再建築不可の家の売却はできる？接道2mで分かれる売り方

再建築不可の家の売却は、道路に2m接していないと何が変わる？

再建築不可の家でも売却はできます。ただ、敷地が建築基準法の道路に2m以上接していないと建て替えの建築確認が下りません。新しく家を建てたい買主が候補から外れます。どこまで買主が減るかは、3つの点で分かれます。前の道が法律上の道路かどうか、接している幅が2mにどれだけ足りないか、隣の土地とどう接しているかです。

敷地と道路の接し方で、建て替えの可否が分かれる

• 道路に2m以上接している：建て替えの申請ができる
• 道路に2m未満しか接していない：建て替えの申請が通らない
• 道路に接していない：建て替えの申請が通らない

再建築不可になるのは、「道路」と「2m」のどちらかが欠けたとき

建築基準法第43条第1項は、建物を建てる敷地が道路に2m以上接していなければならないと定めています。建て替えの申請では、この条件を満たしているかが最初に見られます（建築基準法（e-Gov法令検索））。ここでいう道路は同じ法律の第42条が決めている道で、原則として幅が4m以上あり、国道や市道のほか、私道でも役所が位置を指定したものが含まれます。

幅が4mに足りない古い道でも、特定行政庁が指定したものは道路として扱われます。これを2項道路と呼びます。家の前に車が通れる道があっても、条件を満たすとは限りません。その道が建築基準法の道路として扱われていなければ、何m接していても条件は満たせません。反対に、道路として扱われている道に面していても、条件を欠くことがあります。敷地がその道に触れている幅が2mにわずかでも足りなければ、やはり建て替えはできません。条件は2つで、どちらか1つが欠けても結果は同じです。

建て替えの可否の判定

1. 前の道は建築基準法の道路か：いいえなら再建築不可
2. 道路に2m以上接しているか：いいえなら再建築不可
3. どちらも「はい」なら建て替えできる

よく見かけるのは二つの形です。奥まった敷地へ続く細い通路の幅が2mに届いていない旗竿の形の土地と、昔から通路として使われてきたものの道路の扱いを受けていない私道に面した土地です。自治体によっては、条例で路地の長さに応じてもっと広い幅を求めていることもあるので、2mあれば足りるとは限りません。

建て替えできない理由が道ではなく、市街化調整区域に建っていることにある家は、確かめる先も例外の決まりも別になります。その場合は「市街化調整区域の家が売れない理由」の記事で、区域の側から建て替えの例外を確かめてください。

建物が残っているうちと取り壊したあとの買主

• 建物が残っている：住む人・貸す人・直して売る事業者が候補
• 取り壊したあと：土地を使える人だけが候補

再建築不可の家は、売却するまで住み続けることも直すこともできる

建て替えできない家だと分かっても、今の家に住めなくなるわけでも、すぐに壊さなければならないわけでもありません。建てた当時の決まりに沿って建てられ、後から決まりが変わって合わなくなった家は、既存不適格と呼ばれます。この場合は、そのまま住むことも、人に貸すことも、売ることもできます。

困るのは、建物がなくなったあとです。老朽化で取り壊したり、火事で焼けたりすると、同じ場所にもう一度家を建てることは原則としてできません。土地だけが手元に残ります。売る側から見ると、今の建物が使えるうちに売るのか、寿命が来たあとに土地として手放すのかを選ぶことになります。買ってくれる相手の顔ぶれは、それでまるで変わります。建物が残っているうちは、住むために買う人も、貸すために買う人も候補に入ります。

雨漏りの修理や水回りの入れ替え、内装の張り替えのような工事は、建て替えできない家でもふつうに行えます。柱や屋根まで大きく直す工事については2025年4月に手続きが変わっていて、その中身は「2025年4月の改正後に、再建築不可の家で売却前にできる工事」の項目にあります。

再建築不可の家の売却価格は、なぜ周りの土地の相場に届かない？

道路に2m接していない土地には住宅ローンが組みにくく、買える人が現金で払える人に絞られます。そのため、再建築不可の家の売却価格は周りで取引された土地の水準を下回ります。どれだけ下回るかは、今の建物がこのまま使えるか、建物を壊したあとの土地に駐車場や資材置き場のような使い道があるかで分かれます。

買主が絞られる流れ

1. 道路に2m接していない
2. 担保の評価が下がり、融資を断られるか減らされる
3. 現金で払える買主だけが残る
4. 付く値段が下がる

住宅ローンが使いにくいと、再建築不可の売却先は現金の買主に絞られる

一般の買主の多くは住宅ローンを使って家を買います。金融機関は買う土地と建物を担保として評価し、それから融資の額を決めます。建て替えできない土地は、建物が古くなったときに担保としての値が残りにくいです。そのため融資を断られるか額を大きく減らされることがあります。そうなると買主は、手持ちの資金で払える範囲でしか値段を付けられません。

