埼玉県の空き家買取｜放置リスク・売却方法・業者の選び方

埼玉県で空き家を売るとき、まず押さえる3つの前提

空き家の売却で失敗する方の多くは、売り方を決める前に「自分の空き家がどの状態にあるか」を確かめていません。まず次の3つを押さえてください。

埼玉県の空き家の数字

1つ目は、埼玉県は空き家率が全国で最も低い一方で、使い道の決まっていない空き家の割合は上がっているということです。 総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最多・過去最高です。このうち賃貸用・売却用・別荘などの二次的住宅を除いた、使い道の決まっていない空き家は385万6千戸で、総住宅数の5.9%にあたります（令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要（総務省統計局・PDF））。

埼玉県の数字は次のとおりです（埼玉県「令和5年住宅・土地統計調査結果 埼玉県分の概要」）。

空き家全体は減った一方で、使い道の決まっていない「その他の住宅」の空き家が総住宅数に占める割合は、3.7%から3.8%に上がりました。そして一戸建ての空き家に限ると、約8割がこの貸す予定も売る予定も決まっていない家です。同じ県内でも市町によって空き家率に4倍近い差があり、地域によって買い手の厚みが違います。

つまり埼玉県の空き家状況は、県全体の数字だけでは読めません。県の空き家率は9.3%でも、秩父市は20.2%で、志木市は5.2%です。 売るときに効くのは県の平均ではなく、その市町で同じ条件の家が動いているかどうかです。自分の物件がどちら側にあるかは、市町の空き家率と、近隣の成約の有無の2つで当たりが付きます。

建物と土地の価値

2つ目は、建物の価値と土地の価値を分けて考える必要があることです。 木造戸建ての場合、建物部分の市場での評価は築年数とともに下がっていき、築年数が進んだ物件では、価格の大半を土地の条件が決めるようになりますが、何年で土地値になるという公的な基準はなく、建物の状態と地域によって変わります。埼玉県内でも、駅から近く区画の整った土地であれば土地としての需要が明確にあり、逆に接道が狭い、間口が取れない、傾斜地であるといった条件が重なると、建物を解体しても買い手が限られます。「築古だから価値がない」のではなく、価値が建物から土地へ移っているだけだと理解してください。

保有するだけで出る費用

3つ目は、空き家は保有しているだけで費用が出ていくということです。 固定資産税と都市計画税、火災保険料、遠方に住んでいる場合は帰省と管理の交通費、草木の伐採や不用品の処分費があり、その合計が毎年、使っていない資産に対して出ていきます。金額は物件の評価額や住まいからの距離で大きく変わるため、後述の「保有コストを1年単位で計算する」の手順でご自身の数字を出してください。売却額だけを見て「もう少し待とう」と判断すると、待っている期間の保有コストで手取りが目減りします。判断材料は売却額ではなく、売却額から保有コストと将来の値下がりを引いた金額です。

空き家を放置すると何が起きるのか

「困っていないから、しばらくこのままにしておく」という選択は、法制度の面ではもう安全ではなくなりました。

1. 特定空家等・管理不全空家等に指定されるリスク

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）は、周囲に危険や衛生上の悪影響を及ぼす空き家を「特定空家等」として市町村が指定し、助言・指導、勧告、命令、そして最終的には行政代執行までを行える仕組みを定めています。2023年12月13日に施行された改正法では、特定空家等になる前の段階、つまりそのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態を「管理不全空家等」として、より早い段階で指導・勧告の対象にできるようになりました。制度の概要と自治体向けの運用指針は、国土交通省が公表しています（空き家対策（国土交通省））。

実務上、最も重い影響が出るのは税金です。住宅が建っている土地には固定資産税の住宅用地特例が適用され、200平方メートル以下の小規模住宅用地であれば課税標準額が6分の1に軽減されています。ところが、特定空家等または管理不全空家等として勧告を受けると、この特例が外れます。 課税標準を6分の1にする軽減がなくなるため、土地の固定資産税は大きく上がります。実際に何倍になるかは土地の評価額や税額の計算方法によって変わりますので、金額は市町村の固定資産税の担当窓口で確認してください。「解体すると税金が上がるから建物を残している」という判断は広く知られていますが、勧告を受けた時点でその前提自体が崩れます。

