土地の名義変更をしないとどうなるか｜相続登記の期限と売却

土地の名義変更をしないまま置くと、実際に何が起きるか

起きるのは、売却と担保設定ができないこと、固定資産税の請求が相続人に回ること、3年の期限を過ぎたときの過料の3つです。どれが先に効いてくるかは、その土地を使い続けるのか、手放すのか、何もせず置いておくのかで分かれます。使う予定がない土地ほど、税の負担と期限の問題が先に来ます。

登記簿の名義が亡くなった方のままだと、売買も担保も進まない

土地の売買は、売主から買主へ所有権移転の登記を行うことで第三者に対抗できる形になります。登記簿の名義人がすでに亡くなっている場合、その名義人から買主へ直接移す登記は受け付けられず、いったん相続人へ移してから買主へ移すという二段の登記が必要になります。つまり、買主が見つかっても、相続登記が終わっていなければ引渡しの日を確定できません。

買主が住宅ローンを使う場合は、金融機関が融資の実行と同時に抵当権を設定します。抵当権を設定できるのは登記名義人の土地に対してだけなので、名義が亡くなった方のままの土地は、融資の審査以前に対象から外れます。相続人自身がその土地を担保に借入れをしたい場合も同じで、名義が動いていなければ金融機関は担保として扱えません。

土地を使うための契約も、名義人の名で結ぶのが原則です。隣地との境界の立会いの署名、古家の解体の請負契約、分筆のための測量の依頼。いずれも、相手方から登記事項証明書の提示を求められることがあります。名義が亡くなった方のままだと、相続人の誰が頼んだのかという説明から始めることになり、手続きが一段ずつ遅れます。

固定資産税は相続人に請求され、滞納すると差押えに進む

地方税法第9条は、納税義務者が亡くなったときに、その納税義務を相続人が承継すると定めています。市区町村は同法第9条の2にもとづいて相続人の代表者の届出を求め、届出がない場合も相続人のうちの一人を代表者として指定して納税通知書を送ります。通知書が自分の名前で届いているからといって、その土地が自分のものになったわけではありません。

請求が一人に届き、他の相続人が負担しないまま年が過ぎていく形は珍しくありません。承継される納税義務は相続分に応じた分割承継が原則ですが、市区町村の実務では代表者宛に一通で届くため、代表者が全額を立て替えている例がよく見られます。立て替えた分を他の相続人に請求できるかは、遺産分割の中で精算するか、別途話し合うかになります。

納期限を過ぎると督促状が出ます。地方税法は、督促状を発した日から起算して10日を経過した日までに完納されないときは滞納者の財産を差し押さえなければならないと定めており、法律上の根拠はこの時点で生じます（地方税法（e-Gov法令検索））。差押えが入った土地は、滞納額を完納して差押えを解除しないと決済ができません。買取代金から滞納分を充てる形で解除する段取りもありますが、滞納額が代金を上回ると、その方法では解けません。

2024年4月1日から、相続登記の申請そのものが義務になった

申請の義務を負うのは、相続や遺贈で所有権を取得した相続人です。法務省が出している相続登記の申請義務化の案内では、取得を知った日から数えて3年以内に登記を申請することが、2024年4月1日以降は求められています。市区町村も法務局も、相続人に代わって登記を入れてはくれません。待っていれば誰かが整えてくれる種類の手続きではない、ということです。

施行の日より前に相続が起きていた土地も対象に含まれます。2024年3月31日までに、自分が相続で土地を取得したと知っていた場合は、施行日から3年後の2027年3月31日が申請の締切になります。昭和や平成のうちに亡くなった祖父母の名義が残っている土地も、現在の相続人がその事実を知っているのであれば、この締切の対象です。

正当な理由がないのに期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。これは不動産登記法第164条第1項に定められた制裁で、税金のように毎年かかるものではなく、裁判所が科す秩序罰です。いくらになるか、そもそも科されるかは、後で見る催告の手続きを経て決まります。

土地の名義変更をしていない間、その土地は相続人全員の共有名義として扱われる

登記簿に記載がなくても、遺産分割が終わるまでの土地は、相続人全員が法定相続分の割合で持つ共有の状態にあります。この共有が、売るときにも貸すときにも最初の制約になります。誰が共有者なのかは、話し合いの記憶ではなく戸籍で決まります。

共有名義とは、1つの土地を複数の人が持分で持っている状態

共有名義とは、1筆の土地を2人以上が割合で持ち合っている状態を指します。民法第898条は、相続人が数人あるときに相続財産はその共有に属すると定めています（民法（e-Gov法令検索））。土地が物理的に分かれているのではなく、1枚の土地の全体に対して、各人が3分の1、4分の1といった割合の権利を持ちます。

