浸水した家の売却と告知義務｜ハザードマップと価格

浸水した家の売却で、買主に告知する事実はどこまでか

買主に伝える必要があるのは、浸水した年月日と、床上か床下かの別と、復旧工事の範囲の3つです。どこまで伝えるかは、家の値打ちが下がったかどうかではなく、買主がその事実を知っていたら契約の中身を変えたかどうかで分かれます。

浸水の事実は、物件状況等報告書の欄に書いて残す

売買の場では、売主が知っている物件の状況を書き出す書面を作ります。一般に物件状況等報告書や告知書と呼ばれる書面で、雨漏り・シロアリの被害・給排水の故障と並んで、浸水の履歴を書く欄が置かれているのが通常です。ここに「無」と書いて渡してしまうと、後から履歴が出てきたときに、うっかり忘れていたという説明が通りにくくなります。水が来たのは知っているが深さを覚えていない、という状態であれば、覚えていないと書けば足ります。空欄のまま提出すると、売主が何を知っていたのかが記録に残らず、揉めたときにいちばん不利になるのは売主の側です。

告げなかった事実は、責任を負わない特約を付けても残る

個人が売主になる取引では、契約不適合責任を負わない、あるいは引渡しから3か月に限る、といった特約を結ぶことがよくあります。この特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないと民法第572条が定めており、浸水の履歴はこの「知りながら告げなかった事実」に当たりやすい典型です（民法（e-Gov法令検索））。買主は、引渡しの後に床下の腐朽や基礎のひび割れを見つけたとき、修補や代金の減額、場合によっては損害賠償や契約の解除を求めることができます。種類や品質の不適合については、買主が不適合を知った時から1年以内に通知する必要があると民法第566条が定めていますが、売主が引渡しの時点で不適合を知っていた場合には、この期間の制限が働きません。つまり、隠して売り抜けたつもりの取引ほど、後から時間の制限なく追いかけられる形になります。

直したから言わなくてよい、という順番にはならない

復旧工事を終えて内装が新しくなっていると、もう傷は無いのだから伝える必要も無いのではないか、という相談を受けます。しかし買主が気にしているのは、いま見えている内装ではなく、同じ場所に次の雨が来たときにまた水が入るかどうかです。水が来た事実と、どこまで直したかをあわせて伝えると、直した範囲が買主にとっての安心材料になり、結果として価格を守る側に働きます。逆に、直した範囲を曖昧にしたまま「修繕済み」とだけ伝えると、買主は最悪の想定で見積もるので、値引きの幅が広がります。伝えるべきなのは、修繕済みという言葉ではなく、床板を張り替えた・断熱材を入れ替えた・給湯器を交換したという具体の作業です。

浸水の告知と、ハザードマップの説明は、義務を負う人が違う

売主が負うのは契約の相手方への告知で、水害ハザードマップ上の位置を説明するのは、取引に入る宅地建物取引業者の側です。どちらの義務が働くかは、その家に実際に水が入ったかどうかと、仲介業者が間に入るかどうかで分かれます。

売主が負うのは、契約の相手方に対する告知

売主の告知は、行政に届け出る手続ではなく、契約の相手方に対して物件の状況を正しく伝えるという、契約の中身そのものに関わる話です。義務の根拠は、契約した内容と引き渡した物が合っているかという民法の考え方にあり、不適合があれば買主は修補や減額を求められます。ここでいう不適合は、新品でないこと自体ではなく、契約で前提にした状態と違うことを指します。床上浸水の履歴を伝えたうえで、その状態のまま引き渡すと契約書に書いてあれば、浸水したこと自体は不適合になりません。伝えるかどうかで、同じ家が不適合になったりならなかったりする、というのがこの制度の形です。

宅建業者は、水害ハザードマップ上の所在地を重要事項として説明する

仲介業者が入る取引では、重要事項説明の中で、水防法に基づいて市町村が作成した水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を説明することが、宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3で定められています。この項目が加わったのは2020年8月28日で、それ以降に重要事項説明を受けた買主は、洪水・内水・高潮のハザードマップのどこに物件があるかを、図面の上で示されています。注意したいのは、これが宅建業者に課された説明の義務であって、売主個人が市町村に何かを届け出る義務ではない点です。また、説明の対象はハザードマップ上の位置であり、その家に過去に水が入った事実そのものは別の話として、売主の告知から業者へ伝わることになります。

