茨城県の空き家は「あげます」で手放せる？譲る手順と買取の差

親の名義のまま亡くなった茨城の空き家は、相続人の誰があげられる？

あげられるのは、遺産分割で実家を取得すると決まり、相続登記で名義を移した相続人です。それまでは、もらう側へ名義を移す登記を申請できません。

親の名義のままでは、誰にもあげられない

登記簿の所有者が親のままだと、あげる権利を持つ人が登記の上で決まっていません。贈与の登記は、登記簿の所有者からもらう側へ名義を移す申請です。順番は、親から相続人へ、相続人からもらう側へ。登記は2回要ります。

相続人が2人以上いれば、誰が実家を取得するかを遺産分割の話し合いで決めます。決まった人が相続登記をし、その人があげる側になります。全員の実印と印鑑証明書がそろうまで、もらい手との話は先へ進みません。相続人が何代にもわたって増えている家は、「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事で、話がまとまらないときの道筋を確かめられます。

相続登記には期限もあります。2024年4月1日から、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内の申請が義務になりました（不動産登記法第76条の2第1項）。親が亡くなったのがそれより前でも、義務は外れません。その場合の期限は、施行日の2024年4月1日と、取得を知った日の遅い方から3年です。施行日より前から相続を知っていたなら、期限は2027年3月31日です。正当な理由なく申請しないままだと、10万円以下の過料の対象になります（同法第164条第1項）。

期限に間に合わないときは、相続人申告登記という申出ができます（同法第76条の3第1項）。これで申請の義務は果たせます。ただ、名義は相続人に移りません。あげるための登記の代わりにはなりません。もらい手が見つかったら、結局は相続登記からやり直すことになります。

「あげます」は贈与の契約で、空き家バンク・買取・寄付とは相手が違う

「あげます」は、法律の上では贈与です。無償で渡すという申し出を相手が受け入れた時点で、契約が成り立ちます（民法第549条）。口約束でも成り立ちます。その代わり、書面にしない贈与は、渡し終えるまでどちらからでも解除できます（民法第550条）。名義を移す前に「やはりやめる」と言われる余地が残ります。話がまとまった時点で書面にします。

ほかの手放し方とは、お金の向きと相手が違います。

• 空き家バンク：市町村が空き家の情報を載せ、使いたい人とつなぐ仕組みです。相手は個人で、契約は売買か賃貸の形をとることが多くなります。
• 買取：不動産会社が自分の資金で買い、代金を払います。相手は会社です。
• 寄付：市町村や法人に無償で渡します。受けるかどうかは相手が決め、使い道のない土地は受けないことがあります。
• 個人間の譲渡：知人や民間のサイトを通じて、個人どうしで贈与の契約を結びます。

個人どうしの譲渡には、宅地建物取引業者が入りません。重要事項の説明もありません。登記の段取りも、税の負担も、家財の処分も、あげる側ともらう側の2人で決めます。手間が少なく見えて、決めることの数は売買とほとんど変わりません。決めないまま渡した項目が、後で揉める種になります。

民間の譲渡サイトや掲示板に載せるなら、所在地は町名まで、建物の状態は傷んだ箇所も含めて写真と一緒に出します。登記の費用や家財の片付けをどちらが持つ前提かまで書いておくと、条件の合わない問い合わせがぐっと減ります。気を付けたいのは相手です。「掲載料」「調査費」を先に払うよう求める相手や、名前と住所を明かさない相手とは、話を進めないでください。名義を移す登記を後回しにして鍵だけ渡すと、翌年も固定資産税の通知はあげる側に届きます。家の使われ方について近所から苦情が来るのも、あげる側です。鍵を渡すのは、契約書を交わし、登記を申請する日が決まってからにします。

あげる日までと、あげた後に、名義人のもとに残る税と責任は？

無償で渡しても、もらい手を待つ間の固定資産税と管理、名義を移す日の登記の費用、渡した後の不具合の責任は、あげる側に届きます。

固定資産税：1月1日の名義人に、その年の1年分が届く

毎年1月1日に所有者として登記などに載っている人に、その年の1年分の固定資産税がかかります（地方税法第343条・第359条）。2月にあげても、その年の税は元の名義人に届きます。日割りで分けたいなら、贈与の契約書にそう書きます。

金額の例を置きます。土地の評価額が300万円（200平方メートル以下）、建物の評価額が200万円の家です。土地は小規模住宅用地の特例で、課税標準が6分の1の50万円になります（地方税法第349条の3の2）。建物と合わせた課税標準250万円に、標準税率1.4％をかけると3.5万円です（同法第350条）。都市計画税がかかる地域では、これに上乗せされます。

