空き家の賃貸、東京で成り立つ？相続した実家を貸す前の判断

空き家の賃貸を東京で始める前に、亡くなった親の名義は残っていないか？

名義が亡くなった親のままなら、貸す前に相続登記を済ませるのが順番で、申請には知った日から3年の期限があります。

葬儀と四十九日が終わり、実家の片付けに通い始めたころに、近所の人や知り合いから「空けておくくらいなら貸したら」と声をかけられることがあります。その時点で手元にあるのは、親の遺品と鍵と、毎年届いていた固定資産税の通知くらいです。登記簿がどうなっているかまで見ている方は、多くありません。貸す話を具体的に進める前に、法務局で土地と建物の登記事項証明書を取ってください。見るのは、甲区の所有者の欄に誰の名前があるかです。

亡くなった親の名義のままでは、賃貸の契約が組みにくい

親が亡くなった時点で、実家の権利と義務は相続人に引き継がれています（民法第896条）。相続人が2人以上いれば、遺産分割が終わるまでは家は相続人全員の共有です（民法第898条）。名義が親のままの家を貸そうとすると、話は何も決まっていない状態から始まります。貸主の欄に誰の名前を書くのか。家賃と敷金を誰の口座で受け取るのか。雨漏りが出たとき、誰の判断で修理を頼むのか。

管理会社や家賃保証会社は、契約の前に、貸主にその家を貸す権限があるかを確かめます。登記上の所有者がすでに亡くなっていると、相続人であることを示す戸籍を求められることがあります。ほかの相続人が賃貸に同意している書面を求められることもあります。そこで手続きが止まります。兄弟の1人が近くに住んでいて管理を引き受けるつもりでも、書面は残してください。家賃の取り分と修繕費の負担を書いておきます。書面がないと、数年たってから「勝手に貸した」という話になりかねません。

貸した後のことも見ておきます。家賃を受け取った人は、その年の不動産所得として申告を考えることになります。共有のままなら、誰がいくら受け取ったかを持分に応じて毎年整理する手間が出ます。名義を誰か1人にまとめておけば、契約の当事者も税の申告も1人で完結します。

相続登記の期限は、実家を相続したと知った日から3年

相続登記の申請は、2024年4月1日から義務になっています（法務省「相続登記の申請義務化について」）。期限は、相続が始まったことと、自分が実家を取得したことの両方を知った日から3年以内です。親が亡くなったのが2024年4月1日より前でも、この義務の対象に入ります。その場合の期限は、施行日の2024年4月1日と、取得を知った日の遅い方から3年です。

自分の期限は、次の3つのどれに当たるかで判定できます。

• 2024年4月1日より前から、親の死亡と実家の取得を知っていた → 2027年3月31日まで
• 親の死亡は2024年4月1日（施行日）より前だが、自分が取得したと知ったのは2024年4月1日より後 → 知った日から3年
• 親が2024年4月1日以後に亡くなった → 取得を知った日から3年

遺産分割の話し合いがまとまらないまま期限が近づいたときは、相続人申告登記（不動産登記法第76条の3）を使えます。自分が相続人であることを登記官に申し出ると、申請の義務をひとまず果たせます。ただ、この申し出では名義は誰にも移りません。貸主を1人に決める役には立たないということです。登記を後回しにしたまま売ろうとしたときに何が詰まるかは、「土地の名義変更をしないとどうなるか」の記事で、期限と売却の関係から確かめられます。

東京の空き家の数と、相談の窓口は区市町村で分かれる

東京でどれだけの家が空いているかは、総務省統計局の住宅・土地統計調査で、区や市の単位まで確かめられます。この調査は空き家を、賃貸用、売却用、別荘などの二次的住宅と、それ以外の空き家に分けて数えています。都心の区では空いている賃貸の部屋が数に多く含まれます。相続した実家のように使い道が決まらないまま閉じている家がどれだけあるかは、区分ごとの内訳まで開かないと見えません。自分の区や市で「賃貸用・売却用・二次的住宅を除く空き家」の数が多いなら、同じような戸建てが近くで借り手を探している地域なので、家賃の見込みは控えめに置いて計算してください。