現金で買う人は、自分で住む人、手を入れて貸す人、買って直してから売る事業者などに限られます。どの人も、その土地を最後までどう使い切るかを計算したうえで値を付けます。そのため、建物が使える年数と、壊したあとの土地の使い道が、そのまま値段の差になって表れます。

売却価格の差が出る2つの点

• 建物があと何年使えるか
• 壊したあとの土地に、駐車場や資材置き場などの使い道があるか

買主の数が少ないと、仲介で売りに出しても問い合わせが来るまでの期間が延びます。その間の固定資産税、草刈りや換気の手間は、売主が持ち続けることになります。買主が減る仕組みと、その先にある出口の考え方は、「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事で接道義務から順に追えます。

提示額までに引かれる費用の確かめ方

1. 周りの土地の取引価格を調べる
2. 解体・片付け・直す費用の見込みを聞く
3. 次に使う人が見つかるまでの期間の見込みを聞く
4. 提示額と照らし合わせる

再建築不可の売却価格の目安は、周りの土地の取引からたどる

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域と土地の広さを指定して、実際に取引された価格を調べられます。そこに出てくるのは建て替えできる土地を含めた取引なので、自分の家の値段そのものではありません。ただ、建て替えできる場合の上限の見当はつきます。提示された金額がそこからどれだけ離れているのかを、相手に質問できます。

差が大きく開くのは三つの場合です。建物がもう使えず解体が前提になる家、前の道が狭くて重機が入らず解体に手間がかかる家、壊したあとの土地に車も入らず使い道が見つからない家です。逆に、今の建物に手を入れれば貸せる家や、隣の土地と合わせる見込みがある家は、差が小さくなります。下がる幅を一律に言える物差しはありません。物件ごとに、引かれている費用の中身を一つずつ聞いて確かめることになります。

再建築不可の家はどこに売却するのが合う？道の種類・幅・隣地で判定する

再建築不可の家の売却先は、3点を確かめると絞れます。前の道が建築基準法の道路か、敷地がその道路に何m接しているか、隣の土地と合わせれば2mに届くかです。結果は、隣の人に売る、建て替えできる状態にしてから売る、今のまま買取で売る、のどれかに分かれます。どれも合わないときに限って、国に引き取ってもらう制度を考える順番になります。

前の道の種類から進む先を分ける

• 幅4m以上の道路：接している幅を測る
• 2項道路：セットバックすれば建て替えできる可能性がある
• どちらでもない通路：許可の例外か、隣地・買取を検討する

1. 再建築不可の判定で最初に見る、前の道の種類

前の道が建築基準法のどの道に当たるかは、見た目では判断できません。市区町村の建築指導の窓口が持っている道路の資料で決まります。公道でも建築基準法の道路として扱われていない道があります。私道でも位置の指定を受けていれば道路になります。公道か私道かという区別は、この判定では手がかりの一つにしかなりません。

結果は大きく3つに分かれます。幅4m以上の道路として扱われている道、幅が4mに足りないものの2項道路として指定されている道、どちらでもない通路です。2項道路だった場合は実は建て替えできる敷地である可能性があり、どちらでもない通路だった場合は、建て替えには許可などの例外が要る敷地ということになります。ここが最初の分かれ目です。

2. 再建築不可の敷地が道路に接している幅を測る

道路に接している幅は、敷地と道路の境の線に沿って測ります。旗竿の形の敷地では、通路の部分のいちばん狭いところで2mあるかが問われます。門柱やブロック塀が敷地の内側に建っていても、測るのは土地の境の線です。塀の内側の通れる幅が狭いことだけを理由に、条件を欠いていると決めつける必要はありません。

一方で、昔の測量で書かれた図面の幅と、今の境界標から測った幅が食い違っていることは珍しくありません。図面では2mあるのに実際の境の線では2mにわずかに足りない、あるいはその逆のこともあります。幅が2mの前後にある敷地は、土地家屋調査士に境の線を確かめてもらってから判断した方が確かです。旗竿の形の土地の測り方と値段の付き方は、「旗竿地が売れない理由」の記事で間口と路地の幅から順に追えます。

隣の土地を足したときの接道幅

• 隣の土地が道路に広く面している：足すと2mに届くことがある
• 隣の土地も奥まっている：足しても2mに届かない

3. 隣の土地と合わせると、再建築不可が解けるか

隣の土地が道路に広く面していて、その一部が自分の敷地の通路の横に続いているなら、隣の土地を少し足すだけで接する幅が2mに届くことがあります。逆に、自分の敷地が隣の家の敷地に挟まれていて、隣の家も同じように道路から奥まっているなら、隣と合わせても条件は変わりません。

