相続した家の売却の税金｜取得費加算で減る額の計算例

相続した家の売却でかかる税金と、取得費加算が効く場所

税額の見込みが大きく外れるのは、売却代金に税率をかけて計算してしまったときです。課税されるのは売った金額ではなく、そこから取得費と譲渡費用を引いたあとに残る金額です。取得費加算は、この引き算の「取得費」を増やす仕組みです。

税額を決めるのは売却代金ではなく、引いたあとに残る金額

譲渡所得は、売買代金などの収入金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費は、親がその家を買ったときの代金と購入時の諸費用です。譲渡費用は仲介手数料や測量費、売るために建物を取り壊した場合の解体費などです。固定資産税や、売却前の草刈りや通水にかかった管理費は譲渡費用に入りません。

長期の譲渡にあたる場合、残った金額に所得税と復興特別所得税で15.315％、住民税で5％がかかります。合計20.315％です。したがって取得費に290万円を足せたとしても、減る税額は290万円の20.315％にあたる約59万円です。

税率は所有期間で決まり、相続では親が買った日を引き継ぐ

税率の分かれ目は、譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えているかどうかです。5年以下の短期なら39.63％、5年を超える長期なら20.315％で、倍近い差になります。相続で取得した家は、被相続人が取得した日と取得費をそのまま引き継ぎます（所得税法（e-Gov法令検索）第60条第1項）。親が長く住んでいた家であれば、長期になるのが通常です。

相続税を計算するときに使った評価額は、譲渡所得の取得費にはできません。 相続税評価額が3,000万円だった家でも、親が昭和50年代に1,200万円で買っていたなら、取得費の出発点は1,200万円の側です。

売るときに出ていく税金と費用

表の上2行は、譲渡益が出ていなくてもかかります。所得税と住民税は譲渡益が出たときだけ発生し、最後の行は売り方と物件の状態で金額が大きく変わります。住民税だけは支払いが翌年の夏以降にずれるため、売却代金を使い切ってから請求が届く形になりやすい項目です。相続から引渡しまでの工程は、「実家 空き家 売却の順番」の記事に書いています。

取得費加算の特例で、相続税のどこまでが取得費になるか

取得費加算は、租税特別措置法第39条に定められた制度です。相続または遺贈で取得した財産を一定の期間内に売った場合、納めた相続税のうち売った財産に対応する部分を取得費に足せます（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁））。相続税と譲渡所得税で、同じ財産に二重に課税される部分を和らげる仕組みです。相続税を納めていない人には出番がありません。

加算できるのは、自分が納めた相続税のうちその家に対応する部分

加算額は、その相続人の相続税額に、売った財産の相続税の課税価格が自分の課税価格に占める割合をかけて計算します。割合の分母は、自分の相続税の課税価格に債務控除額を足した金額です。借入金や葬式費用を引く前の金額が分母になるため、負債が多い相続では加算できる割合が下がります。

ここで効いてくるのは、誰がその家を取得したかという点です。加算額は、家を相続した人の相続税額からしか計算できません。代金を分ける約束があっても、登記上その家を取得していない相続人は加算を使えません。

期限は相続税の申告期限の翌日から3年

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月です。取得費加算が使えるのは、この申告期限の翌日から3年を経過する日までに売った場合です。亡くなった日から数えると、実質3年10か月になります。たとえば2024年5月10日に亡くなった場合、申告期限は2025年3月10日、取得費加算の期限は2028年3月10日です。

期限の判定に使う「売った日」は、原則として引渡しをした日で、契約をした日を選ぶこともできます。決済が期限をまたぐ日程になりそうなときは、日程を動かす前に税務署で確認してください。 買主が決まってから決済まで1か月前後かかるのが通常なので、期限の直前に相談を始めると間に合いません。