この額は、もらい手が見つかるまでの年数だけ続きます。名義を移す登記が年をまたげば、翌年の1年分もあげる側に届きます。管理が行き届かずに勧告まで受ければ、上の計算の前提だった土地の特例も外れます。土地の分の税が重くなります。

管理：もらい手を待つ間に、市町村から届く指導と勧告

放っておいた空き家には、市町村が段階を踏んで関わります。根拠は空家等対策の推進に関する特別措置法です。このままでは特定空家等になるおそれが大きい家は、管理不全空家等として指導を受けます。直さなければ勧告に進みます（同法第13条）。倒壊の危険などがある特定空家等は、助言・指導、勧告、命令の順に進みます。命令に従わなければ代執行もありえます（同法第22条）。

お金に響くのは勧告の段階です。勧告を受けた敷地は、住宅用地の固定資産税の軽減から外れます（地方税法第349条の3の2）。もらい手を探している間も、草刈りや戸締まりの手は止められません。どの段階で何が起きるかは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で勧告までの流れを追えます。

待つ年数は、実家のある市町村でどれだけ空き家が余っているかで変わります。全国の空き家は、住宅・土地統計調査（令和5年）で900万戸、住宅全体の13.8％でした（総務省 住宅・土地統計調査・令和6年4月公表）。前回の平成30年調査より増えています。茨城県の総住宅数・空き家数・空き家率は、総務省統計局の住宅・土地統計調査の都道府県別の表で、3つ並べて確かめられます。市町村の空き家対策のページに、地域の空き家の調べが載っていることもあります。

登記の費用：評価額500万円の実家で、相続登記2万円・贈与の登記10万円

固定資産税評価額が土地と建物で合わせて500万円の実家なら、相続登記の登録免許税は2万円です。税率は評価額の0.4％で、登録免許税法の別表第一に定めがあります。あげるときの贈与の登記は税率が2％です。同じ500万円なら10万円になります（同じく登録免許税法 別表第一）。

贈与の登記の10万円を誰が払うかは、法律では決まっていません。契約で決めます。決めないまま進めると、登記の日に話が止まります。もらう側が払う約束なら、その一文を契約書に入れておきます。

司法書士に頼むなら、報酬が別にかかります。戸籍を集める手間も、相続人の数と本籍地の数だけ増えます。費用は家ごとに違うので、司法書士の見積りで確かめてください。申請の義務と期限は、「親の名義のままでは、誰にもあげられない」の節に書いたとおりです。期限より前に済ませておけば、もらい手が見つかった時点で相手を待たせずに済みます。

契約不適合：あげる場合は軽く、売る場合は重い

あげた後の責任は、売った後の責任より軽く定められています。贈与では、あげる側は、どの家を渡すかが決まった時の状態のまま渡すと約束したものと推定されます。雨漏りのある家なら、雨漏りのある家を渡す約束だったと扱われやすくなります。

売買は違います。引き渡した家が契約の内容に合わなければ、買主はまず修理を求めます。売主が応じなければ代金の減額、さらに損害賠償や契約の解除へと進めます。たとえば修理に50万円かかる雨漏りを伝えずに売れば、修理か50万円分の減額を求められることがあります。

ただし、軽いのは何の条件も付けずにあげた場合だけです。「家を壊すこと」「家財を処分すること」をもらう側に条件として負わせると、負担付贈与になります。その負担の限度で、あげる側も売主と同じ責任を負います。責任が軽くても、知っている不具合は書面で伝えてください。後で言った言わないにならずに済みます。

根拠の条文は、贈与の責任が民法第551条、売買の契約不適合が同法第562条から第564条です。

建物の傷み・畑の地目・1月1日の期限で、茨城の実家の行き先はどう分かれる？

名義を整えたあと、もらい手探し・空き家バンク・国庫帰属・買取のどれに進むかは、建物が住めるか、敷地に田や畑が残るか、いつまでに名義を外したいかで分かれます。

1. 名義・建物と敷地・急ぎ度の診断チェック

当てはまる行に印を付けてください。

名義

• □ 登記簿の所有者が、亡くなった親のままになっている
• □ 相続人が2人以上いて、誰が実家を取得するか決まっていない

建物と敷地

• □ 雨漏り・床の傾き・シロアリの跡があり、手を入れないと住めない
• □ 家財や仏壇が残っていて、片付けに通う手段がない
• □ 敷地や庭の一部の地目が、田や畑のまま登記されている

