家をすぐ現金化したい｜入金までの日数と安くなる条件

家をすぐ現金化したいとき、お金が動くのはどの日か

現金が口座に入るのはお引き渡しの日であって、売買契約を結んだ日ではありません。

現金化の終点は、引き渡しと同時の入金になる

買取の工程は、価格の提示、売買契約、お引き渡しの3つに分かれていて、代金の全額が動くのは最後のお引き渡しの場です。当社の場合、物件の情報がそろっていれば買取価格をお出しするまでが目安30分、そこからご契約までが目安1〜2週間、ご契約からお引き渡しまでは早ければ数日です。ご相談の日から数えると、早いときでお引き渡しまで2週間ほどで、代金はお引き渡しと同時にご入金します。ここでいう日数は、名義や担保の手当てが要らない家で組んだ場合の話なので、ご自身の家に当てはまるかどうかは、このあとの登記の確認まで読んでから判断してください。

契約の日に動くお金があるとすれば手付金です。手付金を入れず、全額をお引き渡しの日に一括で支払う形も取れますが、どちらにしても「契約した日＝入金日」にはなりません。広告やサイトに「最短◯日」と書かれていても、その日数が査定までを指しているのか、契約までを指しているのか、入金までを指しているのかは書かれていないことが多いので、数字だけを並べても比べられません。

聞き方はひとつで足ります。「お引き渡しと入金の日は、何月何日に置けますか」。日付で返ってこないなら、その相手との間ではまだ日程の話になっていません。

仲介で売る場合、入金までに入ってくる工程

仲介で売るときは、買主を探す期間がそのまま入金までの期間に乗ってきます。媒介契約を結び、広告を出し、内覧を受け、購入の申し込みが入って、ようやく契約です。契約のあとも、買主が住宅ローンを使うのであれば融資の審査と実行の日程に縛られるため、契約から決済まで1か月前後を見ておくことになります。

融資を使う買主との契約には、審査が通らなかったときに契約が白紙に戻る特約が入るのが通例です。つまり、契約書に署名した時点でも入金は確定していません。買主がいつ現れるかが読めないことと合わせて、仲介は「高く売れる可能性はあるが、いつ現金になるかを自分で決められない」売り方になります。

待っている間も、固定資産税と都市計画税、火災保険料、電気と水道の基本料、草刈りや見回りの交通費は出ていきます。半年待って値下げしてから成約した場合、その半年分の支出と手間を成約価格から引いた額が、実際に手元に残った金額です。買取の提示額と比べるときは、この引き算をしてから並べてください。

自分の家が「すぐ」の側にいるかを1枚で確かめる

最初に開く書類は見積書ではなく、法務局で取る登記事項証明書です。土地と建物の両方を取り、見るのは3か所だけで足ります。甲区に書かれた所有者が今ご相談されている方本人か、乙区に抵当権や根抵当権が残っていないか、甲区に差押えや仮差押えの登記が入っていないか。

3つとも問題がなければ、入金日を自分の希望で置ける側にいます。あわせて甲区の所有者の人数も見てください。2人以上の名前が並んでいれば全員が売主になり、書類を集める相手が増えた分だけ日程が伸びます。どれか1つでも引っかかれば、その手当てに必要な日数が、価格の話とは別に先に積まれることになります。手当てにかかる時間は相手の事務処理の速さで決まるので、買主を替えても短くなりません。

あわせて公図と名寄帳も取っておくと、敷地の前の道が私道かどうか、家の裏に細長い土地や私道の持分が残っていないかが分かります。私道の持分を落としたまま契約すると、引き渡しの直前に登記を足すことになり、せっかく決めた日付が動きます。

家の現金化で、手元に残る金額から引かれるもの

提示された金額がそのまま振り込まれるわけではなく、登記の費用と印紙代を引き、翌年の税を見込んだ残りが手元に残る額になります。

売主の側から出ていく費用

入金された金額から出ていくのは、まず売買契約書に貼る印紙代です。ローンを借りていた家なら抵当権の抹消登記、登記簿の住所が引っ越し前のままなら住所変更登記、名義が亡くなった方のままなら相続登記の費用が、そこに順に乗ります。どれが自分の家に当てはまるかは登記事項証明書を見れば判別できますので、金額の提示を受ける場で、発生する項目を1つずつ読み合わせてください。

