底地の買い取りはいくら？借地人に売るか業者に売るか

底地とは何か｜地主の手元に残るものと借地人が持つもの

底地とは、建物を建てるために人へ貸している土地のことで、地主の手元には土地の所有権と地代を受け取る権利が残り、土地を使う権利は借地人の側にあります。同じ底地でも、平成4年8月1日より前に結んだ契約か、どんな期間で貸しているかによって、地主に土地が戻る見込みも、売るときの値の付き方も分かれます。

底地と借地権は、一つの土地を二つに分けて持つ形

借地借家法第2条は、建物を持つことを目的として土地を借りる権利（地上権または土地の賃借権）を借地権と呼んでいます。この権利が付いた状態の土地の所有権が、一般に底地と呼ばれるものです（借地借家法（e-Gov法令検索））。地主が持っているのは、登記上の土地の所有権と、毎月や毎年の地代を受け取る立場です。借地人が持っているのは、土地を使う権利と、その上に建てた自分名義の建物です。

一つの土地に、二人の権利が重なっています。そのため地主が土地を売るといっても、買った人がすぐに更地として使えるわけではありません。買主が手に入れるのは「借地人に土地を貸している地主の立場」です。借地人はそのまま住み続け、地代の払い先が新しい地主に替わるだけです。

地主の側から見ると、底地は名義も税の負担も自分にあるのに、使い道を自分で決められない土地です。借地人の側から見ると、土地の名義は他人でも、建物を建てて住み、条件が合えば建物ごと借地権を売ることもできる土地になります。底地と借地権の違いは、名義を誰が持つかではありません。いまその土地を使えるのが誰か、にあります。

底地の地主が持ち続けるものと、負い続けるもの

地主が持ち続けるものの中心は地代です。地代は契約で決めた額が続くのが原則です。借地借家法第11条は、地代の増減を求められる場面を定めています。土地にかかる税の増減や地価の変動があったとき、あるいは近くの似た土地の地代と比べて不相当になったときです。求められるのは、地主も借地人も同じです。増額を求めても、借地人が応じなければ話し合いや調停を経ることになり、地主の一存では上げられません。

負い続けるものの中心は固定資産税です。地方税法第343条により、固定資産税は土地の所有者として登記されている人に課されるので、底地の税は地代を受け取る地主が払います。昔に決めた地代のまま据え置かれている底地では、地代から税を引いた残りが小さく、年によってはほとんど手元に残らないこともあります。

見落としやすい負担が、もう一つあります。借地借家法第13条は、期間が満了して契約が更新されないとき、借地人が地主に対して建物などを時価で買い取るよう請求できると定めています。更新を断れたとしても、土地を取り戻すには建物の代金を払う場面が出てくるということで、底地を持ち続ける計算には、この可能性も入れておく必要があります。

旧借地法のころに結んだ底地の契約

いまの借地借家法が施行されたのは平成4年（1992年）8月1日で、それより前に設定された借地権には、期間や更新などについて旧借地法の決まりが引き続き当てはまる部分があります。親や祖父母の代から貸している底地は、この旧法の契約であることが少なくありません。

旧法の契約では、建てた建物の構造によって期間の扱いが変わります。契約書に期間の定めが無いまま、何十年も地代のやり取りだけが続いている例もあります。どちらの法律の決まりが当てはまるかで、次に期間が満了する年も、更新した後の期間も変わってくるため、底地を売る前に、まず契約が始まった年を確かめてください。

始まった年が分かる書類が手元に無いときは、地代の古い領収書の控え、過去に更新したときの合意書、地代を改定したときに交わした書面が手がかりになります。先代の地主が亡くなった後に見つかった書類の束の中に、最初の契約書が紛れていることもあります。

底地の買い取り価格が更地より低くなるのはなぜ？

底地の買い取り価格が更地より低くなるのは、借地人の建物がある限り地主は土地を使えず、借地借家法第3条の存続期間30年を基本に貸し続ける土地として値が付くからです。下がり方の大きさは、地代から税を引いて残る額、土地が戻ってくるまでの年数の読めなさ、そして底地を買える相手が誰かで分かれます。

地主が使えない底地は、受け取る地代でしか値が付かない

更地なら、買った人は家を建てることも、駐車場にすることも、分けて売ることもできますが、底地を買った人にできるのは、借地人から地代を受け取ることだけです。そのため底地の値は、同じ広さの更地の取引価格から付けるのではありません。この先何年にもわたって受け取る地代から、固定資産税などの出ていく分を引きます。その残りをいまの金額に置き直す考え方で付けられます。

