実家を更地にする費用はいくら？解体費と固定資産税

実家を更地にする費用はいくら？解体費の中身と金額を分ける条件

実家を更地にする費用は、建物本体の解体に付帯物の撤去・家財の処分・整地を足した合計で、どこまで見積りに入るかで額が変わります。

相続の手続きがひと区切りつき、誰も帰らなくなった実家をどうするか考え始めます。最初に出てくる問いがこれです。解体業者の案内には面積あたりの単価が並んでいます。ただ、その単価に何が含まれるかは業者ごとに違います。手元の見積書が同じ範囲の工事を指しているかを確かめないと、金額を比べたことにはなりません。

見積書に並ぶ解体工事費の内訳

見積書の行は、おおむね次の5つに分かれます。

• 本体工事：建物を壊し、木材・瓦・コンクリートを分けて運び出し、処分場へ渡すまで
• 付帯工事：ブロック塀、門扉、カーポート、物置、庭木と庭石、井戸や浄化槽の撤去
• 残置物の処分：家具、家電、布団、衣類、食器など、家の中に残った物の搬出と処分
• 整地：基礎を掘り起こした後のがらや木の根を取り除き、地面を均す作業
• 諸経費：足場と養生シート、重機の運搬、近隣へのあいさつ、届出の書類づくり

総額が安く見える見積書は、たいてい付帯工事か残置物が「別途」になっています。その場合に書かれた金額は、建物が消えるまでの費用です。土地が売れる状態になるまでの費用ではありません。整地も、砕石を敷いて仕上げるのか、土を均すだけなのかで手間が違います。買主に土地を見せる予定があるなら、どの仕上げで終えるかを最初に業者へ伝えてください。

見積書の外で増える費用もあります。工事を始めてから地中に古い基礎や瓦の破片、使われていない浄化槽が見つかると、その撤去が追加になります。契約書に、追加になるときの単価と、誰が現場を見て決めるかを書いておきます。そうすれば、工事の途中で金額だけを告げられる形を避けられます。解体して売るか現況で売るかの分かれ目は、「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事が費用の側から扱っています。

見積書の5つの行が指す範囲：

1. 本体工事：建物が消えるまで
2. 付帯工事：塀・門扉・庭木などが消えるまで
3. 残置物の処分：家の中が空になるまで
4. 整地：地面が平らになるまで
5. 諸経費：工事を進める費用

1行目だけなら建物を壊す費用、5行すべてで土地を売れる状態にする費用です。

構造・延床面積・立地で金額が変わる理由

解体費の単価は、建物の構造で大きく分かれます。木造は内装を手作業で剥がしたあと重機で崩せます。鉄骨造は鉄骨を切る工程が入り、鉄筋コンクリート造は壊す時間も廃材の重さも増えます。同じ一軒家でも、増築した部分だけが鉄骨だったり、地下に車庫があったりします。その部分は別の単価で見積もられます。

面積の数え方にも注意が要ります。解体の見積りは、多くの場合、土地の広さではなく建物の延床面積をもとに出ます。「40坪の家」と言ったとき、土地の40坪なのか、1階と2階を足した延床の40坪なのかで、前提はまるで違います。延床面積は、登記事項証明書の建物の欄か、固定資産税の課税明細書に書かれています。業者に伝える前に、どちらの数字かを確かめてください。

立地は、目に見えにくいのに金額を動かす条件です。前の道が狭くて大きな重機やトラックが入らないと、手で壊す範囲が増えます。運び出す回数も増えます。隣の家が近ければ、壁を傷めないための養生と手壊しが要ります。通学路に面していれば、交通誘導の人を付ける日も出ます。古い家では、屋根や外壁の建材に石綿が含まれていないかを、工事の前に調べることが求められます。含まれていれば、除去の手間が別に乗ります。