2. 行政代執行の費用は所有者が負担する

指導・勧告・命令に従わない場合、最終手段として行政代執行、すなわち自治体が所有者に代わって解体や危険除去を行う制度があります。誤解されやすいのですが、その費用は公費で賄われるのではなく、所有者に請求されます。 業者を選ぶことも金額を交渉することもできないまま確定するため、経済的には最も不利な結末です。

3. 管理していない建物は事故のリスクを抱える

台風で屋根材や外壁が飛んで隣家の車を傷つけた、老朽化した塀が倒れて通行人がけがをした、といった事故が起きた場合、建物の所有者は工作物責任を問われる可能性があります。人が住んでいない家は劣化が早く、しかも異常に気づく人がいません。遠方に住んでいて年に1、2回しか見に行けないのであれば、このリスクは「起きるかもしれない」ではなく「時間とともに確実に上がっていく」種類のものだと考えたほうが安全です。

4. 埼玉県の空き家に多い5つのパターン

埼玉県内でご相談をいただく空き家は、条件で分けると次の5つにほぼ収まり、自分の物件がどれに当たるかを見当づけると、取るべき手が絞れます。

パターン1：郊外の駅から離れた築古戸建て。 県北部や県西部に多い形です。土地としての需要はありますが、駅からの距離があるため、一般の実需の買主はエリアを限定して探します。仲介に出すと売れるまでの期間が読めないので、建物の解体費を差し引いてでも早く確定させたい場合、買取が向きます。

パターン2：都心通勤圏の住宅地にある空き家。 県南部の駅徒歩圏に多い形で、土地の需要が明確にあるため、時間をかければ仲介でも売れる可能性が高いエリアです。急いでいないのであれば、まず仲介での想定価格を把握してから判断してください。ただし建物が旧耐震で、越境や再建築に制約がある場合は、話が変わります。

パターン3：相続人が3人以上に分かれている空き家。 金額よりも、全員の合意をいつ取れるかが売却の律速になります。この場合、査定額を先に確定させて分割の議論の土台をつくることが、実務上いちばん効きます。なお、遺産分割が済んでいない状態は、登記のうえでは相続人全員の共有です。話し合いがまとまらず共有のまま長期化しそうな場合に何が積み上がるかは、共有持分の売却で整理しています。

パターン4：接道や再建築に問題がある空き家。 前面道路の幅員が4メートル未満、道路に2メートル接していない、旗竿地で間口が狭いといった条件です。一般の買主は住宅ローンの審査で止まることが多く、仲介では長期化しがちなので、こうした物件を扱ってきた買取業者に直接聞くほうが早く進みます。

パターン5：長く放置されて、近隣から苦情が出ている空き家。 草木の越境、害虫、不法投棄などで自治体から連絡が来ている状態で、この段階まで来ていると、判断を先送りするほど不利になります。まず現況を確認し、費用の見込みを含めて選択肢を並べてください。

いずれのパターンでも共通するのは、「売る／売らない」を決める前に、金額と費用を数字にすることです。数字がないまま議論すると、家族の間でも結論が出ません。

相続した空き家を売るときの税金と登記

相続した空き家を売る場合、税制面で必ず確認すべき論点が2つあります。

1. 相続空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。適用要件は細かく並びます。家屋が昭和56年5月31日以前の建築であること。区分所有建物の登記がされていないこと。相続が始まる直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと。相続から譲渡までのあいだ、事業にも貸付けにも居住にも使っていないこと。そして売却代金が1億円以下であること。ひとつでも外れると適用されません。 また、家屋を取り壊して敷地のみを譲渡する場合や、耐震基準に適合させて譲渡する場合など、パターンごとに必要書類が変わります。要件と手続の正確な内容は国税庁のタックスアンサーで確認してください（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁））。

この特例で最初に確認していただきたいのは、期限が2つあることです。ひとつは制度そのものの期限で、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象とされています。もうひとつは個々の相続ごとの期限で、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。仮に令和5年6月に相続が開始したのであれば、後者は令和8年12月31日です。実際の締切になるのは、この2つのうち早いほうです。「いつか売る」と先送りしているうちに期限を過ぎると、同じ物件を同じ金額で売っても税負担がまったく変わります。

