宮城県の別荘はあげますで手放せる？贈与税の控除110万円と買取

宮城県の別荘は「あげます」で本当に手放せる？

手放せますが、無償でも贈与になり、もらう側はその年の受け取りが110万円を超えると贈与税を払います。

親が晩年を過ごした別荘地の家を相続した。遠くて通えない。誰かにあげて終わりにしたい。この考え方自体は成り立ちます。問題になるのは、もらう側の負担です。お金を払わずに受け取っても、もらう側には税と手続きが残ります。その負担を引き受けてくれる相手がいるかどうか。話が進むかは、そこで決まります。

別荘を無償で譲っても贈与になる：もらう側にかかる税と登記

財産をただで渡す約束は、民法第549条の贈与にあたります。税を払うのは、譲る側ではなくもらう側です。国税庁のタックスアンサー「No.4402 贈与税がかかる場合」は、個人から1年間（1月1日〜12月31日）にもらった財産の合計が基礎控除の110万円を超えると、もらった人に贈与税がかかると案内しています。

別荘の価額は、売れる値段とは別に決まります。国税庁が定める評価のしかたで計算します。土地は路線価か、固定資産税評価額に倍率を掛けた額です。建物は固定資産税評価額を使います。売れずに困っている別荘でも、評価では110万円を超えることがあります。もらう相手に話す前に、課税明細書で評価額を見ておいてください。

もらう側には、ほかにも費用があります。名義を移す登記の登録免許税。それに不動産取得税です。相続で受け取った不動産には不動産取得税がかかりません。贈与で受け取った場合は、課税の対象になります。

相手が会社などの法人なら、税の向きが変わります。所得税法第59条は、法人への贈与を、時価で売ったものとみなすと定めています。お金を受け取っていないのに、譲る側に譲渡所得の税がかかることがあります。「業者に引き取ってもらうだけ」のつもりでも、相手が法人なら、税務署か税理士に扱いを確かめてから進めてください。

宮城県の空き家の数と、別荘をもらいたい需要

全国の空き家は、総務省の令和5年住宅・土地統計調査（令和6年4月公表の速報集計）で900万戸、空き家率は13.8%でした。この調査は、空き家を「賃貸用」「売却用」「二次的住宅」「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」に分けて数えています。別荘は、このうち二次的住宅に入ります。宮城県の様子を見るときは、空き家の総数より、同じ調査の県の行で、二次的住宅の戸数と、使う予定の無い空き家の戸数を見てください。もらいたい人に比べて手放したい家がどれだけ多いかが、その2つの欄から見えてきます。

宮城県は「空き家等対策について」で県の取組みを、「市町村における空き家等対策の取組みについて」で市町村ごとの取組みをまとめています。もらい手探しの窓口になるのは、市町の空き家バンクです。登米市の「登米市空き家情報バンク」、蔵王町の「蔵王町空き家バンク」、塩竈市の「塩竈市空き家バンク制度」のように、市町ごとに登録の仕組みを持っています。登録できる物件の条件や、別荘を受け付けるかどうかは市町ごとに違います。

別荘をもらいたい需要は、地域の名前より物件の条件に集まります。冬に車で家の前まで入れるか。水道が使えるか。別荘地の管理費はいくらか。屋根と水回りがそのまま使えるか。もらう側は、翌年から固定資産税と管理費を払い続けます。年に数回しか来ない家に、その額を払えるかを考えます。条件が一つ欠けるごとに、手を挙げる人は減ります。

もらい手に声をかける前に、渡す材料をそろえておくと話が進みます。外観と室内の写真。屋根と水回りの状態。課税明細書の評価額。別荘地の管理費の年額。冬の道の様子。相手が知りたいのは、受け取った後に毎年いくら出ていくかです。その数字を最初に見せられるかで、返事の速さが変わります。

別荘を放置すると発生するリスクと、早期に手放す理由

使わない別荘を置いておくと、費用と責任が毎年発生します。空家等対策の推進に関する特別措置法第5条は、空家等の所有者に、周りの生活環境に悪い影響を出さないよう適切に管理する努めを求めています。管理が行き届かず市町村長から勧告を受けると、住宅用地の特例が付いていた土地は、その特例から外れます（同法第13条・第22条、地方税法第349条の3の2）。外れた後の税の上がり方は、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で計算の流れを確かめられます。