現地で業者が見る項目と金額の動く向き：

• 構造（鉄骨・RC）：上がる
• 家財の量が多い：上がる
• 前の道が狭い：上がる
• 隣家が近い：上がる
• 地中に古い基礎や浄化槽：追加になる

見積りは現地を見るまで決まらない

電話や写真だけで出してもらう金額は、目安にしかなりません。業者が現地で見るのは、建物の構造と傷み方、家財の量、敷地の樹木と塀、前の道の幅、隣家との距離、電線の位置です。どれも写真では読み切れません。とくに家財の量と、床下や庭の地中の状態は、現地で開けてみて初めて分かります。

遠方に住んでいて立ち会えない相続人も多いはずです。鍵を業者に預けて調べてもらう方法もあります。その前に、持ち出したい物を家から出しておくか、触ってほしくない部屋を伝えておきます。見積書を受け取ったら、有効期限と、追加費用が出る条件の書き方を確かめます。期限の切れた見積りで話を進めると、金額が出し直しになることがあります。処分場の受入れ価格が変わることなどが理由です。

更地にすると固定資産税はいくら上がる？住宅用地の特例6分の1が外れる仕組み

建物を壊すと住宅用地の特例が外れ、200㎡以下の部分で価格の6分の1だった課税標準が、軽減の無い額へ向かって上がります。

解体の見積りを取り終え、毎年春に届く納税通知書を見直している場面を思い浮かべてください。同封の課税明細書には、土地の価格と課税標準額が別々に書かれています。建物がある今は、課税標準額が価格よりずっと小さいはずです。その差が、建物を壊すと消える軽減の大きさです。

住宅用地の特例が外れる仕組みと、外れる時点

地方税法第349条の3の2は、住宅が建つ土地の課税標準を価格の3分の1にすると定めています。そのうち住宅1戸あたり200㎡までの部分は、6分の1です。200㎡までの部分は小規模住宅用地と呼ばれます。都市計画税にも同じ形の軽減があり、地方税法第702条の3が3分の2と3分の1を定めています。条文は地方税法（e-Gov法令検索）で確かめられます。

この軽減は住宅の敷地であることが前提なので、建物を取り壊せば対象から外れます。外れる時点を決めるのは、毎年1月1日の状況です。固定資産税は、1月1日を賦課期日として、その日の状況でその年度の課税が決まります（地方税法第359条）。年の途中で取り壊しても、その年の1月1日を賦課期日とする年度の税は、建物があった前提のままです。次の1月1日に建物が無ければ、その年度から軽減の無い計算に切り替わります。

時系列に直すと、取り壊した日から次の1月1日までが、更地にしても税が上がらない期間です。12月に壊すか翌年1月に壊すかで、軽減の無い税を負う年度が1つずれます。10月に壊して翌年2月に売った場合を考えます。翌年1月1日を賦課期日とする年度の税は、その日の所有者である売主に、軽減の無い計算で課税されます。売買契約で引き渡し後の分を買主と日割りで精算することはあります。ただ、それは当事者どうしの約束です。市町村が請求する相手は変わりません。

取り壊した日と税が変わる年度：

1. 取り壊した日：この年の1月1日が賦課期日の年度は、建物があった前提のまま
2. 次の1月1日：建物が無い
3. その年度から：軽減の無い計算に切り替わる

更地にした後の固定資産税の試算表

課税明細書の土地の価格と面積を写せば、残す場合と更地にした場合の税額を同じ計算で並べられます。下の試算は、価格1,500万円・面積150㎡の土地を仮に置いたものです。地方税法第350条の標準税率1.4%と、地方税法第349条の3の2の6分の1を当てはめました。更地の側の課税標準は、地方税法附則第18条の負担調整の措置で価格の70%までに抑えられるため、その上限で計算しています。

面積が200㎡を超える土地は、200㎡までの部分と超えた部分で割合が変わります。価格3,000万円・面積300㎡の土地なら、地方税法第349条の3の2の割合と第350条の標準税率、更地の側は地方税法附則第18条の上限70%で、次の計算になります。