人の死の告知のガイドラインは、浸水の履歴には当てはまらない

事故物件という言葉から、告知の期間に区切りがあるという話を思い浮かべる方がいます。国土交通省が示しているのは宅地建物取引業者が人の死について告知する際の考え方であり、浸水の履歴のような物件の物理的な状況は、その対象ではありません。人の死に関する告知の考え方は「事故物件の告知義務はどこまでか」の記事に整理していますが、そこに出てくる期間の目安を浸水に当てはめて「何年か経てば言わなくてよい」と考えるのは誤りです。浸水の履歴は、建物の構造と土地の立地に結び付いた事実なので、時間が経っても消えません。むしろ古い浸水ほど、その後に河川改修やポンプ場の整備が進んだかどうかという別の情報と一緒に伝える価値があります。

床上浸水か床下浸水かで、売却時の告知と価格が分かれる

床上まで水が来た家は内装と設備を入れ替える前提で見られ、床下で止まった家は乾燥と消毒の記録が価格を左右します。分かれ目は水の深さそのものではなく、土台や柱といった構造の木部まで水が回ったかどうかです。

1. 床上浸水は、内装と設備をひととおり入れ替える前提になる

床板の上まで水が上がると、壁の下地のボードは水を吸って膨らみ、断熱材は水を含んだまま乾かず、コンセントや分電盤の中にも泥が入ります。買主や買取業者は、床の仕上げだけでなく、壁の下地・断熱材・配線・給湯器・エアコンの室外機まで交換する前提で見積もります。実際に交換したかどうかを売主が書面で示せれば、その分の費用は見積もりから落ちますが、示せなければ全部やり直す前提の金額が差し引かれます。つまり床上浸水の家では、工事の請求書が残っているかどうかが、そのまま価格の差になります。水が引いた直後に自分で泥をかき出して乾かした、という作業も、日付と写真があれば十分に意味のある記録です。

2. 床下浸水は、基礎の内側と土台の状態で評価が分かれる

床下で止まった浸水は、見た目には何も起きていないように見えるため、軽く扱われがちです。ただし基礎の内側に水が溜まったまま放置されると、湿気が抜けず、土台と大引きが湿った状態が続き、腐朽菌とシロアリを呼び込みます。床下に入って水を抜き、送風機で乾かし、消毒まで済ませた家と、水が自然に引くのを待っただけの家では、数年後の木部の状態がはっきり違ってきます。床下の木部に傷みがある家の売り方は「雨漏り・シロアリの家を売却する」の記事にも書いていますが、浸水の場合は被害の範囲が床下の一面に広がるため、点検口から覗いただけでは判断が付きません。売却の前に床下を点検した記録があれば、買主側の不安はかなり下がります。

3. 浸水の深さを示す資料は、市町村と保険会社の両方から取れる

浸水の深さは記憶に頼ると曖昧になりますが、裏づけになる資料がいくつか残っています。市町村が発行する罹災証明書には、床上浸水・床下浸水といった被害の程度が記載され、保険会社から届く支払通知には、査定の対象になった箇所と金額が書かれています。自治体によっては、災害の後に浸水深の調査結果を地図にまとめて公表している例もあり、自分の家の前の通りがどの程度まで浸かったかを確かめられます。これらは告知の裏づけになるだけでなく、買主の側に「この範囲までだった」と線を引いて見せる材料になります。深さを曖昧にしたまま交渉に入ると、買主は天井まで来たかもしれないという前提で値を付けます。

4. 何年前の浸水でも、知っていれば伝える

浸水してから10年以上が経ち、その間に一度も水が来ていない家でも、売主が知っている以上は伝える対象になります。買主が後から近隣の住民に聞いて知るという形になると、価格の問題を超えて、売主が隠していたという話に変わってしまいます。古い浸水については、その後に上流で河川改修が行われた、排水機場が増設された、道路の側溝が付け替えられた、といった周辺の変化も一緒に伝えてください。水が来た事実は変えられませんが、その後に条件が変わったという情報は、買主が判断を変えるだけの重みを持ちます。伝える順番は、浸水の事実が先で、その後の改善が後です。

