北海道の古民家は「あげます」で譲れる？冬を越せる家かで決まる

北海道の古民家を「あげます」で手放せる？譲渡で起きる問題と費用の目安

古民家はタダでも譲れますが、名義が移るまで固定資産税と管理は譲る側に残り、相続登記の費用も先にかかります。

道内で使われていない家は、珍しくありません。平成30年の調査の都道府県別の集計では、北海道の総住宅数は280万7,200戸で、そのうち空き家数は37万9,800戸、空き家率は13.5％でした（総務省 住宅・土地統計調査・令和元年9月公表、総務省統計局「住宅・土地統計調査」）。全国に目を広げると、令和5年の調査で空き家は900万戸、住宅全体の13.8％まで増えています（総務省 住宅・土地統計調査・令和6年4月公表）。令和5年時点の北海道の値を見たいときは、同じ調査の都道府県別の集計表を開いてください。

古民家という呼び名に、法令の決まりはありません。築年数を重ねた木造の家を、そう呼んでいるだけです。北海道で問題になるのは、呼び名より冬の越し方です。誰も入らない家では、水道管の凍結や、屋根に積もった雪の重みで傷みが進みます。春に見に行ったら、玄関の戸が開かなくなっていた。そういう形で傷みに気づく家もあります。

「あげます」と決めた日から、もらい手に名義が移る日まで。その間も冬は毎年来ます。費用の一つひとつは大きくなくても、期間が延びるほど積み重なります。譲る話の前に、譲る側に何が残るのかを順に確かめておきます。

固定資産税は、古民家の名義が移る年まで譲る側にかかる

その年度の固定資産税は、1月1日に登記簿に所有者として載っている人にかかります（地方税法第343条・第359条）。もらい手と話がまとまっても、名義変更の登記が1月1日をまたげば、もう1年分の納税通知が譲る側に届きます。年末に話が決まりかけたら、登記を年内に入れられるかを司法書士に確かめてください。

額の見当は、手元の納税通知書の課税明細で付けられます。計算の形を例で見ると、標準の税率は1.4％です（地方税法第350条）。住宅が建っている土地のうち200平方メートル以下の部分は、課税標準が価格の6分の1になります（地方税法第349条の3の2）。敷地が200平方メートル以下で、土地の評価額が300万円なら、課税標準は50万円です。税額は0.7万円になります。建物の評価額が100万円なら、建物の分は1.4万円。合わせて年に約2.1万円です。

この6分の1の扱いは、ずっと続くとは限りません。市町村長は、管理の行き届かない管理不全空家等の所有者に指導をし、なお特定空家等になるおそれが大きいときは勧告できます（空家等対策の推進に関する特別措置法第13条）。勧告を受けた敷地は、住宅用地の特例から外れます（地方税法第349条の3の2）。外れたあとの増え方は、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事が勧告までの順に計算しています。

北海道の空き家では、雪がこの流れを早めます。屋根の雪が隣の敷地や道路に落ちる。軒が折れて垂れ下がる。こうした状態は、周りに危険を及ぼす管理の不足として見られやすくなります。冬に通えないなら、除雪を頼める人を秋のうちに決めておく。それが、指導や勧告を遠ざける現実的な手です。

相続登記をしていない古民家は、あげる契約の前に名義を移す

登記簿の名義が亡くなった親のままの家は、そのままでは誰にも譲れません。もらい手への名義変更は、いまの所有者から申請する登記だからです。まず相続人の名義に移し、そのあとで贈与の登記を入れます。2段階の登記が要ると考えてください。

名義を移す作業には、期限もあります。古民家を相続したと知った日から数えて3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。この決まりは2024年4月1日に始まりました（不動産登記法第76条の2第1項）。親が亡くなったのがそれより前でも、義務から外れるわけではありません。たとえば2020年に親が亡くなり、そのときから北海道の家を継いだと分かっていたなら、期限は2027年3月31日です。2025年になって初めて自分が相続人だと知ったなら、その日から3年が期限になります。2024年4月1日と相続を知った日の、どちらか遅い方から3年と押さえてください（法務省の相続登記の案内）。