地代が周辺より低いまま長く据え置かれている底地ほど、この残りは小さくなります。値も下がります。「底地の地主が持ち続けるものと、負い続けるもの」の見出しの節のとおり、地代の増額は地主の一存では決められないので、買う側は、いまの地代が当面そのまま続く前提で計算します。

相続税の計算でも、底地は似た考え方で評価されます。国税庁の財産評価では、借地権が付いた土地（貸宅地）は、自分で使っている土地としての評価額から借地権の分を差し引いて評価します。その借地権の割合は、路線価図に地域ごとの記号で載っています（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表（国税庁））。ただし相続税の評価額と、実際に売れる金額は別のものです。売るときの金額は、相続税の評価から想像するより低くなることがあります。

更新と正当事由で、底地が更地に戻る時期が読めない

借地借家法第3条は借地権の存続期間を30年とし、契約でそれより長く定めればその期間になるとしています。第4条は、更新した後の期間を、最初の更新で20年、その後は10年としています（契約でこれより長い期間を決めることもできます）。期間が満了しても、建物が残っていて借地人が更新を求めれば、第5条により前と同じ条件で更新したものとみなされます。地主が異議を述べられるのは、第6条のとおり正当の事由があると認められる場合に限られます。

正当の事由は、地主と借地人それぞれが土地を使う必要の大きさ、これまでの経過、土地の使われ方、立退料の申し出などを合わせて判断されます。地主が「自分で使いたい」と言うだけでは足りません。底地を買う側から見ると、30年、20年、10年と期間が来るたびに更新が続き、土地が更地として戻る時期が見えないことが、値を押し下げる大きな理由になります。

例外は、借地借家法第22条の定期借地権です。存続期間を50年以上とし、更新をしない約束を書面で結んだ借地なので、期間が来れば土地が戻ってきます。同じ底地という呼び方でも、普通の借地と定期借地では値の付き方がまったく違います。

底地を買える相手は、借地人か業者にほぼ限られる

更地なら家を建てたい個人が買い手になりますが、底地を自宅のために買う個人はまずいません。買える相手は、土地を一つに戻したい借地人と、底地を買って持ち続けたり、借地人と話をまとめたりする業者にほぼ限られます。買える相手が少ないと、売る側が値段を比べられる幅も狭くなります。

さらに底地は、買った人が土地を使えず、担保としての値も低いため、金融機関の融資を受けにくい土地です。手元の資金で買える相手しか残らず、買い手の少なさと資金の集めにくさが重なって、底地の買い取り価格は、更地の取引価格からは想像しにくい水準になります。

借地人に底地を売ると、業者に売るより高くなりやすいのはなぜ？

借地人に底地を売ると高くなりやすいのは、借地人が買えば底地と借地権が一つに戻り、借地人にとっては土地の値が、別々のときの値を足したものより大きくなるからです。ただし実際に高くなるかどうかは、借地人に買う意思と資金があるか、価格の話し合いが関係をこじらせずに進むかで分かれます。

1. 借地人が底地を買い取る場合は、限定価格の考え方が適用される

借地人にとっては、底地を買い取れば、更新のたびに期間を延ばしてきた借地の関係が終わります。地代も、更新のたびの話し合いも無くなります。建て替えや売却を誰の承諾も得ずに決められる土地になります。この「一つに戻ったときの土地の値」は、底地だけの値と借地権だけの値を足したものより大きくなることが多く、その増えた分を手に入れられるのは借地人だけです。

国土交通省の不動産鑑定評価基準では、借地人が底地を併せて取得する売買のように、買う人が限られることで一般の市場で付く値から離れた値が成り立つ場合の価格を「限定価格」と呼んでいます。借地人が底地を買い取る場合は、この限定価格の考え方が適用される例として挙げられています。業者や投資家が買っても、この増えた分は生まれません。同じ底地でも、借地人なら業者より高い金額を出せる理由がここにあります。

ただし、限定価格は借地人が出せる額の上の方の考え方であって、借地人がその金額を払うと約束するものではありません。実際の金額は、借地人が用意できる資金と、地主との話し合いで決まります。

2. 借地人との底地の価格の話し合いで止まりやすいところ

地主と借地人の話が止まりやすいのは、同じ底地を見ていても、頭に浮かべる基準が違うからです。地主は更地として売れたときの値を思い浮かべがちです。借地人は「地主は土地を使えないのだから」と、底地だけの低い値を思い浮かべがちです。その開きを埋める根拠を双方が持たないまま話し始めると、最初に出た数字が後の話を縛ります。

