事故物件が売れないのはなぜ？価格が下がる幅と売り方の順番

事故物件が売れないのはなぜ？買い手が減る3つの事情

事故物件が売れないのは、家の傷みより先に、買おうと考える人の数そのものが減るからです。

どこまで減るかは、告げる事実の中身で分かれます。買い手が住宅ローンを使う人かどうかでも変わります。価格を下げれば買い手が戻るとは限りません。離れた理由が値段の外にある人は、いくら下げても戻ってきません。売れない状態が続くときは、先に原因を見分けます。値段の問題か、買い手の数の問題かで、次の一手が変わります。

告げる事実を聞いた時点で、検討をやめる人がいる

事故の事実は、物件の資料を見た段階か、内覧を申し込む段階で買い手に伝わります。そこで検討をやめる人は、ほとんど戻ってきません。家の広さや駅からの距離が気に入っていても同じです。家族で住む家を探している人ほど、本人はよくても配偶者や親が反対します。それで話が止まることがあります。

内覧に来る人が減ると、売主にとって困るのは、比べる相手がいなくなることです。複数の買い手が同じ時期に見に来れば、価格の話にも幅が出ます。1組しか来ない状態では、その1組の希望額が基準になります。値引きの求めも断りにくくなります。

見分けておきたいのは、離れた理由が「事故があったこと」なのか、「説明がはっきりしなかったこと」なのかです。説明の側に理由があったのなら、告げる中身を整理し直してください。それだけで、内覧から先に進む人が出てきます。担当者に、問い合わせの後で検討をやめた人がどんな理由を挙げていたかを聞いてください。

住宅ローンを使う買い手は、手続きの途中で迷いやすい

自分で住む家を買う人の多くは、住宅ローンを組みます。金融機関の審査で事故の事実がどう扱われるかは、機関ごとに違います。借入れの相談の段階で手間取る買い手が出てきます。相談の席で事故のことを説明しにくいと感じ、手続きを先に延ばす買い手もいます。

融資を使う買い手との売買契約には、審査が通らなかったときに契約を白紙に戻す特約が入るのが通例です。売主から見ると、署名した後も、売れたことが確定しない期間が続きます。事故物件では、この間に買い手の家族の気持ちが変わることがあります。手付金を手放して契約が解かれる例もあります。

現金で買う人や、事業として買う人には、この迷いがありません。事故物件で「買い手の層が変わる」と言われるのは、住宅ローンを使う一般の買い手が減り、自己資金で買う人が中心になることを指しています。

値下げを重ねると、売れ残った理由を探される

不動産の情報サイトでは、同じ物件がどれだけ長く載っているか、いつ価格が変わったかを、買い手が見比べられます。値下げが何度も続く物件は、「ほかにも何かあるのでは」と疑われます。事故の事実とは別に、問い合わせが減ることがあります。

値下げの幅を小刻みにすると、この疑いが強まりやすくなります。毎月少しずつ下げると、買い手は「もう少し待てばまた下がる」と考えます。問い合わせは先に延びます。値下げをするなら、買い手の層が変わる金額まで一度に下げる方が話が動く、と考える担当者もいます。

値下げの前に確かめたいのは、事故の事実を伝えた後で問い合わせが落ちたのか、伝える前から少なかったのかという点です。伝える前から少ないなら、原因は立地や建物の古さの側にあり、事故の事実をいくら整理しても戻りません。

事故物件で告げる死と告げなくてよい死は？売買に3年の区切りがない理由

国土交通省のガイドラインは、自然死や日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてよいとし、それ以外の死を告げる側に置いています。

売れにくさの分かれ目は、死因に加えて、売買か賃貸かです。見つかるまでにどれだけ時間がたったかも関わります。この線引きは、国土交通省が令和3年10月8日に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に書かれています（国土交通省の報道発表）。ご自身の家がどちらの側に入るかで、売り出しの資料に書く中身が変わります。