ハザードマップの区域に入っているだけの土地と、浸水した家の違い

ハザードマップの区域に入っているだけなら建物に傷は残りませんが、土地の評価と買主の融資には実際に浸水した家と同じ向きで効いてきます。分かれ目は、区域に入っているかどうかではなく、想定される浸水の深さと、建築に許可が要る区域かどうかです。

1. 洪水・内水・高潮・津波で、同じ「浸水」でも意味が違う

洪水浸水想定区域は、河川が氾濫した場合に浸かる範囲を示したもので、国土交通大臣または都道府県知事が指定し、市町村がそれをもとにハザードマップを作って住民に知らせます（水防法第14条・第15条）。これに対して内水の浸水想定は、下水道や水路が雨量に追い付かず、河川が溢れていなくても道路や敷地が冠水する現象を示します。高潮と津波はさらに別の区域で、沿岸部では複数の図面が重なります。自分の家がどの図面の、どの深さの区分に入っているかは、国土交通省のハザードマップポータルサイトで住所から確かめられます（ハザードマップポータルサイト（国土交通省））。買主に説明するときは、どの現象の、どの区分かまで言えると話が早く終わります。

2. 想定される浸水の深さで、買主の建て方と融資の条件が変わる

浸水想定は色分けされた深さの区分で示され、おおむね0.5メートル未満・0.5メートルから3メートル・3メートル以上といった段階に分かれています。0.5メートル未満の区分であれば、基礎を高くする、電気設備を2階に上げるといった工夫で住めると判断する買主が少なくありません。3メートルを超える区分になると、1階部分が水没する前提になるため、建て替えを考える買主は駐車場や倉庫として1階を使う設計を検討することになり、建築費が上がります。買主が住宅ローンを使う場合、金融機関は担保になる土地と建物の価値を見るので、深い区分の土地では評価が辛く出ることがあります。この評価の辛さは、建物に傷が無くても土地の価格に効いてくる部分です。

3. 災害危険区域と浸水被害防止区域は、建築そのものに制限が付く

建築基準法第39条は、地方公共団体が条例で災害危険区域を指定し、その区域内では住居の用に供する建築物の建築の禁止や制限を条例で定められると規定しています。また、特定都市河川浸水被害対策法に基づく浸水被害防止区域は、都道府県知事が指定し、区域内での住宅などの建築や開発に知事の許可が要る仕組みです。この種の区域に入っている土地は、更地にしたときに次の建物を建てられるかどうかが許可の判断に左右されるため、買主も買取業者も値を付けにくくなります。崖や斜面の条例で建て替えが難しくなる土地と似た構造で、建てられるかどうかが先に決まる点は「がけ条例の土地が売れない理由」の記事と同じです。自分の土地が該当するかは、市町村の建築担当の窓口で、住所を伝えれば確かめられます。

4. 区域の外でも、道路の冠水と内水の履歴は伝える

ハザードマップの色が付いていない場所でも、大雨のたびに前面道路が冠水する、庭の一部が水に浸かるという土地があります。内水の氾濫は局所的に起きるため、図面に反映されていない場所で繰り返し起きることが珍しくありません。買主は引渡しの後に近隣から話を聞きますから、売主が知っている冠水の履歴は、区域の内外にかかわらず伝えておく方が安全です。伝え方としては、どの年のどの雨のときに、どこまで水が来て、何時間で引いたかを書けば足ります。水が敷地に入っていない道路の冠水であっても、車を停められなかったという事実は買主の生活に関わるので、省かないでください。

復旧工事の範囲で、浸水した家の売却価格と告知の中身が分かれる

復旧の範囲は、保険金をどこに使ったかと、床下を開けて乾かしたかどうかで分かれ、そのまま価格の差になります。買主が見ているのは工事の金額ではなく、自分が引き継いだ後に追加で出る費用がいくらかという一点です。