もう一つ見ておくのは、隣の土地の持ち主の事情です。隣の家が建て替えや駐車場の拡張を考えている、隣の家でも相続が始まって手放すかどうかを話し合っている、長く空き家のままになっているといった事情は、隣の人に売る話にも、隣から土地を買い足す話にもつながります。話してみるまで分からないことも多いです。

3つの売り方の分かれ道

• A：隣の人に売る
• B：建て替えできる状態に整えてから売る
• C：今のまま買取で売る

4. 再建築不可の家の売却先を決めるチェック表

当てはまる項目に印を付け、印がいちばん多く集まったグループの道から検討します。いくつかのグループに同じ数の印が付いたときは、Aから順に話を進め、進まなかった道を外していくと、手間とお金のかからない順に試せます。

A：隣の人に売る道が合う家

• □ 隣の土地と自分の土地が、長い辺でつながっている
• □ 隣の人が、庭や駐車場を広げたい、建て替えたいと話していたことがある
• □ 隣の土地と合わせると、道路に2m以上接する形になる

B：建て替えできる状態にしてから売る道が合う家

• □ 前の道は2項道路として扱われていて、敷地はその道に2m以上接している
• □ 前の道は道路だが、接している幅が2mにわずかに足りず、通路の脇に買い足せそうな隣の土地がある
• □ 前の道は道路の扱いではないが、周りに公園や広い空き地があり、近くで許可を受けて建て替えた家がある
• □ 整えるための測量や手続きの費用を出せて、売れるまで数か月以上待てる

C：今のまま買取で売る道が合う家

• □ 敷地が道路に接している幅が2mに大きく足りないか、道路に接していない
• □ 隣の人に売る話も、隣から買い足す話も、相手がいないか断られている
• □ 建物の傷みが進んでいて、片付けや修理に手間をかけられない
• □ 相続した家で、税の特例の期限や維持の費用を考えると、売り終える日を先に決めたい

Bに印が付いた家でも、整える費用を出せないときや待てないときはCに移ります。Cに印が集まった家でも、隣の人がAの事情を持っているなら、一度は隣に声をかける価値があります。それぞれの道の中身は「隣の人に再建築不可の家を売却すると、手取りはどう変わる？」「再建築不可を解消してから売却できるのは、どんな敷地か？」「再建築不可の家を現況のまま売却する場合と、国に引き取ってもらう場合」の章にあります。

隣の人に再建築不可の家を売却すると、手取りはどう変わる？

隣の土地の持ち主は自分の敷地を広げる目的で買います。建て替えできるかどうかで値を下げる理由が小さく、再建築不可の売却先の中では手取りが残りやすい相手です。話が進むかどうかは、隣の人にとって土地を足す意味があるか、これまでの関係が保たれているか、測量と登記の費用をどちらが持つかで分かれます。

隣の人が土地を買い足すと

• 庭や駐車場が広がる
• 敷地の形が整う
• 道路に2m以上接する敷地になることがある

1. 隣地の人が再建築不可の土地を買う理由

隣の人から見ると、買い足した土地は自分の敷地の一部になります。単独では道路に2m接していない土地でも、隣の土地と一つになれば建て替えの条件を満たす敷地として使えます。庭や駐車場が広がる、隣の家が崩れたり草木が伸びたりする心配が消える、自分の土地の形が整って将来売りやすくなる、といった理由があります。そのため、外の買主より高い値を付けることがあります。

ただし、隣の人に買う義務はありません。値段も、隣の人の手元の資金と、その土地を足すことにどれだけの意味を感じるかで決まります。隣の人も高齢で、自分の家を子に残すつもりがないなら、土地を足す意味は小さくなり、話は進みにくくなります。隣の人の家族構成や、その家を誰が継ぐのかは、話を持ちかける前に分かる範囲で知っておきたいところです。

隣の人に話を持ちかけるまで

1. 境界標が残っているか確かめる
2. 測量図があるか確かめる
3. 測量の費用をどちらが持つか決める
4. 隣の人に打診する

2. 隣地への再建築不可の売却を切り出す前に、境界を確かめる

隣の人に話を持ちかける前に、境界標が残っているか、測量図があるかを確かめておくと、話が値段の段階に進んだときに止まりません。隣の人に売る場合は、買う人と境界の立会いをする人が同じになるので、ほかの買主に売るときより境界の確認は進めやすいです。一方、測量の費用をどちらが持つかを最初に決めておかないと、あとで食い違いの種になります。

話の切り出し方も結果を左右します。いきなり金額を書いた手紙を送るより、建物を手放すことを考えていること、隣の土地と合わせたときの使い道に関心があるかを先に聞く方が、相手は身構えずに答えられます。直接話しにくい関係なら、不動産会社に仲介を頼み、条件の話の間に入ってもらう方法もあります。断られたら、それ以上は押さないことです。

