長野県の古民家は「あげます」で譲れる？手順・税金と買取

長野県の古民家を「あげます」で手放せる？無償でもかかる贈与税と登記

手放すことはできますが、評価額が110万円を超えると、もらう側に贈与税がかかります。

お金を受け取らなくても、家と土地という財産は相手に移ります。税は、その財産の値打ちに対してかかります。個人どうしなら、あげた側に所得税はかかりません。請求が届くのは、もらった側です。あげる側が身軽に話を進めても、相手が翌年の申告で困ることがあります。名義を移す登記にも、評価額をもとにした税がかかります。無償という言葉の印象ほど、手放す話は軽くありません。

長野県で古民家が空き家のまま残る事情

総務省の住宅・土地統計調査（令和5年）では、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8％で、どちらも過去最多・過去最高でした（総務省統計局・令和6年4月公表の速報集計）。長野県の総住宅数・空き家数・空き家率も、同じ調査の都道府県別の結果に載っています。ただ、県全体の率は、自分の家にもらい手が付くかの答えになりません。見当になるのは、自分の市町村の空き家バンクに似た家が何件出ているかです。どれだけ長く載り続けているかも、あわせて見ます。

長野県の古民家には、手放しにくさが重なりやすい事情があります。家そのものが大きいことが一つです。養蚕に使った広い2階や、中信地方に多い本棟造りの家は、床面積が今の暮らしに余ります。暖房の手間も、雪下ろしの範囲も、面積に比例して増えます。

敷地の外に土地が付くことも多くあります。親が畑や山林を持っていた家では、相続した土地が家の敷地だけで終わりません。家だけ欲しい人と、土地ごと手放したい相続人とで、話がかみ合わなくなります。北部の飯山市や栄村のように雪の深い地域では、冬に人が入らない家ほど傷みが早く進みます。

軽井沢町のような別荘地の建物は、古民家とは事情が違います。別荘地の管理費や、別荘として使う前提の建物の扱いは、「別荘あげますは長野県でも可能？無償譲渡の手順と費用」の記事で確かめられます。

古民家を個人にあげると、もらう側に贈与税がかかる

贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計に対してかかります。国税庁のタックスアンサー「No.4402 贈与税がかかる場合」が示すとおり、暦年課税の基礎控除は年110万円です。合計がこれを超えたとき、超えた部分に税率をかけます。

古民家の値打ちは、売り出しの値段では測りません。建物は、固定資産税評価額で見ます。土地は、路線価のある地域なら路線価で見ます。山あいなど路線価の無い地域では、固定資産税評価額に国税局が定める倍率をかけます。古い建物は、評価額が小さくなりがちです。それでも、広い敷地や畑が付くと、土地だけで110万円を超えることがあります。

あげる前に、固定資産税の納税通知書に入っている課税明細書を相手に見せてください。評価額が分かれば、もらう側は税の見当を付けられます。見当が付かないまま受け取ると、申告の時期に慌てます。相手が同じ年に別の贈与を受けていれば、その分も合計に入ります。

古民家を会社にあげると、あげた側に税がかかる

相手が個人でなく会社だと、税のかかる側が入れ替わります。所得税法第59条は、個人が法人に資産を贈与したとき、その時の時価で譲渡したものとみなすと定めています。あげた側は、代金を1円も受け取っていません。それでも、時価で売った場合と同じ計算で、譲渡所得の申告が要ることがあります。

古民家を宿や店に直したい会社から、無償で譲ってほしいと声がかかることがあります。地域おこしを掲げる法人が相手のこともあります。相手の名義が会社なら、引き受ける前に税務署か税理士に確かめてください。相手が個人か会社かで、申告をする人が変わります。

「あげます」と出してから名義が移るまで、誰が何を負担する？

もらい手を待つ間の固定資産税は譲る側が払います。名義を移す登記の税はどちらが払うかを契約で決め、渡した後に見つかった傷みの責任は贈与か売買かで変わります。

時期で分けると、負担は3つです。1つ目は、もらい手が付くまでの固定資産税です。2つ目は、名義を移すときの登記の税です。評価額500万円の例なら、相続登記で2万円、贈与の移転登記で10万円かかります。3つ目は、引き渡した後に見つかった傷みへの責任です。どの段の負担を誰が持つかを決めずに進めると、登記の段か引き渡しの後で話がこじれます。