ここで大事なのは、登記をしていなくても共有の状態は発生しているという点です。名義変更をしていない土地を「まだ誰のものでもない」と考えている方がいますが、法律の上ではすでに相続人全員のものです。登記は、その状態を外から見える形にする手続きにすぎません。見える形になっていないせいで、相続人以外の人からは誰に話を持ちかければよいのか分からない、という状態が続きます。

遺産分割の話し合いがまとまれば、その内容にしたがって一人の名義にすることも、合意した割合で共有の登記を入れることもできます。話し合いがまとまらないまま放置すると、共有の状態が固定され、次に説明するとおり関係者が増えていきます。

誰が相続人かは、記憶ではなく戸籍をたどって確定する

相続人の範囲は民法が定めており、配偶者は常に相続人になり、子がいれば子が、子も孫もいなければ親が、親もいなければ兄弟姉妹が相続人になります。子がすでに亡くなっていれば、その子、つまり孫が代襲して相続人になります。兄弟姉妹が亡くなっている場合の代襲は、その子である甥姪までに限られます。

この範囲を確定させるには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を切れ目なく集める必要があります。転籍や改製で戸籍が分かれていると、本籍地を追って複数の市区町村から取り寄せることになります。長男は知らなかったが、父に前の婚姻で生まれた子がいた、というかたちで相続人が増える例が実際にあります。話し合いを始める前に戸籍を揃えるのは、後から人が出てきて協議をやり直す事態を避けるためです。

集めた戸籍は、相続登記の申請にも、金融機関の手続きにも、売買の決済にも使います。法務局で法定相続情報一覧図の保管と交付を受けておくと、同じ戸籍の束を何度も持ち回らずに済みます。

代が替わるたびに共有者が増え、話し合いの相手が遠くなる

名義変更をしないまま相続人の一人が亡くなると、その人の持分が、さらにその相続人へと移ります。これを数次相続と呼びます。父の土地を3人の子で共有していた状態で長男が亡くなれば、長男の配偶者と子が共有者の側に入ってきます。面識のない親族が共有者になることも起こります。

共有者が10人を超えると、全員の実印と印鑑証明書を揃えるだけで数か月かかります。海外に住んでいる方がいれば、在外公館の署名証明やサイン証明を取り寄せることになり、往復の日数がさらに乗ります。相続人の一人が認知症になっていれば成年後見の申立てが先に必要になり、行方が分からない人がいれば不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てることになります。関係者が増えた状態からの売却の進め方は「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事にも書いています。

名義変更をしない期間が長いほど、手続きの費用は人数に比例して増えます。戸籍の収集の通数も、郵送で書類を回す回数も、人数で決まるからです。放置によって増えるのは過料の心配だけではなく、将来やらなければならない作業の量そのものです。

3年の期限を過ぎたかどうかで、土地の名義変更をしない状態の扱いが分かれる

期限は相続で土地を取得したと知った日から3年で、過ぎると10万円以下の過料の対象になります。分かれ目になるのは、起点の日をいつと見るか、そして正当な理由があると認められるかどうかです。起点は亡くなった日とは限りません。

1. 起点は死亡した日ではなく、相続で取得したと知った日

不動産登記法第76条の2は、所有権の登記名義人について相続が開始したことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続による所有権移転の登記を申請しなければならないと定めています（不動産登記法（e-Gov法令検索））。親の死亡は知っていたが、その親が遠方に土地を持っていたことを後から知った、という場合の起点は、土地の存在を知った日の側になります。

遺産分割の協議がまとまって自分の単独名義にすると決まった場合は、その協議が成立した日から3年以内に、協議の内容にもとづく登記を申請することが別に求められます。つまり、まず法定相続分で登記を入れ、後から協議の結果を反映する場合は、期限を2回数えることになります。協議が長引きそうなときは、どちらの期限が先に来るかを紙に書いて管理した方が確実です。

起点の日を自分で立証する書類はありません。実務では、死亡の日や協議の日が記録として残る一方、「知った日」は本人の申告によります。だからこそ、期限を過ぎてから「知らなかった」と説明するより、気づいた時点で動く方が話が早く済みます。

2. 2024年3月31日までに相続していた土地の締切は2027年3月31日

義務化より前に相続が起きていた土地は、施行日である2024年4月1日が起点になり、3年後の2027年3月31日が締切です。ただし、施行の後に初めて自分が相続人だと知った場合は、その知った日から3年です。祖父名義のまま誰も手をつけていない土地を、昨年の税の通知で初めて知ったという場合は、昨年が起点になります。