• 200㎡までの部分：3,000万円 × 200／300 × 6分の1 ＝ 約333万円
• 200㎡を超える部分：3,000万円 × 100／300 × 3分の1 ＝ 約333万円
• 残す場合の税額：約667万円 × 1.4% ＝ 約9万3,000円
• 更地にした場合の税額：3,000万円 × 70% × 1.4% ＝ 最大29万4,000円

表の右の列と29万4,000円は、課税標準が上限の価格の70%まで上がりきったときの額です。地方税法附則第18条の負担調整の措置は、税額が一度に跳ね上がらないよう課税標準を年ごとに段階的に引き上げる仕組みなので、取り壊した翌年度の税額はこれより低いところから始まることがあります。税率も、市町村が条例で標準と違う率を定めていることがあります（地方税法第350条）。手元の土地で確かめるなら、市町村の資産税の担当課に、取り壊した場合の翌年度の課税標準額の見込みを聞いてください。都市計画税がかかる区域では、その分も別に上がります。

指導から代執行までの順と、特例が外れる時点：

1. 指導：特例は続く
2. 勧告：ここで特例が外れる
3. 命令
4. 代執行：費用は所有者に請求される

建物を残しても特例が外れる場合

建物を壊さなければ税は上がらない、とは限りません。地方税法第349条の3の2は、市町村長から勧告を受けた管理不全空家等と特定空家等の敷地を、住宅用地の特例の対象から除いています。勧告の根拠は、管理不全空家等が空家等対策の推進に関する特別措置法第13条、特定空家等が同法第22条です。

分かれ目は勧告を受けた時点です。指導を受けた段階や、特定空家等に当たると判断されただけでは、まだ特例は外れません。ただ、勧告まで進んだ実家は、建物が建ったまま更地とほぼ同じ課税標準へ向かいます。壊す費用を払わないまま、税だけが上がる形です。指導から勧告までの流れと税の差は、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事が順を追って扱っています。

実家は解体して売るか、建物を残して売るか？3,000万円控除と土地の条件で分かれる

解体して売るか残して売るかは、更地にすれば一般の買主が建てられる土地かと、相続した空き家の3,000万円控除を使えるかで分かれます。

解体の見積りと税の試算が手元にそろった段階では、まだ壊すと決めなくて構いません。ここで決めるのは、更地という形が、その土地の買主にとって得になるかどうかです。土地の条件と税の要件で、家は二つに分かれます。先に壊した方が残る額が多い家と、壊したことで損をする家です。

1. 更地にして売ると良くなる点と悪くなる点

更地にすると、買主は建物の雨漏りやシロアリ、傾きを気にせずに土地だけで判断できます。新しく家を建てたい一般の買主が住宅ローンで買う対象になり、地盤や境界の目印も見やすくなります。駅に近い整形地や、前の道が広い土地では、この効果がはっきり出ます。

反対に、悪くなる点は時間と結びついています。解体費は売れる前に払います。建物が無いまま1月1日を越えれば、「更地にすると固定資産税はいくら上がる？住宅用地の特例6分の1が外れる仕組み」の章の試算表で右の列に示した額へ向かって、税が上がります。売れない期間が延びるほど、先に払った費用と上がった税が手取りを削ります。

とくに注意するのは、建て替えができない土地です。建築基準法第43条は、建物の敷地が道路に2m以上接していることを求めています。この道路の範囲は同法第42条が定めていて、幅の足りない通路は原則として道路に当たりません。この条件を満たさない土地で家を壊すと、新しい家を建てられない更地が残ります。買主が大きく減る理由は、「再建築不可物件はなぜ売りにくいのか」の記事にあります。壊す前に、役所の建築指導の窓口で前の道の扱いを確かめてください。

