未接道の土地を売却する3択｜隣地購入と地役権と現況

未接道の土地とは｜建築ができないと判断される条件

未接道の土地とは、建築基準法の道路に接していない土地です。接する長さが2メートルに満たない土地も含みます。接しているかどうかは、道の見た目では分かれません。その道が法律の上で道路に当たるかどうかで分かれます。地図の上で道に面していても、未接道と判断される土地があります。

接道義務は建築基準法第43条、道路の定義は第42条

建築基準法第43条第1項に接道義務があります。建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければなりません。この2メートルが接道距離です。接道距離が2メートル未満の土地は、原則として再建築不可になります。いま建っている家は、建てられた当時の基準で建っています。壊してから建て直す段になって、初めて止まります。

ここでいう道路は、同法第42条が定めたものに限られます。幅員4メートル以上の公道や私道です。特定行政庁が位置を指定した道も入ります。幅員4メートル未満でも、道路として扱われる道があります。建築基準法が適用された時点ですでに建物が建ち並んでいた道です。特定行政庁の指定が要ります。同法第42条第2項にあるため、2項道路と呼ばれます。2項道路に面している場合は、敷地を後退させます。道の中心線から2メートルの線までです。片側が崖地や川に接している道は別です。その側の境から4メートルの線まで下がります。後退する分の面積は、建ぺい率や容積率の計算から外れます。削られる面積と値段の関係は「セットバックが必要な土地の価格」の記事に書いています。

混ぜやすいのは幅員と接道距離です。道の幅が4メートルあるかどうかは第42条の話です。敷地が2メートル以上接しているかどうかは第43条の話です。別の条文で、確かめる相手も別になります（建築基準法（e-Gov法令検索））。

未接道と判断される4つの条件

窓口で未接道と言われる土地は、次の4つのどれかに当てはまります。

• 周りを他人の土地に囲まれ、公道にも私道にも接していない（袋地）
• 接している道が、建築基準法の道路ではない（通路、農道、里道、水路の上の橋など）
• 道路には接しているが、接する長さが2メートル未満である
• 道路との間に、水路や他人名義の細い土地が入り、直接は接していない

4つ目は見落としやすい形です。公図を取ると、細長い筆が1本見つかることがあります。自分の敷地と道路の間に入っている筆です。昔の水路の跡や、分筆の残りです。登記簿では道に面しているように見えます。それでも現況では接していません。

自分の土地がどちらかは、窓口と実測で分かる

判断するのは市区町村です。窓口は建築指導課、あるいは建築主管課です。前面の道が第42条のどれに当たるかを聞けます。道路台帳や指定道路図を見せてもらえる自治体もあります。ここで「道路ではない」と言われることがあります。その時点で、未接道の土地として考えます。

幅の実測も要ります。間口が細長い旗竿地では、図面上2メートルあることがあります。塀やブロックで、実際には1.9メートルしかない場合です。巻尺で一番狭いところを測ってください。狭いところが1か所でも2メートルを切ると、接道は足りていません。間口と路地の長さで値段がどう動くかは「旗竿地が売れない理由」の記事にまとめています。

未接道の土地の売却で、いま効いている3つの前提

建て替えができない土地では、先に効いてくる条件があります。買主の資金と、毎年の維持費と、時間の3つです。どれも値段より手前にある条件です。ここを飛ばして価格だけを比べると、どの道を選んでも話が止まります。

住宅ローンが使えず、買える相手が限られる

金融機関は、再建築ができない土地に担保の価値を見込みません。買主が住宅ローンを申し込んでも、審査が通らないことがほとんどです。つまり買い手は、現金を用意できる個人か、事業者に絞られます。

これが、仲介に出しても問い合わせが伸びない理由です。見学の申し込みが入ることもあります。道路の種別を伝えた段階で消えます。融資が付かない物件で買主の数が減っていく仕組みは「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事で説明しています。

建物を壊すと税が上がり、値段は戻らない

建物が建っている土地には、住宅用地の特例があります。地方税法第349条の3の2です。税の計算の元になる額が下がります。200平方メートルまでの部分は6分の1です。それを超える部分は3分の1です。都市計画税にも同じ趣旨の軽減があります（地方税法（e-Gov法令検索））。

判定は1月1日の現況です。年内に解体して更地で年を越すと、翌年度から土地の税額が上がります。ここで未接道の土地には、もう一段の問題が出ます。更地にしても、新しい建物の確認が下りません。解体費が出ていき、税が上がります。それでも買主の層は広がりません。