抵当権の抹消にかかる登録免許税は、登録免許税法の別表第一で不動産1個につき1,000円と定められているため、土地1筆と建物1棟なら2,000円です。ここに司法書士への報酬が加わります。相続登記の登録免許税は、同じく登録免許税法の別表第一で固定資産税評価額の0.4パーセントとされているので、評価額が500万円の土地建物なら2万円になります。

住所変更登記が必要になるのは、登記簿に載っている住所が引っ越し前のままになっている場合です。本人であることを登記上つなげるために、移転登記の前に住所を直します。売主ご自身で住民票か戸籍の附票を取り、あとは司法書士が同じ日に申請できますので、日程が動く類の手続きではありません。費用の全体像は「不動産売却の費用一覧」の記事にまとめています。

仲介手数料がかかる場合と、かからない場合

当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。買主が当社自身なので、間に入って媒介する会社がいないためです。いっぽうで、当社で買い取れない物件について仲介で売却をお手伝いする場合には、宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通大臣の告示で定められた上限の範囲で仲介手数料がかかります。

仲介で売ると決めた場合、手数料は成約したときに発生します。待っている間に値下げが重なると、成約価格が下がり、そこから手数料と待機中の費用を引いた額が手元に残る額になります。買取の提示額と仲介の想定価格を並べるときは、手数料を引いたあとの数字どうしで比べてください。

翌年にくる税を、現金化した額から先に引いておく

売った翌年には、譲渡所得の確定申告が待っています。譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を引いて計算し、買ったときの契約書が見つからず取得費が分からない場合は、国税庁の取扱いで売却代金の5パーセントを概算取得費とすることができます。古い家ほど取得費が出てこないため、ここで課税される所得が大きく見えることがあります。

税率は所有期間で変わり、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として扱われます（租税特別措置法第31条・第32条、国税庁の譲渡所得の案内）。相続した家の場合は、亡くなった方が持っていた期間を引き継いで数えます。

相続した家には特例もあります。被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁））。令和6年1月1日以後の譲渡については、その家屋と敷地等を取得した相続人の人数が3人以上になると、1人あたりの控除の上限が2,000万円に下がります。主な要件はほかにもあり、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、売却の期限が相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までであることなどを満たす必要があります。当てはまるかどうかは上の国税庁のページで条件を確かめ、税務署か税理士にご確認ください。現金化を急いで年末をまたぐと、この期限の側で損をすることがあります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

家をすぐ現金化できるかを分ける、登記の4つの状態

入金日を自分の希望で置けるかどうかは、名義・抵当権・差押え・売主の人数という4つの状態で決まります。

1. 名義が今の売主本人になっているか

登記簿の所有者が、売ろうとしている方ご本人であれば、この項目は通過です。亡くなった方の名義のままなら、お引き渡しの日までに相続登記を済ませる必要があり、ここで日数が積まれます。売買契約そのものは名義が動く前でも結べますが、所有権を移す登記は亡くなった方からは申請できません。

かかる期間は、相続人の人数と戸籍の散らばり方で変わります。相続人が配偶者と子だけで全員が協力できるなら、戸籍の収集と遺産分割協議書の作成で2週間から1か月が目安です。本籍地が複数の市区町村にまたがると郵送の往復が増え、ここがそのまま日数になります。

相続登記は2024年4月1日に申請が義務となり、不動産を取得したと知った時点から数えて3年が申請の期限です。施行の前に起きた相続も、取得を知っていれば対象になり、こちらは2027年3月31日が期限になります（相続登記の申請義務化について（法務省））。ただ、入金の日を左右するのはこの3年の期限ではなく、戸籍がそろい、登記が実際に完了する日のほうです。名義変更と売却をどの順で進めるかは「相続した空き家の名義変更と売却の事例」の記事に書いています。

2. 抵当権が残っているか、代金で消せるか

抵当権が付いたままの家は、買主に渡せません。残債がある場合は、お引き渡しの場で代金から完済し、その日のうちに抹消の登記を申請する段取りになります。ここで待つのは買主ではなく金融機関で、完済の予約から抹消書類が手元に届くまでに数日から2週間程度かかることがあります。