更地で売る場合と古家付きで売る場合：

2. 古家付きのまま売る道

建物を残し、土地に古い家が付いた状態で売る方法もあります。買主が自分で解体するか、手を入れて住むかを選ぶ形です。解体費は、買主が見込んで価格から差し引くので、売主が先に払う必要はありません。売れるまでの間も住宅用地の特例が続くため、税の面では待つ余裕が生まれます。

この売り方では、建物に価値を付けない前提を契約書に書いておくことが大事です。雨漏りや設備の故障を知っているなら、売る前に買主へ伝えます。知っていて黙っていた不具合は、建物を値段に入れていなくても争いの種になります。手取りを両方の形で比べる計算は、「古家は解体するかそのまま売るか」の記事で確かめられます。

家財が残ったままでも、買主が業者であれば、そのまま引き取る形にできることがあります。片付けの費用と手間をどちらが持つかは、見積りや提示額の内訳で比べます。

3,000万円控除：取り壊す人による違い：

• 自分で取り壊す場合の要件：取り壊すまで貸さず・使わない。売るまで建物を建てず貸さない
• 買主が取り壊す場合の要件：売った年の翌年2月15日までに買主が取り壊すか耐震改修をする

3. 相続した空き家の3,000万円控除と解体の順番

亡くなった方が一人で住んでいた家屋と敷地を相続したとします。一定の要件を満たして売却すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。令和6年1月1日以後の譲渡では、相続でこの家屋と敷地を取得した人の数が3人以上になると、控除の上限は1人につき2,000万円に下がります。主な要件は3つです。昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であること。相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。売る代金が1億円以下であること（租税特別措置法第35条第3項）。家屋は、耐震基準に合うよう改修するか、取り壊すことも求められます。要件の全体は国税庁の案内（No.3306）で確かめてください。

解体と関わるのは、取り壊して土地を売る形の要件です。相続してから取り壊すまで、家を貸したり事業に使ったり、誰かが住んだりしていないことが必要です。取り壊した後の土地も、売るまでの間に建物を建てたり、駐車場として貸したりしてはいけません。更地にしたあと、売れるまでの間だけ月極駐車場にして税の足しにする、という使い方は、この要件から外れることになります。

国税庁の同じ案内では、令和6年1月1日以後の譲渡について、売った年の翌年2月15日までに買主が取り壊すか耐震改修をした場合も、この控除の対象になり得るとしています。自分で更地にしなくても、建物ごと売って買主に壊してもらう道が開いているということです。使えるかどうかの判定は、「空き家3000万円控除の条件」の記事の順に当てはめると見通せます。

更地にするのを先送りすると、費用と期限はどう動く？3年の控除期限と空家法の勧告

先送りで増えるのは解体の手間と市町村の指導・勧告の見込みで、相続開始から3年を経過する日の属する年の末には控除の期限も来ます。

決めきれないまま1年、2年と過ぎた実家で起きることを、時間の順に追います。建物は人が住まないと傷みが早く、傷んだ建物は壊すのにも手間がかかります。市町村の目に触れる機会も増えます。どれも一度に来るのではなく、少しずつ積み重なります。

1. 建物の傷みが進んだとき

最初に変わるのは屋根と雨どいです。瓦のずれや雨どいの詰まりから雨水が入り、天井の染みが広がります。濡れた柱や床は腐り、シロアリも寄ってきます。ここまで進むと、解体のときに建物が予定どおりに崩れず、手作業の範囲と養生が増えます。崩れそうな建物には職人が入れず、壊す順番から組み直すこともあります。

庭も同じように変わります。伸びた枝が隣の敷地や道に出て、落ち葉や虫の苦情が届きます。台風で瓦や塀が飛んで人や車に当たれば、所有者として損害の責任を問われることがあります。責任が問われる場面と備え方は、「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事にまとめられています。

