実家の売却で売れないのはなぜ？理由別の手放し方

実家の売却で売れないのはなぜ？親の死後に残る3つの原因

相続した実家が売れない原因は、建物の傷み、土地の形と権利、相続登記の未了という3つのどこかにあります。

親の死後しばらくは、葬儀や法要、役所の手続きに追われ、家はそのままになりがちです。売りに出したのは一周忌を過ぎてから、という方も少なくありません。その時点で内覧の申込みが入らないなら、値下げを考える前に確かめることがあります。買い手がどこで検討をやめているのかです。

田舎の実家が売れない原因も、都市部の家と根は同じです。違うのは、買い手の数がもともと少ないことです。そのぶん、一つの条件が成約を止める重さが大きくなります。駅から遠い、買い物に車が要る、といった立地の事情は動かせません。だからこそ、動かせる条件がどれかを先に見分けます。

3つの原因は、ひとつだけで現れることはまれです。名義が親のままで、しかも雨漏りがある、という組み合わせはよく見かけます。どれが主因かを見誤ると、手を打っても反応が変わりません。

建物の傷みで、買い手が住むまでの費用を読めない

空き家になった実家は、人が住んでいた頃より速く傷みます。窓が開かず、水道も使われません。湿気が床下にこもり、排水の管も乾いてにおいが上がります。なかでも効くのは雨漏りです。天井の染みは目に見えますが、買い手が気にするのは、その上の屋根の下地や柱がどこまで濡れているかです。

一般の買い手の多くは住宅ローンを組み、入居前に直す費用は手元の資金でまかないます。直す範囲が読めない家では、その資金計画が立ちません。内覧には来ても、申込みには進まないのはこのためです。築年数が古いこと自体より、傷みの範囲が分からないことのほうが検討を止めます。

放っておくと、一冬ごとに濡れる範囲が広がります。床が沈み、湿った木にシロアリが寄ってきます。次の春に売り出し直すころには、買い手への説明が一段重くなっています。

先にやることは、屋根裏と床下の状態を写真に残すことです。直すかどうかを決める前に傷みの場所を記録しておけば、買い手にも業者にも同じ材料で話せます。雨漏りを直さずに売るときの告知の考え方は、「雨漏り・シロアリの家は直さずに売却できる？告知と価格の決まり方」の記事で確かめられます。

土地の形と権利が、買い手の数を絞る

旗竿地のように細い通路の奥にある土地は、建物が無事でも買い手が限られます。建物を建てられる敷地の条件は、建築基準法第43条第1項が定めており、道路に2m以上接していることが必要です。通路の幅がこれに届かない土地では、いまの家を壊すと、同じ場所に新しい家を建てられません。建て替えを前提にする買い手は、この時点で検討から外れます。

通路の幅をどこで測るか、通路の途中に隣家の塀が出ていないかで、結論が変わることもあります。測る位置と価格の関係は「旗竿地が売れない理由」の記事にまとめてあります。

権利の側でよく止まるのは、兄弟で相続した実家です。相続人が複数いると、遺産を分けるまでのあいだ、実家は相続人全員の共有になります（民法第898条）。家そのものを売るには、全員がそろって売主になる必要があります。1人が反対したり、連絡が取れなかったりすると、売り出しても契約まで進みません。

話がまとまらないとき、自分の持分だけを手放す道は残っています。ただし持分だけを買う相手は限られ、価格の付き方も家全体の売却とは別物です。条件は「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事で確かめてから決めてください。

相続登記が済んでおらず、売主が決まらない

登記簿の名義が亡くなった親のままの実家は、そのままでは買い手に名義を移せません。買い手への所有権の移転の前に、相続人へ名義を移す相続登記が要るためです。売り出してから、不動産会社に言われて初めて気づく方もいます。

相続登記の申請は、法務省の案内のとおり、令和6年4月1日から義務になりました。義務を負うのは相続で不動産を取得した人で、期限の数え方は相続の時期と、取得を知った時期で変わります。自分の期限が何年何月何日になるかは、「実家の売却で先に切れる期限はどれ？相続登記の3年と控除の期限」の節で、日付を出して確かめます。

名義を移すには、誰が実家を取得するかを相続人の話し合いで決め、亡くなった親の出生から死亡までの戸籍を集めます。本籍地を何度も移していた親や、相続人の多い家では、書類がそろうまでに思った以上の時間がかかります。売れない原因が名義にあるなら、価格をいくら下げても前には進みません。