壊すかどうかは、建築指導課の回答を聞いてからの判断です。順番を逆にすると、戻せません。

待つほど、名義と建物が重くなる

建物は毎年傷みます。雨漏りは柱まで進み、残置物は増えます。買う側は、その戻し費用を引いて値段を出します。引かれる額は年ごとに大きくなります。

名義も動きます。名義が親のままの家で、兄弟が亡くなると、次の世代に権利が移ります。関わる人が増えるほど、決めるまでの時間が延びます。隣地の所有者も同じく代替わりします。隣地を買う道を考えるなら、いまの所有者と話せるうちが早いです。

隣地を買って接道を作る｜未接道の土地の売却で価格が最も戻る道

隣地の一部を買って、幅2メートルの通路を作る道です。通路ができれば、建て替えのできる土地として売れます。分かれ目は、隣の方がその部分を手放せるかどうかです。土地を削っても、自分の建物が基準を割らないか。その1点で返事が変わります。

1. 何平方メートル買えば足りるかを先に出す

必要なのは、道路から敷地まで切れ目なく2メートル以上の幅です。通路の長さに2メートルを掛けた面積が、最低限の目安になります。長さ10メートルなら20平方メートルです。

自治体によっては、これに上乗せがあります。東京都建築安全条例第3条には、上乗せの定めがあります。敷地の路地状部分が長い場合に、2メートルより広い幅を求めます。建てる建物の用途や規模によっても変わります。買う面積を決める前に、建築指導課で必要な幅を確かめてください。

図面だけで決めないことも大事です。通路になる部分に、隣地の塀や物置が入っていることがあります。浄化槽や量水器も同じです。どける話まで含めて面積を決めます。

2. 隣地の所有者に当たる順番と、断られる理由

最初の接触は、口頭より書面が残ります。どの部分を、何平方メートル買いたいのかを図にします。何のために要るのかも書いて渡します。測量の費用を誰が持つかも、最初に書いておくと話が早くなります。

断られる理由は、感情より数字であることが多いものです。削った分だけ、隣地の敷地面積が減ります。建ぺい率や容積率に余裕がなくなります。いま建っている建物が、売った後に基準を割ることもあります。抵当権が付いていれば、分筆と一部売却に金融機関の同意が要ります。相続の途中で動かせない場合もあります。

隣地が親族の場合は、値段の付け方に別の注意が入ります。近隣の相場から大きく離れた額で売買するとします。差額が贈与とみなされることがあります。考え方は「親族間の不動産売買の適正価格」の記事に整理しています。

3. 分筆・測量・登記にかかる費用と期間

隣地の一部を買うには、その部分を切り分ける必要があります。順番は決まっています。現況測量、隣接する所有者の立会いによる境界の確認、確定測量。そのあとが分筆の登記、売買契約、所有権移転の登記です。

費用は4つに分かれます。土地家屋調査士と司法書士の報酬、登録免許税、土地の代金です。報酬は面積、隣接する土地の数、立会いの手間で変わります。見積もりを取ってから判断してください。登録免許税の税率は法務局か司法書士に確認できます。買った側には不動産取得税もかかります。税率と軽減は都道府県の税事務所が窓口です。

期間は、立会いが1回で済めば数か月です。隣接する方が遠方にいると、そこで止まります。相続が済んでいない場合も同じです。待てる期間を先に決めておくと、切り替えの判断ができます。

立会いが取れないときの道も、先に見ておきます。期限を決めやすくなります。隣接する方の所在が分からない場合もあります。法務局の筆界特定制度で筆界を確定させる手があります。申請から結論までは半年を超えることがあります。手数料は対象となる土地の価額で変わります。前面が公道なら、市区町村や都道府県との官民の境界確認が入ります。申請の受付を年度で区切っている自治体もあります。隣地に抵当権が付いている場合もあります。分筆の前に、金融機関へ担保の一部解除を相談します。分筆の登記は、売買より先に入れておきます。代金の支払いと所有権の移転の登記を、同じ日にまとめやすくなります。ここまでを先に確かめておいてください。隣の方の返事をもらった後で、手続きが止まる形を避けられます。

4. 買えたあとに残る確認

通路を手に入れても、それだけで建築の確認が下りるとは限りません。買う前に、建築指導課へ図面を持って事前に相談してください。通路の形、幅、長さ、建てる建物の規模で回答が変わります。

