農地を相続したが売れない｜4つの出口と遊休農地の課税

農地を相続しても、売れる相手は農地法の許可で絞られる

不動産会社に電話をして、田や畑ですと伝えた時点で話が止まった。そういう順番でご相談をいただくことがあります。止まっているのは価格の交渉ではなく、名義を動かす手続きそのものが許可制になっているところです。

農地の売買は、買う側の要件で許可が決まる

農地法第3条は、農地の所有権を移すときや賃借権を設定するときに、農業委員会の許可を受けることを求めています。許可を受けないでした権利の移動は、効力を生じません（農地法（e-Gov法令検索））。許可が下りるかどうかを分けるのは、売主の事情ではなく買主の側の事情です。取得したあとに農地のすべてを効率的に利用すること、年間150日以上が目安とされる農作業に常時従事すること、周辺の農地の利用に支障を生じさせないこと。この3つが求められます。2023年4月1日には地域ごとに50アールなどと定められていた下限面積の要件が廃止され、小さな一枚の畑でも許可の審査に乗るようになりました。ただし、農業をしない人が自分の名義で農地を持てるようになったわけではありません。買いたいという人が現れても、その人が耕す見込みを示せなければ許可は下りません。契約を結んでも、所有権は移らないという結果になります。

相続で受け取る分に許可は要らず、代わりに10か月の届出がある

相続で農地を取得する場合には3条の許可が要らず、代わりに農地法第3条の3が届出を求めています。権利を取得したことを知った時からおおむね10か月以内に、その農地のある市町村の農業委員会へ出します。届出を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。これは農業委員会の台帳に新しい所有者を載せるための手続きで、登記の名義を動かすものではありません。相続したこと自体に気づかないまま何年も過ぎている方が多いのですが、用紙は農業委員会の窓口で受け取れます。相続を証する書面を添えて出せば、手続きそのものは短時間で終わります。届出が済んでいると、あとで農業委員会にあっせんを頼むときの話も早く進みます。

名義が亡くなった方のままだと、どの出口にも進めない

登記の名義が被相続人のままだと、売る話も貸す話も、国に引き取ってもらう話も入口で止まります。名義を自分に移す期限は法律で決まっており、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。この義務が始まったのは2024年4月1日です。それより前に相続が起きていて取得を知っていた分も対象で、期限は2027年3月31日です。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。田や畑も、宅地とまったく同じように義務の対象です。相続が二代、三代と重なって当事者が増えている場合の順番は、「相続登記の義務化と過去の相続」の記事で期限の数え方を示しています。

相続した農地が売れないかどうかは、農地区分と現況の2つで分かれる

同じ集落の田でも、隣の一枚には買い手が付き、自分の一枚には値が付かないことがあります。違いは2つで、行政の地図の上でその農地がどの区分に置かれているか、そして現場がどこまで荒れているかです。前者は自分では動かせませんが、後者は費用をかければ動きます。

農用地区域内農地（青地）と第1種農地は、転用が原則として通らない

農業振興地域の整備に関する法律にもとづいて市町村が農用地区域を定めており、この区域に入っている農地が、現場で青地と呼ばれるものです。ここに入っている限り、住宅や資材置き場にするための転用は認められません。先に区域から外す手続き（農振除外）を通す必要があります。ただし受付は年に数回に限られ、代替できる土地がないことなどの要件も満たさなければなりません。判断が出るまで半年から1年ほどかかる自治体が珍しくありません。第1種農地は、おおむね10ヘクタール以上のまとまった農地や、土地改良事業が行われた農地など、生産力の高い農地で、こちらも転用は原則として不許可です。自分の農地がどこに入っているかは、市町村の農政担当の窓口で地図を見せてもらえば、その場で分かります。

