空き家を賃貸に出すデメリット｜3,000万円控除と退去の壁

空き家を賃貸に出すデメリットの前に、放置すると何が起きる？

空き家のまま置いた実家は、市町村から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする特例が外れます。

法にもとづく指導より前に、近所からの連絡を受けた担当課から、「管理のお願い」のような文書が届くことがあります。この段階で返事をし、草刈りや戸締まりの予定を伝えれば、そこで止まることもあります。

管理の届かない家に、市町村がとれる手順

空き家への市町村の関わり方は、空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）が段階を決めています。まだ周りに危険が及ぶほどではないものの、放っておけばそうなりそうな家は「管理不全空家等」とされます。同法第13条により指導を受け、なお改まらなければ勧告に進みます。倒れたり部材が落ちたりするおそれがあり、周りの暮らしを損なっている家は「特定空家等」とされます。こちらは第22条にもとづいて、助言・指導、勧告、命令の順に重くなります。命令にも従わなければ、市町村が所有者に代わって取り壊すこともあります。

管理が届いていないと見られやすいのは、外から見て分かる傷みです。割れたままの窓、はがれかけた外壁、隣の敷地にはみ出した枝、敷地に積まれたごみ、住みついた動物。どれも一つずつは小さなことですが、重なるほど周りへの影響が大きいと見られます。冬の雪や夏の台風のあとには、一気に傷みが進みます。それをきっかけに連絡が来ることもあります。

どの段階でも、最初に届くのは所有者や相続人への連絡です。名義が亡くなった親のままでも、市町村は戸籍などをたどって相続人を調べ、文書を送ってきます。相続人が何人かいると、そのうち一人に届いたまま、ほかの相続人が知らない、ということも起きます。

市町村の手続きとは別に、所有者として損害を負う場面もあります。屋根材が飛んで隣の車を傷つけた、塀が倒れて通行人がけがをした、という場合です。どんな条件で責任を問われるかは、「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事で確かめられます。

勧告を受けると外れる、固定資産税の住宅用地の特例

住宅が建っている土地は、地方税法第349条の3の2により、固定資産税の課税標準が下げられています。価格の3分の1に、200平方メートル以下の部分は6分の1にする特例です。この特例から外れるのは、空き家になった時点ではありません。管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けたあとです。勧告を受けた敷地は、その後に迎える1月1日を基準にする年度から、特例の対象から除かれます。建物が建ったままでも、特例のない土地として税額が計算されます。上がる額の見当と勧告までの流れは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で確かめられます。考え方は、同じ地方税法第349条の3の2にそっています。

その年度の固定資産税の額は、毎年1月1日の状態で決まります。勧告がその日より前に出ていれば、その年度から特例のない額になります。指導の段階で草を刈り、割れた窓をふさぎ、改善したことを担当課に伝えます。そうすれば、勧告に進まずに済むことがあります。文書が届いたら、そのままにせず、まず担当課に連絡を入れてください。

賃貸に出しても止まらない負担

貸して人が住むようになれば、窓が開き、水が流れ、庭にも手が入ります。管理不全空家等として見られる理由の多くは、それだけで消えていきます。一方で、貸したあとも固定資産税を払うのは所有者です。屋根や外壁、給湯器のような建物そのものの傷みを直すのも、所有者の側に残ります。

つまり賃貸は、放置で起きることの一部を止める手段です。所有者の負担を借主に移す手段ではありません。止められるのは傷みの進み方と、管理不全として指導を受ける理由です。止まらないのは税と修繕です。修繕はむしろ、「直さないと住めない」という形で前倒しになります。

貸すか売るかを決めるまでの間も、管理は続けておきます。月に一度は窓を開けて風を通し、水を流して排水口の臭いを止め、郵便物を回収する。これだけでも、管理されている家として見られやすくなります。遠方で通えないなら、近所の親戚や管理を請け負う会社に頼むことになります。その費用も、貸すか売るかを比べる材料の一つに入ります。

全国の空き家は900万戸、相続した実家は賃貸で埋まる？

総務省の令和5年住宅・土地統計調査（令和6年4月公表）では、空き家が900万戸あります。借り手が付くかは、立地と傷みで分かれます。

貸せば埋まるかどうかは、同じ町にどれだけの空き家と空いた貸家があるかで見当がつきます。全国の数字は、その出発点になります。

統計に出る空き家の数と、13.8%という割合

総務省統計局の住宅・土地統計調査の令和5年調査（令和6年4月公表）で、全国の空き家は900万戸でした。住宅全体に占める空き家の割合は13.8%で、どちらも過去最多・過去最高です。この空き家には、借り手を待っている賃貸用の住宅も含まれます。言いかえると、相続した実家を貸そうとしたときの競争相手は、すでに募集に出ている貸家です。