原則として告げなくてよい死

ガイドラインが原則として告げなくてよいとしているのは、老衰や病気による自然死と、家の中での転倒や、食べ物を詰まらせる誤嚥のような、日常生活の中での不慮の死です。人が暮らしていれば起こりうる出来事として扱われています。

ただし自然死であっても、長い間だれにも気づかれず、いわゆる特殊清掃や大がかりな改装が行われた場合は、告げる側に回ります。ご家族が亡くなり、見つかるまでに日数がかかった家では、死因が病気でも告げる必要があるかを、見つかった時の状況から確かめてください。

マンションでは、隣の部屋や、ふだん使わない共用部分で起きた死について、ガイドラインは原則として告げなくてよいとしています。売る部屋の中で起きたことか、建物の別の場所で起きたことかで、扱いが変わります。

告げる死と、売買には年数の区切りがないこと

自殺や他殺、原因の分からない死、そして特殊清掃を伴った自然死は、告げる側に入ります。賃貸借の取引では、こうした死があっても、概ね3年が過ぎた後は原則として告げなくてよいとされました。

売買には、この3年の区切りが置かれていません。賃貸と同じように年数で外れると考えずに、何年前の出来事であっても、売るときは告げる前提で準備をしてください。

年数や死因にかかわらず、買い手から事故の有無を聞かれたときや、報道などで広く知られ社会に影響を与えた事案は、告げる対象になります。区分ごとの細かな線引きは、「事故物件の告知義務はどこまでか」の記事で、ガイドラインの項目に沿って確かめられます。

ガイドラインが向いている相手と、売主が負う責任

このガイドラインは、宅地建物取引業者が人の死をどこまで調べ、どこまで告げるかの目安を示したものです。売主本人を直接縛る決まりではありませんが、売主さまが責任を免れるという意味でもありません。

売主さまの責任は、買主と結ぶ売買契約と、民法の契約の決まりから来ます。仲介を頼むと、担当の会社は告知書と呼ばれる書面に事故の有無を書くよう求めてきます。ガイドラインも、これを通常の調べ方として挙げています。

告知書に書かれなかった事実が後から分かると、業者は通常の調べはしたと扱われやすくなります。責任の重さは売主さまの側に寄ります。書くかどうか迷う事実ほど、書いたうえで担当者に相談しておく方が、売った後の争いを避けられます。

事故物件の価格が下がる幅は何で決まる？分かれ目になる4つの条件

下がる幅を決めるのは、死因、見つかるまでの経過、周りへの知られ方、物件そのものの売りやすさの4つです。

同じ事故物件でも、この4つの組み合わせで、ほとんど下がらない家と大きく下がる家に分かれます。値下げの幅を決める前に、ご自身の家が4つのそれぞれでどちらに寄っているかを、紙に書き出してみてください。

1. 死因が自然死か、それ以外か

自然死や日常の不慮の死で、特殊清掃も要らなかった家は、原則として告げる事実に当たらないため、価格への響き方はもっとも小さくなります。買い手が気にするのは建物の古さや立地で、事故物件としての扱いを受けない売り方ができます。

自殺や他殺、原因が分からない死は告げる側に入り、自分で住む家を探す一般の買い手の多くが検討から外れます。事件として扱われた死は、同じ告げる事実のなかでも、買い手の受け止め方がいちばん重くなります。

死因がはっきりしないまま、ご家族が「病気だったと思う」と考えている家もあります。警察の調べで死因がどう扱われたかを、聞ける範囲で確かめておくと、告げる中身を推測で書かずに済みます。

2. 見つかるまでの日数と、特殊清掃の有無

亡くなってから見つかるまでの日数が長いほど、床や壁に汚れとにおいが残り、建物そのものの手直しが要ります。ここで下がるのは気持ちの問題の分ではなく、工事の費用の分です。

汚れが床材の下の合板や、床を支える根太まで及んでいれば、表面の張り替えでは収まりません。においは建具や壁紙の裏にも残ります。消臭の作業を何度か繰り返すことがあります。買い手は、この手直しの費用を見積もって、価格から差し引きます。