相談の窓口も、東京の中で分かれています。23区では区が、多摩地域と島しょ部では市町村が、空き家の管理についての指導や、それぞれの補助・相談の事業を受け持っています。東京都も、住宅政策本部の空き家対策のページで、都の相談窓口や区市町村の取り組みを案内しています。貸すにしても売るにしても、実家のある区や市の空き家の担当課に、使える補助と相談先を先に聞いておくと、後で手順を組み直さずに済みます。

東京の空き家を貸さずに放っておくと、税と管理の負担はどの順で増えるか？

管理が止まった空き家は、区や市からの指導、勧告と段階を踏んで扱いが重くなり、勧告を受けると土地の固定資産税の軽減が外れます。

貸すか売るかを決めかねている間も、家には毎年の税と季節ごとの手入れがかかり続けます。住宅が建っている土地は、小規模住宅用地なら固定資産税の課税標準が価格の6分の1になる特例を受けています（地方税法第349条の3の2）。この軽減は、家が空いていても勧告を受けるまでは続きます。迷っている期間が1年、2年と延びるほど、庭木や郵便受けの荒れが近所の目に入り、通報から行政の指導へと進む順番が早まります。

東京23区では、固定資産税の通知は都税事務所から届く

親の名前で届いていた固定資産税の納税通知書を見ると、23区内の家なら差出人は区役所ではなく都税事務所です。23区では、固定資産税と都市計画税を東京都が課税しているためです。多摩地域と島しょ部では、それぞれの市町村が課税しています。相続の手続きが終わるまでの間は、相続人の中から代表者を決めて届け出ると、その人あてに通知が届くようになります。23区なら、届出先は物件のある区を受け持つ都税事務所です。

固定資産税の軽減は上で書いた6分の1で、都市計画税でも小規模住宅用地は価格の3分の1に軽くなります（地方税法第702条の3）。勧告でこの軽減が外れたときに税額がどう変わるかは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事に、地方税法第349条の3の2の特例の外れ方から計算の考え方があります。

管理が止まった空き家に、区や市から指導と勧告が届くまで

空き家の扱いを重くしていく手順は、空家等対策の推進に関する特別措置法に決まっています（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）。放っておけば特定空家等になるおそれがある管理不全空家等には、区や市が指導をします。指導をしても状態が改まらず、そのままでは特定空家等になるおそれが大きいときは、区や市は勧告ができます（第13条）。倒壊や衛生の面で危険が大きい特定空家等になると、助言・指導、勧告、命令と進みます。命令に従わなければ、行政が代わりに取り壊す代執行まであり得ます（第22条）。住宅用地の特例が外れるのは、このどちらかの勧告を受けたときです。

実際の始まりは、たいてい近所からの連絡です。伸びた庭木が隣の敷地や道路にかかる。郵便受けからチラシがあふれる。外れた雨どいが風で揺れている。区や市の担当課は、こうした通報を受けて現地を見に来て、登記簿と税の記録から所有者を探します。名義が亡くなった親のままだと、通知は戸籍で相続人をたどった後に届きます。最初の連絡が来た時点で、家の状態がかなり進んでいることもあります。

東京の空き家は、賃貸と売却と持ち続けることのどれに向くか？

修繕にかかる費用、借り手が付く見込み、相続人の人数と家を使う予定の有無で、貸すか売るか持ち続けるかが分かれます。

相続登記を司法書士に頼み、名義の見通しが立ったころに、ようやく家をどうするかの話し合いが始まります。兄は貸して家賃を分けたいと言い、妹は早く売って片付けたいと言い、自分は10年後に戻るかもしれないと迷っている。相続人の間で向きがそろわないのは、珍しいことではありません。意見を並べる前に家の側の条件を見ておくと、話し合いの材料が同じになります。

1. 修繕が軽く、借り手が来る場所なら賃貸に向く

賃貸に向くのは、屋根と外壁と給排水に大きな傷みがなく、少しの手入れで人が住める家です。東京の中でも、最寄り駅から歩ける距離にあり、近くに同じ広さの戸建ての貸家が少ない場所なら、家族向けの借り手を探しやすくなります。駅から遠く坂の多い住宅地や、島しょ部のように住む人の数が限られる地域では事情が違います。家賃を下げても、借り手が来るまでに時間がかかることがあります。