加算額が0円になる場合と、譲渡益で止まる場合

• 相続税が課税されなかった場合：基礎控除は3,000万円に法定相続人1人あたり600万円を足した金額で、課税価格がこれ以下なら相続税は発生せず、加算額も0円です。
• 配偶者の税額軽減などで納付税額が0円になった場合：納めた相続税がないため、加算できる金額もありません。
• 相続放棄をした人：相続で財産を取得していないので、この特例の対象になりません。
• 譲渡益が小さい場合：加算できるのは、収入金額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡益までで、それを超える部分は切り捨てになります。
• 相続空き家の3,000万円控除を選んだ場合：この控除と取得費加算は一方しか使えません。

この5つのうち、相談の場でいちばん多いのは1つ目です。相続税の申告そのものをしていない相続では、取得費加算を前提にした節税の計算が成り立ちません。確かめる順番は、空き家の特例や取得費の資料探しに切り替わります。

取得費加算で税額がいくら減るかを、計算例で確かめる

計算例の前提はすべて共通で、次の相続を想定しています。被相続人は2024年5月10日に亡くなり、相続人は子2人、相続税の課税価格の合計は1億2,000万円で債務控除はありません。基礎控除は4,200万円なので、相続税の総額は1,160万円です。2人が半分ずつ取得したため、各人の相続税額は580万円です。売る家の相続税評価額は3,000万円で長男が単独で取得し、売却代金は3,500万円、譲渡費用は120万円としています。

長男の加算額は、580万円に3,000万円÷6,000万円をかけた290万円です。所有期間は親の取得日を引き継いで長期にあたるため、税率は20.315％で計算します。以下の金額は、いずれも万円未満を四捨五入しています。

1. 取得費が分かる場合、減る税額は約59万円

親の売買契約書が見つかり、土地1,650万円と償却後の建物150万円を合わせた1,800万円が取得費だと確定したケースです。

減った約59万円は、加算額290万円に20.315％をかけた金額です。納めた相続税580万円のうち290万円を取得費に足せても、手取りが増えるのはその2割ほどです。残りの8割は、税率の分だけ効かないまま終わります。

2. 取得費が分からず5％で計算すると、税額の方が大きく動く

契約書も領収書も見つからず、収入金額の5％にあたる175万円を取得費として計算したケースです。譲渡所得は3,205万円になり、加算前の税額は約651万円、加算後は約592万円です。差額は、1の例と同じ約59万円です。

注目していただきたいのは、加算の効果ではなく取得費の側です。取得費が1,800万円と確定した1の例では、加算前の税額が約321万円でした。資料が見つかるかどうかだけで、税額が約330万円動いています。 取得費加算の適用を調べる前に、親の購入資料を探す方が金額への影響は大きいという順番になります。

3. 相続税を納めていなければ、加算額は0円になる

課税価格の合計が4,000万円で相続人が2人なら、基礎控除4,200万円を下回るため相続税は発生しません。この場合、売却代金が3,500万円でも取得費加算はゼロで、譲渡所得の計算は取得費と譲渡費用を引くだけになります。

加算が使えない前提で手取りを見積もり、相続空き家の3,000万円控除の要件に当たるかどうかを先に確かめる方が実利があります。

取得費加算と3,000万円控除、相続した家の売却でどちらを選ぶか

譲渡所得を減らす制度は取得費加算だけではありません。相続した家では、租税特別措置法第35条第3項の控除が同時に候補に上がります。金額の差は大きく、しかも両方を使うことはできません。順番を間違えると、要件を満たしていた控除を使わないまま申告を終えてしまいます。

1. 相続空き家の3,000万円控除とは、どちらか一方しか使えない

亡くなった親が一人暮らしをしていた家とその土地を引き継いだ場合、下に挙げる要件をすべて満たして売れば、譲渡所得から最大3,000万円が引けます。取得費加算とは選択適用のため、同じ譲渡で両方を使うことはできません（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁））。

