空き家を賃貸に出すには？相続した実家の貸し方と売る判断

空き家を賃貸に出す前に、相続した実家で確かめる3つのことは？

貸す話を進める前に、名義が相続人に移っているか、人が住める状態か、相続人の誰が貸すと決めるのかの3つを確かめます。

このうちどれか1つが欠けたまま借主を探し始めると、申込みが入ったあとの契約の段階で話が止まります。募集のために使った時間と費用だけが残ることになります。確かめる順番も名義、建物、決める人の順にしておくと、手戻りが少なくなります。

名義が亡くなった親のままだと、空き家の賃貸は契約の段階で止まりやすい

賃貸借の契約書に貸主として名前を書き、毎月の家賃を受け取るのは、家を相続した人です。その家賃を自分の収入として申告するのも同じ人です。ところが登記簿の所有者が亡くなった親のままだと、相続人の中の誰がその役を負うのかが書類の上で決まっていません。貸すこと自体が禁じられているわけではなくても、手続きはここで止まりやすくなります。借主を探す不動産会社や家賃の保証会社は、貸主が本当にその家の持ち主かを確かめる書類を求めます。そのときに出せるものが無いと、借主が見つかってから、遺産の分け方の話し合いと相続登記を急いで進めることになります。入居の予定日を守れずに、申込みが取り消されることもあります。

貸す準備とは別に、名義の書き換えには期限もあります。たとえば親が2020年に亡くなり、その時から実家を継いだと分かっていた人なら、名義を移す申請の期限は2027年3月31日です。期限の数え始めは、2024年4月1日と、実家を自分が取得したと知った日のうち遅い方で、そこから3年です。この決まりが始まった2024年4月1日より前の相続も、申請の義務から外れません。正当な理由が無いまま期限を過ぎると、10万円以下の過料を科されることがあります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

貸すか売るかを決めかねている段階でも、名義を相続人に移しておけば、どちらに決めたときにも同じ書類から動き出せます。登記を後回しにしたときに売却の場面で何が起きるかは、「土地の名義変更をしないとどうなるか」の記事で期限と手順に分けて確かめられます。

雨漏り・水回り・電気の状態で、空き家を賃貸に出せるかが決まる

人が住んでいない家では、住んでいたころには気づかなかった傷みが、閉め切った数か月から数年のうちに進んでいることが多くあります。貸せるかどうかを最初に左右するのは、間取りや広さより生活の土台の部分です。雨が漏れないか、水が出て流れるか、電気が安全に使えるかを見ます。

見に行ったときは、まず天井と押入れの上の板に雨染みが無いかを見ます。蛇口を開けて濁った水が透明になるまで流し、台所と浴室と便所の排水が詰まらずに流れるかを確かめます。続けて、給湯器に火が付くか、分電盤のブレーカーを上げたときに落ちないかを順に確かめてください。床を歩いて沈む場所があれば、床下の腐れかシロアリを疑います。玄関と勝手口の鍵がすべて揃っているかも、借主に渡す前に確かめておく項目です。

古い耐震の基準で建てられた家は、借主やその家族から地震への備えを聞かれることがあります。答えられる材料が無いと、申込みをためらわれる原因になります。建てた年が分かる書類が手元に無ければ、建物の登記事項証明書の新築の年月日を見れば見当がつきます。

相続人が複数なら、空き家を貸すことを誰が決めるか

遺産を分ける話し合いがまとまる前の家は、相続人全員の共有になっています（民法第898条）。民法第252条は、建物を3年以内の期間で貸すことは持分の過半数で決められるとしています。3年以内で終わる定期借家なら、この範囲に収まります。更新を前提にする普通借家は3年を超えて続くものとして、相続人全員の同意が要ると考えられています。自分の家の場合にどちらに当たるかは、貸す期間と契約の形を決めた段階で司法書士や弁護士に確かめます。そのうえで、相続人の間で話をまとめてください。

決める人と同じくらい後で揉めやすいのが、お金の流れの取り決めです。遺産の分け方がまとまるまでに入った家賃は、各相続人が法定相続分に応じて受け取るものとされ、それぞれが自分の分を収入として申告します（最高裁平成17年9月8日判決）。後から1人が家を相続すると決まっても、それまでの家賃がさかのぼってその人の収入になるわけではありません。家賃をどの口座で受け取り、修繕費を誰の手元から出し、各自の分をどう精算するのかを決めます。貸し始めてから話し合うと、雨漏りの修理のように急ぐ出費のたびに相続人の間の連絡が要ります。結局は、近くに住む1人がすべてを背負う形になりやすくなります。契約の前に、家賃の受取口座、修繕費の出し方、各自の分の精算の時期の3つを、相続人全員が署名した書面にしておいてください。

