空き家の相続の名義変更と売却｜当社の事例と順番・費用

相続した空き家の名義変更が終わらないと、売却のどこで止まるか

亡くなった親の名義のままでも、住むことと片づけることはできる

相続が始まった時点で、被相続人の財産に属した権利義務は相続人が承継します（民法第896条）。登記は、その権利を第三者に対して主張するための手続きなので、名義が親のままであっても、相続人がその家に住むこと自体は妨げられません。実家に戻って住み始めた、荷物を置いたままにしている、という状態は、法律上の所有者としての使用にあたります。

ただし、相続人が複数いる場合は話が一段複雑になります。遺産分割が終わるまで不動産は相続人全員の共有なので、一人が単独で住み続けると、他の相続人から使用の対価（賃料相当額）を求められることがあります。固定資産税の納税通知書は代表者一人に届く扱いが一般的ですが、通知が届いた人だけが負担者になるわけでもありません。住み続けるにしても、誰が何を負担しているのかを一度書き出しておくと、後で分割の話をするときに揉めにくくなります。

名義が動いていない状態でできることと、できないこと

建物の解体も、名義変更が終わっていない段階で発注できます。解体業者との契約の相手方は所有者ですから、相続人が複数なら全員の合意が前提になります。共有物に変更を加える行為にあたるためで、一人の判断で壊すと、あとから他の相続人との間で建物の価値をめぐる争いになりかねません。倒壊の危険が差し迫っている場合の扱いは事案によって判断が分かれるので、急ぐときほど先に弁護士へ相談してください。

対して、売買の決済だけは名義が動いていないと越えられません。買主への所有権移転登記は、登記簿上の所有者から順に権利を移していく必要があり、亡くなった方から買主へ直接移す申請は受け付けられないからです。

相続登記は2024年4月から義務で、期限は知った日から3年

相続した不動産の登記は、2024年4月1日から申請が義務になりました。期限は3年です。起算点は亡くなった日ではなく、自分がその不動産を相続で取得したと知った日です。施行日より前に相続が始まっていた不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日とされています（相続登記の申請義務化について（法務省））。正当な理由がないまま申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

遺産分割がまとまらず3年以内に登記できない見込みのときのために、相続人申告登記という簡易な手続きが用意されています。自分が相続人であることを法務局に申し出れば、その人については義務を果たしたものとして扱われます。ただし、これは持分を公示する登記ではないので、申告登記を済ませただけでは家を売ることはできません。売却まで進めるなら、結局は遺産分割を終えて通常の相続登記を入れることになります。

期限より重いのは、放置している間に当事者が増えていく点です。相続人の誰かが亡くなれば、その人の相続人が新たに加わり、面識のない親族と協議する話に変わります。管理されない期間が長引けば、空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづく指導や勧告の対象になることもあり、勧告を受けた土地は住宅用地の課税標準の特例から外れます。相続放棄を選んだ場合でも管理の負担がすぐに消えるわけではなく、その範囲は「相続放棄しても実家の管理義務は消えない」の記事に整理しています。

相続した空き家の名義変更と売却の事例が分かれる5つの条件

同じ「親の家を相続して売る」という話でも、終わるまでの期間は数か月から数年まで開きます。分かれ目になるのは建物の古さではなく、書類をそろえる相手が何人いるか、そして誰かの判断を待たなければならない場面がいくつあるかです。

1. 相続人が1人か、複数か

相続人が一人だけなら、遺産分割協議は必要ありません。用意するのは被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍と住民票、固定資産評価証明書といった書類で、集め終われば相続登記の申請まで一直線に進みます。売却の相談と登記を同時に始めても、日程が絡まることはほとんどありません。

複数になると、全員の実印と印鑑証明書が要ります。一人でも印鑑を押さない人がいれば登記も売却も止まるので、進行の速度は最も慎重な相続人に合わせる形になります。すでに人数が多い状態から動かすときの段取りは「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事にまとめました。

2. 遺言があるか、遺産分割協議になるか

公正証書遺言で不動産の取得者が指定されていれば、遺産分割協議を経ずに相続登記を申請できます。遺言書を探す先は、自宅の金庫や仏壇のほか、公証役場の遺言検索と、法務局の自筆証書遺言書保管制度の二つです。どちらも相続人であれば照会できるので、協議を始める前に確認しておくと手戻りがありません。