• 建築の時期：昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
• 建物の種類：区分所有建物でないこと。
• 住んでいた人：相続開始の直前に、被相続人が一人で居住していたこと。
• 相続後の使い方：相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住のいずれにも使っていないこと。
• 売却代金：1億円以下であること。
• 建物の扱い：耐震基準に適合させるか、家屋を取り壊して売ること。

上の6つは、1つ外れると控除そのものが使えません。相続してから短期間でも人に貸すと、この控除は使えなくなります。 相続人が3人以上いる場合、控除の上限は1人あたり2,000万円になります。

2. 数字を並べると、要件が合うなら控除の方が残る

一つ前の章「取得費加算で税額がいくら減るかを、計算例で確かめる」の2の例で比べると、取得費加算を選んだ場合の税額は約592万円です。控除を選んだ場合は、譲渡所得3,205万円から3,000万円を引いた205万円が課税対象になり、税額は約42万円です。差は約550万円です。選択を誤ると、この金額がそのまま手取りから消えます。

一方、1の例のように取得費が確定していて譲渡所得が1,580万円であれば、控除を選べば課税はゼロになります。確かめる順番は、まず空き家の控除の要件に当たるかどうか、外れたときに取得費加算という形です。

3. 期限は2つあり、先に切れるのは空き家の控除

空き家の控除は「相続開始日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで」なので、取得費加算より2か月あまり早く切れます。しかも控除には家屋の耐震改修または取り壊しという工事の要件が付くため、動き出す時期はさらに前倒しになります。令和6年1月1日以後の譲渡については、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合も対象になりました。誰がいつ工事をするかを、売買契約で決めておく形が使えます。なお、相続登記の申請期限は税の特例とは別の義務で、この例では2027年5月10日です。取り壊して売るか建物付きで売るかの費用差は、「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事に整理しています。

相続した家の売却で、税金を計算する前にそろえる書類

計算に必要な数字は、税務署に聞いても出てきません。自分の相続税額、家の相続税評価額、親が買ったときの金額という3つは、手元と実家に残っている書類から拾う作業になります。売却の相談より先にここを進めると、提示された金額から手取りを引き算できるようになります。

1. 相続税の申告書の控えから、自分の税額と課税価格を書き写す

加算額の計算に要るのは、自分の相続税額、売る家の相続税の課税価格、自分の課税価格に債務控除額を足した金額の3つです。申告書の第1表に各人の相続税額、第11表に財産ごとの評価額、第15表に課税価格の合計が載っています。

控えが見つからない場合、税務署で申告内容の開示を求める手続があります。他の相続人が申告を任せた税理士のところにしか、控えがない状況も珍しくありません。売る話を進める前に、誰が控えを持っているかを確かめてください。

2. 親が家を買ったときの資料を探す

土地と建物の代金が契約書で分かれていない場合、建物の標準的な建築価額表などを使って分ける方法があります。新聞の広告や市街地価格指数から金額を推計する方法は、税務署の判断で認められないことがあるため、根拠を残す前提で相談してください。5％で計算した場合と資料で計算した場合の税額の開きは、前の計算例の1と2を並べたとおり約330万円です。

3. 建物部分は償却費を引いてから取得費にする

建物は使うほど価値が減るものとして扱われるため、購入代金をそのまま取得費にはできません。自宅のように事業に使っていない建物では、法定耐用年数の1.5倍の年数で定額法により計算した償却費相当額を差し引きます。木造の住宅なら耐用年数22年の1.5倍で33年、償却率は0.031です。

たとえば建物の取得価額が1,200万円で経過年数が40年なら、1,200万円×0.9×0.031×40年は1,339万円になります。ただし償却費相当額は取得価額の95％が限度なので1,140万円で止まり、建物の取得費は60万円です。古い家では建物の取得費がほとんど残らないため、取得費の中身は土地の代金が主になります。 土地は償却しないので、購入代金と購入時の諸費用がそのまま取得費になります。

4. 相続登記を済ませて、売主を確定させる

相続登記の申請期限は、不動産を相続で取得したと知った日から3年以内です。2024年4月1日から義務になりました。義務化の日より前に相続を知っていた分も対象で、こちらは2027年3月31日が期限です（相続登記の申請義務化について（法務省））。

