空き家買取業者の見分け方7つ｜査定額を吊り上げる手口と確認先

空き家の買取業者には免許が要る｜売主側にクーリング・オフは無い

買取を名乗る会社は、宅地建物取引業の免許がなければ営業できません。そして、その会社と契約を結んだ後の売主は、宅地建物取引業法が用意した保護の外側に立ちます。この2つを先に押さえると、見る場所が絞れます。

「買取専門」でも宅地建物取引業の免許が要る

自ら買主として宅地や建物の売買を業として行う行為は、宅地建物取引業法第2条第2号にいう宅地建物取引業にあたります。免許を受けずに、反復継続して不動産を買い取ることはできません。事務所が1つの都道府県にあれば知事免許、2つ以上の都道府県にまたがれば国土交通大臣免許です（第3条）。有効期間は5年で、更新のたびに免許証番号のかっこ内の数字が1つ増えます。東京都知事(1)であれば、免許を受けてから5年に満たない会社ということになります。

ここで気をつけたいのは、この数字の大小が価格や入金の確実さを示すわけではない点です。かっこ内が大きい会社にも買えない物件はありますし、(1)の会社でも決済の手順は法律で決まっています。数字そのものより、その免許が実在し、目の前の会社と一致しているかのほうが判断材料になります。宅地建物取引業者名簿は免許権者が備えており、請求すれば閲覧できます（第8条・第10条）。名簿では、商号、代表者、事務所の所在地、専任の宅地建物取引士、そして過去に監督処分を受けたかどうかまで確認できます。

「買主」「媒介」——取引態様という言葉で分かれるもの

宅建業法第34条は、広告をするときと注文を受けたときに、取引態様を明示することを業者に義務づけています。買取の相談で出てくるのは、次の2つです。

「買い取ります」と口では言いながら、出てくるのが媒介契約書だった、という相談は実際にあります。どちらが良い悪いではなく、いま自分がどちらの話をしているかが書面になっているかを見てください。

空き家を売る側に、法定の撤回権はない

宅建業法第37条の2のクーリング・オフは、宅建業者が自ら売主となり、買主が事務所等以外の場所で申込みをした場合に、8日以内であれば書面で撤回できる制度です。守られるのは買う側であって、空き家を売る側の読者には適用されません。手付金等の保全措置や、契約不適合責任の特約を制限する第40条も、業者が売主になる取引の決まりです。買取では業者が買主なので、これらは働きません。訪問購入のクーリング・オフを定める特定商取引法も、対象は物品で、不動産は含まれていません（特定商取引法を所管する消費者庁）。

つまり、署名した後に残るのは手付解除の期限と違約金の条項だけです。その場で決めさせようとする相手であるほど、持ち帰って読む理由が増えます。

空き家買取業者の見分け方｜契約前に書類で確かめる4点

見分ける材料は7つに分かれます。金額が出る前に書類だけで判別できるものが4つ、価格の提示を受けたあとの動きに現れるものが3つです。前者はこの節の1〜4、後者は次の節の1〜3として、それぞれ番号を振って書きます。

書類で確かめる4点（この節の1〜4）

1. 免許番号と商号が、名簿および契約書と一致するか
2. 注文を受けたときに、取引態様を「買主」と示すか
3. 査定額の内訳を、項目ごとに出せるか
4. 買い取れない条件を、聞かれる前に言うか

提示のあとに現れる3点（次の節の1〜3）

1. 他社の提示額を伝えた直後に、金額が動かないか
2. 契約から決済までの日数と、減額に関する条項がどうなっているか
3. 手付金の額と、残代金の出どころを説明できるか

1. 免許番号と商号が、名簿および契約書と一致するか

名刺、ウェブサイト、契約書。この3か所で、商号・代表者・所在地・免許番号を突き合わせてください。ずれがあるなら、理由をその場で聞きます。実務でよくあるのは、相談を受けた会社と、契約書に買主として並ぶ会社が別だという形です。グループ内の別会社が資金を出す場合もあれば、契約上の地位を第三者へ譲ることを前提にしている場合もあります。

買主が誰かによって、代金を払う体力も、引渡し後に何かあったときに向き合う相手も変わります。免許番号は免許権者に照会でき、監督処分を受けた業者の情報は国土交通省と各都道府県が公表しています。照会は相談の前でも後でもできるので、契約書に署名する前に一度済ませてください。

2. 注文を受けたときに、取引態様を「買主」と示すか

買取と仲介の両方を扱う会社は珍しくなく、それ自体は問題ではありません。困るのは、どちらで進んでいるかが書面にならないまま話が先へ行くことです。媒介になれば成約時に仲介手数料がかかり、買主が現れるまで金額は決まりません。専任媒介契約の有効期間は3か月が上限で（第34条の2）、その間は他社に重ねて依頼できない形になります。