すでに完済しているのに抹消の登記をしていない家も少なくありません。この場合は、当時の解除証書や委任状が見つかるかどうかで分かれ、見つからなければ金融機関に再発行を依頼することになり、やはり数日から2週間を見ます。引き出しの奥にある書類を探すのが、いちばん早い短縮策です。

売却代金が残債に届かない場合は、話が日数ではなく可否に変わります。抵当権を外すには債権者の同意が要り、同意が出るまでの期間は読めません。この状態で「いつ現金化できますか」と聞かれても、当社は日付をお答えできません。

3. 差押えや競売の手続きが入っていないか

甲区に差押えの登記が入っている場合、入金日を決める主導権は売主の側にありません。税金の滞納による差押えなら自治体の徴収部門と、債権者による差押えなら申立てをした債権者と、取下げの条件を詰めることになります。

競売の申立てが進んでいる家では、裁判所が決める開札の期日が、自分の意思で売れる期限の上限になります。開札を過ぎると、売るかどうかという選択そのものが手元から離れます。滞納が始まってから競売に至るまでの順番は「住宅ローンが払えない」の記事に時系列で書いています。

この類型では、動くのが早いほど選べる出口が多く残ります。遅くなるほど、価格の交渉ではなく、間に合うかどうかの話になります。

4. 売主が1人か、複数いるか

共有名義の家は、共有者の全員が売主になります。全員が同じ月のうちに実印を押し、印鑑証明書を出せるかどうかが日程を決めます。人数が増えるほど郵送の往復が増え、1人の予定で全体が止まります。

印鑑登録をしていない方がいれば、役所に行く日から数えることになります。海外にお住まいの方がいる場合は、印鑑証明書の代わりに在外公館で署名証明を取るため、予約の空き具合がそのまま日程に乗ります。

全員の足並みがそろわないとき、自分の持分だけを売る道は残っています。他の共有者の署名は要りませんが、売ったあとの関係や価格の付き方が単独所有の売却とは別物になるため、「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事で条件を確かめてから決めてください。

急いで現金化するほど価格が下がる仕組みと、戻せる条件

買取価格が仲介の成約想定より低くなるのは、急いだことへの手数料ではなく、確認できていない条件と売れるまでの期間を買主が引き受けるからです。

1. 買主が引き受けているのは、時間と不確実さ

当社のような買主は、買った家をそのままにしておくわけではなく、片付け、修繕や解体、次の買主への販売という工程を自分の資金と時間で回します。その間、固定資産税も保険料も当社の負担です。提示する価格は、次に売れる見込みの額から、この工程にかかる費用と、売れるまでの期間に対する利益を引いて組み立てます。

ここで効くのが、次の買主が決まるまでの読みにくさです。駅から近い整形地で、更地にすれば一般の方がすぐ家を建てられる土地なら、読みが立つぶん差は小さくなります。前の道が狭くて建て替えができない土地や、隣と壁がつながっている家は、買い手が限られるため差が大きく開きます。

2. 確認できていない条件が、そのまま価格に出る

境界標が見つからない、隣の屋根や塀がこちらに越境している、昔の建物の基礎やコンクリート片が地中に残っているかもしれない。こうした未確定の事項は、放っておくと買主が最悪の想定で見積もることになり、その分が価格から引かれます。

逆にいえば、時間をかけて確定させれば引かれた分は戻ります。確定測量と隣地の立会いには、相手の都合が入るため1か月から数か月かかります。戻る金額と、かかる時間と測量費用を並べて、どちらが自分にとって得かを決める話です。今週中に現金が要るなら、戻すことをあきらめて売るという判断も成り立ちます。

雨漏りや家財の残置は、価格には出ますが日数にはあまり出ません。当社は現況のまま引き取れるので、片付けの完了を待つ必要がないためです。ここを混同して「片付けてから相談しよう」と数か月置くと、使える特例の期限が先に切れることがあります。

3. 1社だけで決めると、比べる軸が消える

急いでいるときほど、最初に電話した1社の金額がそのまま基準になります。これを避けるために、提示を受ける前に一度だけ確かめておきたいのが、周辺で実際に取引された価格です。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域と面積帯を指定して成約価格を検索できます。