放置が続いたときに進むこと：

1. 屋根・雨どいの傷み
2. 柱や床の腐れ、シロアリ
3. 庭木・落ち葉の苦情
4. 市町村の把握、指導・勧告

2. 市町村から指導・勧告を受けたとき

近所からの苦情や見回りで市町村が実家を把握すると、手続きが始まることがあります。空家等対策の推進に関する特別措置法では、管理不全空家等には第13条で指導と勧告が、特定空家等には第22条で助言・指導、勧告、命令が定められています。命令に従わなければ、市町村が代わりに取り壊す代執行まで進み得ます。条文は空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索）で読めます。

代執行にかかった費用は、所有者に請求される仕組みです。工事の時期も業者も自分で選べないまま、費用だけを負う形になります。勧告の段階で、「更地にすると固定資産税はいくら上がる？住宅用地の特例6分の1が外れる仕組み」の章で試算した税の差が、建物を残したまま生じます。指導の通知が届いた時点で、壊すか売るかの日程を市町村の担当課に伝えると、その後の進め方を相談しやすくなります。

売る期限は早い方：

1. 亡くなった日から数えた期限：例は2028年12月31日
2. 控除の適用期限：2027年12月31日
3. 実際に売る期限：早い2027年12月31日（延長されない場合）

3. 3,000万円控除の売却期限が近づいたとき

「3. 相続した空き家の3,000万円控除と解体の順番」で挙げた売却の期限は、亡くなった日から数えます。ただし、この控除そのものに適用期限があります。今の法律で使えるのは、令和9年（2027年）12月31日までの売却です（租税特別措置法第35条第3項）。亡くなった日から数えた期限と、この適用期限のうち早い方が、実際に売る期限になります。たとえば2025年5月に亡くなった方の実家なら、3年を経過する日は2028年5月にあり、亡くなった日から数えた期限は2028年12月31日です。それより適用期限が先に来るため、売る期限は2027年12月31日です（延長されない場合）。延長されるかどうかは税制改正で決まります。売る年の国税庁の案内で確かめてください。この日までに引き渡しを終えるには、解体の工期と、土地の買主を探す期間を手前に置く必要があります。

自分で更地にしてから売るなら、見積り、届出、工事、整地の順で数か月を見ておきます。そのあとに買主を探す期間が続きます。期限まで1年を切ってから動き出すと、売る時期を選ぶ余裕がなくなります。建物ごと売って買主に壊してもらう形を選べば、工事の期間を売主の日程から外せます。

相続税を納めた人は、納めた相続税の一部を取得費に足せる制度（租税特別措置法第39条）も候補になります。3,000万円控除とは選ぶ関係にあるので、どちらで手取りが多くなるかを、売る前に税務署か税理士に試算してもらってください。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

実家を更地にすると決めたら、見積りの前に何をする？名義と家財の準備

見積りを取る前に、登記の名義から発注する人までがつながっているかを確かめ、家財をどこまで自分で出すかを決めます。

解体を決めた日から最初の数週間は、業者に電話するより先に、書類と家の中を見る時間に充てます。名義が亡くなった方のままでも、壊すこと自体はできる場合があります。ただ、届出や補助金の申請、取り壊した後の登記では、誰が所有者かが必ず問われます。相続登記には3年の申請期限もあります。

1. 登記の名義を確かめ、解体を誰が発注するかを決める

最初の一歩は、土地と建物の登記事項証明書を法務局で取ることです。所有者の欄が亡くなった方の名前のままなら、解体より相続登記が先に来ます。相続登記には申請の義務があり、不動産登記法第76条の2第1項が、取得を知った日から3年以内と定めています。数え始めの日は、施行日の2024年4月1日と、取得を知った日のどちらか遅い方です。施行前から相続を知っていた人の期限は、2027年3月31日です。対象や手続きは法務省の案内にまとまっています。