統計の分け方では、賃貸用でも売却用でもない空き家が、別の区分にまとめられています。別荘のような使い方もしていない家です。親が亡くなってから誰も住まず、貸す予定も売る予定も決まっていない実家は、たいていこの区分に入ります。この区分の家は、使う人が決まらないまま年数がたつほど傷みが進みます。そして、次の使い道を選びにくくなります。

自分の町の様子は、市区町村が作る空家等対策計画や、空き家の実態調査の結果に載っていることがあります。地域ごとの空き家の多さや、市区町村が力を入れている取り組みを見てください。貸す場合の借り手の見込みも、売る場合の買い手の見込みも立てやすくなります。

借り手が付く家と、付きにくい家の境目

借り手が付くかどうかは、家の古さよりも、その町で家を借りる人がいるかどうかで先に決まります。駅やバス停から歩ける、通勤や通学の行き先がある、車を停められる。こうした条件が、家賃の高さより前に、問い合わせが来るかどうかを分けます。条件のそろわない町では、家賃を下げても問い合わせが来ないまま季節が変わることがあります。

建物の側で効くのは水回りと屋根です。台所や浴室、給湯器、トイレが使える状態か、雨漏りの跡がないか。借り手が内見で最初に見るのは、この場所です。ここが傷んでいれば、募集の前に直すことになります。古い家でも、ここが手入れされていれば借り手は付きます。ただ、相続から何年も閉め切った家では、配管の傷みや湿気が想像より進んでいることがあります。

閉め切った年数も効きます。相続した年に貸せば、まだ親が暮らしていたころの手入れが残っています。3年、5年と閉め切るほど、直す範囲が広がります。貸せる状態に戻す費用は、家賃の何年分にもなっていきます。閉め切ったまま冬を何度か越した家では、凍結で割れた配管や床下の湿気が見つかり、水回りの交換に床の張り替えが加わることがあります。

募集を始めて3か月ほど内見の申込みが無いなら、家賃を下げ続けるより、貸す以外の出口を並べ直す方が早く片付きます。出口は、売る、管理を続けて持つ、取り壊して土地にするの3つです。取り壊すと、その後に迎える1月1日を基準にする年度からは建物の無い土地として固定資産税が計算され、住宅用地の特例は使えなくなります。

空き家を賃貸に出すデメリットは何か？修繕費と3,000万円控除

家賃より先に効いてくるのは、4つです。貸す前の修繕費、借主に退いてもらいにくい契約、使えなくなる3,000万円控除、空室・滞納・故障の負担です。

相続から半年から1年、貸すかどうかを考え始めた時点で、このうち修繕費と控除の2つはすでに動き始めています。修繕費は閉め切った月の分だけ増え、控除は売る期限に向けて残り時間が減っていくからです。

1. 貸せる状態に直す費用が、家賃より先に出ていく

親が住んでいた家は、親が暮らせる状態ではあっても、他人が家賃を払って住める状態とは限りません。和室の畳、ふすま、壁紙の張り替えは、借り手を募る前の最低限の手入れになります。給湯器や水栓、トイレが古ければ、交換が加わります。雨漏りやシロアリの跡があれば、その手当てが先に来ます。

家財の片付けも、この段階で出ていく費用です。仏壇や家具、衣類が残ったままでは貸せません。処分の費用と時間は、修繕の前に入ります。片付けと修繕を終えてから募集を始め、借り手が決まってはじめて家賃が入ります。支出と収入のあいだには、数か月の空白ができます。

止めていた電気・ガス・水道を開け直すと、不具合がまとめて見つかることもあります。閉め切っていた間に起きていたものです。水を通したら床下で漏れていた、ブレーカーを上げたら漏電で落ちた、といった具合です。見積りの前に、一度ライフラインを通して家の中を確かめておきます。そうすれば、あとから追加の工事が出る幅を小さくできます。

