滋賀県の別荘はあげますで手放せる？贈与税と買取との違い

滋賀県の別荘は無償でも贈与税がかかる？もらう人と渡す人の税金と名義

もらう側には、1年にもらった財産の合計が110万円を超えると贈与税がかかります。名義は、相続登記を済ませてからでないと移せません。

「ただで渡すのだから、手続きも軽いはず」。そう思って知人に声をかけると、話がまとまりかけたところで止まります。止まる場所は、たいてい税金と名義と管理費です。親が建てた家を、家族で週末に使う別荘として残してきた。その家に、もう誰も行かなくなった。こうした家は、名義が親のままのことが多いものです。管理費の請求も、親の名前で届き続けています。

滋賀県の空き家の数と、別荘地にもらい手が付きにくい事情

全国の空き家は900万戸で、住宅全体の13.8%を占めます（総務省統計局 住宅・土地統計調査・令和5年調査、令和6年4月公表）。滋賀県の値は、同じ調査の都道府県別の表で分かります。見るのは、総住宅数・空き家数・空き家率の3つの欄です。この調査では、別荘は「二次的住宅」という区分に入ります。売りにも貸しにも出ていない「その他の住宅」とは、別に数えられています。

滋賀県は琵琶湖を囲む県です。湖の西側や北側の山あいには、別荘地として区画された土地が点在します。湖が見える区画もあれば、林の奥の区画もあります。同じ別荘地の中でも、もらい手の付き方はまるで違います。

もらい手が付きにくい理由は、建物よりも土地の側にあります。

• 別荘地の中の道が、自治体の道路ではなく私道になっている
• 水道を、自治体ではなく別荘地の管理会社が引いている
• 冬に雪が積もり、車で入れない時期がある
• 管理費の支払いが、所有者が替わっても続く

どれも、もらう人にとっては「ただでも毎年お金と手間がかかる家」に見えます。値段を0円にしても、この4つは消えません。長野県の別荘地で同じ判断をする場合は、「別荘あげますは長野県でも可能？無償譲渡の手順と費用」の記事も読み比べてみてください。

無償でも、もらう人には贈与税、法人に渡せば渡す側にも課税が出る

個人から財産をもらった人には、贈与税がかかります。暦年課税では、1年間にもらった財産の合計から、基礎控除の110万円を引いて計算します（国税庁 タックスアンサーNo.4402「贈与税がかかる場合」）。別荘の土地と建物の評価が110万円以下なら、贈与税はかかりません。その年に、ほかの贈与がない場合です。110万円を超えれば、もらった人が申告して納めます。

間違えやすいのが、評価の物差しです。売れない別荘だから0円、とは扱われません。土地も建物も、税の決まった評価のしかたで値が付きます。山あいの別荘地でも、評価額がそれなりに出ることがあります。評価のしかたは、国税庁の案内か税理士に確かめます。もらう人に声をかける前に、評価額の見当を付けておく。それだけで、話が途中で止まりにくくなります。

渡す相手が会社などの法人なら、話が変わります。所得税法第59条により、個人が法人に不動産を無償で渡すと、時価で売ったものとみなされることがあります。お金を1円も受け取っていないのに、渡した側に譲渡所得の税がかかる形です。地元の事業者に「引き取ります」と言われたら、相手が個人か法人かを先に確かめてください。

個人どうしの贈与なら、渡した側に所得税はかかりません。もらった人は、前の持ち主が取得した時期と金額を引き継ぎます（所得税法第60条第1項）。もらった人が後で売るとき、税の計算はその引き継いだ金額から始まります。

親が亡くなる直前まで一人で住んでいた実家なら、譲るのではなく売る手もあります。売るなら、最大3,000万円を引ける特例が候補になります（租税特別措置法第35条第3項）。週末だけ使っていた別荘は、親が住んでいた家に当たりません。主な要件の1つから外れるため、特例の対象外です。ほかの要件は「空き家3000万円控除の条件」の記事で確かめられます。