もう1つ、通路部分の高低差を見ます。道路と敷地に段差があるとします。擁壁や階段で上がる形だと、工事の車両が入りません。接道が取れても、建築費が上がる形で値段に戻ってきます。

未接道の土地で通路を確保する3つの形｜許可・地役権・借りる

接道が足りないままでも、建て替えの可能性が残る道があります。特定行政庁の認定か許可を取る道です。分かれ目は2つです。敷地がどんな空地に接しているかと、その自治体の運用です。通行できることと、接道していることは別に扱われます。

1. 建築基準法第43条第2項の認定と許可

建築基準法第43条第2項に、例外の定めがあります。道路に接していない敷地でも建築できる道です。第1号は認定です。建築基準法施行規則第10条の3が基準を定めています。当てはまる場合は、建築審査会にかけず特定行政庁が判断します。対象は限られます。幅員4メートル以上の農道などの公共の道に、2メートル以上接する敷地などです。第2号は許可で、建築審査会の同意が要ります。間口が足りない土地や、前面が私的な通路しかない土地があります。第2号の許可を目指す形になることが多いです。

対象になるのは、敷地の周りに広い空地がある場合などです。空地の幅、通路の所有者、建てる建物の規模で判断が分かれます。自治体によっては、基準を定めて公表しています。審査会に個別にかけずに済む基準です。過去に許可が出た例が多い地域と、ほとんど出ていない地域があります。

注意したいのは、許可が建築の計画ごとに出るという点です。前の持ち主の時に下りたから、次も下りるとは限りません。売買の場面で「許可が下りる前提の値段」を付けるとします。その不確かさを、買う側が丸ごと負います。窓口で聞いた内容は、日付と担当部署つきで残してください。話が具体的になります。

2. 通行地役権を結んで通路を確保する

通行地役権は、自分の土地の便益のために、他人の土地を通る権利です。民法第280条以下に定めがあります。設定は当事者の契約です。登記をすれば、承役地が第三者に売られた後も主張しやすくなります。

ここが肝心なところです。通行地役権があっても、建築基準法の接道義務を満たすとは限りません。接道義務は、敷地が道路に接していることを求めるものだからです。通れることと、接していることは、別の条文が扱っています。袋地の所有者には、公道に出るために隣地を通れる権利があります。民法第210条の、公道に至るための他の土地の通行権です。かつて囲繞地通行権と呼ばれました。これも接道義務とは別です。この権利は法律上当然に生じます。ただし通る場所と方法は、隣地の損害が最も少ないものに限られます。通行する側は償金を払う扱いです。

それでも地役権には意味があります。買主にとって、通路の使用が将来も続く見込みが立つからです。登記がないまま「昔から通っている」だけの状態もあります。隣地の代替わりで、話が振り出しに戻ります。私道を通る場合の承諾の取り方は「私道の承諾書がもらえない家の売却」の記事に実務を書いています。

3. 隣地を借りて通路にする場合の限界

買えないなら借りる、という考え方もあります。使用貸借や賃貸借で通路部分を借りる形です。費用は安く済みます。

ただし権利としては弱くなります。使用貸借は、借主が亡くなった時点で終了します。民法第597条第3項の定めです。貸主が亡くなっても、契約そのものは原則として終わりません。貸す側の立場は相続人に引き継がれます。ただし、その相続人から明渡しを求められる余地は残ります。賃貸借でも、期間が切れれば更新の話が出ます。建築確認で敷地として算入できるかは、自治体の判断に委ねられます。借りている通路を前提にした計画では、買主の融資もまず付きません。

借りる形で当面の通行を確保しつつ、買い取る話を続ける。この二段構えなら意味があります。借りたまま売る前提にすると、値段が付きにくくなります。

未接道の土地の評価方法と、価格が相場から離れる理由

値段は、建て替えができるかどうかと、出口にかかる費用で決まります。同じ面積でも、買う相手の数が違います。隣地が動く土地と、動かない土地の差です。相手の数が値段を動かします。

1. 評価の4つのステップ

未接道の土地を評価するときは、次の4つを順に確かめます。

• 前面の道の種別と、接道距離を実測で確定させる
• 隣地の取得、第43条第2項の認定や許可の見込みを確かめる
• 買える相手を数える（隣地の所有者、現金の個人、事業者）
• 出口にかかる費用を引く（解体、残置物の処分、通路の整備、保有中の税と保険）