期限までに名義を移せない事情があるときは、相続人であることを登記官に申し出る相続人申告登記もあります（不動産登記法第76条の3第1項）。ただ、これで済むのは義務の部分だけです。名義は相続人に移らないため、もらい手へ渡す登記はできません。古民家を譲るつもりなら、遠回りに見えても相続登記を入れる方が早く終わります。

費用は、登録免許税、戸籍などの取り寄せ、頼むなら司法書士の報酬です。相続の登録免許税は、固定資産税の評価額の0.4％です（登録免許税法 別表第一）。評価額が400万円なら1.6万円になります。司法書士の報酬は、事務所や相続人の人数で変わります。見積りで確かめてください。

相続人が本州に散らばっていると、遺産分割協議書に実印をもらう郵送の往復だけで月をまたぎます。冬の間に書類を進め、雪が解けたらもらい手に見てもらう。この順に組むと、季節の待ち時間を無駄にしません。

相続ではなく、自分で別荘として買った家でも、譲る前に登記簿を1枚取って名義を確かめます。登記簿の住所が引っ越し前のままなら、贈与の登記の前に住所の変更の登記が要ります。

契約不適合の責任は、タダで譲るときも書面で決めておく

タダで渡すなら責任は軽くなりますが、何も決めずに渡すと揉めることがあります。売買なら、引き渡した家が契約の内容に合わないとき、買い手は修理や代金の減額などを求められます。これが契約不適合の責任（民法第562条）で、代金の減額は第563条、損害賠償と解除は第564条に定めがあります。

贈与では、あげる人は贈与の目的として特定した時の状態で渡すと約束したものと推定されます（民法第551条）。古い家を、その時のまま渡す約束が基本になるということです。ただし推定にすぎません。契約書に別の約束を書けば、そちらが優先します。口約束で「直してから渡す」と言うと、その言葉が約束として残ります。

たとえば、もらい手が受け取った春に雨漏りが見つかったとします。屋根の修理に30万円かかりました。あげる人が雨漏りを知っていて黙っていたなら、その30万円を巡って話はこじれます。知っている不具合は書面に書き、「現状のまま引き渡す」と契約書に残す。それだけで、争いの芽はかなり減ります。

北海道の古民家で書面に残す不具合は、冬の傷みが中心になります。

• 凍結で割れた水道管や、水が出ない蛇口
• 屋根や軒の雪による変形と、雨漏りの跡
• 床の沈みや、閉まらない戸
• 灯油タンクと配管の状態、残っている灯油の量
• 浄化槽か汲み取りか、上水道か井戸水か
• 残していく家財と農機具の中身

書く量が多いほど、もらい手は受け取るかどうかを判断しやすくなります。不具合を隠して早く渡すより、出してから渡す方が、あとの連絡も少なく済みます。

北海道の古民家は「あげます」と買取・国庫帰属のどれが向く？

建物を使ってくれる人がいれば譲り、雪の管理に通えずもらい手もいなければ買取が向き、国庫帰属は建物を壊した土地に限られます。

3つの道は、手元に残るお金の向きが違います。譲ると、入ってくるお金は0円です。買取なら代金が入りますが、解体や雪の管理の費用を見込んで引かれた額になります。国庫帰属は、承認されても負担金が原則20万円かかり、お金は出ていく一方です（法務省 相続土地国庫帰属制度の案内）。どれを選ぶかは、建物の状態と、譲る側が通える回数で決まります。

1. もらい手が見つかりやすい古民家は、冬を越せて人が使える家

譲れる古民家は、屋根と柱が持ちこたえていて、冬の間も前の道が除雪される家です。もらい手は、受け取ったあとに直す費用と、冬の暮らしを先に計算します。タダでも、受け取ってから数百万円かけないと住めない家なら、話は進みません。