古い名義の土地ほど、相続人の人数が多く、戸籍の収集に時間がかかります。2027年3月31日までに協議をまとめて登記まで終えるには、戸籍の取り寄せに数か月、協議書の郵送での回覧に数か月を見込んで逆算することになります。締切の年に入ってから動き始めると、収集の途中で期限が来ます。義務化の範囲と過去の相続の扱いは「相続登記の義務化と過去の相続」の記事で整理しています。

3. 過料は自動ではなく、法務局からの催告を経て決まる

期限を過ぎた瞬間に請求書が届くわけではありません。法務局の登記官が義務違反を把握した場合、まず相当の期間を定めて申請を促す催告が行われ、それでも応じないときに裁判所へ通知され、裁判所が過料を科すかどうかを判断します。催告に応じて登記を申請すれば、通知はされない扱いが示されています。

正当な理由があると認められる場合は過料の対象になりません。相続人が極めて多数で戸籍の収集に多くの時間を要する場合、遺言の有効性や遺産の範囲が争われている場合、申請義務を負う人自身が重病である場合などが例として挙げられています。自分の事情がこれに当たるかどうかの判断は法務局が行うため、該当しそうなときは放置せず、管轄の法務局に事情を説明して相談してください。

4. 協議がまとまらないときは、相続人申告登記で義務だけ先に果たせる

不動産登記法第76条の3は、登記名義人について相続が開始した旨と自分が相続人である旨を法務局に申し出ることで、申請義務を履行したものとみなす制度を設けています。相続人申告登記と呼ばれ、2024年4月1日から利用できます。申し出は相続人が単独でできて、戸籍も自分が相続人であることが分かる範囲で足りるため、全員分を揃える必要はありません。

この申出をすると、登記簿に申出人の氏名と住所が付記されます。注意が必要なのは、これは権利の登記ではないという点です。持分が登記されるわけではないので、この状態のままで土地を売ることはできませんし、担保に入れることもできません。過料を避けるための応急の手当てであって、出口の手続きではありません。

協議がまとまったら、成立した日から3年以内に本来の相続登記を申請することになります。申告登記で一度義務を果たしても、協議の後にもう一度期限が走る点は見落とされやすいところです。売る予定があるなら、申告登記で止めずに、遺産分割の方を進める方が結果的に早く終わります。

相続から10年を過ぎると、土地の分け方についての主張が通らなくなる

相続開始から10年が過ぎると、特別受益や寄与分を理由に法定相続分と違う分け方を求めることが原則としてできなくなります。10年を境に、話し合いで使える材料が減るということです。持分の割合が動かせなくなれば、不満を抱えたまま共有が続きます。

1. 10年を過ぎた後の遺産分割は、法定相続分が基準になる

民法第904条の3は、相続開始の時から10年を経過した後にする遺産の分割について、特別受益と寄与分の規定を適用しないと定めています。生前に兄だけが家の建築資金を出してもらっていた、自分だけが20年間親の介護をしていた、といった事情は、10年を過ぎると分け方に反映されなくなります。分け方の出発点は、子が3人なら3分の1ずつという法定相続分です。

例外として、10年を経過する前に相続人が家庭裁判所に遺産分割の請求をしていた場合や、相続人全員が合意して別の分け方をする場合は、この制限を受けません。全員の合意があれば自由に決められるという点は変わりません。問題になるのは、合意ができずに調停や審判に進んだときです。

介護や援助の事情を分け方に反映させたいのであれば、10年の経過前に家庭裁判所の手続きを使うかどうかを決める必要があります。この判断は法律の専門家の領分なので、該当しそうな方は弁護士に相談してください。

2. この10年の制限には、施行に伴う経過措置がある

この規定は2023年4月1日に施行されました。期限は、相続開始から10年を経過する時と、施行の日から5年を経過する2028年4月1日のうち、遅い方になります。2013年4月より前に始まっていた相続であれば、施行時にすでに10年を過ぎていても2028年4月1日までは猶予され、この日が実質の区切りです。2028年4月1日が来る前に家庭裁判所へ遺産分割の調停または審判を申し立てておけば、特別受益と寄与分を主張する余地は残ります。

30年前に亡くなった祖父の土地がそのままになっている、というご相談はよくあります。この場合、祖父の相続についての分け方の主張は、猶予の期間を過ぎれば法定相続分が基準になります。相続人が二十数人に増えている状態で、それぞれの持分を法定相続分で計算し直すと、1人あたりの割合が100分の1を下回ることも出てきます。

猶予の期限は、相続登記の申請義務の締切と年が近いため、混同されやすいところです。登記の締切は2027年3月31日で根拠は不動産登記法、分け方の主張ができる期限は2028年4月1日で根拠は民法と、起点も法律も別です。前者は法務局に申請すれば果たせますが、後者は家庭裁判所への申立てが要るため、動き出す先が違います。