手取りの比べ方

• 隣地：提示額から仲介手数料と測量の費用を引く
• 買取業者：提示額から引く費用は契約書の印紙代など

3. 隣地に再建築不可の家を売却するときの仲介手数料と契約書

隣の人と直接やり取りして売る場合でも、売買契約書は作り、所有権の移転の登記は司法書士に頼むのがふつうです。口約束と手書きの領収書だけで済ませると、代金の支払いと登記の時期がずれます。どちらかが亡くなった後に相続人どうしで言い分が食い違うことがあります。

隣の人から代金を何回かに分けて払いたいと言われることもあります。その場合は、最後の支払いが済むまで名義をどうするかを契約書に書いておきます。書いておかないと、支払いが止まったときに取り戻す手立てがなくなります。代金の受け取りと登記は同じ日にそろえる方が安全です。

仲介を入れると、売買が成立したときに仲介手数料がかかります。その上限は宅地建物取引業法第46条に基づいて国土交通大臣が定めています。隣地に売るか買取業者に売るかを比べるときは、隣地への提示額から仲介手数料と測量の費用を引いた額で比べてください。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。

再建築不可を解消してから売却できるのは、どんな敷地か？

前の道が2項道路だった敷地、隣の土地を少し買えば接する幅が2mに届く敷地、特定行政庁の許可が見込める敷地。この3つは、建て替えできる状態に整えてから売る道があります。この道を選ぶかどうかは、整えるのに出せる費用と、売れるまで待てる月数で分かれます。

1. 前の道が2項道路なら、セットバックすれば再建築不可にはならない

前の道が2項道路として指定されている場合、建築基準法第42条第2項により、道の中心の線から2m下がった線が道路の境界線とみなされます。建て替えるときは、その線より道路側に家も塀も建てられなくなるので敷地は少し狭くなりますが、道路に2m以上接していれば建て替えはできます。

家の前の道が狭いから建て替えできないと思い込んでいた家が、窓口で確かめたら2項道路に面していた、ということは少なくありません。この場合は再建築不可の家として安く売る理由がなくなります。そのうえで、下がる分の広さを差し引いた建て替えできる土地として、住宅ローンを使う一般の買主に仲介で売る道が開けます。道の向かい側が川や崖のときは、中心から2mではなく向かい側の端から4m下がる扱いになることがあるので、下がる幅は窓口で確かめてください。

2. 隣の土地の一部を買い足して、再建築不可を解いてから売却する

接している幅が2mにわずかに足りない敷地は、隣の土地から通路の脇の細長い部分を買い足すと、条件を満たせることがあります。買い足す土地は分筆して登記し、自分の敷地と一体の土地として使える状態にする必要があります。測量と分筆の登記には土地家屋調査士の費用が、所有権の移転には司法書士の費用がかかります。

この方法で建て替えできる土地になれば、買主は住宅ローンを使える一般の人に広がり、値段は建て替えできる土地の水準に近づきます。買い足しの代金と測量・登記の費用を合わせても、売れる値段の上がり方の方が大きいなら試す価値があります。隣の人が応じなければ、そこで止まります。

3. 建築基準法第43条の許可を受けて、再建築不可の敷地に建て替える

建築基準法第43条には、道路に2m接していない敷地でも、周りに広い空き地があるなど、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生の面で支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した場合には建て替えられる例外が置かれています。許可の基準は自治体ごとに決まっていて、前の通路の幅や、通路の持ち主たちの承諾などを求められることが多いです。窓口で過去の例と基準を聞くところから始めます。

許可は建物ごとに受けるもので、一度許可を受けて建てた敷地でも、次に建て替えるときにはまた申請が要ります。そのため、許可の見込みがあるというだけでは買主の側が住宅ローンを組みにくいことがあります。許可を受けて建てたあとに売るのか、見込みを伝えたうえで今の家のまま売るのかで、値段の付き方が変わります。

4. 2025年4月の改正後に、再建築不可の家で売却前にできる工事

2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建ての家なども、柱や梁、屋根、壁などの主要な部分のどれかを半分を超えて直す大規模な修繕・模様替えに、建築確認の申請が要るようになりました。国土交通省の資料では、道路に2m接していない既存の建物でも、接道を満たさないまま工事できると整理されています。条件は、利用者が増える用途の変更を伴わないことと、特定行政庁が交通・安全・防火・衛生上の支障がないと認めることです（建築基準法第86条の7第1項・同法施行令第137条の12第11項、国土交通省「大規模の修繕・模様替を行う既存不適格建築物への緩和措置」）。

ここで扱われているのは、建てた当時は決まりに合っていた家（既存不適格）です。確認を受けずに増築した部分がある家や、建てたときから決まりに合っていなかった家は扱いが別になるので、自分の家がどちらに当たるかは「既存不適格と違法建築の違い」の記事で確かめてください。