家賃でこの費用を取り戻すには、年単位の時間がかかります。借り手が数年で出ていけば、次の借り手のための手入れがまた必要になります。取り戻しきる前に、次の支出が来ることもあります。直す範囲ごとの費用の目安は、「空き家のリフォーム費用はいくら？直すか売るかの計算表」の記事にあります。

2. 普通借家では、貸主の都合で借主に退いてもらいにくい

期間を決めて貸しても、普通借家の契約は、期間が来ただけでは終わりません。借地借家法第28条は、貸主が更新を断ったり解約を申し入れたりするには、正当の事由が要るとしています。その有無は、いくつかの事情を合わせて判断されます。貸主と借主のそれぞれがどれだけその建物を使う必要があるか、これまでの貸し借りの経過、建物の使われ方と状態です。立退料のように、貸主が差し出す財産上の給付も含まれます。

困るのは、貸してから数年たって事情が変わったときです。子どもが実家に戻って住みたくなった。相続人の間で売ることに決まった。建物が古くなり、建て替えたい。どれも所有者にとっては切実です。ただ、借主がそこで暮らしていれば、それだけで退去を求められるとは限りません。話し合いで退いてもらうには、引越しの費用や立退料を貸主が負担することが多くなります。

借主の側にも暮らしがあります。子どもの学校、勤め先、高齢の家族の通院。長く住んでいる借主ほど、ほかの家に移る負担は大きく、話し合いにかかる時間も延びます。貸した時点では、先のことと思えるかもしれません。それでも、5年後、10年後に誰がこの家を使うかを、相続人の間で一度は話しておく必要があります。

借主が住んだままの家を売ることはできます。ただ、買う側は借主が住み続ける前提で値段を付けます。空いた家として売るより低くなるのは、この退いてもらいにくさが値段に入るためです。期間を決めて確実に終わらせたいなら、契約の型そのものを選び直すことになります。

3. 一度貸すと、相続空き家の3,000万円控除が使えなくなる

被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を、相続した相続人が売却する場面の特例があります。一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（租税特別措置法第35条第3項）。令和6年1月1日以後に売った場合は、取得した相続人の数でも変わります。その家屋と敷地を取得した相続人が3人以上だと、控除は1人あたり2,000万円までです。この特例の主な要件の一つが、相続の時から売る時まで、その家を事業や貸付、居住に使っていないことです。賃貸に出せばこの要件から外れます。借主が出ていって空き家に戻っても、外れた要件は元に戻りません。

ほかの主な要件として、売る期限があります。相続の開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。売った金額が1億円以下であること、家屋を耐震の基準に合わせるか取り壊すことなども要件です。特例そのものも、令和9年12月31日までの売却が対象です。相続した実家がこれらに当てはまるなら、貸すと決めることは、使えたかもしれない控除を手放すことと同じになります。

控除の額は、売って出た利益から差し引ける上限です。親が何十年も前に買った家で、買った時の値段が分からない場合ほど、売った金額の大部分が利益として計算されやすくなります。そのぶん、控除の有無で税額の差が大きくなります。貸して得られる家賃と、控除で減る税額を、同じ紙に並べてから決めてください。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

4. 空室・家賃の滞納・設備の故障は、貸主の負担になる

貸したあとに続く支出は、借主がいてもいなくても所有者に来ます。民法（e-Gov法令検索）第606条は、貸主が、借りた物を使うのに必要な修繕をする義務を負うと定めています。借主の責めで壊れた場合は除かれます。冬に給湯器が止まった、雨漏りがした、という連絡は、夜でも休日でも、貸主か管理を任せた会社に届きます。

借主が出ていけば、次の借り手が決まるまでの月は家賃が入りません。固定資産税と保険料だけが出ていきます。家賃の支払いが遅れたときは督促を重ね、それでも払われなければ契約の解除に進みます。ただ、借主が住んだまま契約を終わらせるには時間がかかります。その間の家賃は、回収できないこともあります。

実家のある町では、近所との関わりも貸主に返ってきます。ごみの出し方や駐車の仕方、夜の物音が気になったとき、近所の人が声をかけるのは所有者の側です。昔からの付き合いがあるからです。親の代からの付き合いが続く町ほど、借主の暮らし方が、所有者の家の評判として受け止められやすくなります。

家賃の収入は不動産所得になり、経費を引いて所得が残れば、確定申告が要ることがあります。相続人の一人が家を受け継いで貸すのか、何人かで持ったまま貸すのかで、誰が申告するかも変わります。何人かで持ったまま貸すなら、誰がどの割合で申告するかを、貸し始める前に税務署か税理士に確かめておきます。