売れない実家を放置すると固定資産税はどうなる？勧告で住宅用地の特例が外れる

管理されていない実家に市町村から勧告が出ると、土地の固定資産税を軽くしている住宅用地の特例が外れ、税が上がります。

売れないまま1年、2年と過ぎると、実家の周りで少しずつ変化が起きます。庭木が道にはみ出し、雨どいが外れ、郵便受けにチラシがたまる。近所の人が市役所に相談し、やがて所有者の元へ通知が届きます。ここから先は、所有者の都合ではなく、行政の手続きの順番で物事が進みます。

管理不全空家等として指導を受け、勧告へ進む

空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）は、空き家への市町村の関わり方を2つの段階に分けています。放っておくと特定空家等になるおそれがある家は、管理不全空家等とされます。市町村長は所有者に指導し、それでも状態が改まらなければ勧告できます（同法第13条）。倒壊のおそれが大きいなど、さらに状態が悪い特定空家等には、助言・指導、勧告、命令と進み、命令に従わなければ代執行もありえます（同法第22条）。

相続した実家に最初に届くのは、多くの場合、指導の段階の文書です。この段階で草木の手入れや屋根の補修の予定を返せば、次の段階に進む前に話し合う余地があります。遠方に住んでいて郵便を確かめられないこともあります。返事をしないまま時間が過ぎると、手続きは勧告へ近づきます。

ここで決めることは2つで、同時に進めます。指摘された箇所をどう手当てするか。実家を売るのか、持ち続けるのか。売る方向が決まっているなら、その予定を担当課に伝えておくと、どこまで手を入れるかを相談しやすくなります。

勧告を受けると、住宅用地の特例が使えなくなる

住宅が建っている土地の固定資産税は、課税標準を下げる特例で軽くなっています。地方税法第349条の3の2により、住宅用地の課税標準は価格の3分の1、200平方メートル以下の小規模住宅用地は6分の1です。ところが、管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けた家の敷地は、この特例の対象から外れます。勧告までの流れと税がどこまで上がるかは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事に例があります。

取り違えやすいのは、特例が外れるきっかけです。空き家になったことでも、特定空家等とみなされたことでもなく、勧告を受けたことで外れます。誰も住んでいない実家でも、勧告を受けていなければ特例はそのまま続きます。

特例が外れた後、どの年度の税から上がるかは、勧告の時期と市町村の課税の扱いによります。勧告の通知が届いたら、税務を担当する課に、いつの年度から変わるのかを聞いておいてください。その答えが、売る時期を決める材料の一つになります。

火災や倒壊が起きると、所有者の責任が問われる

税の次に重くなるのは、実家が他人に損害を与えたときの責任です。台風で瓦が飛んで隣家の車を傷つけた、古いブロック塀が通行人の側へ倒れた。こうした事故では、建物の管理に欠陥があったかどうかが問われます。

民法第717条は、建物や塀などの設置や保存に欠陥があり、他人に損害を与えた場合を定めています。まず占有者が賠償の責任を負い、占有者が損害を防ぐ注意を尽くしていたときは所有者が負います。誰も住んでいない実家では、占有者がいないことも多くなります。その場合、責任は所有者に向きやすくなります。

時間が経つほど、塀の傾きや屋根の傷みは進み、事故が起きたときの説明は苦しくなります。売れないあいだも、少なくとも台風の前後と冬の前には見回るか、近所の人や管理の業者に頼んで写真を送ってもらう段取りを付けておくと、売る判断を急がずに済みます。

売れない実家は仲介と買取のどちらに向く？理由別の診断表

売れない理由が値付けや見せ方にあるなら仲介のまま条件を直し、建物や権利の手当てに時間とお金がかかるなら買取に寄せるのが分かれ目です。

売りに出してしばらく反応が無いと、値下げか、業者への売却かで迷います。迷いが深くなるのは、買取にすると価格が下がるからです。そのうえ、相続した空き家の3,000万円控除の要件や、相続登記の3年の期限まで絡んできます。売れない理由を1つずつ表に当てはめると、どちらに寄せるかと、先に何を確かめるかが同じ行に並びます。

