雨漏り・シロアリの家を売却する｜修繕せずに売る告知

雨漏りの家を売却する前に確かめる3点

最初の質問はたいてい同じです。直すべきか、直さずに出すべきか。答えは物件で変わります。分かれ目は3つあります。雨水の入り口が特定できているか。シロアリの食害が構造材に届いているか。そして、買主がどんな資金で買うかです。

雨漏りは「跡」ではなく入り口で見られる

天井のしみは結果です。査定で問題になるのは原因の側です。同じしみでも、原因がサッシまわりのシーリングの劣化なら、補修で収まります。谷樋の穴や防水層の切れなら、範囲は屋根や外壁の全面に広がります。野地板や垂木まで腐っていれば、内部の解体が前提になります。金額の幅は、しみの大きさでは決まりません。

入り口が絞れないときは散水試験があります。屋根や壁に順番に水をかけ、室内側で漏れを確認する作業です。半日から1日かかります。料金の幅は、屋根に上がるだけで済むか足場を組むか、写真と報告書を残すかで変わります。依頼するときは、試験だけの費用か、報告書の作成まで含む費用かを先に確かめてください。この作業を飛ばすと、見積の行が「一式」になります。

シロアリの被害は床下と水回りに出る

シロアリは湿った木に集まります。雨漏りのある家は条件がそろっています。被害が出やすいのは浴室の土台、玄関の框、勝手口の柱脚です。床が沈む、建具が閉まらない、といった変化が先に出ます。基礎に土が筋状に付いていれば蟻道です。春から初夏に羽アリが出ることもあります。

被害が仕上げ材だけなら、駆除と部分交換で収まります。土台や柱の断面まで食われていれば、耐震の話になります。床下に入れないまま「たぶん大丈夫」と伝えるのは避けてください。確認できていない前提は、そのまま価格に反映されます。

修繕しないと、買える人が減る

現況で出すと、手を挙げる人が限られます。理由は資金です。住宅ローンは担保の評価を見ます。雨漏りや傾きがあると、条件が付いたり、希望額まで伸びなかったりすることがあります。

既存住宅売買瑕疵保険も付けられません。加入には検査があり、雨漏りや構造の不具合があると適合しないためです。買主は保険のない状態で買う判断をすることになります。

結果として、現況の家を買うのは現金で買える人か、事業者です。募集の相手が変わるので、価格の水準も変わります。ここを押さえておくと、仲介で待つ意味があるかを自分で判断できます。

雨漏り・シロアリの家の売却方法を4つで比べる

比べる軸は3つにします。手元に残る金額。その金額が確定しているか見込みか。そして、決まるまでの期間です。雨漏りのある家では、3つ目が結論を決めることが多くあります。

1. 修繕してから仲介で売る

成り立つのは3つがそろったときです。入り口が特定できている。見積の範囲が確定している。そして、その地域で建物に値段が付く。

工事代を価格に乗せられるかは市場が決めます。築年の古い木造では、屋根を直しても建物の評価が動かないことがあります。上がるのは「雨漏りしていない」という状態までです。向いているのは、部分補修で収まる家で、住むために買う人が見込める立地です。

2. 現況のまま仲介で売る

値段を下げて買主を待つ形です。告知書に雨漏りを書き、契約不適合責任の扱いを個別に交渉します。買主が現金で買う場合、この形はまとまります。

注意点は期間です。内覧のたびに家を開け、草を刈ります。雨のあとには水の回り方を確認します。遠方なら往復の費用が積み上がります。売れるまで税と保険は続きます。決まらないまま年を越せば、建物の状態は前の年より悪くなっています。

3. 現況のまま買取業者に売る

金額と引渡し日が先に決まります。片づけも修繕も条件になりません。そのぶん価格は下がります。下がる分の中身は、工事費、解体費、保有中の費用、再販できない場合の損失です。

複数社に出すなら、同じ条件を同じ文で伝えてください。雨漏りを伝えずに取った金額は、現地調査のあとで動きます。高い金額が出たときに根拠を確かめる観点は「不動産買取の査定額が高い理由」の記事に書いています。

4. 解体して土地として売る

建物に値段が付かず、土地に需要がある場合の選択です。前提は再建築ができることです。幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しているかを、建築主管課で確認してください。

更地にすると住宅用地特例が外れ、翌年の固定資産税が上がります。解体費も先に出ます。見積書のどの行を見るか、補助の申請時期については「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事にまとめました。

土地の水準は自分でも調べられます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域・用途・面積帯を指定して実際の取引価格を検索できます。買取価格はこれより低くなります。