長年の付き合いがある借地人ほど、価格の話を切り出すこと自体に気後れがあります。過去に地代の値上げを断られた経緯や、更新料をめぐる行き違いがあると、売る話が昔の不満の蒸し返しに変わることもあります。地主の側が先に金額の根拠を持っておくと、この流れを避けやすくなり、根拠には不動産鑑定士の鑑定評価、近くの土地の取引価格の資料、業者から受け取った買い取りの提示額が使えます。

金額のほかにも、決めることは残ります。売買契約書を誰が作るか、所有権の移転の登記を誰に頼むか、代金をいつどう払うか。当事者だけで進めると、ここで日程が延びたり、手付や引渡しの条件が詰め切れなかったりするので、宅地建物取引業者に媒介を頼むか、少なくとも契約書と登記は専門家に任せる形が取られます。

3. 借地人が底地を買い取れないときの次の手

借地人に買う意思があっても資金の当てがつかないとき、あるいは高齢の借地人に買う気持ちが無いときは、底地だけを業者に売る道のほかに、借地人と一緒に動く道があります。

一つは、底地と借地権を同じ時期に同じ買主へ売り、一つの土地として値を付けてもらう方法です。借地人の側にも借地権を手放す気持ちがあるときに限られますが、一つに戻った土地として売れるので、それぞれが別々に売るより、二人が受け取る合計が大きくなることがあります。代金の分け方を売る前に決めておかないと、売買そのものが止まります。

もう一つは、土地を分けて、地主の底地の一部と借地人の借地権の一部を交換し、それぞれが一部の土地を自分のものとして持つ方法です。土地の広さや形、建物の位置によってはできないことがあり、分けた後の土地に建物を建てられるかを、測量と建築の決まりで確かめる必要があります。借地人の側から見た選び方も合わせて知りたいときは、「底地と借地権の出口」の記事で、地主と借地人の二つの立場から売り方を比べられます。

借地人が底地を買い取る場合、住宅ローンを使えるかで進み方が変わる

借地人が底地を買い取る場合、自宅の敷地を買う資金として住宅ローンを扱う金融機関があり、使えれば借地人の資金の当てがつきやすくなります。使えるかどうかは、買う人が借地人本人か第三者か、建物に自分で住んでいるか、そして金融機関や商品の扱いで分かれます。

1. 借地人が底地を買い取る場合は住宅ローンの対象になることがある

借地人が自分で住んでいる家の敷地を買う場合は、土地と建物の両方が借地人のものになります。金融機関は土地と建物をまとめて担保に取れるので、住宅の購入に近い形で融資を考えやすくなり、金融機関によっては、借地上の自宅に住む人が底地を買い取る場合の住宅ローンを商品として用意しているところもあります。

建物にすでに住宅ローンが残っている借地人は、底地を買う分を上乗せして借り換える形になることが多く、残っている借入の額や返済の年数によっては、新しい融資の審査が通らないこともあります。地主の側では、借地人がどこの金融機関に相談しているか、事前の審査が済んでいるかを尋ねておくと、売買契約を結んだ後に融資が下りず、話が白紙に戻る事態を避けやすくなります。

融資を使う売買では、期日までに融資が承認されなければ契約を解除できる条項（ローン特約）が契約書に入るのが通例です。この条項で解除になれば、地主は受け取った手付を返します。そこまでの期間だけが過ぎたことになるので、解除の期日をいつに置くかは、地主にとっても大事な条件です。

2. 底地買取りの資金でローンを組むのが難しい理由

借地人以外の人が底地を買う場合は、事情が大きく変わります。底地買取りの資金でローンを組むのが難しい理由は、買った人がその土地を使えないことに尽きます。借地人が住み続ける限り、買った人は土地に建物を建てることも、更地として売ることもできないため、金融機関から見た担保としての値は低く、返済の当てになる収入も地代だけです。

その地代も、昔の水準のまま据え置かれていることが多く、借入の返済額を賄えるほどにはならない場合があります。自分で住むための購入ではないので住宅ローンの対象にはならず、事業のための融資として審査されます。買う人の他の資産や収入の厚みが問われます。