1. 売れない理由を当てはめる診断表

自分の実家に当てはまる行に、すべて印を付けてください。

印が1行だけで、それが表の1行目（周辺の売り物より価格が高い、写真が暗い）なら、仲介を続ける価値があります。2行以上に印が付いたときは、手当てに時間がかかる方の行で出口を決めます。たとえば名義が親のままで雨漏りもある実家なら、まず相続登記に取りかかり、その間に雨漏りを直すか、直さずに買取に回すかを決めます。

印が表の4行目（兄弟で共有している）にあるときは、出口を選ぶ前に相続人どうしの合意が要ります。ここが決まらないまま業者に価格を聞いても、契約の日程は置けません。

2. 仲介のまま条件を見直せる実家

仲介を続けてよいのは、建物にそのまま住めて、敷地が道路に接していて、名義も相続人に移っている実家です。条件がそろっているのに売れないなら、原因は価格か見せ方か、頼んでいる不動産会社の動き方にあります。

いま起きていることを数字で確かめます。売り出してからの問い合わせの件数、内覧の件数、内覧の後に断られた理由を、担当者に聞いてください。問い合わせ自体が少ないなら、価格か写真か、広告の出し方が合っていません。内覧はあるのに申込みが無いなら、現地で見た何かが引っかかっています。においや湿気、残った家財の多さが理由になっていることもあります。

放っておくと、同じ物件が長く載っていることで「何か理由がある家」と見られ、問い合わせはさらに減ります。見直すなら一度にまとめて変えます。価格、写真、説明文を同じ時期に直し、反応の変化を見てから次の手を決めます。少しずつの値下げを何度も重ねるより、判断の材料がはっきり出ます。

3. 買取に切り替えたほうがよい実家

買取に寄せた方がよいのは、診断表で2行以上に印が付き、そのうち1つが建物の傷みか土地の形にある実家です。直すにも建て替えるにも費用と月日がかかります。その間の固定資産税と見回りの手間も積み上がるからです。

遠方に住んでいて、内覧のたびに鍵を開けに行けない場合も、買取の方が合います。仲介で売れるまで待つあいだに、冬の凍結や台風で傷みが進むことがあります。そうなれば、売り出したときより条件は悪くなります。

買取の価格は、仲介で売れたときの想定より低くなります。買主が修繕や解体、片付けを引き受けます。次の買い手が見つかるまでの期間も抱え、その費用を差し引いて金額を出すためです。その代わり、買い手を探す期間が無く、建物の傷みや残った家財を抱えたまま日程が組めます。仲介で売るときの手数料と、売れるまでの固定資産税を引いた額どうしで比べると、差の大きさが実際より小さく見えることもあります。

実家は解体すれば売れる？残す・壊す・国に渡す

解体して売れるのは土地そのものに買い手がいる場合で、土地に需要が無ければ、更地にしても税と管理の負担が増えるだけです。

売れない実家を前にすると、古い家が邪魔をしているのではないかと考えがちです。けれども、壊せば戻せません。解体の見積りを取る前に、建物を残す、壊す、国に渡すのどれが自分の実家に合うかを、土地の側から見ていきます。

1. 建物を残したまま売る方が向く実家

建物を残す方が向くのは、手を入れれば住める家を探している買い手がいる地域と、壊すと建て替えができない土地です。とくに通路の幅が足りない旗竿地では、建物があるうちは「直して住む家」として売れますが、壊した瞬間に使い道の乏しい土地になります。

税の面でも、壊すと失うものがあります。「売れない実家を放置すると固定資産税はどうなる？勧告で住宅用地の特例が外れる」の節で触れた住宅用地の特例は、住宅が建っている土地が対象です。解体して更地にすると、勧告を受けていなくても特例の対象ではなくなります。売れるまで何年もかかる土地なら、その間の税の差が手取りを削ります。

もう一つ、相続した空き家の3,000万円控除を使うつもりなら、建物を残したまま売るときも家屋の耐震改修か取壊しが要件になります。令和6年1月1日以後の譲渡では、その手当てを買主が譲渡の翌年2月15日までに行う形でも対象になるため、現況のまま業者に売る場合でも控除をあきらめる必要はありません。誰がいつ手当てするかを売買契約の前に決めておくと、控除の段取りが崩れません。

2. 解体して土地として売る方が向く実家

解体が向くのは、建物の傷みが進んで住める見込みがなく、敷地が道路にきちんと接していて、更地なら新しく家を建てたい人がいる土地です。買い手から見ると、古い家を壊す手間と費用が無いぶん、検討の入口が広がります。

