親から子へ土地の名義変更、登録免許税は贈与2%・相続0.4%

親から子へ土地の名義変更をすると、何が変わる？

名義変更で動くのは、登記の記録と、税金の負担先と、その土地を売ったり貸したりできる人の3つです。このうち法務局で公示されるのは、登記の記録だけです。残りの2つは、手続きの後から順番に効いてきます。

登記簿の甲区に、原因と日付が刻まれる

土地の登記事項証明書には、所有者が記録される甲区という欄があります。ここに入るのは、所有者の氏名と住所です。そのほかに「原因」として贈与・相続・売買のどれかと、その日付が記録されます。名義を移すというのは、この甲区に新しい行を1つ足す作業です。

この原因の欄は、名義が実際に贈与で移ったのか相続で移ったのかを示す記録です。相続税でどう扱われるかは、登記の書き方ではなく、その事実と選んだ課税の方式で決まります。暦年課税で土地を受け取った子が、親の相続のときに相続や遺贈で財産を取得した場合は、相続開始前の一定の期間（令和5年までの贈与は3年以内、令和6年1月1日以後の贈与は段階的に7年以内へ延びます）にもらった分が相続税の計算に加算されます（相続税法第19条）。その子が相続でも遺贈でも何も取得しなければ、この加算はありません。相続時精算課税を選んだ贈与は、期間に関係なく、贈与した時の価額で相続税の計算に足し戻されます（令和6年1月1日以後の年110万円の基礎控除の部分を除く・相続税法第21条の15、第21条の16）。相続で取得した土地は、もともと相続税の課税対象に含まれています。登記の原因は、事実と違っていれば更正の登記の手続きが要り、簡単には直せません。

固定資産税の請求先が、翌年の1月1日で切り替わる

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課されます。年の途中で名義を移しても、その年度分の納税通知書は親に届きます。子に請求が来るのは翌年の春からです。

ここを知らずに、9月に名義を移して翌月から自分に請求が来ると思っている方がいます。実際には、翌年の4月か5月まで請求先は変わりません。地方税法第359条が賦課期日を1月1日と定めているためです（地方税法（e-Gov法令検索））。名義を移した年の分を、親子のどちらが負担するか。これは当事者間で決めることになります。

売る・貸す・担保に入れる権限が、子に移る

名義が子に移れば、その土地を売る契約を結べるのは子です。親が「やっぱり売りたい」と言っても、名義人である子の署名がなければ売買は成立しません。逆に、名義が親のままならどうか。親が施設に入って判断能力が落ちた後は、親の署名では贈与も売買もできなくなります。売るには家庭裁判所に成年後見の申立てをし、選ばれた後見人が親本人のために手続きをすることになります。

この「親の署名では動かせず、後見の手続きが要る」状態を避けたいことが、生前贈与を選ぶいちばん大きな理由です。認知症と診断された後に親名義の不動産を売る場合の手続きは「親が認知症で家を売る方法」の記事にまとめています。名義変更を急ぐかどうかは、土地の価値では決まりません。親の健康状態で決まることが多いというのが実感です。

生前贈与と相続まで待つのとでは、どちらが安く済む？

費用だけを並べれば、相続で移す方が安く済みます。登録免許税が5分の1で、不動産取得税がかかりません。相続税にも基礎控除があります。それでも生前贈与を選ぶ場面はあります。

1. 登録免許税は、贈与が2%で相続が0.4%

登記の際に国に納める登録免許税は、固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。贈与による所有権移転は1000分の20、相続による所有権移転は1000分の4です。

固定資産税評価額1,500万円の土地で比べると、贈与なら30万円、相続なら6万円です。差は24万円になります。評価額は、毎年春に届く固定資産税の納税通知書で確かめられます。同封の課税明細書に載っています。

2. 不動産取得税は、贈与にはかかり相続にはかからない

不動産取得税は都道府県が課す税で、土地を取得したときにかかります。標準税率は4%です（地方税法（e-Gov法令検索）第73条の15。3%への軽減と宅地等の2分の1の特例は同法の附則が定めています）。土地と住宅については、地方税法附則第11条の2により、令和9年3月31日までの取得が3%に軽減されています。さらに宅地等については、同法附則第11条の5により、課税標準を価格の2分の1とする特例があります。