第2種・第3種農地と市街化区域の農地には、転用の側に出口がある

第3種農地は駅の周辺や市街地の区域にある農地で、転用は原則として許可されます。第2種農地は、鉄道の駅からおおむね500メートル以内といった今後の市街地化が見込まれる区域にある農地や、おおむね10ヘクタール未満で生産力が中くらいの小集団の農地が当たります。転用の計画を周辺のほかの土地では実現できないと認められる場合に限って、許可されます。市街化区域の中にある農地はさらに扱いが軽くなり、許可ではなく農業委員会への届出で転用できるため、宅地を求める買い手と話を進められます。ただし市街化区域の農地は固定資産税が宅地並みの評価になるため、持ち続けるあいだの負担は青地の農地よりはるかに重くなります。売れる可能性が高い農地ほど、毎年の税が高いという関係です。区分を確かめた時点で、待つ意味があるかどうかも一緒に考えることになります。

区分に恵まれていても、現況が荒れていれば値は付かない

耕作をやめて十年が経つと畑は雑木と竹に覆われ、田は水路が詰まって湿地のようになります。抜根と伐採、残土や廃材の撤去、用排水の復旧はいずれも買主の負担で、その費用の分だけ価格から引かれます。費用が土地の値を上回れば、値が付かないという結論になります。軽トラックが入る幅の農道に接しているか、重機を入れられるか、隣接の耕作者が使っている水路と干渉しないかは、現地に立てば数分で分かる範囲です。区分と現況の両方が悪い農地は、売却より先に、遊休農地としての課税と勧告に直面します。

どこで話が止まっているか、5つの場所に分けて見る

同じ「売れない」でも止まっている場所は5つに分かれ、どこで止まっているかによって、次に当たる相手も、かける費用も変わります。

1. 許可で止まる：買い手が3条の要件を満たさない

田舎の土地を安く買いたいという人や、家庭菜園をしたいという人からの引き合いはあります。ただ、その人が耕作の計画を示せなければ、農業委員会の許可は下りません。下限面積の要件が廃止されて小さな畑を取得する道は広がりましたが、効率的に利用することと常時従事することの要件は残っています。遠方に住んで週末だけ通う前提では、説明が苦しくなります。契約書を交わしても許可が下りなければ所有権は移らず、手付金の扱いでもめることがあります。売買の話は、許可の見込みを農業委員会に確かめてから進めるのが順序です。

2. 区域で止まる：転用の許可が下りない

買い手が農業をしない人であれば、転用の許可（農地法第5条）を取ったうえで所有権を移すことになります。農用地区域内や第1種農地では、この許可が原則として下りません。青地を外す手続きから始める場合、除外の判断に半年から1年かかり、そのあとに転用の許可の審査が続くため、買い手が待ちきれずに話が消えることがあります。市街化区域の農地であれば、届出で足ります。同じ地域でも、線引きの内か外かで売れる速さがまったく違ってきます。

3. 値段で止まる：農地の価格は宅地の相場と連動しない

農地の値は、そこで作れる作物の収益と、周りの耕作者が広げたいと思うかどうかで決まります。同じ市内の宅地の坪単価とは、別の世界にあります。田畑の取引は、件数そのものが少ないです。不動産情報ライブラリ（国土交通省）で周辺の取引を見ても、宅地の事例しか出てこないことが多いです。目安としては、農業委員会が公表している地域の農地の売買価格の方が実態に近くなり、地元の土地改良区で聞ける水準も参考になります。相続税の評価額を売値の目安にすると、実際の話し合いで折り合わないことがあります。

4. 現況で止まる：機械が入れない、水が来ない

耕す人の立場では、大型の機械が入れない一枚は、面積が広くても買う理由になりません。進入できる幅がない、隣の田より一段低くて水が抜けない、法面が崩れている。こうした条件は、耕作者が真っ先に見るところです。復旧にいくらかかるかを先に見積もっておくと価格の話が具体的になり、値を下げるのか費用をかけるのかを自分で選べるようになります。

5. 名義で止まる：相続登記と農地台帳が古いまま

祖父の名義のままで、相続人が十人を超えているという農地は珍しくありません。誰が引き継ぐかを決めないうちは農業委員会への届出も登記も進まず、買い手が現れても契約の相手方が決まりません。当事者が増えてしまった農地をどう順序立てるかは、「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事で扱っています。戸籍の収集だけで、数か月かかることがあります。売り先を探すのと並行して始めておく方が、結果として早く終わります。