空き家は全国に何戸ある？900万戸のうち賃貸用は約443万戸

令和5年の調査で数えられた全国の空き家は900万戸です。そのうち約443万戸は、借り手を待っている賃貸用の空き家です（総務省 住宅・土地統計調査・令和6年4月公表）。

相続した実家を貸しに出すことは、すでに借り手を待っているこれらの賃貸用の空き家と、同じ借り手を取り合う側に加わることでもあります。借り手を得られるかどうかは、立地と家賃と家の状態が周りの賃貸住宅と比べてどうかで分かれます。

全国900万戸・空き家率13.8％の中身

総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査（令和6年4月公表）では、全国の住宅のうち空き家は900万戸でした。住宅全体に占める空き家の割合は13.8％で、どちらも調査を続けてきた中で最も多い水準になりました（総務省統計局「住宅・土地統計調査」）。

この空き家の数には、相続した実家のように使う人がいなくなった一戸建てが含まれます。アパートやマンションの空いている部屋も、1戸ずつ数えられています。数字が大きいことは、そのまま実家が貸しにくいことを意味するわけではありません。借り手は同じ駅や学区の中で何軒かを見比べてから申し込みます。そのため、近くで募集中の同じ広さの家より家賃が高いか、駐車場が無いといった欠けがあると、申込みは後回しにされます。

賃貸用の約443万戸と、使う目的のない約385万戸

令和5年の調査の空き家900万戸を用途で分けると、借り手を募っている賃貸用が約443万戸です。賃貸用・売却用・別荘などの二次的住宅のいずれでもなく、使い道の決まっていない空き家が約385万戸です（総務省 住宅・土地統計調査・令和6年4月公表）。相続した実家で、誰も住まず、貸しても売ってもいない家は、統計の上では後者の約385万戸の側に数えられています。

実家を賃貸に出すと、その家は統計の区分では使う目的のない空き家から賃貸用の空き家へ移り、借主が入った日に空き家ではなくなります。貸すと決めてから借主が入るまでの空室の月数は、「賃貸向けリフォームの必要性と、修繕費を家賃で回収できるかの計算」の章で使う1年目の家賃の手残りを直接減らします。

空家法が空き家の所有者に求める管理

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）は、空き家の所有者に、周りの生活環境を損なわないよう適切な管理に努める責務を定めています。管理が行き届かない空き家については、市町村長が所有者に助言や指導、勧告をできる仕組みを置いています。

貸しているか、売りに出しているか、置いているかにかかわらず、この管理の責務は所有者にかかります。相続登記が済んでいない家では、相続人がその所有者の立場にあたります。勧告まで進むと土地の固定資産税の特例が外れるため、貸さずに置く家ほど、草木や屋根の手入れを続けられるかどうかが毎年の負担を左右します。

空き家を賃貸に出すメリットとデメリットは？3つずつの中身

貸すメリットは、家賃・傷みの遅れ・家を残せることの3つです。デメリットは、先に出る修繕費・返してもらいにくさ・売るときの特例を失うことの3つです。

仮に月6万円で決まる家でも、借主が決まるまでに6か月かかれば、最初の1年に入る家賃は36万円です。その36万円が入る前に、修繕費と固定資産税は先に出ていきます。

1. 空き家を賃貸に出すメリット3つ

1. 毎月の家賃が入ります。固定資産税や火災保険料、草刈りの費用といった、空き家のまま持っていても出ていく費用を家賃でまかなえるようになります。
2. 人が住んで窓を開け、水を流し、異変があれば連絡をくれます。閉め切った家に比べて、湿気や配管の傷みが進む速さが遅くなります。遠くに住む相続人が見回りに通う回数も減ります。
3. 家を売らずに手元に残せます。相続人の誰かが将来住む可能性や、親の思い出のある家を残したいという気持ちを、家賃を得ながら持ち続けることができます。

このうち2つ目のメリットは、家賃の額には表れません。それでも置いたままの家と比べたときの差は、年を追うごとに大きくなります。遠方に住んでいて半年に1度も通えない相続人にとっては、家賃以上の意味を持つことがあります。

2. 空き家を賃貸に出すデメリット3つ

1. 借主が住める状態に直す修繕費が、貸す前に出ていきます。その費用を家賃で取り戻すまでには、年単位の時間がかかります。借主が決まらない月は、その回収も止まります。
2. 更新を前提にした普通借家で貸すと、借主の住む権利が法律で強く守られます。相続人が住みたくなったときや売りたくなったときに、貸主の都合だけでは家を返してもらえません。
3. 相続した空き家を売ったときの譲渡所得から、最大3,000万円を差し引ける特例があります。この特例は主な要件の1つとして、相続のときから売るときまで貸付けや事業、居住に使っていないことを求めています。そのため、一度でも貸した家ではこの特例が使えなくなります。令和6年1月1日以後に売る場合は、その家屋と敷地等を取得した相続人の数も見ます。3人以上のときは、差し引ける額は1人あたり2,000万円までになります（国税庁タックスアンサー No.3306）。