ここで見えるのは一般の買主が買った水準なので、買取の提示額はそれより低くなります。何割低くなるかは物件の性質で変わり、一律の目安はありません。それでも水準を知ってから提示を見るのと、何も知らずに見るのとでは、質問できることが変わります。

買取で手取りが下がる理屈そのものを押さえたい場合は、「空き家を買取で売るデメリット」の記事に、仲介のほうが向く家の条件まで書いています。

4. 高い金額が後から動く場合に、どこを見るか

複数社に声をかけると、1社だけ飛び抜けた金額が出ることがあります。その金額が調査のあとも動かないかどうかは、書面にどう書いてあるかで判断します。ここで見るのは、金額が変わりうる事由が具体的に書かれているかと、買主の資金調達が契約の条件になっていないかの2つです。書面で確かめる項目の全体は、下の「金額と条件を書面で受け取り、家の引き渡しの日を置く」の節に並べています。

買主側が融資を使う契約だと、審査の結果しだいで日程が月単位でずれます。自己資金で買う相手かどうかは、契約書のひな形に融資利用の特約が入っているかを見れば分かります。金額の根拠の聞き方は「不動産買取の査定額が高い理由」の記事にまとめました。

5. 待っても戻らない条件もある

時間をかければ戻る減額と、何年待っても戻らない減額があります。建て替えができない土地、前面が他人名義の私道で通行や掘削の取り決めが無い土地、隣家と構造がつながっている長屋は、価格の低さが建物の傷みではなく土地の使い道から来ているため、片付けや修繕では動きません。

当社が千葉県千葉市中央区で買い取った築40年以上の戸建ては、再建築不可で残置物もある空き家でしたが、この物件の場合300万円台でお引き渡しまで進みました。神奈川県横浜市南区の築30年以上の戸建ては、前面道路が私道で残置物のある空き家で、この物件の場合600万円台でした。条件が似た家でも、土地の使い道によって金額の桁が変わることが分かります。

すぐ現金化せず、古民家の再生や別荘として持ち続ける場合

再生や活用で収益に変える道はありますが、どれも現金になるまでに年単位の時間と先行投資が要るため、今月中に現金が要る方の選択肢には入りません。

1. 古民家の再生をビジネスにする場合の効果と、かかる時間

古民家を宿泊施設や飲食店、シェアオフィスとして活用するやり方は、うまく回れば毎月の収入を生み、売ってしまうより長期の効果が大きくなることがあります。ただし、そこに至るまでに設計、耐震補強、水回りの全面更新、用途に応じた許認可という工程が入り、工事だけで半年から1年を見ることになります。

古民家という言葉に法令上の定義はなく、築年数や構法で線が引かれているわけでもありません。宿として使うなら旅館業法の許可か住宅宿泊事業法の届出が要り、建物の規模や用途を変える工事には建築基準法に基づく手続きが絡みます。工事費の見積もりを取る前に、その用途で使える建物なのかを特定行政庁や保健所に確認する順番になります。

現金化という目的から見ると、この道は「手元の現金が減る期間が先に来る」点が決定的です。再生の効果が出るのは、開業して稼働が安定したあとなので、支払期限が先にある方には時間軸が合いません。

2. 空き家再生が推奨されている理由と、補助の探し方

国や自治体が空き家再生を推奨している理由は、所有者の収益のためというより、使われない住宅が増え続けることによる防災・防犯・景観の悪化を抑えるためです。総務省の住宅・土地統計調査（令和5年）では、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8パーセントで、過去の調査から増え続けています（総務省統計局 住宅・土地統計調査）。

補助の制度としては、国土交通省の空き家再生等推進事業のように、除却や活用を進める自治体の取り組みを後押しする枠組みがあります。実際に申請する窓口は市区町村で、対象となる建物の年代や用途、工事の内容、申請の時期が自治体ごとに決まっています。先に工事契約を結んでしまうと対象外になる制度が多いので、順番だけは最初に確かめてください。

補助金は、申請から交付決定まで数か月かかるのが通例です。現金が要る時期が決まっている場合、補助を待つ選択は期限の側と衝突します。

3. 古民家の活用方法と、事例を読むときの注意

公開されている事例は、立地と建物の条件がそろっていたものが残りやすい性質があります。駅や観光地からの距離、上下水道の引き込み、接道の状況、構造の健全さ。この4つがそろわない家で同じ活用方法を真似ると、工事費だけが同じようにかかって、収入の側が付いてきません。