順番を変えると数字が動きません。買える相手が1人しかいない土地もあります。その1人が出す額が相場になります。隣地の所有者しか買い手がいない。この状態は、値段の交渉の形そのものを変えます。

2. 税の評価額と、売買の値段は別のもの

相続税の計算では、無道路地という扱いがあります。道路に接していない土地です。国税庁の財産評価基本通達を使います。通路を開くのに必要な費用に相当する額を差し引く形です。差引きは40パーセントが上限とされています。固定資産税の評価にも、同じ趣旨の補正があります。

この数字は、税額を計算するためのものです。買主が払う額とは別の話です。市区町村から届く納税通知書には、評価額が載っています。これを見て「これくらいでは売れるはず」と考えないでください。提示された買取価格との差に驚きます。

実際の取引の水準は、周辺で成約した価格から見ます。国土交通省の不動産情報ライブラリが使えます。地域と期間を指定して、成約価格を見られます（不動産情報ライブラリ（国土交通省））。ただし未接道の土地は、取引の数そのものが少ないです。画面に現れにくい点は差し引いて見てください。

3. 価格が戻る条件と、戻らない条件

値段が戻りやすいのは、建て替えの道が見える土地です。隣地が売る意向を示している。許可の実績が多い自治体にある。建物がまだ使えて賃貸に回せる。更地にして駐車場や資材置場の需要がある。こうした条件が1つでもあると、買う相手が増えます。

境目にあるのは、条件が揃うまでの時間が読める土地です。通路になる筆の名義が隣地の方1人で、相続も抵当権も絡んでいない。擁壁はあるが、高さが2メートル未満である。工事の車両が前面の道まで入れる。この程度なら、買う側は見込みの額に近いところまで戻します。逆の例もあります。通路の筆の共有者が5人以上いる。所在の分からない共有者がいる。こうした状態は、戻る戻らない以前に話が進みません。共有者の数と、連絡の取れる人数を先に数えてください。数えた結果を紙に残してから、隣地との話に入ってください。どの道にどれだけ時間がかかるかを、同じ基準で比べられます。

戻りにくいのは、不確かさが消えない土地です。通路になる筆が他人名義で、分筆の見込みが立たない。敷地の中に水路や里道が入っている。崖や擁壁があって、工事の車両が入らない。建物が傾いて、解体以外の選択がない。こうした条件は、価格を下げても消えません。消えない部分は、買う側が幅を持って差し引きます。

未接道の土地の売却方法と、売らずにそのまま活用する方法

売り先は大きく3つです。隣地の所有者、現金を用意できる個人、買取業者です。選ぶ基準は、待てる期間と、先に出せる費用の2つです。急がないなら、高い方から順に当たります。急ぐなら、確定する方から当たります。

1. 隣地の所有者に売る

いちばん高くなりやすい相手です。隣地の方にとっては、買えば自分の敷地が広がり、形も整います。未接道の土地でも、隣の敷地と一体になることがあります。建築ができる土地に変わります。

当たる順番は、通路になる側の隣地、次に裏や横の隣地です。売る意思があることを書面で伝え、返事の期限を添えます。返事が来ないまま半年が過ぎる例は珍しくありません。待つ間も固定資産税と火災保険の支払いは続きます。

2. 隣地と一緒に、一体の土地として売る

隣地の所有者も手放したいと考えている場合があります。2筆をまとめて売る形です。接道が取れた広い土地になれば、買う相手は一気に増えます。

決めることは3つです。誰が窓口になるか。代金をどう配分するか。どちらかの事情で止まったときにどうするか。配分の割合は、面積だけでは決まりません。接道している側の貢献をどう見るかで変わります。先に紙に書いて、署名を交わしてください。そのあとで買主を探すと、後の揉め事が減ります。

3. 仲介で現金の買主を探す

仲介に出す場合、相手は現金を用意できる個人か、小規模な事業者です。募集の段階で明示してください。再建築ができないこと、接道距離、過去に許可が出た例の有無です。問い合わせの質が上がります。隠して募集すると、契約の直前で止まります。

時間はかかります。総務省統計局の住宅・土地統計調査（令和5年）があります。全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8パーセントです。前回の調査から増えています（住宅・土地統計調査（総務省統計局））。買う側は選べる状態にあります。建て替えができない土地は、その中で後ろに回ります。買取と仲介のどちらが自分の条件に合うかは「不動産は買取と仲介どっち」の記事で条件ごとに比べています。