3. 10年の間に、相続人の側の事情が変わっていく

放置している間に変わるのは法律の扱いだけではありません。協議に加わるはずだった相続人が認知症になれば、成年後見人の選任を経なければ協議ができなくなります。後見人が付いた後は、本人の不利益になる分け方に同意できないため、法定相続分を下回る内容での合意が難しくなります。認知症の親が所有者の場合の売却の可否は「親が認知症で家を売る方法」の記事に整理しています。

連絡が取れなくなる相続人も出てきます。住民票の除票や戸籍の附票をたどっても現住所に居住していない場合、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立て、その管理人を交えて協議することになります。申立てには予納金が必要で、選任までに数か月かかります。

相続人が亡くなれば、共有者が増えます。共有名義人が亡くなったときに何が起きるかは「共有名義人が死亡したとき」の記事に書きました。人が増えるほど、連絡と郵送の往復が増え、まとまる確率は下がります。

4. 所在が分からない共有者がいるときの裁判所の手続き

共有者の一部の所在が分からない場合について、民法第262条の2は、裁判所の裁判によって他の共有者がその持分を取得する手続きを定めています。同法第262条の3には、所在等不明共有者の持分を含めて第三者へ譲渡する権限を付与する裁判の定めもあります。申立先は土地の所在地を管轄する地方裁判所で、手続きの概要は裁判所のサイトで確認できます（裁判所）。

これらの手続きでは、所在等不明共有者の持分に相当する額を供託することが求められます。供託の額は裁判所が決め、時価を基準に算定されます。手続きに要する期間は事案によりますが、公告の期間だけでも数か月が見込まれます。費用と時間をかけてでも共有を解消する価値があるかは、土地の価格と比べて判断することになります。

ただし、遺産共有の状態にある持分については、相続開始から10年を経過していることが、この手続きを使うための条件になります。放置した10年が、別の制度の入口になるという関係です。どの手続きが使えるかの判断は弁護士に確認してください。

共有名義の土地のリスクは、売る・貸す・直すで止まる場所が違う

共有名義の土地では、売却は共有者全員の同意、賃貸や大きな変更は持分の過半数、草刈りや修繕などの保存は単独でできるという線引きになっています。何をしたいかによって、必要な同意の範囲が変わります。止まる場所を先に知っておくと、誰に連絡するかが決まります。

1. 土地そのものを売るには、共有者全員の同意が要る

民法第251条は、共有物に変更を加えるには他の共有者全員の同意を得なければならないと定めています。土地の売却はこの変更にあたるため、持分を持つ人が一人でも反対すれば、土地全体の売買契約は成立しません。10人の共有者のうち9人が賛成していても、残る1人が署名しなければ決済はできません。

実務では、売買契約書に共有者全員が署名押印し、印鑑証明書と登記識別情報を全員分揃えます。遠方の共有者がいる場合は、持ち回りで書類を回すか、委任状を取り付けます。委任状を使う場合も、実印の押印と印鑑証明書が必要になるため、連絡が取れない人がいる限り前に進みません。

更地にして売ろうとして古家を解体する場合も、建物の取壊しは変更にあたると考えられるため、建物の共有者全員の同意が必要です。土地と建物で共有者の構成が違うこともあるので、両方の登記事項証明書を取って確かめてください。

2. 貸す・管理するのは、持分の価格の過半数で決められる

民法第252条は、共有物の管理に関する事項を各共有者の持分の価格の過半数で決めると定めています。土地を駐車場として貸す、短期の賃貸借契約を結ぶ、といった行為は管理にあたり、全員の同意までは要りません。持分の多い人が実質的に決められるという構造です。

ただし、賃借権の設定には期間の制限があります。土地の賃貸借で管理として扱えるのは、法律で定められた期間を超えないものに限られます。長期の事業用定期借地のような契約は変更にあたるため、全員の同意の側に移ります。どちらに当たるかの判断は契約の内容によるので、契約書を作る前に弁護士に確認してください。

草刈り、塀の補修、不法投棄されたごみの撤去といった保存行為は、各共有者が単独でできます。費用は持分に応じて負担するのが原則ですが、他の共有者が支払いに応じないまま一人が負担し続けている状態もよく見られます。支払った費用を請求する権利はありますが、請求の手間と金額が見合うかは別の話です。

3. 自分の持分だけなら単独で売れるが、価格は大きく下がる

自分の持分を売ることは、他の共有者の同意がなくてもできます。持分は各共有者が単独で処分できる権利だからです。ただし、買った側は土地を自由に使えず、他の共有者と話し合うか、共有物分割の手続きを取るしかありません。その手間と不確実さの分、持分の価格は土地全体の価格に持分割合を掛けた額を下回ります。