自筆の遺言書が自宅から出てきた場合は、家庭裁判所の検認を経る必要があります。封がされているものをその場で開けてしまうと手続き上の不備になるため、見つけた状態のまま裁判所へ持ち込んでください。法務局の保管制度を使っていた遺言書については、検認は不要です。

3. 連絡が取れない相続人や、判断能力が落ちた相続人がいるか

協議書に署名できない人がいる場合、家庭裁判所を経由する手続きが挟まります。この段階に入ると、数か月単位で日程が後ろへ動くと考えておいたほうが現実的です。

いずれも当社が代われる部分はなく、司法書士や弁護士の領分です。売却の相談と並行して申立てを進めておけば、選任が済んだ時点で契約に入れます。

4. 建物を残したまま売るか、取り壊してから売るか

解体して更地にすれば買主の幅は広がりますが、支出が先に出ます。相続人が複数いる案件では、誰が解体費を立て替え、売却代金からどう精算するかを先に決めておかないと、金額の話より前にそこで止まります。費用の幅と見積書の見方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事に書きました。

税の面でも順番が効きます。住宅が建っている土地は課税標準が小規模住宅用地で6分の1、一般住宅用地で3分の1に軽減されており、その根拠は地方税法第349条の3の2です（地方税法（e-Gov法令検索））。1月1日の時点で更地になっていれば、その年の土地の税額は軽減のない水準になります。年末に解体して年明けに売るという並びは、負担が増える側に転びやすい組み合わせです。

5. 買主が一般の個人か、事業者か

一般の個人が住宅ローンを使って買う場合、金融機関は融資の実行日に売主名義であることを前提にします。相続登記の完了が読めない段階では契約日も決めにくく、買主側が待てずに他の物件へ移ることもあります。名義変更が終わってから売り出す段取りが素直なのは、この形です。

事業者が自己資金で買う場合は、契約を先に結んで決済日を登記完了の見込みに合わせる進め方が取れます。引き換えに、価格は仲介で買主を探した場合の想定成約額より低くなります。共有者の一部がどうしても売却に同意しないときに自分の持分だけを動かす選択肢は「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事に整理しています。

相続した空き家を名義変更して売却するまでの順番

工程を6つに分けます。1から3が名義変更のための書類集め、4が登記の申請、5と6が売却と税です。5は1と並行して始められるので、登記が終わってから買主を探すと、待ち時間をそのまま足すことになります。

1. 登記事項証明書と名寄帳で、売る対象そのものを確定する

最初に法務局で土地と建物の登記事項証明書を取り、名義が誰か、抵当権が残っていないかを見ます。返済が終わっているのに抹消登記をしていない古い担保が残っていることは珍しくなく、抹消には金融機関から書類を再発行してもらう時間がかかります。公図も一緒に取り、敷地が道路にどう接しているかを確認してください。

続いて、物件のある市区町村の税務課で名寄帳を請求します。その市区町村内にある被相続人名義の不動産が一覧になるので、家の前の私道の持分や、裏手の細長い土地がここで初めて出てくることがあります。私道の持分が漏れたまま売ると、買主が通行や掘削の同意を取り直す話になり、決済の直前で条件が変わります。

2. 戸籍をさかのぼって相続人を確定する

被相続人の出生から死亡までの戸籍を切れ目なくそろえ、相続人が誰であるかを証明します。転籍や婚姻で本籍地が移っていると、複数の市区町村に請求することになり、ここが最も時間を食う工程です。2024年3月1日からは戸籍の広域交付が始まり、本人・配偶者・直系の親族であれば、最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できるようになりました。ただし兄弟姉妹の戸籍や、コンピュータ化されていない一部の戸籍は対象外なので、その分は従来どおり本籍地への郵送請求になります。

集めた戸籍をもとに法定相続情報一覧図を作り、法務局の認証を受けておくと、その後が楽になります。登記だけでなく、金融機関の口座解約や証券の名義変更でも戸籍の束の代わりに使え、必要な通数を無料で交付してもらえるからです。同じ束を何度も郵送で回す手間が消えます。

3. 遺産分割協議書と印鑑証明書をそろえる

誰がその不動産を取得するかを決め、協議書に相続人全員が実印で押印します。売却して代金を分ける前提であっても、登記上の取得者は決めなければなりません。代表者一人の名義にして売る方法と、相続人全員の共有名義にして全員が売主になる方法があり、どちらを選ぶかで譲渡所得の申告の形と、空き家の特例を使える人の範囲が変わります。