4. 買取業者に現況のまま売る

片づけも解体もせずに引き渡せる道です。値段は仲介より下がります。下がる分の中身は4つです。解体費、残置物の処分費、保有中の税と保険。そして建築の可否が確定していないことへの差し引きです。

選ぶときは、値段の内訳を書面で出せるかを見てください。提示額に有効期限が書かれているかも確かめます。期限のない数字は、後から動かす余地を残したものです。買えない条件を先に言う会社のほうが、契約の直前で話が変わりません。

5. 認定や許可を取ってから売る

建て替えができる見込みを付けてから売る順番です。値段は上がりますが、申請の費用と時間が先に出ていきます。申請できるのは建築主です。売る前の段階では、事前の相談までになることが多くなります。

この道を選ぶなら、先に決めてください。どこまで進んだら売りに出すかです。事前の相談で前向きな回答が得られた時点で止める。設計まで進めない。そう決めておかないと、費用が積み上がってから断られる形になります。

6. 売らずにそのまま活用する方法3つ

建て替えできない土地をそのまま活用する方法は3つあります。

• 建物を解体して、月極の駐車場や資材置場として貸す
• 建物を残したまま補修し、賃貸に回す
• 隣地の所有者に、庭や家庭菜園として貸す

どれも、固定資産税を上回る収入が立つかで決まります。駐車場にすると、住宅用地の特例が外れます。税額が上がる点も計算に入れてください。借り手が付かないまま更地にすると、費用だけが増えます。手放す側に寄せる道もあります。建物を壊したうえで、相続土地国庫帰属制度を調べる形です。崖や通路など、申請しても通らない土地の形は「相続土地国庫帰属制度は使えないのか」の記事で挙げています。自治体への寄付は、その土地に使い道がある場合に限られます。窓口で先に確かめてください。

未接道の土地の売却に進む前に、役所で確かめる手順

最初に行くのは市区町村の建築指導課です。道路の種別と接道の長さを確かめます。ここでの回答で、進む道が分かれます。隣地を買う道か、現況のまま売る道かです。費用はかかりません。

1. 道路の種別を道路台帳と指定道路図で確かめる

持っていくものは4点です。公図、登記事項証明書、住宅地図、そして現況の写真です。公図は法務局で取れます。写真は、前面の道と敷地が接している部分を撮ります。巻尺を当てた状態で撮ると、話が早くなります。

窓口で聞く項目は決まっています。前面の道が建築基準法第42条のどれに当たるか。2項道路なら、中心線がどこで、どこまで後退するのか。敷地が道路に接している長さを役所はどう認識しているか。過去にこの敷地で建築の確認や許可が出た記録が残っているか。

回答はその場で紙になりません。聞いた日、担当した部署、回答の内容を自分で書き留めてください。買主や司法書士に伝えるとき、この記録がそのまま使えます。

2. 認定・許可の運用を、窓口で先に聞く

第43条第2項の認定と許可は、運用が自治体ごとに違います。聞くのは4つです。基準が公表されているか。どんな敷地で下りた例があるか。申請から結論まで通常どれくらいかかるか。事前の相談に予約が要るか。

「下りるかどうかは計画によります」。この回答が返ってくることもあります。その場合でも、基準の書かれた資料をもらえるかは確かめてください。資料があれば、買う側が自分で見込みを立てられます。見込みが立つ土地は、立たない土地より値段が付きます。

3. 同じ日に回れる窓口を3つ決めておく

建築指導課のほかに、回る窓口が3つあります。道路管理課（土木課）、管財課、税務課です。前面が位置指定道路なら、道路管理課に行きます。指定の年月日、指定された幅、申請時の図面が残っているかを確かめます。図面上の幅と現況の幅が食い違う土地もあります。図面側の幅で扱われることがあり、接道の長さの判断も変わります。敷地の中や前面に、水路や里道が入っている場合もあります。管財課で、用途廃止と払下げの手続きができるかを聞きます。過去に同じ地区で認められた例があるかも確かめます。税務課では名寄帳を取り、自分の名義の筆が何筆あるかを数えます。1日で回るなら、午前に法務局で公図と登記事項証明書を取ります。午後に市区町村へ行くと、求められた書類をその場で出せます。

未接道の土地の売却に要る書類と、現況をそろえる手順

通路部分の名義と、建物の現況の2つを書類で押さえます。この2つが揃わない間は、話が概算で止まります。どの相手に当たっても同じです。先に揃うほど、提示される額の幅が狭くなります。