急ぎ度

• □ 次の1月1日より前に、名義を自分から外したい
• □ 遠方に住んでいて、年に何度も茨城まで通えない

名義の2行のどちらかに印が付いたら、どの手放し方でも最初は同じです。遺産分割で取得する人を決め、相続登記を済ませます。ここを飛ばして選べる道はありません。

建物の傷みの行に印が付いた家は、あげる道と空き家バンクの道で相手が付きにくくなります。国庫帰属は建物を壊すことが前提です。建物を残したまま手放せるのは、買取だけになります。家財の行は、どの道でも誰が片付けるかを決める項目です。買取なら、残したまま引き渡す形がとれます。

地目の行に印が付いたら、田や畑の部分には農地法がかかります。農地のまま人に移すには、農業委員会の許可が要ります（農地法第3条）。もらう側が農業をしない人なら、その部分だけ話が進まないことがあります。茨城の実家では、家の脇の畑が登記上は畑のまま残っている例が少なくありません。法務局で登記事項証明書を取り、地目の欄を先に見てください。

急ぎ度の行に印が付いたら、期間の読めない道は合いにくくなります。もらい手探しも空き家バンクも、相手が現れる日は決められません。日付を先に決めたいなら、買取の提示額を一度取って、あげる道と並べます。

どの行にも印が付かない家は、選べる道がいちばん多い家です。売りに出して値が付くなら、無償で渡す前に、売った場合の手取りも見ておきます。

2. もらい手が付く家と、0円でも付かない家

もらい手が付きやすいのは、手を入れずに暮らし始められる家です。台所・風呂・トイレの水回りが使える。車が敷地まで入れる。雨漏りがない。この3つがそろうと、問い合わせが来やすくなります。隣の家が、庭や駐車場として敷地を欲しがる場合もあります。隣地の人は、いちばん話の早いもらい手です。

付きにくいのは、もらった後にお金が出ていく家です。雨漏りや傾きがある家は、直す費用がそのまま相手の負担になります。敷地が道路に2m以上接していない家は、壊すと建て直せません（建築基準法第43条第1項）。市街化調整区域にある家は、住める人や建て替えの条件が限られることがあります。

0円でも、もらう側の出費はゼロになりません。贈与の登記の登録免許税がかかります。不動産取得税もかかります。翌年からは固定資産税の通知も届きます。もらう側がどこでつまずくかは、「0円物件とは？探し方と、もらう前に確かめる費用・税金」の記事で、もらう側の目線から確かめられます。相手の出費が読めれば、どの条件なら受けてもらえるかも見えてきます。

3. 空き家バンクに載せる場合、茨城県では市町村ごとに窓口が違う

空き家バンクは市町村ごとの仕組みで、実家のある市町村の窓口に登録を申し込みます。茨城県は、県北・県央・鹿行・県南・県西の5つの地域に分けて呼ばれます。日立市や常陸太田市は県北、笠間市は県央、石岡市は県南に入ります。名前も市町村で違います。笠間市と石岡市は「空家・空地バンク」、常陸太田市は「じょうづるホーム」の名で物件を載せています。

登録できるのは、原則として登記の上の所有者か、その同意を得た人です。名義が親のままなら、ここでも相続登記が先に来ます。価格欄に無償と書けるか、どこまで低い額を載せられるかも、市町村ごとに違います。窓口で先に聞いてください。

契約の段階で宅地建物取引業者が間に入る市町村もあります。その場合、売買が成立すれば、法律の上限の範囲で仲介手数料がかかります。問い合わせが来るまでの期間は物件ごとに違い、読めません。県南のつくばエクスプレス沿線のように、住宅地を探して移ってくる人がいる地域もあります。そこでは、無償で渡すより、値段を付けて売りに出す道を先に比べる方が手元に残ります。窓口の一覧は、「1. あげる側（譲る側）：相続登記を済ませ、市町村の窓口に出す」の節の表にあります。

4. 建物を壊して、土地を国に引き取ってもらう場合（相続土地国庫帰属制度）

相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。2023年4月27日に始まりました。申請できるのは、相続や、相続人への遺贈で土地を取得した人です。建物がある土地は申請できません。空き家の建った実家なら、壊してからの話になります。