どれだけ下がるかは、共有者の人数、関係の良し悪し、土地の使われ方で変わります。他の共有者が現に住んでいる土地の持分と、誰も使っていない更地の持分では、買う側の見込みが違います。持分だけを売る場合の考え方は「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事に書いています。

なお、持分を売るとその事実は登記簿に載るため、他の共有者が後から気づくことになります。親族間の関係に影響する選択なので、土地全体で売る道が本当に閉じているのかを確かめてから決めてください。

4. 話し合いが閉じたときの最後の手段が共有物分割請求

協議がまとまらない場合、各共有者は共有物分割の請求ができます。まず協議を行い、調わないときは裁判所に分割を請求します。裁判所が選ぶ方法は、土地を物理的に分ける現物分割、一人が取得して他の共有者に金銭を支払う賠償分割、競売にかけて代金を分ける換価分割の3つです。どの結末になるかは、土地の形状と共有者の希望で変わります。

競売になれば、売却の価格は市場での相場を下回ることが多く、手続きにも1年以上かかることがあります。手続きの全体像は「共有物分割請求とは」の記事で説明しています。裁判まで進める前に、持分を集約して一人の名義にする、あるいは全員で同時に売るという選択肢を検討する余地が残っているかを見てください。

親の土地を子に移すとき、亡くなってから引き継ぐか生前に渡すかで税の負担が変わる

同じ名義変更でも、生前贈与には贈与税と不動産取得税がかかり、相続ではこの2つがかかりません。登記のときに納める登録免許税の税率も、原因が相続か贈与かで変わります。どちらを選ぶかは、税の額だけでなく、親が元気なうちに決着させたいかどうかでも分かれます。

1. 土地の名義変更の方法と手順は、原因によって2つに分かれる

登記の原因は、親が亡くなった後に移す「相続」と、親が生きているうちに移す「贈与」の2つが基本です。原因が違えば、添付する書類も、かかる税金も、手順も変わります。相続では戸籍と遺産分割協議書が中心になり、贈与では贈与契約書と贈与者の印鑑証明書が中心になります。

相続による名義変更の手順は、戸籍を集めて相続人を確定し、遺産の範囲を確かめ、遺産分割協議書を作り、法務局に申請するという流れです。遺言があれば協議を省けますが、遺言の形式によっては家庭裁判所の検認が先に必要になります。生前贈与の手順は、贈与契約書を作り、贈与者と受贈者が共同で申請するという形で、相続より書類は少なく済みます。

費用の面では、相続は戸籍の収集の実費が人数分かかり、贈与は税の負担が重くなるという違いがあります。どちらの手順でも、司法書士に依頼する場合の報酬は事務所ごとに異なるため、見積りを取って比べてください。

2. 相続で親の土地を引き継ぐ場合にかかる税金と費用

相続による所有権移転の登記にかかる登録免許税は、登録免許税法第9条と別表第一により、固定資産税評価額の1000分の4です。評価額1,000万円の土地なら4万円になります。評価額は納税通知書に付いてくる課税明細書か、市区町村で取る固定資産評価証明書で確かめます。

相続では不動産取得税がかかりません。地方税法は、相続による不動産の取得を不動産取得税の課税対象から除いています。一方、遺産の総額が基礎控除を超えれば相続税の申告と納付が必要になり、期限は相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。土地の評価は路線価などを使って行うため、固定資産税評価額とは別の計算になります。

相続した土地を後で売ったときの譲渡所得についても、取得費や特例の扱いが贈与の場合と違います。相続税を納めた人が使える取得費加算の特例については「相続した家の売却の税金」の記事に計算の例を置いています。

3. 生前贈与で渡す場合にかかる税金と費用

贈与による所有権移転の登記にかかる登録免許税は、登録免許税法第9条と別表第一により、固定資産税評価額の1000分の20です。評価額1,000万円の土地なら20万円で、同じ土地を相続で移した場合の4万円と比べてください。これに加えて、不動産取得税が課されます。土地の取得に対する税率と課税標準の特例は地方税法に定めがあり、適用の有無は都道府県の税事務所で確認できます。

贈与税は、暦年課税であれば1年間に受けた贈与の合計額から基礎控除110万円を引いた額に、金額に応じた税率を掛けて計算します。土地の評価は相続税評価額によるため、固定資産税評価額よりも高い額になることが多く、税額が想像以上に膨らむことがあります。親が元気なうちに名義を移しておけば後が楽になると考えて進めた結果、贈与税の納税資金を別に用意することになる例があります。

名義変更の形をとりながら実際には代金を支払う、いわゆる親族間の売買という方法もあります。この場合、価格が時価から大きく離れていると、差額が贈与とみなされることがあります。価格の決め方は「親族間の不動産売買の適正価格」の記事で説明しています。