1. 公図と登記事項証明書で、通路部分の名義を確かめる

法務局で登記事項証明書を取ります。自分の土地と、前面の通路に当たる筆の分です。公図も一緒に取ります。地積測量図が備え付けられていれば、それも取ります。

見るのは3点です。通路の筆が誰の名義か。自分にその筆の持分があるか。抵当権などの登記が残っていないか。私道に持分を持っているつもりだった。実は持っていなかった。こういう例があります。市区町村の税務課で名寄帳を取ってください。自分の名義の不動産が一覧で出ます。細長い土地がここで初めて出てくることもあります。

名義が亡くなった方のままなら、相続登記を進めます。相続登記の申請は2024年4月1日に義務となりました。期限は、相続で不動産を取得したと知った日から3年です。2024年4月1日より前に亡くなった方の名義も対象です。すでに取得を知っているなら、2027年3月31日までに申請します。正当な理由なく過ぎると、10万円以下の過料を科されることがあります（相続登記の申請義務化について（法務省））。

2. 建物の書類と現況の写真をそろえる

建てた当時の書類があれば探してください。確認済証、検査済証、建築計画概要書の写しです。これらがあると、当時どの道を前面道路として申請したかが分かります。未接道になった経緯がそこで見えることがあります。書類が見つからない場合の進め方は「検査済証がない家の売却」の記事に書いています。

写真は同じ日にまとめて撮ります。屋根、外壁、室内の床、水回り、残置物の量を撮ります。通路の一番狭い部分も忘れないでください。雨漏りの跡や床の傾きは、先に出してください。隠すより結果がよくなります。分からない部分は、幅を持って差し引かれます。分かっている部分は、額として計算されます。

未接道の土地の売却で、3つの道を費用で比べる手順

同じ紙に、3つの道の費用と期間と手取りを並べると選べます。並べる前に決めることが2つあります。先に出せる現金の上限と、待てる期間です。この2つで、選べる道がだいたい絞られます。

1. 3つの道の費用と期間を同じ条件で並べる

隣地を買う道では、費用が先に出ます。測量と分筆、登記、不動産取得税、隣地へ払う代金です。期間は立会いが順調で数か月、相続や抵当権が絡むと延びます。手取りは、建て替えができる土地として売れた額が元になります。そこからこれらの費用を引いた残りです。

認定や許可を取る道では、別の費用が出ます。事前の相談から設計、申請までの費用です。結論が出るまでの期間は自治体に聞いた日数を書き込みます。下りなかった場合、出た費用は戻りません。これも同じ紙に書いておいてください。

現況のまま売る道では、先に出す現金がほとんどありません。印紙代と、登記に関する費用が中心です。期間は短く、提示された額がそのまま確定します。手取りは3つの中で低くなりますが、確定している点が違います。

比べるのは額面ではありません。手元に残る額と、それが確定しているかどうかの2つです。

2. 隣地との話し合いに期限を置く

隣地の返事を待つ期間は、自分で区切ってください。3か月返事がなければ次の道に移る、と決めておきます。待つことには値段が付いています。固定資産税、火災保険、草刈り、遠方なら交通費。この1年分を足した額が、待った場合に出ていく現金です。

買取の提示額を先に1つ取っておく方法もあります。確定した数字が1つあると、比べる土俵ができます。隣地との話も、親族との話も同じです。数字を持ったうえで待つと決めるのは、判断として成り立ちます。困るのは、数字がないまま年を越す形です。

当社に未接道の土地の売却を相談した場合の進み方と、買い取れない条件

当社は建て替えができない前提で買い取ります。古家を残した状態で構いません。片づけも解体も、事前の修繕も要りません。進め方が変わる条件は2つです。通路の実測と、その自治体の許可の実績です。

取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

現地と役所で先に見る3点

未接道の土地では、確かめる順番が普通の土地と変わります。見る項目を、値段への効き方が大きい順に3つ挙げます。

• 通路の一番狭い部分の実測値。図面と現況が食い違う土地が多いためです。ここが2メートルを割るかどうかで、再販の形が変わります。
• 建物の傷み方。屋根と床の状態を見ます。補修して貸せるか、解体を前提にするかが分かれます。解体を前提にするなら、工事の車両が入るかが次の条件です。
• その市区町村で第43条第2項の許可が出た実績。実績がある地域では、買った後に申請する道が残ります。差し引く不確かさが小さくなります。