解体費用は、建物の大きさだけでは決まりません。前面の道路が狭くて重機が入らない、隣家との間が詰まっていて手で壊す部分が多い、古い建材の処理が要る。こうした条件で金額が変わるため、2社以上から見積りを取ってください。考え方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事にまとまっています。

壊した後にも手続きが残ります。建物を取り壊したら、所有者は1か月以内に建物の滅失の登記を申請します（不動産登記法第57条）。相続登記が済んでいない建物を壊す場合の扱いは、法務局か司法書士に事前に確かめてください。

売れないうちに壊すと、特例の外れた土地を持ち続けることになります。売り先の見込みが立ってから壊すか、買主の側で壊してもらう形にするかを先に決めると、更地で寝かせる期間を短くできます。

3. 国に引き取ってもらう道が残る土地

買い手が見込めない田畑や山林、家を壊した後の土地には、国に引き渡す道があります。法務省の相続土地国庫帰属制度の案内のとおり、相続や遺贈で取得した土地は、一定の要件を満たせば、法務大臣の承認を受けて国に引き渡せます。この制度は令和5年4月27日に始まりました。

ただし、建物が建ったままの土地は申請できません。実家の敷地を国に渡すには、先に家を解体することになります。ほかにも、担保が付いている土地、他人が使っている土地、境界がはっきりしない土地などは対象から外れるため、申請の前に法務局で相談してください。承認されたときには負担金を納めます。宅地は原則20万円です。負担金に解体費を足した支出を、売れないまま持ち続ける費用と並べて考えます。

申請から承認までは、書類の審査と現地の調査を経るため、月単位の時間がかかります。この道を選ぶのは、仲介でも買取でも買い手が付かないと分かった後です。建物がある実家で、まず解体費を払ってから国に渡すのか、建物ごと引き取る買い手を探すのかは、費用を並べて決めます。

実家の売却で先に切れる期限はどれ？相続登記の3年と控除の期限

どちらが先に切れるかは相続した年で入れ替わるため、相続登記の期限と3,000万円控除の期限を、2つとも日付で書き出して比べます。

売れない実家を抱えていると、値段や売り方の話ばかりに目が向きます。けれども出口を選ぶ前に期限を並べておかないと、選んだ出口が間に合わないことがあります。控除を使うには売買を終えていなければならず、売買には相続登記が要ります。つまり、早く切れる期限の側から日程を逆算することになります。

1. 相続登記の期限を、取得を知った日から数える

相続で不動産を取得した人は、所有権の移転の登記を申請します。期限は、相続の開始と自分が取得したことを知った日から3年以内です（不動産登記法第76条の2第1項）。この義務は2024年4月1日に始まり、それより前に始まった相続も対象です。

施行日より前に始まった相続の期限は、施行日の2024年4月1日と、取得を知った日の遅い方から3年です。2024年4月1日より前から取得を知っていた人は、2027年3月31日が期限になります。相続は施行日より前でも、取得を知ったのが施行日より後なら、知った日から3年です。

具体的な日付で見ます。父が2024年9月20日に亡くなり、その日のうちに実家を相続したと知ったとします。この場合、相続登記の期限は2027年9月20日です。正当な理由なく申請しないと過料の対象になる、と法務省は案内しています。

きょうだいで意見が割れ、3年のうちに遺産分割が終わりそうにない場合があります。そのときは、相続人申告登記で期限を乗り切れます。自分が相続人であることを登記官に申し出る手続きで、根拠は不動産登記法第76条の3第1項です。法務省の案内では、これで登記の申請義務を果たしたものとされます。ただ、登記簿の名義は亡くなった親のままです。買主へ名義を渡せないので、実家を売る段階では、遺産分割を終えて相続登記まで進めることになります。

2. 3,000万円控除の期限を、売る日から逆算する

親が亡くなる直前まで一人で暮らしていた実家なら、相続した後に売ったときの利益（譲渡所得）から、最大3,000万円を差し引ける特例があります。差し引けるのは、要件を満たした家屋とその敷地を相続で取得した人です。この家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いて、令和6年1月1日以後に売る場合は、1人あたりの控除が2,000万円までになります。1人あたり3,000万円を使えるのは、家屋と敷地を取得した相続人が1人か2人の場合です。この特例は租税特別措置法第35条第3項に定めがあり、要件の全体は国税庁のNo.3306で確かめられます。