売る前に大きく直すかどうかは、直した費用が売値にどれだけ乗るかで決まります。建て替えできない土地では、直しても買主の層が大きくは広がらないため、かけた費用を回収しきれないことがあります。

再建築不可の家を現況のまま売却する場合と、国に引き取ってもらう場合

整える手段がない再建築不可の家は、現況のまま買取で売却するか、建物を壊したうえで相続土地国庫帰属制度を使って国に引き渡すかが残ります。建物があるうちは国には渡せません。どちらに寄るかは、解体の費用を出せるか、手元にお金が残る方を取るか、土地を持ち続ける負担から抜けることを優先するかで分かれます。

1. 再建築不可の家を現況のまま買取で売却するとき、金額に入るもの

買取の買主は、その家を直して貸すか売るか、壊して土地として使うかを決めます。そのための費用と、次に使う人が見つかるまでの期間を差し引いて金額を出します。片付けていない家財、伸びた庭木、雨漏りの跡も、買主がその費用を見込んで引き取ります。売主が先にお金をかけて片付けておく必要はありません。

金額が低く出る理由は、急いで売ることではなく、建て替えできない土地の次の使い方が限られることと、直す・壊す費用が読み切れないことにあります。提示を受けたら、何の費用をいくら見込んでいるのかを聞き、その費用を自分で負担して仲介で売った場合の額と比べると、買取を選ぶ意味があるかどうかが見えます。

値段より日程が読めることも、買取の性格です。売りに出して買主を待つ期間がなく、引き渡しの日を売主の予定で決められます。遠方に住んでいて家の管理に通えない人や、相続の期限を抱えている人には、この点が効いてきます。

2. 仲介で現金の買主を探す再建築不可の売却と、買取の違い

仲介で売りに出すと、自分で住む人や手を入れて貸したい人が見つかれば、買取より高い値段が付くこともあります。そのかわり、問い合わせが来るまでの期間は読めず、内覧のたびに家を開けて立ち会い、売れるまでの固定資産税と管理を持ち続けることになります。

仲介が向くのは、建物がまだ住める状態で、駅や商店に近く、売れるまで待てる家です。建物が傷んでいる家、遠方に住んでいて管理に通えない家、売り終える日を決めたい家は、買取の方が手間も費用も少なく済みます。買取で手取りが下がる理由と、仲介を選んだ方がよい家の見分け方は、「空き家を買取で売るデメリット」の記事で比べられます。

3. 相続土地国庫帰属制度は、再建築不可の家が建ったままでは申請できない

相続や遺贈で取得した土地は、一定の要件を満たせば国に引き渡せる相続土地国庫帰属制度がありますが、建物がある土地は申請できません（法務省「相続土地国庫帰属制度について」）。再建築不可の家でこの制度を使うなら、先に自分の費用で建物を壊し、そのうえで審査を受けて、負担金（宅地は原則20万円）を納めることになります。

建物のほかにも、引き取ってもらえない土地の条件が定められています。解体してから対象外だと分かると、解体費だけが残ります。解体の見積もりを取る前に法務局で相談し、対象になりそうかを確かめてから進める順番にしてください。この制度は売却ではないのでお金は入らず、出ていく一方の手続きであることも、買取の提示額と比べるときに入れておくべき点です。

再建築不可の売却の前に、役所と法務局で何を確かめる？

最初に確かめるのは2つです。市区町村の建築指導の窓口で前の道が建築基準法の道路として扱われているか、法務局の図面で敷地が道路に何m接しているかを見ます。この2つの結果で、建て替えできる状態に整える道が残るか、今のまま売る道に絞るかが分かれます。

1. 建築指導の窓口で、再建築不可かどうかを道路の種類から確かめる

窓口の名前は自治体によって違い、建築指導課や建築審査課などと呼ばれます。道路の種類を示した地図を、窓口やインターネットで見られるようにしている自治体も多くあります。持っていくと話が早いのは、住所と地番、固定資産税の納税通知書、手元にあれば家を建てたときの確認の書類です。地番は納税通知書の課税明細書に書かれています。

聞くことは、前の道が建築基準法の第42条のどの道に当たるか、2項道路なら下がる幅はどれだけか、道路に当たらないなら第43条の許可を受けた例が近くにあるか、の3つです。答えは口頭で終わることが多いです。聞いた日、担当の課、答えの中身をその場でメモし、道路の種類を示す地図の写しが取れるなら取っておくと、あとで買主に説明するときの材料になります。

同じ窓口では、家を建てたときに建築確認を受けていたかを、建築計画概要書や台帳の記載で確かめられることがあります。確認を受けて建てた記録が残っていれば、既存不適格の家として扱われる手がかりになり、買主の安心にもつながります。

2. 法務局で公図と地積測量図を取り、再建築不可の敷地の幅と持ち主を確かめる

法務局では、土地の位置と形を示す公図、境界の長さが書かれた地積測量図、土地と建物の登記事項証明書を取れます。地積測量図があれば道路に接している辺の長さが分かり、無ければ公図の形から見当を付けて、幅が2mの前後にある敷地なら測量を頼むかどうかを考えます。