相続による取得は、この税の対象外です。贈与では課税されます。評価額1,500万円の宅地を贈与で受け取った場合、課税標準は750万円、税率3%で22.5万円という計算になります。登録免許税と合わせて50万円を超えます。税率と特例の期限は、都道府県の税務事務所が公表しています。手続きの前に、所在地の窓口で確かめてください。

3. 贈与税の基礎控除は年110万円、相続税の基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数

贈与税の暦年課税では、1年間に受け取った財産の合計から110万円を差し引いた額に課税されます（贈与税の計算と税率（国税庁））。評価額1,500万円の土地を一度に贈与すれば、1,390万円が課税対象です。親子間の贈与には特例税率が使われます。それでも税額は数百万円になります。

相続税の基礎控除は3,000万円に、法定相続人1人あたり600万円を足した額です。相続人が子2人なら4,200万円です。土地のほかに目立った財産がなければ、相続税はかからないまま名義が移ります。この差が、費用の面で相続が有利とされる理由です。

4. それでも贈与を選ぶのは、時間と確実性を買う場合

親が高齢で、施設への入所が近い。相続人の間で意見が割れそうで、遺産分割協議が長引く見込みがある。こうした場合、数十万円の税負担を払ってでも、今のうちに名義を確定させる意味があります。

遺産分割協議は相続人全員の同意が要ります。1人でも連絡が取れない、あるいは話し合いに応じない人がいれば、その土地は何年も動きません。兄弟の意見が割れたまま土地が共有になった場合に、自分の持分だけを手放す道は「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事で、話がまとまらないときの選択肢として書いています。贈与の費用は、この「止まる時間」を避けるための費用です。そう考えると、判断がしやすくなります。

相続人の間でもめる見込みに備える方法は、贈与のほかにもあります。親に遺言を書いてもらう方法です。遺言で土地を特定の子に相続させると書いておけば、遺産分割協議を経ずに、その子が単独で相続登記を申請できます。名義が移るのは相続の後ですが、登録免許税は相続の税率で済み、不動産取得税もかかりません。公証役場で作る公正証書遺言なら家庭裁判所の検認が要らず、原本は公証役場に保管されます。ただし、親の判断能力が落ちた後に土地を売れなくなるという問題は、遺言では解決しません。親の生前に売る必要が出てきそうなら、贈与にするか、親自身が売主になって売るかを検討してください。

5. 贈与か相続かを、6つの確認で振り分ける

1行目が「当てはまらないとき」に当たる場合は、ほかの行の結果にかかわらず、贈与で名義を移す道はほぼ閉じます。成年後見人は親本人の財産を守る立場なので、後見が始まった後も、原則として子へ贈与することはできません。土地を売ることはできますが、家庭裁判所の監督のもとで、親本人の生活費や施設の費用に充てるなど本人のためになる場合に限られます。親が住んでいた家の敷地を売るときは、家庭裁判所の許可が要ります。この場合、名義は相続を待って移すことになります。2行目が「当てはまらないとき」、3行目が「当てはまるとき」に当たるなら、費用の面では相続まで待つ方に寄ります。4行目が「当てはまるとき」に当たり、土地の評価額（贈与税の計算に使う相続税評価額）が特別控除の枠に収まる場合は、相続時精算課税を選べば贈与でも贈与税はかかりません。枠は累計2,500万円で、令和6年1月1日以後の贈与ではこれとは別に年110万円の基礎控除があります。相続税の基礎控除に収まる家庭でも、土地の評価額がこの枠を超えれば、超えた部分に一律20%の贈与税がかかります。ただし登録免許税と不動産取得税は贈与の方が重いままです。評価額1,500万円の宅地なら、その差は50万円近くになります。2行目か3行目に贈与を急ぐ理由が無ければ、4行目が当てはまっても、費用が軽いのは相続まで待つ方です。

贈与で移すときに、暦年課税と相続時精算課税のどちらで贈与税を抑えるか

贈与税を抑える制度は、暦年課税の基礎控除のほかに、相続時精算課税と、居住用不動産の配偶者控除があります。土地の名義を親から子へ移す場面で現実に使えるのは、前の2つです。