もらい手を待つ間：固定資産税は1月1日の名義人に届く

毎年1月1日に所有者として登記されている人に、その年度の固定資産税がかかります（地方税法第343条・第359条）。登記上の所有者が亡くなっていれば、現に持っている相続人が納めます。「あげます」と出した日から、負担が止まるわけではありません。名義が移ったあとの最初の1月1日を過ぎて、ようやく納める人が替わります。

税額は、課税標準に税率をかけて出します。標準税率は1.4％です（地方税法第350条）。仮に土地と建物の課税標準が合わせて200万円なら、年2.8万円です。もらい手を待つ期間が3年なら、8.4万円になります。見回りに通う交通費は、これとは別です。

家が建っている敷地は、住宅用地として課税標準が下がっています。200平方メートル以下の部分は、価格の6分の1です（地方税法第349条の3の2）。市町村から管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けると、この特例は外れます。勧告までの流れは、「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で確かめられます。屋根や外壁が崩れるおそれのある状態は、市町村が指導を考える材料になります（空家等対策の推進に関する特別措置法第13条）。

名義を移すとき：相続登記と移転登記を順に申請する

親の名義のまま、もらう人へ直接名義を移すことはできません。登記は、親から相続人へ、相続人からもらう人へと順に移します。あげる話の前に、相続登記が要るのはこのためです。

もらう相手が決まってから名義の手続きを始めると、親から移すまでに数か月かかることがあります。その間にも、相続登記の期限は進みます。たとえば2020年に親を亡くし、その頃から長野の古民家を継いだと分かっていた人は、2027年3月31日までに申請を済ませます。申請が義務になったのは2024年4月1日で、それより前に親が亡くなっていても義務は及ぶためです。2024年4月1日以後に古民家を継いだと知った人は、知った日から数えて3年が期限です。正当な理由がないまま申請せずにいると、10万円以下の過料を科されることがあると、法務省の相続登記の申請義務化の案内に書かれています。

費用の中心は、登録免許税と司法書士の報酬です。登録免許税法の別表第一では、相続による所有権の移転は評価額の0.4％、贈与による移転は2％です。評価額500万円の古民家と敷地なら、相続登記で2万円、贈与の移転登記で10万円になります。司法書士の報酬は事務所ごとに違うため、見積りで確かめてください。

兄弟で分け方が決まらないまま年月がたつと、相続人が増えて書類集めが重くなります。名義を変えずに置いた場合に起きることは、「土地の名義変更をしないとどうなるか」の記事で確かめられます。

引き渡した後：贈与か売買かで傷みの責任が変わる

贈与と売買では、引き渡した後の責任の重さが違います。民法第551条は、贈与した人は、贈る物と決めた時の状態で引き渡すと約束したものと推定する、としています。雨漏りのある古民家を、その状態のままあげる約束は成り立ちます。

売買にすると話が変わります。代金が1万円でも売買です。売った家が契約の内容に合わなければ、売主は契約不適合の責任（民法第562条）を負います。買主は修理を求められます。代金を減らすよう求めることもできます（第563条）。損害の賠償や解除を求めることもできます（第564条）。修理を求められれば、その費用は売主の持ち出しです。屋根の葺き替えのように、数十万円を超える工事になることもあります。「タダ同然だから」と1万円で売る形にすると、かえって責任が重くなります。

贈与でも、知っている傷みは書面で伝えてください。雪で歪んだ建具、床下の湿り、雨漏りの跡、井戸の水が出るかどうか。後から「聞いていない」と言われる芽を、先に摘んでおくためです。売買の形にした場合、免責の特約を付けても、知っていて告げなかった事実の責任は免れません（民法第572条）。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

