北海道の別荘は「あげます」で手放せる？譲る手順と国庫帰属

北海道の別荘は、いまの状態のまま人に渡せる？名義・冬の傷み・待つ間の税で決まる

渡せるかどうかは、3つで決まります。登記簿の名義が自分になっているか。前の冬を越して、建物が使える状態で残っているか。相手が決まるまでの税と管理費を払い続けられるか。名義が親のままなら、相続登記を済ませるまで誰にも名義を移せません。

総務省の住宅・土地統計調査（令和5年）では、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8％でした（総務省 住宅・土地統計調査・令和6年4月公表）。北海道は平成30年の都道府県別の表で、総住宅数280万7,200戸のうち空き家数37万9,800戸、空き家率13.5％です。令和5年の北海道の値は、総務省統計局の住宅・土地統計調査のページから都道府県別の表を開いて確かめられます。別荘は、この調査では空き家のうち「二次的住宅」として数えられています。

二次的住宅は、ふだん人が住んでいない家です。北海道では、その人のいない冬に水道管と屋根が傷みます。名義と税は書類で片付きますが、建物の状態は冬を越すたびに変わります。

相手が決まるまでの固定資産税は、毎年1月1日の名義人に届く

雪解けの5月にもらい手が決まり、6月に名義を移したとします。その年の別荘の納税通知書は、それでもあなたに届きます。市町村が宛先にするのは、その年の1月1日に登記簿で持ち主だった人だからです（地方税法第343条・第359条）。相手に通知が届くのは、名義が移った次の年からです。6月から12月までの分を相手と分けるかどうかは、話し合いで決めて書面に残します。

費用の目安は、手元の納税通知書から出せます。課税明細の年税額が仮に5万円なら、もらい手が見つかるまで3年かかると15万円です。北海道の別荘地は、雪の季節に見に来る人がほとんどいません。相手探しが冬をまたげば、その冬の分も税は止まりません。

課税明細では、もう1つ見ておく欄があります。土地が「住宅用地」として扱われているかどうかです。住宅用地の特例は、人の住む家の敷地の税を軽くする仕組みです。課税標準を価格の3分の1に、200平方メートル以下の部分は6分の1に下げます（地方税法第349条の3の2）。市町村から管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けると、その敷地は特例の対象から外れます。別荘として使われてきた敷地に、もともと特例が入っているかどうかは家ごとに違います。課税明細と、市町村の資産税の窓口で確かめてください。特例が外れるまでの段階は「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事に、勧告までの流れとして書かれています。

名義が親のままの別荘は、相続登記まで動かせない

名義が亡くなった親のままの別荘は、そのままでは誰にもあげられません。贈与の登記は、登記簿の所有者から相手へ名義を移す手続きです。親の名義から直接、他人へ移すことはできません。先に、相続人の名義へ移す相続登記が要ります。

相続登記には3年の期限があります。数え始めるのは、親が亡くなったことと、その別荘を自分が相続したことの両方を知った日です。この決まりは2024年4月1日に始まりました（法務省「相続登記の申請義務化について」）。始まる前から相続を知っていた人にも当てはまり、その人の期限は2027年3月31日です。正当な理由がないまま期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象です。

北海道の別荘は、親が若いころに買ったまま、子が場所を詳しく知らないこともあります。親の死亡は知っていても、別荘の存在を知らなかったとします。その場合、期限は別荘を相続したと知った日から数えます。固定資産税の通知書で初めて存在を知ったなら、その日を手帳に書いておいてください。通知書が届いたら、登記事項証明書も取り、名義と抵当権の欄を見ます。

相続人が多く、分け方がすぐに決まらないこともあります。そのときは、相続人申告登記で、ひとまず義務を果たす道があります。相続人であることを登記官に申し出る手続きです（不動産登記法第76条の3）。ただし、申告登記では名義は移りません。あげるにも売るにも、最後は相続登記が要ります。

冬を越した別荘は、渡せる状態とあとの責任が変わる

誰も使わない冬、北海道の別荘を最初に傷めるのは水と雪です。水抜きをしないまま氷点下が続くと、水道管が凍って破れます。屋根に積もった雪は建物を押し、春先の落雪は隣の敷地に落ちることもあります。空家等対策の推進に関する特別措置法は、空き家の所有者等に、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理する努力義務を定めています。隣に損害が出れば、賠償の話になります。どこから責任を問われるかは「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事で確かめられます。

傷みは、渡したあとの責任にも響きます。無償であげる側の責任は、売る側より軽く推定されています。民法第551条第1項は、贈与する人は、贈与の目的として特定した時の状態で引き渡す約束をしたものと推定する、と定めています。見たままの状態で渡せば足りる、という考え方です。

