夜間・土日に不動産の相談はできるか｜平日に動けない売主の進め方

夜間・土日に不動産の相談をする前に知っておく、受付時間と準備の考え方

結論から言えば、夜間と土日にできることは想像よりずっと多いです。むしろ、売却の初期段階でやるべき作業の大半は、不動産会社に電話がつながっていなくても、あなた一人で完了できます。そして、それらを済ませてから相談すると、相談の初日で話が具体的な金額まで進みます。

取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

電話の受付時間と、時間外のお電話

まず、当社は24時間体制の会社ではありません。

お電話の受付は10:00〜19:00（水・日曜定休）です。フォームからのご相談は時間を問わず送信できます。受付時間外にいただいたお申し込みには、次の受付時間以降にご連絡します。ご連絡の日時はお約束していません。時間外と定休日のお電話も担当の携帯に転送されるので、直接責任者につながります（出られないときの折り返しの日時もお約束していません）。夜11時にフォームからご相談をいただいた場合、担当者が読んでご連絡するのは次の受付時間以降になります。土曜日は営業していますが、日曜日と水曜日は定休日ですので、日曜の夜にいただいたご相談への返信は月曜以降です。

これを最初に書くのは、期待値を正しく揃えるためです。世の中には「いつでもつながる」ことを前面に出す会社もありますが、当社は受付時間を決めて動いています。できないことを隠すと、後で必ず信頼を失います。

そのうえで申し上げたいのが、この記事の中核です。受付時間の外は、待ち時間ではありません。準備の時間です。 夜と土日にあなたが一人で進められる作業を全部済ませておけば、最初の一本の電話で、概算の金額と手順の話まで到達します。逆にこの準備がゼロだと、最初の電話は「住所を教えてください」「登記はどうなっていますか」という確認だけで終わり、実質的な進行は数日後にずれ込みます。

夜と土日にこそ、一人で進められる準備がある

不動産の売却を「不動産会社と一緒に進めるもの」だと考えていると、会社が開いていない時間は何もできないように感じます。しかし実際の売却プロセスを分解すると、前半のかなりの部分は所有者が単独で完結できる情報収集です。

具体的には、次の7つです。ただし平日の夜でなければできないものと、土日でも進められるものが混在します。ここを取り違えると「土曜に手続しようとしたら、システムが動いていなかった」という空振りが起きます。

1. 登記情報を取得して、名義と権利関係を確認する
2. 公図と地積測量図を確認して、土地の形と境界の状況を把握する
3. 固定資産税の課税明細書を探し出して、地番と面積と評価額を読む
4. 周辺の成約価格を調べて、自分の物件のおおよその水準を掴む
5. 相続が絡む場合、相続人の範囲と現在の合意状況を紙に書き出す
6. 建物と土地の写真を撮る
7. ここまでの情報を添えて、フォームから相談を送る

このうち1と2（登記情報・図面のオンライン請求）だけは、受付の締切時刻が決まっています。 法務省のオンライン申請システムは平日が23時まで、土日祝は18時までだからです。残りの3から7は、土日でも夜中でも進められます。

この7つが済んでいる状態で相談が始まると、初回のやり取りの内容がまったく変わります。

夜間・土日の不動産相談の準備で、結果が分かれる入手の可否と期限

1. 夜間・休日に入手できるもの、できないもの

準備を始める前に、何が手に入って何が手に入らないかを一覧で押さえてください。

この表の使い方は単純です。土日でもできる行を土日にまとめ、平日夜しかできない行（登記まわり）を一晩だけ確保し、平日日中にしかできない行（市区町村の窓口）だけを別途調整する。 三段に分けるだけで、平日の日中に確保しなければならない時間はほぼゼロになります。

2. 準備が効く理由は、査定の中身にある

買取価格は、次の引き算で決まります。再販できる想定の金額から、解体費、測量費、残置物の処分費、再販までの保有コスト、そして不確実性に対する余裕分を差し引いた金額です。

このうち「不確実性に対する余裕分」は、情報が不足しているほど大きくなります。境界が分からない、越境の有無が分からない、雨漏りがあるかどうか分からない。分からないものは、悪い方に見積もるしかありません。情報が出てくれば、その余裕分を削れます。

つまり、あなたが夜と土日に集めた情報は、そのまま金額の話に効きます。写真を隠さずに出すこと、雨漏りの痕跡を先に伝えること、境界標が無いことを最初に言うこと。これらは不利な情報のようでいて、実際には「後から減額される要素を先に潰す」作業です。