相続人が複数いる実家では、壊すことに全員が納得しているかを、見積りの前に確かめます。解体の契約を結ぶ人、届出を出す人、補助金を申請する人を、相続人の中の誰にするかもここで決めます。費用を誰がどの割合で持つかを書面にしておくと、工事が終わってから話が蒸し返されません。

取り壊したあとは、建物が無くなったことを登記する滅失登記を申請します。不動産登記法第57条は、建物の登記名義人などに、取り壊した日から1か月以内の申請を求めています。工事の完了日が見えた段階で、法務局か土地家屋調査士に日程を確かめてください。解体業者が出す取り壊しの証明書は、この登記で使います。

2. 家財を先に片付けるか、解体業者にまとめて頼むかを決める

家の中に残った物は、見積りの金額を大きく動かします。自分たちで仕分けて出せば、その分の処分費は見積りから外れます。一方で、遠方に住んでいて何度も通えないなら、移動と時間の費用が積み上がります。どちらが安く済むかは、家財の量と、実家までの距離で決まります。

先に済ませたいのは、捨てられない物を探すことです。登記識別情報や権利証、預金通帳、保険の証券、年金の書類、写真や手紙は、工事が始まると取り戻せません。形見分けをする物も、親族で日を決めて持ち帰ります。家電の一部は決まった方法で引き渡す必要があり、普通のごみとしては出せません。

残りを解体業者に頼む場合は、家財を誰が運び、どこで処分するかを見積書の行で確かめます。家庭の家財は一般のごみとして扱われるため、市町村のごみ収集や、許可を持つ回収業者を使う方法もあります。家財が多すぎて手を付けられない状態でも、売り方を変えれば片付けずに済むことがあります。その条件は、「ゴミ屋敷を片付けずに売却できるか」の記事に書かれています。

実家の解体の見積りと届出はいつまでに？着工の7日前までの届出と補助金

見積りは2社以上から内訳の行をそろえて取り、床面積の合計80㎡以上の建物なら届出は着工の7日前まで、補助金は契約前に申請の条件を確かめます。

名義と家財の準備が済んだら、業者を選んで工事の日を決める段階に入ります。ここでの順番を誤ると、届出が間に合わずに着工が延びます。受けられたはずの補助金が対象外になることもあります。日付が絡む手続きは、契約書に署名する前にすべて確かめておきます。

1. 見積りを2社以上から取り、内訳の行で比べる

見積りは、同じ条件を伝えて2社以上から取ります。比べるのは総額ではなく、本体工事・付帯工事・残置物・整地・諸経費の各行です。ある業者は塀の撤去を入れ、別の業者は入れていない、ということがよく起きます。行をそろえてから並べると、安く見えた見積りに何が抜けているかが分かります。

「一式」とだけ書かれた行は、何が含まれるかを書き出してもらいます。地中から物が出たときの追加の単価、雨で工期が延びたときの扱い、近隣から苦情が出たときの対応も、契約の前に書面で確かめます。廃材がきちんと処分されたことは、産業廃棄物の管理票の写しで確かめられるので、工事後に渡してもらう約束をしておきます。

支払いの時期も見ておきます。着工前に全額を求める業者より、着工時と完了後に分けて払う形の方が、工事が途中で止まったときの損が小さくなります。完了の確認は、整地の仕上がりを写真か現地で見てからにします。

2. 建設リサイクル法の届出と、自治体の補助金を着工前に確かめる

建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律第10条と同法施行令第2条により、床面積の合計が80㎡以上の建物を壊す工事では、発注者が着工の7日前までに都道府県知事へ届け出ます。届出の義務を負うのは、工事を頼む側の相続人です。書類は解体業者が代わりに作ることもありますが、出したかどうかは発注者が確かめます。窓口は市区町村の建築の担当課になっている地域もあるので、出す先は実家のある自治体で確かめてください。条文は建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（e-Gov法令検索）にあります。