写真を送っていただければ、現地に伺う前におおよその見当は付きます。遠方にお住まいの場合は、鍵をお預かりします。当社だけで現地を見ることもできます。

価格の出し方と、引渡しまでの段取り

お出しする額は、再販できる見込み額が元になります。そこから残置物の処分費、最低限の補修か解体の費用を引きます。保有している間の固定資産税と保険料も引きます。建築の可否が確定していない分も差し引いた残りです。引いた項目は内訳として書面にします。見込みが立たない部分は、幅で差し引きます。現況の情報が多いほど、幅は小さくなります。

ご相談から買取価格のご提示までは目安30分です。ご契約の締結までは1〜2週間をみていただきます。早ければそこから2週間以内にお引き渡しです。代金は、お引き渡しの当日にお振り込みします。当社は自己資金で買うため、融資を前提とした特約は付けません。決済の日に、代金のお支払いを行います。所有権の移転の登記も同じ日です。決済日は売主さまのご都合に合わせます。名義が亡くなった方のままの場合もあります。決済日から逆算して、司法書士と日程を組みます。

お手元にご準備いただくのは4点が基本です。権利証（または登記識別情報）とご本人の確認書類。それに印鑑証明書と、固定資産税の納税通知書です。親御さまから受け継いだ土地では、これに戸籍などの書類が加わります。出ていくお金のほうは、売買契約書に貼る印紙代が基本です。住宅ローンの抵当権が残っていれば、その抹消登記の費用が足されます。登記簿の住所が今のお住まいと違う場合は、住所変更登記の費用も要ります。名義が亡くなった方のままなら、相続登記の費用も要ります。先に見込んでおいてください。どの書類が要るか、いくらかかるか。名義と担保の状態によって、一件ごとに変わります。当社が直接の買主ですので、仲介手数料はいただきません。ご相談は全国（47都道府県）からお受けしています。千葉県市川市の例があります。前面道路が私道の古家付きの土地を、再建築不可のまま買い取りました。販売まで終えています（この物件の場合900万円台）。

当社が買えない場合と、仲介の方が手取りが多くなる条件

上に挙げたもののほか、お引き受けできない条件があります。未接道の土地では次の3つです。

• 通路になる部分に、隣地の建物や構造物が建ち込んでいる場合。移動のめどが立たないと、幅の実測が取れません。再販の形を描けないためです。
• 敷地の中に、水路や里道などの法定外公共物が入っている場合。用途廃止や払下げの見通しを、市区町村から得られないときです。手続きの期間も結論も読めません。
• 崖に接していて、擁壁をやり直さないと解体工事そのものができない場合。工事の車両も入らないときです。費用の上限が決まらないためです。

仲介のほうが手取りが多くなる条件もあります。隣地の所有者が買う意向を示している場合です。まず隣地と話してください。隣地にとっては、自分の敷地が広がる買い物です。買取より高い額になることが多くあります。この場合、当社が媒介としてお手伝いすると仲介手数料がかかります。法の上限の範囲です。手数料を引いた後の額で比べてください。許可が出た実績が多い地域もあります。現金の買主が見込める立地なら、時間をかけて仲介で探す判断も成り立ちます。当社に相談しないほうがよい場面は「リアテクスに買取を頼むデメリット」の記事に並べています。断られた物件がその後どこへ向かうかは「不動産買取で断られた物件はどこへ行くか」の記事に書いています。

未接道の土地の売却は、隣地が動くかどうかで分かれる

• 道路の種別と接道距離を、建築指導課と実測で確定させてください。 幅員の話は建築基準法第42条です。敷地が2メートル以上接する義務は第43条です。ここが確定するまで、どの値段も概算のままです。
• 隣地を買う道、認定や許可を取る道、現況のまま売る道。この3つを同じ紙に並べてください。 比べるのは額面ではありません。先に出ていく現金と、手元に残る額です。それが確定しているかどうかも見ます。
• 待つ期間には値段が付いています。 固定資産税、保険料、草刈り、交通費の1年分が、待つことの費用です。隣地の返事を待つなら、期限を先に決めてください。

当社は古家を残したまま買い取ります。建て替えができない前提で値段をお出しします。隣地の方との話し合いは、売主さまご本人が行う部分です。依頼を受けた専門家でも構いません。