建物が壊れて人や車に被害が出れば、賠償の責任を問われます。民法第717条は、建物などの設置や保存に欠陥があって他人に損害を与えたとき、まず占有者が、占有者が必要な注意をしていたときは所有者が賠償すると定めています。山あいの別荘地では、冬の積雪で屋根やひさしが傷みます。水道管が凍って割れ、床下が水浸しになることもあります。誰も見に行かない家では、気づくのが春になります。

人の出入りが無い家は、ほかの被害も受けます。窓を割られる。物置に物を捨てられる。小さな動物が天井裏に入り込む。どれも、見に行く人がいれば早く気づけるものです。遠くに住む相続人には、その見回りが一番の負担になります。

別荘を早期に手放す理由は、時間とともに出口が狭まることです。屋根が傷めば、もらいたい人は減ります。国に引き取ってもらうには建物を壊す必要があり、壊した後にも、審査手数料が1筆1万4,000円、宅地なら原則20万円の負担金がかかります。待つ年数の分だけ、税と管理費も積み上がります。課税標準300万円の別荘を3年置けば、固定資産税だけで12.6万円です。

宮城県の別荘の譲渡で起きる問題と費用の目安は？

譲渡で費用が出るのは固定資産税・相続登記・契約不適合の場面で、相続登記の登録免許税は評価額の0.4%です（登録免許税法 別表第一）。

固定資産税：別荘の1月1日の所有者に1年分、課税標準300万円なら年4.2万円

固定資産税は、毎年1月1日に登記簿で所有者とされている人に、その年の1年分がかかります（地方税法第343条・第359条）。標準の税率は1.4%です（同法第350条）。課税明細書の課税標準額が、土地と建物の合計で300万円とします。税額はおよそ年4.2万円です。もらい手が見つからないまま3年たてば、税だけで12.6万円が出ていきます。

別荘を年の途中で譲っても、その年の納税通知はもとの所有者に届きます。何月分をどちらが持つかは、贈与契約書で決めます。決めずに渡すと、通知を受けた譲る側が1年分を払って終わります。

別荘の敷地に住宅用地の特例が付いているかは、家の使われ方を見て市町村が判断します。特例が付いていれば、課税標準は小さくなっています。手元の課税明細書に、住宅用地の面積の記載があるかを見てください。記載が無ければ、もとから特例の無い税額を払っていることになります。

相続登記：別荘の名義が親のままでは譲れず、登録免許税は評価額の0.4%

名義を移す期限は、親が亡くなった日がいつかで変わります。まず、その日を確かめてください。相続登記の申請が義務になったのは2024年4月1日です。この日以降に亡くなっていれば、別荘を相続したと知った日から数えて3年が期限です。この日より前に亡くなり、相続をすでに知っていた場合も、義務の外にはなりません。こちらは2027年3月31日までに申請します。親が亡くなってから何年も別荘を空けたままの家でも、この期限は変わりません（法務省の相続登記の案内）。

別荘をあげるには、まず自分の名義になっている必要があります。登記簿の名義が亡くなった親のままでは、もらう側へ名義を移せません。順番は、相続登記をしてから贈与の登記です。2つの登記は、同じ日に続けて申請することもできます。司法書士に、まとめて頼めるかを聞いてください。

相続登記の登録免許税は、評価額が500万円なら2万円です。司法書士に頼む場合は、その報酬が別にかかります。相続人が複数いて分け方が決まっていなければ、遺産分割協議から始まります。協議がまとまるまでは、別荘を誰にもあげられません。

契約不適合：譲った別荘に雨漏りが見つかったときの責任

あげた後に、雨漏りや床下の腐れが見つかることがあります。そのとき譲る側が負う責任は、売ったときより軽くなります。民法第551条第1項は、贈与する人は、物を特定した時の状態のまま渡すと約束したものと推定する、と定めています。現況のまま渡す約束が基本です。