別荘を放置した場合に起こるリスクと、早期に手放す理由

使わない別荘は、手を入れない年が重なるほど譲りにくくなります。

放置した場合に起こることは、だいたい次の順です。

• 閉め切った室内に湿気がこもり、床や壁が傷む
• 冬の凍結で水道管が割れ、春まで水が漏れ続ける
• 屋根や外壁の一部が落ち、隣の区画や道を通る人に当たる
• 管理費と固定資産税が、使わない年にも同じように請求される

法律の側でも、放っておける期間には限りがあります。空き家の所有者には、適切に管理する努力義務があります（空家等対策の推進に関する特別措置法）。このまま放置すれば特定空家等になるおそれが大きい家があります。そうした家は、管理不全空家等として市町村長から指導を受けます。改善されなければ、勧告に進みます（同法第13条）。倒壊のおそれなどがある特定空家等になると、助言・指導、勧告、命令と進みます。命令に従わなければ、代執行まであります（同法第22条）。

別荘を早期に手放す理由は、建物の傷みだけではありません。名義を持つ人が亡くなると、別荘はさらに次の相続人へ分かれます。相続人が増えるほど、譲るにも売るにも、全員の書類が要ります。もらい手から見ても、傷みの少ないうちの方が受け取りやすい家です。手間と費用は年ごとに積み上がり、減ることはまずありません。

別荘を無償譲渡するとき、譲渡で起きる問題と費用の目安は？

問題になるのは固定資産税・相続登記・契約不適合の3つです。相続登記を放っておくと、10万円以下の過料の対象になります。

3つとも、渡す側が準備を省くと、引き渡しの後に戻ってきます。それぞれ、いくらぐらいの話になるのかを置いておきます。

固定資産税：別荘の敷地には住宅用地の特例が原則として効かない

固定資産税は、毎年1月1日に登記簿で所有者になっている人に課されます（地方税法第343条・第359条）。贈与の契約を12月に結んでも、名義を移す登記が年明けになることがあります。その場合、その年度の通知は渡した側に届きます。誰が払うかは、契約の段で決めておきます。

人が住む家が建っている土地には、課税標準を下げる特例があります。毎日の生活に使う住宅の敷地なら、200平方メートルまでの面積は価格の6分の1に下がります。200平方メートルを超えた残りの面積は、3分の1です（地方税法第349条の3の2）。市町村から、管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けると、この特例は外れます。

ここに別荘ならではの事情があります。この特例が対象にするのは、人の居住の用に供する家屋の敷地です。週末や夏の間だけ使う別荘は、地方税法の扱いではこれに含まれません。別荘の敷地は、原則として住宅用地の特例の対象から外れます。特例ははじめから効いていません。勧告を受けても、特例が外れることによる差は生じません。逆に、親が住んでいた実家として課税されてきた家なら、特例が効いています。手元の課税明細書で、土地の欄に住宅用地の記載があるかを見てください。

金額の目安を、仮の数字で置きます。土地の評価額が600万円で、200平方メートル以下の住宅用地として特例が効いていれば、課税標準は6分の1の100万円です（地方税法第349条の3の2）。特例が外れても、課税標準が評価額の600万円にそのままなるわけではありません。住宅用地でない宅地には、地方税法の附則に置かれた負担調整の措置がかかります。課税標準の上限は評価額の70%で、この例では420万円です。前年度の課税標準から段階的に上がる仕組みもあります。実際の額は、その土地のこれまでの課税の経過で変わります。上限まで上がった場合で比べると、税額は特例が効いていたときの最大で約4.2倍です。どれも仮の数字です。ご自身の土地の額は、課税明細書と市町村の資産税の窓口で確かめてください。勧告までの流れは「空き家の固定資産税が6倍になる条件」の記事で確かめられます。

相続登記：名義が親のままなら、譲る前に自分の名義へ移す

親から継いだ別荘を誰かに譲るとき、贈与の登記を出せるのは登記簿の名義人だけです。名義が親のままなら、まず相続登記で相続人の名義にします。そのうえで、もらう人への贈与の登記をします。親の名義から、もらう人へ一度に移すことはできません。

