共有名義人が死亡したとき｜持分の相続と売却までに決めること

共有名義人の死亡で、持分はどこへ行くか

持分は他の共有者ではなく相続人へ移る

共有の不動産は、一人ひとりが持分を持っています。持分は所有権の一部です。所有権である以上、亡くなった時点で相続の対象になります。民法896条は、相続人が被相続人の権利義務を承継すると定めています。

ここで誤解が起きやすい規定が民法255条です。共有者の一人が死亡して相続人がないとき、その持分は他の共有者に帰属する、という条文があります。効くのは「相続人がない」場合だけです。子や配偶者や兄弟姉妹が一人でもいれば、持分はその人たちへ行きます（民法（e-Gov法令検索））。

共有者どうしが親子や兄弟であっても、扱いは同じです。「残った共有者が引き継ぐ」という自動の仕組みはありません。

遺産分割が終わるまでは相続人全員の共有になる

相続人が複数いる場合、相続財産はいったん相続人全員の共有になります。民法898条の定めです。持分がさらに細かく割られた状態だと考えてください。

夫婦2分の1ずつの家で、夫が亡くなったとします。相続人が妻と子2人なら、夫の2分の1がさらに分かれます。法定相続分どおりなら、妻が4分の1、子がそれぞれ8分の1です。妻の元の持分と合わせると、妻4分の3、子8分の1ずつになります。

この状態でも不動産全体を売ることはできます。ただし全員の同意が要ります。誰か一人が「まだ決められない」と言えば、そこで止まります。相続が重なるほど人数は増え、面識のない相手が当事者になります。人数が増えてしまった場合の進め方は「数次相続で相続人が多い実家の売却」の記事に整理しています。

登記簿は、手続をしない限り変わらない

死亡届を出しても、法務局の登記は動きません。亡くなった方の氏名が記録に残り続けます。この状態では、買主へ所有権を移す登記ができません。

もうひとつ、時間の制限があります。相続開始から10年を過ぎると、特別受益や寄与分を主張して分け方を調整することが原則できなくなります。民法904条の3の規定で、2023年4月1日から施行されています。「介護をしたぶん多く受け取りたい」という話は、10年の中で決着させる必要があります。

共有名義人の死亡後、固定資産税は誰が払うか

課税されるのは1月1日時点の所有者

固定資産税は毎年1月1日の所有者に課されます。年の途中で共有名義人が亡くなっても、その年の分は課税済みです。納める義務は相続人が引き継ぎます。

翌年からは、現に所有している人が納税義務者になります。地方税法343条2項は、登記名義人が死亡している場合に、現にその不動産を所有している者へ課税すると定めています（地方税法（e-Gov法令検索））。遺産分割が済んでいなければ、相続人全員がその立場です。

多くの市区町村は、現所有者に申告を求める条例を置いています。地方税法384条の3が根拠です。申告書の名称は自治体によって違います。「相続人代表者指定届」と一緒に案内されることが一般的です。

共有者は全員が連帯して納める義務を負う

共有の不動産の固定資産税は、持分ごとに分割されません。地方税法10条の2により、共有者は全員が連帯して納める義務を負います。持分が8分の1でも、法律上は全額を請求されうる立場です。

この連帯の仕組みが、共有でいちばん揉める点です。払った人と払わない人が出ます。立て替えた分は他の共有者に請求できますが、請求は当事者間の話です。役所が取り立ててくれるわけではありません。

通知書が届く人と、実際に負担する人はずれる

納税通知書は代表者1人に送られます。代表者に指定されたからといって、その人だけが負担すべきという意味ではありません。役所の事務のための窓口です。

負担のずれを終わらせる方法は、実務上4つに絞られます。ひとつは、遺産分割で取得者を1人に決めること。ふたつめは、共有物分割で土地を分けるか、代償金を払って1人の名義にすること。みっつめは、自分の持分を他の共有者または第三者へ売ること。よっつめは、全員で不動産そのものを売って現金にすることです。

毎年の負担を分けて続ける形は、年数が経つほど当事者が増えます。空き家のままなら火災保険の条件も変わります。保険の引受が変わる場面は「空き家に火災保険はかけられるか」の記事にまとめました。

共有名義人の死亡後、持分の行方が分かれる5つの場合

持分がどこへ落ち着くかは、相続人がいるかどうかで大きく変わります。次の5つのどれに当たるかを先に見てください。

1. 相続人がいて、遺産分割で取得者を決める

もっとも多い形です。相続人全員で協議し、誰がその持分を取るかを決めます。協議書に全員が署名し、実印を押して印鑑証明書を添えます。

取得者を1人に寄せると、その後の意思決定が早くなります。代わりに、他の相続人へ代償金を払う話が出ます。代償金の水準を決めるには、不動産の評価が要ります。近隣の取引価格の水準は、国土交通省の不動産情報ライブラリで自分でも確認できます。