ただし、契約書に「雨漏りは無い」と書いて渡した場合は別です。約束と違う状態なら、補修を求められることがあります。たとえば屋根の補修の見積りが50万円なら、その50万円が争いの種になります。売買の場合はさらに重く、引き渡した物が契約の内容に合わなければ、買主は補修などを求められます（民法第562条）。知っていて告げなかった不具合は、責任を負わない特約があっても免れません（同法第572条）。

防ぎ方は、贈与でも売買でも同じです。知っている不具合を、契約書に書き出します。雨漏りの跡。凍って割れた配管。床の傾き。シロアリの跡。書き出したうえで「現況のまま渡す」と書けば、後から揉めにくくなります。

別荘の譲渡にかかる費用の目安を一覧にすると

表の1行目（固定資産税）と2行目（相続登記の登録免許税）は、譲る側が払う費用です。3行目（贈与の名義変更の登録免許税）は、どちらが払うかを贈与契約書で決めます。4行目（契約不適合の補修）は、不具合を書き出したかどうかで負担が変わります。

建物を壊す・直す費用には、市町の補助があります。仙台市は「令和8年度仙台市特定空家等除却促進補助事業」で、特定空家等の除却を補助しています。丸森町の「空き家利活用促進支援事業補助金」は、空き家の改修・家財道具等の処分・解体を対象にしています。登米市には「登米市空き家改修事業補助金」があります。別荘が対象になるか、いくら出るか、いつまでに申し込むかは、それぞれの市町の要件で決まります。工事の契約より前に、担当課に確かめてください。

宮城県で別荘の「あげます」を実現する方法と、買取に回す分かれ目は？

建物を残して譲るか、壊して国に引き取ってもらうか、売るかは、建物の有無ともらい手の有無で分かれます。

国に引き取ってもらう道は、審査手数料が土地1筆あたり1万4,000円で、ほかに負担金がかかります。もらい手を探す道は、費用は小さくても時間が読めません。売る道は、手元に代金が残る代わりに、価格が物件の条件で決まります。自分の別荘がどれに向くかは、「5. 宮城県の別荘を譲る・国に引き取ってもらう・買取のどれに向くかのチェック表」で確かめられます。

1. 個人や近所の人へ別荘を無償で譲る

費用がいちばん小さい方法です。声をかける順は、近い人からです。隣の土地の所有者。同じ別荘地の別の所有者。別荘地の管理会社。地元の知人。隣の人には、敷地が広がる利点があります。車の置き場や畑に使える、という理由で受けてもらえることもあります。

隣の人に話すときは、口頭だけで済ませません。地番と面積、評価額、管理費の年額を紙にして渡します。受け取った後の負担が見えれば、相手も家族と相談できます。返事の期限も決めておきます。期限が無いと、答えを待つ間にも税と管理費が出ていきます。

この方法が合うのは、建物がそのまま使え、もらう側が税と登記の費用を払える場合です。評価額が110万円を超えれば、もらう側は贈与税の申告が要ります。その説明をしないまま話を進めると、後で断られます。相手が法人のときは、「別荘を無償で譲っても贈与になる：もらう側にかかる税と登記」の節で触れた、時価で売ったとみなす扱いに注意します。

相手が受けると言ってくれたら、その場で名義変更の申請日まで決めます。口約束のままでは名義は動かず、翌年も固定資産税の通知は譲る側に届きます。

2. 別荘を壊して相続土地国庫帰属制度を使う

相続か、相続人への遺贈で受け取った土地は、法務省の相続土地国庫帰属制度を使って国に引き取ってもらえます。審査手数料は土地1筆あたり1万4,000円です。承認されたら、10年分の土地管理費相当額の負担金を納めます。負担金は、宅地は原則20万円です。

建物が建っている土地は、申請できません。相続土地国庫帰属法第2条第3項第1号が、建物の存する土地を申請できない土地としています。別荘でこの制度を使うには、先に建物を壊します。壊したら、1か月以内に建物の滅失の登記を申請します（不動産登記法第57条）。解体の費用の考え方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で確かめられます。