1. 暦年課税で、持分を分けて複数年にわたって贈与する

土地の所有権を一度に全部渡すのではなく、持分の一部ずつを毎年贈与していく方法があります。評価額1,100万円の土地なら、10分の1ずつを10年かけて贈与します。1年あたり110万円で、基礎控除の枠に収まります。

ただし、この進め方には3つの注意点があります。1つ目は、登記を毎年行えば登録免許税と司法書士の報酬がそのつど発生することです。2つ目は、10年の間に親が亡くなった場合です。残りの持分は相続になり、土地が共有状態のまま相続人に分かれます。3つ目は、最初から全体を贈与する約束があったと税務署に見られる場合です。初年度に全額を贈与したものとして課税される可能性があります。贈与のたびに契約書を作り、その年ごとに判断して贈与したという形を残してください。

2. 相続時精算課税は、累計2,500万円まで贈与税がかからない

60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫への贈与について選べる制度です（相続時精算課税の選択（国税庁））。特別控除として、累計2,500万円までは贈与税がかかりません。超えた部分には、一律20%の税率がかかります。令和6年1月1日以後の贈与からは、この特別控除とは別に、年110万円の基礎控除が設けられました。

名前のとおり、この制度で贈与した財産は相続財産に足し戻します。足し戻したうえで、親が亡くなったときに相続税を計算します。税を免除する制度ではなく、相続のときまで先送りする制度です。相続税の基礎控除の範囲に収まる見込みの家庭はどうか。贈与税も相続税もかからずに、名義を移せることになります。

3. 相続時精算課税を選ぶと、暦年課税には戻れない

この制度は、贈与する人ごとに選択します。父からの贈与について相続時精算課税を選ぶとします。その後の父からの贈与は、すべてこの制度で計算されます。暦年課税の年110万円の基礎控除は、父からの分には使えません。母からの贈与については、別に暦年課税を続けられます。

選択するには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、相続時精算課税選択届出書を税務署へ提出します。この届出を出し忘れると、暦年課税で計算されます。評価額が2,500万円に収まる土地でも、届出が無ければ数百万円の贈与税が出ます。手続きの期限は、登記の日ではなく申告の期限で動きます。

4. 使える場面と、使わない方がよい場面を分ける

相続時精算課税が向くのは、土地のほかに大きな財産がなく、相続税の基礎控除の範囲に収まる家庭です。贈与税も相続税もかからずに、生前に名義を確定できます。

向かないのは、相続税がかかる規模の資産がある場合と、その土地が将来値下がりする見込みがある場合です。この制度では、贈与時の評価額で相続財産に足し戻します。値下がりしても、高い評価額のまま計算されます。また、相続時精算課税で取得した宅地には小規模宅地等の特例が適用できません。租税特別措置法第69条の4が定める、居住用の宅地なら330平方メートルまで評価額を最大8割減らせる特例が使えません（小規模宅地等の特例（国税庁））。居住用の宅地では、相続の方が有利になることがあります。どちらが有利かは資産の総額で変わります。税理士に試算を依頼してください。

親から子に土地の名義変更は、どんな手順で進める？

贈与で移す場合は、贈与契約書を作って登記を申請します。相続で移す場合は、遺産分割協議を終えてから登記を申請します。どちらも最後は法務局への申請で終わります。

1. 登記事項証明書と固定資産評価証明書を取る

最初にすることは、その土地の現在の登記の状態を確かめることです。法務局の窓口かオンラインで登記事項証明書を取得します。請求には住所ではなく地番が要ります。住居表示と地番は一致しないことが多いので、固定資産税の課税明細書か権利証で地番を確かめてから請求してください。見るのは3点です。所有者が本当に親1人の名義か、共有になっていないか、抵当権などの担保が残っていないかを確かめます。