需要を自分の感覚で決めないために、管理会社2社以上に現地を見てもらい、家賃の見込みと、貸す前に直すべき箇所の提案を書面でもらってください。管理の委託料、借り手を見つけたときの仲介手数料、貸す前の工事費も、同じ書面で金額を出してもらいます。数字がそろったら、次の2つの式に入れます。

• 年間の手取り＝見込みの家賃×12か月−固定資産税と都市計画税−管理の委託料（1年分）−火災保険料−修繕の積み立て（1年分）
• 工事費を取り戻す年数＝貸す前の工事費÷年間の手取り

家賃の欄には、借り手が決まるまでの空室の月を差し引いた額を入れます。固定資産税と都市計画税は、納税通知書に書かれた年税額をそのまま使えます。取り戻す年数が、貸し続けるつもりの年数より長いなら、その条件では賃貸は成り立っていません。定期借家で期間を区切るつもりなら、比べる相手はその期間です。退去のたびに出る修理や次の借り手探しの費用はこの式の外にあるので、年数がぎりぎりで収まる程度なら、売る場合の見積もりと並べてから決めてください。

2. 修繕費が重い家、相続人が何人もいる家は売却に向く

雨漏りが小屋裏まで回っている。白蟻の被害が土台に出ている。給水管と排水管を床下から取り替える必要がある。こうした家は、貸す前の工事費が家賃の手取りの何年分にもなります。取り戻す前に次の修繕が来ることもあります。古い耐震基準のころの木造なら、補強まで考えると工事の幅はさらに広がります。当社が買い取った東京都三鷹市の戸建て（約850万円）と町田市の戸建て（約450万円）も、どちらも築50年以上で、空き家になっていた家です。直さずに現況のまま手放す道は、「空き家をそのまま売る方法」の記事で、解体も片付けもせずに売れる条件と価格の決まり方から確かめられます。

相続人が何人もいる家を貸すと、家賃の分け方、修繕費の負担の割合、空室の間の税の負担を、毎年のように相続人の間で決め直すことになります。窓口を1人が引き受け続けるのは重い負担です。相続人の誰かが亡くなればその子どもたちが加わり、話し合う人数がさらに増えます。売って代金を分ければ、清算は1回で終わります。兄弟の誰かが売ることに反対しているときの進め方は、「実家の売却に兄弟が反対」の記事に、話し合いから共有物分割請求までの段階ごとにあります。

3. 使う予定が決まっていないうちは、持ち続けて管理する

10年以内に自分や子どもが住むかもしれない、親の荷物をまだ片付けきれない、という段階なら、無理に貸したり売ったりせず、持ち続けて管理するのも1つの判断です。その間にかかるのは、固定資産税と都市計画税、火災保険料、電気と水道の基本料金、月に1回ほど通う交通費です。管理を人に頼むなら、その委託料も加わります。窓を開けて風を通し、水を流し、郵便受けを空にするだけでも、家の傷みと近所の不安はかなり抑えられます。

持ち続けている間にも、相続した空き家の特例の期限は進みます。売る可能性が少しでも残っているなら、期限の日付だけは「空き家を賃貸に出すと、3,000万円控除は使えなくなるか？」の章で確かめておいてください。そのうえで、期限が切れる前に、持ち続けるか売るかをもう一度話し合う日を決めておきます。

4. 農地付き空き家は、農地の扱いで選べる道が狭まる

実家に畑が付いている場合、家と農地は同じ手続きでは動かせません。農地を農地のまま売ったり貸したりするには、農業委員会の許可が要ります（農地法第3条）。東京でも、多摩地域の市町には畑付きの家が残り、練馬区や世田谷区などの23区にも農地があります。家だけを貸して畑は使わせない形なら、家の賃貸として進められます。ただ、その場合も畑の草刈りや管理は所有者の側に残ります。

