けていて、その期限までに誰がどの工事をするかの段取りが立たない場合（期限と工事の中身が決まらないうちは、価格を下げても引き受ける範囲を決められないため）
• 人に貸している家で賃貸借の契約書が無く、賃料・期間・預かっている敷金を入居者と確かめられない場合（買い取った後に返す敷金の額や、入居者との約束が分からないため）

当社に売るより、ほかの道の方が手元に残るものが多い場合もあります。隣地の所有者が買いたいと言っているなら、まずそちらと話してください。隣地にとっては、この土地を足すことで敷地が広がります。庭や駐車場が増えたり、間口が広がって使い方の幅が増えたりします。当社は次の買い手を探す前提で金額を出すため、隣地の方がそれより高い額を付けられることがあります。

近所で同じような通路の家が、建築基準法第43条第2項第2号の許可を受けて建て替えた例があるとします。ご自身の土地にも許可の見込みが立つなら、許可を取ってから仲介で一般の方に売る方が、手取りが多くなることがあります。建て替えができる土地として売れれば、買う方が住宅ローンを使いやすくなります。その分、買い手の幅が広がるからです。

ご家族が住む予定があり、建物が骨組みに手を入れずに使える場合もあります。それなら売らずに直して住む方が、借りて住む場合の家賃を考えると得になることがあります。診断チェック表で直して住む道が残った方は、売るかどうかはその後で決めて構いません。

ご相談からご入金までの流れと、書類・費用

物件の資料がそろっていれば、ご相談から買取の価格をお出しするまでは目安30分です。ご契約までは目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内です。代金は、お引き渡しと同時にご入金します。

決済の日には、代金のお支払いと所有権の移転の登記を同じ日に行います。日にちは売主さまのご都合に合わせて決めます。相続登記が済んでいない家は、決済の日から逆算して司法書士と登記の日程を組みます。遠方にお住まいで現地に行けない場合は、鍵をお預かりして当社だけで現地を確かめることもできます。

決済までに一般にそろえていただく書類は、4つです。登記識別情報か権利証、本人確認の書類、印鑑証明書、固定資産税の納税通知書です。相続で受け継いだ家では、これに戸籍などが加わります。どこまで要るかは、個別のご案件によって変わります。

売主さまのご負担は、一般には売買契約書の印紙代のほか、抵当権の抹消の登記や住所の変更の登記の費用です。相続した家なら、相続登記の費用もかかります。こちらも個別のご案件によって変わります。物件は全国（47都道府県）に対応しています。

取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

再建築不可物件の活用方法を選ぶ3つの順番

• 最初に、法務局と役所で前の道の種類と間口を確かめ、建築可能にできる見込みがあるかを見ます。見込みがあれば、建て替えられる土地にする道を先に試します。隣地の一部を手に入れるか、建築基準法第43条第2項第2号の許可を受ける道です。
• 次に、建物が骨組みに手を入れずに使えるうちは、直して住むか人に貸すかを比べます。比べる物差しは、直す費用を何年で取り戻せるかです。骨組みに及ぶ工事は、2025年4月からの申請の要否と緩和の条件を役所に確かめてから契約します。
• 最後に、活用も建築可能化も難しく、擁壁に大きな費用がかかるか住む予定も無いときです。壊す前に、売却の相手を比べます。隣地の所有者、仲介、買取の順に当たると、手元に残る額を比べやすくなります。

当社は、建物を直さないままの再建築不可物件を自己資金で買い取ります。隣地の方が買いたいと言っている土地は、そちらとのお話を先に進めていただいてから伺います。

再建築不可物件の活用方法についてよくある質問

Q1. 再建築不可物件は解体してもいいですか

解体すること自体は、所有者の判断で行えます（工事の規模によっては役所への届出が要ります）。ただし取り壊した後は、その敷地に家を新築する道が閉じます。残るのは、駐車場や菜園のように建物を建てない使い方か、土地として売る道です。壊す前に、隣地の一部を手に入れるか許可を受けるかで、建築可能にできないかを役所で確かめます。直して住む・貸す道も無いと分かってから、解体の見積もりを取る順番にしてください。