特殊清掃の作業報告書や、作業の前後の写真が残っていれば、買い手はどこまで手直しが済んでいるかを判断できます。記録がない家では、買い手はいちばん重い状態を想定して値をつけるため、下がり方が大きくなります。

3. 報道や近所の記憶など、周りへの知られ方

事件として報道された家や、近所の人の記憶に強く残っている家は、価格が戻るまでに時間がかかります。買い手が現地を見に来て、近所の人から話を聞いて初めて知る形になると、資料で告げられていた場合より強く警戒されます。

報道がなく、近所にも広く知られていない家なら、告げる事実は同じでも、時間がたつにつれて買い手の受け止め方が和らぐことがあります。住んでいた家で事故が起き、時間を置いてから売る場合の価格の戻り方は、「事故物件の自宅を売る」の記事で期間ごとに整理しています。

インターネット上には、事故のあった住所を集めて載せているサイトもあります。載っているかどうかは買い手も調べられるので、載っているなら、その内容が事実と合っているかを、売り出しの前に確かめてください。

4. 古いマンションや売りにくい土地と重なっているか

もともと売りにくい条件を抱えた家では、事故の事実と重なって、下がり方が大きくなります。築年数の古いマンションで管理費や修繕積立金の負担が重い場合や、建物を建て直せない土地の場合が、その典型です。

こうした家では、事故の事実を整理しても、買い手の層はあまり広がりません。一般の買い手がもともと少ない家は、事故があったかどうかにかかわらず、事業者に売る形を早めに比べた方が、待つ月数の費用を抑えられます。

逆に、駅に近い、日当たりがよいなど、もともと買い手の多い立地の家は、事故の事実を差し引いても検討する人が残ります。値下げの前に、立地の強さがどれだけ残っているかを担当者に聞いてください。

告知しないで事故物件を売るとどうなる？宅建業法47条と民法562条

告げずに売っても売れたことにはならず、引き渡した後に買主から代金の減額や契約の解除を求められるおそれが残ります。

どこまで責任が及ぶかは、売主が事実を知っていたかどうかと、売買契約書に何を書いたかで分かれます。告げなければ早く売れるように見えます。しかし、売った後に買主からいつ連絡が来るか分からない状態を、長く抱えることになります。

1. 仲介を頼んだ会社は、知った事実を伏せたまま売れない

宅地建物取引業法第47条第1号は、宅地建物取引業者が、取引の判断に重要な影響を及ぼす事柄について、わざと事実を告げなかったり、事実と違うことを告げたりすることを禁じています。事故の事実を担当者に伝えれば、担当者はそれを伏せたまま売ることはできません。

「担当者に言わなければ広告にも出ない」と考える売主さまもいますが、その場合は責任の向きが売主さまの側に寄るだけです。業者は告知書の記載をもとに動くため、書かれていない事実の責任は、知っていて書かなかった売主さまに戻ってきます。

2. 引き渡した後に、直す・減らす・賠償・解除を求められる

民法第562条から第564条は、引き渡した物が契約の内容に合っていない場合を定めています。買主は、直すことや代金を減らすことを求められます。損害の賠償や契約の解除を求めることもできます（民法（e-Gov法令検索））。

人の死の事実が買主の判断に影響する事柄で、それが告げられていなかった場合、その家は契約の内容に合っていないと判断されることがあります。工事で直せる事柄ではないので、話は代金の減額か、賠償か、解除のどれかに向かいます。

解除になれば、受け取った代金を返し、家を引き取り直すことになります。その間に買主が払った登記や引っ越しの費用まで争いになり、売る前より状況が悪くなります。後から返す可能性を残した代金は、手取りとして計算に入れられません。

3. 免責の特約を付けても、知っていた事実は外れない

個人の売主さまの売買では、契約に合わない点の責任を負わないとする特約を付けることがあります。ただし民法第572条は、そうした特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないとしています。