古民家は譲る・松本市の空き家バンク・買取・国庫帰属のどれに向く？

集落に近く傷みが軽ければ譲るか空き家バンク、雪で傷んでいれば買取、建物を壊して手放すなら国庫帰属が候補です。

どの出口を選ぶ場合も、名義は先に相続登記で移しておきます。取得を知った日から3年という期限の内側で済ませれば、出口を選ぶ時間が残ります。分かれ目になるのは、集落からの距離、雪による傷み、畑や原野が付くかどうかです。建物を壊せるかどうかで、国庫帰属を使えるかも決まります。

1. 集落に近く傷みが軽い古民家は、譲る相手が見つかりやすい

古民家をもらいたいと探しているのは、移住を考える人、近所で畑を広げたい人、店や工房を開きたい人です。どの人も、住むか使うかの目的を持っています。そうした人が見るのは、建物の古さより暮らしの便です。車で何分で買い物や病院に行けるか。冬に家の前の道を市町村が除雪するか。水道が来ているか、浄化槽か、井戸か。

屋根と土台が持ちこたえていれば、内装の古さは直す楽しみとして受け止められることもあります。松本市の空き家バンクでは、令和8年度の空き家バンク利活用促進事業補助金の受付が案内されています。こうした補助がある市町村では、もらう側が使える支えが一つ増えます。補助の対象や金額は、市町村ごとに違います。

当てはまらないのは、集落から離れ、細い山道の先にある家です。冬に車で入れない家は、見学できる時期も限られます。傷みが軽くても、もらい手が付くまで年単位でかかることがあります。その間も、固定資産税と見回りの手間は続きます。

2. 雪と傷みが重い古民家は、譲るより買取の方が話が進む

雪下ろしが何年も途切れた家は、屋根から傷みます。雪の重みで梁がたわみ、建具が閉まらなくなります。軒先から入った水が、柱の根元と土台を濡らします。こうなると、もらう側は住む前に大きな修繕を見込みます。無償でも、修繕費の分だけ「もらうと損」になります。

所有者の責任も残ります。民法第717条は、建物などの設置や保存に欠陥があって他人に損害を与えたとき、占有者、次いで所有者が賠償すると定めています。屋根の一部が落ちて隣の車を壊した。塀が崩れて通る人がけがをした。空き家でも、こうした責任は名義人に向かいます。どこからが責任になるかは、「空き家の放置で責任と賠償を負う条件」の記事で確かめられます。

傷みが重い家は、現況のまま引き取る買主に売る方が早く片付きます。直す費用と手間は、買主の側が値段に織り込むからです。手元に入る額は小さくなります。その代わり、冬ごとの心配は引き渡しの日で終わります。

当てはまらない場合もあります。大工仕事に慣れた人や、古い家の再生そのものを目的にする人は、傷みを承知で引き受けることがあります。そうした相手が近くにいるなら、譲る道も残ります。

3. 畑や原野が付く古民家は、譲る相手が農地法で絞られる

敷地に田や畑が含まれると、誰にでも譲れるわけではありません。農地の権利を移すには、農地法第3条により農業委員会の許可が要ります。この許可は、その農地を耕作して使う人に向けたものです。家だけ欲しい移住者は、畑ごと受け取れないことがあります。

畑を宅地や駐車場に変えて使うなら、農地法第5条の転用の許可の話になります。許可を出すのは都道府県知事などで、地域によっては転用が認められません。農地かどうかは、登記の地目だけでなく現況でも判断されます。荒れた畑でも、農業委員会が農地と見ることがあります。

山林や原野が付く場合も、相手の手間が増えます。森林法第10条の7の2により、森林の土地の所有者になった人は、市町村への届出が要ることがあります。畑や山林だけが手元に残って困る流れは、「農地を相続したが売れない」の記事で確かめられます。

当てはまらないのは、相手が近所の農家の場合です。畑を広げたい人には、畑付きの家がかえって使いやすいことがあります。地元の農家に先に声をかけると、話が早いこともあります。