公図では、前の通路が誰の土地になっているかも確かめます。通路が市や町の土地なのか、近所の人たちの共有なのか、一人の個人の土地なのかで、隣地の人に売る話や許可の申請のときに、誰に相談するかが変わります。登記事項証明書の所有者の欄が亡くなった親のままなら、売る前に名義を移す手続きが要ることも、この時点で分かります。

再建築不可の家の傷みと残す物を、売却の前に書き出す

雨漏り・傾き・シロアリの跡など、知っている傷みは場所ごとに書き出します。売却の契約の前に、買主へ渡せる形にしておきます。書き出した中身によって、直してから売るか今のまま売るか、買主がどこまで費用を見込むかが分かれ、あとで食い違いが起きるかどうかもここで決まります。

1. 再建築不可の家の傷みを、場所と時期をそろえて記録する

書き出すのは、雨漏りの跡がある部屋と天井の位置、閉まりにくい戸や窓、床の傾き、シロアリの跡、外壁のひび、給排水の不具合、過去に直した工事の時期と内容です。写真は部屋ごとに撮り、ひびには定規を当て、いつ気づいたかを書き添えておくと、現地を見に来た買主との話が一度で済みます。

建て替えできない家の買主は、壊さずに使い続けることを前提にすることが多いため、建物の状態をほかの家より細かく見ます。床の傾きを数字で確かめたいときの測り方は、「傾いている家の売却」の記事で勾配の目安から追えます。

知っていることを書面で渡しておくのは、売主自身を守るためでもあります。民法第572条は、売主が責任を負わないという特約を結んでいても、売主が知りながら買主に伝えなかった事実については責任を免れないとしています（民法（e-Gov法令検索））。書いて渡したことは、書いて渡したという記録として残ります。

2. 残す家財と処分する物を分け、売却までの片付けの範囲を決める

家財は、手元に残したい物、親族に分ける物、処分する物の3つに分け、残したい物と分ける物だけを先に運び出せば、売るための準備としては足ります。買取で売る場合は処分する物を残したまま引き渡せることが多く、仲介で売る場合は、内覧の前に片付けておかないと買主が家の広さや傷みを見られません。

仏壇、写真、権利証や通帳のような書類は、処分する物に紛れやすいので、片付けを業者に頼む前に家族で一度見て回ってください。売る方法が決まる前に家財を全部処分すると、買取なら不要だった費用を先に払うことになります。片付けの範囲は、売り方を決めてから広げる方が無駄がありません。

相続した再建築不可の家は、売却の前にいつまでに名義を整える？

相続した家の売却は名義を相続人に移した後に行い、相続登記には、相続で取得したと知った日から3年以内に申請する義務が2024年4月1日から課されています。自分の期限がいつになるかは、相続が始まった時期と、自分が取得したと知った時期で分かれます。

1. 再建築不可の家を相続した人の、相続登記の期限の数え方

不動産登記法第76条の2第1項は、相続で所有権を取得した人に、相続が始まったことと取得したことを知った日から3年以内の登記の申請を求めています。2024年4月1日より前に始まった相続も対象です。その場合は施行日と知った日の遅い方から3年と数えるので、2024年4月1日より前から自分が相続したと知っていた人の期限は2027年3月31日です（法務省の相続登記の申請義務化の案内）。

相続そのものは施行日（2024年4月1日）より前でも、自分が相続人になったと知ったのが2024年4月1日より後なら、知った日から3年が期限になります。遺産の分け方がまとまらずに期限が迫るときは、不動産登記法第76条の3第1項の相続人申告登記で、相続人であることを登記官に申し出る方法もあります。ただしこれは名義を移す登記ではないので、売るためには結局、相続登記を済ませる必要があります。

2. 再建築不可の家の売却日から逆算して、遺産分割と登記を並べる

売る日を先に決めたいなら、その日から逆に、相続登記の申請、遺産分割協議書への押印、戸籍の取り寄せと並べ、どこに何週間かかるかを司法書士に聞いて当てはめます。戸籍は亡くなった人の出生から死亡までをそろえるので、本籍が何度も移っている人ほど時間がかかります。相続人が多い家では、押印の書類が行き来する回数が日程を決めます。

相続した建て替えできない家は、持ち続けるか、放棄するか、売るかで負担が大きく違います。その比べ方は「再建築不可の家を相続してしまったら」の記事で、固定資産税と管理の手間から確かめられます。売ると決めたなら、使いたい税の特例の期限も、引き渡しの日を決める材料に入れてください。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社が再建築不可の家を買い取る場合の流れと、お引き受けできない条件