免責の特約は「知らなかったこと」への備えにはなっても、「知っていて黙っていたこと」への備えにはなりません。事故の事実を告知書に書き、そのうえで免責の特約を付けるのが、売主さまにとって後から責任を問われにくい順番です。

事故物件を買うのは誰？一般の買い手・投資家・買取業者の3者

事故物件を買うのは、自分で住む一般の買い手、貸して家賃を得る投資家、直して売り直す買取業者の3者です。

どの買い手に向くかは、清掃や改装がどこまで済んでいるかと、住宅ローンを使う必要があるかで分かれます。売り出す先を決めるときは、自分の家がどの買い手の条件に合うかから考えると、価格の設定がぶれにくくなります。

1. 自分で住む一般の買い手

一般の買い手のなかには、立地と間取りが合えば、事故の事実を承知のうえで買う人もいます。そのぶん、清掃と改装が済み、すぐに住める状態を求める人が多く、手直しが残る家では検討が進みにくくなります。

一般の買い手に売れれば、価格は3者のなかで高くなりやすい一方、売れるまでの月数が読めません。仲介で売る場合は、売買が成立したときに、宅地建物取引業法で決められた上限の範囲で仲介手数料がかかります。手取りを比べるときは、この費用と待つ間の費用を引いてから並べてください。

2. 貸すために買う投資家

投資家は、住む人の気持ちより、家賃がいくら取れるかで値をつけます。事故の後しばらくは家賃を下げて募集することになるため、その下がった家賃と、入居が決まるまでの空室の期間をもとに価格を組み立てます。

賃貸では、「事故物件で告げる死と告げなくてよい死は？売買に3年の区切りがない理由」で書いたとおり、年数がたつと募集のときに告げなくてよくなる場面があります。投資家はこの先の家賃の戻りも見込んで買うので、一般の買い手が付きにくい家でも検討の相手になります。ただし、建物が古く、貸す前の手直しが重い家では、手直しの費用がそのまま価格から引かれます。

3. 直して売り直す買取業者

買取業者は、買った家を清掃し、改装し、次の買い手に売り直します。この工程を、自分の資金と時間で回します。提示する価格は、売り直すときの見込み額から組み立てます。そこから、工程にかかる費用と、売れるまでの期間に見込む利益を引きます。

そのぶん価格は一般の買い手より低くなりますが、清掃の前の状態でも話を進められ、入金の日を先に決められます。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。一般の買い手に売れる見込みがある家で、買取を選ぶと何が手取りから減るのかは、「空き家を買取で売るデメリット」の記事で仲介と並べています。

事故物件を売らない方がよいのはどんなとき？貸す・壊す・国に引き渡す3つの道

急いで現金が要らず、貸せる立地にある家なら、売らずに持ち続ける方が、手元に残る額が多くなることがあります。

分かれ目は、待てる年数と、その間の固定資産税や修繕の費用を払い続けられるかです。事故の直後で、警察の調べや遺品の整理がまだ終わっていない時期も、売る判断を急がない方がよい時期にあたります。

1. 貸して、年数を置く

貸す道を選ぶと、賃貸に置かれた3年の区切りが効いてきます。最初の入居者には告げたうえで、家賃を下げて募集することになりますが、年数がたつにつれて、募集のときに告げなくてよい場面が出てきます。

この道が向くのは、駅からの距離や周りの家賃の水準から見て、下げた家賃でも入居者が付く家です。貸す前の清掃と改装、入居中の修繕、管理を頼む費用は持ち主の負担で、空室が続けばその間は家賃が入りません。

貸した後で売ることになっても、売買には年数の区切りがないため、売るときには事故の事実を告げることになります。貸して年数を置く道は、売値を戻す方法ではなく、家賃を受け取りながら持ち続ける方法だと考えてください。