抵当権が残っていれば、住宅ローンを完済していても抹消の登記をしていない可能性があります。この場合、名義変更の前に抹消の手続きが要ります。

甲区の最後の所有者が、親ではなく祖父母になっていることもあります。この場合、親から子へ贈与することはできません。先に祖父母から親への相続登記を済ませる必要があり、それには祖父母の相続人全員の協議が要ります。相続人のうち亡くなっている人がいれば、その人の相続人も協議に加わります。親がすでに亡くなっていれば、祖父母から親、親から子へと2回分の相続をまとめて整理することになります。相続が重なって相続人が増えた土地を、協議から売却まで進める段取りは「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事にまとめています。関わる人が増えるほど、戸籍の収集にも協議にも時間がかかります。この状態が分かった段階で、司法書士に相談してください。

固定資産評価証明書は、市区町村の窓口で取得します。登録免許税の計算に使う書類です。春に届いた納税通知書の課税明細書でも、評価額は確かめられます。ただし登記の申請には、評価証明書が求められるのが通常です。

2. 贈与なら契約書、相続なら遺産分割協議書を作る

贈与の場合、贈与する人と受ける人の双方が署名押印した贈与契約書を作ります。日付、土地の所在と地番と地積、無償で贈与する旨を記載します。口約束でも贈与は成立します。ただし書面がなければ贈与の日付を証明できず、税務署から時期を争われる余地が残ります。

契約書には、登記の申請に協力する時期も書きます。登録免許税と司法書士の報酬をどちらが負担するかも、あわせて決めておくと話が食い違いません。費用を親が負担する取り決めにすると、その負担額も子が受け取った利益として、贈与税の計算に含まれることがあります。土地の上に親名義の建物が建っていて、土地だけを子に贈与する場合もあります。このときは、親が建物を使い続けるための土地の使い方を契約書で決めておきます。地代を取らない使用貸借にするのが通常で、この形なら原則として借地権の贈与として扱われません。親の判断能力に不安がある場合は、署名の日より前に、かかりつけの医師に意思能力について相談しておいてください。後で贈与の有効性を争われたときの備えになります。

相続の場合は、相続人全員が参加した遺産分割協議の結果を書面にします。相続人全員の実印での押印と、印鑑証明書の添付が必要です。遺言書がある場合は、その内容に沿って手続きを進めます。公正証書遺言以外の遺言書は、原則として家庭裁判所の検認を受けてから使います。法務局の自筆証書遺言書保管制度で預けられていた遺言書は、検認が要りません。親が遺言を書いたと言っていた場合は、公証役場での遺言の検索と、法務局への遺言書保管事実証明書の請求で、遺言の有無を確かめられます。遺言で土地を特定の子に「相続させる」と書かれていれば、遺産分割協議を経ずに、その子が単独で相続登記を申請できます。

3. 必要書類を集めて、法務局に申請する

贈与の登記に必要なのは、登記識別情報または権利証、親の印鑑証明書（発行後3か月以内）、子の住民票、固定資産評価証明書、贈与契約書、登記申請書です。親の印鑑証明書は、発行から3か月以内のものを添えます。土地を手放す側の親が、登記で権利を失う登記義務者に当たるためで、原因が贈与でも売買でも同じです。

親の登記上の住所が、印鑑証明書の住所と違っていることがあります。この場合は、贈与の登記の前に、親の住所変更登記を申請します。引っ越しの経緯は、住民票の除票や戸籍の附票でつなげて証明します。相続の登記では、亡くなった親の住所が違っていても住所変更登記は要りません。住民票の除票などを添付して、登記上の人と同じ人であることを示します。

相続の登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書、不動産を取得する相続人の住民票、固定資産評価証明書が必要です。戸籍の収集は、本籍地が転々としていると取り寄せに1か月以上かかります。郵送で請求する場合は、往復の日数も見込んでください。

申請は、土地の所在地を管轄する法務局へ出します。窓口に持参するほか、郵送やオンラインでも申請できます。自分で申請する場合は、管轄の法務局の登記相談で、申請書の書き方と添付書類の不足を事前に見てもらえます。相談は予約制のところが多いので、書類がそろった段階で予約を入れてください。

申請が受け付けられると、法務局の審査を経て登記が完了します。完了すると、新しい名義人に登記識別情報通知が交付されます。これは以前の権利証にあたる書類で、次にその土地を売るときや担保に入れるときに必要です。再発行はできないので、受け取ったら保管場所を決めておいてください。完了後に登記事項証明書を取り、甲区に子の氏名と登記の原因が載っているかを確かめると、手続きが終わったことを確認できます。