修繕せず売却する場合の雨漏りの告知と責任

直さずに売る場合、書く作業が増えます。告知書です。売主が知っている不具合を、買主に伝える書面です。ここを省くと、引渡しのあとに費用の話が戻ってきます。

1. 告知書に書く項目

分からない項目は「不明」と書きます。推測で「問題なし」と書く方が危険です。実務では物件状況等報告書という書式が使われ、契約書に添付されます。人の死に関する告知はこれとは別の枠組みで整理されており、考え方は「事故物件の告知義務はどこまでか」の記事にあります。

2. 修繕しないときの免責には限界がある

契約不適合責任は民法562条から564条に定めがあります。引き渡された物が契約の内容に適合しない場合、買主は補修、代金の減額、損害賠償、解除を求められます。

売主が個人なら、責任を負わない特約も結べます。ただし民法572条があります。担保責任を負わない特約をしていても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法（e-Gov法令検索））。

直さない選択と、黙る選択は別です。直さないのは自由です。黙るのは、免責の条項ごと無効にする行為です。告知書に書いた不具合は、価格の前提に入ります。書かなかった不具合は、あとで請求の根拠になります。

3. 通知期間と特約は、買主が誰かで変わる

買主が個人の場合、通知期間を短く区切る特約が使われます。民法566条では、種類または品質の不適合は、買主が知った時から1年以内に通知しないと請求できなくなります。売主が知っていた場合などは例外です。

買主が宅地建物取引業者で、その業者が自ら売主として転売する段になると、宅地建物取引業法40条が働きます。引渡しから2年以上の通知期間を定める場合を除いて、民法より買主に不利な特約は無効です。

この差が、事業者が現況の家を買える理由です。転売の先で責任を負う前提で、価格を作っているからです。

4. 放置して増えるのは修繕費だけではない

雨漏りは天井の張り替えで終わる話ではありません。水が入った木は含水率が上がります。腐朽菌とシロアリの条件がそろいます。範囲は、仕上げ材から下地、そして構造材へと順に広がります。配線が濡れれば漏電の懸念も出ます。人が住んでいない家では、気づくのが遅れます。

行政の側にも仕組みがあります。空家等対策の推進に関する特別措置法は、屋根や外壁の破損など、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態を「管理不全空家等」として扱います。2023年12月13日施行の改正で加わった枠です。指導のあと勧告を受けると、その土地の住宅用地特例が外れます。建物を残していても税額が上がります。

近隣への損害も所有者に返ります。民法717条は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害が生じた場合の責任を定めています。屋根材が飛んで隣家の車を傷つけた、という場面がこれに当たります。出口をまとめて比べる場合は「空き家の処分方法」の記事をご覧ください。

雨漏りの家の売却を進める順番

順番を変えるだけで、出ていく現金が減ります。工事より先に、紙と写真を集めます。

1. 雨水の入り口を特定する

点検口から小屋裏を見ます。濡れた跡の位置と、垂木や野地板の色を確認します。写真は日付が分かる形で残してください。

入り口が分からない場合は、散水試験を依頼します。半日から1日かかり、屋根に上がる作業が入ります。自分で上がるのは避けてください。特定できると、見積が「一式」から「範囲」に変わります。ここが価格の交渉の土台になります。

2. 見積は2社から取り、3つの行を見比べる

見比べる行は、足場、撤去・処分費、下地の補修の3つです。足場は掛ける面積と平米あたりの単価が書かれているかを見ます。屋根の全面工事では、ここで金額の段が変わります。撤去・処分費は、既存の屋根材をどこまで下ろす前提か、処分の単価が材の種類ごとに分かれているかを確認します。下地の補修は、野地板や垂木の交換が「別途」なのか、金額の中に入っているのかで意味が変わります。開けてみないと分からない部分は、単価と数量の上限を書いてもらうと比べられます。

「一式」の行が多い見積は比べられません。同じ工事の範囲を指定して2社に出してください。石綿を含む屋根材の場合、工事の前に調査と届出が必要になり、処分の扱いも変わります。見積の前提に入っているかを確認してください。

3. 過去の記録を集める

探すのは4つです。屋根や外壁の工事の請求書。シロアリ駆除の保証書。火災保険の証券と保険金の支払い明細。工事を頼んだ業者の連絡先です。

保険金を受け取って修理していない場合は、そのことも残します。買主から見れば、直っていない不具合と受け取った金額の両方が前提になります。保険そのものが切れている家もあります。人が住まなくなった時点で条件が変わるためです。引受の条件は「空き家に火災保険はかけられるか」の記事に書きました。