3. 第三者が底地の買取りをする場合、金融機関や商品によって対応が異なる

第三者が底地の買取りをする場合、金融機関や商品によって対応が異なり、底地の購入には融資をしないところもあれば、他に担保になる不動産があることを条件に検討するところもあります。地主の側から見て気をつけたいのは、融資を前提にした買い手とは、審査の結果が出るまで売買が確定しないことです。

買い手が融資を使うのか、手元の資金で払うのかで、契約してから代金を受け取るまでの確かさが変わります。底地を早く現金に替えたい事情があるなら、提示額の高さだけで相手を選ばないでください。申し込みの段階で、買付証明書や申込書に、代金を手元の資金で払うのか融資を使うのか、融資を使うならローン特約の解除の期日はいつかを書いてもらってください。

業者が底地を買い取る価格は何で決まる？地代の残りと更新までの年数

業者が底地を買い取る価格は、地代から固定資産税を引いて手元に残る額と、最初の更新で20年、その後は10年と続く借地の期間の長さで、おおよその幅が決まります。同じ広さの底地でも、地代の水準、更新料や承諾料の取り決め、借地人がいずれ底地を買う見込みがあるかで、提示される金額が分かれます。

1. 業者がまず見る、底地の地代と固定資産税の差

業者が最初に見るのは、地代の年額から固定資産税と都市計画税を引いた残りが、いくらになるかです。底地を買った業者は、借地人が住み続ける間この残りを受け取り続けることになるので、残りが小さい底地ほど、買い取りの金額も小さくなります。

たとえば、住宅地にある底地を次の条件で試算します（借地権割合は国税庁の路線価図の記号によります）。

国税庁の財産評価基本通達では、借地権の付いた宅地（貸宅地）は、自用地としての評価額から借地権の価額を引いて評価します。借地権割合は路線価図に、Aの90%からGの30%まで10%刻みの記号で載っています。業者の提示額は、手元に残る27万円の何年分にあたるかに置き直すと読み解けます。540万円の提示なら20年分、810万円なら30年分で、どちらも相続税の評価の1,200万円を下回ります。業者の値が相続税の評価より低く出ることがあるのは、評価が借地権割合で機械的に割り振った額であるのに対し、業者は実際に受け取る地代の残りから値を付けるからです。

借地人が買う場合は、土地が一つに戻る分を借地人が見込めるので、業者の提示額より上の、相続税の評価の1,200万円に近いところまで話し合える余地があります。ただし、借地人の資金と意思しだいで、評価の額で売れると決まっているわけではありません。

地代が周辺の水準より明らかに低いときは、将来の地代の改定の見込みも考えに入れます。ただ、改定は借地人との合意か、調停・裁判を経て決まるものなので、その見込みを大きく金額に入れるのは難しいのが実情です。地主の手元に、地代を最後に改定した年と、そのときの合意書があると、買う側は改定の経緯を読み取りやすくなります。

借地人がいずれ底地を買いたいと言いそうかどうかも、業者が見るところです。借地人が建て替えを考えている、子の世代が家を継ぐつもりでいる、といった事情は、地主が日ごろのやり取りで知っていることが多く、相談のときに伝えると話が早く進みます。

2. 底地の更新までの年数と、更新料・承諾料の取り決め

更新までの年数が短い底地では、更新のときに更新料を受け取れる取り決めがあれば、その分が見込まれます。ただし更新料は借地借家法に定めのあるものではなく、契約書に支払いの取り決めがあるか、これまで支払われてきた経緯があるかで扱いが変わります。取り決めが無ければ、当然に受け取れるものではありません。

借地人が建物を第三者に売りたいときは、借地権の譲渡について地主の承諾が要り、その際に承諾料を受け取る例があります。地主が承諾しない場合でも、借地借家法第19条により、地主に不利となるおそれがなければ、裁判所が借地人の申立てで承諾に代わる許可を出すことができ、その許可を地主への金銭の支払いと引き換えにすることもできます。業者は、こうした承諾料や更新料を受け取れる見込みと、更新までの年数を合わせて底地の値を見ます。

3. 底地を仲介で一般の買い手に売る場合との違い

仲介で一般の買い手を探す方法もあります。けれども底地を自分で使うつもりで買う個人はまずいないため、買い手は底地を専門に扱う業者か投資家に限られ、仲介に出しても問い合わせが入るまでに時間がかかります。成約したときは、宅地建物取引業法第46条にもとづいて国土交通大臣が定める額を上限に、仲介手数料がかかります。

業者が自ら買主になる場合は、買い手を探す期間がありません。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりません。その代わり、業者が出す金額には、買った後に地代を受け取り続ける期間の長さや、借地人とのやり取りにかかる手間が先に織り込まれています。