売れない農地の売却で選べる渡し方と、決済までの日数

渡し方は3つあり、農地のまま耕す人に渡す、転用して農地以外にしてから渡す、母屋と畑をひとまとめにして渡す、のいずれかです。どれを選べるかは自分の希望ではなく区分で決まります。選べる側に立っているかどうかで、探す相手も契約の形も変わります。渡し方の見当が付いたら、最後に決済までの日数を見積もるところまでを、この節で順に置きます。

1. 農地のまま売る：買い手は耕す人に限られる

農地のまま売る場合、買主は3条の許可を取れる人に限られ、現に耕している近隣の農家、認定農業者、農業法人などが相手になります。市町村は、農業経営基盤強化促進法にもとづいて地域計画を定めています。この計画では、区域の農地を将来だれが耕す見込みかが地図で整理されています。農業委員会で見せてもらうと、声をかける相手の見当が付きます。農業委員会には農地のあっせんの仕組みがあり、売りたい農地を登録しておくと、規模を広げたい人が現れたときに引き合わせてもらえます。農地中間管理機構（農地バンク）は、所有者から借り受けて担い手に貸すのが基本の仕組みです。機構が買い入れるのは、その農地を耕す担い手への貸付けや売渡しの見込みが立っている場合で、都道府県が定めた事業の範囲に限られます。買入れの対象を、担い手が集まっている区域の中にあることや一定の面積があることで絞っている機構が多く、買入れ自体を行っていない県もあります。自分の農地が対象に入るかどうかは、県の機構か市町村の農政担当に地番と面積を伝えて尋ねるのが早道です。対象から外れる場合は、まず貸すという選択肢として考える方が実態に合います。

2. 転用して売る：許可を申請するのは買主で、契約は条件付きになる

農地以外の用途にして売る場合、転用の許可（農地法第5条）を申請するのは、その土地を使う買主の側です。売主は許可が下りることを停止条件にした売買契約を結び、許可が出てから決済して所有権を移す形になります。市街化区域の農地は届出で足りるため、受理まで数週間で進みます。許可が要る区域では、農業委員会の総会が月に一度で、都道府県知事の判断も経ます。申請から許可まで、2か月前後を見ておく必要があります。造成や埋立てを伴う計画では買主が資金の裏づけを示せるかどうかも審査され、話がまとまってから止まることがあります。

3. 農地付き空き家として、家と一緒に売る

母屋の敷地に小さな畑が付いているという形であれば、別の道があります。空き家と農地をひとまとめにして、移住を考えている人に売る形です。下限面積の要件が廃止されて、数アールの畑でも買い手が3条の許可を取れるようになりました。市町村の空き家バンクに、この類型を載せているところも増えました。ただし許可の審査そのものは残るため、買い手が耕す計画を書けるかどうかが最後の関門になります。母屋が傷んでいる場合、解体して更地にすると畑だけが残って売りにくくなることがあるので、壊す前に組み合わせを考えた方が安全です。

4. どの売り方でも、決済までの日数を先に見積もる

農地の売買は契約から決済までのあいだに行政の手続きが挟まる点で、宅地の取引と性格が違います。あっせんで相手が見つかってから3条の許可が下りるまで、所有権は動きません。転用であれば、届出の受理または5条の許可が出るまで動きません。買主が住宅ローンを使う場合は、許可の見込みと融資の審査が両方そろうまで決済日が決まらないため、こちらの都合で時期を指定しにくくなります。年内に手放したいといった期限があるなら、買い手が決まってから決済までに2、3か月かかる前提で逆算します。相続登記がまだ済んでいない場合は、戸籍の収集と登記に要する期間を、その手前にさらに足してください。