建物のほかにも、申請できない土地や、承認されない土地の条件があります。境界がはっきりしない土地や、管理に過大な費用がかかる崖のある土地などです。別荘地の土地が当てはまるかは、法務局の相談で確かめてください。

この制度を使えるのは、相続か、相続人への遺贈で土地を受け取った人です。贈与で受け取った人は使えません。あとで「もらった別荘を国に返したい」と思っても、この道は閉じています。

3. 別荘を買取業者に売る

もらい手がいないとき、手元に代金が残る方法です。買主は宅地建物取引業者です。建物や家財を残したまま引き渡せることが多く、片付けや解体の費用を先に出さずに済みます。価格は、壊す費用や管理費、売れるまでの期間を差し引いて決まります。

売れば、譲渡所得の申告が要ります。親が一人で住んでいた家なら、相続した空き家の特例が候補になります。年に数回だけ使う別荘で、親の住まいではなかった家は、この特例の主な要件の1つ（亡くなった人が住んでいた家であること）を満たしません。要件の全体は「空き家3000万円控除の条件」の記事で確かめられます。

別荘地の管理費や温泉の利用料に滞納があると、その扱いが価格に響きます。滞納が残る物件の出口は「別荘・リゾートマンションを処分したい」の記事に書かれています。不動産会社に仲介を頼んで一般の人へ売る場合は、仲介手数料がかかります。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。

売る時期は、冬の前に決めておくと進めやすくなります。雪で道が閉ざされる別荘地では、現地を見られる月が限られます。春まで待つと、その間の管理と税が上乗せされます。

4. 無償譲渡より買取が向く別荘は？

無償譲渡と買取のどちらが向くかは、もらい手の有無と、建物に値段が付くかで決まります。

当社が他県で買い取った例では、東京都荒川区の再建築不可の空き家の戸建てが100万円未満でした。富山県富山市の、8年空き家だった投資用の戸建ては400万円台です。大阪府堺市の、相続した実家の戸建ては1,000万円台前半でした。建物の状態や土地の使い道で、金額の桁が変わります。この3件に、東北の物件と別荘地の物件は含まれていません。宮城県の別荘も、固定資産税の評価より、次に使う人が見込めるかで金額が決まります。

譲る方が向くのは、買取の金額が小さく、もらい手が決まっている場合です。代金が数十万円なら、印紙代や登記の費用を引いた残りはわずかです。顔の見える相手に使ってもらえるなら、そちらを選ぶ理由になります。逆に、もらい手が1年見つからなければ、その1年分の固定資産税と管理費が出ていきます。課税標準300万円の別荘なら、税だけで年4.2万円です。その間に建物が傷めば、買取の金額も下がります。

5. 宮城県の別荘を譲る・国に引き取ってもらう・買取のどれに向くかのチェック表

当てはまるものに印を付けてください。

• □ 建物が建っていて、壊す予定はない
• □ 建物の屋根と水回りが、そのまま使える
• □ 登記簿の名義が、すでに自分になっている
• □ 譲りたい相手が、すでに決まっている
• □ 冬も車で家の前まで入れる道がある
• □ 別荘地の管理費や温泉の利用料に滞納が無い
• □ 別荘は、相続か、相続人への遺贈で受け取った

印の付き方で、向く方法が分かれます。建物があり、相手が決まっていて、名義も自分なら、無償で譲る方法が向きます。建物を壊す費用を出せて、相続か、相続人への遺贈で受け取っているなら、国庫帰属を検討できます。相手が決まっていない、または道や水回りに不安があるなら、買取の金額を見てから決める方が早道です。名義がまだ親のままなら、どの方法を選んでも相続登記が先です。

宮城県の別荘をあげる話は、どこで止まりやすい？

止まりやすいのは、名義が親のままのとき、もらう側が受け取った後の費用を途中で知ったとき、口約束のまま鍵を渡したときの3つで、どれも贈与契約書を交わす前に片付けられます。