ただし、相手に負担を付けると話が変わります。たとえば、別荘地の管理費の滞納が20万円あるとします。もらう側がそれを払う約束で譲ります。これは負担付きの贈与です。同じ条の第2項により、譲る側はその20万円の限度で、売主と同じ担保の責任を負います。条文は、e-Gov の法令検索で「民法」と引けば読めます。

売る場合は、契約の内容に合わない不具合について売主が責任を負うのが原則です。これが契約不適合の責任です。免責の特約を付けても、知りながら伝えなかった事実の責任は残ります（民法第572条）。雨漏りの跡や、水道管が破れた過去を知っているなら、譲るときも売るときも書面で伝えてください。仮に引き渡し後の修理に30万円かかったとします。知らせていたかどうかで、話の行き先が変わります。

冬を越すたびに、伝えなければならない傷みは増えます。もらい手は減り、直してから渡す費用は膨らみ、売る場合の金額も下がります。渡すか持つかの見当は、秋の水抜きの前に付けておきます。

北海道の別荘は、あげます・国庫帰属・買取のどれで手放す？

建物が建ったままなら、国に引き取ってもらう道は閉じています。残るのは、無償で譲るか買取で売るかです。国庫帰属を使うなら、解体のうえ負担金が原則20万円かかります。

「別荘あげます」を実現する方法は、相手が誰かで中身が変わります。隣の土地の持ち主や知人。空き家バンクで探す個人。国。買い取る事業者。分かれ目は、建物が残っているか、使いたい人が近くにいるか、冬に通えるかです。

1. 無償譲渡で別荘をあげる相手を、北海道の中で探す

無償譲渡が成り立つのは、その別荘を使いたい人が見つかったときだけです。最初に当たるのは、隣の土地の持ち主です。庭や駐車場、物置の場所を広げたい事情を持っていることがあります。次に、別荘地の管理会社や管理組合です。区画の持ち主の中に、隣も欲しいという人がいるかもしれません。

その次の手が、市町村の空き家バンクです。室蘭市は空き家バンクの物件情報を市のページで出しています。名寄市も空家バンクを設けています。登録できる物件の条件や、無償の物件を載せられるかは、市町村ごとに違います。別荘のある町の担当課に、まず電話で聞いてください。別荘地は、市街地から離れていることが多くあります。町の空き家バンクの対象に入らない区域もあります。

民間の掲載サイトに「あげます」と載せる方法もあります。載せる前に決めておくのは、物件の種類と地域、公開日の扱いです。建物付きか土地だけか。どの町のどの別荘地か。いつから公開するか。冬のあいだの見学をどうするかも決めておきます。雪で道が閉ざされる時期は、問い合わせが来ても現地を見せられません。公開を雪解けに合わせると、問い合わせから見学までの間が空きにくくなります。

もらう側は、無料という言葉だけで決めません。冬の除雪、管理費、いつか来る解体費まで含めて受け取れるかを見ています。登記の費用や贈与税の話を聞いた段階で、手を引く人もいます。費用を誰が持つかを先に書いておくと、話が途中で止まりにくくなります。

載せる文面には、もらう側が費用を見積もれる数字を入れます。固定資産税の年税額は、課税明細から写せます。別荘地の管理費は、月額か年額かを分けて書きます。水道と電気の契約が生きているか、止めているかも書きます。最後に人が泊まった年も添えます。前の冬に水抜きをしたかどうかも書きます。冬のあいだ道が閉ざされる別荘地なら、その期間も書いておきます。数字が並んでいると、受け取れない人は問い合わせの段階で自分で降ります。見学に来てから断られる往復が減ります。

2. 相続土地国庫帰属制度は、別荘を解体した土地だけ

相続土地国庫帰属制度は、相続などで取得した土地を国に引き渡す制度です（法務省「相続土地国庫帰属制度について」）。建物がある土地は、引き取りの対象から外れます。別荘ごと国に渡すことはできません。渡したいなら、先に建物を壊して更地にします。承認されると、負担金を納めます。負担金は原則20万円です。

建物のほかにも、引き取れない土地の条件があります。土地の状態によっては、申請しても承認されません。条件の全部は、法務省の案内と法務局の相談で確かめてください。申請してから結果が出るまでの間も、固定資産税は届きます。