農地を相続放棄するとどうなるか、メリットとデメリットと3か月の期限

見るところは4つです。農地だけを外して放棄できないという制度の形、放棄したあとも手元に残る管理の義務、引き渡す相手を作るためにかかる予納金、そして農地以外の財産をどれだけ諦めることになるかです。そのうえで、3か月の期限から逆算した手順を最後に置きます。

1. 農地だけを切り離して放棄することはできない

相続放棄は、被相続人の財産をまとめて受け取らないという意思表示で、要らない農地だけを外して預貯金や自宅は受け取るという使い方はできません。放棄をすると初めから相続人でなかったことになり、次の順位の相続人に権利が移ります。兄弟姉妹や甥姪へ話が回って、そこで同じ相談が始まることもあります。期限は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月です。この期間のうちに判断できないときは、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てる方法があります。

2. 放棄しても、現に占有していたなら管理は残る

2023年4月1日に施行された改正後の民法第940条に、放棄した人の義務が定められています。対象は、放棄の時にその財産を現に占有していた人です。相続人または相続財産清算人に引き渡すまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって保存する義務を負います。実家に住みながら裏の畑も見ていたという場合、放棄をしても義務からすぐには離れられません。引き渡す相手が現れるまでは、草木が道路にはみ出さないようにする程度の管理が残ります。どこまでが義務の範囲かは「相続放棄しても実家の管理義務は消えない」の記事に整理しています。

3. 引き渡す相手を作るには、相続財産清算人の選任が要る

相続人全員が放棄をすると、その農地を管理する人がいなくなります。手を離すには、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てます。選ばれた清算人に引き渡すことで、管理から離れられます。ただし申立てには予納金が必要で、財産から報酬をまかなえない見込みの場合には、数十万円から百万円単位を求められることがあります。この金額は家庭裁判所が事案ごとに決めるもので、あらかじめ一律に決まってはいません（裁判所）。荒れた農地を手放すためにこの費用を出すかどうかが、放棄を選ぶ人の最後の判断になります。

4. メリットが出るのは、負債と復旧費が資産を上回るとき

放棄が有利になるのは、被相続人に借入れがある場合です。擁壁の崩落や不法投棄の撤去のように、その土地に取りかかる費用が受け取る財産を上回る場合も同じです。逆に、預貯金や自宅など受け取るものがあるなら、慎重に考えます。農地の負担が年に数万円の固定資産税と草刈りにとどまるなら、放棄によって失うものの方が大きくなります。田舎の土地について放棄を考えるときの比べ方は「田舎の家は相続放棄できるか」の記事に書いています。

5. 相続放棄の手順は、3か月から逆算して5つに分かれる

工程は、次の5つです。

1. 被相続人の財産と負債を洗い出す
2. 被相続人の除籍謄本や申述人の戸籍などの書類を集める
3. 相続放棄の申述書を、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ提出する
4. 後日届く照会書に回答する
5. 受理の通知を受け取る

書類の取り寄せには時間がかかるため、3か月の期限から逆算すると、動き始める時期は相続を知った月のうちになります。農地の名義を自分に移してしまうと、財産を処分したとみなされて放棄ができなくなることがあります。迷っている段階では、登記も届出も止めておく方が安全です。

農地を相続して農業をしない場合の課税と、放置したときに起きること

固定資産税は農地の評価に抑えられていますが、耕作をやめた状態が続くと、農業委員会の調査から課税の扱いが変わる方向へ話が進みます。相続税の納税猶予を受けている農地では、売った時点で別の負担が出ます。売らずに貸す、使うという抱え方も、区分と初期費用のどちらかで行き止まりになりやすいところまで、順に見ます。

1. 一般農地の税は低いが、市街化区域では宅地並みになる

市街化区域の外にある一般の農地は収益から評価する仕組みが働くため、固定資産税は年に数千円から数万円にとどまることが多く、これが放置されやすい一因になっています。一方、市街化区域の中にある農地は宅地並みの評価になります。一般市街化区域農地では課税標準を3分の1にする調整が入りますが、負担は一般農地と桁が変わります。三大都市圏の特定市では、生産緑地の指定を受けていない農地に宅地並みの課税が行われています。自分の農地がどちらの扱いかは、毎年春に届く納税通知書の課税明細書で判別できます。地目と評価額と課税標準額を、並べて見てください。

