事故物件の定義｜売るとき告知が要る死・要らない死

事故物件の定義は法令に無く、国土交通省のガイドラインが判断基準になる

事故物件という言葉に法令上の明確な定義は存在せず、売るときの判断基準は国土交通省が2021年10月に策定したガイドラインです。

家族を自宅で看取った方もいれば、離れて暮らす親が亡くなってから数日たって見つかった方もいます。葬儀と役所の届出が一段落し、空いた家をどうするかを考え始めたころに、「この家は事故物件になるのか」という問いが出てきます。呼び名に当てはめようとしても答えは出ません。何が起きたかの事実から順に確かめます。

事故物件に明確な定義は存在しない

民法にも宅地建物取引業法にも、「事故物件」という語の定義は置かれていません。不動産の広告や会社どうしのやり取りで使われてきた通称です。人が亡くなった住宅を指すことが多い一方、火災のあった家や、近所で事件があった家まで含めて呼ぶ人もいます。指す範囲が人によって違うので、持ち主が「うちは事故物件ではない」と考えても、買主が同じように受け取るとは限りません。

売り出しの広告では、過去の出来事がある物件に「告知事項あり」と添えられることがあります。買主はこの一言を見て、何があったのかを業者に尋ねます。持ち主の側で事実を整理していないと、この問いに業者が答えられず、内見の予定が止まります。

売るときに問われるのは、呼び名ではなく、その事実が買主の買う・買わないや価格の判断に重い影響を与えるかどうかです。火災で建物が傷んだ家の売り方は「火事の家の売却」の記事に、水に浸かった家の伝え方は「浸水した家の売却と告知義務」の記事にあります。家の中や敷地で人が亡くなった場合の線引きは、次の国のガイドラインにあります。

国土交通省のガイドラインが対象にする取引と場所

国土交通省は2021年10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました（人の死の告知に関するガイドラインの策定（国土交通省））。住宅として使う不動産の売買と賃貸で、過去に人が亡くなった事実を、不動産会社が買主や借主にどこまで告げるかの線を引いたものです。それまでは告げるかどうかの判断が揺れやすく、取引が進みにくい原因になっていました。

場所の範囲もこのガイドラインが決めています。対象になるのは、売る家の室内と、ベランダのように専用で使える部分です。マンションなら、廊下やエレベーターのように住む人がふだん使う共用部分も入ります。隣の住戸やふだん使わない共用部分は原則として対象の外にあり、その例外は「事故物件の告知が続く期間と、場所による線引き」の章にあります。

ガイドラインは不動産会社の判断の基準として作られたものです。個々の売買で争いになったとき、売主に責任があるかどうかは、最終的に裁判所が事案ごとに判断します。基準に沿って動けば争いの芽を小さくできますが、結論まで保証するものではありません。

心理的瑕疵という見方と、事故物件の関係

人が亡くなった事実は、不動産の取引では「心理的瑕疵」と呼ばれる事情に入ります。柱や屋根に傷みが無くても、住む人が抵抗を感じる事情という意味です。雨漏りやシロアリのような建物の傷みは物理的瑕疵、建て替えができないといった法令の制限は法的瑕疵と呼ばれ、確かめる資料がそれぞれ違います。

亡くなってから見つかるまでに日数がたった家では、心理的な事情と建物の傷みが重なります。体液や臭いが床材の下まで届いていれば、告知だけでは済みません。床を剥がす工事の話になります。何もしないまま置くと、臭いと害虫が隣家へ広がり、近所からの苦情が管理の問題に変わります。

売る準備は、告知が要るかどうかの判断を先に済ませ、次に建物の傷みの範囲を確かめる順で進めます。順番を逆にすると、清掃の見積りを取り直すことになりがちです。

事故物件を売る持ち主に、告知の責任がかかる仕組み

宅地建物取引業法の告知義務を負うのは不動産会社で、持ち主には事実を会社に伝える役割と、伝えなかったときの民法上の責任がかかります。

売ると決めて不動産会社に声をかけると、最初の面談か媒介契約の場で、家の状態を尋ねる書面を渡されます。その中に、過去の事件・事故や人の死を尋ねる欄があります。ここに何を書くかが、広告の文面、買主への説明、引渡しの後の責任まで、すべての出発点です。

