実家 空き家 売却の順番｜相続から引渡しまでと税の特例

実家が空き家になったとき、売却より先に確かめる3点

親が施設に入った、あるいは亡くなった。その日から、実家は誰も住まない家になります。鍵を持っている人が一人だけいて、年に数回、郵便物を回収しに行く。そういう状態が2年、3年と続いているご家庭は珍しくありません。売却の相談をいただく時点で、すでに数年が経っていることのほうが多いくらいです。

売ると決める前に確かめる項目は3つです。登記の名義が誰のままか。相続人が何人いるか。その家が空き家になったのはいつか。 この3つは、売却の値段よりも先に、手続にかかる月数と使える税の特例を決めてしまいます。値段を聞きに行くのはそのあとで構いません。

名義が亡くなった方のままだと、決済の日に止まる

売買契約そのものは、相続登記が終わっていなくても結べます。止まるのは決済の日です。代金を受け取るのと引き換えに買主へ所有権移転登記をするため、その前提として、亡くなった方から相続人へ名義が移っていなければなりません。

相続登記の申請は、2024年4月1日以降は義務です。実家を相続したと知った日から数えて3年が期限で、起算点は死亡日ではなく「知った日」です。そして、この義務は施行日より前に相続を知った不動産にもかかり、その場合の期限は2027年3月31日です（相続登記の申請義務化について（法務省））。祖父の代で名義が止まっている実家も、すでにこの期限の中に入っています。

期限の話より実務上重いのは、戸籍を集める時間です。相続人が兄弟だけなら1か月ほどで揃うこともありますが、代襲相続でいとこの代まで広がっていると、本籍地を転々と追いかけることになり、数か月かかります。売却の相談をいただいてから決済まで最も時間を食うのは、価格の交渉ではなく、この戸籍集めと遺産分割協議です。

相続人がすでに多数に広がっている場合の進め方は「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事にまとめています。

「空き家になった日」が、税金の分かれ目になる

相続した実家を売るときに効く特例があります。被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるというものです。要件の中身は後の節で扱いますが、ここで先に確認しておきたいのは日付です。

相続開始の直前に、その家に被相続人以外の人が住んでいなかったこと。相続の時から譲渡の時まで、事業にも貸付けにも居住にも使っていないこと。 この2つが効くため、「空き家になったのはいつからか」「誰かが一時期でも住んだり貸したりしなかったか」が結論を左右します。親が亡くなる前に子が同居していた、相続後に親戚を短期間住まわせた、物置として第三者に貸した。こうした事実があると、要件から外れます。

持ち続ける年は、費用が出ていく年です

決めきれずに置いておく、という選択も現実にはあります。それ自体が悪いわけではありません。ただし、その年ごとに現金が出ます。何がいくら出るかを、手元の書類から拾ってください。

空き家の火災保険は、住宅物件ではなく一般物件として扱われて保険料が上がることがあり、引受けを断られる場合もあります。条件の詳しい話は「空き家に火災保険はかけられるか」の記事にあります。

実家の空き家の売却で、結果が分かれる4つの条件

同じ「相続した実家」でも、手取りと期間は次の4点で大きく変わります。物件の良し悪しではなく、書類と人の状態で分かれる、という点が実感と違うかもしれません。

1. 相続人が何人いて、全員が同じ方向を向いているか

売買契約には、その不動産を相続した全員の署名が要ります。一人でも「まだ決めたくない」と言えば、契約はその時点で止まります。実務で止まる理由は、金額の高い安いよりも、次の3つが多いです。

• 近所に住む一人だけが草刈りと通水を負担していて、その不公平が積もっている
• 解体費や片づけ費を誰が立て替えるかが決まらない
• 「先祖の家を安く手放したくない」と「早く終わらせたい」が正面からぶつかっている

この3つとも、金額の情報がないところで強くなります。いくらで売れるのかが1つ確定すると、議論は「その金額で売るか売らないか」という形に縮みます。 分割の話をする前に、数字を1本置くほうが早いことが多いです。

どうしても全員が揃わない場合、自分の持分だけを処分する道もありますが、残る共有者との関係が続きます。判断材料は「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事に整理しました。

2. 建物を残すか、壊すか

「古い家が建っているから売れないのではないか」というご心配をよく伺います。買主が事業者の場合、建物の傷みは解体費として価格から引かれる形になり、売れるか売れないかの分かれ目にはなりにくいです。個人の買主を探す場合は、住める状態かどうかが大きく効きます。