金額の条件にも、見落とされやすい点があります。売却代金が1億円以下であることが要件ですが、この判定は自分の売却額だけでは行われません。一体として利用していた部分を分割して売った分や、他の相続人が売った分も合算して判定されます。 合算の結果あとから1億円を超えたことが分かった場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要になります。相続人が複数いる案件では、誰がいつ何を売る予定なのかを、売る前に相続人どうしで共有しておいてください。

控除額そのものも一律ではありません。令和6年1月1日以後に行う譲渡で、家屋と敷地を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、上限が2,000万円になります。 「3,000万円まで控除できる」という一般的な説明だけで手取りを見積もると、相続人が多い案件ほど実際とずれます。

一方、令和6年1月1日以後の譲渡では緩和された部分もあります。従来は売主側が引渡しまでに耐震改修または取壊しを終えている必要がありましたが、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に耐震基準を満たすこととなった場合、または家屋の全部を取り壊した場合も対象に加わりました。工事を買主側で行っても要件を満たせるようになったということで、現況のまま引き渡す買取と組み合わせやすくなっています。

適用できなくなる典型も2つ挙げておきます。ひとつは、相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供していないことという要件です。空室のまま置いておく必要があり、相続後に賃貸に出した、親族が短期間でも住んだ、といった事情があるだけで外れます。もうひとつは、親子や夫婦をはじめとする「特別の関係がある人」に売った場合は対象外という点です。生計を一にする親族、売却後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人も含まれます。「親族に安く譲るのがいちばん早い」という判断が、税負担の面では最も不利になることがあります。

手続の面では、物件の所在地の市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告に添付する必要があります。交付までに日数を要する自治体もありますので、売却時期の見込みが立った段階で早めに窓口を確認してください。

2. 相続登記の申請義務化

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されました。正当な理由なく申請を怠った場合は過料の対象となります。重要なのは、この義務が施行日より前に発生した相続にも適用される点です。「何十年も前に亡くなった祖父名義のままになっている」という土地建物も対象になります。

買取の実務では、この登記の状態が査定よりも先に効いてきます。名義が被相続人のままの物件は、相続人全員を確定させて名義を移すまで引き渡しができないためです。当社が埼玉県内でご相談を受ける空き家でも、祖父母の代で登記が止まったままというケースは珍しくなく、戸籍を遡って相続人を確定させる作業は、対象になる人数が増えるほど日数がかかります。査定を依頼するのと並行して、法務局で登記事項証明書を取り、現在の名義人が誰になっているかを先に確かめておいてください。

過料についても、実際の運用を知っておいたほうが判断を誤りません。法務省が公表しているQ&A（令和7年3月27日現在）によれば、過料は登記官がその場で科すものではなく、登記官が催告書を送り、期限内に登記がされなければ裁判所へ通知し、裁判所が10万円以下の範囲で決定するという三段階の流れになっています。さらに、相続人が極めて多数にのぼり戸籍の収集や他の相続人の把握に時間を要する場合、遺言の有効性や遺産の範囲を相続人間で争っている場合など、5つの類型が「正当な理由」として例示されています（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。話し合いが長引いていること自体が、直ちに過料に直結するわけではありません。

ただし、「正当な理由がある」と「売れる状態になっている」はまったく別の話です。 期限に間に合わせる手当てとして、令和6年4月1日から相続人申告登記という簡易な制度が新設され、自分が登記簿上の所有者の相続人であることを法務局に申し出れば、申し出をした人については義務を履行したものとみなされます。他の相続人の合意を待たず、単独で行える点が実務的な利点です。ただしこの制度について、法務省は「相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には相続登記をする必要がある」と明記しています。申告登記は期限を守るための手当てであって、これを済ませても、その空き家を売れるようにはなりません。 売却まで視野に入れているのであれば、申告登記で止めず、遺産分割協議と相続登記まで進める必要があります。

期限の起算にも例外があり、令和6年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産については、経過措置として令和9年3月31日が期限です。「何十年も前の相続だから制度の対象外」ではありません。

なお、義務や管理の負担を避ける方法として相続放棄を検討される方がいますが、放棄をしても建物の管理から自動的に解放されるわけではありません。この点は相続放棄と管理義務で条文にさかのぼって整理しています。