4. 相続時精算課税を選ぶ場合の条件

一定の年齢の要件を満たす親から子への贈与については、相続時精算課税を選択できます。この制度では、累計2,500万円までの特別控除の枠があり、2024年1月1日以後の贈与からは、これとは別に年110万円の基礎控除が設けられています。詳しい要件と計算は国税庁の案内で確かめてください（相続時精算課税の選択（国税庁））。

選択すると、その親からの贈与については暦年課税に戻せません。また、贈与した土地は相続のときに相続財産に足し戻して相続税を計算するため、相続税がかかる規模の資産であれば、税の負担が先送りされるだけになることもあります。選択の届出は、贈与を受けた年の翌年の申告期間に行います。

5. 名義を分けて渡すと、共有名義の土地のリスクがそのまま残る

子が複数いる場合に、土地を人数分の持分で共有名義にして渡す形がよく選ばれます。手続きは簡単ですが、売る・貸すの判断のたびに全員の合意が要る状態を次の代に持ち越すことになります。共有者の一人が亡くなれば、その持分がさらに分かれていきます。

土地を物理的に分ける分筆という方法もあります。境界を確定させ、土地家屋調査士が測量して分筆の登記を申請する流れで、隣地の所有者との立会いが必要になります。費用は筆数と土地の形、隣地の数によって変わるため、金額の目安は見積りを取って確かめてください。間口が狭くなって建物が建てられない区画ができてしまうと、分けた結果かえって売りにくくなることもあります。

分筆のほかに共有を解消する方法としては、一人が他の共有者の持分を買い取って単独名義にする形と、全員で同時に第三者へ売って代金を分ける形があります。どれを選ぶにしても、名義変更をしない期間が長いほど、関係者が増えて合意が難しくなるという向きは変わりません。

名義変更をしていない土地で、最初に確かめる2つの書類

最初に取るのは、土地の登記事項証明書と、市区町村の名寄帳です。この2つで、名義人が誰か、他に抵当権などの登記が残っていないか、相続の対象になる土地が何筆あるかが分かります。ここを飛ばして話し合いを始めると、後から土地が出てきて協議をやり直すことになります。

1. 登記事項証明書を取り、名義人と権利の欄を確かめる

登記事項証明書は、全国どこの法務局の窓口でも取得でき、オンラインでの請求もできます。必要なのは地番で、住居表示とは異なるため、納税通知書の課税明細書か、法務局の地図で確かめます。権利部の甲区に記載された所有者の氏名と住所が、亡くなった方のものであれば、相続登記は未了です。

乙区の欄も必ず見てください。古い抵当権が残ったままになっていることがあります。借入れはとうに完済しているのに抹消の登記をしていない、貸付をしていた金融機関がすでに存在しない、といった場合、抹消の手続きに別の資料と時間が必要になります。売却を決めてから見つかると、決済日の設定に影響します。

甲区に、亡くなった方以外の名前が持分とともに並んでいることもあります。過去の相続で一部だけ登記されているケースで、この場合は登記されている持分と登記されていない持分の両方を整理することになります。

2. 名寄帳と納税通知書で、対象になる土地の筆数と評価額を確かめる

市区町村の資産税の担当課で名寄帳を請求すると、その市区町村内で亡くなった方が所有していた不動産の一覧が出ます。自宅の敷地のほかに、私道の持分、山林、農地が含まれていることがあります。私道の持分が漏れたまま自宅だけ登記し、売るときになって私道が亡くなった方の名義のまま残っていることに気づく、という事態は実際に起きます。

納税通知書に載っていない土地もあります。免税点に満たない土地や、公衆用道路として非課税になっている土地は、通知書に出てこないことがあるためです。名寄帳を取れば非課税の土地も含めて一覧になるので、相続人の立場で請求できることを示す戸籍を持って窓口へ行ってください。

固定資産税評価額は、登録免許税の計算に使います。評価証明書を同時に取っておくと、登記の費用の見積りがその場で立ちます。農地が含まれている場合、売却には農地法の許可や届出が必要になり、出口の選び方が変わります。農地の扱いは「農地を相続したが売れない」の記事にまとめています。

相続人を確定し、土地の名義変更の中身を決める

書類が揃ったら、戸籍で相続人を確定し、誰の名義にするかを遺産分割協議で決めます。ここで決まらない限り、登記の申請はできません。まとまらない場合に取れる手は、期限を守る側と、権利を動かす側で別になります。