4. 告知書を自分で下書きする

査定を頼む前に書きます。書けない項目が、そのまま調べるべき項目です。

下書きがあると、各社の金額の前提がそろいます。あとから不具合が判明して金額が下がる、という流れも減ります。「不明」と書いた項目は、不明を前提に価格が付きます。埋めた方が有利になる項目だけ、調べる価値があります。

5. 手取りを2通り計算する

売れるまでの月数を仮に置いてください。12か月で計算して、差がどれだけ残るかを見ます。差が小さいなら、確定した額を選ぶ判断が成り立ちます。差が大きいなら、修繕して待つ意味があります。

6. 税の特例の要件を先に照合する

相続した家を売る場合、確認しておく制度があります。被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。ただし令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円までになります。昭和56年5月31日以前の建築であること、区分所有建物でないこと、相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住に使っていないこと、売却代金が1億円以下であることなどが要件です。

期限もあります。譲渡は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。令和6年1月1日以後の譲渡では、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または家屋の取壊しを行った場合も対象に加わりました。雨漏りのある古い家をそのまま売るときに効く部分です。要件は国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例で確認してください。相続からの順番は「実家 空き家 売却の順番」の記事に整理しています。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社が雨漏り・シロアリの家を買い取る条件

取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

雨漏りとシロアリで価格から引かれる分

逆に言えば、入り口が特定できていて範囲が確定していれば、下がり幅は小さくなります。散水試験の報告書、工事の見積、駆除の保証書があれば、その分は価格に戻ります。床下も小屋裏も見られない家では、最も悪い前提で見込むことになります。

相談から決済までの段取り

最初に伺うのは、所在（地番）、土地と建物の面積、構造と築年、雨漏りの場所、シロアリの履歴、前面道路の幅です。登記が亡くなった方の名義のままでも構いません。

次に机上で水準をお伝えします。公図、登記情報、周辺の取引事例を見ます。この段階は確定額ではありません。現地では、小屋裏、床下、水回り、外壁の割れ、境界と越境、搬入経路を確認します。遠方にお住まいの場合は、鍵をお預かりして当社のみで見る形も取れます。郵送と委任での進め方は「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事にあります。

そのうえで、金額、引渡し時期、残置物の扱い、契約不適合責任の扱いを書面でお示しします。その場での返答は求めません。当社は自己資金で買うため、融資利用の特約は付きません。決済日は売主のご都合で決められます。

買い取れない場合と、売らない方がよい場合

価格を下げても解決しない条件があります。次に当たる場合、金額を出さずにお断りしています。

• 相続人の一部と連絡が取れず、売主が確定していない
• 共有者の一部が反対しており、持分だけの売買も希望されていない
• 境界や越境について隣地と紛争が進行中である
• 敷地への進入路に通行の権利がなく、承諾も得られない
• 連棟の切り離しに、隣接する所有者の同意が見込めない
• 床が抜けて内部に入れず、解体しか選べないのに、解体費の見込みが土地の評価を超える

1つ目と2つ目は、売れる名義が一本に定まっていない状態です。相続人の調査と登記は司法書士、共有者との話がまとまらないときの整理は弁護士の領分で、当社が代わって進められる部分はありません。3つ目の境界や越境の争いも、測量と資料の裏づけが要るため、土地家屋調査士と弁護士の仕事になります。4つ目と5つ目は、通行や切り離しを認めるかどうかという相手方の意思の問題で、こちらが金額を動かしても変わりません。最後の1つは数字の問題で、解体費の見積が下がるか、土地の側の需要が変わったときに結論が変わります。

売らない方がよいと考える場合も、そのように申し上げます。雨漏りが1か所で補修の見積が取れており、駅に近い立地。被害が仕上げ材にとどまり、その地域に賃貸の需要がある場合。隣地の所有者が取得の意向を示している場合。接道の条件で再建築不可とされているが、まだ窓口で確認していない場合です。最後の例では、建築基準法43条2項の認定や許可の余地が残っていることがあります。当社に相談しない方がよい状況は「リアテクスに買取を頼むデメリット」の記事に挙げました。なお、当社がどのような立場で不動産を扱っているかは運営者情報に記載しています。免許番号もそちらでご確認いただけます。