空き家は賃貸か売却か持つか？相続から3年後の年末が分かれ目

亡くなった親が一人で住み、相続の後は空いたままの実家なら、期限があります。控除を使って売るか手放して貸すかを、相続から3年を経過する日の年末までに選びます。

たとえば親が2025年5月に亡くなった場合、相続の開始から3年を経過する日は2028年5月で、その年の12月31日が売る期限になります。ただし特例そのものが令和9年（2027年）12月31日までの売却を対象としているため、制度が延長されなければ、2027年中に売り終える必要があります。

1. 賃貸に出すメリットが生きる家

賃貸に出すメリットは、主に3つあります。家賃で固定資産税や保険料をまかなえること。人が住むことで建物の傷みが遅くなり、管理不全として指導を受ける理由が減ること。そして、家を手放さずに残しておけることです。

このメリットが生きるのは、修繕費と控除という2つのデメリットが小さい家です。駅や勤め先に通える町にあり、水回りが使えて修繕が小さく済む家があります。そうした家なら、家賃で費用を取り戻す期間は短くなります。親が一人で住んでいた家ではない、あるいは相続の後にすでに誰かが住んだ時期がある。こうした家は、相続空き家の3,000万円控除がもともと使えません。貸しても失うものは、それだけ少なくなります。

将来、相続人の誰かが住む予定がある家も、期間を区切って貸せば、その日までの間だけ家賃を受け取れます。市区町村によっては、空き家バンクに登録した家の改修に補助を出しているところがあります。工事の契約より前に申請が要ることが多いので、見積りを取る段階で、実家のある市区町村の担当課に補助の有無を確かめます。

仏壇や家財の一部を一室に残したまま貸すこともできます。その場合は、残す物と貸す範囲を契約で分けておきます。分けておかないと、借主との間で誰の物かがあいまいになります。

2. 売るほうが手元に残りやすい家

売るほうに傾くのは、貸すことで失うものが大きい家です。亡くなった親が一人で住み、相続の後は誰も住まず貸してもいない家は、相続空き家の3,000万円控除を使える余地があります。貸した時点で、その余地はなくなります。修繕の見積りが数年分の家賃を上回る家も、売るほうに傾きます。相続人が遠方に住んでいて借主からの連絡に応じられない家も、貸したあとの負担が家賃を上回りやすくなります。

売る期限は、「3. 一度貸すと、相続空き家の3,000万円控除が使えなくなる」の見出しの節で書いた年末です。親が亡くなったのが年の前半か後半かで、そこまでの月数は同じになりません。亡くなった日付から数えて、期限の年と月を手帳に書き出してください。売る手続きには、相続登記と買主探し、契約から決済までの日数がかかります。期限の年の秋に動き出したのでは、間に合わないことがあります。

相続人が何人かいる家では、売るか貸すかの話し合いそのものに時間がかかります。誰が家を受け継ぐか、売った代金や家賃をどう分けるかが決まらないうちは、どちらの契約にも進めません。期限から逆算して、話し合いの区切りの月も決めておくと、残り時間を使い切らずに済みます。

3. 貸すか売るか持つかを決めるチェック表

上の行から順に見て、当てはまった行の右の欄が、寄る選択の目安になります。

表の1行目（亡くなった親が一人で住んでいた家で、相続の後は誰も住まず、貸してもいない）に当てはまる家があります。その家は、控除の要件の全部を満たすかを確かめるまで、貸す話を進めないでください。要件の一覧と判定の順番は「空き家3000万円控除の条件」の記事にあります。家が建った時期などの要件は、国税庁のNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例でも確かめられます。

表の4行目（数年のうちに相続人の誰かが住む、または建て替える予定がある）に当てはまるのに、貸したい場合もあります。そのときは、期間で終わる契約を選ぶことが前提になります。どの行にも当てはまらず決めきれないなら、「持つ」を選んで管理を続けます。1年後にもう一度この表を見直すのも、一つの手です。持つ間も、管理不全として指導を受けない程度の手入れと、固定資産税の支払いは続きます。

表の6行目（相続登記が済み、名義が相続人になっている）に当てはまらない家もあります。その場合は、貸すか売るかを決める前に、名義を移す手続きから始めることになります。