農地付き空き家を賃貸に出すときのポイントは、借り手に畑も使わせるかどうかを契約の前に決めることです。使わせるなら農地の貸し借りとして許可の手続きが別に要り、使わせないなら畑の管理の手間と費用を家賃とは別に見込みます。市街化区域の中の農地を宅地などに変える場合は、許可ではなく農業委員会への届出で足りる場合があります。区域と手続きは、実家のある市町村の農業委員会に先に聞いてください。

空き家を賃貸に出すと、3,000万円控除は使えなくなるか？

相続の時から売る時までに一度でも人に貸すと、相続した空き家を売ったときの3,000万円の特別控除は使えなくなります。

管理会社から家賃の見込みが届き、貸す方向で話がまとまりかけた時点が、売る場合の税を確かめる分かれ目です。賃貸の契約書に署名した後で売りたくなっても、この控除の側に戻ることはできません。貸して得られる家賃と、売るときに減らせたはずの税を、署名の前に並べておく必要があります。

1. 相続した空き家の3,000万円控除の主な要件と、売る期限

譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（租税特別措置法第35条第3項）。実家の家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いて、令和6年1月1日以後に売った場合は、1人あたりの控除が2,000万円までになります。使えるのは、親が一人で暮らしていた実家を相続し、要件を満たして売った人です。家屋だけでなく敷地も対象です。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家で、マンションのような区分所有の建物ではない
• 親が亡くなる直前まで、その家に一人で住んでいた（老人ホームなどに入っていた場合の扱いもある）
• 相続の時から売る時まで、事業にも貸付けにも居住にも使っていない
• 売った代金が1億円以下である
• 家を耐震基準に適合させるか、家を取り壊すかのどちらかをしている

要件はこれで全部ではありません。売った後に買主が耐震の工事や取り壊しをする場合の扱いなど、細かな条件は国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で確かめてください。自分の家が要件の一つひとつに当てはまるかは、「空き家3000万円控除の条件」の記事で要件ごとに判定できます。

売る期限は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。あわせて、この特例の対象は2027年（令和9年）12月31日までの売却とされています。2つの日付の早い方が自分の期限になります。親が2023年6月に亡くなったなら、3年を経過する日は2026年にあるため、期限は2026年12月31日です。親が2025年6月に亡くなったなら、3年の数え方では2028年12月31日です。ただ、制度の期限の2027年12月31日の方が早く、こちらが期限になります（制度の期限が延長された場合を除きます）。

2. 空き家を賃貸に出すメリットとデメリットを、控除と並べて比べる

賃貸に出すメリットは、毎月の家賃が入り続けることだけではありません。人が住めば換気と通水が毎日行われ、閉め切った家より傷みの進み方が遅くなります。思い出のある家を手放さずに残せますし、庭や外回りに人の手が入るので、管理不全として区や市から指導を受ける心配も小さくなります。

デメリットは、まず上の「1. 相続した空き家の3,000万円控除の主な要件と、売る期限」で書いた控除が使えなくなることです。ほかにも、給湯器や水回りが壊れたときの修理は貸主の負担になります。普通借家で貸すと、返してほしくなっても貸主の都合だけでは契約を終わらせられません。入居者が住んだまま売るなら、買い手は家賃の収入を目当てにする投資家に限られ、価格の決まり方も変わります。

比べ方は単純です。控除が使えた場合と使えない場合の税の差を、税務署か税理士に試算してもらいます。その差額を家賃の年間の手取りで割ると、何年貸せば控除を手放した分を取り戻せるかの目安が出ます。その年数より長く貸すつもりがあるかどうかで、向きが決まります。