1. 名義が亡くなった親のまま：登記簿を取るところから

声をかける前に、法務局で土地と建物の登記事項証明書を取ります。名義が親のままなら、相続登記が先です。登記簿の住所が今の住所と違えば、住所変更の登記も要ります。話がまとまってから名義の問題に気づくと、相続人どうしの遺産分割協議が終わるまで、もらう側を待たせることになります。その間に相手の気が変わることもあります。

相続登記と並行してそろえておく書類は次のとおりです。

• 登記識別情報または権利証（相続登記の後は、新しく発行された登記識別情報）
• 印鑑証明書と実印
• 固定資産税の納税通知書と課税明細書
• 別荘地の管理規約と、管理費の請求書
• 鍵と、水道・電気の契約の控え

別荘地では、管理会社が、所有者が替わるときの手続きや費用を管理規約で決めていることがあります。規約を取り寄せて、名義を替えるときに払う額と、管理費の滞納があれば誰が引き継ぐかを見ておきます。その額は、もらう側の負担に加わります。同じ別荘地で隣の区画を欲しがる所有者がいないかも、このとき管理会社に聞けます。

2. もらう側が後から費用を知る：最初に渡す紙に書く6つの費用

断られやすいのは、受け取った後に毎年いくら出ていくかを、もらう側が話の途中で知ったときです。最初に声をかけるときに、次の費用を紙にして渡します。

• 贈与税：その年にもらった財産の合計が110万円を超えるか（課税明細書の評価額で見当を付ける）
• 不動産取得税：贈与で受け取ると課税の対象になる
• 名義変更の登録免許税：評価額の2%（登録免許税法 別表第一）
• 翌年からの固定資産税
• 別荘地の管理費の年額
• 屋根や水回りの補修の見積り

現地は、雪の残る時期と夏の2回見てもらうと、春に初めて見える傷みで話が戻りにくくなります。水道が町の水道か、別荘地の専用の水道か、井戸かも伝えます。

もらった後に手放すときの道も、紙に書き添えます。「2. 別荘を壊して相続土地国庫帰属制度を使う」の節のとおり、贈与で受け取った土地には、国に引き取ってもらう制度が使えません。後でそれを知ったもらう側から、話が違うと言われる原因になります。

もらい手を探す窓口として、市町の空き家バンクがあります。蔵王町は「蔵王町空き家バンク」を設けています。無償の譲渡を載せられるかは市町ごとに違うため、登録の前に担当課へ「無償で譲りたい」と伝えて、扱えるかを聞いてください。載せられる場合も、上の費用を物件の説明に書いておくと、問い合わせの段階で条件の合わない相手が外れます。

3. 口約束のまま鍵を渡す：贈与契約書と名義変更を同じ流れで

鍵を渡して「あげた」つもりでも、名義が動いていなければ、翌年も固定資産税の通知は譲る側に届きます。書面にしない贈与は、引き渡しや登記が済むまでは、どちらからでも解除できます（民法第550条）。贈与契約書を交わせば、この理由での解除はできなくなります。

契約書に書くことは次のとおりです。

• 土地と建物の所在・地番・家屋番号（登記簿のとおり）
• 引き渡しの日と、名義変更の申請日
• 登録免許税と司法書士の報酬を、どちらが払うか
• その年の固定資産税を、どう分けるか
• 知っている不具合と、現況のまま渡すこと
• 家財や物置を残すかどうか

名義変更は、贈与を原因とする所有権の移転の登記です。譲る側ともらう側が一緒に申請します。譲る側は、登記識別情報か権利証と、印鑑証明書を出します。登録免許税の額は、「宮城県の別荘の譲渡で起きる問題と費用の目安は？」の表の3行目（贈与の名義変更の登録免許税）の計算のとおりです。もらう側は、贈与税がかかる場合、翌年に申告します。

登記が済んだら、周りへの届け出です。別荘地の管理会社に、所有者が替わったことを伝えます。水道と電気の契約の名義も、もらう側に移します。鍵を全部渡し、合鍵の行き先も伝えます。固定資産税の通知は、登記の内容をもとに翌年からもらう側へ届きます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社が宮城県の別荘に付ける金額は、何を差し引いて決まる？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