「まず3か月だけ売りに出して、決まらなければ当社が買います」という提案は、選択肢としてはあり得ます。ただし、その3か月のあいだも固定資産税と管理の手間は出続けます。買取価格と仲介の想定成約価格の差がどこから生まれるかは「不動産買取の査定額が高い理由」の記事に整理しています。

3. 査定額の内訳を、項目ごとに出せるか

買取価格は、再販の想定価格から費用と利益を引いた残りです。内訳は次の4つに分かれます。

この4項目を言えない会社は、根拠を持っていないか、後から動かす余地を残しています。周辺の取引価格は不動産情報ライブラリ（国土交通省）で誰でも見られるので、再販の想定価格が地域の水準からかけ離れていないかは、自分の目でも確かめられます。

4. 買い取れない条件を、聞かれる前に言うか

買取には、価格では動かない条件があります。空き家で多いのは次の3つです。

• 隣地との境界について、調停や訴訟が続いている
• 敷地への進入路について、通行の権利も承諾も得られていない
• 住宅ローンの残債が売却代金を超え、金融機関の同意が得られていない

これらを尋ねたときに「調べないと分かりません」と返ってくるのは、まともな答えです。逆に「条件は気にしなくて大丈夫です」とだけ返る場合、条件が見えていないか、後で下げる前提で話しています。共有のまま進められるかどうかについては「共有持分は自分の持分だけ売却できる」の記事に書いています。

空き家の査定額を吊り上げる買取業者の見分け方｜提示のあとの3点

金額が出てからが本番です。高い数字を先に見せて契約を取り、決済までのあいだに下げる。この形は、提示の瞬間ではなく、提示のあとの3か所に現れます。

1. 他社の金額を伝えた直後に、上がる

最初に「他社さんはおいくらでしたか」と尋ね、その額へ上乗せして提示する。この提示は、内訳ではなく他社の数字を根拠にしています。上乗せの理由を聞いても、費用と利益の話に戻ってこないなら、その金額は契約書に載るまで仮のものです。

対処は単純です。他社の提示額は伝えず、内訳つきの金額を先に出してもらってください。 数字を横に並べるのは、全社から出そろってからで足ります。相見積そのものは正当な進め方ですが、金額を先に漏らすと、比べる材料が「他社より少し高い数字」だけになります。

2. 契約の後、決済の前に減額の話が出る

売買契約を結んだ後、引渡しの準備の段階で「建物の傷みが想定より進んでいた」「残置物が多かった」と申し出て、代金の減額を求める。売主は、断れば白紙に戻り、また一から探し直しだと考え、応じてしまいます。これを防ぐのは交渉力ではなく、契約書の条項です。

民法は、引き渡された目的物が種類・品質・数量について契約の内容に適合しないとき、買主が追完や代金の減額を請求できると定めています（第562条・第563条）。品質の不適合については、買主が知った時から1年以内の通知が必要です（第566条）。個人が売主の場合、この責任を負わない特約は有効です。ただし、売主が知っていながら告げなかった事実は免責されません（民法（e-Gov法令検索）第572条）。

だから順番はこうなります。雨漏り、傾き、シロアリ、埋設物、越境、事故の履歴など、知っていることは先に伝える。そのうえで、契約不適合責任を免責とし、現況有姿で引き渡す形にしてもらう。 条項が入っていれば、決済前の「下げたい」は合意しなければ通りません。入っていなければ、そこから話し合いが始まります。

3. 手付金の額と、残代金の出どころ

手付金が極端に少ない契約は、買主にとって降りるコストが軽いということです。手付を放棄して解除しても、痛みがほとんどありません。一方で、手付が入っていれば、買主は解除に見合わない事情がない限り決済に進みます。

もう1つ見るのは、決済日までの日数です。契約から決済まで3か月以上空くのに理由の説明がない場合、その間に転売先を探している可能性があります。融資特約が付いていれば、審査が通らなければ契約は白紙に戻ります。手付金の額・決済日・融資特約の有無の3つは、金額と同じ紙に書いてもらってください。 この3つが口頭のままで進む契約は、金額が確定しているように見えて確定していません。

空き家は買取の一択か｜売却価格のデメリットと優良業者を見極めるポイント

「空き家は買取の一択」と書かれることがありますが、一択になるのは物件側の条件が揃ったときです。理由は、買取が効く場面が「一般の買主が付きにくい」「引渡しの時期を自分で決めたい」の2つに限られるからです。再建築ができない、残置物が全室に残っている、現地が遠くて立会いに行けない、近隣から管理の苦情が出ている。これらが重なるほど、売り出してから決まるまでの期間が読めなくなります。逆に、建物がまだ住める状態で、駅から歩ける距離にあり、相続登記も終わっているなら、先に売り出して反響の数を見てから決めても間に合います。