4. 古民家を壊して手放すなら国庫帰属：出口を振り分ける診断

相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地を対象にしていません。古民家を残したままでは申請できず、解体が前提です。要件と審査の中身は、法務省の相続土地国庫帰属制度の案内で確かめてください。

解体費は、相続人の負担です。茅葺きの屋根や土蔵がある家では、処分に手間のかかる材料が増えます。費用の見方は、「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事で確かめられます。更地にすると、「もらい手を待つ間：固定資産税は1月1日の名義人に届く」で書いた住宅用地の特例も外れます。審査の結果が出るまで、土地の税は払い続けます。

当てはまる行の「→」の後ろが、向いている出口です。

□ 登記の名義が亡くなった親のままになっている → どの出口でも、先に相続登記

□ 集落の中か近くにあり、屋根と土台に目立つ傷みがない → 無償で譲る・空き家バンク

□ 親戚や近所に「住みたい」「使いたい」と言う人がいる → 無償で譲る

□ 冬に雪下ろしが要るのに、ここ数年は下ろせていない → 買取（現況のまま）

□ 雨漏りや床の沈みがあり、直す見積りを取る気になれない → 買取（現況のまま）

□ 敷地に地目が田や畑の土地が含まれている → 畑を耕す人へ譲る（畑の部分は当社では買い取れない）

□ 山林や原野が付いている → 森林法の届出を相手に伝えたうえで、譲るか買取

□ 解体費を出せて、土地も持ち続けたくない → 国庫帰属

複数の行に当てはまるときは、上の行から順に片付けます。名義が親のままなら、ほかの行の答えは名義を移した後に選び直します。

長野県で古民家を「あげます」と出す手順は？安曇野の空き家相談会と県内の窓口

相続登記で名義を移し、市町村の空き家バンクなどで相手を見つけ、贈与契約と移転登記をひと続きで済ませます。

窓口の形は、市町村ごとに違います。松本市は令和8年度の空き家バンク利活用促進事業補助金を案内しています。安曇野市は、所有者向けの空き家相談会を開いています。あげる側ともらう側では、受け持つ手続きも分かれます。順番を取り違えると、登記の段で話が止まります。

1. あげる側（譲る側）の手順：古民家の相続登記から引き渡しまで

1. 遺産分割をまとめ、相続登記を申請する
2. 屋根、雨漏り、雪の被害、水回りの状態を写真と書面に残す
3. 家財をどこまで残すか決める
4. 空き家バンクなどで相手を探し、現地を見てもらう
5. 贈与契約書を交わし、所有権の移転登記をして鍵を渡す

相続登記の前に、相続人どうしで誰がこの家を継ぐかを決めます。継いだ人だけが、もらう人と契約できます。兄弟の一人が遠方に住んでいても、書類は郵送でやり取りできます。

状態の記録は、冬と夏の両方で残せると役に立ちます。雨漏りや建具の歪みは、雪の季節に出ることが多いからです。写真には、撮った日を書き添えます。この記録が、あとで説明した内容の証しになります。

家財は、全部片付けてから譲る必要はありません。農具や古い箪笥を、もらう側が使いたいと言うこともあります。残す物と処分する物を、契約書に書き分けておきます。処分の費用に補助を出す市町村もあり、岡谷市は空き家家財等処分事業を案内しています。

相手が見つかったら、現地を一緒に歩きます。敷地の端、隣の家との間の塀、冬に屋根の雪が落ちる先。言葉で伝えにくいことほど、その場で見せます。

契約は書面で交わします。民法第550条は、書面によらない贈与は、引き渡しなどを終えるまで当事者が解除できるとしています。口約束のままでは、相手が直前で降りても止められません。契約書には、引き渡しの日と家財の扱いを書きます。移転登記の費用をどちらが持つか、その年の固定資産税をどう分けるかも書きます。移転登記は、もらう人と一緒に申請します。司法書士に頼むことが多い手続きです。

