京都府の別荘はあげますで手放せる？税と手順と買取の差

京都府の別荘をあげますで手放す前に、名義は何年以内に直す？

親から相続した京都府の別荘は、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。

葬儀や四十九日が終わり、固定資産税の納税通知書が自分宛てに届くようになった頃。多くの方が、親の別荘をどうするかを考え始めるのはこのあたりです。府北部の海沿いや丹波の山あいに建つ別荘は、親が元気なうちは夏や秋に通っていても、代替わりした途端に誰も行かなくなります。あげる相手を探す話は、名義の期限と、建物が傷む速さの両方に追われながら進みます。

相続登記の期限は、亡くなった日ではなく知った日で決まる

親が亡くなったのが義務化より前の年でも、京都府の別荘を親の名義のまま置いておくことはできません。2024年4月1日に始まった相続登記の義務は、それより前に起きた相続にもかかります。3年の数え始めは、この施行日と、自分が別荘を相続したと知った日を比べて、後に来る方の日です。その日から3年の間に、法務局へ名義を直す申請を出します。

施行日の2024年4月1日より前から別荘の存在と相続を知っていた方なら、期限は2027年3月31日です。遺品を片付けていて、親が京都府に別荘を持っていたと施行日より後に初めて知った方は、その知った日から3年が期限になります。同じ家族でも、知った日が違えば期限の日付も違います。兄弟それぞれが自分の日付を確かめてください。

あげる話との関係で押さえておくのは、名義が親のままでは贈与の登記を申請できないことです。登記簿の所有者が亡くなった方のままだと、誰が渡すのかが記録の上で決まっていません。相手が見つかってから慌てて相続登記を始めると、戸籍を集める期間の分だけ引き渡しが延びます。

京都府の空き家の数と、別荘が統計で入る区分

総務省の住宅・土地統計調査（令和5年）では、全国の総住宅数が6,502万戸、空き家が900万戸で、空き家率は13.8%でした（総務省 住宅・土地統計調査・令和6年4月公表、総務省統計局）。この調査は空き家を、賃貸用、売却用、別荘などの二次的住宅、賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家に分けて数えています。

京都府の総住宅数・空き家数・空き家率は、同じ調査の都道府県別の結果表に、全国の値と同じ欄で並んでいます。相続した別荘がどの区分に近いかを知りたいときは、府の行で空き家の総数だけを見ずに、二次的住宅の欄と、賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家の欄を見比べてください。統計の上で別荘と呼べるのは、たまにでも人が使っている家です。

管理の決まりの側では、呼び名は関係ありません。空家等対策の推進に関する特別措置法第2条は、居住その他の使用がされていないことが常態である建物とその敷地を空家等としています。年に一度も行かなくなった別荘は、統計で二次的住宅に数えられていても、市町村の空き家対策では空き家と同じ目で見られます。

別荘を放置した場合に起こるリスクと、早期に手放す理由

誰も行かなくなった最初の1年で、別荘の中では湿気がこもり始めます。通水しない排水管は封水が切れて臭いが上がり、閉め切った部屋の壁や畳にはカビが出ます。近畿は台風の通り道でもあるので、屋根材や雨樋が飛んで隣の家や車を傷つけることもあります。この段階でも、建物の所有者としての責任は相続した人に移っています。

2年、3年と経つと、外から見て分かる傷みになります。庭木が隣の敷地へ伸び、雨漏りから床が沈み、窓が割れたまま放置されます。市町村は、管理が行き届かない空き家の所有者に指導をし、特定空家等になるおそれが大きいときは勧告ができます（空家等対策の推進に関する特別措置法第13条）。特定空家等には助言・指導、勧告、命令の順で手続きが進みます（同法第22条）。

勧告を受けると、その敷地は住宅用地の課税の特例から外れます（地方税法第349条の3の2）。特例の外れた後の税額の考え方は「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で確かめられます。別荘を早期に手放す理由は、税だけではありません。もらう人が見つかるのは、建物がまだ使える状態のうちです。傷みが進んだ別荘は、無償でも受け取る人がいなくなり、あげる話そのものが成り立たなくなります。