宅地建物取引業法第47条が告知を求めているのは業者

宅地建物取引業法第47条第1号は、業者が取引の相手方の判断に重要な影響を与える事項について、わざと事実を告げなかったり、事実と違うことを告げたりすることを禁じています（宅地建物取引業法（e-Gov法令検索））。義務を負うのは宅地建物取引業者です。自宅を売る個人の持ち主に、この条文が直接かかるわけではありません。

ただし業者は、自分が知り得た事実しか買主に伝えられません。ガイドラインは、業者が持ち主に告知書などへの記入を求めれば、ふつうの調査を尽くしたものと扱う考え方をとっています。業者が自分から近所に聞き込んだり、インターネットを調べたりすることまでは求めていません。買主に届く情報の入口は、持ち主が書いた告知書だということです。

仲介で売るとき、持ち主は告知書で事実を伝える

仲介で売る場合、多くの会社は「物件状況等報告書」や「告知書」という名前の書面を持ち主に書いてもらいます。書式は会社ごとに違います。雨漏りや設備の不具合と並んで、事件・事故や近隣の事情を書く欄があるのが通常です。持ち主が書いた内容は、業者が買主に重要事項を説明するときの材料になり、売買契約書にも添えられます。

書く前に、死因と経過を確かめておく必要があります。分からないまま空欄で出すと、業者から問い合わせが来て、広告を出す日が遅れます。思い込みで「なし」と書けば、後で事実と違うと分かったときの争いの種になります。確かめ方は「事故物件の定義に当てはまるかを、5問で確かめる手順」の章にあります。

当社が直接買う場合も、契約の前に同じ事実をうかがいます。書面の名前が違っても、伝える中身は変わりません。

買主が事故物件を見分けるポイントは、持ち主が思うより多い

持ち主が黙っていれば知られない、とは言えません。買主や買主側の業者が手がかりにするのは、たとえば次のような点です。

• 近所の人や、マンションの管理会社・管理組合から聞く話
• 当時の報道や、インターネット上の事故物件の掲載
• 一部屋だけ新しい床材や壁紙など、内装の不自然な新しさ
• 周りの似た家より明らかに安い売出し価格
• 重要事項の説明と告知書の記載の食い違い

引越しの挨拶で隣家から昔の話を聞いた、というように、引渡しの後で事実が届く道はいくつも残っています。そのとき買主が売主に問う責任は、「事故物件の告知の書き方と、仲介・買取の売却方法の選び方」の章に書いた契約不適合責任です。

事故物件として告知が要る死と要らない死の分かれ目

老衰や病気による自然死と、家の中での転倒・誤嚥のような日常生活の中の不慮の死は原則として告知が要らず、それ以外の死は告知の対象です。

亡くなった経緯は、看取った医師や、発見の後に来た警察、最初に見つけた人の話から知ることになります。遠方に住む子どもの立場では、電話で聞いた話の断片しか手元に無いこともあります。分かれ目は死因と、見つかるまでの経過と、その後の清掃の3つです。

1. 老衰・病気・家の中の転倒や誤嚥による死は、原則として告げなくてよい

ガイドラインは、老衰や持病による病死などの自然死を、原則として告げなくてよい死としています。自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、転倒、食事中の誤嚥のように、日常生活の中で起きた不慮の死も同じ扱いです。人が暮らす住宅では、こうした死が起きることは当然に予想される、という考え方です。

在宅で療養していた親を家族が看取り、その日のうちに医師が死亡を確かめた家は、この類型に入ります。病院ではなく自宅で亡くなったことそのものは、告知の理由になりません。ご自身が住み続けている家を売る場合の進め方は「事故物件の自宅を売る」の記事にあります。

「原則として」には例外があります。その代表が「3. 自然死でも、発見が遅れて特殊清掃が入れば告知の対象になる」です。自然死だから何も書かなくてよい、と早く決めないでください。