義務である以前に、名義が動かなければ決済で買主へ所有権を移せません。遺産分割の協議がまとまらないうちは、売主が誰かも確定しません。価格の提示も仮のものになります。相続人の人数が多く、代襲や数次の相続が重なっている場合の進め方は「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事にまとめました。戸籍の収集と協議だけで数か月かかるため、ここが工程全体の長さを決めます。

取得費加算を申告する段取りと、相続税額が後で変わったとき

取得費加算は、確定申告で自分から適用を申し出て初めて使えます。買主が代わりに手続をすることはありません。

1. 申告するのは売った年の翌年、2月16日から3月15日まで

譲渡の日の属する年の翌年が申告の年で、所得税と復興特別所得税の納付期限も3月15日です。住民税は別に申告する必要がなく、6月以降に届く通知で納めます。売却代金を他の用途に使う予定があるなら、翌年の3月と6月に出ていく金額を先に取り分けてください。

2. 添付するのは3つの書類

• 譲渡所得の内訳書：売った不動産の所在、面積、売買代金、取得費、譲渡費用を記入します。
• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書：加算額の計算過程を書く様式で、これが無いと加算は認められません。
• 相続税の申告書の写し：自分の相続税額と課税価格、その家の評価額が分かる部分を添えます。

3つ目について、他の相続人の情報が含まれる部分をどこまで提出するかは、税務署の窓口で確認するのが確実です。書類をそろえる作業は売った翌年に始めるのではなく、売却の検討中に済ませておく方が楽になります。

3. 相続税額が後で変わったら、譲渡所得も直す

遺産分割のやり直しや、未分割だった財産の分割が決まったことで相続税額が変わると、加算できる金額も変わります。租税特別措置法第39条第4項は、この場合に更正の請求ができる期間を、その事由が生じたことを知った日の翌日から4か月以内と定めています。相続税の更正通知や分割協議書の日付が、この4か月を数える起点になります。

逆に相続税額が増えて加算額も増える場合は、譲渡所得の税額が減るため還付の方向になります。相続税の側の手続と譲渡所得の側の手続は、別々に走ります。どちらかを直したら、もう一方も見直してください。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額は税務署または税理士、登記は司法書士、境界や隣地との権利関係は弁護士や土地家屋調査士にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社が相続した家を買い取る場合の価格と、税の期限に合わせた決済

取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

相談から決済までと、日程を期限に合わせる方法

最初にお伺いするのは、所在（地番）、土地と建物の面積、構造と築年、現況です。あわせて、相続登記が済んでいるかどうかと、相続税の申告をしたかどうかを確認します。申告をしているかを聞くのは、取得費加算が使える相続かどうかで、売る時期を急ぐ意味が変わるためです。

価格は二段でお伝えし、先に登記情報と公図、周辺の取引事例から机上の水準を出します。そのうえで現地に入り、前面道路の幅と間口、境界標、越境、建物の傾きや雨漏り、残置物の量、搬入経路を確認します。遠方にお住まいの場合は、鍵をお預かりして当社のみで見る形も取れます。書面には金額のほかに引渡し時期と契約不適合責任の扱いを記載し、残置物の処分を当社と売主のどちらが負うかもそこで決めます。当社は自己資金で買うため、融資利用の特約は付きません。取得費加算の期限（申告期限の翌日から3年）や、空き家の控除の期限である相続開始から3年目の12月31日より前に、決済日を置く日程も組めます。

空き家の控除で家屋の取り壊しが要件になる場合、買主が譲渡の翌年2月15日までに取り壊す形も選べます。この場合は、誰が壊すか、いつまでに壊すか、証明書類をどう用意するかを売買契約の中で決めるため、税務署で要件を照合した結果を先に共有していただく形になります。要件を満たす証明の責任は売主側に残るので、当社が工事の時期を約束するだけでは足りません。