別荘の譲渡で起きる問題と費用の目安は？京都府で先に見積もる3つの費用

あげる前後で費用が出るのは、固定資産税、相続登記の税と報酬、渡した後に契約不適合で求められうる修補の費用の3つで、どれも名義と引き渡しの時期で金額が動きます。

無償で渡すのだから自分の出費は無い、と考えて動き始めると、相手が決まった頃に請求が重なります。仮に固定資産税評価額が500万円の別荘なら、相続登記の税だけで2万円、贈与の登記の税で10万円になります。誰がどれを払うかを、相手を探す前に決めておく必要があります。

固定資産税は、1月1日の名義人に1年分かかる

毎年1月1日に登記簿に所有者として載っている人に、その年の固定資産税が課されます（地方税法第343条・第359条）。年の途中で別荘をあげても、その年の分の通知は渡した側に届きます。相手との間で日割りの精算をするかどうかは、当事者で決めることです。

いま届いている納税通知書の年税額で、待つ間の負担を計算してください。たとえば年税額が6万円の別荘で、相手が見つかって登記を終えるまで2年かかれば、それだけで12万円です。別荘地の中の物件なら、管理会社に払う管理費や、水道・道路の負担金がこれに乗ります。管理費の滞納が残っている別荘の出口は「別荘・リゾートマンションを処分したい」の記事にまとめています。

1月をまたぐかどうかで、翌年の通知の宛先が変わります。年末に話がまとまりかけているなら、贈与の登記をその年のうちに済ませると、翌年度の固定資産税は相手に移ります。

相続登記は、登録免許税と司法書士の報酬が先に出る

相続登記には、登録免許税がかかります。登録免許税法の別表第一では、相続による所有権の移転は固定資産税評価額の1000分の4です。評価額500万円の別荘なら2万円になります。贈与による移転は1000分の20なので、同じ評価額で10万円です。贈与の登記の税をどちらが払うかは法律で決まっておらず、渡す条件として書面に入れます。

これに、戸籍や住民票の取得費と、司法書士に頼む場合の報酬が加わります。報酬は事務所と相続人の人数で変わるため、見積もりで確かめてください。法務省の相続登記の申請義務化の案内によると、正当な理由なく期限までに申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。費用を惜しんで登記を後回しにすると、あげる話も止まり、過料の心配も残ります。

固定資産税評価額は、納税通知書に付いている課税明細書の「価格」の欄で分かります。土地と建物で欄が分かれているので、両方を足した額に税率を掛けると、登記の税の見当がつきます。

契約不適合は、贈与と1円の売買で責任の重さが違う

「あげます」の形には、贈与と、1円や数万円で売る形の2つがあります。贈与なら、民法第551条第1項により、渡す側は贈与の目的として特定した時の状態で引き渡すことを約束したと推定されます。もらう人が見て決めた状態のまま渡せばよい、という扱いです。

売買にすると、金額が1円でも売主の責任が付きます。引き渡した別荘が契約の内容に合わないとき、買主は修補などを請求できます（民法第562条）。仮に引き渡しの後で屋根の雨漏りが見つかり、補修に30万円かかるなら、その請求が売主に向く可能性があります。責任を負わない特約を付けても、知っていて告げなかった不具合は免れません（民法第572条）。

どちらの形でも、雨漏りの跡、動かない給湯器、浄化槽の状態、残した家具を書面に書き出しておきます。知っていることを全部出した上で渡せば、後から揉めにくくなります。

京都府の別荘は誰にあげますか？相手で税がかかる人が変わる3つの方法

あげる相手が個人ならもらう人に贈与税、法人なら渡した自分に所得税がかかり、国に渡すなら建物を壊すことが条件です。

別荘あげますを実現する方法は、相手の種類で3つに分かれます。近所の人や移住を考えている人に渡すのか。地元の事業者に渡すのか。土地だけにして国に引き取ってもらうのか。相手が決まると、誰の財布から税が出るかも決まります。