2. 建物を壊して、土地として売る

建物が古く、汚れの手直しが床下まで及んでいる家は、壊して土地として売る道があります。解体の費用は売主さまの負担で、前面の道の幅や、隣の家との間の広さによって大きく変わるので、複数の解体業者から見積もりを取ってください。

更地にすると、翌年度からの固定資産税の負担が変わります。壊す前に、市区町村の資産税の窓口で、壊した後の税額を確かめておくと、売れるまでの月数ごとの費用が読めます。

壊した後の土地の扱いは、住宅の取引を前提にしたガイドラインの区分にそのまま当てはめにくい論点です。買い手の判断に関わると考えられる事実は伝える前提で、どう伝えるかを担当者と相談しておくと、後の争いを避けられます。

3. 土地を国に引き渡す（相続土地国庫帰属制度）

相続か、相続人に対する遺贈で取得した土地は、法務大臣の承認を受け、負担金を納めれば、国に引き渡すことができます。相続人でない人が遺贈で受け取った土地は、申請の対象になりません。負担金は宅地なら原則20万円です（法務省「相続土地国庫帰属制度について」）。売っても買い手が付かない土地の、最後の出口として使われる制度です。

法務省の案内では、建物がある土地は申請の対象から外れています。事故のあった家が建ったままなら、先に壊すことになり、その解体の費用と負担金の両方を払うことになります。ほかにも申請できない土地の要件があり、審査を経て承認されるかが決まります。

払う費用を考えると、この道は売る手を尽くした後に選ぶものです。事業者の買取で値が付くなら、そちらの方が手元に残る額は多くなります。申請を考えるのは、買取でも値が付かず、持ち続ける費用だけが出ていく土地の場合です。

事故物件を売り出す前に何をする？告げる事実を書き出す2つの作業

値下げより先にするのは、告げる事実を日付つきで書き出し、売り出しを頼む会社の説明と文言をそろえることです。

内覧が成約までつながるかは、買い手の質問に、だれが聞いても同じ答えが返るかどうかで分かれます。説明が人によって食い違うと、買い手は事故そのものより、まだ隠していることがあるのではないかと疑います。

1. 告げる事実を、日付・場所・その後の処置の順に書き出す

書き出す項目は次のとおりです。

• 亡くなった日と、見つかった日
• 建物のなかの場所（部屋の名前と、居室か浴室かトイレか）
• 死因として分かっていること（警察から聞いた範囲）
• 特殊清掃や消臭を頼んだ会社と、作業をした日
• 床や壁を張り替えた範囲と、工事をした日
• 報道されたか、近所の人に知られているか

分からないことは、推測で埋めずに「不明」と書いてください。推測で書いた内容が後で事実と違うと分かれば、それ自体が争いのもとになります。清掃の作業報告書、工事の契約書、作業前後の写真があれば、書き出した紙と一緒にしておきます。

2. 書き出した内容を、売り出しを頼む会社と突き合わせる

書き出した紙を、売り出しを頼む会社の担当者に渡し、告知書と物件の資料に同じ内容が載るかを確かめます。仲介を頼んだ会社は、聞いた事実を伏せて売れない立場にあります（宅地建物取引業法第47条・宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））。

突き合わせるときは、広告にどう載せるか、内覧の場でだれが説明するか、買い手から重ねて聞かれたらどこまで答えるかを、担当者に聞いてください。広告の表記と内覧での説明が違うと、買い手は説明の食い違いを理由に離れていきます。

売り出しの途中で頼む会社を替えるときも、同じ紙を渡します。会社が替わるたびに説明の中身が変わると、前の資料を見ていた買い手から問い合わせが入ったときに、答えがずれます。

事故物件の清掃や改装は先にするべき？費用が戻るかを見る2つの確認

清掃や改装は、かけた費用が売値でどれだけ戻るかを見てから決めればよく、売り出しの前提ではありません。

戻り方を分けるのは、においや汚れがまだ残っているかと、買い手が自分で直したい層かどうかです。工事を先にしても、買い手が自分の好みで直し直すなら、かけた費用はほとんど戻りません。