申請の段階で受け付けられない土地には、たとえば次のものがあります。抵当権などの担保の権利が付いている土地。他人が通路として使っている土地。境界がはっきりしない土地や、隣と境界で争っている土地です。別荘地では、区画の境の杭が雪や草で見えなくなっていることがあります。申請を考えるなら、解体の前に杭の位置を確かめておきます。兄弟で共有している土地は、共有者の全員で申請します。一人でも同意しなければ、この制度は使えません。

つまり、この制度の費用は負担金だけでは済みません。解体費と、申請の準備にかかる費用が先に出ていきます。解体費がどう決まるかは「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で、解体して売るか現況で売るかと合わせて確かめられます。北海道では、雪の季節に重機が別荘地へ入れないことがあります。壊す工事が春以降にずれれば、申請もその後になります。

3. 買取で別荘を売り、代金を受け取る

買取は、事業者が自分で買って代金を払う方法です。無償譲渡との違いは、手元にお金が残ることと、相手を探す期間が要らないことです。建物が古くても、雪で傷んでいても、現況のまま値段を付ける事業者がいます。

その代わり、金額は一般の買主が住むために買う水準より低くなります。買い取った側が、片付け・修繕・解体と、次の買主探しを引き受けるからです。売って利益が出れば、譲渡所得の税がかかることがあります。個人にあげる場合には、譲る側にこの税はかかりません。法人にあげる場合は、譲る側の税の扱いが変わります。

売るなら、親の晩年の暮らし方も見ておきます。親が住民票をその家に移し、一人で住んでいたとします。税の上では、別荘でなく親の自宅を相続した扱いになることがあります。その家と土地を売るなら、特例を検討できます。条件がそろえば、売って出た利益から最大3,000万円を差し引けます。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡では、その家屋と敷地等を取得した相続人の数が3人以上なら、1人あたりの控除は2,000万円までになります（国税庁 No.3306）。無償であげる場合は売った利益が出ないため、この特例は使いません。当てはまるかは「空き家3000万円控除の条件」の記事で、条件を1つずつ照らし合わせてください。

4. 無償譲渡より買取が向く別荘は？

手元に残る額で比べます。建物が使える状態で、土地にも値が付く別荘は買取が向きます。あげれば、受け取る額は0円です。売れば、代金から費用と税を引いた額が残ります。

当社が他県で買い取った例を挙げます。大阪府堺市の相続した戸建ては、遠方から管理していた家で、1,000万円台前半でした。富山県富山市の投資用の戸建ては、8年空き家のままでしたが、400万円台でした。長く使っていない家にも、値が付くことはあります。北海道の別荘に同じ金額が付くという話ではありません。それでも、あげると決める前に、売った場合の額を一度出しておく意味はあります。

反対に、無償譲渡が向く別荘もあります。建物が古く、買い取る側の金額が解体費とほぼ同じになる別荘です。隣の人が使いたいと言っている別荘もそうです。この場合は、あげる方が早く負担が消えます。東京都荒川区の再建築不可の空き家を当社が買い取った例では、100万円未満でした。土地の使い道が限られると、金額はこの水準まで下がります。差額が登記や税の手間に見合わないなら、譲る方を選んでよい場面です。

比べるときは、持ち続ける間に出ていく費用も数えます。毎年の固定資産税と管理費、冬の見回りを人に頼む費用です。あげても売っても、名義が移ればこれらは止まります。違いは、手元に代金が残るかどうかです。もう1つは、相手が決まるまでの月数です。もらい手の当てがないまま冬を2回越すなら、その2年分の費用を見積もります。それを買取の金額に足して、あげる場合と比べてください。

5. 北海道の別荘の手放し方を決めるチェック表

当てはまる行が「無償譲渡」と「買取」に割れたら、冬に通えるかの行を重く見ます。通えない別荘は、相手を探している間に傷みます。名義の行に当てはまるなら、ほかの行の結果がどうであれ、相続登記から始めます。建物がある行と、土地を使う人がいない行の両方に当てはまるとします。そのときは、解体費と負担金の合計を出して、買取の金額と並べてください。

北海道の別荘をあげるとき、譲る側ともらう側は何をどの順で進める？

譲る側は、相続登記と贈与契約書を確かめます。もらう側は、110万円の基礎控除で贈与税が収まるかと冬の管理を見ます。どちらも、名義を移す日より前です。

1. あげる側（譲る側）の手順：別荘の名義をそろえ、条件を書面にする

「別荘あげます」を実行する際の注意点は、渡す前に条件を書面に落とすことです。口約束のまま鍵だけ渡すと、名義は自分のまま、使うのは相手、という形が残ります。固定資産税の通知はこちらに届き続けます。冬に水道管が破れたとき、誰が直すのかも決まっていません。