1. 個人に無償で譲ると、もらう人に贈与税がかかる

国税庁のNo.4402 贈与税がかかる場合のとおり、個人から財産をもらったときは、もらった人に贈与税がかかります。暦年課税では、1年間にもらった財産の合計から基礎控除の110万円を引いた残りが課税の対象です（国税庁タックスアンサーNo.4408）。別荘の評価がこれを超えれば、もらう人に申告と納税が生じます。

土地の評価は、売れる値段ではなく、路線価か固定資産税評価額に倍率を掛ける方法で出します。山あいの別荘地では、実際に買い手が付く値段より評価の方が高く出ることもあります。もらう人は、贈与税のほかに、不動産取得税（地方税法第73条の2）と、名義を移す登記の税も負います。

渡す側には、原則として税はかかりません。その分、もらう側の負担が重くなります。「タダでもらえる」と思って手を挙げた人が、税と登記の費用の額を知って辞退することは珍しくありません。費用の内訳を最初に紙で見せてから、話を進めてください。

2. 法人に無償で譲ると、時価で売ったとみなされる

所得税法第59条第1項第1号により、法人に資産を贈与すると、その時の価額で譲渡したものとみなされます（所得税法（e-Gov法令検索））。お金を1円も受け取っていないのに、時価で売った人と同じように譲渡所得の計算が始まります。

譲渡所得は、時価から取得費などを引いて計算します。相続した別荘の取得費は、親が買ったときの額を引き継ぎます（所得税法第60条第1項）。親の売買契約書が見つからないと、引ける取得費が小さくなり、課税される所得が大きく見えることがあります。受け取った法人の側にも、もらった分の利益として法人税の課税が生じます。

地元の事業者が「施設として使いたいので無償で」と言ってきたときは、喜ぶ前に時価の見積もりを取ってください。自分にかかる所得税と住民税が、手元に残るはずだった解放感を上回ることがあります。

3. 建物を壊して、相続土地国庫帰属制度を使う

相続した土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、2023年4月27日に始まりました。法務省の案内では、建物がある土地は申請できません。別荘を国に渡すなら、先に建物を取り壊して更地にすることが条件の1つになります。承認されると、負担金として原則20万円を納めます。

建物がない状態であることは、主な要件の1つにすぎません。担保が付いている土地や、管理に過分な費用がかかる土地など、ほかにも外れる条件があります。全部を満たすかどうかは、法務局で事前に相談して確かめてください。解体の費用は建物の大きさだけでなく、重機の入る道幅や残した家財で変わります。考え方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事に書かれています。

府内では、舞鶴市のように「空き家除却補助」を募集している市もあります。解体してから国に渡す道を選ぶなら、補助の申請は工事の契約より前に済ませるのが通例です。別荘の所在地の市町村で、対象と申請の時期を先に聞いてください。解体して更地にすると、その次の1月1日から住宅用地の特例が外れるため、国の承認が出るまでの間は土地の固定資産税が上がる前提で費用を組んでください。

無償譲渡より買取が向く京都府の別荘は？他県の例は100万円未満から1,000万円台前半

解体費や補修費が土地と建物の値に近づく別荘は、あげても相手が見つかりにくく、買取の方が手元に残る額がはっきりします。

あげる相手を半年探しても声がかからない。その間にも固定資産税と管理費は出ていき、屋根の傷みは進みます。当社が他県で買い取った戸建ては、建物と土地の条件によって100万円未満から1,000万円台前半まで金額帯が分かれました。無償で渡すか売るかは、この幅のどこに自分の別荘が入りそうかで考えます。

1. 当社が他県で買い取った戸建ての記録

京都府での当社の買取記録は台帳に無く、下の表は当社が他県で買い取った戸建ての記録です。

当社が他県で買い取った例では、同じ戸建てでも、建て替えができない土地は100万円未満でした。8年空き家だった家でも、土地の使い道が残っていれば400万円台です。金額を分けたのは建物の傷みより、土地を次にどう使えるかでした。京都府の別荘も、道路に接していて建て直せる土地かどうかで、無償で渡すしかないのか、値段が付くのかが変わります。