古い空き家を取り壊す費用の一部を補助する自治体があります。対象となる建物の年代や傷み方、申請できる人、補助の上限は、自治体ごとに要綱で決まっています。注意したいのは、交付が決まる前に契約や着工をすると、対象から外れる自治体があることです。見積りを取った段階で担当課に問い合わせます。申請の時期と必要な書類を聞いてから、契約の日を置きます。

工事の前には、電気とガスを止める手続きをします。水道は、工事中のほこりを抑える散水に使うことがあるので、止める日を業者と相談します。近隣へのあいさつは業者が回ることが多いものの、親の代から付き合いのある家には、相続人からも一言伝えておくと工事中の苦情が和らぎます。

当社に実家の買取を相談する場合、更地にしなくてよいのか？価格提示まで目安30分

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

実家を更地にする費用で、解体の前に決める3つ

• 費用は、本体工事・付帯工事・残置物・整地・諸経費の5つの行をそろえた見積書で比べます。延床面積と土地の面積を取り違えず、地中から物が出たときの追加の条件まで書面で決めておきます。
• 税は、建物が無いまま次の1月1日を迎えた年度から上がります。試算表で上限に近い額を見たうえで、実際の課税標準額の見込みは市町村の資産税の担当課で確かめます。
• 壊す順番は、建て替えできる土地かどうかと、3,000万円控除の期限と取り壊しの要件で決めます。自分で壊して売るか、建物ごと売って買主に壊してもらうかで、先に出ていく費用と期限の余裕が変わります。

当社は建物と家財が残った実家をそのまま買い取り、解体と処分の費用を提示額の内訳で差し引きますが、更地にすれば一般の方がすぐ建てられる土地では、ご自身で解体して仲介で売る方が手取りが多くなることがあります。

実家の更地と費用についてよくある質問

Q1. 一軒家を解体して更地にする費用は、どのくらいかかりますか

金額は、本体工事・付帯工事・残置物・整地・諸経費を足した合計で決まり、現地を見るまで一つには決まりません。構造と延床面積に加えて、前の道に重機が入るか、隣家が近いか、家財がどれだけ残っているかで大きく動きます。まずは同じ条件を伝えて2社以上から見積りを取り、行ごとにそろえて比べてください。

解体費が土地の値に対して重いかどうかも見ておきます。周辺の土地が実際にいくらで取引されたかは、国土交通省の不動産情報ライブラリで地域と面積を指定して調べられます。解体費と、更地にした後の税の増える分を足した額が、土地の値に対して大きいほど、建物ごと売る道を比べる意味が出てきます。

Q2. 木造一軒家の解体費用は、どのくらいかかりますか

木造は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べて壊しやすく廃材も軽いため、同じ延床面積なら費用は抑えやすい構造です。ただ、木造でも立地と家財の量で金額は大きく変わります。前の道が狭くて手壊しが増える家や、屋根や外壁に石綿を含む建材が使われている古い家では、工程が増えます。

木造かどうかは、登記事項証明書の建物の欄にある構造で確かめられます。増築した部分だけ構造が違う家もあるので、業者には建物全体の図面か写真を見せ、増築の有無も伝えてください。

Q3. 家を取り壊したら、固定資産税はどうなりますか

建物が無いまま1月1日を迎えると、その年度から土地は住宅用地の特例の対象から外れます。地方税法第349条の3の2の特例では、住宅が建つ土地の課税標準は価格の3分の1、200㎡までの部分は6分の1です。取り壊すと、この軽減が無い計算へ切り替わります。建物そのものの固定資産税は、取り壊した後に最初に迎える1月1日を賦課期日とする年度からかかりません（それより前の1月1日を賦課期日とする年度の分は、取り壊した後の月も含めて課税されます）。

上がり方は、負担調整の措置で年ごとに段階的になることがあります。実家の土地でどこまで上がるかは、課税明細書の価格を使って「更地にした後の固定資産税の試算表」の計算を当てはめ、市町村の資産税の担当課でも確かめてください。