もらい手の目に留まりやすいのは、次のような古民家です。

• 屋根が抜けておらず、床に乗っても沈まない
• 水道と電気を、手続きをすれば使える状態に戻せる
• 前の道が冬も除雪され、車で家まで入れる
• 店や病院まで、車で無理なく通える
• 畑や庭を使いたい人にとって、敷地の広さが生きる

手を挙げるのは、移住を考える人や、近くで農業を営む人、倉庫や作業場を探す人が多くなります。古民家を宿や店に使いたい人もいます。ただ、その用途なら別に許可や届出が要り、もらい手の負担が増えます。用途を聞いたうえで、建物の不具合を書面で渡しておくと、あとで食い違いません。

当てはまらないのは、屋根か土台に手を入れないと住めない家です。条件が1つ欠けるだけで、もらい手の計算は合わなくなります。その場合は、次の項の道を合わせて考えます。

2. 無償譲渡が難しくなる古民家（雪下ろし・距離・傷み）

雪下ろしに通えない、相続人が遠くに住んでいる、傷みが進んでいる。このうち2つが重なると、タダでも古民家のもらい手は付きにくくなります。もらい手から見ると、受け取った最初の冬から雪の負担を背負うことになるからです。

雪下ろしは、北海道の空き家でいちばん重い手間です。屋根の雪を誰が下ろすのか。冬は道が閉ざされる地域ではないか。もらい手はそこを必ず尋ねます。答えに詰まると、話はそこで止まります。

距離も効いてきます。本州に住む相続人が現地へ行けるのは、年に数回ということも多いでしょう。もらい手の内見に立ち会えない。鍵の受け渡しに飛行機を使う。そのたびに日程が延び、相手の熱も冷めていきます。

傷みは、冬を越すたびに進みます。凍結で配管が割れ、床下が湿り、屋根が雪の重みで歪む。見た目は保っていても、中はもう住める状態ではない家もあります。

建物ごとでは譲れないなら、建物を壊して土地として譲る道があります。解体費の考え方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事が、解体して売る場合と現況で売る場合を比べています。危険な状態の空き家には、解体を後押しする市町村の補助もあります。たとえば札幌市には、令和8年度の「札幌市危険空家等除却補助制度」があります。対象になる建物や補助の額は、市のページで確かめてください。

解体すると、敷地は住宅用地でなくなります。固定資産税の扱いが変わる点は、「固定資産税は、古民家の名義が移る年まで譲る側にかかる」の項の計算で確かめられます。壊したあと、もらい手が見つかるまでの年数が長いほど、その差が効きます。

3. 相続土地国庫帰属制度で引き取ってもらえるのは、建物を壊した北海道の土地だけ

相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地では申請できません。相続や遺贈で取得した土地を、審査を経て国に引き取ってもらう制度です。古民家が建ったままなら、まず建物を壊すところから始まります。

申請先は法務局で、承認されたら負担金を納めます。負担金は原則20万円です（法務省 相続土地国庫帰属制度の案内）。建物があるほかにも、担保権が付いた土地などは申請できません。北海道に多い、家と畑と山林がひと続きの敷地は、土地ごとに状態を確かめられます。

お金の流れで見ると、この道は出ていく一方です。解体費を払い、負担金を納め、受け取る代金はありません。それでも選ばれるのは、土地の買い手も、もらい手もいない場合です。毎年の固定資産税と草木の管理を、この先ずっと続けるよりはよい。そう判断する人が使う道です。

解体してから申請しても、承認されなかったときは更地だけが手元に残ります。申請の前に、法務局の相談窓口で土地の条件を見てもらうと、解体してよいかの判断が付けやすくなります。

4. 無償譲渡より買取の方が手元に残る古民家

もらい手を探しても声がかからず、固定資産税と冬の管理を払い続けている家は、買取の方が手元に残ります。譲れば0円ですが、買取なら少額でも代金が入り、負担も止まるからです。