1. 特殊清掃と消臭が終わっているかを確かめる

においや汚れが残っている家は、一般の買い手の内覧そのものが成り立ちません。この段階の清掃は、売り方にかかわらず先に済ませておく方が、買い手を選べる幅が広がります。

済んでいるかどうかは、自分の感覚だけで決めないでください。においは、湿気がこもると戻ることがあります。窓を開けた日と閉め切った日で、感じ方も変わります。清掃を頼んだ会社に、どこまで作業したか、床材の下まで処理したかを書面で出してもらい、それを告知の資料と一緒にしておきます。

清掃がまだの家を、そのまま買取業者に見せることもできます。その場合は、清掃の費用を買取業者が見込むことになるので、清掃の見積もりを取ったうえで、その額と提示額の関係を見比べてください。

2. 改装の見積もりと、改装しない場合の提示額を並べる

改装をするかどうかは、2つの数字を並べて決めます。改装した後に一般の買い手に売れると見込める額から、改装の費用を引いた額と、改装しないまま受け取れる買取の提示額です。

改装をしても、事故の事実を告げることに変わりはありません。改装で上がるのは、建物の古さや汚れで下がっていた分だけです。事故の事実で下がっていた分は残ります。見積もりの金額だけを見て「直せば元の値段で売れる」と考えると、かけた費用が回収できないことがあります。

改装の工事中も、固定資産税や管理費は出ていきます。工事の期間と、その後に売れるまでの月数を足した期間の費用を、改装した側の額から引いて比べてください。

事故物件を仲介で待つか買取にするか？手取りと入金時期の試算

決め手は、値下げを重ねて待つ月数の費用と仲介手数料を引いた手取りが、買取の提示額を上回るかどうかです。

上回るかどうかは、値下げの回数と、毎月出ていく固定資産税や管理費の額で分かれます。使う数字は、売り出し価格、値下げ1回あたりの額、値下げの回数、売れるまでの月数、毎月出ていく費用、買取の提示額の6つです。下の試算は仮の数字で組んでいるので、ご自身の家の数字に置き換えて計算してください。

1. 仲介で値下げしながら待つ場合の試算

売り出し価格を2,000万円、値下げ1回あたりを100万円、毎月出ていく費用を3万円と置きます。毎月の費用は、固定資産税を月にならした額、マンションなら管理費と修繕積立金、電気や水道の基本料金を足したものです。

仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条にもとづく国土交通大臣の告示で、上限が決められています。400万円を超える売買では、「成約価格の3%に6万円を足した額」に消費税を加えた額が上限です。試算はこの上限で計算しています。

値下げ3回で12か月後に売れた場合：

• 成約価格：2,000万円 − 100万円 × 3回 ＝ 1,700万円
• 待つ間の費用：3万円 × 12か月 ＝ 36万円
• 仲介手数料の上限（宅地建物取引業法第46条の告示による計算）：(1,700万円 × 3% ＋ 6万円) × 1.1 ＝ 62.7万円
• 手取り：1,700万円 − 62.7万円 − 36万円 ＝ 1,601.3万円

値下げ4回で18か月後に売れた場合：

• 成約価格：2,000万円 − 100万円 × 4回 ＝ 1,600万円
• 待つ間の費用：3万円 × 18か月 ＝ 54万円
• 仲介手数料の上限（同じ告示による計算）：(1,600万円 × 3% ＋ 6万円) × 1.1 ＝ 59.4万円
• 手取り：1,600万円 − 59.4万円 − 54万円 ＝ 1,486.6万円

値下げ5回で24か月後に売れた場合：

• 成約価格：2,000万円 − 100万円 × 5回 ＝ 1,500万円
• 待つ間の費用：3万円 × 24か月 ＝ 72万円
• 仲介手数料の上限（同じ告示による計算）：(1,500万円 × 3% ＋ 6万円) × 1.1 ＝ 56.1万円
• 手取り：1,500万円 − 56.1万円 − 72万円 ＝ 1,371.9万円