Q2. 再建築不可物件に関する法改正はどのような内容ですか

2025年4月に、建築基準法の改正が施行されました。木造2階建ての家なども、骨組みに大きく手を入れる修繕や模様替えで、建築確認の申請が要る対象になりました（国土交通省「大規模の修繕・模様替を行う既存不適格建築物への緩和措置」）。再建築不可の家では、接道が壁になります。既存不適格の建物については、使う人が増える用途に変えないことなどを条件に、特定行政庁の判断で工事を認める緩和が国土交通省から示されています。条件の中身は「2025年4月の法改正で、再建築不可物件のリフォームは何が変わった？」の節にあります。

Q3. 売れない再建築不可物件の土地を、有効活用する方法はありますか

建物を建てない使い方なら活かせます。車が通れる通路があれば、月ぎめの駐車場にできます。無ければ家庭菜園や隣家の庭として貸す、近くの業者に資材置き場として貸す、といった形です。ただ、得られる賃料は小さくなりがちです。固定資産税と草刈りの費用を引いても残るかを、先に計算してください。残らないなら、隣地の所有者に買ってもらえないかを聞いてみます。その方が、持ち続けるより出費を止めやすくなります。

Q4. 「再建築不可」とはどういう意味ですか

今の建物を取り壊した後、その敷地に新しく建物を建てられない状態のことです。理由の多くは、敷地が建築基準法の道路に2m以上接していないことにあります（建築基準法第43条第1項）。建物の古さや傷みとは、関係がありません。いま建っている家に住む、貸す、売ることは止められていません。

Q5. 再建築不可物件はどうしたらいいですか

まず「再建築不可物件の活用方法を4つの問いで絞るには？」の節にある診断チェック表に答えてください。答えるのは、接道の幅、建物の傷み、擁壁、住む予定の4つです。直して住む・人に貸す・更地で使う・建築可能にする・売るのうち、取れる道が1つか2つに絞れます。どの道でも、建物を壊すのは使い道を決めた後にしてください。

Q6. 再建築不可物件を相続したら、最初に何をすればいいですか

最初に、家の名義を亡くなった方から相続人へ移します。貸すか壊すかを決める前でも、売る道を選んだときは、引き渡しまでに名義が相続人になっている必要があるからです。この手続きには期限があり、家を受け継いだと知った日から3年以内に申請します。2024年4月1日に始まった決まりで、根拠は不動産登記法第76条の2第1項です。親が亡くなったのがそれより前でも対象になります。その場合は、2024年4月1日と受け継いだと知った日の遅い方から3年を数えます。そろえる書類や申請の方法は、法務省の相続登記の案内で確かめられます。きょうだいなど相続人が複数いて、住む・貸す・売るで意見が割れるときは、「再建築不可の家を相続してしまったら」の記事で比べ方を見てください。

当社の見方

戸建て・築60年以上で、再建築不可の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

戸建てで、再建築不可の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

当社では、東京都足立区の築60年以上の戸建てを2023年に買取金額400万円台で買い取っており、建て替えできない家でも値段が付かないとは限りません。埼玉県久喜市の戸建ても2025年に買い取っており、当社は全国(47都道府県)の再建築不可物件のご相談に対応しています。ご相談の中では、相続したまま空き家になり、活用方法が決まらないまま固定資産税だけを払い続けているという方が多くいらっしゃいます。相続した物件では、登記識別情報または権利証などに加えて戸籍などの書類が追加で必要になり、相続登記の費用もかかるため、早めに確認しておくと安心です。売却後も住み続けたい方にはリースバックも積極的にお受けしており、底地・借地権が絡む家もご相談いただけます。買い取れない物件や売らないほうがよい場合は正直にそうお伝えしていますので、活用か売却かで迷っている段階でもお気軽にご相談ください。