3つ目のデメリットは、貸していた期間が短くても、借主が出ていった後でも取り戻せません。この特例には、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなど、ほかにもいくつもの要件があります。貸す前に、「空き家3000万円控除の条件」の記事で自分の家に要件を1つずつ当てはめておくと、貸すことで失う額の見当がつきます。

3. メリットが勝つ空き家と、デメリットが勝つ空き家

メリットが勝ちやすいのは、駅や学校、買い物の場所に近く、同じ町で一戸建てを借りたい人がいる家です。雨漏りや配管の大きな傷みが無く、少ない修繕で貸し出せることも条件になります。しかも相続人の中に、当面は住む予定も売る予定も無いという条件がそろった家です。

デメリットが勝ちやすいのは、修繕に大きな金額が要る家と、借り手の少ない地域で家賃を下げないと決まらない家です。相続から日が浅く、3,000万円の特例の期限の内に売れば税の負担を大きく抑えられる家も、こちらに入ります。こうした家では、貸して得られる家賃の合計より、特例を失って増える税の額の方が大きくなることもあります。

どちらとも言えない家では、家賃の見込みと修繕の見積りと売ったときの手取りの3つを、同じ年数でそろえて比べると判断がつきやすくなります。

借り手がつく空き家と、賃貸が難しい空き家の分かれ目

借り手がつくかは、家の古さより、その町で一戸建てを借りたい人がいるかと、周りの賃貸住宅より安く広く貸せるかで分かれます。

築年数の古い家でも、その町に一戸建てを探している家族がいて、同じ広さのアパートより家賃が抑えられるなら借り手は見つかります。反対に新しめの家でも、借りたい人がいない町では、募集を続けても申込みが入りません。先に見るべきは、家そのものより町の借り手の動きです。

1. 同じ町の賃貸住宅の募集の数と家賃を見る

実家の近くで募集されている賃貸住宅を、住宅情報の検索で駅や町名を指定して探します。一戸建てがどれくらいの数募集されていて、どの広さでどの家賃が付いているかを見ます。そうすると、その町で実家がどの位置に入るかの見当がつきます。一戸建ての募集がほとんど無い町は、借りたい人がいないのか、貸す一戸建てが少ないのかのどちらかです。地元の不動産会社に、一戸建てを探しに来る人がどれくらいいるのかを直接聞くのが確かです。

聞くときは、募集に出した家賃ではなく、実際に決まった家賃と、決まるまでにかかった月数を教えてもらってください。募集の家賃は貸主の希望で、借り手が付いた額とは開いていることがあります。修繕費を何年で回収できるかの計算には、決まった家賃と空室の月数を使います。

2. 一戸建ての賃貸で借り手が求める条件

一戸建てを借りたい人は、アパートでは手に入らない広さや庭、駐車場を求めて探していることが多くあります。車を持つ家族にとっては、敷地に車を停められるかどうかが申込みの前提になります。ペットを飼えるかどうかも、一戸建てを選ぶ理由になりやすい条件です。

実家の敷地に車が入るか、近くの学校や保育所までどれくらいの距離かを、貸す前に確かめておきます。ペットを認める場合に、床や壁の傷みをどこまで受け入れるかも決めておきます。そうすると、不動産会社が募集の広告に書ける内容が増えます。反対に、前面の道が狭く車が入らない、坂の上にあって買い物に車が要るのに停める場所が無いといった家は、家賃を下げても借り手が限られます。貸す前に、周りの一戸建ての募集で同じ条件の家がどう扱われているかを見ておいてください。

3. 農地付き空き家は、家と農地で貸し方が分かれる

田畑と一緒に相続した実家は、家だけを貸すのか、田畑も一緒に貸すのかで手続きが分かれます。家を貸すことには、農地の手続きは要りません。田畑を耕す権利を借主に設定するには、農地法第3条により農業委員会の許可が要ります。農地付き空き家として借り手を探すなら、家の賃貸借契約と農地の貸し借りを別々に考えます。農地の側は、先に市町村の農業委員会に相談しておくことになります。

市町村によっては、空き家バンクで農地付き空き家を紹介し、移り住んで農業を始めたい人とつなぐ取り組みをしているところがあります。こうした借り手にとっては、田畑が付いていることが借りる理由になります。一方で、田畑を誰も耕さないまま家だけを貸すと、農地が荒れて周りの農家から苦情が出ることもあります。農地をどうするかは家を貸す前に、相続人の間と農業委員会の両方で話をつけておいてください。