2. 自死・他殺・それ以外の事故による死は、告知の対象になる

自然死と日常生活の中の不慮の死に当たらない死は、告知の対象です。自死や他殺のほか、火災による死のように日常生活の外の原因による事故死もここに入ります。買主の判断に与える影響が大きい類型だからです。

亡くなった直後は、遺族の気持ちの整理がつかず、売る話そのものを先へ延ばす方も多くいます。延ばすこと自体は問題ありません。ただ、時間がたつと「何年も前のことだから」と書かずに済ませたくなります。売買では年数で告知が終わらないので、売ると決めた時点で、当時の事実をそのまま告知書に書く準備をします。

3. 自然死でも、発見が遅れて特殊清掃が入れば告知の対象になる

自然死や日常生活の中の不慮の死であっても、亡くなってから長く見つからず、特殊清掃や大がかりな内装の取り替えが行われた場合は、ガイドラインは告知の対象としています。一人暮らしの親が亡くなり、郵便受けにたまった新聞で近所の人が気づいた、という形で見つかる家がこれに当たりやすい類型です。

いま清掃業者の見積りを取っている段階なら、作業の範囲を書面で残してください。消臭剤を置いて換気した程度なのか、床材や壁の下地まで剥がしたのかで、告知書に書く内容が変わります。何もしないまま季節が進めば、臭いと傷みが広がり、清掃の範囲も告知で伝える中身も大きくなります。

4. 死因がはっきりしない間は、告知の側で扱う

迷いやすいのは、死因がはっきりしない場合です。警察が事件性の有無を調べている間は、死因が確定しないことがあります。自然死と言い切れない段階で売り出すと、後で死因が分かったときに告知書を書き直すことになり、買主や業者の信頼を失います。

死因の確定を待ってから告知書を書くのが順番です。確定しないまま売るなら、「死因は確定していない」という事実をそのまま書きます。自然死だろうという推測で「原則不要」の側に入れるより、分からないことを分からないと書く方が、引渡しの後の争いを小さくできます。

事故物件の告知が続く期間と、場所による線引き

売買では告知を終えてよい年数がガイドラインに示されておらず、場所は隣の住戸やふだん使わない共用部分であれば原則として告知が要りません。

亡くなったのが何年も前で、その後に家族が住み続けてきた家もあります。リフォームを済ませ、近所の人も入れ替わった今になって売ろうとすると、昔のことまで書くのかという迷いが出ます。年数と場所は、それぞれ別の物差しで決まります。

1. 賃貸は「おおむね3年」、売買には年数の目安が無い

ガイドラインは賃貸の取引について、告知の対象になる死が起きてからおおむね3年がたてば、原則として告げなくてよいとしています（ガイドラインの概要（国土交通省））。売買には、この年数の区切りが置かれていません。賃貸の3年の扱いと、その例外は「心理的瑕疵の告知は3年で終わるか」の記事に書いています。

20年前の出来事であっても、売買では告知の対象から自動的に外れるわけではありません。時間がたつほど買主の受け止め方が和らぐことはありますが、どこで線を引くかは事案ごとの判断になります。建物を壊して更地にした後の土地の取引についても、年数の目安は示されていません。

古い出来事ほど、書くか書かないかで迷う時間が長くなります。迷った末に書かずに売ると、その判断が正しかったかは引渡しの後まで分かりません。分かる範囲を書いておけば、価格には織り込まれますが、後から代金が動く心配は小さくなります。

2. 隣の住戸や、ふだん使わない共用部分での死

マンションの管理組合の総会で、隣の部屋で孤独死があったと聞いた、という場面を考えます。この死は売る住戸の中で起きたものではありません。ガイドラインは、隣の住戸で起きた死や、屋上・機械室のように住む人がふだん立ち入らない共用部分で起きた死を、原則として告げなくてよいものとしています。

一方で、同じマンションでも、エントランスや廊下、エレベーターのように毎日通る場所で起きた死は、売る住戸の告知の対象に入ります。住む人が日々その場所を使うからです。どこで亡くなったかを管理会社に確かめ、部屋の中か、毎日使う場所か、それ以外かを分けてから告知書の欄に向かいます。