査定額が契約直前に下がる、という話があります。その原因になりやすいのが、後から出てきた情報です。先に出しておけば、原則として、現地調査で新たな事実が判明しない限り、提示された金額がそのまま最後まで残ります。逆に言えば、隠した情報は必ず後で出てきます。

3. 期限のあるものだけは、先に確認する

準備は自分のペースで構いませんが、期限がある論点だけは早めに把握してください。

相続空き家の3,000万円特別控除には適用期限があります。 被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。ただし上限は一律ではありません。令和6年1月1日以後の譲渡では、その家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合、控除できるのは1人あたり2,000万円までになります。要件も細かく、建築時期、区分所有建物でないこと、相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと、相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供されていないこと、売却代金が1億円以下であることなど、ひとつでも外れると適用されません。期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡で、かつ相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。要件と手続の正確な内容は、国税庁のタックスアンサー「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で確認してください。ここはWebで夜間に読めます。

相続登記の申請義務化も期限のある論点です。 2024年（令和6年）4月1日から、不動産を相続で取得したと知った日より3年以内に申請することが義務です。それ以前に相続を知っていた不動産にも義務がかかり、そちらは2027年（令和9年）3月31日までとされています（相続登記の申請義務化について（法務省））。そして実務上これは税務以前の問題で、登記名義が被相続人のままでは、売却の最後の段階である買主への所有権の移転ができません。 相続人が多い場合、戸籍の収集と遺産分割協議だけで数か月かかります。

夜と土日に一人で進める不動産売却の準備：登記・図面・課税明細・相場

1. 登記情報を夜のうちに取得する

売却の話は、登記名義が誰になっているかで前提が変わります。ここが確認できていないまま話を進めると、後になって「実は祖父名義のままだった」と判明し、数か月分の手戻りが発生します。

登記事項証明書、いわゆる登記簿謄本は、法務局の窓口に出向かなくてもオンラインで請求できます。法務省が運用する登記・供託オンライン申請システムでは、パソコンから登記事項証明書の交付請求ができ、法務局の窓口が閉まったあとの平日夜間の時間帯まで受付が続きます。

ただし、ここに一つ制約があります。利用時間は平日が8時30分から23時00分まで、土日祝は8時30分から18時00分までで、12月29日から1月3日までの年末年始は利用できません（利用時間・運転状況（登記・供託オンライン申請システム））。土日祝でも請求できますが、その日の締切は18時です。 「土曜の深夜にまとめて手続しよう」と考えていると空振りしますので、土日に進めるなら日中のうちに済ませてください。 利用時間、手数料、受け取り方法（郵送か窓口交付か）は変更されることがありますので、請求の前に必ずシステム上の最新の案内をご確認ください。

平日夜にできる作業の中で、最も価値が高いのがこの一手です。登記情報で確認してほしいのは、次の4点です。

所有者の氏名と住所。 現在の登記名義が誰か。相続が発生しているのに登記が変わっていないケース、住所変更登記がされておらず古い住所のままのケースがあります。後者は売却時に住所変更の手続が必要になります。

抵当権などの担保権の有無。 住宅ローンが完済されているのに抵当権抹消登記がされていない、という状態は珍しくありません。売却時には抹消手続が必要です。逆に、ローンが残っている場合は残債と売却額の関係が売却可否そのものを左右します。返済が滞っている場合は時間の制約がさらに厳しくなりますので、住宅ローン滞納と差し押さえの記事を先に読んでおいてください。

共有かどうか、共有ならその持分。 兄弟で2分の1ずつ、といった形になっていれば、売却には全員の合意が要ります。

土地と建物の地番・家屋番号、地積と床面積。 住居表示（郵便物の宛先の住所）と地番は別物です。査定の際に必要なのは地番のほうです。

この4点を紙に書き出しておけば、最初の相談は「その内容で話せる状態」から始まります。

2. 公図と地積測量図で土地の形を確認する

登記情報と並んで重要なのが、土地の形と道路との接し方です。買取価格を左右する要素のうち、建物の状態より大きいのがここです。

公図は土地の位置と形状のおおまかな関係を示す図面、地積測量図は測量に基づいて面積と境界点を記録した図面です。地積測量図は、すべての土地について存在するわけではありません。分筆や地積更正が行われた土地には備え付けられていますが、古くから区画が変わっていない土地では存在しないこともあります。「無い」ことが分かるだけでも、最初の相談は前に進みます。 測量が必要になるかどうかの見通しが立つからです。