当社の北海道での買取の記録は、まだありません。当社が他県で買い取った例では、相続した実家の戸建て（大阪府）が1,000万円台前半でした。投資用で8年空いていた戸建て（富山県）は400万円台です。建て替えのできない空き家（東京都）は100万円未満でした。100万円未満の家でも、譲るよりは代金の分だけ手元に残っています。

売って代金を受け取る道を選ぶと、税の特例が使える場合もあります。亡くなった方（被相続人）がひとりで暮らしていた家と敷地を受け継ぎ、要件を満たして売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です（租税特別措置法第35条第3項）。売るのが令和6年1月1日以後で、この家と敷地を取得した相続人の数が3人以上なら、差し引ける額は1人あたり2,000万円までになります（国税庁 No.3306）。古い木造の古民家で引っかかりやすいのは、建物の条件です。耐震基準に合わせてから売るか、壊してから売るかが要件の1つになっています。売る時期にも区切りがあり、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。個人にタダで譲るなら代金が生じないため、この特例の出番はありません。残りの要件は「空き家3000万円控除の条件」の記事で、判定の順に確かめられます。

反対に、譲る方が向く古民家もあります。

• 建物を直して使いたい人が、地元にいる
• 金額より、家が使われ続けることを大事にしたい
• 解体や雪の管理の費用が大きく、買取の金額が付きにくい

最後の条件は、売る側にとっては厳しい話です。買い手が値を付けにくい家でも、自分で直して住む人には価値があります。その人に渡せるなら、譲る方が家は生きます。

5. 建物の有無・雪の管理・相続登記で選ぶチェック表

自分の古民家に当てはまる行に印を付け、いちばん多く当てはまる道から考えてください。

譲る（あげます）が向く古民家

• □ 屋根と柱が持ちこたえ、冬を越しても中に入れる
• □ 地元の人や移住を考える人から、使いたいという声がある
• □ 相続登記が済んでいて、名義が自分ひとりにある

買取が向く古民家

• □ 冬の雪下ろしや見回りに、毎年は通えない
• □ 空き家バンクに出しても、問い合わせが来ない
• □ 家財や農機具が残っていて、片付けに通う時間がない

国庫帰属を考える土地

• □ 建物はすでに取り壊し、更地になっている
• □ 土地に担保権などが付いていない
• □ 土地の買い手も、もらい手も見つからない

どの道を選ぶにしても、相続登記が済んでいなければ、最初の作業は名義を移すことです。順番は、「相続登記をしていない古民家は、あげる契約の前に名義を移す」の項のとおりです。印が2つの道に分かれたときは、雪の管理の行を重く見てください。通えない冬が続くほど、選べる道は狭まります。

北海道の古民家を無償で譲る手順は？あげる側ともらう側の段取り

あげる側は相続登記を済ませてから空き家バンクでもらい手を探し、もらう側は贈与契約と名義変更、年110万円を超えた分の贈与税の申告を進めます。

順番を入れ替えると、もらい手が決まってから、名義の問題で数か月止まります。贈与は口約束でも成り立ちます。ただ、書面によらない贈与は、引き渡しの済んでいない部分を各当事者が解除できます（民法第550条）。気が変わったと言われれば、話は振り出しです。古民家を譲るなら、書面に残すところまでを手順に入れてください。

1. あげる側（譲る側）は相続登記と書類を先にそろえる

最初に取るのは、法務局の登記事項証明書です。土地と建物の両方を取ります。所有者の欄が誰か。抵当権が残っていないか。この2つを見れば、譲る前に要る手当てが分かります。

あげる側の段取りは、次の順に進めます。

• 登記事項証明書で、名義と抵当権の有無を見る
• 相続人で話し合い、古民家を誰が相続するかを決める
• 司法書士に頼むか自分で行うかを決め、相続登記を申請する
• 固定資産税の納税通知書と、建物の図面があれば手元にまとめる
• 不具合と残していく家財を、紙に書き出す