自分の家で検討するなら、事例の完成写真ではなく、総工事費と開業までの月数、初年度の稼働率が書かれているものを選んで読んでください。数字が書かれていない事例は、判断の材料になりません。

活用、賃貸、譲渡、解体、売却という出口の費用を横並びで見たい場合は、「空き家を手放す方法の全部」の記事に費用の比較を置いています。

4. 別荘として残すメリットと、デメリット

誰も住まない家を別荘として使い続ける選択にも、メリットはあります。年に数回でも人が入れば換気と通水ができ、庭が荒れる速度も落ちます。思い出のある家を手放さずに済むという点も、金額に換算できない価値です。

デメリットの側は金額で積み上がります。固定資産税と都市計画税、火災保険料、電気と水道の基本料、交通費が毎年かかり、そのうえ住宅用地の特例の扱いにも注意が要ります。市町村から管理不全な状態を理由に勧告を受けると、その土地は住宅用地に対する課税標準の特例（地方税法第349条の3の2）の対象から外れ、翌年度の税額が上がります。外れるのは「勧告を受けたとき」であって、指定された時点ではありません。

総務省の住宅・土地統計調査では、空き家を二次的住宅、賃貸用の住宅、売却用の住宅、その他の住宅に区分しており、別荘はこの二次的住宅に含まれます。統計上の定義では、別荘と、いわゆる放置された空き家は別の区分に置かれているということです。ただし税や管理義務の扱いは「実際にどう使われ、どう管理されているか」で判断されるので、別荘と呼んでいるかどうかは関係ありません。年に1回も行けていない家であれば、維持費を払い続ける理由がどこにあるかを、現金化した場合の手取りと並べて考える段階にあります。

事情ごとに、家を現金化する期限が先に決まっている場合

現金化の期限は、自分の都合ではなく、滞納・相続・離婚・遠距離という事情の側が先に決めていることがあります。

1. ローンの滞納が始まっている場合

滞納が続くと、期限の利益を失い、保証会社による代位弁済を経て、競売の申立てへ進みます。この流れに入ると、売れる期限は裁判所の手続きの日程で決まり、開札を過ぎれば売る権利そのものが手元から離れます。

売却代金で残債を消せない場合は、債権者の同意を得て売る手続きになり、同意を取る協議に日数がかかります。残債と売却見込み額の差がいくらかを早めに確かめ、差が大きいほど早く動くのが鉄則です。

滞納の連絡を放置している間に、残債は遅延損害金で増えます。現金化の金額が同じでも、手取りは日ごとに減っていきます。

2. 相続した家で、税の期限が走っている場合

相続税は、相続が始まったと知った日の翌日を起点にして、10か月目の日までに申告と納付を終えます。納税の資金を売却代金から出すつもりなら、この10か月の末日を終点に置き、相続登記と売却の日程を逆向きに並べることになります。遺産分割がまとまらないまま期限が来ると、未分割のまま申告することになり、使える特例が制限されます。

相続税を納めた財産を売る場合には、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度があり、こちらの期限は相続税の申告期限の翌日から3年です。家を売った税金の計算の例は「相続した家の売却の税金」の記事に置いています。

期限が複数走っているときは、どれを優先するかで売る月が変わります。日付をカレンダーに書き出し、いちばん早く切れるものから並べてください。

3. 離婚にともなって清算する場合

財産分与で家を現金に替える場合、問題になるのは売却代金と残債の関係です。代金が残債を上回れば、差額を分けて終われます。下回る場合は、不足分を誰がどう負担するかを決めないと売却自体が進みません。

名義が夫婦の共有になっているなら、売主は2人です。離婚協議が整う前に片方だけで契約を進めることはできず、調停や裁判が続いている間は日程が読めません。

住み続けたい側がいる場合は、売ってしまう以外の形もあります。手取りと住み続けられる期間を並べて比べる材料は「リースバックと買取、どちらを選ぶか」の記事にあります。

4. 家が遠方にあり、何度も行けない場合

遠くの家を現金化するとき、工程を遅らせるのは距離ではなく書類です。登記事項証明書と公図はオンラインで請求でき、現地の確認は鍵をお預かりして当社だけで行えるので、売主さまが現地に行く回数は原則ゼロで組めます。