月数は、成約した月までを数えています。成約から決済までの期間は入っていません。買い手の融資の審査が通らず、契約が白紙に戻った場合の空白も入っていません。実際の入金は、これより後になります。

2. 買取の場合の試算と、入金の日の比べ方

買取の提示額は物件ごとに違うので、受け取った書面の金額を入れます。ここでは仮に1,450万円と置き、1か月で引き渡すとします。

• 引き渡しまでの費用：3万円 × 1か月 ＝ 3万円
• 仲介手数料：当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません
• 手取り：1,450万円 − 3万円 ＝ 1,447万円

この仮の数字では、値下げ3回・12か月で売れるなら、仲介の方が154.3万円多く残ります。値下げ4回・18か月なら、差は39.6万円まで縮みます。値下げ5回・24か月なら、買取の方が75.1万円多く残ります。どこで入れ替わるかは、毎月出ていく費用と値下げ1回あたりの額で動きます。ご自身の数字で計算し直してください。

並べるときは、金額と一緒に入金の月も書きます。仲介の手取りは「売れた場合」の額で、何回目の値下げで売れるかは分かりません。買取の提示額は、書面で受け取った時点で入金の日まで置ける額です。印紙代や抵当権の抹消の費用は、どちらの売り方でもかかります。一方、売った翌年の譲渡所得の税は売値で変わります。この試算では、仲介の成約価格と買取の提示額に50万円から250万円の開きがあります。税額の差が数十万円になることもあります。差が39.6万円のように近い場面では、税を入れると多く残る側が入れ替わりかねません。取得費や、相続した空き家の3,000万円控除などの特例を使えるかも確かめます。そのうえで、両方の売値での税額を税理士に試算してもらってから並べてください。そうした費用の全体は、「不動産売却の費用一覧」の記事で売り方ごとに確かめられます。

当社に事故物件の買取を相談する場合の流れと、お引き受けできない条件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

事故物件が売れないときに先に決める3つ

• 告げる事実を、日付と処置の記録つきで書面にします。 自然死や日常の不慮の死は原則として告げなくてよく、特殊清掃を伴った死やそれ以外の死は告げる側に入ります。売買には賃貸の3年の区切りがないため、年数がたった家でも告げる前提で準備します。
• 下がる幅は、死因・見つかるまでの経過・周りへの知られ方・物件の売りやすさの4つで見ます。 値下げの理由が事故なのか、立地や建物の古さなのかを分けないまま下げても、離れた買い手は戻りません。
• 値下げを続けるかは、手取りの試算で決めます。 値下げの回数と待つ月数の費用、仲介手数料を引いた額を、買取の提示額と入金の月まで並べて比べます。譲渡所得の税は売値によって額が変わるため、差が小さいときは両方の売値での税額を税理士に出してもらってから決めます。

当社は、告げる事実を書面でいただいた事故物件を清掃や改装をしていない状態のまま自己資金で買い取り、提示額には清掃・改装・売り直しの費用を差し引いています。

事故物件が売れないときによくある質問

Q1. 事故物件は、買う人にとって危ない家ですか

事故があったことで、建物が壊れやすくなるわけではありません。買う人にとって気をつける点は2つあり、1つは清掃が十分でないまま汚れやにおいが残っている衛生の問題、もう1つは事故の事実を告げられないまま買ってしまう契約の問題です。

売る側から見ると、この2つは書面で答えられます。清掃の作業報告書と、日付つきで書き出した告げる事実を資料に添えておけば、買い手は何がどこまで済んでいるかを確かめたうえで判断できます。危ないかどうかを買い手が気にしているときほど、記録を先に出す方が、話が先に進みます。

Q2. 事故のあった部屋を改装すれば、告げなくてよくなりますか

改装したことで告げる対象から外れる、という定めはガイドラインにありません。自然死であっても、長く気づかれずに特殊清掃や大がかりな改装をした場合は、そのこと自体が告げる理由になるとされています。