賃貸向けリフォームの必要性と、修繕費を家賃で回収できるかの計算

貸す前の修繕は借主が安全に住める最低限に絞り、手取りの家賃で何年かけて取り戻せるかを計算してから決めます。

たとえば同じ100万円でも、台所の入れ替えに使うと家賃はほとんど変わらず、回収の年数だけが延びることがあります。給湯器と配管に使えば、申込みのあとに断られる理由が1つ消えます。

1. 賃貸向けリフォームの必要性：直さないと貸せない箇所

先に直すのは、そのままでは借主が安全に暮らせない箇所です。雨漏り、給水や排水の漏れと詰まり、給湯器の故障、古い配線や分電盤の不具合、床の沈み、シロアリの被害、鍵の不足がこれにあたります。これらは家賃の額にかかわらず、貸す前に直しておかなければ、申込みが入っても契約に進めません。

壁紙の張り替えや台所の入れ替えのような見た目を整える工事は、借り手の多い町で周りの賃貸住宅と競うときには効きます。ただ、借り手の少ない町では、工事費に見合うほど家賃が上がらないことも多くあります。生活の土台の修繕を済ませた後に、周りの募集の様子を見てから決めても遅くありません。

2. 修繕費を回収する年数の計算

修繕費を家賃で取り戻すまでの年数は、借主が決まるまでの空室がある1年目と、空室の無い2年目以降に分けて数えます。

1年目の手残り ＝ 決まる家賃 ×（12か月 − 空室の月数）− 1年間の経費

2年目以降の1年の手残り ＝ 決まる家賃 × 12か月 − 1年間の経費

回収にかかる年数 ＝ 1年 ＋（修繕費の合計 − 1年目の手残り）÷ 2年目以降の1年の手残り

決まる家賃と空室の月数は、不動産会社から聞いた実際の数字を使います。1年間の経費には、管理を任せる場合の委託料、固定資産税と都市計画税、建物の火災保険料、入居中に壊れる設備の修理の見込みを入れます。借主が入れ替わる年には再び空室が出るので、長く貸す前提なら、退去を見込む年に同じ月数の空室を足して数え直します。

試算の例として、修繕費120万円、決まる家賃6万円、空室6か月、1年間の経費18万円の家なら、1年目の手残りは6万円×6か月−18万円＝18万円、2年目以降は6万円×12か月−18万円＝54万円です。回収にかかる年数は、1年＋（120万円−18万円）÷54万円＝約2.9年になります。

この手残りには、さらに所得税と住民税がかかります。家賃は不動産所得として、収入から固定資産税や管理の委託料、修繕費、建物の減価償却費などの必要経費を引いて計算します。年末調整を受けている会社勤めの人でも、給与以外の所得が年20万円を超えると確定申告が要ります（所得税法第121条）。相続した建物の減価償却費の計算の仕方と申告の要否は、税務署で確かめてください。

計算した年数を、家を貸し続けられる年数と並べるのが、この式を使う理由です。相続人の誰かが5年後に住みたいと考えているのに回収に8年かかるなら、貸している間に修繕費は戻りません。反対に回収の年数が貸せる年数より十分に短ければ、その差の年数分の家賃が手元に残ることになります。修繕の項目ごとの費用の見積りの取り方と、直して貸す場合と売る場合の比べ方は、「空き家のリフォーム費用はいくら？直すか売るかの計算表」の記事で確かめられます。

3. 修繕の費用を抑えるポイント

費用を抑えるポイントは、直す範囲を決めてから見積りを取ることです。何をどこまで直すかを決めないまま工事会社に相談すると、提案される工事の範囲が広がります。見積りの比べようもなくなります。生活の土台にかかわる箇所を一覧にし、同じ一覧で2社以上から見積りを取ると、同じ工事にいくらかかるのかを比べられます。

家財や不用品が残ったままでは、工事の範囲を見てもらうことも、正確な見積りを出してもらうこともできません。片付けを先に済ませることも、費用を抑える近道になります。また、借主が自分の費用で壁紙や床に手を入れることを認め、その代わりに家賃を抑える貸し方もあります。この場合は、退去のときにどこまで元に戻すかを、契約書に具体的に書いておくことが欠かせません。

空き家を貸さずに置くと何が起きる？勧告で固定資産税の特例が外れる

貸さずに置くこと自体は自由です。ただ、管理が足りず市町村から勧告を受けると、土地の固定資産税を抑えている住宅用地の特例が外れます。

住宅が建っている土地の固定資産税は、200平方メートル以下の部分について課税標準が価格の6分の1になっています。勧告を受けた家の敷地がこの特例から外れることは、地方税法第349条の3の2に定められています。置いておく選択が負担にならないかは、通える距離に管理する人がいるかと、相続人の誰かが数年のうちに使う予定があるかで分かれます。