先に壊すかどうかは、次の2点で決めてください。1つは、解体費を払ったぶん売却価格が上がるか。 更地にすると買主の幅は広がりますが、同じ土地に対して解体費を上回る値上がりが起きるとは限りません。もう1つは、住宅用地特例が外れることです。 住宅が建つ土地は、200平方メートル以下の部分で固定資産税の課税標準が6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減されます（地方税法第349条の3の2）。更地にすれば翌年からこの軽減は外れます。

解体への補助は、制度そのものの有無も、対象となる建物や金額の上限も、市区町村ごとに違います。まず物件のある市区町村の空き家の担当課で、その年度に使える制度があるかを確かめてください。金額の内訳と、補助制度が着工前の申請を原則とすることは「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事に書いています。

ただし、建物を残していれば税が安いまま、とも言い切れません。空家等対策の推進に関する特別措置法では、放置すれば危険や衛生上の問題が生じるおそれのある家を「管理不全空家等」、すでに危険な状態の家を「特定空家等」として市町村が扱えます。勧告を受けた時点で、住宅用地特例は外れます。 判断するのは市町村で、勧告の前には助言や指導の段階があります。年に一度しか見に行けない家は、庭木の越境や塀の傾きが近隣から通報されて、この段に入ることがあります。

3. 接道と再建築の可否

土地の値段を最も強く決めるのは、面積そのものより、その土地に新しい建物を建てられるかどうかです。前面の道が建築基準法上の道路でない、間口が2メートルに足りない、といった条件があると、買主が現金で買える人か事業者に限られます。

古い住宅地の実家では、これが後から判明することがあります。「再建築不可と言われた」と「再建築不可が確定した」は別です。 幅員4メートル未満の道でも、建築基準法42条2項の道路として特定行政庁の指定を受けている道であれば、中心線から後退したうえで建てられることが多く、その場合は再建築不可ではありません。逆に、見た目が似た細い道でも、指定を受けていない通路は2項道路ではなく、扱いが変わります。どちらなのかは、市区町村の道路種別を調べる窓口で確認できます。前提のずれがそのまま価格のずれになるので、「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事で接道の見方を先に確認してください。

4. 3,000万円の特別控除が使えるか

譲渡益が出る実家では、この特例の可否が手取りを大きく動かします。要件は細かく、1つ外れると使えません。主なものを並べます。

この表は主な要件を抜き出したもので、これで全部ではありません。譲渡の相手が親族などの特別な関係にある人でないこと、同じ被相続人からの相続で他に併用できない特例を受けていないことなど、条件はほかにもあります。ご自身の実家が当てはまるかどうかは、表の項目だけで判断せず、下の国税庁のページと税務署で突き合わせてください。

さらに、令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合、控除の上限は1人あたり2,000万円になります。細かい適用関係は国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例で確認してください。

この表の中で見落とされやすいのは、最後の期限です。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日という区切りがあるため、迷っているうちに使えなくなります。「売り方」の欄も読み方が変わりました。買主が引渡し後に耐震改修や取壊しを行う形でも要件を満たせるため、誰がいつ工事をするかを売買契約書に書き込んでおく必要があります。当社が買う場合も、この一文の有無で控除の可否が変わります。なお、控除を受けるには確定申告が必要で、家屋の所在地の市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書を添付します。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

実家の空き家を売却する前に集める書類と、建物の現況

1. 書類を集める

最初は書類です。現地に行かなくても取れるものが多く、遠方にお住まいでも進みます。

名寄帳を挙げたのには理由があります。実家の敷地だけだと思っていたら、前面の私道の持分や、裏手の細長い土地が同じ名義で出てくることがあります。私道の持分が抜けたまま売ると、買主が家を建てるときに通行と掘削の承諾で行き詰まります。 決済の直前に見つかると、その分だけ日程が後ろへ動きます。

親の購入時の売買契約書や領収書も、この段階で探しておいてください。見つかるかどうかで税額が変わります。その理由は、次の章の「2. 譲渡所得と税額の見当をつける」に書きました。

2. 建物の中の状態を見る

次に現況です。空き家の売却で金額に影響するのは、見た目の古さより次の点です。

• 屋根と外壁からの漏水があるか（天井や壁のしみ、床の沈み）
• 建物の傾きがあるか
• 家財がどれだけ残っているか（仏壇、神棚、ピアノ、大型の家具）
• 庭木や塀が隣地へ越境していないか
• 増築部分があり、登記や確認申請と現況が食い違っていないか