業者を比べるときは、提示額の高さだけでなく、金額の内訳と、契約までに条件が変わり得るかを書面で確かめてください。署名の前に見ておく点は、「不動産買取で悪徳業者が使う手口8選」の記事で、業者が使う手口と合わせて確かめられます。

相続した底地や親子の間の底地は何が違う？名義の期限は3年

相続した底地には、相続の開始とその底地の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務がかかり、名義を移さないと買主への登記ができません。親子の間で底地を売り買いするときは、価格の決め方と、売った後も地代のやり取りを続けるかどうかで、贈与税の扱いが分かれます。

1. 相続した底地は、名義を相続人に移してから売る

底地を相続した人には、相続登記の申請義務があります（不動産登記法第76条の2・相続登記の申請義務化について（法務省））。期限は、相続が始まったことを知り、かつ、その底地の所有権を自分が取得したと知った日から3年です。親が亡くなったことは知っていても、遺産の中に貸している土地があると後から知った人は、その土地を取得したと知った日から数えます。この義務は2024年4月1日に始まり、それより前に開始した相続も対象です。その場合の3年は、2024年4月1日と、相続の開始と底地の取得を知った日の遅い方から数えます。2024年4月1日より前から両方を知っていた人なら、期限は2027年3月31日です。

底地では、先代の地主が亡くなった後も、借地人がそれまでどおり地代を払い続けていて、名義も地代の受け取り方も、何年も先代のまま過ぎている例があります。売る前には、遺産分割協議で底地を誰が取得するかを決め、相続登記を済ませたうえで、借地人に新しい地主と地代の払い先を知らせる段取りが要ります。

相続登記の期限を過ぎたときの扱いや、名義を動かさずに売れるかどうかは、「土地の名義変更をしないとどうなるか」の記事で確かめられます。相続した底地を借地人に売るか業者に売るかで、手取りがどう変わるかは、「底地を相続したが手放したい」の記事が相続人の立場から比べています。

2. 親が借地している底地を子が買い取る場合は、贈与税がかかることがある

地主の側では、借地人の子から「親が住んでいる家の底地を買いたい」と申し出を受けることがあります。親が借地している底地を子が買い取る場合、売買そのものは地主と子の取引ですが、その後の親子の間の扱いによって、子の側に贈与税がかかることがあります。

子が底地を買った後、親から子へ地代を払わなくなると、親子の間の土地の貸し借りは無償の使用貸借に変わり、親が持っていた借地権が子に移ったとみなされて、贈与税の問題になることがあります。国税庁は、借地権者の地位に変わりがないことを税務署に申し出る書類（借地権者の地位に変更がない旨の申出書）を用意しています。届け出が要るかどうかは、子の側が税務署か税理士に確かめることになります。

もう一つ、価格の決め方にも気をつけたい点があります。相続税法第7条は、時価より著しく低い価額で財産を譲り受けたとき、その差額を、譲った人からの贈与とみなすと定めています。親しい間柄の相手に、相場から大きく離れた安い値で底地を売ると、買った側に贈与税の問題が生じることがあるので、身内や長年の借地人に売るときも、金額の根拠を書面で残しておくことが、双方の助けになります。

3. 相続した底地を売った後の税と申告

相続した底地を売って利益が出たときは、売った翌年に譲渡所得の確定申告が要ります。所得税法第60条第1項により、相続で取得した資産は亡くなった人が引き続き持っていたものとみなされるので、取得費も取得の時期も亡くなった人のものを引き継ぎます。親の代から長く持っている底地であれば、租税特別措置法第31条の長期譲渡所得として扱われます。

底地は祖父母の代に取得していて、買ったときの書類が残っていないことが多く、取得費が分からないと税額は大きくなります。相続税を納めた相続人が、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合は、租税特別措置法第39条により、納めた相続税の一部を取得費に加えられます。申告が要るかどうかと期限の数え方は、「不動産売却で確定申告が必要な人」の記事で確かめられます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

底地を売る前に何を確かめる？借地契約の始まった年と地代の記録

底地を売る前に確かめるのは、借地契約がいつ始まり、次の更新まで何年残っているかと、地代が滞りなく払われているかです。この二つを書類で確かめられるかどうかで、借地人にも業者にも話を持ち込める状態かが分かれます。