2. 遺言で取得者が指定されている

遺言があれば、協議をせずに取得者が決まります。公正証書遺言ならそのまま登記に使えます。自筆証書遺言は、法務局の保管制度を使っていない場合、家庭裁判所の検認が必要です。

遺言があっても、遺留分の請求が起きることがあります。配偶者と子には遺留分があります。兄弟姉妹にはありません。請求は金銭の支払いを求める形になり、不動産の持分そのものを取り戻す形ではありません。

3. 相続人全員が相続放棄した

相続人が全員放棄すると、相続人がいない状態になります。ここで初めて民法255条が動く可能性が出ます。ただし、すぐ他の共有者のものになるわけではありません。

家庭裁判所が相続財産清算人を選任し、債権者への弁済と特別縁故者への財産分与の手続を経ます。特別縁故者への分与は民法958条の2の手続です。分与されなかった持分が、最後に他の共有者へ帰属します。ここまでに1年前後かかることが通例で、清算人の選任には予納金が必要です。

4. 相続人がおらず、特別縁故者もいない

もともと相続人が一人もいないケースです。手続の流れは3と同じです。清算人を選任し、公告の期間を経て、残った持分の行き先が決まります。

他の共有者が「放っておけばいずれ自分のものになる」と考えると、期間を読み違えます。清算人の選任を申し立てるのは、多くの場合、他の共有者自身です。申立てをしない限り、持分は宙に浮いたままです。その間も固定資産税は課税されます。

5. 相続人の一部と連絡が取れない

相続人が判明しているのに、住所が分からない、連絡しても返事がない。この状態が売却をいちばん止めます。

手当てはあります。民法262条の2は、所在等が不明な共有者の持分を、裁判所の決定を得て他の共有者が取得できる制度を定めています。民法262条の3は、不明な共有者の持分を含めて第三者へ譲渡する権限を与える裁判です。どちらも2023年4月1日から使えます。ただし、遺産共有の持分については、相続開始から10年を経過していることが条件になります。申立てには供託金が要り、手続には数か月かかります。

連絡は取れるが反対されている場合は、別の話です。自分の持分だけを売る方法は「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事に書いています。

共有名義人の死亡でローンが残るかは、借入の形で決まる

1. ペアローン

夫婦がそれぞれ別の契約で借りる形です。契約は2本あり、団体信用生命保険もそれぞれに付きます。

片方が亡くなると、その人の契約だけが団信で完済されます。生存している側の借入はそのまま残ります。「配偶者が亡くなったのにローンが半分残った」という状況は、ほとんどこの形です。抵当権も、完済した分だけが抹消の対象になります。

2. 連帯債務

1本の契約を2人で借り、2人とも債務者になる形です。フラット35など、夫婦の両方に団信を付けられる商品があります。

両方に団信が付いていれば、どちらが亡くなっても残債が消えます。付いていない場合、亡くなった方の団信だけが働き、残る債務者が全額を返す義務を負い続けます。契約書と団信の加入証で、誰に付いているかを確認してください。

3. 連帯保証

一方が債務者、もう一方が連帯保証人になる形です。団信は債務者にしか付きません。

連帯保証人だった方が亡くなっても、ローンは1円も減りません。保証の義務は、その方の相続人が承継します。債務者側が亡くなった場合は団信で完済されます。どちらが亡くなったかで結果が正反対になる形です。

4. 片方だけが債務者で、名義は共有

借入は夫だけ、登記は夫婦で共有という組み合わせもあります。頭金を妻が出した場合などです。

完済されても、抵当権は自動では消えません。金融機関から抹消の書類を受け取り、登記を申請します。売却するなら、この抹消と所有権移転を同じ日に行います。返済が苦しい状態が先にある場合は、「住宅ローンが払えない」の記事の順序を先に見てください。

共有名義人の死亡後にまず動かす5つの手順

1. 登記事項証明書と名寄帳を取る

法務局で登記事項証明書を取り、持分の割合と抵当権の有無を確認します。オンラインでも請求できます。共有名義だと思っていたら単独名義だった、という取り違えがここで判明します。

名寄帳は市区町村の税務課で取ります。その市区町村内にある、亡くなった方名義の不動産が一覧で出ます。私道の持分、隣の細長い土地、山林などが、ここで初めて出てくることがあります。私道の持分が抜けたまま売買を進めると、決済の直前で止まります。