当社は再建築不可の家を現況のまま自己資金で買い取ります。代金はお引き渡しの日に、所有権の移転の登記と同じ日にお支払いします。金額とお引き受けの可否は、役所で確かめた道の扱い、建物がこの先も使えるか、崖や擁壁の状態の3つで分かれます。

再建築不可の家の売却で、当社が金額の前に確かめること

いちばん金額を左右するのは道の扱いです。窓口で2項道路と分かった敷地や、隣地を足せば建て替えできる敷地は、建て替えできる土地としての使い道を前提に金額を考えます。窓口の答えをお持ちでなければ当社で確かめます。道の種類が決まっていない通路のように、窓口でもすぐに答えが出ないときは、金額をお出しするまでに日数をいただきます。当社の実務では、現地へ伺う前に建築指導の窓口で前の道の扱いを聞きます。法務局で公図を取って、前の通路が誰の土地か、登記の名義が今の持ち主になっているかを先に確かめます。建物を見るのは、その2つが分かってからです。

次に見るのは建物で、雨漏りや傾きがあっても直して使えるのか、壊すしかないのかで、当社が引き受ける費用が大きく変わります。お出しする金額は、次に使う人が限られる分と、直す・壊す費用を差し引いた額です。崖の上や下にある敷地では、擁壁の状態と持ち主も確かめます。

資料が手元にあれば、金額のご提示は相談から30分ほどです。契約までは1〜2週間を見てください。決済は早ければ2週間以内で、代金は引き渡しの当日に入金します。融資に頼らず自己資金で買うので、契約に融資の特約は付きません。決済日は売主さまの予定に合わせて決めます。相続登記が済んでいなければ、決済日から逆算して司法書士と段取りを組みます。遠方の方は、鍵をお預かりして当社だけで現地を確認することもできます。対応は全国（47都道府県）です。

取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

当社へ再建築不可の家を売却するときの書類と費用

お預かりする書類は、本人確認書類と印鑑証明書のほか、登記識別情報（または権利証）と固定資産税の納税通知書が一般的です。相続した物件は、戸籍などの書類を追加でお預かりします。必要な範囲は案件ごとに違うため、最初に相続人の人数と亡くなった方の本籍地をお尋ねします。

売主さまのご負担になる費用は、一般には売買契約書の印紙代、抵当権が残っていればその抹消登記の費用、登記簿の住所が今の住所と違えば住所変更登記の費用で、相続した物件では相続登記の費用がかかります。ご負担いただく費用も個別のご案件によって変わるので、金額をお出しするときに、どの費用が発生するかを一つずつ確かめていただけます。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。

当社に再建築不可の家を売却しない方がよい場合

再建築不可の家に固有の事情では、次の場合にお引き受けできません。

• 崖の上や下にある敷地で、擁壁が自分の土地のものか隣の土地のものかが決まっておらず、崩れたときに誰が直すかが決まっていない場合。直す費用を見積もれないため、持ち主が決まるまで金額をお出しできません。
• 市町村から特定空家等として措置の命令を受けていて、その期限がお引き渡しの日より前に来る場合。期限までにどちらが措置を取るかを決められないまま契約すると、命令に応じられない期間が売主さまの側に残るためです。

当社に売るより手取りが多くなる場面もあります。隣の人が土地を買いたいと言っているなら、隣の人は建て替えできるかどうかで値を引く理由が小さいので、当社の提示額より隣の人に売る方が手取りが多くなることがあります。窓口で2項道路に面していると分かり、下がる幅を除いても建て替えできる敷地なら、住宅ローンを使える一般の買主に仲介で売る方が値段は上がりやすく、待てる期間があるならその方が向いています。

今の家に住み続けるつもりで、雨漏りなどの修理で暮らしが保てるうちは、売らない方がよいこともあります。建て替えできない家を売ったあとに、同じ地域で同じ広さの住まいを探すと、住まいの費用が今より増えることがあるためです。

再建築不可の家の売却で、最初に決める3つのこと

• 誰に売るかは、前の道の種類、道路に接している幅、隣の土地の事情で決まります。窓口で2項道路と分かれば建て替えできる土地として売れ、隣地と合わせて2mに届くなら、隣の人が有力な買主になります。
• 整えてから売るか今のまま売るかは、出せる費用と待てる期間で決めます。買い足しや許可の手続きに費用と月数をかけても、売値の上がり方がそれを上回るときだけ、整える道を選ぶ意味があります。
• 相続した家は、名義を移すまで売れません。相続登記の期限と使いたい税の特例の期限を並べ、早く来る方から売る日を逆算します。