2. 長野県内の空き家バンクと相談窓口に出す

市町村が空き家の情報を集め、使いたい人に紹介する仕組みが空き家バンクです。所有者が登録を申し込むと、市町村の案内に物件が載ります。上田市のように「空き家情報バンク」と呼ぶ市町村もあります。登録の条件も、契約の段取りを市町村がどこまで受け持つかも、市町村ごとに違います。無償で譲る形の登録を受け付けるかどうかも、窓口に確かめます。

最初に開くとよいのは、長野県がまとめている県内市町村の担当部署と補助制度の一覧です。家がある市町村の担当課が、そこで分かります。所有者が直接相談できる場を設ける市町村もあります。安曇野市では、移住定住推進課が所有者向けの空き家相談会を開いています。

空き家バンクのほかに、個人どうしで譲り先を募る掲示板もあります。相手が早く見つかることがある一方で、身元や約束の確かさは自分で確かめるしかありません。登記の費用や税をどちらが持つかを決めないまま話が進み、名義の段で止まることもあります。

表の確認日は、各市町村の案内が開けることを確かめた日です。

3. もらう側の手順：古民家を受け取る前に登記・税・冬の管理を見積もる

もらう側が最初に取るのは、法務局の登記事項証明書です。所有者の欄が、話している相手の名前になっているかを見ます。亡くなった人の名前のままなら、相続登記が済むまで名義は受け取れません。抵当権など、ほかの権利が付いていないかも同じ書類で分かります。

現地は、できれば雪のある時期にも見ます。屋根の雪をどこへ落とすか。家の前の道は誰が除雪するか。水道管が凍らないか。夏に見ただけでは分からない手間が、冬に出ます。集落の自治会に入るかどうか、その費用や役回りも、前の持ち主に聞いておきます。

受け取ると、税の手続きが続きます。移転登記の登録免許税は、登記を申請するときに納めます。もらった翌年には、贈与税の申告が要るかを確かめます。長野県からは、不動産取得税の通知が届くことがあります。次の1月1日を過ぎれば、固定資産税も自分の名前で届きます。

畑が付くなら、受け取る前に農業委員会へ許可の見通しを聞きます。許可が出なければ、畑の名義は移りません。もらう前に確かめる費用と税の全体は、「0円物件とは？探し方と、もらう前に確かめる費用・税金」の記事で確かめられます。

雪で傷んだ古民家を当社に売ると、次の冬の前に片付く？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

長野県の古民家、次の冬と相続登記の期限までに済ませること

• いま手元で：課税明細書と登記事項証明書を取り寄せます。 名義が親のままか、評価額が110万円を超えそうかが分かります。相手が個人ならもらう側に贈与税が、会社ならあげた側に譲渡所得の税がかかることがあります。
• 雪が来る前に：傷みを記録し、出口を1つ選びます。 集落に近く傷みが軽ければ譲るか空き家バンク、雪下ろしが途切れていれば買取、建物を壊すなら国庫帰属です。畑の部分は、耕作する人にしか移せません。
• 期限から逆算して：相続登記を申請します。 申請が義務になった2024年4月1日より前から長野の古民家を継いだと分かっていた人は、2027年3月31日が締め切りで、2024年4月1日以後に継いだと知った人は、知った日から3年以内です。名義が移った後、最初の1月1日を過ぎると、固定資産税を払う人も替わります。

当社は雪や傷みのある長野県の古民家も現況のまま買い取り、代金はお引き渡しと同時にお支払いしますが、登記上の田や畑の部分は買い取れません。

長野県の古民家のよくある質問：税金・名義・畑・控除

Q1. 古民家をタダでもらった人に、税金はかかりますか

かかることがあります。その年にもらった財産の合計が110万円を超えると、超えた分に贈与税がかかります（国税庁タックスアンサー No.4402）。古民家の評価は売り出しの値段でなく、建物は固定資産税評価額、土地は路線価か倍率で見ます。名義を移す登記の登録免許税もかかります。長野県から不動産取得税の通知が届くこともあります。受け取った翌年の分からは、固定資産税も自分の名前で納めます。