ご自身の期限は、相続を知った日で決まります。相続登記の申請は、2024年4月1日から義務になりました。相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。2024年4月1日より前に知っていた人も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です（法務省 相続登記の申請義務化について）。正当な理由なく申請しなければ、10万円以下の過料の対象になります。

費用の目安は、過料の上限の10万円より、登記そのものの費用で考えます。法務局に納める登録免許税と、頼むなら司法書士の報酬です。税額は不動産の評価で決まります。報酬は事務所ごとに違うので、見積りで確かめます。

相続ではなく、自分で買った別荘でも名義の確認は要ります。登記簿の住所が引っ越す前のままなら、贈与の登記の前に住所の変更の登記を入れます。譲る話を始める前に、法務局で登記事項証明書を取る。名義と住所を見ておくだけで、もらう人を待たせる期間が短くなります。

契約不適合：ただで渡しても、知っている不具合は書面に残す

売買では、引き渡した家が契約の内容と違えば、売主が責任を負います。これが契約不適合の責任です。贈与については、民法が別の推定を置いています。渡す側は、贈与の目的として特定した時の状態で引き渡すと約束したもの、と推定されます。ただで渡す側の責任は、売買より軽く扱われます。

軽いからといって、黙って渡してよいわけではありません。もらった人が住み始めて雨漏りに気づけば、「聞いていない」という話になります。仮に、屋根の修理に100万円の見積りが出ている家を、伝えずに渡したとします。法律の責任がどうなるかとは別に、相手との関係は崩れます。地元で同じ相手と顔を合わせ続けることにもなります。

紙に残しておく項目は、次の4つです。

• 雨漏り、床の沈み、シロアリの跡
• 水道管の凍結や破損の履歴
• 浄化槽や井戸の有無と、最後に点検した時期
• 管理費の金額と、滞納の有無

買取で売るときは、話が売買になります。売主が知りながら告げなかった事実は、責任を負わない特約を付けても免れません（民法第572条）。譲る場合も売る場合も、知っていることを先に紙に書く。後から揉めないための、いちばん安い備えです。

別荘をあげますで手放す4つの方法、滋賀県ではどれが合う？

建物を残すなら、無償譲渡・空き家バンク・買取から選びます。国庫帰属は、建物を壊して審査に通り、原則20万円の負担金を納める場合だけの道です。

別荘あげますを実現する方法は、渡す相手で分かれます。知人や近所の人、空き家バンクで見つかる人、国、買取業者です。どれが合うかは、次の診断表にある5つの問いで見当が付きます。上の問いから順に答えてください。

表の2行目（名義は自分になっているか）で「いいえ」なら、どの方法でも相続登記が先です。表の3行目（管理費の滞納）で「いいえ」なら、その滞納額が、もらい手の付き方を大きく左右します。4行目はもらい手の当ての有無、5行目は待てるかどうかの問いです。「いいえ」が多いほど、期限を切れる買取の側に寄ります。

1. 知人や近所の人に無償譲渡する

いちばん話が早いのは、隣の区画の持ち主や、地元の知人に譲る形です。隣の区画の持ち主なら、土地を広げて使えます。道や水道の事情も、説明しなくても知っています。

この形が合うのは、相手の顔が見えていて、相手も欲しがっている場合です。掲示板で知らない人を募るより、条件の行き違いが起きにくくなります。費用は、登記と税の分だけで済みます。広告や仲介の費用はかかりません。

当てはまらない場合もはっきりしています。相手が法人なら、時価で売ったとみなす扱いが出ることがあります。「滋賀県の別荘を「あげます」と出す前に、税金と名義はどうなる？」の章の「無償でも、もらう人には贈与税、法人に渡せば渡す側にも課税が出る」の節で書いた扱いです。管理費の滞納が残っていれば、相手は受け取りをためらいます。区分所有のリゾートマンションなら、管理費の扱いがまた別です。そちらは「別荘・リゾートマンションを処分したい」の記事で、滞納と出口の関係を確かめてください。

声のかけ方にも順番があります。まず別荘地の管理会社に、隣の区画の持ち主に連絡が取れるかを聞きます。管理会社が、区画を手放したい人と欲しい人の間を取り持っていることもあります。名義が自分になってから声をかけると、相手が乗り気になったときに待たせずに済みます。