買取価格から引く費用の内訳

• 残置物の処分：家財、仏壇、庭の物置、物量が多い家屋ではこの項目だけで数十万円の幅が出ます。
• 修繕または解体の見込み：雨漏りや傾き、給排水の不具合があると、再販できる状態に戻す費用が価格から引かれます。
• 保有中に出ていく費用：固定資産税、火災保険、草刈りや通水などの管理費、資金の金利です。
• 再販までの期間と売れ残る可能性：接道、面積、形状、立地の条件が厳しいほど、この見込みは大きくなります。
• 未確定の条件：境界が未確定、越境が未解消、地中の埋設物が不明といった部分を価格で吸収します。

この5項目が、仲介での成約想定額と買取価格の差の中身で、周辺の取引価格の水準は国土交通省の不動産情報ライブラリで誰でも確認できます。取得費加算で減る税額は加算額の2割ほどにとどまる一方、仲介と買取の価格差はそれより大きくなることが多い点に注意してください。 特例が使えるかどうかだけで売り方を決めると、税金を減らして代金を減らす結果になりかねません。当社に相談しない方がよい状況は「リアテクスに買取を頼むデメリット」の記事に挙げています。

当社が買い取れない場合と、売らない方がよい場合

次に当たる場合、当社は金額を出さずにお断りしています。

• 遺産分割の協議がまとまらず、売主が確定していないとき
• 遺産分割が未了で、共有者の一部が売却に反対しているとき
• 境界や越境について隣地と紛争が進行中のとき
• 敷地に入る通路の通行権がなく、持ち主の承諾も得られないとき
• 連棟の切り離しに隣接所有者の同意が見込めないとき
• 解体費と土壌の処理費の見込みが、土地の評価を明らかに超えるとき

上の4つまでは、司法書士・弁護士・土地家屋調査士が関わって決着する事柄で、当社が代われる部分はありません。 5つ目は隣の建物の所有者の意思で決まる話なので、同意が取れた段階でもう一度金額を出せます。

売らない方がよいと考える場合も、そのように申し上げます。空き家の控除の要件を満たし、1億円以下で一般の買主が付く立地なら、仲介で時間をかけた方が控除と価格の両方で手取りが増えます。隣地の所有者が取得の意向を示している場合も、当社より高い評価になりやすい相手です。相続税の申告前で小規模宅地等の特例の適用が未確定なら、売る前に税務署または税理士に照合していただく方が損が出ません。再建築ができない土地で保有と売却を比べる材料は、「再建築不可の家を相続してしまったら」の記事に書いています。

相続した家の売却の税金で、先に確かめる3つ

• 取得費加算で減るのは、足した金額ではなくその約2割です。 相続税580万円のうち290万円を加算できた例でも、減った税額は約59万円でした。相続税を納めていない相続では加算額が0円になり、譲渡益が小さい場合は加算がその額で止まります。
• 空き家の3,000万円控除とは一方しか選べず、期限は控除の方が先に切れます。 昭和56年5月31日以前の建築、一人暮らしだったこと、相続後に貸していないこと、売却代金1億円以下という要件を先に照合し、外れたときに取得費加算を計算する順番です。取り壊しや耐震改修の段取りがあるため、動き出す時期はさらに前になります。
• 取得費の資料の有無で、税額は数百万円動きます。 収入金額の5％で計算した例と、契約書から1,800万円と確定させた例では、加算前の税額に約330万円の差がありました。相続税の申告書の控えと、親が家を買ったときの契約書を探すことが、いちばん効く作業です。

当社は買主として、残置物や傷みのある家を現況のまま買い取り、決済日を特例の期限より前に置く日程も組めますが、そのかわり価格は仲介での成約想定額より低くなります。売主が確定していない家や進入路の通行の権利がない家は、価格を下げてもお引き受けできません。