印鑑証明書は相続人全員分が必要です。相続登記に添付する分については作成からの期間に制限がありませんが、売買による所有権移転登記で売主が出す印鑑証明書は、発行から3か月以内のものが求められます。決済日が決まってから取り直す前提で考えておくと、有効期限切れで慌てずに済みます。

4. 相続登記を申請し、費用を押さえる

申請先は不動産の所在地を管轄する法務局で、窓口・郵送・オンラインのいずれでも受け付けられます。かかる費用は次の3種類です。

評価額1,000万円の土地建物なら、登録免許税は4万円です。評価額は毎年4月以降に新しい年度のものへ変わるため、年度をまたぐと税額も動きます。なお、価額が一定以下の土地について登録免許税の免税措置が設けられている期間があり、適用できるかどうかは申請の時点で司法書士か法務局に確認してください。

5. 登記と並行して、買主と条件を決める

査定に必要なのは、所在（地番）、土地と建物の面積、構造と築年、現況、分かる範囲での前面道路の幅です。名義が亡くなった方のままでも金額は出せますし、現地調査も進められます。ここを工程1と同時に始めておけば、登記が下りた週に決済という組み方ができます。

売り方そのものを比べたい場合は、貸す・解体する・国に引き取ってもらうといった出口も含めて手取りを並べるのが早道です。比較の軸は「空き家の処分方法」の記事に整理しました。金額が1つ確定してから家族で話し合うと、「ただ同然では売りたくない」と「早く終わらせたい」の対立が数字の話に変わります。

6. 決済のあと、税の期限を確認する

売って利益が出れば譲渡所得の申告が要り、売った年の翌年2月16日から3月15日までに手続きします。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わりますが、相続した家では被相続人の取得時期を引き継ぐため、長期譲渡所得になることが多い類型です。購入時の契約書が見つからないと、収入金額の5％を取得費として計算することになり、税額が増えます。

空き家の3,000万円控除には期限があり、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡していなければ使えません。名義変更の日程を組むときは、この日付から逆算することになります。対象になるのは、亡くなった方が一人で暮らしていた家屋とその敷地を相続または遺贈で取得した人の譲渡です。建築時期が昭和56年5月31日以前であること、マンションのような区分所有建物でないこと、相続してから売るまでに人へ貸したり誰かが住んだり事業に使ったりしていないこと、代金が1億円以下であることが前提になります。令和6年1月1日以後に売った分は、買主が翌年2月15日までに耐震改修か取壊しを済ませた場合も含まれます。取得した相続人が3人以上いるときは、一人あたりの控除の上限が2,000万円まで下がります。添付書類まで含めた条件は、国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例に一覧があります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社に相続した空き家の売却を相談する場合の名義変更の扱い

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

相続した空き家の名義変更と売却で先に動かす3点

• 名義が亡くなった方のままでも、住むことと解体はできますが、決済はできません。 買主への所有権移転は登記簿上の所有者から順に移す必要があるため、決済日までに相続登記を終えるのが売却の条件になります。相続人申告登記は義務を果たす手続きであって、売るための登記ではありません。
• 最も時間を食うのは戸籍と遺産分割で、査定はその完了を待ちません。 登記事項証明書と名寄帳を取り、戸籍をさかのぼる作業を始めた時点で、買主との条件の詰めを並行して進められます。順に片づけると、待ち時間をそのまま足すことになります。
• 費用と期限は数字で押さえられます。 登録免許税は固定資産税評価額の0.4％、申請期限は取得を知った日から3年、空き家の特例を使う譲渡は相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。どれも自分の物件の評価額と日付を当てはめれば計算できます。

家財や雨漏りが残ったままでも現況のまま買い取り、決済日は司法書士が見込む相続登記の完了時期に合わせて置きます。そのかわり価格は仲介での成約想定額より低く、後見人等の選任がまだの家や、遺言書の検認が済んでいない家は、手続きが済むまでお待ちいただきます。戸籍集めの途中でも、登記事項証明書と課税明細書が手元にあれば金額の話は始められます。