いっぽうで、印鑑証明書はご自身の住所地の市区町村でしか取れず、契約書への署名押印も郵送の往復が入ります。立ち会わずに引き渡しまで済ませる場合は、司法書士による本人確認の面談をどこかで入れる必要があるため、その日程を先に押さえてください。

鍵がどこにあるかも、意外に効きます。親戚の家にあるのか、管理会社が持っているのか、紛失しているのか。紛失している場合は現地での解錠から入るので、半日から1日が別に要ります。

家の現金化を決めた日に動かす2つ

現金化の日程は、登記の確認と借入先への電話という2つを同じ日に始めた時点でほぼ決まります。

1. 登記事項証明書と公図を取り、3か所を見る

法務局の窓口なら即日で受け取れ、オンラインでも請求できます。土地と建物の両方を取り、所有者の欄、抵当権の欄、差押えの有無を見ます。建物を増築していて登記していない部分があると、ここで初めて分かることもあります。

名寄帳は市区町村の税務課で取れ、その自治体にある自分名義の不動産が一覧になります。家の前の私道の持分や、相続のときに漏れていた細い土地が見つかるのは、たいていこの書類です。漏れたまま契約すると、引き渡しの直前に登記を追加することになり、決めた日付が後ろに動きます。

権利証、つまり登記識別情報通知が見つかるかどうかも、この日のうちに確かめてください。紛失していても、司法書士が本人確認情報を作る方法で引き渡しはできますが、面談の予約が要るため、前日に気づくと間に合いません。

2. 借入先に、完済から抹消書類が出るまでの日数を聞く

ローンが残っているなら、最初の電話はここです。聞く内容は3つで、現在の残高、完済の手続きに必要な日数、抹消に使う書類がいつ届くかです。売却が決まっていない段階でも、日数の目安は教えてもらえます。

金融機関によって事務の速さは違い、同じ日に完済しても書類が届くまでの日数には幅があります。この回答が、引き渡しの日を仮置きするための材料になります。

残高が売却見込み額を上回りそうなら、その見込みも最初に伝えてください。手順そのものが変わり、債権者の同意を得る協議が先に入るため、日程の組み方が別のものになります。

現金化の書類と費用を、入金したい日から逆算してそろえる

入金してほしい日を先にカレンダーへ置き、そこから書類の取得日を逆向きに並べると、間に合うかどうかがその場で分かります。

1. 引き渡しの日に持ち込むものを、人ごとに割り振る

当社の買取では、一般には次のものをご用意いただきます。

• 登記識別情報または権利証（紛失している場合は、早めに司法書士へ相談する時間を取る）
• 本人確認書類（有効期限が切れていないかを、相談した日のうちに見る）
• 印鑑証明書（登記に使うため、引き渡し日から逆算して3か月以内に収まるよう取る）
• 固定資産税の納税通知書（手元の封筒にある課税明細書も一緒に）
• 実印と、建物・門扉・物置の鍵

相続した物件では、これに戸籍などの書類が追加で必要になります。どこまで必要になるかは個別のご案件によりますので、相続人の人数と本籍地を最初に伝えていただくと、取り寄せの手間を見積もれます。

印鑑登録をしていない方がいれば、役所に行く日を日程表に入れてください。売主が複数いる場合は、誰がどの書類をいつまでに用意するかを表に書き出し、1人分の遅れで全体が止まる形を避けます。

2. 相続登記が要る場合の、逆算のしかた

名義が亡くなった方のままなら、引き渡しの日から逆算して司法書士と日程を組みます。必要なのは、戸籍を集める期間、遺産分割協議書に全員の署名と実印を集める期間、登記の申請から完了までの期間の3つで、この合計が最短の下限になります。

司法書士に聞く質問は2つに絞れます。戸籍をそろえるのに何週間かかるか。全員の押印を集めるのに何往復が必要か。この答えが出れば、引き渡しの日を具体的な日付で置けます。