空き家を賃貸に出すと決めたら、まず何をする？相続登記の期限は3年

最初にするのは、名義を相続人に移す相続登記です。相続で取得したと知った日から、3年以内に申請する義務があります。

貸主として契約書に名前を書くのは所有者で、不動産会社に募集や管理を頼むと、登記簿で所有者を確かめられることがあります。名義が親のままだと、相続人全員の同意を示す書類を求められ、募集を始めるのが遅れることがあります。

1. 名義を相続人に移す（相続登記）

親が亡くなったのが何年も前でも、名義を移す手続きには期限があります。実家を相続したと2024年4月1日より前から知っていた人なら、申請の期限は2027年3月31日です。相続登記の申請の義務（不動産登記法第76条の2）は、2024年4月1日に始まりました。それより前に始まった相続にもかかります。その場合は、2024年4月1日と、相続で取得したと知った日の遅い方から3年と数えます。2024年4月1日以後の相続なら、取得したと知った日から3年以内です。

期限の内に遺産の分け方が決まらないときは、相続人申告登記（不動産登記法第76条の3）で、ひとまず義務を果たす方法があります。相続人であることを登記官に申し出る手続きです。ただし、申し出ただけでは名義は相続人に移りません。貸す契約や売る契約に進むには、分け方を決めたうえでの相続登記がやはり要ります。窓口や必要な書類は、法務省の相続登記の申請義務化の案内で確かめられます。

名義が亡くなった親のままでも、事実として家を貸すことはできます。ただ、遺産を分ける前の家は、相続人みんなの共有です（民法第898条）。家賃を誰が受け取り、修繕を誰が決めるのかがはっきりしないまま、借主を迎えることになります。登記をせずに置いておくと何が起きるかは、「土地の名義変更をしないとどうなるか」の記事で確かめられます。期限と売却の関係も、合わせて載っています。

2. 貸せる状態かを、修繕の見積りと近くの家賃で照らし合わせる

登記の手続きと並行して、修繕の見積りを取ります。見積りは2社から取り、どこまで直すかを同じ条件にそろえて比べます。水回りの交換、畳と壁紙、屋根と外壁の点検、家財の片付けは、それぞれ別の行で出してもらいます。そうすると、削れる所と削れない所が見えてきます。

家賃の見込みは、近くの不動産会社に聞いて確かめます。同じくらいの広さと古さの貸家が、いくらで募集されているかです。募集に出ている家賃は、実際に決まる家賃より高めに出ていることもあります。決まるまでに何か月かかったかも合わせて聞いておくと、見込みが固くなります。

見積りと家賃がそろったら、次の式で、修繕費を取り戻すまでの年数を出します。

修繕と片付けの費用 ÷（1年分の家賃 − 1年分の固定資産税・保険料・管理の費用）＝ 取り戻すまでの年数

仮に、畳・壁紙・給湯器の交換と家財の片付けで250万円、家賃が月6万円（年72万円）、固定資産税・保険料・管理を任せる費用が合わせて年20万円だったとします。250万円 ÷（72万円 − 20万円）＝ 約4.8年です。借主が3年で出ていけば、取り戻しきらないうちに次の募集前の手入れが来ます。どれもこの記事で置いた仮の数字なので、実際の額は手元の見積りと近くの募集家賃に置き換えてください。

この年数が、借主が住み続けてくれそうな年数より長いとします。その場合は、貸すより売るほうが手元に残る見込みが高くなります。空室の月を見込むなら、1年分の家賃を少し低めに置いて計算します。相続空き家の3,000万円控除が使える家なら、控除で減る税額も、この年数の横に書き添えて比べてください。

残った家財をどうするかも、この段階で決めます。照明やエアコン、物置のように借主に使ってもらう物は、貸す物として一覧に書き出します。壊れたときに誰が直すかも、契約に入れます。一覧に無い物が残っていると、借主の物なのか貸主の物なのかが分からなくなります。退去のときに、処分の費用でもめる元になります。

空き家を賃貸する方法は2つ、空き家バンクを利用するデメリットは？

契約の型は、普通借家と定期借家の2つです。将来住む・売る予定があるなら、期間で終わる定期借家を書面で結びます。

契約の型は、募集を始める前に決めておきます。募集の途中で普通借家から定期借家に切り替えると、条件を見て問い合わせてきた人に説明し直すことになるためです。

1. 普通借家と定期借家のどちらで貸すかを決める

空き家を賃貸する方法は、契約の型で見ると2つに分かれます。期間が来ても、貸主に正当の事由がなければ続いていく普通借家。期間が来たら更新されずに終わる定期借家。定期借家は、借地借家法（e-Gov法令検索）第38条が定める形で結んだときだけ、その効き目があります。