1. 保険金を受け取り、工事も終えた家

火災保険の水災補償で保険金を受け取り、内装と設備の交換まで終えている家は、告知の内容がいちばん書きやすい形です。保険会社の支払通知と工事の請求書を並べれば、どこを直したかが外から読み取れます。このとき書き落としやすいのが、保険の対象外だった部分です。外構のブロック塀、門扉、物置、庭の土といった部分は補償の範囲から外れることがあり、そこだけ手付かずのまま残っていることがあります。買主に渡す書面には、直した範囲と一緒に、直していない範囲も書いてください。全部直したという一言は、後から見つかった未修繕の箇所がすべて不実の告知に見えてしまう、危うい書き方です。

2. 保険金を受け取ったが、工事をしていない家

受け取った保険金を生活の立て直しに充て、建物の工事は後回しにしたまま空き家になっている、という例があります。この状態で売ること自体に問題はありませんが、告知書には、保険金を受け取ったことと、その範囲の工事を行っていないことの両方を書く必要があります。工事をしていないのに修繕済みとして書くよう求められることがありますが、当社はこの形の取引には応じていません。買主の側から見ると、保険金が入った家で工事がされていないという情報は、どこに手が入っていないかを特定する手がかりになり、かえって見積もりの精度が上がります。隠すより開く方が、結果として値引きが小さく収まる場面です。

3. 床下を開けず、洗浄も消毒もしていない家

床下浸水の後、床を剥がさずに生活を続けた家では、泥が床下に残ったままになっていることがあります。数年経つと、晴れた日でも床下から湿った臭いが上がり、畳や押し入れにカビが出ます。内覧に来た買主がこの臭いに気付くと、見えない部分への不安が一気に広がり、価格の交渉が厳しくなります。売る前に床下の洗浄と消毒まで行うかどうかは、費用と価格の戻り幅を比べて決める話ですが、少なくとも点検口から床下の写真を撮っておくと、買主との会話が具体的になります。泥が残っている写真を見せることになっても、見えない不安より見える事実の方が、値を決めやすくなります。

4. 建物を解体して、土地として売る

床上浸水で木部まで傷んだ家では、直して売るより解体して土地として売る方が手取りが多くなることがあります。ただし更地にすると住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がるため、解体の時期と引渡しの時期は一緒に決める必要があります。解体して売るか、古家を残したまま土地として売るかの比べ方は「古家付き土地の売却」の記事に金額の並べ方を書いています。浸水した家に特有の事情として、解体の際に泥と断熱材の処分が通常より増えること、床下に水が残っていると重機の足場の養生に費用がかかることがあります。解体の見積りを取るときは、浸水した家であることを先に伝えてください。

仲介で売るか買取で売るかで、浸水の告知の後に残る責任が分かれる

仲介は手取りが大きくなりやすい代わりに引渡しの後も責任が残り、買取は価格が下がる代わりに責任を切り離せます。どちらが合うかは、復旧工事がどこまで終わっているかと、引渡しの日をいつに置きたいかで決まります。

1. 仲介では、買主の融資と火災保険の条件で止まることがある

仲介で個人の買主に売る場合、成約の価格は買取より高くなるのが通常ですが、契約の前に2つの関門があります。ひとつは住宅ローンの審査で、浸水想定の深い区域の土地は担保の評価が辛くなることがあります。もうひとつは火災保険で、損害保険料率算出機構が改定した火災保険の参考純率では、2024年10月以降に適用される水災の料率が市区町村ごとに5つの区分に分けられ、水災のリスクが高い地域ほど保険料が上がる形になりました。買主が月々の負担を計算し直して手を引く、という形で振り出しに戻ることがあります。仲介と買取のどちらを選ぶかの考え方そのものは「不動産は買取と仲介どっち」の記事に条件を整理しています。