遺産分割の話し合いがまとまっていない段階では、日付を置かないほうが安全です。契約書に書いた期限を売主が守れない形になると、現金化そのものが止まります。

金額と条件を書面で受け取り、家の引き渡しの日を置く

金額だけの口頭連絡は判断の材料にならず、条件が書かれた書面を受け取って初めて、引き渡しの日を置けます。

1. 書面で確認する6つの項目

価格の提示を受けたら、次の6点が書かれているかを見てください。売買代金、引き渡しと入金の日、残置物をどちらが処分するか、契約不適合責任をどう扱うか、固定資産税の精算の起算日、金額が動く場合の事由です。この6つが埋まっていない提示は、まだ比べられる状態になっていません。

入金の日が約束として残る場所は、契約が成立したときに交付される書面のうち、残代金の支払時期の欄です。代金の額、その支払の時期、引渡しの時期を書いた書面を渡すことは、宅地建物取引業者の義務とされています（宅地建物取引業法第37条。宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））。口頭で聞いた日付とこの欄の日付が食い違っていたら、署名する前に直してもらってください。

宅地建物取引業者が自ら買主になる取引では、売主に対する重要事項説明は行われません。説明を待たずに、契約書のひな形を契約日より前に送ってもらい、融資利用の特約が入っていないか、違約金の定めがどうなっているかを自分で読んでください。

2. 引き渡しの日を、税と生活の予定に合わせて置く

引き渡しの日は、売主さまのご都合に合わせて置けます。置き方で変わるのは、固定資産税の負担と、確定申告をする年です。

固定資産税と都市計画税は、1月1日時点の所有者に課されます（地方税法第343条・第359条）。年をまたいで引き渡すと、その年の納税義務者は売主のままになり、通知も売主に届きます。実務では引き渡し日を境に日割りで精算しますが、通知が届く先は変わりません。

譲渡所得の申告は、売った年の翌年に行います。12月に引き渡すか1月に引き渡すかで申告の年が1年ずれるため、手元の資金の予定と、使う予定の特例の期限を並べて決めてください。火災保険の解約日、電気と水道の停止日も、引き渡しの日が決まってから手配します。先に止めると、当日の確認や片付けで困ります。

当社に家の現金化をご相談いただく場合の進み方と、お引き受けできない条件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

家をすぐ現金化する前に確定させる3つ

• 入金の日はお引き渡しの日であって、契約の日ではありません。 逆算の起点は入金してほしい日で、その手前に金融機関と法務局の日数が入ります。約束の中身は、売買契約の書面にある残代金の支払時期の欄に書かれています。「その日に置けますか」と日付で聞き、日付で返るかどうかで相手を見てください。
• 間に合うかどうかは、登記事項証明書を1枚取れば判定できます。 名義が本人で、抵当権も差押えも無く、売主が1人なら、相談から2週間ほどで組めます。名義が亡くなった方のままなら戸籍の収集と遺産分割が先に入り、残債が代金を上回るなら債権者の同意が前提になります。
• 価格が下がった分のうち、戻せるものと戻せないものを分けます。 境界の未確定や越境は、時間と測量費をかければ戻ります。建て替えができない土地や他人名義の私道に面した土地の低さは、待っても戻りません。戻らない条件なら、待つ期間の税と保険料のぶんだけ手取りが減るだけです。

当社は買主として直接買い取り、お引き渡しと同じ日にご入金します。残債を代金で消せない物件と、抹消書類が出る日が示されていない物件は、ご希望の日付をお約束できません。

家の現金化について、相談の前によくいただく質問

Q1. 家を売ってからお金が入るまで、どのくらいかかりますか

仲介で売る場合は、買主が現れるまでの期間に加え、契約から決済まで1か月前後かかるのが通例で、全体の期間は買主しだいです。買取であれば買主を探す工程が無いため、名義と担保に問題が無い家なら、ご相談から2週間ほどでお引き渡しと入金まで組めます。

注意すべきなのは、この2週間が「当社の側の工程」の話だという点です。相続登記や抵当権の抹消書類のように、法務局や金融機関の事務を待つ時間は短くできません。自分の家がどちらに当たるかは、登記事項証明書を1枚取れば判断できます。待ち時間の中身は、戸籍が郵送で届く日数と、金融機関から抵当権の抹消書類が届く日数に集中します。

Q2. すぐに現金化できるものと比べて、家はどこが違いますか

株式や貴金属のように、売り先と価格が市場で決まっているものは、売る意思だけで短時間に現金になります。家が違うのは、同じものが2つと無く、売る前に所有者が誰かを登記で確定させ、担保を外す手続きを経なければ引き渡せない点です。