相続した家の売却と取得費加算について、よくある質問

Q1. 相続税を納めていない場合でも、取得費加算は使えますか

使えません。取得費に足せるのは自分が納めた相続税の一部なので、課税価格が基礎控除以下で相続税が発生していなければ加算額は0円です。配偶者の税額軽減などで納付額が0円になった場合も同じ結論になります。確かめる順番は、相続税の申告書の控えがあるかどうかです。 申告をしていない相続なら、相続空き家の3,000万円控除の要件に当たるか、取得費の資料が見つかるかという2つに時間を使う方が手取りに効きます。

Q2. 取得費加算と空き家の3,000万円控除は、両方使えますか

同じ譲渡について両方を使うことはできず、どちらか一方を選びます。金額だけを比べると控除の方が大きくなることが多いので、まず控除の要件を照合してください。ただし、相続人自身がその家に住んでいた場合の居住用財産の3,000万円の特別控除は、取得費加算と併用できます。空き家の控除は選択、自分の居住用の控除は併用という違いがあるため、誰がいつまで住んでいたかを先に整理してください。

Q3. 相続した家を売ったのが期限の3年を過ぎていたら、どうなりますか

取得費加算は使えず通常の計算になり、収入金額から取得費と譲渡費用を引いた金額に、長期なら20.315％の税率がかかります。期限は相続税の申告期限の翌日から3年で、判定に使うのは原則として引渡しの日です。期限をまたぐ日程になりそうなときは、契約日を選べるかどうかを税務署で確認してください。 保有を続ける場合の固定資産税や管理費を1年分たし合わせ、出口ごとの費用を比べる材料は「空き家の処分方法」の記事にまとめています。

Q4. 親が買った値段が分かりません。相続税の評価額を取得費にできますか

相続で取得した家は被相続人の取得費と取得日をそのまま引き継ぐため、相続税の計算で使った評価額を取得費にはできません。契約書も領収書も見つからない場合は、収入金額の5％を取得費とする計算になり、税額が大きくなります。登記事項証明書の抵当権の記載や借入時の書類から、購入金額の裏付けを探せる場合があります。5％で確定させる前に、法務局と金融機関の書類を確かめてください。

Q5. 兄弟で相続した家を売った場合、取得費加算は誰がいくら使えますか

その家を相続した人が、自分の相続税額に応じた金額を使います。共有で相続して共有のまま売った場合は、各人がそれぞれの持分に対応する譲渡所得を申告し、加算額もそれぞれの相続税額から計算します。代金を分ける約束があっても、その家を取得していない相続人は加算を使えません。 話がまとまらず持分だけを売る選択を検討する場合は、「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事に手順を書いています。

Q6. 遠方で現地に行けず、売却の時期が読めません。税の期限に間に合わせられますか

書類の取得と契約は現地に行かずに進められる部分が多く、登記事項証明書はオンラインで請求でき、売買契約も郵送と委任で成立させられます。ただし相続登記が終わっていないと決済ができないので、期限のある年に売るなら、戸籍の収集と遺産分割を先に済ませる日程になります。間に合うかどうかを決めるのは物件の状態ではなく、相続人の合意と登記にかかる時間です。 現地に行かずに進める段取りは「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事に書いています。

当社の見方

税の特例に期限があるご相談では、当社は決済の日から逆算して段取りを組みます。当社自身が買主になりますので、買い手を探すための期間が要りません。目安はご契約までが1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、ご入金はお引き渡しと同じ日です。守りたい日付を最初にお知らせいただければ、その手前に決済日を置く形でご提案します。

一方で、税額がいくら減るのか、どの特例を選ぶべきかという計算は、税理士にご確認ください。当社がお伝えできるのは売買の金額と日程だけです。なお、相続したご実家では、亡くなった方から続く戸籍の書類が売買の手続きにも要ります。申告で使うものと重なる部分が多いので、まとめて取り寄せておくと二度手間になりません。使うと決めてから動き出すと日程が足りなくなりがちですので、先に日程だけご相談ください。