2. 買取では、契約不適合責任を負わない特約を置ける

宅地建物取引業者が自ら売主になる場合、契約不適合の通知の期間を引渡しから2年以上とする特約以外は、民法より買主に不利な特約が無効になると宅地建物取引業法第40条が定めています。これは業者が売主のときの決まりなので、業者が買主になる買取では、売主である個人が責任を負わない特約を置くことができます。ただし、知りながら告げなかった事実については、この特約があっても責任が残ります。買取であっても告知が不要になるわけではなく、むしろ告知を尽くしたうえで特約を置くことで、引渡しの後に何も残らない形になります。自宅として住んでいた家を売る場合の告知と特約の関係は「事故物件の自宅を売る」の記事にも共通する考え方です。

3. 空き家のまま置くと、毎年の費用と保険の条件が重なる

売るのを先送りして空き家のまま置く選択もありますが、浸水した家の場合は劣化の速度が速く、床下の湿気が抜けないまま次の大雨を迎えることになります。加えて、人が住んでいない建物は火災保険の引受けを断られたり、条件が変わったりすることがあり、保険に入れないまま置く期間が延びていきます。空き家の保険の扱いは「空き家に火災保険はかけられるか」の記事に書いていますが、水災の補償が付いていない契約のまま次の浸水を受けると、二度目の復旧費用が全額自己負担になります。固定資産税と管理の費用が毎年出ていく一方で、価格が下がる方向に進むのが、浸水した家を置いた場合の典型的な進み方です。

4. 値が付かない土地で、残っている道

浸水被害防止区域や災害危険区域に入り、建て替えの見込みが立たない土地では、買取業者も再販の出口を描けず、価格が付かないことがあります。この場合でも、隣地の所有者が庭や駐車場として使うために買うという道や、建物を解体して管理の手間を減らしたうえで保有を続けるという道が残ります。状態と事情ごとの出口の選び方は「訳あり物件の売却方法」の記事に並べています。売れないと分かった時点で、何にいくらかかり続けるのかを年単位で書き出してみると、次に何をするかが決めやすくなります。譲渡した場合の税金の計算は国税庁のページで確かめられます（譲渡所得（国税庁））。

浸水した家の売却の前に、告知の裏づけになる記録を集める

最初に集めるのは、罹災証明書と、火災保険の支払通知と、復旧工事の見積書・請求書の3種類です。この3つが揃っているかどうかで、買主との交渉で守れる金額が変わります。

1. 罹災証明書と保険の書類を、手元にあるか確かめる

罹災証明書は、災害対策基本法第90条の2に基づいて市町村長が発行する書面で、住家の被害の程度を証明します。災害の後に申請して受け取っていれば、床上浸水か床下浸水かという区分が記載されているはずです。手元に無い場合でも、市町村に申請の記録が残っていれば再発行を受けられることがあるので、罹災証明を扱う窓口に問い合わせてください。火災保険については、保険会社から届いた支払いの明細に、査定の対象になった箇所と金額が書かれています。住んでいた家が被害を受けた年の所得税で雑損控除を使った場合は、その年の確定申告の控えも被害の裏づけになりますが、空き家は生活に通常必要な資産に当たらないとされることがあるため、控除の可否は税務署にご確認ください。被害の年に固定資産税の減免を受けていれば、地方税法第367条に基づく市町村の条例による減免の通知も残っているはずです。

2. 浸水の深さと日付を、公表されている資料と突き合わせる

記憶だけで「膝くらいまで」と書くと、買主がどこを基準にした高さなのか分からず、話が前に進みません。市町村が災害の後に公表した浸水の記録や、国土交通省の水管理・国土保全局がまとめている河川ごとの出水の記録と突き合わせると、何年何月の雨だったかが特定できます（水管理・国土保全局（国土交通省））。深さは、玄関の上がり框から何センチ、床板から何センチという形で、基準になる場所と一緒に書いてください。写真が残っていれば、壁に付いた水の跡が最も確かな証拠になります。日付と深さが固まれば、その後の復旧工事の記録と並べるだけで、告知書の骨格ができあがります。

浸水の履歴を告知書に書く手順と、言葉の解釈で揉めない工夫

告知書は、浸水した日・浸水の深さ・直した範囲・直していない範囲の順に、時系列で書きます。揉めるのはほとんどの場合、書いた事実そのものではなく、書かなかった部分の受け取り方です。