3. 事件として広く知られた事案と、買主に聞かれたときは別扱い

年数や場所の原則には例外があります。事件性や周知性、社会に与えた影響が特に高い事案は、隣の住戸で起きたことでも、何年たっていても、告知を考える必要があります。買主から過去の人の死について尋ねられた場合や、買主が知っておくべき特別な事情があると業者が分かっている場合も、原則によらず告げる扱いです。

内覧の場で「この家で何かありましたか」と聞かれることがあります。知っている事実を否定すれば、業者の側は第47条の不実告知の問題になり、持ち主の側は契約の後の責任の問題を抱えます。聞かれたら答えるつもりで、答える中身を告知書と揃えておくのが、売り出しの前にしておくことです。

事故物件の定義に当てはまるかを、5問で確かめる手順

亡くなった場所、死因、発見の遅れと清掃、事件としての広がり、買主からの問いの5問に順に答えると、売るときに告知が要るかの見当がつきます。

いま手元にあるのは、葬儀のときに聞いた話や、警察や病院から受け取った書類、清掃業者の見積書あたりかもしれません。その断片のまま告知書を書くと、欄ごとに答えが揺れます。問いに上から答え、答えの根拠を書類で埋めていく順で進めます。

1. 5問の告知チェック表に答える

表のどこかで「告知の対象」に当たったら、その時点で告知書に書く事実が決まります。問1で「いいえ」になった家でも問4は飛ばしません。隣の住戸の出来事でも、事件として広く知られていれば例外に入るからです。

最後まで進んで「原則として告知不要」に着いた家も、売り出した後に問5の場面が来ることがあります。答える中身は、表をたどった時点で用意しておきます。問2で死因不明と答えた家は、死因が確定してから表をもう一度たどってください。

この表はガイドラインの原則をたどるための目安です。個々の売買で争いになったときの結論を決めるものではありません。どの欄で答えに迷ったかを控えておくと、業者に相談するときの話が早く進みます。

2. 答えの裏づけを、書類と聞き取りで集める

問ごとの答えには、裏づけになる資料があります。

• 問1の場所：発見した人や警察から聞いた、亡くなっていた部屋
• 問2の死因：医師が書いた死亡診断書、または検案を受けた場合の死体検案書の写し
• 問3の清掃：特殊清掃や内装工事の見積書・請求書・作業報告書
• 問4の広がり：当時の報道の有無と、近所や管理組合での受け止め
• 問5の問い：業者や買主とのやり取りの記録

時間がたつと、こうした資料は散っていきます。清掃業者が作業の記録を残していなかったり、発見した人が引っ越して話を聞けなくなったりします。死亡診断書の写しが手元に無ければ、届出のときに控えを取った家族がいないかを確かめます。

集めた事実は、亡くなった日、部屋、死因、見つかるまでの日数、清掃の範囲の5項目に分けて、紙1枚に書き出します。この1枚が、告知書の下書きになり、業者や当社にお話しいただくときの資料にもなります。

事故物件の告知の書き方と、仲介・買取の売却方法の選び方

告知の対象と分かった事実は、告知書に分かる範囲を書いて契約の前に伝え、そのうえで仲介と買取の2種類の売却方法から手取りで選びます。

チェック表をたどり終えた時点で、手元には告知書に書く事実のメモがあります。この段階で売り方を先に決めると、告知の中身が価格にどう響くかを知らないまま比べることになります。書く内容を固め、それを伝えたうえで査定を受け、金額が出そろってから比べます。

1. 告知書に書く範囲と、伝えなかったときの契約不適合責任

告知書に書くのは、いつ、どの部屋で、どのような死因で亡くなり、見つかるまでにどれだけかかり、清掃や内装の取り替えをどこまでしたか、という事実です。ガイドラインは、亡くなった方や遺族の名誉と生活の平穏に配慮し、氏名や年齢、家族構成、具体的な死の態様や発見の状況までは告げなくてよいとしています。家族の事情をすべて書き出す必要はありません。