相続した空き家の名義変更と売却の事例について、よくある質問

Q1. 名義変更をしないまま、相続した空き家に住み続けることはできますか

住むこと自体はできます。所有権は亡くなった時点で相続人へ移っているので、登記が親の名義のままでも、相続人が使用する権限はあります。ただし相続人が複数いる場合、その家は遺産分割が終わるまで全員の共有です。一人が住み続けると、他の相続人から使用の対価を求められる余地が残ります。 また、住んでいても相続登記の3年の期限は動きません。住み続ける方針なら、誰の名義にするか、他の相続人にどう精算するかを先に決めて登記まで済ませたほうが、あとの世代に持ち越しません。

Q2. 名義変更が終わっていない空き家を、先に解体してもよいですか

発注はできますが、相続人が複数なら全員の合意が前提です。建物を取り壊すのは共有物に変更を加える行為にあたり、一人の判断で進めると、あとから建物の価値をめぐって争いになることがあります。もう一つ注意が要るのが税で、1月1日の時点で建物が無ければ、その年の土地の固定資産税は住宅用地の軽減がない水準になります。 空き家の特例を使って売るつもりなら、取壊しの時期と売却の時期の前後関係でも適用の可否が変わるので、壊す前に税務署か税理士へ照合してください。

Q3. 相続登記をしないまま放置すると、どうなりますか

まず、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。ただ、実際に重いのはそこではなく、当事者が増えていくことです。相続人の誰かが亡くなるたびに次の相続が重なり、兄弟同士だった話が、いとこや面識のない親族との協議に変わります。印鑑をもらう相手が増えるほど、売却も解体も合意が取りにくくなります。 加えて、管理されない状態が続けば、空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづく指導や勧告を受けることがあり、勧告を受けた土地は住宅用地の課税標準の特例から外れて税額が上がります。

Q4. 名義変更にはどれくらいの期間と費用がかかりますか

期間を左右するのは戸籍の収集と遺産分割で、相続人が一人なら書類がそろい次第、複数なら全員の押印がそろうまでです。法務局に申請してから登記が完了するまでは、管轄や時期の混み具合によって変わります。費用は、登録免許税が固定資産税評価額の0.4％、戸籍の交付手数料が1通450円（除籍と改製原戸籍は750円）、これに司法書士へ依頼する場合の報酬が加わります。評価額は課税明細書か固定資産評価証明書に載っているので、税額はその場で計算できます。

Q5. 相続人の一人が売却に反対しています。名義変更だけ先に済ませられますか

遺産分割の内容に全員が合意できるなら、登記だけ先に入れることはできます。共有名義のまま登記する形も選べますが、その場合は売るときに改めて全員の合意が必要になるので、反対している人がいる状況では先送りにしかなりません。話がまとまらない場合の選択肢は、家庭裁判所の遺産分割調停に進むか、自分の持分だけを動かすかの二つです。 再建築ができない土地のように、持ち続けるほど条件が動きにくい物件では、判断の材料が変わります。比較の仕方は「再建築不可の家を相続してしまったら」の記事に書きました。

Q6. 相続登記と売買の登記は、同じ日にまとめてできますか

できます。相続登記の申請と、売買による所有権移転登記の申請を同じ日に連続して法務局へ出す方法があり、決済の当日に司法書士が一括して手続きします。この段取りを取る場合でも、戸籍と遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書は事前にそろっている必要があります。 準備が整っていない状態で決済日だけ先に決めると、当日に書類が足りず延期になります。なお、相続税を納めた人が申告期限の翌日以後3年以内に売った場合は、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度があり、内容は国税庁の相続財産を譲渡した場合の取得費の特例で確認できます。平日に動けず司法書士や役所とのやり取りが難しい場合の進め方は「夜間・土日に不動産の相談はできるか」の記事にまとめています。

当社の見方

特に将来相続人が増えると、権利関係が複雑化しやすく、場合によっては相続登記が遅れ、他の相続人とのトラブルが生じる可能性も考えられます。

相続手続きの手間としては、物件が未登記である場合、相続時に法的に所有権を証明するのが難しくなることがあります。

また、売却を考える際にも未登記物件は買い手に不安を与える要素となり、売却価格が下がったり、売却そのものが難航したりする可能性が高いです。

売却時には登記が入っていないことで、買主が融資利用できないことも想定できるので、登記は今のうちから入れておいた方が良いかと思います。

登記には費用がかかりますが、将来的なトラブルを避けるためにはとても重要です。

注意すべきは、完済すれば抵当権はなくなるものの、登記簿謄本から抵当権が自動的に消えるわけではありません。