2. 利用状況調査から勧告に進むと、課税の補正が外れる

農業委員会は農地法にもとづいて毎年、区域内の農地の利用状況を調べます。耕作されていない農地の所有者には、今後どうするつもりかを尋ねる利用意向調査が届きます。回答をしない、または示した意向のとおりに進まない場合、農地中間管理機構と協議すべき旨の勧告に進みます。この勧告を受けた遊休農地は、固定資産税の評価に用いられている農地向けの補正が適用されなくなります。税額は、おおむね1.8倍になります。いま年1万円を納めている農地なら1万8,000円前後、年3万円なら5万4,000円前後という増え方で、額そのものは大きくありませんが、草刈りの外注費と足すと負担の性格が変わります。逆に、農地バンクへ一定の期間以上貸し付けた農地について、固定資産税を軽減する措置も設けられてきました（農林水産省）。適用の可否と期間は、市町村の税務担当で確かめてください。持ち続ける費用と手放す費用を並べる考え方は「空き家の固定資産税を払い続ける損益分岐点」の記事の型がそのまま使えます。

3. 相続税の納税猶予を受けている農地は、売った時点で猶予が終わる

親が農業を続けていて、相続のときに農地等についての相続税の納税猶予を受けた場合があります。この猶予は農業を継続することが前提で、猶予を受けた農地を売ったり転用したりすると、その時点で猶予が打ち切られます。猶予されていた税額に、利子税を加えた額を納めることになります。免除まで続けるには原則として終身の営農が必要ですが、一部の市街化区域内の農地に限って、20年の営農で免除される扱いがあります。自分が猶予を受けているかどうかは、相続税の申告書と、税務署へ提出している継続届出書で確認できます。売却を考える前に、税理士に当たるべき論点です。

4. 活用の道はあるが、区分と初期費用で行き止まりになりやすい

市民農園として貸す、資材置き場にする、太陽光発電の設備を置く。いずれも農地を農地以外にする話で、市街化区域の外では転用の許可が要り、青地であれば除外から始めることになります。許可が下りる区分であっても、造成や電気工事の初期費用を賃料で回収するには年単位の時間がかかります。契約が終わったあとに、原状回復を求められることもあります。農業をしない人が農地を持ち続けたまま収益を得る道は条件がそろう場所に限られるため、まず区分を調べるところから始めた方が回り道になりません。

相続した農地の名義と区分を確かめる6つの手順

確かめる順番は、登記事項証明書、課税明細書、農地台帳、農用地区域の確認、相続登記と届出、現地の6つです。

1. 登記事項証明書で、地目と名義を確かめる

法務局で登記事項証明書を取り、地目が田か畑か、名義が誰になっているかを見ます。地目が農地であれば、実際に耕していなくても農地法の対象として扱われるのが原則です。抵当権が古い農協名義のまま残っていることもあり、返済が終わっていても抹消の登記をしていなければ、売却の前に片付けることになります。一筆だけのつもりが、隣の水路や畦が別の地番として名義に入っていることもあります。同じ大字の名寄せも一緒に取っておくと、漏れがありません。

2. 固定資産税の課税明細書で、現況地目と評価額を見る

納税通知書に付いてくる課税明細書には、地番ごとに登記地目と現況地目、評価額、課税標準額が並んでいます。登記が畑でも、現況が雑種地として課税されている場合があります。これは市町村が農地として見ていないということで、非農地としての証明を農業委員会で受けられる可能性があります。評価額は売買の値とは別のものですが、持ち続けた場合に毎年いくら出ていくかを数えるには、この紙が一番早い資料になります。

3. 農地台帳と農地の地図で、農業委員会の登録内容を見る

農業委員会は農地台帳を備えており、地番ごとの面積、耕作者、遊休農地かどうかの区分が管理されています。窓口で自分の農地の登録内容を見せてもらってください。耕作者が亡くなった親のままになっている、遊休農地として記録されている、といった状態が分かります。インターネット上でも、農地の地図と台帳の一部が公開されています。周辺のどこが貸し借りの対象になっているかを見ておくと、あとで声をかける相手の見当が付きます。