1. 空家法の指導と勧告が届くまで

空家法では、放っておけば倒れるおそれや衛生の問題が大きくなりそうな空き家を、管理不全空家等としています。市町村長はその所有者に指導し、それでも改まらず特定空家等になるおそれが大きいときは勧告ができるとされています（同法第13条）。さらに、倒れる危険や衛生上の害が大きい特定空家等には、助言や指導、勧告、命令と段階を踏みます。命令に従わなければ、市町村が代わりに取り壊す代執行まで進むことがあります（同法第22条、空家等対策の推進に関する特別措置法（e-Gov法令検索））。

市町村からの最初の連絡は、近所の人の通報をきっかけにした文書であることが多くあります。届いた時点で庭木や屋根の状態を直せば、勧告まで進まずに済みます。文書には、どこをいつまでに直すよう求めているかと、担当の課の連絡先が書かれています。現地に行けない相続人は、その日付から逆算して、草刈りや屋根の応急の修理を地元の業者に頼む日を決めてください。

2. 勧告で外れる住宅用地の特例と、6倍と言われる税額

勧告を受けた家の敷地は、勧告のあとに来る1月1日を基準に課税される年度の固定資産税から、住宅用地の特例が外れます。200平方メートル以下の部分では、課税標準が価格の6分の1から本来の額に戻ります。地方税法第349条の3の2の比率の上では、最大で6倍の差になります。実際の税額は、土地の評価や負担を調整する仕組みによって変わり、そのまま6倍になるとは限りません。自分の家でいくら増えるかは、市町村の税務の窓口で確かめてください。勧告の前に何を直せば特例が守られるかは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で、勧告までの流れと合わせて確かめられます。

貸している家は人が住み、借主が異変を知らせてくれるので、勧告の対象になることはまず考えにくくなります。置いたままの家と貸している家の差は、家賃の額だけでなく、この税の特例を守りやすいかどうかにも表れます。

3. 置いたままの空き家で起きた事故の責任

屋根の瓦が台風で飛んで隣の車を傷つけた、古いブロック塀が倒れて通行人がけがをした、といった事故が起きることがあります。枯れ草に火が付いて隣家に燃え移ることもあります。こうした事故では、管理していた所有者が損害を賠償する責任を問われることがあります。相続人が遠くに住んでいて家の状態を知らなかったことは、責任を軽くする理由にはなりにくいとされています。どんな場合に責任と賠償が問題になるかは、「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事で、火災と倒壊の場面に分けて確かめられます。

置いておくなら、人が住んでいない家でも入れる火災保険に入っているかを確かめておくことも欠かせません。住んでいたころの契約のままだと、空き家になったことで補償の条件が変わっている場合があります。加入の条件と断られたときの手の打ち方は、「空き家に火災保険はかけられるか」の記事にまとめられています。

4. 貸す・売る・置くの向き不向きを分ける診断チェック表

名義、修繕、借り手の需要、管理の手間の4つについて、相続した実家に当てはまるものに印を付けてください。組ごとに印の数を数えると、貸す・売る・置くのどれに向くかの見当がつきます。

貸す方に向く空き家のチェック

• □ 相続登記が済み、貸主になる相続人と家賃の受け取り方が決まっている
• □ 雨漏りや配管、電気に大きな傷みが無く、少ない修繕で人が住める
• □ 同じ町で一戸建てを借りたい人がいて、不動産会社から決まる家賃と月数を聞けた
• □ 管理を任せる不動産会社が見つかっているか、近くに住んで借主の連絡を受けられる

売る方に向く空き家のチェック

• □ 相続から日が浅く、相続した空き家の3,000万円控除の要件に当てはまる見込みがある
• □ 修繕に大きな金額が要り、家賃で取り戻すまでの年数が貸せる年数より長い
• □ 一戸建ての募集がほとんど無く、借り手のつく見込みが立たない
• □ 相続人が遠くに住んでいて、誰も管理や修繕の連絡を引き受けられない

置いておく方に向く空き家のチェック

• □ 相続人の誰かが数年のうちに住む予定か、使う予定がある
• □ 通える距離に住む相続人がいて、月に1回程度は換気や草刈りに行ける
• □ 住宅用地の特例が外れない程度に、屋根や塀、庭木の管理を続けられる
• □ 固定資産税と火災保険料を、家賃が無くても払い続けられる

印の数がいちばん多い組が、その家に向いている道です。ただ、売る方の組の1行目に印が付いた家は、貸すと決めた時点で特例を失います。ほかの組の印の数にかかわらず、売った場合の手取りを先に出してから決めてください。