2. 空き家バンクに載せる

当てがないなら、空き家バンクが次の候補です。滋賀県では、県が市町村の空き家バンクの案内をまとめています（滋賀県 空き家バンクのご案内）。バンクは市町村ごとに運営されています。大津市の「空家バンク」、近江八幡市の「空き家情報バンク」、多賀町の「空き家・空き地情報バンク」のように、名前も仕組みも少しずつ違います。別荘のある市町村がバンクを持っているかを、まず県の案内で確かめます。

バンクは、物件の情報を載せて、使いたい人とつなぐ仕組みです。値段を付けて売ることも、無償で譲ることも、市町村の決まりの範囲で載せられます。契約の段で、宅地建物取引業者が間に入る市町村もあります。

合わないのは、期限がある場合です。載せてから、いつ問い合わせが来るかは読めません。そのあいだも管理費と固定資産税は請求されます。別荘地の中の区画は、移住先を探す人の希望と合いにくいこともあります。半年待っても動かなければ、買取と並べて考え直す、と最初に決めておくと迷いません。

国の事業として、全国の物件をまとめて探せる「全国版空き家バンク」もあります。県外に住む人の目に触れやすくなる点は、別荘には向いています。

3. 相続土地国庫帰属制度を使う（建物を壊してから）

国に土地を引き取ってもらう道は、建物を壊すことが前提です。相続土地国庫帰属制度は2023年4月27日に始まり、相続した土地を国に引き渡せる仕組みです。建物がある土地は、申請そのものができません。承認されると、原則20万円の負担金を納めます（法務省「相続土地国庫帰属制度について」）。

使えるのは、相続や相続人への遺贈で土地を取得した人です。自分で買った別荘の土地は、対象に入りません。担保が付いている土地や、境界が明らかでない土地なども、法務省の示す要件で外れます。審査にも時間がかかります。

壊してから申請するので、手元から出ていくお金は、解体費と負担金の両方です。解体費は、建物の大きさだけでなく、重機が入れるかどうかでも変わります。考え方は「空き家の解体費用はいくらかかるか」の記事に整理されています。解体の見積りを取ってから、譲る道と比べると判断を誤りません。

4. 買取に出す：無償譲渡より手元に残る別荘と、譲る方が向く別荘

買取が向くのは、値が付く見込みのある別荘です。譲ればお金は入りません。値が付くなら、売った方が手元に残ります。

当社が他県で買い取った例では、値の付き方に大きな幅がありました。大阪府堺市の、相続して遠方から管理していた実家の戸建ては、1,000万円台前半でした。富山県富山市の、8年空き家だった戸建ては400万円台でした。東京都荒川区の、再建築不可の空き家は100万円未満でした。長く放っておいた家にも、建て替えのできない家にも、値は付いています。「ただでも要らないだろう」と思い込む前に、一度値段を聞く意味はあります。

逆に、譲る方が向く別荘もあります。

• 隣の区画の持ち主が、土地を広げたがっている
• 管理費を、次の所有者が引き継ぐことを承知している
• 買取の金額が、登記の費用と滞納の清算でほぼ消える

湖が見えて、車で通年入れる別荘なら、一般の買主に仲介で売る方が手取りは多くなります。買取は、買主を探す期間と手間を当社が引き受ける分、金額が下がるためです。出口ごとの費用は「空き家の引き取り先を比較」の記事で並べて確かめられます。

別荘をあげますで譲るとき、あげる側ともらう側の手順と費用は？

あげる側は名義と不具合と管理費をそろえ、もらう側は現地と補助を確かめます。贈与契約と登記の費用の持ち方は、110万円の線と一緒に決めます。

手順は3つの段に分かれます。あげる側の準備、もらう側の確認、そして2人でする契約と登記です。順番を入れ替えると、どこかで誰かを待たせることになります。

1. あげる側（譲る側）の手順：名義・不具合・管理費を先にそろえる

あげる側が最初にそろえるのは、もらう人に見せる紙です。口で説明するより、紙で渡す方が行き違いが減ります。

• 法務局で登記事項証明書を取り、名義と住所を見る
• 名義が親のままなら、相続登記を司法書士に頼む
• 固定資産税の課税明細書で、評価額と住宅用地の記載を見る
• 管理会社に、管理費の額・滞納の有無・名義を替える手続きを聞く
• 雨漏りや凍結の履歴など、不具合を紙に書き出す