4. 贈与なら翌年に申告、相続なら10か月以内に申告する

登記が終わっても、税の手続きが残ります。贈与を受けた人は、受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告をします。相続時精算課税を使う場合も、この期間に選択届出書を出します。

贈与税の申告書は、受け取った子の住所地を管轄する税務署に出します。国税庁の電子申告でも提出できます。土地の贈与では、申告に使う価額は相続税評価額です。登録免許税の計算に使った固定資産税評価額ではありません。市街地の土地なら、路線価に面積を掛けて求めます。路線価の無い地域では、固定資産税評価額に国税局が定める倍率を掛けます。路線価と倍率は、国税庁が年ごとに公表しています。評価額を取り違えると申告した税額が足りなくなり、後から延滞税や過少申告加算税がかかることがあります。土地の形が不整形な場合や、道路に接する部分が狭い場合は評価に補正が入ります。税理士に計算を頼む方が確実です。

相続税の申告期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。基礎控除の範囲に収まり相続税がかからない場合は、申告そのものが不要なこともあります。ただし、小規模宅地等の特例を使って基礎控除以下になる場合は、特例を使うために申告が必要です。どちらに当たるかの判断は、財産の総額を集計してからです。税理士か税務署に確認してください。

親から子へ土地の名義変更をする費用はいくら？見落としやすい点は？

費用を見落としやすいのは司法書士への報酬、名義を移した後の固定資産税の負担、そして遺留分です。どれも登記が終わってから問題になります。

1. 土地の名義変更にかかる費用の全体を、表で見る

司法書士の報酬は自由化されており、事務所ごとに決まっています。相続の登記では、戸籍の収集から頼むか、自分で集めて登記だけ頼むかで金額が変わります。見積りを2か所から取ると、何にいくらかかっているかが見えます。

このほかに、登記事項証明書や戸籍謄本などの取得費が数千円から1万円ほどかかります。贈与税や相続税の申告を税理士に頼む場合は、その報酬が別に発生します。

2. 名義を移した後の固定資産税を、誰が払うかを決めておく

子の名義になれば、翌年1月1日以降の固定資産税は子に請求されます。市街化区域にある土地では、固定資産税と一緒に都市計画税も請求されます。納税通知書には両方がまとめて載るので、負担を取り決めるときは合計の額で決めてください。親が住み続ける家の敷地を先に子へ贈与した場合、住んでいるのは親で税を払うのは子、という状態になります。

子がその土地のある市区町村に住んでいない場合は、納税管理人を定めて市区町村に届け出ることで、納税通知書を現地に住む親に受け取ってもらうこともできます。親が引き続き税を払う取り決めにした場合に、通知と支払いの手元をそろえる方法です。

これが親子の間でもめる種になります。贈与の時点で、固定資産税を誰が負担するかを決めて書面に残してください。親が負担し続けるという取り決めでも構いませんが、形式としては子が納税義務者なので、納税通知書は子に届きます。空き家の状態で持ち続けた場合の年ごとの負担は「空き家の固定資産税を払い続ける損益分岐点」の記事で計算の型を示しています。

親が施設に入って家が空いたまま傷むと、市区町村から特定空家等として勧告を受けることがあります。勧告を受けた土地は住宅用地の特例から外れます。小規模住宅用地なら評価額の6分の1に下げられていた課税標準が元に戻り、子が受け取る納税通知書の額が大きく上がります。どの段階で特例が外れるかは「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で確かめてください。

3. ほかの相続人の遺留分を、計算に入れておく

長男にだけ土地を生前贈与した場合、親が亡くなった後に、ほかの子から遺留分侵害額の請求を受けることがあります。遺留分は、兄弟姉妹以外の相続人に保障された最低限の取り分で、子が相続人の場合は法定相続分の2分の1です。

相続人に対する贈与は、婚姻・養子縁組のためや生計の資本として受けたもの（特別受益に当たる贈与）に限り、原則として相続開始前10年以内のものが遺留分の計算の基礎に入ります（民法第1044条）。親から子への土地の贈与は、生計の資本として扱われることが多い贈与です。10年以上前の贈与でも、当事者双方が遺留分を侵害することを知っていた場合は算入されます。請求を受けると、金銭で支払う義務が生じます。土地を売らなければ払えない金額になることもあります。贈与の段階で、ほかの子にも説明して了解を取っておくのが、後々のためになります。