空き家を賃貸に出す2つの方法は？普通借家と定期借家の選び方

貸し方は、更新を前提にする普通借家と、期間が来れば終わる定期借家の2つです。家を将来どうするかが決まっていないなら、定期借家から考えます。

どちらで貸すかは、家賃をどれだけ取れるかより、何年後に家を返してもらう必要が出てきそうかで分かれます。返してもらう時期が読めないまま普通借家で貸すと、その時期が来たときの話し合いが長引くことになります。

1. 普通借家で空き家を貸すと、貸主の都合では返してもらいにくい

普通借家は、契約の期間が来ても借主が住み続けたいと望めば更新されるのが基本の貸し方です。借地借家法第28条は、貸主の側から更新を断ったり解約を申し入れたりするには、正当な事由が要るとしています。正当な事由は、貸主と借主のそれぞれが家を必要とする事情や、それまでの経過、家の利用の状況などを考えて判断されます。相続人の1人が住みたくなった、売ることにしたという事情だけでは、足りないとされることが多くあります。明け渡してもらうために、立退きの費用を払って合意を得る形になることもあります。

その代わり、普通借家は借主にとって長く住める安心があります。同じ家でも定期借家より借り手が見つかりやすく、家賃も周りの賃貸住宅と同じ水準で決まりやすいという面があります。相続人の誰も将来その家に住む予定が無く、売る予定も当面無いと決まっている場合もあります。それなら、普通借家で長く貸し、借主が出ていくときを待って次の判断をするという進め方も成り立ちます。

2. 定期借家で空き家を貸すときの書面と、終わりの通知

定期借家は、契約の期間を定め、更新をしないことを約束する貸し方です。借地借家法第38条により、契約は書面などで結びます。貸主は契約の前に、更新が無く期間の満了で終わることを、契約書とは別の書面を渡して説明しなければなりません（借地借家法（e-Gov法令検索））。この説明を欠くと、更新をしないという定めが効かなくなり、普通借家と同じ扱いになってしまいます。説明の書面を渡したことは、借主の署名などで記録に残してください。

期間が1年以上の定期借家では、同じ第38条により、期間が終わる1年前から6か月前までの間に通知が要ります。期間の満了で契約が終わることを、借主に知らせておく通知です。この通知を忘れると、期間が来ても借主に出ていってもらうことを主張できません。遅れて通知した日から6か月が過ぎるまで待つことになります。通知の時期は、契約を結んだ日に手帳や家族で共有する予定表に書き込んでおくと忘れません。

期間の満了で終わったあとも、貸主と借主の双方が望めば、新しい定期借家の契約を結び直すことができます。3年や5年といった区切りで貸し、そのつど家をどうするかを相続人の間で見直すという使い方ができます。ただし、更新が無いことを嫌う借り手もいるため、普通借家より家賃を下げないと決まらないことがあります。その差も、修繕費の回収の計算に入れておいてください。

空き家の賃貸を不動産会社に任せるか、自分で貸すか

遠くに住んで現地に通えないなら、借主探しと入居後の管理を不動産会社に任せるのが現実的です。自分で貸すのは、近くに住み連絡を受けられる場合です。

どちらを選ぶかは、家賃の何割を手元に残せるかでは決まりません。雨漏りや給湯器の故障の連絡が夜に来たとき、誰が電話を受けて修理の手配をするのかで分かれます。

1. 空き家の借主探しと管理を不動産会社に任せる

不動産会社に頼める仕事は、借主を探して契約までを整える仕事と、入居後の管理の仕事に分かれます。管理の仕事は、家賃を集め、借主からの連絡を受け、修理を手配し、退去の立会いをすることです。借主探しだけを頼むことも、両方をまとめて任せることもできます。借主を見つけた不動産会社に払う報酬は、宅地建物取引業法第46条にもとづき国土交通大臣が定めた上限の範囲で決まります。居住用の家を貸す場合、その告示では、不動産会社が貸主と借主の双方から受け取る報酬の合計は、家賃の1か月分に消費税を加えた額までとされています。管理を任せる場合はそれとは別に、毎月の家賃に応じた管理の委託料がかかります。委託料は家賃に対する率で決める会社が多く、その率に含まれる仕事（家賃の集金、借主からの連絡の受付、退去の立会い）の範囲も会社ごとに違います。2社以上から管理委託契約書の案をもらい、それぞれの委託料を「賃貸向けリフォームの必要性と、修繕費を家賃で回収できるかの計算」の章の式の経費に入れて、回収の年数がどう変わるかで比べてください。

任せる会社を選ぶときは、その町で一戸建てを貸した経験がどれくらいあるかを見ます。修理の手配をどの業者に頼み、いくらまでなら貸主に聞かずに進めるのか、毎月どんな報告が届くのかも、契約の前に書面で確かめてください。遠方の相続人にとっては、報告の中身が家の様子を知る唯一の手がかりになります。写真付きで届くかどうかも、比べる材料になります。