3. 貸す・売る・持ち続けるを振り分けるチェック表

東京の相続した実家について、当てはまる行に印を付けてください。

名義と相続登記□ 登記簿の所有者が、いまも亡くなった親のままになっている□ 相続人が何人もいて、遺産分割の話し合いがまとまっていない

修繕の重さ□ 雨漏りの跡、床の沈み、給排水の水漏れのどれかがある□ 昭和56年5月31日以前に建てられた家で、耐震の工事をしていない

借り手の需要□ 最寄り駅から歩ける距離にあり、近くに同じ広さの貸家が少ない□ 管理会社2社以上から、家賃の見込みと直す箇所の提案を受け取った

控除の期限と使う予定□ 3,000万円控除の主な要件に当てはまり、売る期限まで1年を切っている□ 10年以内に、自分か家族がこの家に住む予定がある

読み方は次のとおりです。名義と相続登記の行に1つでも印が付いたら、貸すのも売るのも登記と話し合いが先です。修繕の重さの行に2つとも印が付いたら、売る側に寄ります。借り手の需要の行に2つとも印が付き、修繕の重さの行に印がなければ、貸す側に寄ります。ただし、控除の期限の行に印があるなら、貸す前に売る場合の税を試算してください。住む予定の行に印があるなら、持ち続けるか、期間を区切って貸す形が候補になります。

空き家を東京で賃貸に出す方法は2つ、どちらの契約で貸すか？

家を取り戻す予定があるなら定期借家、長く貸し続けるなら普通借家と、賃貸の方法は契約の種類で2つに分かれます。

相続登記が済み、相続人の間で貸すと決まった後、管理会社から最初に聞かれるのが契約の種類です。ここで何となく普通借家を選ぶと、数年後に子どもが住みたいと言い出したときや、売ることになったときに、入居者に出てもらう話がまとまらないことがあります。何年後に家をどうしたいかを、契約の前に決めておきます。

1. 普通借家と定期借家のどちらで貸すかを決める

2つの契約の違いは、借地借家法に決まっています（借地借家法（e-Gov法令検索））。普通借家では、貸主から更新を断るには正当な事由が要ります（第28条）。親族が住むことになった、売ることにした、という貸主の事情だけでは足りないとされることがあり、立ち退きの話し合いが長引きます。定期借家は、書面で契約し、更新がないことを定めて結ぶ賃貸借で、期間が来れば契約が終わります（第38条）。

定期借家は、借り手から見ると住める期間が限られるため、家賃を周辺より抑えないと借り手が付きにくいことがあります。期間の満了後も双方が望めば、改めて契約を結び直すことはできます。期間は、家族が戻る時期や、売るかどうかを決め直す時期に合わせて置いてください。事前の説明の書面を渡し忘れると、更新がないという定めが効かなくなるので、管理会社に任せる場合も、その書面が手元に控えとして残っているかを確かめます。

2. 管理会社に任せるか、自分で貸すかを決める

実家から離れた場所に住んでいる相続人が自分で貸すのは、現実には難しい場面が多くなります。借り手の募集、内見の立ち会い、家賃の集金、夜の設備の故障への対応、退去の立ち会いと、貸主の仕事は貸している間ずっと続くためです。東京の外に住んでいて月に何度も通えないなら、管理会社に任せる前提で手取りを計算します。

管理会社に払うのは、借り手を見つけてもらったときの仲介手数料と、毎月の管理の委託料が中心です。賃貸の仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条にもとづき国土交通大臣が定める額が上限です。委託料と、どこまでの仕事が含まれるかは会社ごとに違うので、家賃の見込みと一緒に書面で出してもらい、2社以上を並べてください。

管理会社が家を丸ごと借り上げて転貸する形もあり、空室でも決まった額が入るのが利点です。ただし、借り上げの家賃は契約の途中で見直されることがあります。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律では、借り上げて転貸する会社（特定転貸事業者）が、契約を結ぶ前に書面を渡して、家賃が見直される可能性や契約の終わらせ方を説明しなければなりません。借り上げを勧める建設会社や不動産会社などの勧誘者には、家賃が下がるおそれについて事実と違う説明をすること（不実告知）や、わざと告げないことが禁じられています。説明の義務を負うのは特定転貸事業者の方なので、勧誘者の話だけで決めず、その書面で見直しの条件と、こちらから契約を終わらせるときの条件を署名の前に読んでおきます。