1. 戸籍を集め、相続人の範囲を確定させる

亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍、相続人全員の現在の戸籍、亡くなった方の住民票の除票を集めます。本籍地の市区町村に請求しますが、転籍を繰り返していると請求先が増えます。2024年3月から、戸籍の広域交付の仕組みによって最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できる場合があり、請求できる範囲と本人確認の方法は窓口で確認できます。

郵送で請求する場合、定額小為替と返信用封筒を同封します。1か所あたり往復で2週間前後を見ておくと、全体の日程が立てやすくなります。相続人が多い場合は、収集だけで3か月を超えることがあります。

集めた戸籍をもとに法定相続情報一覧図を作り、法務局に申出をすると、認証文の付いた写しを複数通交付してもらえます。登記、金融機関の解約、売買の決済で同時に使えるため、戸籍の原本を使い回す手間が減ります。

2. 遺産分割協議をまとめ、協議書に実印を押す

相続人全員が参加して、誰がどの財産を取得するかを決めます。全員が同じ場所に集まる必要はなく、同じ内容の協議書を郵送で回して順に署名押印する方法でも構いません。押印は実印で行い、印鑑証明書を添えます。印鑑証明書に有効期限の定めは登記上ありませんが、売買の相手方から3か月以内のものを求められることがあります。

協議書には、対象の不動産を登記事項証明書の記載どおりに特定して書きます。所在、地番、地目、地積を省略せずに書き、複数の土地があれば1筆ずつ列挙します。私道の持分を書き漏らすと、その持分だけ登記が入らないまま残ります。

話がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停を申し立てる道があります。調停でも決まらなければ審判に移ります。時間がかかる間も相続登記の申請義務の期限は進むため、期限が先に来そうなときは、上の「3年の期限を過ぎたかどうかで、土地の名義変更をしない状態の扱いが分かれる」の節で書いた相続人申告登記を先に使って、義務の側だけ果たしておく判断があります。

相続登記を申請し、土地の売却の日程につなげる

申請は土地を管轄する法務局に行い、登録免許税を納付して完了します。売る予定があるなら、登記の完了の日と引渡しの日をつなげて逆算するのが実務の順番です。登記が終わる前に決済日を約束すると、日程が崩れます。

1. 法務局に申請し、登録免許税を納める

申請は窓口、郵送、オンラインのいずれでもできます。添付するのは、戸籍一式または法定相続情報一覧図の写し、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書、住民票の除票、固定資産評価証明書などです。完了までの日数は法務局の混み具合によって変わるため、管轄の法務局の窓口で目安を聞いてください。

登録免許税は、相続による移転であれば登録免許税法第9条と別表第一のとおり評価額の1000分の4です。土地の評価額が低い場合には免税の措置が設けられていますが、適用の範囲と期限は改正で動くため、申請の前に法務局で現在の取扱いを確かめてください。司法書士に依頼する場合は、報酬のほかに戸籍の取得の実費と郵送費がかかります。

申請の内容に不備があると、法務局から補正の連絡が入ります。協議書の地番の誤記、押印の欠落、印鑑証明書の不足が典型です。補正に要する日数も日程に含めて考えてください。実際の相続から売却までの進め方は「相続した空き家の名義変更と売却の事例」の記事に順番を書いています。

2. 引渡しの日から逆算して、登記と売買の日程を組む

売買の決済では、代金の支払いと所有権移転の登記の申請を同じ日に行います。その前提として、売主の名義が登記簿に入っている必要があるため、相続登記の完了が決済日より前に来るように日程を置きます。相続登記の申請から完了までの日数、戸籍の収集に要する日数、遺産分割協議書を全員に回す日数を足して、決済日から逆に数えます。

共有のまま全員で売る場合は、決済の当日に全員が立ち会うか、事前に委任状を揃えます。遠方の相続人がいる場合は、委任状の郵送の往復を日程に入れてください。年末年始や連休を挟むと、法務局も金融機関も動かない日が増えます。

決済が年をまたぐかどうかも、日程を決めるときの材料になります。固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者で決まるため、12月中に引き渡すか1月に入ってから引き渡すかで、翌年度分を誰が払うかが変わります。売買では日割りで精算する慣行がありますが、精算の取り決めは契約で定めるものなので、契約書の条項を決済日と合わせて確かめてください。保有を続けた場合の毎年の負担と売ったときの手取りの比べ方は「空き家の固定資産税を払い続ける損益分岐点」の記事に置いています。

なお、ここまでの税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。贈与税や相続税の計算は税務署または税理士、登記の手続きは司法書士、相続人の間で争いがある場合は弁護士、境界や分筆は土地家屋調査士へご相談ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