空き家の保有コストと埼玉県の窓口

1. 空き家の保有コストを1年単位で計算する

「いくらで売れるか」と同じくらい重要なのが、「売らなかった場合に毎年いくら出ていくか」です。ここを計算しないまま先送りすると、判断が感情に引きずられるので、次の項目を、実際の金額で書き出してみてください。

固定資産税・都市計画税。 毎年届く納税通知書に記載されていますが、住宅用地特例が効いている状態の金額であること、そして勧告を受ければその特例が外れることを前提に見てください。

火災保険料。 空き家は「住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われ、保険料が上がる、あるいは引き受け自体を断られる場合があり、無保険のまま放置すると、火災や倒壊が起きたときの損害を全額自己負担することになります。

管理の費用と時間。 草刈り、庭木の剪定、通水、換気、郵便物の確認は、業者に委託すれば費用が、自分で行えば交通費と時間がかかります。県外にお住まいなら、往復の交通費と宿泊費も含めて計算してください。

建物の劣化による目減り。 人が住まない家は傷みが早く進み、1年放置すれば、来年の査定額は今年より下がっているのが通常です。

これらを合計すると、その家を持ち続ける1年ぶんの金額が出ます。この金額を把握したうえで「それでも今は売らない」と決めるのであれば、それは十分に合理的な判断です。私たちが避けてほしいのは、金額を知らないまま5年、10年と過ぎてしまうことです。

2. 県の相談窓口

売却を決める前に、県と市町村の窓口も判断材料になり、当社のような買取業者に相談する前でも後でも使えます。

県の相談窓口の一覧。 埼玉県の空き家対策のページに、市町村の相談窓口一覧と、関係団体の相談窓口一覧（いずれもPDF）が掲載されています（空き家対策（埼玉県））。所有する空き家のある市町村の窓口を、ここで確認できます。

空き家コーディネーター。 埼玉県空き家・所有者不明土地対策連絡会議は、空き家の相続・管理・賃貸・売却・解体などの相談を受ける総合窓口を開いており、専門的な知識を持つ「空き家コーディネーター」が、解決の手法の提案、専門家の紹介、必要な費用の試算、所有者と活用希望者のマッチングなどを行うとしています。対象は、埼玉県内の空き家の所有者（県外在住を含む）と、県内の空き家の活用希望者です。相談費用は無料で、弁護士、税理士、建築士など各種専門家への相談や業務依頼は一部有料になる場合があります。令和7年度の県の案内では、電話は公益社団法人埼玉県宅地建物取引業協会（0120-157-393）と公益社団法人全日本不動産協会埼玉県本部（0120-123-433）の2か所で、受付は9時〜12時と13時〜17時です（土日祝と12月29日〜1月4日を除く）（埼玉県「「空き家コーディネーター」にご相談ください！」）。窓口の内容は年度ごとに更新されるため、利用前に県のページで確認してください。

3. 市町村の空き家バンクと補助

市町村の空き家バンク。 空き家バンクは、空き家を売りたい・貸したい人と、買いたい・借りたい人をつなぐ制度で、埼玉県では主に市町村が運営しており、県のページに、設置している市町村と窓口の一覧があります（令和6年12月26日時点）。戸田市・志木市・ふじみ野市・新座市・朝霞市・越谷市・春日部市・八潮市・三郷市・鴻巣市・上尾市・桶川市・北本市などが設置しており、一覧で名前をクリックできない市町村は未設置です（埼玉県「市町村空き家バンク」）。

買う側が使える改修費の補助。 埼玉県は、空き家バンク等に登録された空き家を購入して市町村の改修費等補助を受ける場合に、県が補助を上乗せする「埼玉県空き家バンク等活性化支援事業」を行っています。令和7年度にこの事業を活用した市町として、坂戸市・小川町・鳩山町が挙げられています（鳩山町の制度は令和8年度の予算措置なしとされています）（埼玉県「埼玉県空き家バンク等活性化支援事業」）。対象要件と補助額は市町村ごとに違うため、各市町村の窓口で確認が必要ですが、売主にとっては、物件のある市町村にこうした制度があるかどうかが、買い手の見つかりやすさに関わります。

解体の補助。 解体費の補助を設けている市町村もあり、埼玉県行田市の制度の例と、交付決定前に工事を契約すると補助を受けられないといった注意点は、空き家の解体費用で取り上げています。