片づけは、費用の出どころを決めてから着手してください。 相続人が複数いる場合、片づけ費を立て替えた人と、あとで代金を分ける人がずれると、金額そのものより後を引きます。そして、事業者に売る場合は残置物の処分費を織り込んだ価格になるため、先に片づけても価格がその分上がるとは限りません。個人の買主を探すなら片づけの効果は大きく、事業者に売るなら小さい、と考えてください。

3. 値段の見当をつける

自分で調べられる範囲でも、桁の感覚はつかめます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の取引価格や地価公示を地図の上で確認できます。周辺の似た面積の土地がいくらで動いているかを見て、そこから建物の解体費に相当する金額が引かれる、という順で考えると大きく外れません。

全国の空き家の数と空き家率は、総務省統計局の住宅・土地統計調査で5年ごとに公表されています。買い手より売り手のほうが増えていく地域では、待っていれば条件が良くなるとは考えにくい、という前提で計画を立ててください。

査定額そのものの読み方には注意が要ります。高い数字を出した相手が良い相手とは限らず、契約の直前で下がることもあります。見るべき点は「不動産買取の査定額が高い理由」の記事にまとめました。

実家の空き家の売却は、仲介と買取のどちらで進めるか

1. 仲介と買取を、確定額と見込み額に分けて並べる

この2つは、同じ「売る」でも中身が違います。

比べるときは、金額の隣に「確定か見込みか」を書き足してください。 仲介の想定成約価格と買取価格を同じ列に並べると、必ず仲介が高く見えます。実際に比べるべきは、仲介で決まるまでの月数ぶんの保有費と、決まらなかった場合の結果を含めた形です。

2. 譲渡所得と税額の見当をつける

税がかかるのは売った金額そのものではなく、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引き、使える特別控除を引いた残りです。譲渡費用には、仲介手数料や、土地として売るために家屋を取り壊した費用などが入ります。

相続した家では、取得費と取得時期を被相続人から引き継ぎます。親が昭和のうちに買った家なら所有期間は5年を超えるので長期譲渡所得にあたり、税率は所得税15%（復興特別所得税を含めて15.315%）と住民税5%。5年以下の短期なら所得税30%（同30.63%）と住民税9%で、倍近い差になります。

親の購入時の契約書や領収書が見つからない場合は、譲渡価額の5%を取得費とみなす概算取得費で計算することになります。 1,000万円で売れて取得費が50万円の扱いなら、譲渡費用を引く前の譲渡益は950万円です。ここで3,000万円の控除が使えるかどうかが、手取りを大きく分けます。

控除が使えない場合でも、相続税を納めた方には、負担した相続税額のうち一定額を取得費に加算できる制度があります。対象は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡です（国税庁相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。空き家の3,000万円控除とは、どちらか一方を選ぶ形になります。どちらが有利かは取得費と譲渡益の額で逆転するため、売り方を決める前に税務署または税理士に金額を当てて確かめてください。

3. 契約から決済までの段取りを組む

売り方を決めたら、日程を先に引きます。相続登記に要する期間、遺産分割協議書に全員の実印を集める期間、権利証（登記識別情報）の所在確認、この3つが日程を決めます。遠方の相続人がいる場合は、書類の郵送だけで往復2週間を見込んでください。

買主への所有権移転は、代金の支払いと同じ日に行います。 その日に必要な書類が1つでも欠けると決済は延期になり、日程の組み直しになります。平日の昼に動けない方が、夜と土日にどこまで準備を進められるかは「夜間・土日に不動産の相談はできるか」の記事に書いています。

実家の空き家を当社が買い取る場合と、買い取れない場合

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

実家の空き家の売却で、先に決まるのは名義と日付

• 手続の長さを決めるのは、価格ではなく相続人の人数と戸籍の広がりです。 名義が亡くなった方のままなら、決済の日に所有権を移せません。相続登記の期限は、取得を知った日から3年、施行日前に知った分は2027年3月31日です。
• 税の特例は日付で切れます。 3,000万円の控除は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が対象です。相続の直前に被相続人が一人で住んでいたか、相続後に貸したり住んだりしていないかも要件に入ります。
• 片づけ・解体・測量に先に費用を出す前に、その費用が価格に乗るかを確かめてください。 事業者に売るなら乗らないことが多く、個人の買主を探すなら効きます。持ち続ける年は、固定資産税と保険と管理費が毎年出ます。