期限にかかわる主な要件は次のとおりです。

• 売る日：相続の開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売る期間：平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却であること
• 売る金額：売却の対価が1億円以下であること
• 家屋の扱い：売主が耐震の基準に適合させるか取り壊して売ること。令和6年1月1日以後の譲渡なら、譲渡の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しをする場合も対象になること

これは要件の一部で、建てられた時期や、相続の直前の使われ方などの要件もあります。自分の実家が当てはまるかは、国税庁のページと税務署で確かめてください。

先ほどの例に当てはめます。父が2024年9月20日に亡くなった場合、3年を経過する日は2027年9月20日で、その年の12月31日、つまり2027年12月31日までに売れば期限に入ります。相続登記の期限は2027年9月20日なので、この例では相続登記が約3か月先に切れます。

相続が2025年以降だと、順番が入れ替わります。2025年6月10日に亡くなり、その日に知った場合、相続登記の期限は2028年6月10日です。控除のほうは、3年を経過する日の属する年の末日は2028年12月31日ですが、売る期間の終わりの令和9年12月31日（2027年12月31日）が先に来ます。売る期間は税制の改正で変わることがあるため、売る年に国税庁のページで最新の期間を確かめてください。控除を使えるかどうかの細かな判定は、「空き家3000万円控除の条件」の記事で順に確かめられます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

売れない実家の片付け・費用・申告の手順

出口を選んだら、売主が片付ける範囲と払う費用を先に確定させ、売った翌年の確定申告までを1枚の予定表にまとめます。

実家の処分方法を大きく分けると、建物ごと売る、解体して土地で売る、国に引き取ってもらうの3つです。どれを選んでも、売り出しの前と後に売主がやることが残ります。ここを決めないまま動くと、片付けの途中で売り方が変わったり、翌年の申告で慌てたりします。

1. 価格と媒介の条件を見直し、不動産会社の選び方を変える

仲介を続けると決めたら、いま頼んでいる不動産会社との媒介契約の書面を手元に出します。宅地建物取引業法第34条の2により、不動産会社は媒介契約を結んだら書面を作って依頼者に渡すことになっており、契約の種類と期間、更新の扱いがそこに書かれています。期間の切れ目は、頼む先を見直すきっかけになります。

不動産会社を選ぶときのポイントは、価格の根拠を数字で示すかどうかです。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域を指定して実際の取引価格を調べられます。担当者が出した売り出し価格が、その水準とどれだけ離れているか、離れている理由を説明できるかを聞いてください。

ほかにも、次の点を確かめておくと比べやすくなります。

• 相続した空き家を扱ったことがあり、遠方の売主とのやり取りに慣れているか
• 問い合わせと内覧の件数を、決まった間隔で報告してくれるか
• 仲介で売る場合の想定価格と、買取に回した場合の金額の両方を出せるか

仲介手数料は成約したときにかかり、上限は宅地建物取引業法第46条にもとづいて国土交通大臣が定めています。手取りを比べるときは、手数料を引いた後の額で見てください。

2. 実家の片付けにかかる費用と、売却後の確定申告を見込む

実家の片付けは、売り方が決まってから始めます。仲介で売るなら、内覧に来た人が部屋の広さを想像できる程度まで家財を減らします。買取に回すなら、家財を残したまま引き渡せることが多く、片付けにかける時間と費用を省けます。どこまで残せるかは、「ゴミ屋敷を片付けずに売却できるか」の記事で確かめられます。

片付けを業者に頼むときは、2社以上から見積りを取ります。金額は家財の量、運び出しの経路、処分する品の種類で変わります。業者を入れる前に、権利証や登記識別情報、通帳、固定資産税の通知書、写真など、捨ててはいけない物を先に抜き出しておいてください。権利証が家財と一緒に処分されると、売却の手続きに余計な手間が増えます。

手元に残る額は、売値からいくつかの出費を引いて見ます。解体してから売るなら解体費用、仲介で売るなら成約時の仲介手数料が入ります。名義が親のままなら相続登記の費用、親が残したローンの担保があれば抵当権の抹消登記の費用も要ります。住所が古いままなら住所変更登記、契約書には印紙代もかかります。