4. 市町村の農政担当で、農用地区域かどうかを確かめる

青地かどうかは、登記事項証明書には出てきません。市町村の農政担当の窓口で地番を伝えると、農業振興地域の農用地区域に入っているかどうかを地図で示してもらえます。証明書の形で出してもらえる自治体もあります。ここで青地だと分かれば転用を前提にした買い手を探す意味は薄くなり、耕作者と農地バンクの側に的を絞ることになります。あわせて、市街化区域かどうかという都市計画の線引きも、都市計画の担当課で確かめておきます。

5. 相続登記と農地法第3条の3の届出を、期限から逆算して出す

登記の名義を自分に移す手続きと、農業委員会への届出は別の窓口で、どちらにも期限があります。相続登記は取得を知った日から3年以内、農業委員会への届出は知った時からおおむね10か月以内です。遺産分割の協議がまとまらない場合には、まず相続人申告登記を行っておくという方法が用意されています（法務省）。戸籍の収集を司法書士に頼むと、相続人の数と本籍地の数によって費用が変わります。見積りの段階で通数を伝えると、金額が固まります。

6. 現地で、農道の幅と水路と堆積物を見る

書類がそろったら、一度は現地に立ちます。軽トラックや重機が入る幅の農道に接しているか、用排水路に水が来ているか、竹が入り込んでいないか。他人が置いた残土や廃材が積まれていないかも、写真に撮って残しておきます。遠方にお住まいで行けない場合は、隣で耕している方に様子を聞く方法や、市町村のシルバー人材センターに草刈りを頼んだついでに写真を送ってもらう方法があります。この情報がないと、あっせんに出しても買取に出しても、金額の話が先に進みません。

売れない農地の売り先を当たる順番

当たる順番は、隣で耕している人と地域の担い手、農業委員会のあっせんと農地バンク、転用を前提にする買い手、最後に国庫帰属と買取です。

1. 隣で耕している人と、地域の担い手に当たる

いちばん高く買う可能性があるのは、その農地に接して耕している人です。機械の移動が要らずひと続きにできるため、離れた土地を買う人より価値が高くなります。面識がなければ、農業委員や地元の農協の支店を通して話を通すと角が立ちません。値が付かないと言われた場合でも、無償で耕してもらう、あるいは貸すという形なら受けてもらえることがあり、荒らさずに済むという一点では、放置よりはるかに軽い負担です。

2. 農業委員会のあっせんと農地バンクに登録する

売りたい農地は農業委員会に登録でき、規模を広げたい人が現れたときに引き合わせてもらえます。農地バンクは借り受けて担い手に転貸する仕組みで、まとまった面積で借り手が見込める区域では、機構を通した貸付けが決まることがあります。登録は無料で、決まらなかったからといって次の手段が閉じるわけではありません。ほかを当たりながら、並行して出しておくのが実務的です。登録の際には、面積、水利、農道の接し方、直近の耕作年を聞かれます。

3. 転用の見込みが立つなら、転用を前提にする買い手に当たる

第3種農地や市街化区域の農地であれば、住宅や店舗、資材置き場を探している事業者が相手になります。この場合の契約は転用の許可または届出の受理を条件とする形が通常で、買主が計画と資金を示せるかどうかで成否が決まります。宅地としての相場が近い区域では、農地としての値より高くなることがあります。一方で、造成費や上下水道の引き込み費用が差し引かれます。近隣の宅地の坪単価をそのまま当てはめると、話が合いません。