ただし、口頭の了解だけでは、相続が始まった後の請求を止められません。ほかの子が親の生前に遺留分を放棄するには、家庭裁判所の許可が必要です（民法第1049条）。許可を得ずに書いた放棄の念書には、法的な効力がありません。生前の放棄が難しい場合は、土地を受け取らない子に、預金など別の財産を渡す段取りをつけられるかを、贈与の前に親子で検討してください。

4. 相続登記は2024年4月1日から義務になった

相続で土地を取得した場合、登記の申請は義務です。2024年4月1日に始まった制度で、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません（相続登記の申請義務化（法務省））。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。

制度が始まる前に相続した土地も、対象から外れません。すでに取得を知っていた方の期限は、2027年3月31日です。何十年も前に亡くなった祖父の名義のままになっている土地も、この対象に含まれます。遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たせます。これは、自分が相続人であることを法務局に申し出る手続きで、相続人のうち1人が単独で行えます。添付するのは、自分が相続人であることが分かる戸籍の書類で、登録免許税はかかりません。ただし、この申出で登記されるのは申し出た相続人の氏名と住所だけで、土地の名義は亡くなった親のままです。その土地を売るには、遺産分割をまとめたうえで、改めて相続登記をする必要があります。祖父母の代から名義が止まったままの土地では、期限は相続が起きた年ではなく、自分がその土地を相続で取得したと知った時点で決まります。2024年4月1日より前に知っていれば2027年3月31日まで、それより後に知った場合は知った日から3年以内です（法務省の同じページで確かめられます）。

なお、この記事の法務・税務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。

名義変更後の土地活用を検討する際のポイントと、売却という選択

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

親から子への土地の名義変更で、先に決める3つ

• 贈与と相続のどちらで移すかを、費用と時間の両方で決めてください。 登録免許税は固定資産税評価額の2%と0.4%で5倍違い（登録免許税法（e-Gov法令検索）別表第一）、不動産取得税は贈与にだけかかります（地方税法（e-Gov法令検索）第73条の7）。費用だけなら相続が軽く、親の判断能力や相続人の人間関係に不安があるなら贈与に意味があります。
• 贈与を選ぶなら、相続時精算課税を使うかを申告の期限から逆算してください。 累計2,500万円までの特別控除が使えますが、贈与を受けた年の翌年3月15日までに選択届出書を出さなければ暦年課税で計算され、数百万円の贈与税が出ることがあります。
• 相続で移すなら、知った日から3年以内が登記の期限です。 2024年4月1日に始まった義務で、それより前に知っていた場合は2027年3月31日が期限です。戸籍の収集に1か月以上かかることがあるので、期限の半年前には動き始めてください。

当社は名義が確定した土地を買主として直接買い取ります。名義が親のままの段階でも、決済日から逆算して司法書士と登記の日程を組むところからご一緒できますが、登記そのものの代理はできません。

親から子への土地の名義変更について、よくある質問

Q1. 父から娘に家の名義を変更するにはどうすればいいですか

父が存命なら贈与、亡くなった後なら相続として、法務局に所有権移転の登記を申請します。贈与なら贈与契約書と父の印鑑証明書（3か月以内）、相続なら父の出生から死亡までの戸籍一式と遺産分割協議書が要ります。 家屋と土地の両方を移す場合、登録免許税はそれぞれの固定資産税評価額に税率を掛けて合算します。娘さま以外にも相続人がいる場合、娘さま1人の名義にするには、遺産分割協議でほかの相続人と合意するのが通常の進め方です。遺言で娘さまに相続させるとされていれば、ほかの相続人の同意なしに娘さまが単独で申請できます。法定相続分のとおりに登記するだけなら同意は要りませんが、その場合は相続人全員の共有名義になります。