2. 譲る方が向く別荘と、買取の方が手元に残る別荘

譲る方が向くのは、すぐに住める建物で、使いたいと言っている個人が近くにいる別荘です。もらう人が贈与税と登記の費用を負担できるなら、渡す側の出費は相続登記の分で済みます。空き家バンクに載せられる地域なら、移住を考える人の目にも触れます。

買取の方が手元に残るのは、補修しないと使えない別荘や、期限までに相手が見つかる見込みのない別荘です。無償で渡すつもりでも、相手が見つかるまでの固定資産税と管理費は自分が払い続けます。売れば、その支払いが引き渡しの日で止まり、代金も受け取れます。もらう人に雨漏りや浄化槽の不安を抱えさせたくない場合も、現況で引き取る買主に渡す方が後の連絡が残りません。

相続した空き家の3,000万円の特別控除（租税特別措置法第35条第3項）は、親が亡くなる直前まで一人で住んでいた家であることが主な要件の1つです（老人ホームなどに入っていた場合は、一定の条件で認められる例外があります）。ほかにも、1981年5月31日以前に建てた家であることや、耐震基準に適合させるか取り壊して売ることなど、満たす要件が複数あります。親が週末に通うだけで住まいにしていなかった別荘は、被相続人の居住用の家ではないため、原則としてこの控除の対象外です。親が実際に住んでいたかどうかの確かめ方を「空き家3000万円控除の条件」の記事で見てから、売るか渡すかを決めてください。

直してから渡す道を考えるなら、市の補助も候補です。宇治市は「令和8年度 空き家関連補助金」を案内しています。補助の対象になる工事かどうか、移住する人に限るのかは、市の窓口で確かめてください。

3. 京都府の別荘の手放し方を決めるチェック

当てはまる行に印を付けると、個人にあげる・法人にあげる・国庫帰属・買取のどれが合うかが絞れます。

• □ 名義が親のままで、相続登記をまだ申請していない → どの方法を選んでも、まず相続登記を済ませる
• □ 建物を残したまま渡したい → 国庫帰属は外れ、個人・法人・買取から選ぶ
• □ 近所の人や移住を考えている人など、使いたい個人がいて、その人が税と登記の費用を負える → 個人にあげる
• □ 地元の法人や事業者が使いたいと言っていて、時価の見積もりで自分の所得税を計算できる → 法人にあげる
• □ 解体費を出せ、更地にした後の土地を手放したい → 解体してから国庫帰属を申請する
• □ 補修しないと使えず、固定資産税や管理費を払いながら相手を待てない → 買取に出す

印が「名義が親のまま」だけに付いたときは、手放し方を決める前に相続登記の段取りを組みます。建物を残す行と買取の行の両方に印が付けば、現況で引き取る買主に提示額を聞く段階です。

京都府の別荘をもらう側はどう探す？空き家バンクの窓口と確かめる2つ

もらう側は、市町村の空き家バンクで物件を探し、現地で建物と費用を確かめてから受け取るかを決めます。

あげる側の立場でも、もらう側がどこで探し、何を確かめてから手を挙げるかを知っておくと、相手が見つかる場所が分かります。京都府では、府の「京都府移住の促進のための空家及び耕作放棄地等活用条例」で、空家と農地をセットにした移住促進のしくみが作られています。府は各市町の移住情報・相談窓口も一覧にしています。

1. 空き家バンクに載った京都府の物件を探し、利用の条件を聞く

府内の別荘や空き家を探すときの入口は、市町村が所有者と使いたい人をつなぐ仕組みです。「空き家バンク」「空き家情報バンク」と市町で名前は違いますが、役割は同じです。下の表は、府内の窓口のうち個別の案内ページがある例です。

多くの空き家バンクは移住や定住を前提に作られています。別荘として週末だけ使う人を利用の対象にしているか、登録できる物件に条件があるかは、市町ごとに決まっています。亀岡市は移住促進特別区域内の空き家の活用を、南丹市は移住者を対象にした住宅の整備を支援しています。もらう人が移住するのか、たまに通うだけなのかで、使える仕組みが変わります。