これらの図面も、登記事項証明書と同じくオンライン請求の対象です。前掲の登記・供託オンライン申請システムから手続できます。利用できる時間帯は登記事項証明書と同じですので、登記情報とまとめて片づけてください（土日祝なら18時まで）。

図面が手元に来たら、次を見てください。

前面道路にどれだけ接しているか。 建築基準法上、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが、原則として建物を建てる条件です（条文は建築基準法の第42条・第43条で読めます。e-Gov法令検索で公開されています）。ここが満たされていない土地は、一般の買主が住宅ローンの審査で止まりやすく、仲介では長期化します。

土地の形。 整形な長方形か、旗竿地か、三角形に近い形か。間口が何メートル取れているか。

隣地との境界にブロック塀や樹木があるか。 越境の有無は現地でしか分かりませんが、図面と現地写真を突き合わせておくと、後の説明が早くなります。

3. 固定資産税の課税明細書を探す

毎年春に届く固定資産税の納税通知書には、課税明細書が同封されています。これが手元にある資料の中で最も情報密度が高い一枚です。夜のうちに引き出しを探してください。

課税明細書から読み取れるのは、次の情報です。

地番と家屋番号。 査定に必要な正式な物件の特定情報です。

土地の地積と建物の床面積、そして建物の構造と築年。 建物の評価額がゼロに近い場合、実務上は土地値での取引が前提になります。

固定資産税評価額と課税標準額。 住宅用地特例が効いていれば、課税標準額は200㎡以下の部分で価格の6分の1、200㎡を超える部分で3分の1まで下がっているはずです（地方税法第349条の3の2。e-Gov法令検索で読めます）。この差がどれくらいあるかを見ておくと、建物を解体した場合に税額がどう動くかの見当がつきます。

共有名義の場合の持分。 明細書に持分が記載されていることがあります。

明細書が見つからない場合、市区町村の資産税課で名寄帳や評価証明書を取得できます。ただしこれは窓口の手続ですので、平日日中の作業になります。夜のうちに「探したが見つからない」ということが確定するだけでも、翌営業日に何をすべきかが決まります。

4. 成約価格の相場を自分で調べる

査定額を聞く前に、自分で相場の水準を掴んでおいてください。理由は単純で、根拠のない金額を提示されたときに気づけるようになるからです。

不動産の実際の取引価格は、国土交通省が公表しています。窓口は不動産情報ライブラリ（国土交通省）に一本化されています。取引価格の情報に加えて、地価公示・都道府県地価調査の価格、都市計画や災害リスクの情報などを、地図の上で重ねて確認できます。無料で、曜日や時間帯の制約なく閲覧できます。

以前は「土地総合情報システム」という別のサイトで取引価格を検索する形でしたが、この機能は不動産情報ライブラリに統合されました。 古い解説記事や書籍が旧サイトのURLを案内していることがありますが、そちらは現在つながりません。探すのは不動産情報ライブラリの一つだけで足ります。

調べ方の手順です。

第一に、対象の市区町村と、できれば同じ地区名で絞り込みます。 面積、駅からの距離、土地か建物付きかといった条件が近い取引だけを抜き出してください。

第二に、直近1〜2年の取引に限定します。 5年前の価格は参考になりません。

第三に、単価に直します。 総額のままでは比較できません。土地であれば平方メートル単価、または坪単価に換算してから並べてください。

第四に、幅で捉えます。 一点の金額ではなく「この地域の同条件はこの範囲」という帯として理解してください。実際の取引には、角地か、間口が広いか、擁壁があるか、といった個別事情が乗ります。

なお、空き家の全体像を把握したい場合は、総務省統計局の住宅・土地統計調査が5年ごとの結果を公表しています。自分の物件が置かれている市場の構造を知る材料になります。

ここまでを夜のうちに済ませておくと、当社から提示される査定額を、自分の物差しで受け止められます。

夜と土日に進める準備の続き：相続の整理・写真・相談の送り方

1. 相続が絡むなら、関係を紙に書き出す

相続した不動産の売却で最も時間がかかるのは、査定でも契約でもなく、相続人の間で結論を出すまでの期間です。そしてこの整理は、夜と土日にしかできない性質の作業でもあります。平日の昼間に兄弟へ電話をかけるのは、お互いに難しいからです。

紙に書き出すのは次の4つです。

誰が相続人か。 配偶者、子、子が先に亡くなっていれば孫。子がいなければ親、親もいなければ兄弟姉妹。ここが曖昧なまま話を進めると、後から相続人が判明して協議がやり直しになります。相続が重なって相続人が増えている場合の進め方は、数次相続で相続人が多い実家の売却の記事にまとめています。