2. 空き家を自分で貸す（知人への賃貸・空き家バンク）

知人や親戚に貸す場合や、市町村の空き家バンクに登録して借り手を探す場合は、不動産会社を通さずに貸主と借主が直接やり取りすることになります。報酬や委託料はかかりません。その代わりに、契約書の用意から家賃の受け取り、修理の手配、退去の立会いまでを貸主が自分で受け持ちます。

知人に貸すときほど、家賃や修理の負担、退去の時期を口約束で済ませがちです。口約束のまま貸すと、借主の側から見れば期間の定めの無い普通借家と同じになります。返してもらいたいときに、話がこじれる原因になります。空き家バンクは、市町村が借り手と貸し手を紹介する仕組みです。契約そのものは、当事者どうしか、市町村と協定を結んだ不動産会社が仲立ちして結ぶ形が多くなっています。登録する前に、契約の段階で誰が関わるのかを市町村の担当窓口で確かめてください。

空き家の賃貸契約で書いておく2つのことは？修繕の負担と原状回復

契約書には、壊れた設備を誰の費用で直すかと、退去のときにどこまで元に戻すかの2つを書いておきます。入居前の家の状態を、写真で残したうえで書きます。

相続した実家は、新しく建てた貸家と違って、古い設備や親の代からの家具が残っていることが多くあります。何が貸主の設備で何が残置されたものなのかを決めておくかどうかで、入居後に修理の費用で揉めるかどうかが分かれます。

1. 修繕の負担：古い設備の扱いを入居前に決める

民法第606条は、貸す物を使うのに必要な修繕は貸主がすることを原則としています。給湯器や便器、配管のように暮らしに欠かせない設備が壊れたときは、貸主が費用を出して直すのが基本になります。電球や網戸の張り替えのような小さな修理を借主の負担にすることは、契約で決められます。何を借主の負担にするのかは、品目を挙げて契約書に書いておかないと、後から言った言わないの話になります。

親が使っていたエアコンや照明器具を残して貸す場合は、扱いを決めておきます。貸主の設備として貸すのか、壊れても貸主は直さない残置物として置いていくのかを、契約書と設備の一覧ではっきりさせておいてください。設備として貸せば、壊れたときの修理や交換は貸主の負担になります。古いエアコンが夏の盛りに止まって、入れ替えになることもあります。残すかどうかは、修繕費の回収の計算と合わせて決めることになります。

2. 原状回復：入居時の写真と、退去時に借主が負う範囲

民法第621条は、借主が退去するときに元に戻す義務を負う範囲から、普通に暮らしていて生じた傷みや年数がたって生じた劣化を除いています。日焼けした畳や壁紙の色あせの張り替えを借主に求めることは、基本としてできません。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、貸主と借主のどちらが費用を負うかの考え方を示しています。契約の前に目を通し、契約書の原状回復の欄がその考え方から外れていないかを確かめてください。

退去のときに揉めないためにいちばん効くのは、入居の前に部屋ごとに壁や床、設備の写真を撮っておくことです。その写真は、日付とともに貸主と借主の双方が持っておきます。古い家ほど入居前からある傷が多くあります。写真の有無で、どの傷が借主の住んでいる間についたものなのかを話し合えるかどうかが決まります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

空き家を賃貸に出さず当社に売ると、入金まで何日？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家を賃貸に出すか決める前の3つの判断

• 名義を先に移します。相続登記は、2024年4月1日と相続で取得したと知った日の遅い方から3年が期限です。名義が親のままでは誰が貸主かを書類で示せず、借主が見つかっても契約の段階で止まりやすくなります。
• 修繕費を家賃で取り戻す年数を、貸せる年数と並べます。空室のある1年目と空室の無い2年目以降に分け、実際に決まる家賃から経費を引いた手残りで修繕費の合計を埋める年数を数えます。その年数が相続人の誰かが家を使いたくなる時期より長ければ、貸すより売るか置く方が負担は軽くなります。
• 貸す前に売った場合の手取りを出します。一度でも貸した家では、相続した空き家の3,000万円控除が使えません。普通借家で貸すと貸主の都合では返してもらいにくいので、貸すなら将来の予定に合わせて定期借家を考えます。

過去に貸したことのある家や、いま借主が住んでいる家でも、当社は金額をお出しできます。お待ちいただくのは、借主と明け渡しや滞納で争っていて、決着の見通しがまだ立たない家だけです。