賃貸向けのリフォームはどこまで必要か、東京の空き家で直す順番は？

賃貸向けのリフォームは、雨漏り・水回り・安全にかかわる所を先に直し、見た目の工事は借り手の反応を見てから決めます。

管理会社の担当者と実家を一緒に回る日が、直す範囲を決める日になります。昭和56年（1981年）6月1日より前に建築確認を受けた家は、今の耐震基準より前の基準で建てられているため、まず耐震の状態を確かめるところから始まります。区や市によっては、木造住宅の耐震診断や改修に助成を設けているので、工事の見積もりより先に担当課へ問い合わせてください。

1. 借り手が内見で確かめる点から、リフォームの必要性と直す順番を決める

空き家を賃貸に出すときの注意点は、借り手が内見で何を見るかから工事の順番を逆算することです。借り手が見るのは、壁紙の色より先に、雨漏りの跡、給湯器が動くか、浴室とトイレと台所の水回り、窓の鍵が閉まるか、床がきしまないか、といった住んで困るかどうかの点です。ここを直さずに内装だけ新しくしても、内見で断られます。

直す順番は、安全、雨、水、見た目の順に置くと迷いません。耐震や傷んだ階段の手すりのように、人のけがにつながる所を先に直します。雨漏りのように放っておくと建物全体が傷む所も同じです。給排水や給湯のように暮らしが止まる所も先に直します。壁紙や床の張り替え、照明の入れ替えは、家賃の見込みを見ながら最後に決めます。工事費を年間の手取りで割り、取り戻すまでの年数が長すぎるなら、その工事は外すか、売る側の判断に戻ります。

親の家財が残ったままだと、内見も工事の見積もりも進みません。形見として残す物と処分する物を、工事の業者が入る前に相続人の間で分けておきます。見積もりは2社以上から取り、どの工事が借り手のために要るもので、どれが勧められただけのものかを担当者に聞いてください。

2. 貸し始めた後の修繕・管理・火災保険を手当てする

貸し始めた後は、住むために必要な修繕は貸主がする義務を負います（民法第606条）。給湯器や水回りの故障は、借り手の使い方が原因でない限り貸主の費用で直すことになるので、家賃の一部を修繕の積み立てに回しておきます。退去のときに部屋をどこまで元に戻すかは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方に沿って、契約書の特約に書いておくと揉めにくくなります。

火災保険は、空き家のままの契約や、親が住んでいたころの契約のまま放っておかず、貸家として保険会社に伝え直します。借り手には自分の家財の保険に入ってもらうのが通例です。空き家の間に保険の扱いがどう変わるかは、「空き家に火災保険はかけられるか」の記事で、保険料と断られたときの対処まで確かめられます。

家賃を受け取った年は、不動産所得として確定申告が要るかを確かめます。修繕費や管理の委託料、固定資産税は経費に入れられるものがあるので、領収書と通帳の記録を1年分まとめて残しておきます。相続人の共有のまま貸しているなら、誰がいくら受け取ったかの記録も同じ場所に置いてください。

東京の空き家を当社が買い取る場合、入金まで何日かかるか？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家の賃貸を東京で決める前に確かめる3つ

• 名義が亡くなった親のままなら、貸すのも売るのも相続登記が先です。期限は実家の取得を知った日から3年で、2024年4月1日より前から知っていたなら2027年3月31日までです。
• 相続の時から売る時までに一度でも貸すと、相続した空き家の3,000万円控除は使えません。署名の前に、控除で減る税と家賃の手取りを並べ、何年貸せば取り戻せるかを出します。
• 貸すなら、修繕は安全・雨・水の順に絞り、家を取り戻す予定があれば定期借家を書面で結びます。修繕費が重い家や相続人が何人もいる家は、売る側に寄ります。

当社は買主として、空いたままの東京の実家を片付けや修繕の前の状態で買い取り、入居者が住み続けている家は投資家に売る仲介の方が手取りの多くなる場合があることを、金額と一緒にお伝えします。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