売った翌年には、譲渡所得の確定申告が来ます。相続した実家は、親が持っていた期間を引き継いで所有期間を数えます（所得税法第60条第1項）。所有期間が5年を超える土地や建物の譲渡は長期の譲渡所得として、ほかの所得と分けて税を計算します（租税特別措置法第31条）。3,000万円控除は確定申告をして受ける特例なので、控除で税がかからない場合でも申告が要ります。申告に添える書類のうち、市区町村で取る確認書は売る前後に手配が要るため、売却の日程と一緒に予定表へ入れておきます。

売れない実家を当社が買い取ると、入金まで何日かかる？

ご相談から買取価格のご提示までは目安30分、ご契約までは目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、代金はその日にご入金します。

取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

当社は自己資金で買い取るため、契約に融資の特約を付けません。買主のローンの審査が通らずに契約が白紙に戻る、ということが起きない形です。お引き渡しの日は売主さまのご都合に合わせて置き、その日に代金のお支払いと所有権の移転の登記をまとめて行います。

売れ残った実家で、当社が先に確かめること

売れ残った実家で当社が先に確かめるのは、登記の名義、建物の傷みの範囲、敷地の地目の3つで、日程と価格への影響が大きい順に並べるとこうなります。

• 名義が親のままなら、お引き渡しの日に名義を移せるよう、決済の日から逆算して司法書士と相続登記の日程を組みます。名義の準備が、日程全体の長さを決めます。
• 建物の傷みは、直すことを前提にせず、雨漏りや床の沈みを抱えたまま引き取る前提で見ます。修繕や解体にかかる費用は価格の計算に入るため、傷みが重いほど金額は下がります。
• 敷地の地目は、田舎の実家で特に確かめます。家の敷地と思っていた部分の一部が、登記上はいまも田や畑になっていることがあり、その扱いで買える範囲が変わるためです。

当社の実務では、現地を見に行く前に登記簿を取り寄せ、名義が誰になっているかと、敷地の各筆の地目を先に確かめます。相続登記が要る案件では、相続人の人数と親の本籍地を伺います。その場で、決済の日をいつに置けるかの見通しもお伝えします。

遠方にお住まいで現地に通えない場合は、鍵をお預かりし、当社だけで現地を見ることもできます。対応している地域は全国（47都道府県）です。

書類と、売主さまにご負担いただく費用

まず手元に集めていただくのは、登記識別情報（権利証）、本人確認書類、印鑑証明書、固定資産税の納税通知書の4点です。相続した実家では、これに戸籍などの書類が加わります。どこまで要るかは個別のご案件によるため、相続人の人数と親の本籍地を最初に伺います。

売主さまの側で費用が出るのは、売買契約書に貼る印紙、抵当権を外す抹消登記、登記簿上の住所を直す変更登記の3つです。相続した実家では相続登記の費用も出ます。金額は個別のご案件によります。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。家財が残ったままでもご相談いただけ、片付けにかかる費用は買取価格を出すときの計算に含めます。

当社が買い取れない実家と、仲介の方が手取りが多い実家

当社が買い取れないのは、実家の敷地の一部が登記上いまも田や畑のままで、農地法の許可（農地法第3条・第5条）が下りる見通しが立たないときです。許可が出なければその部分の名義は移りません。宅地の部分だけを切り分けても、庭や通路がなくなって家として使えないことが多く、価格を下げても埋まらないためです。

親が家業で工場や燃料の置き場として使っていた敷地で、地中に何が残っているかを調べる手立てがない実家も、お引き受けできないことがあります。地中の状態は、壊して掘るまで分からず、後から出てきた費用を誰が負うかを契約で決めきれないからです。

反対に、売れない理由が診断表の1行目（周辺の売り物より価格が高い、写真が暗い）だけで、建物にそのまま住める実家は、価格と見せ方を直して仲介で売る方が手取りが多くなります。当社の提示は、直す費用と次の買い手が見つかるまでの期間を引いた額になるため、住める家ほどその差が開きます。どちらが残る額が多いかの比べ方は、「空き家を買取で売るデメリット」の記事で確かめてから決めてください。

売れない実家の売却で決める順番

• 売れない原因は、建物の傷み、土地の形と権利、相続登記の未了の3つのどこかにあり、値下げで動くのは値付けや見せ方が原因のときだけです。
• 診断表で当てはまる行に印を付け、傷みや権利の手当てに時間がかかるなら買取に、土地に需要が無ければ解体や国庫帰属に、出口を移します。
• 出口を決める前に、相続登記の期限と3,000万円控除の期限を日付で書き出し、早く切れる方から日程を逆算します。