あげる側が物件を登録するときも、窓口でこの条件を先に聞いてください。別荘として使う人を受け付けない地域なら、空き家バンクに載せても声はかかりません。

2. もらう前に、建物と負担を自分の費用で見積もる

現地では、屋根と外壁、床の沈み、給湯器と浄化槽、上下水道の引き込みを見ます。別荘地の中なら、管理会社に管理費と負担金の額、滞納の有無を聞きます。滞納があると、新しい所有者に支払いを求める規約になっていることがあるためです。

受け取ると決める前に、もらう人が払う額を書き出します。贈与税、不動産取得税、名義を移す登記の税、司法書士の報酬、翌年からの固定資産税と管理費です。税の目安は「別荘の譲渡で起きる問題と費用の目安は？京都府で先に見積もる3つの費用」の節に書いた計算で出せます。補修が要るなら、その見積もりも同じ紙に並べます。

この合計が、別荘を使って得られる暮らしの価値に見合うかどうか。もらう人がそこで迷うと分かっていれば、あげる側も、残した家財を片付けておくか、補修の跡を書面にするかを先に決められます。

あげる側（譲る側）は何から進める？名義の確認から登記と申告までの2段

あげる側は、相続登記で名義を自分に移して条件を書面に残し、その後に贈与の登記と税の申告の担当を決めます。

相手が見つかってから名義を直し始めると、相手を数か月待たせることになります。待つ間に相手の気持ちが変わることもあります。順番は、名義、書面、登記の順です。

1. 名義と書類をそろえ、渡す条件を書面にする

最初に、法務局で土地と建物の登記事項証明書を取ります。所有者の欄が亡くなった親のままなら、相続登記から始めます。親の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍、別荘を誰が受け継ぐかを決めた書面が要ります。どこまで集めるかは司法書士に確かめると早く進みます。

名義が自分に移ったら、渡す条件を贈与契約書にします。書いておく項目は次のとおりです。

• 現況のまま引き渡すこと（雨漏りの跡や浄化槽の状態など、知っている不具合を書き出す）
• 残した家具や家電を誰が片付けるか
• 贈与の登記の税と司法書士の報酬をどちらが払うか
• 引き渡しの日と、その年の固定資産税をどう扱うか

不動産の譲渡に関する契約書は印紙税の対象です。税額の決まり方は国税庁のタックスアンサーNo.7108で確かめてください。口約束で渡すと、何を約束したかが後から食い違います。

2. 贈与の登記を申請し、翌年の税と通知の宛先を確かめる

贈与の登記は、渡す人ともらう人が共同で申請します。司法書士に頼めば、双方の書類を預かって同じ日に申請できます。遠方に住んでいて京都府の法務局に行けない場合も、郵送と委任で進められます。

登記が終わったら、翌年の1月1日の名義人がもらう人になっているかを確かめます。市町村の固定資産税の通知は、登記を基に宛先が切り替わります。個人に渡した場合、贈与税の申告をするのはもらう人です。法人に渡した場合は、渡した自分が譲渡所得の確定申告をします。どちらが何を申告するかを、引き渡しの日に互いに確かめておくと、翌年に連絡を取り直さずに済みます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

当社に京都府の別荘の買取を相談すると、入金まで何日？引き渡しは早ければ2週間以内

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

京都府の別荘をあげますで手放す前に決める3つ

• 名義を先に直します。相続登記の期限は、2024年4月1日と相続を知った日の遅い方から3年です。名義が親のままでは贈与の登記ができず、実際には渡せません。
• 相手を決めます。個人にあげれば贈与税はもらう人に、法人にあげれば時価で売ったとみなされ自分に所得税がかかります。国に渡すなら、建物を壊して更地にすることが条件です。
• 費用を並べます。固定資産税、相続登記の税と報酬、契約不適合で求められうる修補の費用の3つを金額にし、相手を待つ間の支払いと、買取の提示額を同じ紙に置いてから選びます。