譲る側の順番は次のとおりです。

• 登記事項証明書を取り、名義と抵当権の有無を見る
• 名義が親のままなら、司法書士に相続登記を頼む
• 別荘地の管理会社に、管理費の滞納の有無を聞く
• 管理会社に、持ち主が替わるときの届け出を聞く
• もらう相手と、引き渡す状態と家財の扱いを決める
• 登記の費用と税をどちらが持つかを決める
• 贈与契約書を作り、双方が署名する
• 贈与による所有権の移転の登記を申請する
• 翌年の固定資産税の通知が相手に届いたかを確かめる

贈与契約書には、引き渡す日と、現況のまま渡すことを書きます。家財や物置の中身、残った灯油を置いていくなら、それも書きます。管理費の滞納を相手が払う約束をするなら、負担付きの贈与になります。「北海道の別荘は、いまの状態のまま人に渡せる？名義・冬の傷み・待つ間の税で決まる」の章の「冬を越した別荘は、渡せる状態とあとの責任が変わる」の見出しで書いた形です。この点を、契約の前に相手と確かめてください。

登記には登録免許税がかかり、司法書士に頼めば報酬もかかります。どちらが払うかに決まりはありません。もらう側が払う形が多いと決めつけず、金額を見積もってから話し合います。相手が法人なら、譲る側の税の扱いが個人の場合と変わります。署名の前に、税務署か税理士に確かめてください。

家財と設備の扱いも、名義を移す前に決めます。布団や食器を置いたままにすると、片付けの手間ごともらう側に渡ります。それを嫌って断る人もいます。置いていくなら、残す物を一覧にして契約書に付けます。電気や水道の契約は、名義が移る日に相手へ切り替えるか、いったん止めるかを決めます。灯油のタンクを燃料の会社から借りているなら、持ち主が替わることを伝えます。ここを決めずに渡すと、冬の基本料金の請求がこちらに届き続けます。

2. もらう側の手順：北海道の別荘を受け取る前に確かめること

受け取る人がまず見るのは、別荘の評価額と110万円の比較です。土地と建物の評価額を足し、110万円を上回るかを確かめます（国税庁 No.4402）。暦年課税では、数える期間は1月1日から12月31日までです。同じ年に親から現金をもらっていれば、それも足します。足した額が110万円を上回れば、その差に贈与税がかかります。申告して納めるのは、もらった人です。税はもう1つあります。名義を受けた人には、不動産取得税がかかることがあります。こちらは道の税なので、道税の窓口に聞いてください。

税の次は、冬を越せる別荘かどうかです。受け取る前に、現地で次のことを見ます。

• 水抜き栓の場所と、冬の前に水を抜く手順
• 屋根の雪がどちらへ落ちるか、隣の敷地に向いていないか
• 暖房の燃料が何で、残りがどれだけあるか
• 下水につながっているか、浄化槽か
• 冬のあいだ、別荘地の中の道が除雪されるか
• 管理会社に払う管理費の額と、巡回の有無

もらった翌年からは、固定資産税の通知が自分に届きます。管理費も自分の口座から引き落とされます。いつか自分も手放したくなったとき、同じ問題を抱えることになります。受け取る前に、解体するとしたら誰が払うのかまで考えておきます。そうすると、あとで迷いません。

受け取るか迷うなら、ひと夏使ってから決める方法もあります。名義を移す前に、鍵を預かって使わせてもらいます。その間の光熱費や管理費をどちらが持つかは、書面にしておきます。夏に使えても、冬の管理を続けられるかは別の話です。秋の水抜きを自分でやってみると、毎年続けられるかの見当がつきます。

3. 別荘をあげる・国に渡す・売るときの費用の比較表

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります（国税庁 No.7108）。仲介で一般の買主に売る場合は、ここに仲介手数料が加わります。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。

どの方法でも、名義が移る日まで固定資産税と管理費は続きます。冬の見回りを人に頼めば、その費用も続きます。待つ月数が長いほど、表の「出ていくお金」の欄は膨らみます。

解体費は、条件が合えば自治体の補助で軽くなることがあります。札幌市には令和8年度札幌市危険空家等除却補助制度の案内があります。対象になるのは、市が危険と判断する空家等です。条件は市のページで定められています。工事の契約より先に、対象になるかと申請の時期を確かめてください。札幌市以外の町に別荘があるなら、その町の空き家の担当課に同じことを聞きます。

当社が北海道の別荘を買い取るとき、入金までは何日かかる？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