4. どれも当たらないときは、国庫帰属と買取を並べる

耕す人が見つからず転用の見込みもない農地については、相続土地国庫帰属制度の申請と、業者への買取の2つが残ります。国庫帰属は、審査手数料が土地一筆あたり14,000円、承認されたときの負担金は原則20万円です。ただし市街化区域や農用地区域内の農地などは面積に応じて算定されるため、20万円を超えることがあります。建物が建っている土地、担保権が設定されている土地、土壌が汚染されている土地は申請しても通りません。除去が必要な工作物や樹木がある土地も同じです。却下と不承認の境目については「相続土地国庫帰属制度は使えないのか」の記事に事由ごとの中身を書いています。

農地の売却にかかる費用と税金を先に置く

売る側にかかるのは手続きと現況の費用、それに譲渡所得の税で、農地には税の特例が用意されています。

1. 売る側にかかる費用は、手続きと現況の2種類に分かれる

手続きの側では売買契約書に貼る印紙代がかかり、抵当権が残っていればその抹消登記の費用、住所が変わっていれば住所変更登記の費用、相続した物件では相続登記の費用が加わります。転用の許可や届出の書類作成を行政書士に頼む場合の報酬は、原則として申請者である買主の負担です。ただし売主が用意する図面や同意書の取りまとめに、費用がかかることがあります。現況の側では、伐採と抜根、残土や廃材の処分、境目を示す杭の設置があります。どちらの負担になるかは、買い手との話し合いで決まります。当社に売る場合にご負担いただく費用は、一般には印紙代、抵当権の抹消登記の費用、住所変更登記の費用、相続した物件では相続登記の費用です。ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

2. 譲渡所得の税と、農地に用意されている特例

売却益には譲渡所得として所得税と住民税がかかり、所有期間が5年を超える長期であれば20.315パーセント、5年以下の短期であれば39.63パーセントが基本の税率です。相続した農地は被相続人の取得の日を引き継ぐので、通常は長期の側になります。買ったときの資料が残っていない場合、売った金額の5パーセントを取得費とみなす扱いがあります。その分だけ、課税される利益が大きくなります。農地には、譲渡所得の特例も用意されています。主なものの一つは、農用地区域内の農地を農業委員会のあっせんなどによって譲渡した場合の800万円の控除です。ただし、譲渡の相手方や手続きに要件があります。適用の可否は、国税庁の資料と税理士で確かめてください（国税庁）。相続税を納めている場合の取得費加算については「相続した家の売却の税金」の記事で計算の順序を示しています。

3. 持ち続けた場合の年あたりの費用と並べる

出ていく費用を数えるときは、固定資産税だけでは足りません。草刈りを外注した場合の1回あたりの費用と回数、遠方からの往復の交通費、水利費や土地改良区の賦課金を足します。年に2回の草刈りを頼むと、面積と傾斜によっては税額を上回る年が出てきます。ここに、勧告を受けたときに増える分と、将来の相続でもう一度同じ話が起きることも、忘れずに数えます。そのうえで、いま手放す場合の手取りと比べると、判断の材料がそろいます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額は、税務署または税理士にご確認ください。登記は司法書士、境界や隣地との権利関係は弁護士や土地家屋調査士が専門で、当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

農地を相続した方から当社が買い取る場合と、買い取れない農地

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

相続した農地が売れないときに、先に決める3つ

• 自分の農地がどの区分に入っているかを、市町村の窓口で先に確かめます。 農用地区域（青地）や第1種農地なら、転用の買い手を探しても時間が過ぎるだけなので、耕す人と農地バンクの側に的を絞ることになります。第3種農地や市街化区域の農地であれば、転用を前提にした買い手が相手になります。
• 登記の名義と農業委員会への届出を、期限から逆算して片付けます。 相続登記は取得を知った日から3年以内、農業委員会への届出は知った時からおおむね10か月以内で、どちらも怠れば10万円以下の過料の対象です。名義が動いていないあいだは、売る話も貸す話も止まったままになります。
• 耕さずに置く場合の年あたりの負担を、数字にして並べます。 固定資産税に草刈りの外注費と交通費を足し、勧告を受けた遊休農地では、農地向けの補正が外れて増える分も足します。そのうえで、いま手放したときの手取りと比べます。