当社は再建築不可の家を片付け前の現況のまま買い取りますが、擁壁の持ち主が決まっていない崖の上や下の敷地は、決まるまで金額をお出ししません。

再建築不可の家の売却でよくある質問

Q1. 再建築不可物件になると、売却や暮らしはどうなりますか

今の建物に住むことも、貸すことも、売ることもでき、変わるのは、建物がなくなったあとに同じ場所へ家を建てられない点です。売るときは住宅ローンを使う買主が外れやすく、値段は周りの土地の取引より低くなり、売れるまでの期間も延びやすくなります。暮らしの面では、火災保険の契約を切らさずにおくことが、焼けたあとに土地しか残らない事態への備えになります。建物の扱いは「再建築不可の家は、売却するまで住み続けることも直すこともできる」の項目で確かめられます。

Q2. 再建築不可の家は、解体して更地にした方が売却しやすいですか

建て替えできない土地は、更地にしても家を建てられる買主が増えるわけではないので、売りやすくなるとは限りません。住宅が建っている土地は固定資産税の課税標準が下がる特例があり、200平方メートル以下の部分は価格の6分の1になりますが（地方税法第349条の3の2）、解体するとこの特例から外れ、売れるまでの間の税が上がります。

相続した空き家の3,000万円の特別控除を使うなら、家屋を耐震基準に合わせるか取り壊すことが主な要件の1つで、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなど、ほかの要件も国税庁 タックスアンサー No.3306で確かめてください。解体費が土地の値に対してどれだけ重くなるかは、「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で現況のまま売る場合と比べられます。

Q3. 相続した再建築不可の家も、そのまま売却できますか

建物も家財もそのままで売れますが、売買の契約と登記は、相続人の名義になってからです。相続人が一人ならその人の名義に移せば進められ、複数いるなら、誰が相続するかを遺産分割で決めて登記してから売るか、相続人全員の名義にしてから全員で売ることになります。期限は「再建築不可の家を相続した人の、相続登記の期限の数え方」の項目、日程の組み方は「再建築不可の家の売却日から逆算して、遺産分割と登記を並べる」の項目にあります。

Q4. 海外に住んでいる非居住者でも、再建築不可の家を売却できますか

海外に住んでいても売ることはでき、日本の印鑑証明書の代わりに、住んでいる国の日本大使館や領事館で署名の証明や在留の証明を取り、司法書士とやり取りして手続きを進めます。買主が事業者のときなどは、買主が代金の一部を所得税として差し引いて国に納める源泉徴収の決まりがあり、差し引かれた分は、売主が日本で確定申告をして精算することになります。帰国せずに進める段取りは「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事で委任と郵送の流れを確かめ、税の扱いは税務署か税理士に確かめてください。

Q5. 売れない再建築不可の土地を手放したいときは、どうすればいいですか

手放し方は、隣の人に売るか譲る、買取業者に売る、建物を壊して相続土地国庫帰属制度を申請する、の3つが中心です。値の付く順に試すなら、隣の人、買取業者の順に声をかけ、どちらも合わないときに、解体費と負担金を払ってでも持ち続ける負担から抜けたいかで、国への引き渡しを考えます。

相続放棄でその土地だけを手放すことはできず、預貯金を含めた遺産のすべてを手放すことになります。しかも、自分が相続人になったと知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があります（民法第915条第1項）。

Q6. 田舎で余った再建築不可の土地は、売却せずに活用できますか

建て替えできない土地でも、建物を建てない使い方なら道は残っていて、車が入る幅があれば月極の駐車場、資材置き場、家庭菜園として近所の人に貸す方法があります。ただ、人の少ない地域では借り手が見つからなかったり、貸しても固定資産税と草刈りの費用を下回る賃料しか取れなかったりすることがあるので、借りたい人が実際にいるかを先に確かめてから決めてください。今の家を残して貸すなら、雨漏りなどを直す費用を家賃で取り戻すまでの年数を出し、売った場合の手取りと並べて比べます。

Q7. 再建築不可の家は、リフォームしてから売却した方がよいですか

買主の多くは自分の使い方に合わせて直したいと考えるので、売る前の工事は雨漏りを止めるような、傷みが進むのを止める最低限にとどめ、それ以上は買主に任せる方が無駄がありません。大きな工事の手続きは「2025年4月の改正後に、再建築不可の家で売却前にできる工事」の項目で確かめられます。工事をした場合も、しなかった場合も、直した箇所と時期を書面にして買主に渡せるようにしておいてください。

当社の見方

戸建て・築60年以上で、再建築不可の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

土地（古家付きを含む）で、再建築不可の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

同じ再建築不可でも、建物の傷み具合や土地の場所によって価格の幅は大きく、建て替えられないから値が付かないと思い込んで売却を先送りにしている方も少なくありません。当社は全国(47都道府県)に対応しており、ご相談から買取価格のご提示までは目安30分、ご契約までは目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、お引き渡しと同時にご入金します。相続した家では戸籍などの書類が追加で必要になり、相続登記の費用もかかりますので、早めにご確認いただくと安心です。そのうえで、買い取れない物件や売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。