1. 空き家買取のデメリットは売却価格が下がること

空き家買取のデメリットは、売却価格が仲介での成約想定額より低くなることに集約されます。下がった分の行き先は決まっていて、解体と残置物の処分費、再販までの固定資産税と保険、登記と販売の費用、売れ残りに備える利益の幅です。買主が実際に負担するものなので、交渉ですべてを取り戻すことはできません。減らせるのは、残置物を自分で片づける、境界の資料を用意する、引渡し日に幅を持たせるといった、費用とリスクを小さくする側の材料です。比べるときは、仲介の想定額から仲介手数料、売り出し中の固定資産税と管理の費用、買主からの値引き分を引いた手取りを並べてください。

2. 優良な空き家買取業者を見極めるポイント

ポイントは3つです。買い取れない条件を聞かれる前に挙げるか。金額の内訳を書面で出すか。最初の提示に決済日と手付金の額を書くか。いずれも1回目のやり取りで分かることで、会社の規模や広告の量とは関係しません。

空き家の買取業者に契約前に聞く質問と、確かめる順番

1. 名義と相続の状態を、金額より先に確かめる

登記名義が亡くなった方のままだと、契約はできても、決済で買主へ所有権を移せません。相続人が複数いれば、全員の合意が要ります。登記の名義を相続人へ移す申請は、2024年4月から義務になりました。期限は、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内です。2024年4月より前に相続があり、その事実を既に知っていた場合は、2027年（令和9年）3月31日までに申請することとされています（不動産登記法第76条の2）。

業者の良し悪しを比べる前に、登記事項証明書で名義を見て、相続人が何人いるかを数えてください。 ここが動かないと、どの会社と話しても決済の日は決まりません。相続から引渡しまでの並べ方は「実家 空き家 売却の順番」の記事にまとめています。

2. 同じ資料を、同じ条件で渡す

複数社に相談するなら、渡す情報と引渡しの条件をそろえてください。条件が違えば、返ってくる金額は比べられません。

• 登記事項証明書（土地・建物）と公図
• 固定資産税の課税明細書
• 建物図面、地積測量図（あるものだけで構いません）
• 残置物の写真と、鍵の有無
• 境界の覚書や、越境に関する取り決めの書類

そのうえで、残置物を残したまま引き渡すのか、解体してから引き渡すのか、境界は未確定のままか、いつ引き渡したいかを、全社に同じ言葉で伝えます。解体を自分で発注する場合の費用は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事に、現地へ行かずに進める場合の手順は「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事に書いています。

3. 契約前に聞く6つの質問

この6つは、電話でも聞けます。答えが返ってこないこと自体が判断材料になります。

4. 契約書のドラフトを、署名の前にもらう

宅建業法第37条の書面は、契約が成立した後に交付されるものです。署名の前に中身を読みたいなら、ドラフトを求めるしかありません。求めて断られるなら、それも1つの情報です。

読むときは、前掲の「契約書で確かめる条項」の表にある6つの条項から見てください。特に、手付解除の期限が「契約日から◯日」なのか「相手方が履行に着手するまで」なのかで、降りられる期間が変わります。その場で署名を求められても、持ち帰って読む時間を取ってください。 売主側に法定の撤回権がないぶん、読む時間が唯一の防波堤になります。

5. 税と登記は、買主ではなく専門家に聞く

売却で利益が出れば譲渡所得の対象になります。被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例もあります。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除の上限は1人あたり2,000万円になります。ただし要件は細かく、途中で貸していた期間があると外れるなど、判定は個別です。「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（国税庁タックスアンサー）で家屋の建築時期、耐震の要件、譲渡の期限、売却価額の上限を読んだうえで、税務署または税理士に当てはめてもらってください。

買取業者が税額を計算して見せてくる場合、その数字は参考にとどめてください。なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

空き家の買取業者として当社が買う場合の流れと、買い取れない条件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

空き家の買取業者の見分け方で先に見るのは免許と内訳と契約書

• 免許と取引態様は、名刺・ウェブサイト・契約書の3か所で突き合わせます。 免許証番号のかっこ内の数字は更新回数であって、価格の保証ではありません。名簿は免許権者で閲覧でき、過去の監督処分まで確認できます。買取なのか媒介なのかは、口頭ではなく書面で示されているかを見てください。
• 査定額は、内訳の4項目を言えるかで見分けます。 再販の想定価格、解体と残置物の実費、保有と流通の費用、利益と見込むリスク。他社の額を伝えた直後に上がった金額は、内訳ではなく他社の数字を根拠にしています。金額を比べるのは、全社から内訳つきで出そろってからです。
• 契約書では、手付解除の期限、違約金、契約不適合責任、地位の譲渡条項を読みます。 売主側にクーリング・オフはなく、署名の後に残るのは手付と違約金の条項だけです。知っている不具合は先に伝え、そのうえで免責と現況有姿にしてもらうのが、決済前の減額を止める形になります。