名義変更をしていない土地を、当社が買い取る場合の進め方

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

土地の名義変更をしないまま動くとき、先に押さえる3点

• 期限の起点は、亡くなった日ではなく相続で取得したと知った日です。 2024年3月31日までに知っていた土地は2027年3月31日が締切で、過ぎれば10万円以下の過料の対象になります。協議がまとまらないなら、相続人申告登記で義務の側だけ先に果たす道があります。
• 名義を変えていない土地は、すでに相続人全員の共有です。 売るには全員の同意、貸すには持分の過半数が必要で、相続人が亡くなるたびに共有者が増えます。人数が増えるほど、戸籍と印鑑証明書を揃える作業そのものが重くなります。
• 相続から10年を過ぎると、分け方の主張が法定相続分に寄ります。 介護や生前の援助を理由に法定相続分と違う配分を求めることが原則できなくなり、施行に伴う猶予も2028年4月1日で切れます。その日までに家庭裁判所へ申し立てていなければ、調停や審判では法定相続分が基準になります。

当社は相続登記が済んでいない土地でも、決済日から逆算して日程を組み、現況のまま買い取ります。価格は仲介での成約想定額より低くなり、相続人の間の話し合いそのものをお手伝いすることはできません。

土地の名義変更をしないことについて、よくある質問

Q1. 登記していない土地を相続するには、何から始めればよいですか

地番を調べて登記事項証明書を取り、名義人が誰になっているかを確かめるところから始めます。名義が祖父母の代のままなら、その代からの戸籍を集めて相続人を確定する作業が先に入ります。 市区町村で名寄帳を取ると、同じ市区町村内にある他の土地も一覧で分かるので、私道の持分や山林の漏れを防げます。建物が未登記の場合は、家屋の課税台帳の記録が手がかりになります。

Q2. 家や土地の名義変更は2026年に義務化されるのですか

相続による名義変更の義務化は、2026年ではなく2024年4月1日にすでに始まっています。2026年に予定されているのは、所有権の登記名義人の氏名や住所が変わったときの変更登記の義務化で、相続の場面とは別の制度です。 施行の日と手続きの詳細は改正の内容によって動くため、法務省のページで現在の取扱いを確かめてください。すでに相続が起きている土地については、2026年を待つ理由はありません。

Q3. 相続登記の3年を過ぎたら、どうなりますか

10万円以下の過料の対象になりますが、期限を過ぎた時点で自動的に科されるわけではありません。法務局から期間を定めた催告が行われ、それに応じて申請すれば裁判所への通知はされない扱いが示されています。 相続人が極めて多数である、遺産の範囲について争いがあるといった事情は、正当な理由として考慮される場合があります。該当しそうなときは、放置せず管轄の法務局に事情を伝えてください。

Q4. 相続で10年放置すると、何が変わりますか

相続開始から10年を過ぎると、特別受益や寄与分を理由に法定相続分と違う分け方を求めることが原則できなくなります。全員が合意すれば自由に決められる点は変わりませんが、合意できずに調停や審判へ進んだ場合の基準が法定相続分になります。 あわせて、相続人が亡くなって共有者が増える、認知症や行方不明で協議ができなくなるという実務上の支障が重なります。登記の申請義務の期限とは別の期限なので、分けて管理してください。

Q5. 土地と建物の所有者が違う場合、売却はどうなりますか

土地だけ、建物だけを別々に売ることはできますが、買い手は限られます。借地権の有無、地代の額、契約の期間が書面で残っていないと、買う側が将来の立退きや地代の交渉の見込みを立てられないためです。 親の土地に子が家を建てて地代を払っていないという状態であれば、使用貸借として扱われることが多く、借地権がある場合とは評価が変わります。まずは土地と建物の両方の登記事項証明書を取り、名義と担保の状況を並べて確かめてください。

Q6. 名義変更をしないまま、土地だけ先に売ることはできますか

亡くなった方の名義のままでは売れません。買主への所有権移転の登記ができないため、売買契約を結んでも引渡しが完了しないからです。 法定相続分での相続登記を入れてから共有者全員で売る方法はありますが、後から遺産分割で持分を変える場合は登記をもう一度行うことになります。相続人申告登記は申請義務を果たすための制度で、これを入れても売却はできません。売る予定があるなら、遺産分割を先に進めてください。

当社の見方

土地（古家付きを含む）・築60年以上で、相続の物件を当社が買い取り、販売まで終えました。

愛知県名古屋市守山区の土地（古家付きを含む）（築60年以上）を、買取金額300万円台で買い取りました（2025年に取引）。

父から相続した実家を、遠方に住みながら手放せた相続したがそもそも関東に住んでいるので管理もできない親が老人ホームに入る前まで住んでいたので、生活用品などは残っております。

税金だけ払うことになるのでいくらでも良いので引き取ってほしい。

大阪府堺市の戸建てを、買取金額1,000万円台前半で買い取りました。

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。