買取と仲介はどう違うのか

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

埼玉の空き家は、数字を出してから決める

• 空き家は保有しているだけで費用が出続け、法改正によって管理不全の段階から税負担が上がる仕組みになりました。
• 相続登記は義務化され、登記が済んでいなければ、決済で所有権を移すことができません。相続空き家の3,000万円特別控除には適用期限があり、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。
• そのうえで、時間をかけて高く売りたいなら仲介、時期と手間と責任をコントロールしたいなら買取で、どちらを選ぶにしても、まず自分の空き家がいくらで、放置した場合に年間いくらかかるのかを数字で把握することから始めてください。

査定は無料で、金額と保有コストの両方をお出しします。

埼玉の空き家の買取で、よくある質問

Q1. 建物が古くて傾いていますが、それでも買い取ってもらえますか

買取の対象になります。買取では建物の状態そのものよりも、土地としての条件（面積、形状、接道、用途地域）が価格を決める主な要素になります。傾き、雨漏り、シロアリ被害があっても、修繕してから売る必要はなく、現況のまま査定します。

Q2. 家財道具や仏壇が残ったままですが、片づけてから相談すべきですか

片づけの前にご相談ください。残置物の処分費用を見込んだうえで買取価格を算出しますので、ご自身で処分業者を手配するより結果的に負担が軽くなることが多いためです。仏壇や神棚は、閉眼供養の手配が済んでいない状態のままご相談いただけます。

Q3. 相続人が複数いて、まだ話がまとまっていません。今相談してもよいですか

問題ありません。むしろ金額が分からない状態のほうが話し合いは難航します。 査定額をお示しすれば、遺産分割の具体的な検討材料になります。ただし実際に売るには、相続人全員の合意（遺産分割）と、決済で所有権を移すまでの相続登記が必要になりますので、その手続についても併せてご説明します。

Q4. 隣の土地との境界がはっきりしません。測量が必要ですか

境界が未確定でも買取は可能です。仲介では買主が測量を求めることが多く、確定測量には隣地所有者の立会いなどが必要で費用と期間がかかりますが、買取では現況有姿での取引としたうえで、その不確実性を価格に織り込む方法が取れます。境界を確定させたほうが手取りが増えるケースもありますので、どちらが有利かは個別にご説明します。

Q5. 遠方に住んでいて現地に行けません。売却手続はできますか

できます。現地調査は当社のみで実施でき、契約や決済も、司法書士による本人確認を経たうえで、郵送と振込によって完了させることが可能です。一度も埼玉県に来ることなく売却を終えられたお客様もいらっしゃいます。

Q6. 買取価格は仲介と比べてどのくらい低くなりますか

物件の条件によって幅がありますが、買い取った側が負担する解体費、リフォーム費、再販までの保有コスト、そして売れ残りのリスクの分だけ低くなります。重要なのは、その差額と引き換えに何を得ているかを比較することです。仲介で半年かかった場合の保有コストと管理の手間、内覧対応の負担、売却後の契約不適合責任を金額に換算したうえで、両方を並べて判断してください。査定の際には、その比較材料もお出しします。

Q7. 査定を依頼したら必ず売らなければいけませんか

その必要はありません。査定は判断材料をお渡しするための工程で、金額を見たうえで「今は売らない」という結論になっても構いません。売らない場合に、どのくらいの保有コストが毎年かかり続けるのかも併せてお伝えしますので、判断の材料としてお使いください。

当社の見方

埼玉県の空き家について、当社が地域をどう見ているかを書いておきます。当社がお受けできる地域は全国47都道府県で、県内だからという理由で値を上げることも下げることもしていません。県内でも、駅から離れた戸建てと、住宅が詰まった区画では、次に使いたい方の顔ぶれがまったく違います。見ているのはそちらです。

地元の会社に断られたという話は、県内のご相談でもよく伺います。断られた理由が「近くに買い手がいない」なのか、「家そのものが使えない」なのかで、その後の打ち手は変わります。前者であれば、県外の投資家まで含めて探せば値が付くことがあります。断られた理由を、そこまで細かく聞き直してみてください。当社は買主として自ら買い取りますので、仲介手数料はかかりません。ご契約までにご用意いただく書類は、一般には登記識別情報または権利証、本人確認書類、印鑑証明書、固定資産税の納税通知書で、相続された物件では戸籍などが追加で要ります。