管理会社への問い合わせは、早めに済ませます。別荘地によっては、所有者が替わるときに管理会社の承認や届出が要ります。水道の契約が管理会社と結ばれていれば、その契約も引き継ぐ形になります。名義を替える手続きの中身を知らないまま譲ると、もらった人が後で困ります。

別荘あげますを実行する前の注意点が、もう1つあります。「引き取る代わりに、処分費を払ってほしい」と言われる場面です。その費用で何をするのか、誰の名義に移すのかを、書面で確かめてください。名義が移らないまま費用だけ払う形は、避けるべきです。業者の確かめ方は「不動産買取で悪徳業者が使う手口8選」の記事にまとまっています。

2. もらう側の手順：現地を見て、補助と毎年の負担を確かめる

もらう側が確かめるのは、受け取った後に毎年かかるお金と手間です。家そのものより、そちらの方が長く続きます。

現地は、できれば季節を変えて2回見ます。夏は草木の茂り方と湿気、冬は雪と道の状態です。冬に車で入れない別荘地もあります。水道の引き込み、浄化槽の有無、電気の契約も、その場で見ておきます。

直して住むつもりなら、市町村の補助を探します。守山市には、空き家を活かす改修などを対象にした守山市 空き家活用推進補助制度があります。大津市には「大津市定住促進リフォーム補助金」があります。県も「空き家に関する支援制度」のページで、市町村の制度をまとめています。補助は年度ごとの予算で決まります。令和8年度に申し込むなら、その年度の募集が出ているかを、市町村のページで確かめます。工事を契約した後では対象にならない制度もあるので、順番は先に聞いておきます。

もらう側にかかる税も、受け取る前に見積ります。評価の合計が110万円を超えれば贈与税、名義を移せば登録免許税がかかります。県の不動産取得税の通知も届きます。毎年の固定資産税と管理費を足すと、「ただでもらう家」の本当の負担が見えます。

3. 贈与契約と登記：費用を誰が持つかの早見表

契約の前に決めておくのは、誰がどの費用を持つかです。決めずに進めると、登記の直前に止まります。

贈与の約束は、口約束で済ませず書面にします。民法第550条は、書面によらない贈与はどちらからでも解除できる、と定めています。ただし、履行の終わった部分は解除できません。不動産では、引き渡しか所有権の移転の登記のどちらかが済めば、履行が終わったと扱われます。その後は取りやめられません。逆に、どちらも済む前なら、口約束の贈与は取りやめられることがあります。書面には、渡す土地と建物、引き渡す日、上の表で決めた負担、不具合の一覧を書きます。

登記は、名義が自分になっていることを確かめてから申請します。相続登記と贈与の登記を、同じ司法書士に続けて頼むと、日程が組みやすくなります。登記が終われば、固定資産税の通知も翌年度からもらった人に届きます。管理会社への名義の届出も、同じ時期に済ませます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

滋賀県の別荘を当社が買い取る場合の流れと、買い取れない条件

当社が買い取る条件・買い取れない条件と、実際の買取事例は「当社の買取基準」にまとめています。

滋賀県の別荘をあげますで手放すか決める3つの基準

• 建物が残っているなら、国庫帰属は使えません。譲る・空き家バンク・買取の3つから選び、診断表で「いいえ」が多いほど期限を切れる買取に寄ります。
• 無償でも、もらう人には110万円を超えると贈与税、法人に渡せば渡す側に課税が出ることがあります。名義が親のままなら、どの道でも相続登記が先です。
• 固定資産税・相続登記・契約不適合の3つを、誰が持つか紙に書いてから契約します。管理費の滞納は、引き渡しまでの清算を決めておきます。