名義変更から売却までの実際の順番は、「相続した空き家の名義変更と売却の事例」の記事で確かめられます。譲る場合も、相続登記までの流れは同じです。

北海道では、季節で段取りを分けると無駄が出ません。冬の間に書類と相続登記を進めます。雪が解けたら、写真を撮り、もらい手に見てもらいます。夏と冬の両方の写真があると、もらい手は雪の積もり方まで想像できます。冬の写真は、見回りのついでに撮っておくと役立ちます。

鍵の扱いも、早めに決めておきます。親戚に預けているのか。近所の人が持っているのか。もらい手の内見のたびに本州から通うのは現実的ではありません。現地で鍵を開けてくれる人がいるかどうかで、探せる期間が変わります。

2. 北海道の空き家バンクと市町村の窓口でもらい手を探す

もらい手探しは、古民家がある市町村の空き家バンクに登録するところから始めます。空き家バンクは市町村ごとに運営されていて、その町に住みたい人が最初に見る場所だからです。北海道の主な窓口の例を挙げます。

空き家バンクに載せられる条件は、市町村の決まりごとに違います。無償での譲渡を扱うかどうかも同じです。載せる前に、窓口へ電話で確かめるのが早道です。登録のときに名義を確かめられることもあります。相続登記を済ませておくと、話が止まりません。

札幌市のように、空き家の所有者向けに相談会を開く市もあります。釧路市のように、空き家で困ったときの相談先をまとめている市もあります。どこに相談すればよいか分からないうちは、こうした窓口で道筋を聞くのが近道です。

民間には、個人どうしの譲渡を仲立ちするサイトもあります。載せるのは手軽です。ただ、契約書を作るのも、登記を入れるのも当事者です。誰が登記の費用を払うのか。いつ鍵を渡すのか。その取り決めまで、自分たちで詰めることになります。

空き家バンクに出しても問い合わせが来ないときは、原因を分けて考えます。値付けの問題なのか、建物の状態なのか、場所なのか。切り分け方は「空き家バンクで売れない原因の切り分け」の記事が、買取との違いと合わせて整理しています。無償でも声がかからないなら、条件の見直しか、別の道を考える時期です。

3. もらう側の手順：贈与契約・名義変更・贈与税の申告

もらう側は、夏と冬の両方で現地を見てから受け取りを決めます。冬を知らずに受け取ると、最初の雪で想定外の費用が出るからです。屋根の形、雪の落ちる方向、前の道の除雪。この3つは、冬に見ないと分かりません。

もらう側の段取りは、次の順です。

• 夏と冬に現地を見て、直す費用の見積りを取る
• あげる人と贈与契約書を交わし、不具合と家財の扱いを書く
• 所有権を移す登記を申請する
• 不動産取得税の通知に備える
• もらった年の翌年に、贈与税の申告が要るかを確かめる

登記には登録免許税がかかります。贈与による所有権の移転は、固定資産税の評価額の2％です（登録免許税法 別表第一）。評価額が400万円なら8万円です。相続の登記より税率が高く、誰が払うかを契約書で決めておかないと揉めます。もらう側には、北海道の税である不動産取得税がかかることもあります。

贈与税は、もらう側にかかる税です。暦年課税では、1年間にもらった財産の合計から基礎控除の110万円を差し引き、残りの額に税がかかります（国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」）。古民家の値は、土地は路線価か倍率、建物は固定資産税の評価額をもとに測るのが基本です。古い家でも、土地の評価で110万円を超えることはあります。もらい手が会社の場合は、あげる側にも税がかかることがあるため、税務署か税理士に確かめてください。

もらう前に確かめる費用と税の全体は、「0円物件とは？探し方と、もらう前に確かめる費用・税金」の記事がもらう側の目線でまとめています。もらい手にこの記事を伝えておくと、話し合いの前提がそろいます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

北海道の古民家を当社が買い取る場合の流れと、お引き受けできない条件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