Q2. 相続登記をしないまま、古民家をあげることはできますか

名義を移すことはできません。登記は、亡くなった親から相続人へ、相続人からもらう人へと順に移すからです。口約束だけ先に交わしても、相手は名義を受け取れません。相続人どうしで誰が継ぐかを決め、相続登記を済ませてから話を進めてください。期限の数え方は、「名義を移すとき：相続登記と移転登記を順に申請する」で確かめられます。

Q3. 長野県外に住んでいても、古民家を譲る手続きはできますか

相続登記や移転登記は、司法書士に頼めば郵送のやり取りで進められるため、県外にいながら手続きを済ませられます。空き家バンクへの登録の方法は、市町村ごとに違うので窓口に尋ねてください。悩ましいのは現地の案内です。親戚や近所の人に鍵を預けておくと、見学の日程を組みやすくなります。売る形を選ぶなら、「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事で郵送と委任の流れを確かめられます。

Q4. 空き家バンクに古民家を出せば、もらい手は見つかりますか

見つかるとは限りません。もらい手が付くかは、集落からの距離、冬の道の除雪、屋根と土台の状態で大きく変わります。同じ市町村の空き家バンクに、似た家が長く載り続けていないかを先に見てください。無償で譲る形の登録を受け付けるかどうかも、市町村ごとに違います。半年ほど反応が無ければ、買取や国庫帰属と並べて考え直す時期です。

Q5. 家財が残ったままの古民家でも、あげたり売ったりできますか

どちらもできます。譲る場合は、残す物と処分する物を契約書に書き分けます。農具や古い箪笥は、もらう側が使いたがることもあります。処分の費用に補助を出す市町村もあるので、家のある市町村の担当課に尋ねてください。当社の買取では、家財が残った状態のままでもご相談いただけます。

Q6. 畑つきの古民家を、家だけ先に手放せますか

家の敷地と畑が別の筆に分かれていれば、家と宅地だけを先に手放せることがあります。1つの筆にまとまっているなら、土地家屋調査士に分筆を頼むところから始めます。畑の名義を移すには、農地法第3条の農業委員会の許可が要ります。家だけ欲しい相手と、畑を使いたい近所の農家とに分けて譲る形もあります。

Q7. 相続した古民家を売ったら、3,000万円の控除は使えますか

使える場合があります。ただ、この控除は売ったときだけのものです。「あげます」で無償で譲れば代金が入らず、差し引く対象の儲けも生まれません。売る場合は、亡くなった親が一人で暮らしていた古民家とその敷地であることが出発点です。長野県の古民家は古い家が多く、昭和56年5月31日以前に建てられたかどうかが要件の一つになります。家屋は、耐震の基準に合うよう直すか、取り壊すかが要件です。令和6年1月1日以後の譲渡では、売主が売る前に済ませる形のほか、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをする形でも対象になります。売った代金が1億円以下であることも要件の一つです。雪で傷んだ古民家を当社に現況のまま売る場合も、控除を使える余地があります。買主がその期限までに取り壊すか直すかは、契約の前に当社と書面で確かめてください。条件をそろえて売れば、売って得た儲け（譲渡所得）から3,000万円を上限に差し引けます。ただし令和6年1月1日以後の譲渡で、古民家とその敷地を相続した人が3人以上いるなら、上限は1人あたり2,000万円までです。売る期限は、親が亡くなった日から3年たつ日を含む年の12月31日です。2024年に親を亡くしたなら、2027年12月31日までに売ります。ほかの要件は、「空き家3000万円控除の条件」の記事と国税庁の案内で確かめてください。

当社の見方

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。

買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。

東京都練馬区の空き家になっていた戸建てを、約200万円で買い取りました。

滋賀県東近江市の賃貸中の戸建て（築60年以上）を、約70万円で買い取りました。

神奈川県横浜市鶴見区の土地を、約650万円で買い取りました。

埼玉県川越市の土地（築50年以上）を、約760万円で買い取りました。

長崎県長崎市の賃貸中の戸建て（築20年以上）を、約140万円で買い取りました。