空き家の賃貸でよくある質問

Q1. 実家を貸したいのですが、どうすればいいですか

まず、名義を相続人に移す、家が人の住める状態かを確かめる、相続人の誰が貸主になるかを決める、という3つを済ませます。その後、地元の不動産会社に、一戸建てを借りたい人がいるか、実際に決まる家賃と決まるまでの月数を聞くところから始めてください。次に修繕の見積りを取り、修繕費を家賃で取り戻す年数を計算します。そのうえで、普通借家で長く貸すか、定期借家で期間を区切って貸すかを選びます。相続から日が浅い家では、貸す前に、売った場合に使える税の特例を失わないかを確かめておくことが欠かせません。

Q2. 名義人が亡くなったままの空き家でも賃貸に出せますか

登記が親の名義のままでも、相続人が貸すこと自体が直ちに禁じられているわけではありません。ただ、相続人全員の共有の状態で、誰が貸主になり、家賃を誰が受け取るのかが決まっていなければ、契約書や保証会社の審査で持ち主であることを示すために、戸籍一式などを揃える手間がかかります。審査が通らず契約まで進めないこともあります。相続登記には期限もあるので、遺産の分け方を相続人の間でまとめ、名義を移してから借主を探す方が、結局は早く貸し始められます。

Q3. 定期借家で貸せば、期間が来たら必ず家は戻ってきますか

更新の無い契約なので、期間の満了で終わります。ただ、契約の前に更新が無いことを書面を渡して説明していなければ、その定めが効かずに普通借家と同じ扱いになります。また、期間が1年以上の契約では、期間が終わる1年前から6か月前までの間に終了の通知をしておく必要があります。通知が遅れると、通知した日から6か月が過ぎるまで明け渡しを求められません。書面の説明と通知の時期の2つを守っているかどうかで、家が予定の日に戻るかが決まります。

Q4. 空き家を賃貸に出している途中で売ることはできますか

売ることはできます。ただ、借主の住む権利は家の持ち主が変わっても続くため、買主は借主ごと家を引き継ぐことになります。自分で住みたい人には、売りにくくなります。借主が出ていくのを待ってから売るか、借主がいるまま家賃を受け取る目的の買主に売るかで、売れる時期も価格の考え方も変わります。売ろうと思った時点で、契約が普通借家か定期借家か、期間がいつまでかを契約書で確かめておいてください。

Q5. 賃貸と賃借の違いは何ですか

どちらも同じ1つの契約を指す言葉です。家を貸す側から見た言い方が賃貸、借りる側から見た言い方が賃借で、民法ではこの契約を賃貸借と呼んでいます。相続した実家を貸す場合、相続人は賃貸をする貸主の立場に立ちます。家を使えるようにしておく義務や、必要な修繕をする義務を負う側です。借主の側は家賃を払い、家を大切に使い、退去のときに自分がつけた傷を元に戻す側です。

Q6. 賃貸契約で気を付けるべきことは何ですか

貸主の立場で入居の前に決めておきたいことは3つです。借主の審査をどこまでするか、家賃の滞納に備えて保証会社を使うか、借主に家財の保険に入ってもらうかです。古い一戸建ては、借主の暮らし方で傷み方が大きく変わります。申込みの段階で家族の人数やペットの有無を確かめ、契約書の使い方の約束と食い違わないかを見ておくと、入居後の行き違いを減らせます。建物そのものの火災保険は貸主の側で入るもので、借主の保険とは別に必要です。

Q7. 不動産屋が一番嫌がることは何ですか

借主探しを頼まれた不動産会社がいちばん困るのは、貸主が知っていた家の不具合や事情を、契約のあとで知らされることです。不動産会社は契約の前に、借主へ重要事項を説明する義務を負っています（宅地建物取引業法第35条）。雨漏りやシロアリ、配管の漏れを貸主が知っていて伝えないと、その説明が事実と違ってしまいます。家を買い取る側の当社も同じで、金額をお出ししたあとに「実は貸したことがあった」「借主との約束が書面に残っていない」と分かれば、税の見込みや価格を組み直すことになります。貸すか売るかを迷っている段階でも、貸した経験の有無と、親の代からの約束ごとを最初にお伝えください。貸した場合と売った場合の手取りを、同じ前提で並べられます。

当社の見方

ご相談の中では、相続した実家を「貸すか売るか決めきれないまま空き家にしている」という方がとても多いです。古い家でも貸せる余地はあります。ただ、貸せるかどうかは立地だけでは決まりません。建物の状態や修繕にかかるお金、家賃の相場、将来手放すときの出口までを一体で見ないと、判断を誤りやすいです。そこで当社では、ご相談から買取価格のご提示までを目安30分で行い、賃貸で見込む家賃収入と比べる材料にしていただいています。売ると決めた場合、相続した物件では戸籍などの書類や相続登記の費用が加わります。早めに準備しておくと、ご契約まで目安1〜2週間で進めやすくなります。買い取れない物件や、売らずに貸して持ち続けたほうがよい場合は、正直にそうお伝えしていますので、迷っている段階でもお気軽にご相談ください。