現在の登記名義は誰か。 登記情報で確認した内容をここに書きます。被相続人のままであれば、売却の決済までに相続登記が必要です。

遺産分割協議はどこまで進んでいるか。 未着手か、話はしたが書面がないか、協議書まで作ってあるか。

売却について、誰が賛成で誰が保留か。 反対の理由が「金額が分からないから」であることは非常に多いです。この場合、査定額を先に出すことが議論を前に進めます。

相続放棄をすれば夜間の見回りや近隣対応から解放される、という理解も誤りです。放棄をしても管理の義務が直ちに消えるとは限りません（相続放棄と管理義務の記事）。

2. 写真を撮る

土日の日中に現地へ行けるなら、写真を撮ってください。査定の精度が上がり、現地調査の回数が減ります。

撮るべきは次の12点です。

外観を4方向から。 建物の傷み具合、外壁のひび、屋根の状態が分かるように。

前面道路を、家の前から左右両方向へ。 道路の幅と、車が入れるかどうかが分かります。

敷地の四隅。 境界標があるかどうかを確認してください。コンクリート杭、金属プレート、鋲などです。

隣地との境目。 ブロック塀がどちら側に建っているか、樹木が越境していないか。

室内の各部屋。 家財が残っている場合は、その量が分かるように広く撮ってください。処分費の見込みに直結します。

水回り。 台所、浴室、洗面所、トイレ。

天井と壁のシミ。 雨漏りの痕跡は査定の重要な情報です。隠す必要はありません。正直に出したほうが、後の減額がありません。

撮影は明るい時間帯のほうが良いので、土曜の日中が向いています。夜に現地へ行っても、暗い写真は判断材料になりません。

3. フォームから相談を送る

ここまでの6つが揃ったら、フォームから送ってください。フォームは24時間受け付けています（お電話の受付は10:00〜19:00・水・日曜定休）ので、夜中でも日曜でも送信そのものは可能です。ご連絡は次の受付時間以降になります。

送信時に書いていただきたい内容は、次のとおりです。

物件の所在（地番まで）と、土地の地積・建物の床面積・築年。

現在の登記名義と、抵当権の有無。

現況。 空き家か、居住中か、賃貸中か。家財が残っているか。

相続の状況。 発生済みか、登記は済んでいるか、相続人は何人か。

ご希望の連絡方法と、連絡が取りやすい時間帯。 平日の昼間に電話に出られない場合は、その旨を書いてください。メールでのやり取りを希望される方には、メール中心で進めます。

急ぐ事情があればその内容。 期限のある事情がある場合は、そこから逆算した進め方をご提案します。

これらが書かれたフォームが届いていれば、次の受付時間以降の最初のご連絡で、概算の水準と進め方の話ができます。

4. 時間帯別に、準備を配分する

平日の夜しか時間がない方。 初日の夜は登記情報と図面のオンライン請求。平日は23時まで受け付けていますので、ここを最初に片づけます。二日目の夜は課税明細を探すことと相場調べ。三日目の夜は相続関係の整理とフォーム送信。写真は次の土日に回します。この配分なら、1回あたり30分から1時間で足ります。

土日しか時間がない方。 登記情報と図面の請求も土日にできます。 ただし受付は18時までですので、土曜の午前のうちに済ませてください。そのうえで、午後に現地で写真と課税明細の確認。日曜に相場調べと相続関係の整理をして、夜にフォーム送信。日曜は当社の定休日ですので返信は月曜以降になりますが、送信自体は日曜の夜で構いません。平日に一晩を確保する必要はありません。

平日の昼間にどうしても電話が難しい方。 フォームに「電話は難しいためメール希望」と明記してください。当社からのご連絡はメールで行い、必要な場面だけ、ご都合の合う時間帯を調整します。書面のやり取りは郵送で完結できます。

いずれの場合も共通するのは、待っている時間を作らないことです。相談を送ってから返信を待つ間にも、写真の撮影や相続関係の整理は進められます。

夜間・土日に動けない方が当社に売る場合と、仲介が向く場合

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

平日の日中に動けなくても、夜間・土日に不動産の売却相談は進められる

• 平日の日中に動けないことは、不動産の売却を諦める理由になりません。 課税明細の読み取り、周辺の取引価格の調査、相続関係の整理、写真の撮影、そしてフォームからの相談送信は、土日でも夜中でも一人で進められます。
• 登記情報の請求と公図・地積測量図の取得は、法務省のオンラインシステムが土日祝も18時まで動いていますので、土日に進めるなら日中のうちに済ませてください。 平日の日中でなければできないのは、市区町村の窓口手続と、司法書士や金融機関が関わる一部の場面に限られます。
• お電話の受付は10:00〜19:00（水・日曜定休）ですが、時間外と定休日のお電話も担当の携帯に転送されるので、直接責任者につながります。フォームからのご相談は時間を問わず送信でき、ご連絡は次の受付時間以降です。準備を済ませてからご連絡いただければ、最初のやり取りで金額と手順の話まで進みます。