1. 分かることと分からないことを、分けて書く

売主が覚えていない事柄を無理に書く必要はありませんが、覚えていないという事実は書いてください。たとえば「2019年10月の台風で床上まで浸水。玄関の上がり框から約20センチ。床板と壁の下地を1階全体で張り替え。床下の洗浄と消毒を実施。断熱材の交換の有無は不明」という書き方であれば、買主はどこを自分で確かめればよいかが分かります。「浸水あり、修繕済み」とだけ書かれた告知書は、情報としてはほとんど役に立たず、買主に最悪の想定をさせるだけです。相続で引き継いだ家で、親の代の浸水について詳しく分からない場合も、聞いている範囲を書いたうえで、それ以上は確認できないと添えるのが実務の形です。

2. 写真と見積りを添えて、言葉の解釈の幅を狭くする

文字だけの説明は、読む人によって受け取る深さが変わります。浸水時の写真、復旧工事の前後の写真、工事の請求書の明細、床下の点検口から撮った現在の写真を添えると、言葉の解釈で食い違う余地が小さくなります。残っていない場合は、近隣の様子を写した当時のニュースの日付を控えておくだけでも、時期の裏づけになります。添付した資料は、買主に渡した一式の写しを売主の側にも残してください。引渡しの後に話が出たとき、何を渡したかを示せるかどうかが、そのまま結論を分けます。告知の不足を争う場面で効くのは、口頭で説明した記憶ではなく、相手に渡した紙です。

浸水した家の売却価格を比べ、引渡しの日から逆算する手順

価格は、仲介の査定額と買取価格を、それぞれ手取りに直してから並べて比べます。比べる前に、引渡しをいつまでに終えたいかを先に決めると、どちらを選ぶかが自然に決まります。

1. 査定額と買取価格を、同じ土俵の手取りに直す

仲介の査定額は売れた場合の見込みの金額で、買取価格は買主が実際に支払う金額なので、そのままでは比べられません。仲介の側からは、仲介手数料と、売れるまでの期間の固定資産税や管理の費用、買主から求められる修繕の費用を引きます。買取の側からは、印紙代や登記にかかる費用を引きます。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりませんが、当社で買い取れない物件を仲介でお手伝いする場合には、法の上限の範囲で仲介手数料がかかります。浸水した家では、仲介の見込み額から引く修繕の費用の幅が大きいので、ここを低く見積もると比較そのものが狂います。修繕の見積りは2社から取り、高い方の金額で計算してください。

2. 名義と書類の段取りを、決済の日から逆算する

相続で引き継いだ家の場合、売る前提として被相続人から相続人への登記を済ませる必要があります。この相続登記の申請は2024年4月1日に義務となり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内という期限が置かれました（相続登記の申請義務化（法務省））。2024年4月1日より前に相続で取得したことを知っていた方も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。戸籍の収集と遺産分割の話し合いに数か月かかることがあるため、引渡しの希望日から逆算して、司法書士に依頼する時期を決めてください。登記のほかに、罹災証明書の再発行や、保険会社からの資料の取り寄せにも日数がかかります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

浸水した家を当社が買い取る場合に見るところと、告知の扱い

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

浸水した家の売却と告知で、先に確かめる3つ

• 伝えるのは、浸水した日・床上か床下か・直した範囲の3つです。 直した範囲だけでなく、直していない範囲も同じ書面に書いてください。知りながら告げなかった事実については、責任を負わない特約を結んでいても、民法第572条により責任が残ります。
• ハザードマップの説明は宅建業者の側の義務です。 水害ハザードマップ上の所在地を重要事項として説明することが宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3で定められており、2020年8月28日から項目に入っています。売主が伝えるのは、その家に実際に水が入った事実の方です。
• 価格は、構造の木部まで水が回ったかと、建てられる土地かで分かれます。 罹災証明書・保険金の支払通知・工事の請求書を揃えると、買主が最悪の想定で見積もる余地が狭まります。浸水被害防止区域や災害危険区域では、建築の許可が先に決まります。