ほかにも、引き取ってもらえない土地が法律で決まっています。抵当権などが付いた土地、他人が通路として使う土地、土壌が汚れた土地、境界がはっきりしない土地などです。承認されると、10年分の管理費に当たる負担金を納めます。負担金は原則20万円で、宅地の一部などは面積に応じて計算されます。審査の手数料は1筆ごとに1万4,000円です。要件と金額は法務省「相続土地国庫帰属制度について」で確かめられます。

この道でお金が出ていくのは、解体費、負担金、手数料の3つです。解体費は建物の大きさと前面道路の幅で変わります。見積りの見方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で確かめられます。壊してから審査に落ちると、更地のまま固定資産税を払う土地が残ります。申請の前に、法務局の相談窓口で、引き取ってもらえる土地かどうかを聞いておきます。

相続登記から贈与の登記まで、あげる側が用意する書類と段取りは？

あげる側は、名義と窓口を整え、もらい手に出費の見通しを渡し、贈与契約と登記を済ませます。もらい手が受けるかどうかを決める材料も、あげる側がそろえておくと話が止まりません。

1. あげる側（譲る側）：相続登記を済ませ、市町村の窓口に出す

あげる側の仕事は、相手が「もらう」と言った日に契約へ進める状態を先に作ることです。

• 法務局で土地と建物の登記事項証明書を取り、所有者・地目・抵当権の欄を見る
• 相続人どうしで取得する人を決め、遺産分割協議書に全員が実印を押す
• 司法書士に相続登記を頼み、名義を自分に移す
• 家財・仏壇・庭木をどうするか、残すのか片付けるのかを決める
• 建物の外観と各部屋、水回り、傷んだ箇所を写真に撮っておく
• 固定資産税の納税通知書を手元に置き、評価額を確かめる

名義が整ったら、窓口に出します。空き家バンクに載せるか、相談会で手放し方を聞くかは、市町村の窓口で選べます。下は、茨城県内で空き家バンクや空き家の相談窓口を設けている市の一部です。

表に無い市町村でも、空き家の担当課がある役場は多くあります。問い合わせるときは、所在地の地番と、登記の名義がいま誰かを伝えると話が早く進みます。

2. もらい手に渡す前に：相手の出費と、使える補助をまとめる

もらい手は、0円の家に払うお金の合計を見てから受けるかどうかを決めます。あげる側がその合計を先にまとめて渡すと、返事が早く返ってきます。出ていくのは、贈与の登記の登録免許税、不動産取得税、翌年からの固定資産税です。不動産取得税は、相続で取得したときにはかかりません。贈与で取得すると、もらう側にかかります。

個人がもらうなら、贈与税も見ておきます。1年間にもらった財産の合計が110万円以下なら、贈与税はかかりません（国税庁 タックスアンサー No.4402「贈与税がかかる場合」）。家と土地の評価は、建物は固定資産税評価額、土地は路線価などで出します。同じ年に親から現金をもらっていれば、それも合計に入ります。法人がもらう場合は、贈与税ではなく、受け取った額が法人の利益として扱われます。

現地では、水回りが使えるか、雨漏りの跡がないか、車が入るかを見ます。冬場に水道管が凍って割れていないかも、通水して確かめます。直す費用の見積りを取ったら、補助が使えないかを市町村で調べます。日立市は空き家利活用促進事業（令和8年度版）と、空き家解体補助金（利活用型）令和8年度版を設けています。笠間市には空家活用支援補助金があります。対象になる人や工事、申請の時期は、年度ごとのページで変わります。工事を始めてからの申請は受けない補助もあります。工事の契約より前に窓口で確かめます。

3. あげる側ともらう側：贈与契約を書面で結び、所有権移転登記を申請する

最後は、決めたことを贈与契約書に書き、名義を移す登記を申請します。契約書に入れる項目は次のとおりです。

• 土地と建物の表示（登記事項証明書のとおりに書く）
• 名義を移す日と、鍵を渡す日
• 現況のまま渡すことと、知っている不具合の中身
• 家財・仏壇・庭木を、どちらがいつまでに処分するか
• 登録免許税と司法書士の報酬を、どちらが払うか
• その年の固定資産税を、日割りで分けるかどうか

登記は、あげる側ともらう側が共同で申請します。あげる側は、登記識別情報か権利証と、印鑑証明書を用意します。もらう側は住民票を用意します。茨城県内の土地と建物は、水戸地方法務局と、その支局・出張所が受け付けます。司法書士に頼めば、2人が法務局へ出向かずに済みます。

登記が済めば、翌年の1月1日からの固定資産税の通知は、もらう側に届きます。建物が登記されていない家なら、市町村の税の担当に、家屋の持ち主が変わった届けを出します。出さないままだと、建物の分の通知があげる側に届き続けます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