Q2. 土地の名義変更にかかる費用はどのくらいですか

登録免許税は、登録免許税法（e-Gov法令検索）別表第一により、贈与なら固定資産税評価額の1000分の20、相続なら1000分の4です。評価額1,500万円の土地なら、贈与で30万円、相続で6万円になります。贈与ではこれに不動産取得税が加わり、宅地なら評価額の2分の1に3%を掛けた額です（地方税法（e-Gov法令検索）附則第11条の2・第11条の5による特例）。 司法書士に依頼する場合の報酬は事務所ごとに決まっており、相続では戸籍の収集を含めるかで変わります。書類の取得費が別に数千円から1万円ほどかかります。

Q3. 親戚から土地をもらう場合、税金はかかりますか

個人から個人へ無償で不動産を渡せば、受け取った側に贈与税がかかるのが原則です。課税の基準になるのは相続税評価額で、時価や固定資産税評価額とは別の数字です。親や祖父母以外の親戚からの贈与には、親子間で使える特例税率は適用されず、一般税率で計算されます。 年間110万円の基礎控除を超えた部分が課税対象になります。使っていない土地だから価値が無い、という理由で贈与税がかからなくなるわけではありません。

Q4. 土地を生前贈与した場合、税金はかかりますか

贈与税、登録免許税、不動産取得税の3つがかかります。贈与税は年110万円の基礎控除を超えた部分にかかり、相続時精算課税を選べば累計2,500万円まで課税されません。ただし相続時精算課税を選ぶには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに選択届出書を税務署へ提出する必要があります。 この届出を出し忘れると暦年課税で計算されます。また、贈与で土地を受け取った子には、親が亡くなったときの相続税の計算も関わります。相続時精算課税で受けた贈与は、その子の相続税の計算に足し戻されます。暦年課税の贈与も、その子が相続や遺贈で財産を取得したときは、相続開始前の一定の期間内のものが足し戻されます。

Q5. 土地は贈与と相続、どちらの方が得ですか

税負担だけで比べれば相続です。登録免許税が5分の1で、不動産取得税がかからず、相続税には3,000万円＋600万円×法定相続人の数という基礎控除があります。居住用の宅地なら小規模宅地等の特例で評価額を大きく減らせる場合もあり、これは相続時精算課税で取得した宅地には使えません。 一方、親の判断能力が落ちて不動産が動かせなくなるリスクや、相続人の間でまとまらないリスクを避けたいなら、費用を払って生前に移す意味があります。どちらが有利かは財産の総額で変わるので、税理士に試算を依頼してください。

Q6. 生前贈与の落とし穴は何ですか

実務で問題になるのは3つです。1つ目は、相続時精算課税の選択届出書を出し忘れて暦年課税で課税されること。2つ目は、ほかの相続人から遺留分侵害額の請求を受けることで、相続人への贈与は原則として相続開始前10年以内のものが計算の基礎に入ります。3つ目は、毎年少しずつ贈与する方法で、最初から全体を贈与する約束があったと見られて初年度に全額課税される場合があることです。 贈与のたびに契約書を作り、その年ごとに判断したという形を残してください。

当社の見方

ご相談をいただく時点で、名義がすでに動いているか、まだ親御さまのままかで、話の進み方が大きく変わります。多いのは、親御さまが施設に入られた後に「子の名義に変えてから売りたい」とご相談をいただく形です。この場合、親御さまの意思確認ができるかどうかが入口になり、できなければ贈与も売買もその場では進みません。

もう1つよくあるのが、相続で名義を移した後に、持て余していることに気づくご相談です。大阪府堺市の戸建てでは、相続したものの関東にお住まいで管理ができず、親御さまが老人ホームに入る前まで住んでいたため生活用品が残ったままという状態でした。税金だけ払い続けることになるのでいくらでもよいから引き取ってほしい、というお話で、1,000万円台前半でお引き受けしています。片付けも修繕も不要です。

名義を移すこと自体が目的なら、司法書士にご相談いただくのが早道です。当社がお役に立てるのは、移した後にその土地をどうするか、あるいは移す前に売ってしまった方が費用が少なく済むか、という判断の場面に限られます。相続の前に贈与で移して50万円の費用をかけるより、相続を待って売る方が手取りが多くなる場合もあります。金額の見通しは、評価額と現地の状況が分かればお話しできます。