1. 底地の借地契約書で、始まった年と次の更新の時期を読む

借地契約書を開いたら、契約が始まった日付、期間の定め、更新についての条項、更新料の取り決めの有無を順に読みます。たとえば平成12年（2000年）に期間30年で始まった契約なら、2030年に最初の期間が満了し、更新すれば借地借家法第4条により期間は20年となって、次の満了は2050年です。

平成4年8月1日より前に始まった契約は、「旧借地法のころに結んだ底地の契約」の見出しの節のとおり、旧法の決まりが当てはまる部分があるので、同じ計算はできません。旧法の契約で期間がはっきりしないときは、計算を自分で詰めようとせず、契約が始まった年と過去の更新の記録を持って、専門家か買い取りの相談先に見てもらう方が確かです。

契約書に期間の定めが無いときや、更新の記録が無いときは、地代の領収書の束や、地代を改定したときの書面、借地人と交わした手紙などから、契約が続いてきた年数をたどります。もう一つ見ておきたいのが、契約書の表題や条項に「定期借地権」「更新しない」という言葉があるかどうかです。定期借地権であれば、期間が来れば更新されずに土地が戻るので、売るかどうかの判断そのものが変わります。

2. 底地の地代の額と滞納の有無を、通帳と領収書で確かめる

地代は、いまの月額か年額と、最後に改定した年、支払いの方法（振込か手渡しか）を書き出します。振込であれば、通帳の記録を数年分さかのぼると、遅れがちな月や、払われなかった月があるかがすぐ分かります。

滞納がある底地は、業者に売るときに金額が下がる理由になります。借地人に売る話を切り出す前に、まず滞納の扱いを整理しておく必要があります。地代の増額をめぐって話がこじれ、借地人が地代を法務局に供託している底地もあり、その場合は地主が地代を受け取っていなくても滞納とは言えないので、供託の記録を確かめてください。

手渡しで受け取ってきた地代は記録が残りにくく、領収書の控えが無いと、どの年にいくら受け取ったかを説明できません。売る話を始める前に、ここ数年分だけでも、受け取った日と額を書き出しておきましょう。借地人とも業者とも、同じ数字を見ながら話せるようになります。

底地と借地上の建物の登記、近くの取引価格を調べる

底地と借地上の建物の登記は法務局で、近くの取引価格は国土交通省の不動産情報ライブラリで、どちらも売る相手を決める前に調べられます。建物が借地人の名義で登記されているか、近くの更地がいくらで取引されているかで、売る相手と話の始め方が分かれます。

1. 底地と借地上の建物の登記事項証明書を取る

法務局で、底地の土地の登記事項証明書と、借地上の建物の登記事項証明書を取ります。土地の側では、所有者の名義が自分になっているか、亡くなった親のままになっていないか、昔の借入の抵当権が抹消されずに残っていないかを見ます。

建物の側では、建物が登記されているか、その名義が借地人本人かを見ます。借地借家法第10条は、借地権の登記が無くても、借地人が自分の名義で登記した建物を土地の上に持っていれば、その借地権を第三者に主張できるとしています。建物が借地人の名義で登記されている底地を買う人は、借地権の付いた土地として買うことになり、借地人の立場はそのまま続きます。

建物が未登記だったり、名義が借地人の亡くなった親のままだったりする底地では、いま誰が借地権を持っているのかを書類で確かめにくくなります。借地人に売る話も、業者に売る話も、まずそこから確かめることになります。借地人の側で相続の手続きが済んでいないときは、底地を買う話の前に、借地人の家族の中で誰が建物を引き継ぐかを決めてもらう必要があります。

2. 不動産情報ライブラリで、底地の近くの取引価格を調べる

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域と時期を選んで、実際に取引された土地や建物の価格を調べられます（不動産情報ライブラリ（国土交通省））。底地そのものの取引はほとんど出てこないので、ここで見るのは、底地の近くで同じくらいの広さの土地が、更地としていくらで取引されたかです。

この更地の取引価格は、借地人が底地を買って土地が一つに戻ったときの値に近いものです。借地人との話し合いでは、上の方の手がかりになります。業者の提示額はこの値よりかなり低いところに来るのが通例なので、二つの数字を並べると、借地人に売る道と業者に売る道の開きが、自分の底地でどのくらいあるかの見当がつきます。

あわせて、市区町村から届く固定資産税の納税通知書と課税明細書で、底地の評価額と税額を確かめておくと、地代から税を引いた残りを自分で計算できます。この残りの額は、業者の提示額がどこから出てきたのかを読み解くときにも使えます。