同条の決まりのうち、貸主が押さえておくのは次の3つです。

• 公正証書などの書面で契約を結ぶこと（契約の内容を記録した電磁的記録でもよい）
• 契約の前に、更新がなく期間が来たら終わることを、書面を渡して説明すること（借主の承諾があれば電磁的な方法でもよい）
• 期間が1年以上なら、終わる1年前から6か月前までの間に、終わることを借主に知らせること

説明を欠くと、更新がないという取り決めは効かず、普通借家と同じ扱いになります。将来子どもが住む予定がある、何年後かに売るつもりがある、という家で期間を区切りたいなら、更新がないことの説明は契約書とは別の書面で行い、借主が受け取った日付を控えに残しておきます。

その代わり、定期借家は長く住みたい借主からは選ばれにくくなります。家賃や募集の期間で、譲ることがあります。期間の長さは、貸主と借主で決められます。住む予定の年から逆算し、借主にとっても引越しの計画が立てやすい長さを選ぶと、借り手が見つかりやすくなります。期間が終わったときに、改めて合意して新しく契約を結び直す道もあります。

2. 借り手の探し方と管理の任せ方を決める（不動産会社・空き家バンク）

借り手を探す道は、地元の不動産会社に募集を頼むか、市区町村の空き家バンクに登録するかが中心になります。不動産会社に頼めば、募集から契約、入居後の家賃の集金や故障の受付までを任せられます。その分の手数料や管理料がかかります。遠方に住んでいて、実家に月に何度も行けない相続人には、管理まで任せる形が現実的です。

自分で管理する場合は、すべて自分で受け持つことになります。鍵の受け渡し、家賃の入金の確認、故障の連絡を受けたときの業者の手配です。近くに住む親戚が窓口になってくれるなら、その人の連絡先を借主に伝えておきます。急な連絡にも応じやすくなります。

空き家バンクの実態と仕組みは、市区町村ごとに違います。よく見られるのは、自治体が空き家の情報を集めてサイトで公開する形です。移住を考えている人などからの問い合わせを所有者につなぎ、賃貸と売却のどちらの登録も受け付けます。契約の場面で、自治体と協定を結んだ不動産会社が間に入るところもあります。所有者と借り手が、直接話をするところもあります。どちらの形かは、担当課の解説や登録の要領で確かめられます。

空き家バンクを利用するときのデメリットは、主に次の4つです。

• 見に来るのはその地域への移住などを考える人に限られ、借り手が決まるまでの期間が読みにくい
• 自治体は家賃や条件の話し合いに立ち入らないことが多く、契約の中身は所有者が決めることになる
• 建物の状態を調べるのも、貸す前に直すのも、所有者の側になる
• 登録の条件や受け付ける地域が市区町村ごとに違い、空き家バンクを置いていない市区町村もある

貸すと決めたら、火災保険の契約も見直します。親が住んでいたころの住まいの保険のまま貸すと、借主の暮らす家としては補償が合わないことがあります。空き家の期間には、加入を断られることもあります。切り替えの考え方は、「空き家に火災保険はかけられるか」の記事で確かめられます。

空き家を賃貸に出さず当社に売ると、入金まで何日？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家を賃貸に出す前に決める3つのこと

• 放置の負担は、勧告で重くなります。空き家のまま置くと、空家法にもとづく指導の先に勧告があります。勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地の特例が外れます。賃貸に出せば傷みと指導の理由は減りますが、税と修繕は所有者に残ります。
• 貸すと、3,000万円控除は戻りません。借主が出ていって空き家に戻っても同じです。控除で減る税額と、家賃で取り戻せる額を並べてから決めます。
• 貸すなら、登記と契約の型が先です。相続登記を済ませ、修繕費を取り戻す年数を出します。将来住む・売る予定があれば、定期借家を書面の手順どおりに結びます。普通借家では、貸主の都合だけで借主に退いてもらうのは難しくなります。