当社は買主として直接購入します。家財が残っていても、雨漏りがあっても、現況のまま引き取ります。そのかわり、価格は仲介で成約した場合の想定額より低くなり、売主と境界が決まっていない物件はお断りしています。

実家の空き家の売却について、よくある質問

Q1. 相続登記が済んでいませんが、売却の相談はできますか

できます。売買契約は相続登記の前でも結べるため、価格と条件を先に確定させてから登記を進める、という順番が取れます。ただし決済の日までには登記を終える必要があるので、契約の段階で司法書士の日程を押さえます。戸籍の収集と遺産分割協議に何か月かかりそうかを、先に見積もっておいてください。

Q2. 家財や仏壇が残ったままですが、片づけてから相談すべきですか

当社が買い取る場合は、残したままで構いません。処分費を見込んだ金額をお出しします。仏壇や神棚は、閉眼供養をどなたが手配するかだけ、相続人の間で決めておいてください。個人の買主を探す仲介では、片づけが内覧の印象に直結するため、先に片づける意味があります。どちらの売り方をするか決まっていない段階で、費用を出して片づけるのは順番が逆です。

Q3. 兄弟のうち一人が売却に反対しています。どうすればよいですか

まず金額を確定させてから話し合うほうが進みます。反対の理由が「安く手放したくない」であれば、具体的な数字が出た時点で判断の形が変わることがあります。それでも合意できない場合、自分の持分だけを売る方法はありますが、残る共有者との関係が続くため、実行前に弁護士へご相談ください。

Q4. 空き家のまま置いておくと、税金は上がりますか

建物が建っている限り住宅用地特例が効くのが原則ですが、市町村から管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、その特例は外れます。放置の期間が長く、庭木の越境や塀の傾きがある家は、この対象に入りやすくなります。根拠となる法律は、空家等対策の推進に関する特別措置法と、住宅用地特例を定める地方税法（e-Gov法令検索）第349条の3の2です。

Q5. 建物を解体してから売ると、手取りは増えますか

土地として売る場合、買主の幅は広がります。ただし解体費を上回る金額で売れるとは限らず、更地にした翌年から固定資産税の軽減が外れます。さらに、その土地が再建築できるかどうかで結論が変わります。接道の条件を満たさない土地を更地にすると、建てられない土地が残るだけになります。解体の見積もりを取る前に、その土地に新築の確認が下りるかを、市区町村の建築主管課で確認してください。

Q6. 実家が遠方にあります。現地に行かずに売却まで進められますか

多くの部分は進められます。登記事項証明書と公図はオンラインで取得でき、名寄帳は郵送請求に応じる自治体があります。当社が買い取る場合、鍵をお預かりして現地調査を当社だけで行うことも可能です。契約と決済は、司法書士の本人確認が必要になるため、日程と場所を調整します。遠方の実家で片づけまで自力でやろうとすると交通費と日数がかさむので、現況のまま引き渡す形と、片づけてから売る形の手取りを並べて比べてください。

Q7. 実家に住宅ローンが残っています。売れますか

売却代金で残債を完済できるなら、通常の売却として進められます。完済できない場合は、金融機関の同意を得て売る手続の検討になります。返済が滞っている状態では、時間の経過とともに取れる手が減っていきます。時系列は「住宅ローン滞納から差し押さえまでの流れ」の記事にまとめています。滞納が始まっているなら、まず金融機関への連絡が先です。

当社の見方

相続した実家のご相談で、当社が順番として先にお願いしていることを書いておきます。多くの方は、まず値段を知りたいとおっしゃいます。ただ、名義が亡くなった方のままだと、話がまとまっても契約の当事者を決められません。ですので当社は、査定と並行して、誰がその家を引き継ぐのかを先に決めていただくようお願いしています。

決まっていない段階でご相談いただくこと自体は構いません。値段の見込みが分からないと、引き継ぐかどうかの相談もできないからです。お伝えした金額は、名義の整理を待つあいだも、事情が変わらなければそのままにしています。先に片方だけを進めて手戻りになる例をよく見ますので、どちらも同時に進める形をお勧めしています。なお、当社がお受けできる地域は全国47都道府県ですので、遠方の実家でも扱いは変わりません。