当社は、建物が残った京都府の別荘も現況のまま買い取り、引き渡しと同じ日に代金をお支払いします。

京都府の別荘をあげますで手放すときのよくある質問

Q1. タダで別荘をあげても、税金はかかりますか

かかります。個人にあげた場合は、もらった人に贈与税がかかります。1年間にもらった財産の合計が基礎控除の110万円を超えると、もらった人が申告します。あげた側には原則として税はかかりません。法人にあげた場合は逆で、あげた側が時価で売ったものとみなされ、譲渡所得の申告が要ります。もらう人には、不動産取得税と名義を移す登記の税も加わります。

Q2. 相続登記をしないまま、別荘を人にあげられますか

贈与の約束そのものは結べますが、実際には渡せません。別荘の所有権は相続の開始と同時に相続人へ移ります（民法第896条）。ただ、登記簿の所有者が亡くなった親のままでは贈与の登記を申請できず、もらう人は自分が所有者だと第三者に主張できません（民法第177条）。遺産分割が終わる前は別荘が相続人の共有なので（民法第898条）、相続人1人だけでは別荘全体を渡すこともできません。先に遺産分割と相続登記で名義を相続人に移し、その上で贈与の登記をします。相続登記の期限は、2024年4月1日と相続を知った日の遅い方から3年です。相手が見つかる前に済ませておくと、引き渡しの日を早く決められます。

Q3. 建物がある別荘でも、国に引き取ってもらえますか

建物が建ったままでは申請できません。相続土地国庫帰属制度は、建物のない土地を対象にしています。別荘を国に渡すなら、先に建物を取り壊す必要があります。ほかにも担保が付いている土地などが外れる条件になっていて、建物がないことは要件の1つです。承認されると負担金として原則20万円を納めます。詳しい要件は法務省の相続土地国庫帰属制度の案内で確かめ、法務局で事前に相談してください。

Q4. 1円で売る形と贈与の形は、どこが違いますか

いちばん違うのは、渡した後の責任です。贈与なら、もらう人が見て決めた時の状態で渡せばよいと推定されます（民法第551条第1項）。1円でも売買にすると、引き渡した別荘が契約の内容に合わないとき、買主から修補などを求められることがあります（民法第562条）。1円で売る形にしても、税はなくなりません。個人に時価よりずっと低い値段で売ると、時価との差額は買った人が贈与で受け取ったものとみなされ、買った人に贈与税がかかることがあります（相続税法第7条）。法人に時価の2分の1に満たない値段で売ると、売った側は時価で売ったものとみなされ、譲渡所得の申告が要ります（所得税法第59条第1項第2号・所得税法施行令第169条）。値段をいくらにするかで、税を負う人と額が変わります。形を決める前に税務署か税理士に確かめ、そのうえで相手と書面で決めてください。

Q5. 京都市の別荘には、空き家に課す税がかかりますか

京都市は、人が住んでいない住宅に課す非居住住宅利活用促進税を条例で定めており、別荘やセカンドハウスもその対象に含まれます。課税が始まる時期や、課税されない住宅の基準は京都市の税の案内で決まっています。府内でも京都市の外にある別荘には、この税はありません。京都市内に別荘を持っているなら、課税の開始時期と自分の別荘が対象になるかを、市の窓口で確かめてから手放す時期を決めてください。

Q6. 遠方に住んでいて京都府の別荘に行けない場合でも、手放せますか

手放せます。相続登記と贈与の登記は、司法書士への委任と郵送で進められます。買取の場合は、当社が鍵をお預かりし、当社だけで現地を見ることもできます。契約書の署名や書類のやり取りも郵送で済ませられます。行かずに進める手順は「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事で確かめられます。現地に行けない間も固定資産税と管理費は続くので、相手を探す期間の長さを先に決めておくと判断しやすくなります。

当社の見方

京都府舞鶴市の賃貸中の戸建て（築40年以上）を、約250万円で買い取りました。

京都府南丹市の賃貸中の戸建て（築40年以上）を、約220万円で買い取りました。

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。

買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。

兵庫県姫路市の賃貸中の戸建て（築50年以上）を、約130万円で買い取りました。

東京都府中市の土地（築50年以上）を、約2,700万円で買い取りました。