Q4. 40坪の家を更地にする費用は、どのくらいかかりますか

最初に、その40坪が土地の広さか、建物の延床面積かを確かめてください。解体の見積りは、多くの場合、建物の延床面積をもとに出ます。土地が40坪でも2階建てなら延床は40坪とは限らず、平屋で延床が40坪の家とは前提が違います。1坪は約3.3㎡なので、40坪は約132㎡です。

延床面積が分かったら、構造と立地、家財の量を伝えて現地を見てもらいます。同じ40坪でも、塀や庭木が多い家、前の道が狭い家では付帯工事と手壊しが増えます。総額を比べるときは、整地の仕上げ方と、家財の処分が入っているかをそろえてから並べます。

Q5. 40坪の更地の固定資産税は、いくらくらいですか

土地の価格によって変わるため、一律の額はありません。計算の形は、地方税法第350条の標準税率1.4%を使うと、更地なら上限で価格 × 70% × 1.4%（地方税法附則第18条の負担調整の措置による課税標準の上限）、建物があれば価格 × 6分の1 × 1.4%です。40坪は約132㎡で200㎡以下なので、建物があれば全体に6分の1の軽減がかかります（地方税法第349条の3の2）。

たとえば価格が1,000万円なら、建物がある間は約2万3,000円、軽減が外れたときの上限は1,000万円 × 70% × 1.4% ＝ 9万8,000円です。実際の税額は、負担調整の措置と、市町村が条例で定める税率で変わります。課税明細書の価格を当てはめたうえで、担当課に取り壊した後の見込みを聞いてください。

Q6. 相続放棄した実家の解体費用は、誰が払いますか

相続放棄をすると、その人は初めから相続人でなかったものとみなされるので、解体を発注する立場にはなりません。ただし民法第940条第1項は、放棄した時点で実家を現に占有していた人に、次に管理する人へ引き渡すまで、自分の物と同じ注意で保存する義務を負わせています。放棄したから何もしなくてよい、とは限らないということです。

ほかの相続人がいれば、その人たちが所有者として解体を判断します。全員が放棄した場合の管理の行き先と費用の考え方は、「相続放棄した家の解体費用は誰が払うか」の記事に書かれています。放棄の期限は相続の開始を知った時から3か月以内なので、判断に迷うなら早めに司法書士か弁護士に相談してください。

Q7. 解体の前に、家財は自分で片付けておくべきですか

自分で出せばその分の処分費は見積りから外れますが、遠方から何度も通う交通費と時間を足すと、業者にまとめて頼む方が安く済むこともあります。比べるときは、家財の処分の行がある見積りと無い見積りを両方取り、差額と自分の手間を並べます。

どちらを選ぶ場合でも、権利証や通帳、保険の証券、写真などの捨てられない物だけは、工事の前に必ず探して持ち出してください。家財ごと建物を買い取る業者に売る場合は、片付けをしないまま引き渡せることもあるので、解体の見積りと並べて手取りを比べると判断がつきます。

当社の見方

実家を更地にするかどうかのご相談では、解体費や更地にした後の固定資産税が気になり、見積もりを取ってから迷われている方が多いです。当社では、解体を決める前に、建物が残ったままの状態で買い取れるかどうかを先にお伝えするようにしています。建物付きのままご売却いただく場合、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分、ご契約までが目安1〜2週間です。お引き渡しは早ければ2週間以内で、お引き渡しと同時にご入金します。ご負担いただく費用は、一般には売買契約書の印紙代、抵当権の抹消登記の費用、住所変更登記の費用で、相続した実家では相続登記の費用もかかります。書類は一般に、登記識別情報または権利証・本人確認書類・印鑑証明書・固定資産税の納税通知書で、相続した物件では戸籍なども必要になります。買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。全国(47都道府県)どちらの実家でも、解体を決める前の比較材料としてご相談ください。