建物と家財を残したまま当社に売ると、あげる場合と何が変わる？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

名義が親のままの茨城の実家で、最初に見る書類と日付

• 登記事項証明書：法務局で土地と建物の分を取り、所有者の欄と地目の欄を見ます。所有者が親なら相続登記が先です。期限は取得を知った日と2024年4月1日の遅い方から3年です。
• 建物の状態：水回り・雨漏り・車の入る道を見ます。住める家ならもらい手探しと空き家バンク、住めない家なら壊して国庫帰属か、建物ごと買取かを比べます。
• 次の1月1日：その日の名義人に1年分の固定資産税が届きます。それまでに名義を外したいなら、買取の提示額と決済日を先に確かめてください。もらい手探しや空き家バンクでは、相手が現れる日を決められません。

地目の欄に田や畑が出てきたら、その部分を宅地にできるかを、実家のある市町村の農業委員会に先に聞いてください。答えが出るまでは、あげる話も売る話も、その部分だけ先へ進みません。

名義人が亡くなった茨城の空き家を譲るときの、よくある質問

Q1. 名義人が亡くなったままの空き家でも、「あげます」に出せますか

もらい手を探す話は始められます。ただ、贈与の契約と名義を移す登記は、相続登記で名義を移した人でなければ進められません。もらい手が見つかってから相続登記を始めると、戸籍集めと遺産分割の分だけ相手を待たせます。その間に相手の気が変わることもあります。空き家バンクに登録するとき、名義がどこまで求められるかは市町村で違います。窓口で先に確かめてください。

Q2. もらい手が見つからないときは、どうすればよいですか

建物の状態に戻って考え直します。住める家なのに相手が付かないなら、無償にこだわらず値段を付けて売りに出す道があります。隣の家に、庭や駐車場として使わないかと声をかけるのも一つです。住めない家なら、壊して国庫帰属を申請するか、建物ごと買取に出すかを比べます。比べるときは、解体費と負担金の合計と、買取の提示額を同じ紙に並べてください。

Q3. 茨城県の外に住んでいても、あげる手続きはできますか

相続登記も贈与の登記も、司法書士に頼めば、茨城の法務局へ出向かずに進められます。契約書は郵送でやり取りできます。現地を見るのはもらう側なので、あげる側は鍵を預ける段取りを決めておきます。買取で手放す場合の郵送と委任の進め方は、「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事で確かめられます。

Q4. 0円であげても、あげる側に税金はかかりますか

個人にあげる場合、あげる側に所得税は原則かかりません。贈与税を払うのはもらう側で、中身は「2. もらい手に渡す前に：相手の出費と、使える補助をまとめる」の節にあります。気を付けるのは、相手が法人の場合です。法人に無償で渡すと、時価で売ったものとみなされます。あげる側に譲渡所得の税がかかることがあります（所得税法第59条第1項）。町内会や会社に渡す話が出たら、税務署か税理士に先に確かめてください。

Q5. 相続放棄すれば、茨城県の空き家の管理から外れますか

相続放棄をすると、初めから相続人でなかったものとみなされます（民法第939条）。ただし、放棄した時に空き家を現に占有していた人には、保存の義務が残ります。次の人に引き渡すまで、自分の物と同じ注意で保存しなければなりません（同法第940条第1項）。放棄できるのは、相続の開始を知った時から3か月以内です（同法第915条第1項）。管理がどこまで残るかは、「相続放棄しても実家の管理義務は消えない」の記事で確かめられます。

Q6. 空き家を放置すると、市町村から何を言われますか

最初に届くのは、草木や屋根の状態を直してほしいという連絡や指導の文書です。そこで、いまの状態と、あげる・売るなど手放す予定を担当課に伝えます。予定が伝わり、手入れも進んでいれば、勧告まで進まずに済むことがあります。指導から勧告、命令へ進む段階は、法律の条文が空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）で読めます。茨城県内では、日立市のように空き家対策をまとめたページを持つ市もあります。

当社の見方

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。

買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。

東京都世田谷区の空き家になっていた戸建てを、約1,100万円で買い取りました。

広島県福山市の賃貸中の戸建て（築40年以上）を、約320万円で買い取りました。

山口県下関市の戸建てを、買取金額400万円台で買い取りました（2026年に取引）。

新潟県長岡市の賃貸中の戸建て（築50年以上）を、約140万円で買い取りました。