当社は、貸すか迷っている段階の実家も、現況のまま見て金額をお出しします。借主が住んでいる家は、借主が住み続ける前提の金額でお引き受けします。

空き家の賃貸のデメリットについてよくある質問

Q1. 空き家を放置するのは、なぜいけないのですか

人が住まない家は、傷みが早く進みます。傷んだ家は、周りに迷惑や危険を及ぼしやすくなるためです。空家法では、管理の届かない空き家に、市町村が指導や勧告をすることができます。勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地の特例が外れます。周りに危険を及ぼすおそれのある特定空家等になれば、命令や、市町村による取り壊しまで進むこともあります。屋根材や塀が人や車を傷つければ、所有者として賠償を求められることもあります。放置をやめる手は、管理を続ける、貸す、売る、取り壊して土地にするの4つです。どれを選ぶかは、控除の期限と修繕の大きさで決まります。

Q2. 普通借家契約は、なぜ2年の期間が多いのですか

2年という長さは法律が決めたものではなく、慣行として多く使われている長さです。借地借家法には、1年未満の期間を定めた建物の賃貸借を、期間の定めのないものとして扱う決まりがあります。そのため1年以上の期間が選ばれ、そのうち2年がよく使われています。普通借家では、期間が来ても貸主に正当の事由がなければ契約は続きます。2年は、「2年で終わる」という意味ではありません。相続した実家を何年かだけ貸したいなら、期間で終わる定期借家を選びます。書面と事前の説明の手順どおりに結ぶことになります。

Q3. アパート経営は儲からないと言われるのはなぜですか。実家を貸す場合も同じですか

家賃から、建物を買ったり建てたりする費用、修繕、空室の月、管理の手数料、税金が差し引かれます。手元に残る額が、思ったより小さくなりやすいためです。相続した実家は買う費用がかかっていない分、事情は違います。それでも、貸せる状態に直す費用と、貸したあとの修繕・空室・滞納の負担は、同じように所有者に来ます。加えて実家ならではの失うものとして、相続空き家の3,000万円控除があります。家賃の総額だけで判断せず、修繕費を取り戻すまでの年数と、控除で減ったはずの税額を並べてください。

Q4. 名義が亡くなった親のままの空き家でも、貸せますか

契約を結ぶこと自体はできます。ただ、遺産を分ける前の家は、相続人全員の共有です。誰が貸主になり、家賃をどう分け、修繕を誰が決めるのかを先に決めておかないと、貸したあとにもめる元になります。管理を頼む不動産会社から、登記の名義の確認を求められることもあります。相続登記には申請の義務と期限もあるので、貸す前に名義を相続人に移しておくのが順番です。

Q5. 貸している空き家を、あとから売ることはできますか

借主が住んだまま、所有者だけが替わる形で売れます。借主との契約は新しい所有者に引き継がれ、借主は住み続けます。買う側は、家賃の額と、借主が住む年数の見込みから値段を付けます。そのため、空いた家として売るより低くなることが多くなります。入居者がいるままの売り方の段取りは、「収益物件をオーナーチェンジで売却」の記事で確かめられます。定期借家で貸していれば、期間が終わって空いたあとに売る道も選べます。

Q6. 家賃を取らずに親戚に住んでもらう場合も、3,000万円控除は使えなくなりますか

使えなくなる見込みが高いと考えてください。この控除の要件の一つは、相続の時から売る時まで、事業・貸付・居住のどれにも使っていないことです。家賃を取らなくても、誰かが住めば居住に使ったことになります。親戚に住んでもらって家を守るつもりでも、控除の候補からは外れます。住んだ期間が短い場合の扱いなど個別の判断は、税務署か税理士に確かめてから決めてください。

当社の見方

当社では、相続した空き家を貸すか売るかで迷われているご相談を多くお受けしています。ご相談の中では、いったん入居者が決まると、あとで売りたくなっても退去のお願いから始めることになり、税金の特例を使えるかどうかの見通しも立てにくくなる、という声をよく伺います。そこで当社では、貸す前に一度、売った場合の金額を知っていただくことをおすすめしており、ご相談から買取価格のご提示までは目安30分です。ご契約までが目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、お引き渡しと同時にご入金しますので、空き家のまま長く迷う期間を短くできます。手取りを比べる際には、売買契約書の印紙代や抵当権の抹消登記の費用、相続した物件では相続登記の費用がかかることもお伝えしますが、ご負担いただく費用は個別のご案件によります。一方で、売らないほうがよい場合や買い取れない物件は正直にそうお伝えしていますので、賃貸を続けるべきか迷われているときもご相談ください。