北海道の別荘を、次の冬が来る前にどこまで進めるか

• 今のうちに：登記事項証明書と固定資産税の課税明細を取り、名義と年税額を見ます。名義が親のままなら、相続登記の手配からです。2024年4月1日から義務になり、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象です。
• 雪解けから夏：隣の土地の持ち主、管理会社、町の空き家バンクに当たり、現地を見せます。国庫帰属を使うなら、解体の工事もこの時期に組みます。負担金は原則20万円で、その前に解体費がかかります。もらう相手には、評価額が年110万円の基礎控除を超えると贈与税がかかることを伝えておきます。
• 秋の水抜きの前：相手が決まっていなければ、もうひと冬持つ費用と、買取の金額を並べます。冬に通えないなら、水抜きと屋根の雪の手配を人に頼む費用も、持つ側に足します。

秋までに相手が決まらず、次の冬の見回りを頼める人もいないなら、当社の金額をその比較の1行に使ってください。別荘地の管理費の滞納が土地と建物の評価を上回る別荘は、その1行が空欄になります。

当社の見方

北海道室蘭市の賃貸中の戸建て（築40年以上）を、約220万円で買い取りました。

北海道紋別市の賃貸中の戸建て（築50年以上）を、約60万円で買い取りました。

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。

買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。

神奈川県川崎市高津区の土地（古家付きを含む）を、買取金額600万円台で買い取りました（2025年に取引）。

東京都立川市の空き家になっていた戸建て（築40年以上）を、約200万円で買い取りました。

よくある質問：北海道の別荘を譲る前・受け取る前に聞かれること

Q1. 雪の季節でも、別荘を譲る話や売る話は進められますか

進められるのは書類の側です。相続登記、贈与契約書、売買契約は、冬でも手続きできます。止まりやすいのは現地です。別荘地の中の道が除雪されないと、もらう人も買う人も建物を見られません。見ないまま受け取る人は多くありません。当社も、雪で屋根が落ちて中に入れない別荘は、雪解けのあとに見てからの金額になります。冬のあいだに相続登記と書類を進め、見学を雪解けに合わせると、待つ月数が短くなります。持ち続ける冬は、水抜きと屋根の雪をだれが見るかを先に決めておきます。

Q2. もらってくれる人が見つからないときは、どうすればよいですか

隣の土地の持ち主と、別荘地の管理会社に声をかけるのが最初です。その次が、町の空き家バンクです。名寄市の名寄市空家バンクのように、市町村が自分で運営している仕組みがあります。困りごとの相談先もあります。釧路市は「空き家」でお困りのときの案内を出しています。札幌市は、空き家所有者向け相談会を案内したことがあります。北海道庁も、建設部住宅局建築指導課のページで空き家対策の案内を出しています。ひと冬探しても相手が見つからないこともあります。そのときは売った場合の額を出し、譲る以外の道と並べてください。

Q3. 北海道から遠く離れて住んでいても、買取の相談はできますか

できます。当社は全国（47都道府県）の物件に対応しています。鍵をお預かりして、当社だけで現地を見ることもできます。別荘がリゾートマンションの一室なら、管理費の滞納の扱いが戸建ての別荘地と違います。その場合の出口は「別荘・リゾートマンションを処分したい」の記事で、管理費の滞納と合わせて確かめられます。

Q4. 別荘をもらった人に、贈与税はかかりますか

個人がもらった場合は、もらった人に贈与税がかかることがあります。目安になるのは、その年にもらった財産の合計が基礎控除の110万円を超えるかどうかです。別荘の評価額だけで判断せず、同じ年のほかの贈与も足して見ます。法人がもらう場合は、贈与税ではなく別の税の扱いになります。譲る側にも、税がかかることがあります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

Q5. 別荘地の管理費の滞納は、あげたあとも自分に請求されますか

管理会社や管理組合との契約によって変わります。滞納分を次の持ち主が引き継ぐ扱いの契約もあれば、元の持ち主との間で精算を求められる契約もあります。名義を移す前に、管理会社から滞納の額と、持ち主が替わったときの扱いを書面で出してもらってください。滞納分を相手が払う約束にして譲るなら、Q6の負担付きの贈与になります。請求の扱いで管理会社と見解が分かれたときは、弁護士に契約書を見てもらってください。

Q6. あげたあとで水道管の破裂が見つかったら、責任を負いますか

無償であげた場合、譲る側は渡すと決めた時点の状態で引き渡す約束をしたと推定されます。見たままで渡していれば、直す責任までは負わないのが原則です。ただし、管理費の滞納を払ってもらうなど、相手に負担を付けた場合は別です。その負担の額までは、売主と同じ責任を負います。破裂の跡を知っていたなら、契約書に書いて渡すのがいちばん揉めない形です。