東京の空き家の賃貸でよくある質問

Q1. 名義人が亡くなったままの空き家は、貸せますか

相続人が貸主を決めて契約すること自体は、名義が親のままでも直ちに禁じられてはいません。ただ、相続人が2人以上いれば家は全員の共有なので、誰が貸主になり、家賃を誰が受け取るかを相続人の間で決めておく必要があります。管理会社や家賃保証会社からは、戸籍やほかの相続人の同意書を求められることがあり、そこで止まる例が多くあります。相続登記の申請の期限も別に進んでいるので、貸す前に名義を1人にまとめておく方が、契約も申告も単純になります。

Q2. 貸している途中で、空き家を売ることはできますか

できます。入居者が住んでいる家を売ると、貸主の立場は家と一緒に買主に移るのが原則で、入居者は同じ条件で住み続けます。預かっている敷金の扱いも、売買の契約で決めておきます。買い手は家賃の収入を目当てにする投資家が中心になり、価格は家賃の額と残りの契約期間で決まります。入居者付きで売る段取りは、「収益物件をオーナーチェンジで売却」の記事で確かめられます。一度貸した家なので、相続した空き家の3,000万円控除は使えません。

Q3. 東京以外にある実家でも、相談できますか

当社は全国（47都道府県）の物件のご相談をお受けしています。実家が地方にあり、ご自身が東京に住んでいる場合も同じです。何度も現地へ行けないときは、鍵をお預かりして当社だけで建物を見ることができます。契約や書類のやり取りを郵送で進める段取りは、「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事に、委任の形とあわせてあります。

Q4. 東京で空き家が多い場所はどこですか

数で見るか、住宅全体に対する割合で見るかで、答えが変わります。総務省統計局の住宅・土地統計調査は、区や市の単位で空き家の数を公表していて、政府統計の総合窓口で自分の区や市の数を開けます。都心の区では、空いている賃貸の部屋が数に多く含まれます。相続した実家のように使い道が決まらないまま閉じている家を知りたいなら、賃貸用・売却用・二次的住宅を除いた区分の数を見てください。その数が多い地域ほど、同じような家が貸し手を探しているということでもあります。

Q5. 家賃16万円だと、借り手に求められる年収はどのくらいですか

家賃に対して借り手の年収がいくら要るかを決めた法令の基準はありません。実際には、家賃保証会社と管理会社がそれぞれの審査の基準で判断しており、勤め先や勤続年数、ほかの借入れも見られます。貸主として気にしておくのは、想定した家賃で、その地域に審査を通る借り手がどれだけいるかです。家賃は借り手の年収から逆算するのではなく、周辺の同じ広さの貸家の家賃から決まります。管理会社に家賃の見込みを聞くときに、その家賃で想定している借り手の層もあわせて聞いてください。

Q6. 東京で住まないほうが良い区はどこですか

区の名前だけで住むのに向かないと決められるものではありません。同じ区の中でも、場所によって浸水の想定は違います。川や低地に近い場所と台地の上では、まったく違います。借り手が見るのは、区が公表しているハザードマップでのその家の位置や、駅までの道のり、買い物のしやすさです。宅地建物取引業者が賃貸の仲介をするときも、水害ハザードマップでの物件の位置を重要事項として説明することになっています。貸す前に、実家の位置を区のハザードマップで確かめておくと、家賃の見込みや保険の選び方の判断に使えます。

当社の見方

当社では、東京都三鷹市の空き家になっていた戸建て(築50年以上)を約850万円で、東京都町田市の空き家になっていた戸建て(築50年以上)を約450万円で買い取りました。相続した実家を貸すか売るかのご相談の中では、東京なら借り手がつくはずと考えて、築年数による修繕の負担や貸した後の出口までは検討しきれていない方が多いです。貸すかどうかは、立地や見込める賃料だけでなく、建物の状態や修繕にかかる費用、将来売るときのことまで一体で見て決めることをおすすめしています。当社では、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分なので、貸す場合の見通しと比べる材料として、価格を先に知っておく方法もあります。売却を選ぶ場合、相続した物件では戸籍などの書類が追加で必要になり、相続登記の費用もかかりますが、ご用意いただく書類やご負担いただく費用は個別のご案件によります。売らないほうがよい場合は正直にそうお伝えしていますので、貸すか売るか迷っている段階でもお気軽にご相談ください。