伝えるべき事実を伝えずに売り、引渡しの後で買主が知った場合に問題になるのが、契約不適合責任です。民法第562条は、引き渡した物が契約の内容に合っていないとき、買主が直すことなどを求められると定めています（民法（e-Gov法令検索））。人の死という事情は直しようがありません。そのため実際には、それに続く条文が定める代金の減額や損害賠償、契約の解除という形で争われやすくなります。

代金を受け取って家の片がついたと思ったころに、こうした請求が届きます。迷う事実は書き、書いたうえで価格を決める方が、受け取った代金が後で動かずに済みます。

2. 仲介と買取、2種類の売却方法と事故物件の売却相場

事故物件の売却方法は、大きく仲介と買取の2種類です。仲介は不動産会社が買主を探す方法で、買主はたいてい個人です。告知書を読んだうえで内見に来る人は限られ、価格の交渉も入りやすいため、買手がつきにくく、売却価格は下がりやすくなります。一方、告知の中身が軽く、建物がそのまま使える家なら、ふつうの中古住宅に近い値で売れることもあります。仲介で売ると仲介手数料がかかりますが、当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。

買取は、不動産会社が買主として直接買う方法です。告知の事実と、清掃・内装工事・解体の費用を織り込んだ価格を出すため、金額は仲介で売れた場合の想定より低くなります。そのかわり買主を探す期間が無く、買う側が事実を知ったうえで買うので、内見のたびに同じ説明を繰り返す負担もありません。

事故物件の売却相場については、国が公表する取引価格の情報で、人の死の有無を分けて見られるものは見当たりません。目安をつけるなら、国土交通省の不動産情報ライブラリで周りの取引価格を確かめます。次に、告知の事実を伝えたうえで仲介の査定と買取の価格を両方受け取り、手数料や清掃費を引いた手取りで並べます。並べ方は「不動産は買取と仲介どっち」の記事にあります。

売る以外に、賃貸に出す道や、そのまま持ち続ける道もあります。貸す場合もガイドラインの告知の扱いを受け、借り手が決まらなければ固定資産税と管理の費用だけが出ていきます。持ち続ける間に建物の傷みが進めば、後で売るときの価格も下がります。どの道を選ぶにしても、告知の事実を固めておく作業は先に要ります。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

事故物件を当社が買い取るときの流れと、買い取れない場合

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

事故物件の定義と告知で、売る前に確かめる3つのこと

• 事故物件に法令上の定義は無く、売るときの判断基準は国土交通省のガイドラインです。老衰・病気や、家の中の転倒・誤嚥による死は原則として告げなくてよく、自死・他殺・日常の外の事故による死は告知の対象です。
• 自然死でも、見つかるまでに日数がたち、特殊清掃や大がかりな内装の取り替えをした家は告知の対象です。売買には、告知を終えてよい年数の区切りがありません。
• 告知の対象と分かった事実は告知書に書いて契約の前に伝え、そのうえで仲介と買取を手取りで比べます。

当社は、告知の対象になる事実を価格に織り込み、残置物が残った状態のまま買い取ります。

事故物件の定義について、よくある質問

Q1. 事故物件の告知義務は、いつまで続きますか

賃貸と売買で答えが違います。ガイドラインでは、賃貸は告知の対象になる死からおおむね3年がたつと原則として告げなくてよくなる一方、売買にはその区切りがありません。家を売る持ち主は、年数で告知が終わると考えない方が安全です。事件として広く知られた事案や、買主から尋ねられた場合は、賃貸でも年数によらず告げる扱いです。告知義務がかかる範囲の全体は「事故物件の告知義務はどこまでか」の記事にあります。

Q2. 事故物件の「事故」とは、何を指しますか

法令で決まった言葉ではないので、指す範囲は使う人によって違います。不動産の取引で問題になるのは、住宅の中や毎日使う共用部分で人が亡くなった事実です。国土交通省のガイドラインも、「事故」ではなく「人の死」という言葉で告知の線を引いています。呼び名に当てはまるかではなく、どの類型の死だったかで考えてください。