雨漏りの家の売却で先に決まる3つ

• 価格の幅は、入り口が特定できているかで決まります。 天井のしみの大きさではありません。シーリングの劣化で収まるのか、防水層の切れなのか、下地まで腐っているのか。散水試験の結果と範囲を指定した見積があれば、その分は価格に戻ります。
• 直さない選択と、黙る選択は別です。 知っている不具合を告知書に書かずに引き渡すと、免責の特約があっても責任は残ります。雨漏り、シロアリ、傾き、給排水、過去の修繕、保険金の6項目を、分かる範囲で書き出してください。分からない項目は「不明」と書きます。
• 比べるのは金額ではなく、手取りと時期の組み合わせです。 修繕して仲介に出す場合は、工事代と手数料に加えて、売れるまでの税・保険・管理・交通費が積み上がります。12か月分を引いて、買取の提示額と並べたとき、差が小さくなることがあります。

当社は買主として、雨漏りやシロアリ被害のある家を現況のまま買い取ります。修繕も駆除も片づけも条件にしません。そのかわり価格は工事費と解体費の見込み分だけ低くなり、売主が確定していない家と、隣地との紛争が進行中の家はお引き受けできません。

雨漏りの家の売却によくある質問

Q1. 雨漏りを直さずに売ると、あとから修繕費を請求されますか

告知書に書いて、契約でその扱いを決めておけば、通常は請求の対象になりません。価格の前提に入っているからです。問題になるのは、知っていた雨漏りを伝えなかった場合です。民法572条により、知りながら告げなかった事実は免責の特約の外に出ます。 場所、いつから、雨の条件、補修したかどうかを、書面に残してください。

Q2. 天井のしみをクロスの張り替えで隠してから売ってもよいですか

見た目を整えることと、事実を伝えることは別です。張り替えても、雨漏りがあった事実と現在の状態は告知の対象に残ります。むしろ、隠した形跡があると交渉が壊れます。内装だけ直して原因を放置すると、水は同じ場所に戻ってきます。 費用を使うなら、入り口の特定に使う方が価格に効きます。

Q3. シロアリの駆除だけ済ませてから売った方が高くなりますか

駆除が価格に反映されるのは、保証書が付いて、構造材の被害が確認できている場合です。駆除しただけでは、食われた土台や柱は元に戻りません。買い手が見るのは、被害の範囲と補修の必要性です。床下に入って撮った写真と、駆除の保証書があれば、それが材料になります。順番としては、床下の確認が先です。

Q4. 火災保険で雨漏りの修理費は出ますか

原因によります。台風や雹、雪で屋根が破損して雨水が入った場合は、風災や雪災の補償の対象になることがあります。経年劣化や施工不良が原因の場合は、対象外とされるのが一般的です。まず証券で補償の範囲と免責金額を確認し、保険会社に事故の受付をしてください。保険金を受け取ったのに修理していない場合は、その事実も告知書に書きます。

Q5. 賃貸中の家で雨漏りしている場合はどうなりますか

貸主には修繕義務があります。民法606条1項の定めで、賃借人に責任がある場合を除きます。賃料についても、民法611条1項により、賃借人の責めに帰すべき事由でなく使えなくなった部分があるときは、その割合に応じて当然に減額されます。入居者からの請求を待って下がる仕組みではありません。放置すると、収入が減って修繕範囲が広がるという形になります。入居者がいるまま売る場合の段取りは「老朽アパート・一棟物件をどう手放すか」の記事にまとめました。

Q6. 空き家のまま雨漏りを放置すると、税金は上がりますか

上がる筋道があります。屋根や外壁の破損が進んだ空き家は、管理不全空家等として市町村の指導・勧告の対象になり得ます。勧告を受けた時点で、その土地の住宅用地特例が外れます。 建物を壊していなくても、翌年の固定資産税の課税標準が変わります。制度の枠組みは国土交通省の空き家対策の概要で確認できます。判断の基準と運用は市町村ごとに定められているので、所在地の担当課にも聞いてください。

当社の見方

傷んだところをお話しいただくとき、当社がそれをどう受け取っているかを書いておきます。不具合を伺って金額が下がる場面はありますが、お伝えいただいたこと自体を残念に思うことはありません。当社は買主として自ら買い取りますので、その傷みを引き受けて直すのは当社です。黙っておいていただくほうが、こちらとしては困ります。

ですから、直してから相談しようとお考えの場合は、工事を発注する前に一度ご連絡ください。雨の日に水が入った、床がきしむ、以前に駆除を頼んだことがある、といった程度の記憶で構いません。ご自身で確かめていない話でも結構です。伺った内容を見たうえでお引き受けが難しいと判断した場合も、その理由をお伝えします。伏せたままお引き渡しになる形を、当社はいちばん避けたいと考えています。