床下に泥が残ったままの家も、保険金を受け取って工事をしていない家も、現況のまま当社が買い取ります。ただし、工事をしていない事実は告知書にそのまま書いていただく形になります。

浸水した家の売却と告知について、よくある質問

Q1. 浸水した家は売れますか

床上浸水の痕が残っていても、建物を解体して土地として売る道と、現況のまま買い取る業者に売る道があり、売ること自体はできます。売れるかどうかを左右するのは建物の傷みよりも、更地にしたときに次の建物を建てられる土地かどうかです。 浸水被害防止区域や災害危険区域に入っている場合は、建築に許可が要るため、買い手の幅が狭くなります。まず市町村の建築の窓口で、その区域に当たるかを確かめてください。

Q2. 床下浸水があった場合、買主に告知する義務はありますか

床下で止まった浸水でも、売主が知っている以上は告知の対象になります。床下に水が入れば土台や断熱材に影響が残り、買主が知っていれば契約の条件を変えたはずの事実に当たるためです。 深さや日付を覚えていない場合は、覚えていないと書いたうえで、知っている範囲を書いてください。罹災証明書に床下浸水と記載されていれば、それを添えるのが最も確実です。

Q3. 床下浸水した家の価値はどうなりますか

床下の洗浄と消毒を済ませ、その記録が残っている家であれば、価格の下がり方は限られます。値が大きく下がるのは、泥が残ったまま年数が経ち、土台や大引きに腐朽やシロアリの被害が及んでいる場合です。 点検口から床下を撮った写真があると、買主が確かめられる範囲が広がり、交渉の幅が狭まります。土地側の浸水想定の深さも別に効いてくるため、建物と土地を分けて考えてください。

Q4. 不動産を売却した後の責任はどこまで残りますか

引き渡した物が契約の内容と合っていなければ、買主は修補や代金の減額、損害賠償や契約の解除を求められます。種類や品質の不適合は、買主が知った時から1年以内の通知が民法第566条で求められていますが、売主が引渡しの時点で不適合を知っていた場合はこの制限が働きません。 責任を負わない特約を結んでいても、知りながら告げなかった事実については残ります。告知を尽くしたうえで特約を置くのが、後に何も残さない形です。

Q5. 事故物件は告知しなくてよいと聞きましたが、浸水も同じですか

国土交通省が示しているのは、宅地建物取引業者が人の死について告知する際の考え方であり、浸水の履歴はその対象ではありません。浸水は建物の物理的な状態と土地の立地に結び付く事実なので、年数が経っても告知しなくてよいことにはなりません。 古い浸水については、その後の河川改修や排水施設の整備といった周辺の変化も一緒に伝えると、買主の判断の材料になります。

Q6. ハザードマップの区域に入っているだけでも、告知は必要ですか

実際に水が入っていなければ、建物の被害として書くことはありません。ただし仲介業者が入る取引では、水害ハザードマップにおける物件の所在地が重要事項説明の項目になっているため、区域に入っている事実は買主に伝わります。 大雨のたびに前面道路が冠水するといった経験があれば、区域の内外にかかわらず、その事実は売主から伝えておいてください。

当社の見方

ご相談の場でいちばん多いのが、直したのだから言わなくてよいのではないか、というお尋ねです。実際には逆で、直した範囲を具体的に書いていただいた家ほど、当社が差し引く工事費が小さくなります。床板を張り替えたのか、壁の下地まで替えたのか、床下を洗ったのか。この3つが分かるだけで、見積もりの前提が変わります。書面が残っていなくても、工事を頼んだ業者の名前と、おおよその時期を思い出していただければ十分に意味があります。

もう一つ多いのが、保険金を受け取ったまま工事をしていないので言いにくい、というご相談です。当社は、その状態のまま買い取っています。工事をしていない家の方が、むしろ手を入れていない範囲がはっきりしていて、価格を決めやすい面があります。告知書には事実を書いていただき、その事実を前提にした金額をお出しします。価格の判断は当社の領分ですが、告知の文面が契約として足りているかどうかの最終の判断は、取引に入る宅地建物取引士と、必要であれば弁護士にご確認ください。