底地の売り先をチェック表で決め、借地人へ打診する順番

底地の売り先は、借地人に買う意思と資金があるかを軸にしたチェック表に答えると、借地人への打診と業者への相談のどちらから始めるかが分かります。打診の順番を誤ると借地人との関係がこじれ、借地人に売る道も、業者に売った後の地代のやり取りも進めにくくなります。

1. 底地の売り先を決めるチェック表

次の項目のうち、当てはまるものに印を付けてください。

• □ 借地契約書や地代の記録から、契約が始まった年と期間が分かる
• □ 次の更新まで、まだ何年も残っている
• □ ここ数年、地代の滞納がなく、受け取った記録が通帳や領収書に残っている
• □ 借地上の建物が、借地人本人の名義で登記されている
• □ 借地人から、底地を買いたいという話が出たことがある
• □ 借地人に、住宅ローンや手元の資金で買える当てがありそうだ

最後の二つ（借地人から買いたいという話が出たこと、買える当てがありそうなこと）に印が付いたなら、借地人に打診するところから始めるのが合っています。限定価格の考え方が当てはまる相手が、実際に買える状態にあるからです。この場合も業者の提示額を一つ手元に持っておくと、借地人との話し合いの下の目安になり、話が崩れたときの備えにもなります。

最後の二つに印が付かず、最初の四つ（契約の年と期間、更新までの年数、滞納の無さ、建物の登記）に印が付いたなら、業者に相談して金額を受け取るところから始めるのが合っています。書類がそろっている底地は業者が金額を出しやすく、その金額を持ったうえで、改めて借地人に買う気持ちがあるかを尋ねることもできます。

最初の四つに印が付かないものがあるときは、売り先を決める前に、契約の年と地代の記録をそろえるところから始めてください。契約の中身が分からないまま売る話を始めると、借地人に尋ねても業者に尋ねても、話がその確認で止まります。

2. 借地人に底地の買い取りを打診する前に決めておくこと

借地人に話を持ちかける前に、地主の側で決めておきたいのは、この金額を下回るなら売らないという下限、いつまでに返事をもらうかの期限、そして誰が話を伝えるかです。下限は、業者から受け取った提示額や、不動産情報ライブラリで調べた近くの更地の取引価格をもとに決めておくと、借地人から低い金額を返されたときにも、根拠を示して話を続けられます。

話を伝えるのは、地主本人か、媒介を頼んだ宅地建物取引業者です。長年顔を合わせてきた借地人には、まず地主から売る考えがあることだけを伝え、金額や条件の話は書面で、あるいは媒介を頼んだ業者を通して進めると、口頭の言った言わないが残りにくくなります。

借地人が買わないと答えたときに業者へ売る考えがあることを、最初の打診で伝えるかどうかも決めておいてください。伝えるなら、地主が替わっても借地人の権利はそのまま続くことを添えます。借地人が「追い出されるのでは」と身構えずに済み、買うかどうかを落ち着いて考えてもらえます。

当社に底地の買い取りを頼むと何日かかる？

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

底地の買い取りは、借地人に買う意思と資金があるかで売り先が決まる

• 底地の買い取り価格が更地より低いのは、借地人がいる限り地主は土地を使えず、受け取れるのが地代だけで、更新が続けば土地が戻る時期も見えないからです。
• 借地人が買えば底地と借地権が一つに戻るため、限定価格の考え方が当てはまり、業者に売るより多くの金額を受け取れることが多くなります。
• 売る前に、借地契約の始まった年と更新の時期、地代の滞納、建物の登記、借地人の買う意思を確かめ、借地人へ打診するか業者に相談するかを決めます。

当社は借地人が住み続けたままの底地を手元の資金で買い取り、融資の条件を付けずにお引き渡しと同時に代金をお支払いしますが、借地人に買う当てがあるときは、借地人へ売る道を先に確かめていただくようお伝えしています。

底地の買い取りについてよくある質問

Q1. 底地の買取価格はどのくらいですか？

底地の買取価格は、同じ広さの更地の取引価格から機械的に決まるものではなく、地代から税を引いて残る額、更新までの年数、契約や地代の記録がそろっているかで、底地ごとに変わります。業者が買う場合は、地代を受け取り続ける権利として値が付くので、更地の取引価格を大きく下回ります。借地人が買う場合は、土地が一つに戻る分を借地人が見込めるため、業者の提示額より高いところで話がまとまることがあります。金額を下げる方向に働くのは、地代が周辺より低いまま据え置かれていること、滞納があること、借地契約書が見当たらないことです。「業者が底地を買い取る価格は何で決まる？地代の残りと更新までの年数」の見出しの節の試算では、相続税の評価で1,200万円、手元に残る年額が27万円の底地に540万円の提示があれば、残る年額の20年分に当たります。