当社は買主として直接買い取ります。仲介手数料はかからず、残置物や建物の傷みは価格に織り込んだうえで金額を出しますが、その価格は仲介での成約想定額より低くなります。現地を見てご提示した金額を、後から理由なく下げることはしません。

空き家の買取業者の見分け方について、よくある質問

Q1. 免許番号は、どこで確認できますか

免許を出した都道府県または国土交通省の地方整備局が、宅地建物取引業者名簿を備えています。請求すれば閲覧でき、商号、代表者、事務所、専任の宅地建物取引士、過去の監督処分が分かります（宅建業法第8条・第10条）。まず、名刺とウェブサイトと契約書で免許番号と商号が一致しているかを見て、そのうえで照会してください。 3か所のどれかがずれている場合は、契約書に買主として並ぶ会社が誰なのかを先に確かめる必要があります。

Q2. いちばん高い金額を出した会社を選べばよいですか

金額だけでは決められません。買取価格は再販の想定価格から費用と利益を引いた残りなので、他社より高い提示には、費用を小さく見ているか、後で下げる余地を残しているかのどちらかの理由があります。 内訳を書面でもらい、解体や残置物の扱い、引渡しの時期、契約不適合責任の定めまで含めて比べてください。前掲の「契約前に聞く6つの質問」の表を、そのまま各社に当てて構いません。同じ趣旨の整理は「不動産買取の査定額が高い理由」の記事にもあります。

Q3. 契約の後に「減額したい」と言われました。応じるしかないですか

応じる義務はありません。売買代金は契約で確定しており、変更には双方の合意が要ります。まず、減額の理由になっている事実が、契約の前に伝えていなかったものかを確認してください。伝えていた事実であれば、価格に織り込まれていたはずです。 契約書の契約不適合責任と引渡しの状態に関する条項を読み、免責や現況有姿の定めがあるかを見ます。合意できないまま決済日が来る場合の扱いは、手付解除と違約金の条項で決まります。判断に迷うときは、署名する前でも後でも、弁護士など法律の専門家にご相談ください。

Q4. 訪問してきた業者に、その場で契約を求められました

不動産の売買には、売主を守るクーリング・オフの制度がありません。宅建業法第37条の2は業者が売主となる取引で買主を守る制度であり、特定商取引法の訪問購入は物品が対象で不動産を含みません。その場で署名せず、契約書のドラフトを受け取って持ち帰ってください。 強い言葉で契約を迫る、断っても帰らないといった対応を受けた場合は、消費者ホットライン188（いやや）から地域の消費生活センターにつながります。窓口の案内は国民生活センターにあります。

Q5. 口コミサイトの評価は、どこまで見てよいですか

会社を絞る入口としては使えますが、決め手にはなりません。買取の取引は当事者が2人しかいないため、投稿の数がそもそも少なく、良い評価も悪い評価も個別の事情に強く左右されます。口コミで見るなら点数ではなく、金額が提示から変わったか、決済がいつ行われたか、断られた理由が何だったか、といった事実の記述です。 事実が書かれていない投稿は、点数が高くても低くても判断には使えません。免許の照会と契約書の確認は、口コミの有無にかかわらず自分で行う必要があります。

Q6. 何社に相談すればよいですか。一括査定に出すべきですか

社数に決まりはありませんが、同じ資料と同じ引渡し条件を渡せる範囲にとどめるのが現実的です。会社が増えるほど、資料をそろえ直し、同じ説明を繰り返す手間が増えます。一括査定の仕組みでは、入力した連絡先が複数社へ同時に渡り、そのすべてから連絡が来ます。連絡の量を自分で調整したいなら、会社を選んで個別に相談するほうが進めやすくなります。 買い手が限られる地域ほど、社数を増やすより、内訳と契約条件を詰めるほうが結果に効きます。

当社の見方

早く回転させたい買取業者はスピードを優先した査定を行うので取引事例や路線価を基準に価格を弾く事が多い。

地上げ業者は、最初に提示する価格を低めにすることが一般的であり、特に不可分契約のケースでは、周辺地権者の交渉状況によって価格が変動する可能性があります。

地上げの会社は仕入れ値を抑えたいので、空き家の売主へ最初に出す額は下限に近い数字だと見ておいてください。

業者の反応を見ながら、交渉を進めるようにしてください。

他の地権者の状況や、地上げ業者の意図、売却益にかかる税務面の影響などは考慮するようにしてください。

期限に追われていない空き家なら、買取に出さず、一般媒介で複数社に売却活動をさせた方が手取りは伸びます。