当社は家財が残る別荘も買主として直接買い取り、管理費の滞納の払い手が決まらない物件は買い取りません。

滋賀県の別荘をあげますで手放すときによくある質問

Q1. 別荘地の管理費が滞納になっていても、別荘をあげますで譲れますか

譲ること自体はできます。ただ、もらい手はかなり付きにくくなります。滞納分が次の所有者に請求されるかどうかは、管理規約や管理会社との契約で決まります。請求が回る取り決めなら、もらう人は滞納ごと引き受けることになります。譲る前に、管理会社に滞納額と、名義が替わったときの扱いを書面でもらってください。滞納を清算してから譲るのか、相手が承知して引き受けるのか。どちらかを決めないまま、話を進めないことです。

Q2. 建物が付いたままの別荘を、国に引き取ってもらえますか

建物が付いたままでは引き取ってもらえません。相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地を申請の対象から外しています。使うなら、建物を壊して更地にしてから申請します。承認されれば、原則20万円の負担金を納めます。相続や相続人への遺贈で取得した土地に限られ、自分で買った別荘の土地は対象外です。解体費と負担金を足した額を、上の「3. 相続土地国庫帰属制度を使う（建物を壊してから）」で書いた条件と合わせて見てください。

Q3. 滋賀県の外に住んでいても、別荘を譲る手続きや売却はできますか

できます。登記は司法書士に委任でき、登記事項証明書もオンラインで請求できます。管理会社とのやり取りも、電話と郵送で進められます。現地を見る回数を減らしたいなら、鍵を誰に預けるかを先に決めておきます。県内のどこに聞けばよいか迷ったら、滋賀県の「県内の空き家相談窓口」のページで、別荘のある市町村の窓口を探せます。当社に売る場合は、鍵をお預かりして当社だけで現地を見ることもできます。

Q4. 滋賀県の空き家バンクに、0円で別荘を載せられますか

載せられるかどうかは、市町村の決まりで変わります。空き家バンクは市町村ごとに運営され、登録の条件も違います。たとえば大津市なら、大津市空家バンクについてのページで登録の案内を確かめます。別荘地の区画は、移住先を探す人の希望と合わないこともあります。載せる前に、窓口で「無償で譲りたい」と伝え、扱えるかを聞いてください。載せた後も、管理費と税は払い続けることになります。

Q5. もらった人が後で別荘を売ると、税金はどう計算されますか

もらった人は、前の持ち主が取得した時期と金額を引き継ぎます（所得税法第60条第1項）。売るときの譲渡所得は、売った代金からその引き継いだ金額などを引いて計算します。親が昔安く買った別荘なら、引き継ぐ金額も小さくなります。売れた代金の多くが、税の計算の上では利益に見えることがあります。もらう前に、この点も相手に伝えておくと、後で話がこじれません。

Q6. 別荘を解体してから譲る方が、もらい手は付きやすいですか

解体すると、建物の傷みや不具合の心配は消えます。そのかわり、解体費は渡す側の持ち出しになります。親の実家として住宅用地の特例が効いていた土地なら、更地にした翌年度から特例が外れます。別荘として課税されてきた土地なら、その差はもともとありません。もらう人が家として使いたいのか、土地として使いたいのか。先にそれを聞いてから、壊すかどうかを決める方が、解体費を無駄にしません。

当社の見方

滋賀県東近江市の賃貸中の戸建て（築60年以上）を、約70万円で買い取りました。

相続した物件では、戸籍などの書類が追加で必要になります。

ご用意いただく書類は、個別のご案件によります。

ご負担いただく費用は、個別のご案件によります。

リースバック（売却後も賃借人として住み続ける形）も積極的にお受けしています。

買い取れない物件や、売らないほうがよい場合は、正直にそうお伝えしています。

北海道室蘭市の賃貸中の戸建て（築40年以上）を、約220万円で買い取りました。

東京都杉並区の戸建て（築60年以上）を、買取金額1,000万円台後半で買い取りました（2024年に取引）。

北海道の賃貸中の戸建て（築50年以上）を、約50万円で買い取りました。