Q2. 底地の上にある借地権は、なぜ売れるのですか？

借地権が売れるのは、借地人の立場が法律で守られていて、買った人も同じ立場を引き継げるからです。借地人が自分の名義で登記した建物を持っていれば、地主が替わっても新しい地主に借地権を主張でき、期間が来ても建物があれば更新が原則で、地主が断るには正当の事由が要ります。建物と一緒に借地権を売るには地主の承諾が要りますが、承諾が得られないときも、裁判所の許可という道が残されています。住み続けられる権利と建物が一緒に手に入るので、更地を買うより少ない資金で家を持ちたい人には買う理由があり、底地より買い手が見つかりやすいことが多い権利です。

Q3. 借地権と底地権の違いは何ですか？

底地権という言い方は、借地権が付いた土地を持つ地主の所有権を指すことが多く、法律の用語ではありません。違いは、土地を使えるのが誰かと、売るときに相手の承諾が要るかに出ます。借地人が借地権を建物ごと売るには地主の承諾が要りますが、地主が底地を売るときに借地人の承諾は要らず、民法第605条の2により、建物の登記などで借地人が対抗できる場合の貸し主の立場は、底地を買った人にそのまま移ります。税の負担も分かれていて、土地の固定資産税は底地を持つ地主に、建物の固定資産税は建物を持つ借地人にかかります。

Q4. 底地を売却するメリットは何ですか？

底地を売ると、地代から税を引いた残りが小さいまま固定資産税を払い続ける負担と、地代の受け取りや更新、建て替えの承諾のたびに借地人と話し合う手間から離れられます。相続を考えると、底地は現金のように分けられず、相続人の誰か一人が地主の立場を引き継ぐか共有で持つことになるので、売って現金に替えておくと、子の代の遺産分割が進めやすくなります。一方で、売れば地代の収入は無くなり、借地人が将来買いたいと言い出したときの金額も受け取れなくなります。地代の残りがまとまった額になっている底地なら、急いで売らずに持ち続ける考え方もあります。

Q5. 底地が売れない理由は何ですか？

底地が売れないと言われるのは、多くの場合、仲介で一般の買い手を探しても問い合わせが来ないという意味です。買った人は土地を使えず、受け取れるのは地代だけで、金融機関の融資も受けにくいので、自宅を探す個人は買い手になりません。加えて、借地契約書が無い、地代が昔のまま低い、滞納がある、建物の名義が分からないといった事情があると、底地を扱う業者でも金額を出すまでに時間がかかります。売り先を一般の買い手から借地人か業者に切り替え、契約と地代の記録をそろえると、話が動き出すことがあります。

Q6. 更地と底地は、どちらが高いですか？

同じ土地であれば、更地の方が高くなります。更地は買った人がすぐに使えるのに対し、底地は借地人が住み続ける限り使えず、更新が続けば土地が戻る時期も見えないからです。底地の値が更地に近づくのは、借地人が底地を買って土地が一つに戻る場合か、定期借地権の期間が終わって土地が返ってくる場合くらいです。立退料を払って更地に戻してから売る方法もありますが、正当の事由と立退料の額をめぐって長くかかることが多く、建物を時価で買い取るよう求められることもあるので、手元に残る額で比べると、底地のまま売る方が多く残る場合もあります。

当社の見方

当社では底地・借地権も買い取っており、ご相談の中では「借地人に買ってもらうのがよいのか、業者に売るのがよいのか」と迷われている地主様が多くいらっしゃいます。買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は正直にそうお伝えしていますので、借地人への売却と比べながら落ち着いてご検討いただけます。当社に売る場合は、ご相談から買取価格のご提示までが目安30分、ご契約までが目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内で、お引き渡しと同時にご入金します。書類は、一般には登記識別情報または権利証・本人確認書類・印鑑証明書・固定資産税の納税通知書をご用意いただき、相続した底地では戸籍などの書類が追加で必要になります。費用は、一般には売買契約書の印紙代、抵当権の抹消登記の費用、住所変更登記の費用、相続した物件では相続登記の費用がかかり、書類も費用も個別のご案件によります。全国(47都道府県)に対応していますので、遠方にある底地でもまずはお気軽にご相談ください。