2. 戸籍をたどって相続人を確定する

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をそろえます。本籍を移していれば、その分だけ請求先が増えます。2024年3月1日から、最寄りの市区町村の窓口で他の自治体の戸籍をまとめて請求できる仕組みが始まりました。

前妻との間の子、認知した子が、ここで判明することがあります。判明した以上、その人を外して協議はできません。人数が確定するまで、売却の話は前提が定まりません。

3. ローンと団信の扱いを金融機関に確認する

抵当権が付いていたら、借入先へ連絡します。伝えるのは、債務者が亡くなったこと、団信に加入していたかどうかです。団信の請求には死亡診断書などが要ります。

連帯債務や連帯保証なら、残る方の返済がどうなるかを書面で確認してください。口頭の説明だけで進めないことです。返済を止めてしまうと、遺産分割の前に延滞が積み上がります。

4. 市区町村へ現所有者の申告をする

固定資産税の担当課に、所有者が亡くなったことを届け出ます。条例で申告が義務づけられている自治体では、期限が定められています。申告しないと、過料の対象になる自治体もあります。

同時に、相続人代表者の指定も行います。通知書の送り先が決まり、納期限を逃しにくくなります。遠方に住んでいる相続人が代表者になると、通知が届いてから確認するまでに時間がかかる点だけ注意してください。

5. 遺産分割を決めて、相続登記を申請する

相続登記の申請は、2024年4月1日から義務になりました。申請までの猶予は3年です。起算点は亡くなった日ではなく、取得を知った日です。施行前に相続を知っていた不動産も対象で、その期限は2027年3月31日です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

協議がまとまらない場合の受け皿もあります。相続人申告登記を使えば、自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、申請義務を果たしたものとして扱われます。不動産登記法76条の3の制度です（相続登記の申請義務化について（法務省））。

ただし、これは義務を果たすための手続です。持分の名義が動くわけではないため、売却はできません。売るなら、遺産分割を経た相続登記が必要です。相続から引渡しまでの並べ方は「実家 空き家 売却の順番」の記事にまとめています。

共有名義人の死亡で相続放棄を考えるときの順番

1. 期限は、相続を知ったときから3か月

相続放棄は、相続の開始を知ったときから3か月以内に家庭裁判所へ申述します。民法915条の熟慮期間です。放棄が受理されると、その人は初めから相続人でなかったものとして扱われます。持分も負債も引き継ぎません。

財産の調査が終わらない場合、期間の伸長を申し立てられます。申立ては期間内に行う必要があります。手続の窓口と書式は裁判所のウェブサイトで確認できます。

2. 放棄しても、占有していれば保存義務が残る

放棄をすれば管理から解放される、とは限りません。民法940条1項は、放棄の時にその財産を現に占有していた人に、相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで保存する義務を課しています。2023年4月1日から、この形に改められました。

同居していた家、鍵を持っている家は、この「現に占有」に当たりやすい状態です。共有名義の家に住み続けながら放棄した場合も同じです。義務の範囲は「相続放棄しても実家の管理義務は消えない」の記事で詳しく見てください。

3. 放棄すると、その不動産の売主になれない

放棄した人は所有者ではありません。売買契約の当事者になれず、代金も受け取れません。相続土地国庫帰属制度の申請もできません。この制度を使えるのは、相続や遺贈で所有権を取得した相続人だからです。

つまり、放棄は「売って現金にする」という出口を自分から閉じる選択です。負債が明らかに財産を上回っているときに意味があります。

4. 放棄の前に、単純承認とみなされる行為を避ける

相続財産を処分すると、単純承認したものとみなされます。民法921条の定めです。家財を売って現金にする、預金を解約して使う、といった行為が該当しえます。放棄を検討している間は、財産に手を付けないでください。

査定を受けること自体は処分ではありません。持分がいくらになるかを知ったうえで、負債の総額と並べて判断できます。放棄は受理されると原則として撤回できません。数字を先に出し、順番を間違えないことです。

5. 自分が放棄すると、次の順位の人が相続人になる

子が全員放棄すると、相続権は親へ移ります。親がいなければ兄弟姉妹へ移ります。連絡をしないままだと、ある日突然、債権者からの通知で知ることになります。

共有名義の不動産では、この連鎖が他の共有者にも影響します。共有者から見れば、話し相手が次々に変わる状態です。放棄を決めたら、次順位の親族と他の共有者に知らせておくほうが後の手間が減ります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