未接道の土地の売却について、よくある質問

Q1. 接道のない土地とは、どういう土地ですか

建築基準法の道路に2メートル以上接していない土地です。周りを他人の土地に囲まれた袋地が、その一つです。接している道が、法律上の道路に当たらない土地も入ります。接する長さが2メートルに足りない土地も同じです。道路との間に水路や他人の筆が入っている土地も含まれます。見た目で道に面していても、未接道と判断されることがあります。 判断するのは市区町村です。建築指導課で、道路台帳や指定道路図を見せてもらってください。その日のうちに分かります。登記簿の記載と現況が違う場合は、現況が優先されると考えてください。

Q2. 接道が2メートル未満でも、建て替えができることはありますか

あります。建築基準法第43条第2項に、例外があります。道路に接していない敷地でも、特定行政庁の認定または許可があれば建築できます。第2号の許可には建築審査会の同意が要ります。ただし、許可は建築の計画ごとに判断されます。 隣で下りたから自分の敷地でも下りる、という性質のものではありません。隣地の一部を買って2メートルを確保する道もあります。どちらに進むにしても、先に建築指導課へ行ってください。その自治体の基準と過去の例を確かめます。通行地役権を結んでも、接道義務を満たすとは限りません。この点は分けて考えてください。

Q3. 土地を2000万円で売却した場合、税金はいくらぐらいかかりますか

売った額ではなく、利益に対してかかります。売った額から、取得費と譲渡費用を引きます。その残りに税率を掛ける順番です。取得費が分かる書類がない場合もあります。国税庁の取扱いでは、収入金額の5パーセントを取得費にできます。2000万円なら100万円です。譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているとします。この場合は長期譲渡所得です。税率は所得税15パーセント、住民税5パーセントです。これに復興特別所得税が、所得税額の2.1パーセント上乗せされます。根拠は租税特別措置法第31条と、国税庁のタックスアンサーです。相続した家では、被相続人が取得した日を引き継ぎます。 相続した空き家を売ったときの特別控除もあります。要件に当てはまれば使える場合があります（相続した空き家を売ったときの特例（国税庁））。建てられた時期や売り方など、条件が並びます。当てはまるかどうかは個別に確かめてください。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供です。個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額は、税務署か税理士にご確認ください。登記については司法書士です。境界や隣地との権利関係なら、弁護士や土地家屋調査士です。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

Q4. 田舎の土地がいらないのに売れません。どうすればいいですか

買える相手を数えるところからです。未接道の土地で現実に買い手になるのは3者です。隣地の所有者、現金を用意できる個人、事業者です。まず隣地の所有者に、書面で意向を聞いてください。反応がない場合は、2つの道を費用で比べます。建物を残したまま売る道と、壊して土地として手放す道です。 建物を壊すと、翌年度から土地の税額が上がります。壊す前に、建築指導課と税務課の両方に確かめてください。建物がない土地なら、別の道もあります。相続土地国庫帰属制度の要件に当たるかを調べる形です。通路として他人が使う土地などは対象外です。要件の確認が先になります。

Q5. 土地を売却するとは、どこまで終わった状態を指しますか

代金の受け取りと、所有権の移転の登記が終わった状態です。契約に署名した時点ではまだ終わっていません。決済の日に、代金の支払いと、登記の申請を同じ日に行います。未接道の土地では、決済までに整えておくものがあります。名義と、通路の筆の状態です。 名義が亡くなった方のままなら相続登記が先です。抵当権が残っていれば、その抹消の手配も要ります。固定資産税は、1月1日時点の所有者に課されます。引渡しの年の分をどう精算するかも、契約の前に決めてください。

Q6. 非居住者が不動産を売却したら、どうなりますか

日本国内に住所のない方が、国内の不動産を売ったとします。買主が代金を支払うときに、所得税を源泉徴収する仕組みがあります。税率は復興特別所得税を含めて10.21パーセントです。根拠は所得税法第212条と、国税庁のタックスアンサーです。売った側は、その後に確定申告をして精算します。例外もあります。 譲渡の対価が1億円以下で、買主が個人の場合です。その買主が自分や親族の居住のために買うなら、源泉徴収は不要です。手続きと必要書類は、国ごとの事情でも変わります。税務署か税理士に確認してください。登記に必要な書類の取り方も変わります。在外公館での手続きになることがあります。

当社の見方

戸建て・築50年以上で、再建築不可の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

新潟県新潟市中央区の戸建て（築50年以上）を、買取金額100万円台で買い取りました（2026年に取引）。

土地（古家付きを含む）・築50年以上で、再建築不可・前面道路が私道・古家付きの物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

千葉県市川市の土地（古家付きを含む）（築50年以上）を、買取金額900万円台で買い取りました（2026年に取引）。

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。