つまり家の現金化で時間を使うのは、値段を決める作業ではなく、権利を整える作業のほうです。価格の提示は情報がそろえば30分で出ますが、名義が動いていない家では、そこから戸籍を集める期間が別に積まれます。急ぐのであれば、見積もりを何社も取るより、権利まわりを先に片付けたほうが日数は縮みます。

Q3. 不動産屋が一番嫌がることは何ですか

買主として正直に申し上げると、いちばん困るのは、金額を出したあとに前提が変わることです。実は共有者がもう1人いた、残債が聞いていた額より多かった、地中に古い基礎が埋まっていた。こうした事実が契約の直前に出ると、金額を組み直すことになり、売主さまにとっても時間の損になります。

裏を返せば、売主さまにとって有利に働くのは、不利な事実を最初に全部出すことです。先に出された条件は価格に織り込めますが、後から出た条件は減額か白紙かの二択になります。相場を調べてから話すこと、条件を書面で求めること、入金の期限を最初に伝えること。この3つも業者にとっては気の抜けない相手ですが、どれも正当な進め方です。

Q4. 家を現金一括で買う相手だと、売主にはどう影響しますか

買主が自己資金で一括購入する場合、契約に融資利用の特約を入れる必要がないため、審査が通らず契約が白紙に戻る事態が起きません。引き渡しの日も金融機関の融資実行日に縛られず、売主の都合で置けます。急いで現金化したい立場からすると、ここがいちばん大きな違いです。

いっぽうで、自己資金で買う相手は、その資金を回収できる見込みの範囲でしか値段を付けられません。確実性と引き換えに、金額は一般の買主が住宅ローンを組んで買う水準より低くなります。どちらを取るかは、待てる時間がどれだけあるかで決まります。

Q5. 住宅ローンが残っていても現金化できますか

売却代金で残債を完済できるなら可能です。お引き渡しの場で代金から完済し、同じ日に抵当権の抹消を申請します。手続きの日数は金融機関の事務で決まるので、残高と抹消書類が出るまでの日数を、先にご自身で確認してください。

代金が残債に届かない場合は、債権者の同意を得る手続きが先に必要になり、同意が出るまで引き渡しの日を置けません。すでに滞納があるなら、競売の手続きがどこまで進んでいるかによって残り時間が変わります。差押えの登記が入っている家は、取下げの見通しが立つまで日付をお約束できません。

Q6. 相続登記が終わっていません。契約だけ先にできますか

売買契約は結べます。所有権を移す登記は亡くなった方の名義からはできないため、お引き渡しの日までに相続登記を完了させる段取りにします。相続人全員が協力できる状態なら、戸籍の収集と遺産分割協議書の作成で2週間から1か月が目安です。

気をつけるのは、契約書に書く引き渡しの日付です。登記が間に合わない日付を入れると、売主さまが期限を守れない立場になります。司法書士に見通しを聞いてから日付を決めてください。相続人の間で分け方の話がついていない段階では、当社は金額をお出ししません。合意の見込みが立たないまま日程を作っても、契約を守れなくなるためです。

Q7. 住み続けたまま、家を現金化することはできますか

売ったあとに賃料を払って住み続ける形は存在します。ただし、毎月の賃料と契約できる年数、将来買い戻せるかどうかの条件まで含めて比べないと、現金化した額だけを見て判断することになります。賃料が周辺の家賃より高く設定されていれば、数年で差が埋まってしまいます。

判断の材料は、受け取る金額、毎月の賃料、住める年数の3つです。受け取る金額から、住む予定の年数ぶんの賃料の合計を引いた額を出し、通常の買取で受け取る金額と並べてください。住み替えを前提にできるのであれば、通常の買取のほうが手元に残る額は大きくなります。

当社の見方

戸建て・築30年以上で、残置物あり・前面道路が私道・空き家の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

神奈川県横浜市南区の戸建て（築30年以上）を、買取金額600万円台で買い取りました（2024年に取引）。

戸建て・築40年以上で、再建築不可・残置物あり・空き家の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

千葉県千葉市中央区の戸建て（築40年以上）を、買取金額300万円台で買い取りました（2025年に取引）。

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。