北海道の古民家を「あげます」で譲る前に決める3つ

• 譲る前に、名義を自分に移します。名義が亡くなった親のままでは、もらい手に登記を移せません。相続登記の期限は、相続を知った日と2024年4月1日の遅い方から3年です。
• 譲るか売るかは、建物が冬を越せるかと、雪の管理に通えるかで決まります。使いたい人がいれば譲り、声がかからず負担だけが続くなら買取が向きます。
• 国庫帰属は最後の道です。建物がある土地は申請できず、壊したうえで負担金が原則20万円かかります。

当社は北海道の古民家も家財が残ったまま買い取りますが、農地と切り分けられない敷地は買い取れず、雪で屋根が落ちて中を確かめられない家は雪解けまで金額をお出ししません。

北海道の古民家を「あげます」で手放すときによくある質問

Q1. 古民家をあげるとき、あげる側に税金はかかりますか

個人に無償で譲るなら、贈与税を払うのはもらう側です。もらう側は、1年間にもらった財産の合計が基礎控除の110万円を超えると、超えた分に贈与税がかかります。あげる側は代金を受け取らないため、売ったときのような譲渡所得も出ません。ただし、もらい手が会社の場合は扱いが変わり、あげる側にも税がかかることがあります。名義が移るまでの固定資産税は、あげる側に残ります。

Q2. 北海道の遠方の古民家でも、現地に行かずに相談できますか

行かずに進められます。本州にお住まいのままでも、鍵を当社にお預かりすれば、当社の担当だけで古民家の中を見に行きます。対応の範囲は全国（47都道府県）です。雪の季節は、先に郵送で書類をやり取りしておき、道が開ける春に現地を見る、という順で組むこともできます。名義が親のままなら、決済日を先に決め、そこから逆算して司法書士と相続登記の日程を詰めます。郵送と委任で進めるときの細かな順番は、「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事にまとめています。

Q3. 古民家を壊してから、国庫帰属を申請できますか

建物を取り壊して更地にすれば、申請の対象になりえます。建物がある土地は申請できないためです。承認されたら、負担金を原則20万円納めます（法務省「相続土地国庫帰属制度について」）。担保権が付いた土地なども申請できません。解体してから承認されないと、更地だけが手元に残ります。壊す前に、法務局の相談窓口で土地の条件を見てもらってください。

Q4. もらい手を待ち続けるのと、古民家を買取に出すのとでは、どちらが得ですか

待つ年数で変わります。待つ間も、固定資産税と冬の除雪の費用は毎年かかります。空き家バンクに出して問い合わせが来ないまま冬を越すなら、その分だけ手元のお金は減っていきます。買取の金額が少額でも、負担が止まる分は差になります。反対に、使いたい人から声がかかっているなら、譲る方が家は生かされます。

Q5. 相続登記が済んでいない古民家でも、あげることはできますか

そのままではあげられません。もらい手への名義変更は、いまの所有者から申請する登記だからです。先に相続人の名義に移し、そのあとで贈与の登記を入れます。相続人申告登記では名義が移らないため、譲る目的には足りません。当社が買い取る場合も、相続登記を済ませてから決済になります。決済日から逆算して、司法書士と日程を組みます。

Q6. 家財や農機具が残ったままの古民家も、あげたり売ったりできますか

譲る場合は、もらい手が家財を使うか、処分するかを先に決めます。誰が処分の費用を払うかを、贈与契約書に書いておくと揉めません。当社が買い取る場合は、残ったままの状態で引き取れます。片付けを待たずに売る条件は、「空き家をそのまま売る方法」の記事が価格の付き方と合わせて書いています。冬の間に片付けに通う手間がかからない分、雪のある時期でも話を進められます。

当社の見方

北海道室蘭市の賃貸中の戸建て（築40年以上）を、約220万円で買い取りました。

北海道紋別市の賃貸中の戸建て（築50年以上）を、約60万円で買い取りました。

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。

買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。

埼玉県川越市の土地（築50年以上）を、約760万円で買い取りました。

京都府南丹市の賃貸中の戸建て（築40年以上）を、約220万円で買い取りました。

東京都北区の戸建てを、買取金額3,000万円台前半で買い取りました（2025年に取引）。