宮城県の別荘をあげる前に、手元で確かめる3つのこと

• 登記簿の名義。親のままなら、譲るにも売るにも相続登記が先で、登録免許税は評価額の0.4%です。相続登記の義務が始まった2024年4月1日より前に親が亡くなり、相続を知っていた人の期限は2027年3月31日です。
• 課税明細書の評価額と課税標準。評価額が110万円を超えれば、もらう側に贈与税の申告が要ります。課税標準300万円なら、もらい手を待つ間の固定資産税は年4.2万円です。
• 管理会社が示す、管理費の滞納額と名義変更の扱い。引き継ぐ額が決まらないと、譲る話も買取の金額も進みません。建物を残すなら国庫帰属は使えないため、残る道は譲るか売るかです。

名義と管理会社への確認は、譲る・売るのどちらを選んでも同じ作業です。もらい手への声かけと買取の金額の確認は、同じ書類で並べて進められます。

宮城県の別荘地・山林を譲る前のよくある質問：探し方・届出・相続放棄

Q1. 宮城県で有名な別荘地はどこですか

別荘地という言葉に、法令で決まった区域はありません。県内では、蔵王連峰のふもとの蔵王町（遠刈田温泉の周辺）、仙台市の秋保や作並の温泉地の周辺、松島湾の沿岸などで別荘が見られます。ただ、手放すときの話は地名より条件で決まります。冬の道、水道、管理費の額で、もらい手や買主の数が変わります。名の知れた地域でも、条件が欠ければ話は進みにくくなります。

Q2. 東北で山林や別荘を「あげます」で探す方法はありますか

市町の空き家バンクに、空き家と一緒に山林が付いた物件が載ることがあります。宮城県内では、登米市の「登米市空き家情報バンク」のように、市町ごとに登録の仕組みがあります。無償の物件を載せるかは市町ごとに違うため、担当課に聞くのが確実です。個人どうしで譲り先を探す仕組みもあります。その場合、名義や税の手続きは当事者どうしで進めることになります。

Q3. 山林は誰でも購入したり、もらったりできますか

山林は、資格が無くても買ったりもらったりできます。ただし、地域森林計画の対象の森林の所有者になった人は、市町村長への届出が要ります（森林法第10条の7の2）。登記簿の地目が田や畑なら農地として扱われ、権利を移すには農業委員会の許可が要ります（農地法第3条）。山林だと思っていた土地の一部が畑だった、ということもあります。地目は先に登記簿で見てください。

Q4. 宮城県で山林を売買している場所はありますか

山林の売買は、不動産業者のほか、地元の森林組合が相談先になることがあります。家と一緒に山林が付いた別荘なら、市町の空き家バンクに載せられるかも聞いてみてください。立木に値段が付くか、土地だけの値段かで話が変わります。相談の前に、面積と地目を登記簿で確かめておくと話が早く進みます。

Q5. もらった別荘の固定資産税は、いつから払いますか

1月1日に登記簿で所有者とされている人に、その年の1年分がかかります。年の途中でもらった場合、その年の通知は譲った人に届きます。もらった人に届くのは翌年からです。その年の分をどう分けるかは、「宮城県の別荘の譲渡で起きる問題と費用の目安は？」の節に書いたとおり、贈与契約書で決めておきます。

Q6. 相続放棄をすれば、別荘の管理から外れられますか

相続放棄では、別荘だけを選んで放棄することはできません。預金や実家を含め、すべての財産を受け取らないことになります。期限は、自分のために相続が始まったと知った時から3か月以内です（民法第915条第1項）。放棄の時に別荘を現に占有していた場合は、次に管理する人へ渡すまで、自分の財産と同じ注意で保存する義務が残ります（同法第940条第1項）。詳しい流れは「相続放棄しても実家の管理義務は消えない」の記事で確かめられます。

当社の見方

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。

買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。

富山県富山市の戸建てを、買取金額400万円台で買い取りました。

東京都八王子市の空き家になっていた戸建て（築50年以上）を、約420万円で買い取りました。

北海道稚内市の賃貸中の戸建て（築50年以上）を、約50万円で買い取りました。

福岡県宗像市の賃貸中の戸建て（築40年以上）を、約10万円で買い取りました。