Q3. 物件事故や物損事故は、事故物件と関係がありますか

関係はありません。物件事故や物損事故は交通事故の分け方で、一般に、人がけがをせず車や塀などの物だけが壊れた事故を指す言い方です。人がけがをした人身事故と分けるために使われます。家の塀に車がぶつかった物損事故があっても、それだけで人の死の告知の話にはなりません。壊れた塀や外壁は、建物の傷みとして別に確かめます。

Q4. 不動産の三大タブーとは、何ですか

法令や国のガイドラインに出てくる言葉ではなく、何を3つに数えるかも決まっていません。売るときに考えるべきなのは、そうした呼び名に当てはまるかどうかではなく、買主の判断に重い影響を与える事実かどうかです。人の死は国土交通省のガイドラインで告知の線が引かれ、雨漏りや傾きのような建物の傷み、建て替えの制限のような法令の事情は、それぞれ別の資料で確かめます。

Q5. 隣の部屋や共用部分で亡くなった場合も、告知が要りますか

隣の住戸や、屋上・機械室のようにふだん使わない共用部分での死は、原則として告げなくてよいとされています。エントランスや廊下、エレベーターのように住む人が毎日使う場所での死は、売る住戸の告知の対象です。どちらであっても、事件として広く知られた事案や、買主に尋ねられた場合は告げる扱いになります。

Q6. 相続した家で、過去に何があったか分からないときはどうしますか

知らない事実は書きようがないので、告知書には分からないことを分からないと書きます。そのうえで、亡くなった親と付き合いのあった近所の人や、マンションなら管理会社に、過去に人の死があったかを尋ねておくと、後で知らされる事態を減らせます。売主が知らなかった事実でも、契約の内容に合わないと判断されれば代金の減額などを求められることがあります。契約書で売主の責任の範囲をどう決めるかも、業者と相談してください。

Q7. 事故物件の建物を解体すれば、告知しなくてよくなりますか

建物を壊しても、そこで人が亡くなった事実が消えるわけではありません。売買には告知を終えてよい年数の区切りが無く、更地にした後の土地について別の目安が示されているわけでもありません。家を建てて住むつもりの買主にとって、その土地で起きたことは判断に影響しうるため、分かる範囲で伝える方が安全です。解体には費用がかかり、住宅が無くなると地方税法第349条の3の2の住宅用地の特例も外れるので、告知を避ける目的だけで壊すのは割に合わないことがあります。

Q8. 事故物件として売ると、価格はどのくらい下がりますか

決まった下がり幅はありません。左右するのは、死の類型、経過した年数、事件として知られている度合い、建物の傷みと清掃の範囲です。同じ家でも、個人の買主を探す仲介と、業者が直接買う買取では金額が違います。相場の目安のつけ方は「事故物件の告知の書き方と、仲介・買取の売却方法の選び方」の章にあり、告知の事実を伝えたうえで両方の金額を受け取り、手取りで比べるのが確かめ方です。

取引態様：買主（当社が自ら買い取ります）／媒介（当社で買い取れない物件は、仲介で売却をお手伝いします）

当社の見方

当社では、築40年以上の古家付きの土地や築50年以上の戸建てなど、事故物件にあたる物件を買い取り、その後の販売まで当社で終えてきました。ご相談の中では、「家族が亡くなった家は全部事故物件になるのか」「どこまで話せばよいのか」と、定義の線引きで迷っている方がとても多いです。同じ「家で亡くなった」でも、ご病気や老衰による自然なお亡くなりと、発見が遅れた場合とでは、買う側の受け止め方が大きく変わります。そこで当社では、亡くなり方や見つかるまでの経緯、その後の室内の状態を伺い、売るときにお伝えすべき事情かどうかを一緒に整理するところから始めています。残置物が残ったままの空き家でもそのままご相談いただけ、買取価格のご提示までは目安30分、お引き渡しは早ければ2週間以内で、お引き渡しと同時にご入金します。買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は正直にそうお伝えしていますので、告知が要るかどうかで迷った段階でご相談いただくのがおすすめです。