共有名義人が死亡した不動産を当社に相談する場合

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

共有名義人の死亡後に先に確定させる3つ

• 持分の行き先は、相続人がいるかどうかで決まります。 相続人が一人でもいれば、持分は他の共有者ではなくその人たちへ移ります。全員が放棄した場合に限り、清算人の選任と特別縁故者への分与を経て、残った持分が他の共有者へ帰属します。期間は1年前後かかります。
• ローンの残り方は、契約の形を見ないと分かりません。 ペアローンなら亡くなった方の分だけが完済され、連帯保証人が亡くなった場合は債務が減りません。金融機関に団信の加入者を書面で確認してください。
• 手を付ける順番は、書類・戸籍・申告・登記です。 登記事項証明書と名寄帳で対象を確定し、戸籍で相続人を確定し、市区町村へ現所有者を申告し、遺産分割を経て相続登記を申請します。登記が動かない限り、どこに売っても決済はできません。

当社は買主として、遺産分割が済んだ持分も、共有者全員がそろった不動産全体も買い取ります。持分だけの買取価格は全体の評価に割合を掛けた額より低くなり、相続人が確定していない段階では金額を出しません。

共有名義人の死亡についてよくある質問

Q1. 共有名義人が死亡したら、持分は自動的に私のものになりますか

なりません。亡くなった方に相続人がいれば、その人たちへ移ります。他の共有者に帰属するのは、相続人が誰もいない場合だけです。 その場合も自動ではありません。家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立て、債権者への弁済と特別縁故者への財産分与の手続を経る必要があります。申立てには予納金がかかり、結論が出るまで1年前後を見込みます。その間の固定資産税は課され続けます。

Q2. 亡くなった共有名義人の名義のままで売却できますか

売買契約を結ぶこと自体は可能ですが、決済で所有権を移せません。登記の名義人が亡くなった方のままだからです。実務では、決済日から逆算して相続登記の日程を組みます。相続人が多い案件では、戸籍の収集と協議だけで数か月かかります。 買主との契約より先に、司法書士へ戸籍の収集を依頼してください。相続人申告登記は申請義務を果たすための制度で、これだけでは売却できません。

Q3. 夫が死亡しましたが住宅ローンが残っています。返済はどうなりますか

借入の形で結論が変わります。夫が単独の債務者で団信に加入していたなら、残債は完済されます。ペアローンなら夫の契約分だけが消え、ご自身の契約は残ります。夫が連帯保証人で、債務者がご自身だった場合、ローンは減りません。まず金融機関に、契約の種類と団信の加入者を書面で確認してください。 完済されても抵当権は自動で消えないため、抹消の登記が別途必要です。

Q4. 固定資産税の納税通知書が亡くなった父の名前で届きます。どうすればよいですか

市区町村の固定資産税の担当課へ、所有者が亡くなったことを申告してください。多くの自治体が条例で現所有者の申告を求めており、期限を定めています。あわせて相続人代表者を指定すると、通知の送り先が決まります。代表者に指定されても、その人だけが負担すべきという意味ではありません。 共有の不動産では共有者全員が連帯して納める義務を負うため、誰が実際に負担するかは相続人の間で決める話になります。

Q5. 他の相続人が売却に反対しています。私の持分だけ売れますか

売れます。自分の持分を処分することに、他の共有者の同意は要りません。ただし遺産分割が終わり、ご自身の持分として登記されていることが前提です。遺産分割が未了の状態では、当社は買い取れません。 誰がどれだけ取得するかが未確定だからです。持分を売ると、登記の記録を通じて他の共有者に新しい所有者が伝わります。関係が続くことを踏まえて判断してください。

Q6. 共有名義の実家を売ると、税金の特例は使えますか

譲渡益が出れば、所得税と住民税がかかります。相続した不動産は被相続人の取得時期を引き継ぐため、長期譲渡の税率になることが多い類型です。相続空き家の特例は、被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。ただし令和6年1月1日以後の譲渡では、その家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円までになります。夫婦共有名義の家では、被相続人の持分と要件の当てはまり方を個別に見る必要があります。 要件は国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例で確認し、契約の前に税務署または税理士へ照合してください。

当社の見方

共有名義の方が亡くなった後のご相談を、当社がどの順で進めているかを書いておきます。亡くなった方の持分は、残った共有者へ自動で移るわけではありません。ですので当社は、その持分を誰が引き継ぐのかが決まるまで、具体的な金額をお出ししない扱いにしています。宙に浮いた数字は、かえって話し合いをこじらせるためです。

待っているあいだに手を付けていただきたいのが書類です。相続した物件では、登記識別情報または権利証・本人確認書類・印鑑証明書・固定資産税の納税通知書に加えて、戸籍などの書類が追加で必要になります（ご用意いただくものは個別のご案件によります）。納税の通知を受け取っている方と、持分を引き継ぐ方が別になることも珍しくありません。話し合いと取り寄せは同時に進められますので、まとまるのを待たずに始めてください。