当社は買主として直接購入する立場で、査定は無料です。まずは今夜、引き出しの中の課税明細書を探すところから始めてください。

夜間・土日の不動産相談で、よくある質問

Q1. 夜にフォームを送ったら、いつ返事が来ますか

次の受付時間以降にご連絡します。当社の電話受付は10:00〜19:00で、水曜と日曜が定休日です。たとえば火曜の夜にいただいたご相談は木曜以降、土曜の夜にいただいたご相談は月曜以降のご連絡になります。何時に連絡するというお約束はしていませんので、その点はご了承ください。急ぐ事情がある場合は、フォームにその内容を書いておいてください。優先して確認します。お電話でもかまいません。時間外と定休日のお電話も担当の携帯に転送されるので、直接責任者につながります。

Q2. 平日の昼間に電話に出られません。売却手続は進められますか

進められます。フォームに「電話が難しい」と書いていただければ、ご連絡はメール中心で行います。査定の結果も、根拠を含めて書面でお出しできます。契約と決済については、司法書士による本人確認が必要な場面がありますので、そこだけはご都合の合う日時を調整させてください。そこ以外は、書面と郵送で完結できます。

Q3. 土曜日は営業していますか

営業しています。定休日は水曜と日曜です。土曜のご相談、現地調査、ご契約は承れます。ただし司法書士や金融機関が絡む手続は、相手方の営業日に合わせる必要がありますので、決済日については平日になることが一般的です。

Q4. 登記簿謄本は夜間や土日に取れますか

平日の夜も土日祝も取れますが、締切の時刻が違います。 登記事項証明書の交付請求は、法務省の登記・供託オンライン申請システムからパソコンで行え、法務局の窓口が閉まったあとの平日夜間まで受付が続きます。利用時間は平日が8時30分から23時00分まで、土日祝は8時30分から18時00分までで、12月29日から1月3日までの年末年始は利用できません（利用時間・運転状況（登記・供託オンライン申請システム））。手数料や受け取り方法には決まりがあり、変更されることもありますので、請求前に必ずシステム上の案内をご確認ください。土日にまとめて動く予定の方は、18時までに登記まわりを済ませてください。

Q5. 準備が何もできていない状態で相談しても大丈夫ですか

大丈夫です。この記事の準備は、相談を早く進めるためのものであって、相談の条件ではありません。住所と、おおよその状況だけ分かれば話は始められます。準備ができていないから相談できない、と考えて何年も止まってしまうほうが、はるかに不利です。 何から手をつければよいか分からない、という状態のままお問い合わせいただいて構いません。

Q6. 家族に知られずに相談したいのですが、可能ですか

可能です。ご連絡の方法と時間帯を指定していただければ、それに従います。郵送物を送らないでほしい、といったご希望にも対応できます。ただし、共有名義の不動産や相続案件では、最終的に他の権利者の合意が必要になります。査定と情報収集の段階までは一人で進められるとお考えください。

Q7. 相談したら、その後しつこく連絡が来ませんか

来ません。当社からのご連絡は、ご相談への回答と、ご希望があった場合の追加情報のご案内に限ります。「検討します」とお伝えいただければ、そこで一度止めます。査定は判断材料をお渡しするための工程であって、売却を確約していただくものではありません。金額を見たうえで「今は売らない」という結論になっても構いません。

当社の見方

平日の日中に動きにくい方へ、当社がお勧めしている進め方を書いておきます。ご自身で集められる材料と、当社の側で調べる材料は分かれます。登記の写し、公図、手元にある納税通知書まで揃えていただければ、そこから先は当社が引き取って進められますので、何度もお時間を作っていただく必要はありません。

ご相談をいただいてから買取価格をお伝えするまでの目安は、30分ほどです。その先も、契約の書面は郵送でやり取りでき、登記はご委任いただけますので、ご自身が現地に立たないままお引き渡しまで終えられます。まとまった時間が取れないことを理由に、何年も先送りになっている方が少なくありません。材料を集めるところだけ先に済ませて、判断の材料を一つ手元に置いてください。