改装は、汚れや古さで下がっていた分を戻すためのもので、事故の事実を消すものではありません。告知書には、事故の事実と一緒に、どこをいつ改装したかを書いてください。改装の内容がはっきりしている方が、買い手はどこまで手が入っているかを判断しやすくなります。

Q3. 古いマンションの事故物件が売れない場合、どうなりますか

売れないあいだも、管理費、修繕積立金、固定資産税は毎月、毎年かかり続けます。管理組合で大規模な修繕が予定されていれば、その費用の積み増しや一時金が加わることもあり、待つ月数の費用が戸建てより重くなりがちです。

管理費の滞納がある場合は、売るときにその精算が条件に入ります。売れない状態が続いたら、値下げを続ける前に、管理組合の修繕の予定と、管理規約で貸すことに条件が付いていないかを確かめてください。そのうえで、仲介で待つ場合の手取りと、事業者の買取の提示額を並べて比べます。

Q4. 事故物件の買取で、後から減額されるのはどんなときですか

買主の立場から申し上げると、いちばん困るのは、金額を出した後で前提が変わることです。事故物件では、亡くなった場所や見つかるまでの日数、清掃の範囲が後から違っていたと分かると、工事の見込みも、売り直すときに告げる中身も組み直しになります。

売主さまにとって有利に働くのは、不利な事実を最初に全部出すことです。先に出された事実は金額に織り込めますが、後から出た事実は、減額か白紙かの話になります。契約を急がせる、書面を出さないといった相手の振る舞いに不安を感じたら、「不動産買取で悪徳業者が使う手口8選」の記事で、署名の前に確かめる点を見てください。

Q5. どうしても売れない土地は、どうすれば手放せますか

手放す先の候補は、隣の土地の持ち主、事業者の買取、国の順に考えます。隣の持ち主にとっては、敷地を広げられる土地として値が付くことがあり、一般の買い手が付かない土地でも話が進むことがあります。

事業者の買取でも値が付かず、相続か、相続人に対する遺贈で取得した土地であれば（相続人でない人が遺贈で受け取った土地は対象外です）、「事故物件を売らない方がよいのはどんなとき？貸す・壊す・国に引き渡す3つの道」で書いた相続土地国庫帰属制度が残ります。市区町村への寄付は、受けてもらえるかが自治体の判断になるため、窓口で先に確かめてください。手放す先ごとの費用の違いは、「空き家の引き取り先を比較」の記事で並べています。

Q6. 相続したくない土地を、国に返す方法はありますか

方法は2つに分かれます。1つは相続の放棄で、民法第915条第1項により、自分のために相続が始まったと知った時から3か月以内に家庭裁判所で手続きをします。放棄すると、その土地だけでなく、預貯金を含むほかの財産もすべて受け継がないことになります。

もう1つは、いったん相続したうえで、相続土地国庫帰属制度で国に引き渡す方法です。こちらは土地だけを手放せる一方、建物がある土地は申請できず、承認と負担金の納付が要ります。ほかの財産は受け継ぎたいが、この土地だけは持ちたくないという場合は、こちらを検討することになります。放棄か、受け継いでから手放すかの分かれ目は、「住まない実家を相続するか」の記事で、売る道と並べて比べています。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社の見方

当社では、事故物件のご相談で「なかなか買い手が見つからない」「内覧のたびに説明が重い」というお声をよく伺います。相場より安い不動産には必ず何かしらの理由があります。事故物件はその理由が買う側の気持ちに直結するため、値段を下げるだけでは動きにくいのが実情です。ご相談の中では、何度か値下げしたものの問い合わせが増えなかったという方も少なくありません。そのため当社では、値段を少しずつ下げ続けるより、まず買取ならいくらになるかを知っていただくことをおすすめしています。その金額を基準に、仲介で待つか、買取で手放すかを決める順番です。全国(47都道府県)に対応していますので、遠方にお住まいの方もご相談いただけます。買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。