当社が買えるのは転用の見込みが立つ農地に限られ、青地の農地はお引き受けできません。青地の場合に先に当たる相手は、農業委員会のあっせんと農地バンクです。地番と面積、直近の耕作年、農道の幅が分かれば、価格の話に入れる土地かどうかの見当が付きます。

農地を相続して売れないことについて、よくある質問

Q1. 農業をしたことがなくても、農地を相続できますか

農業の経験がなくても、相続人であれば農地の所有者になります。相続による取得には農地法第3条の許可が要らないため、耕す予定がない方でも名義は自分に移ります。そのかわり、取得を知った時からおおむね10か月以内に農業委員会へ届け出る義務があり、怠ると10万円以下の過料の対象になります。 持てることと売れることは別の話で、売る段になって初めて、許可の壁に当たるという順序になります。

Q2. 相続した農地を、農業をしていない知人に売れますか

農地のままでは売れません。所有権を移すには買主の側が3条の許可を取る必要があり、耕作の計画と常時従事の見込みを示せない人には許可が下りません。転用の許可が下りる区分であれば、農地以外にする前提で売る道があります。 第3種農地や市街化区域の農地に当たるかどうかを、市町村の農政担当と都市計画の担当で先に確かめてください。

Q3. 耕作をやめたままだと、固定資産税は上がりますか

農業委員会の利用状況調査と利用意向調査を経て、農地中間管理機構と協議すべき旨の勧告を受けた場合に上がります。勧告を受けた遊休農地は、固定資産税の評価に用いられている農地向けの補正が外れ、税額はおおむね1.8倍になります。調査の書面が届いた段階では税額は動いていないので、意向の回答を出すかどうかがひとつの分かれ目です。 実際の金額は市町村が計算するので、課税明細書と担当課の窓口で確かめてください。

Q4. 相続放棄をすれば、農地の管理から完全に離れられますか

離れられるのは、次の相続人か相続財産清算人に引き渡した時点です。改正後の民法第940条により、放棄の時にその農地を現に占有していた人には、引き渡すまで保存の義務が残ります。相続人全員が放棄した場合、清算人の選任を申し立てるには予納金が必要で、数十万円から百万円単位を求められることがあります。 預貯金や自宅も受け取れなくなるため、農地だけを外す手段にはなりません。

Q5. 相続土地国庫帰属制度で、農地は引き取ってもらえますか

農地であることだけを理由に断られる制度ではなく、申請の対象になります。審査手数料は土地一筆あたり14,000円、承認されたときの負担金は原則20万円です。市街化区域内や農用地区域内の農地などは面積に応じて算定されるため、20万円を超えることがあります。建物がある土地、担保権が設定されている土地、除去が必要な工作物や樹木がある土地は通りません。 竹や雑木が繁っている農地は、申請の前に伐採の費用が出ていきます。

Q6. 売らずに、耕作だけ誰かに頼むことはできますか

耕作を頼むこと自体はできます。ただし貸すことも権利の移動にあたるため、農業委員会の許可を受けるか、農地中間管理機構を通した貸付けの仕組みを使うことになります。貸しても所有者は自分のままなので、固定資産税の負担と、将来もう一度相続が起きるという課題は残ります。 一方で、荒れる前に耕作者に渡しておくと復旧の費用が積み上がらず、あとで売る場合の価格も下がりにくくなります。

当社の見方

相続手続きの手間としては、物件が未登記である場合、相続時に法的に所有権を証明するのが難しくなることがあります。

特に将来相続人が増えると、権利関係が複雑化しやすく、場合によっては相続登記が遅れ、他の相続人とのトラブルが生じる可能性も考えられます。

売却時には登記が入っていないことで、買主が融資利用できないことも想定できるので、登記は今のうちから入れておいた方が良いかと思います。

また、売却を考える際にも未登記物件は買い手に不安を与える要素となり、売却価格が下がったり、売却そのものが難航したりする可能性が高いです。

登記には費用がかかりますが、将来的なトラブルを避けるためにはとても重要です。

市街化調整区域については、行政によってそれぞれルールが異なります。