当社は売れ残った実家を片付けや修繕の前のまま買い取りますが、値付けを直せば売れる家は仲介で売る方が手取りが多く、敷地の農地に許可の見通しが立たない家は当社では買い取れません。

実家が売れないときによくある質問

Q1. 実家を売却した場合、確定申告は必要ですか？

売って利益（譲渡所得）が出たら、売った年の翌年に確定申告をします。相続した空き家の3,000万円控除を使って税がかからなくなる場合も、特例は申告して受けるものなので、申告は要ります。利益が出ず特例も使わないなら申告が要らないこともありますが、親が買ったときの金額が分からない実家では、計算上の利益が大きく出やすくなります。売買契約書と、親が買ったときの書類が残っていないかを探したうえで、税務署に確かめてください。

Q2. 売れない家を処分するにはどうすればいいですか？

最初に、なぜ売れないのかを「売れない実家は仲介と買取のどちらに向く？理由別の診断表」の節の表に当てはめます。値付けだけが原因なら仲介の条件を直し、建物の傷みや土地の形が原因なら買取、土地そのものに買い手がいなければ解体して国庫帰属を申請する、という順で考えます。個人や近所の人に無償で譲る方法もありますが、受け取る側に税や登記の費用がかかるため、相手と費用の負担を先に話し合ってください。

Q3. 田舎の実家がいらない場合、どうすればいいですか？

相続を受け入れたかどうかで、取れる手が変わります。親が亡くなって間もなく、まだ何も引き継いでいないなら、相続放棄ができます。放棄するなら、親の死亡を知り、自分が相続人になったと分かった時から3か月以内に、家庭裁判所に申し述べます（民法第915条第1項）。気をつけたいのは、放棄すると実家と一緒に親の預金も受け取れなくなる点です。「いらないのは家だけ」という方には向きません。放棄した時点で実家に住んでいた、あるいは使っていた人は、次の管理者に渡すまで家を保存する務めも負います（民法第940条第1項）。すでに相続を受け入れたなら、売る・壊す・国に渡すの3つを、「田舎の実家が売れないときの処分」の記事で並べて比べてください。

Q4. 実家を相続して損しない方法は？

損を小さくする要は、期限を逃さないことと、持っているだけの期間を短くすることです。3,000万円控除は売る期限を過ぎると使えず、その差は税額にそのまま出ます。固定資産税や見回りの費用は、売れるまで毎年かかります。兄弟で分ける場合は、実家を売って代金を分けるのか、誰か1人が取得するのかを早めに決めると、名義の手続きも売却の日程も組みやすくなります。

Q5. 雨漏りしている家でも売れますか？

売れます。直してから仲介で売るか、直さずに現況のまま売るかの違いです。どちらの場合も、雨漏りの場所や、過去に直した記録は買い手に伝えます。直す費用と工期が読めない家は、一般の買い手の資金計画に乗りにくく、現況のまま業者に売る方が日程を組みやすくなります。濡れている範囲は冬を越すたびに広がるので、売り方を決める前に屋根裏と床下の写真だけは撮っておいてください。

Q6. 兄弟の一人が実家の売却に反対しているときは、どうなりますか？

共有している実家を丸ごと売るには、共有者全員の同意が要ります。話し合いで折り合わないとき、各共有者は共有物の分割を求めることができ（民法第256条第1項）、協議で決まらなければ裁判所の手続きに進みます。時間と費用がかかるため、その前に、反対の理由が価格なのか、思い出の品なのか、住みたい人がいるのかを聞き分けることが先です。どうしても足並みがそろわない場合は、自分の持分だけを売る道も残っています。

当社の見方

青森県黒石市にある再建築不可の戸建てを、当社が買い取り、販売まで終えています。

東京都杉並区では、築60年以上の再建築不可の戸建てを2024年に引き取り、こちらも販売まで終えました。

ご相談の中では、相続した実家が一般の買い手に敬遠され、何年も売れないまま残っているという方が多くいらっしゃいます。当社は全国(47都道府県)に対応しており、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分、ご契約までが目安1〜2週間です。相続した物件では戸籍などの書類が追加で必要になり、相続登記の費用もかかるため、早めに準備を始めると手続きを進めやすくなります。買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は正直にそうお伝えしていますので、まずは売れない理由を一緒に確かめるところから始めてみてください。