大阪市の長屋を売却する｜連棟住宅の買取と価格

大阪市の長屋の売却で、価格を分ける3つの条件

長屋の売却価格を分けるのは、その一戸が単独で建て替えられるか、隣戸から切り離せるか、前面の道が建築基準法上の道路かの3点です。どれも「長屋だから」ではなく、その一戸ごとの条件で答えが変わります。同じ棟の中でも、端の一戸と中間の一戸では結論が違うことがあります。

大阪市内で長屋を相続した方、あるいは親から引き継いだまま空き家にしている方から、「隣とくっついているから売れないと言われた」というご相談を受けます。売れないのではなく、買う側が何を見て金額を出すかが、一般の戸建てと違うだけです。

登記の地目・種類と、現況の呼び方がずれていることがある

大阪市内の長屋で最初に混乱するのが、呼び方です。登記事項証明書の建物の種類が「居宅」で1棟1個の建物として登記されているもの、1棟の中の各戸が区分建物として登記されているもの、土地が共有になっているものと、形が複数あります。

現地では「長屋」「連棟住宅」「テラスハウス」と呼び分けられますが、この呼び名には法律上の定義の差がありません。売却の場面で効いてくるのは、次の3つがどうなっているかです。

• 建物の登記が1個か、戸ごとに分かれているか
• 敷地が単独所有か、共有か、隣戸の敷地とどう境界が引かれているか
• 隣戸との境に、壁が1枚しかないのか、各戸に壁があって接しているだけなのか

このうち3つ目は、解体や切り離しの費用に直結します。壁が1枚を共有している構造なら、片側だけを壊すと残る側の壁が外壁になり、防水と仕上げの工事が必要です。その費用と工事の同意を、誰が負うのかという話になります。

登記の形は、法務局で登記事項証明書と建物図面を取れば確認できます。大阪市内の長屋は戦前から戦後すぐの建築が多く、建物図面そのものが法務局に無いこともあります。図面が無い場合は、固定資産税の課税明細書に載っている床面積と構造を手がかりにします。

大阪市に長屋が多い理由と、いま残っている場所

長屋が集中しているのは、空襲の被害が比較的少なかった地域と、戦後に住宅が急いで建てられた地域です。大阪市内では、中央区の空堀・谷町の周辺、阿倍野区、西成区、生野区、平野区、東成区などで、路地に面した2階建ての木造長屋が今も残っています。北区の中崎町のように、長屋を改装した店舗が並ぶ地域もあります。

住宅・土地統計調査（総務省統計局）は、全国と都道府県別に住宅の建て方を「一戸建」「長屋建」「共同住宅」に分けて集計しています。自分の地域にどれだけ長屋が残っているかを数で知りたい場合は、住宅・土地統計調査の建て方別の表を見ると、市区町村単位まで確認できます。

数が多いということは、買い手の側から見れば「似た物件が他にもある」ということでもあります。改装して住みたい人、店舗にしたい人が探しているのも事実ですが、その需要は立地と状態に強く依存します。路地の奥で車が入らない一戸と、表通りに面した一戸では、同じ区内でも扱いが変わります。

売る前に確定させておく書類は4点

金額の話に入る前に、手元にそろえておくと話が早い書類があります。

• 登記事項証明書（建物・土地の両方。共有なら持分の記載も見る）
• 公図と、あれば地積測量図
• 固定資産税の納税通知書と課税明細書
• 建築確認済証・検査済証（古い長屋では無いことが多い）

検査済証が無い場合の扱いは、「検査済証がない家の売却」の記事に整理しています。大阪市内の戦前の長屋は、そもそも建築確認の制度が今の形になる前の建物なので、書類が無いこと自体は珍しくありません。無いから売れないわけではなく、無い前提で金額を出すことになります。

長屋の一戸を大阪市で売却するとき、何で結果が分かれるか

結果を分ける最初の分岐は、その一戸が建築基準法上の「1棟の建物の一部」なのか、「独立した建物」なのかという点です。ここが、切り離しの同意が要るかどうかと、建て替えの申請の形を決めます。

長屋は、1棟の建物を複数の住戸が壁で仕切って使う形です。区分所有のマンションと違うのは、多くの場合、各戸に対応する敷地が別々に登記され、それぞれの所有者が土地を単独で持っている点です。つまり、土地は自分のもの、建物は隣とつながっている、という状態になります。

「自分の土地だから自由にできる」が成り立たない場面

土地が単独所有でも、建物が物理的につながっている以上、自分の一戸だけを壊すには隣戸の建物に手を入れることになります。共有壁を撤去すれば、隣戸の室内側が露出します。屋根も通しで葺かれていれば、切断面の処理が必要です。

この工事を進めるには、隣戸の所有者の同意が要ります。同意を得ずに着工すると、隣戸の所有者から工事の差し止めや損害賠償を求められることがあります。逆に、隣戸が先に壊して自分の側が露出した、という相談も実際にあります。

さらに、片方だけを解体すると、残る側の建物の構造が変わります。もともと1棟として釣り合っていた建物から一部を抜くので、耐力の検討が必要になる場合があります。「自分の分だけ」という発想が通らないのは、この物理的なつながりが理由です。

建て替えの可否は、接道と敷地の形で決まる

切り離しの話とは別に、建て替えられるかどうかという問題があります。建築基準法第43条は、建築物の敷地が道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。この義務を満たさない敷地では、新しい建物の確認が下りません。

長屋の各戸は、間口が狭いことが多く、2メートルに届かない一戸が出てきます。特に中間の戸は、間口が3メートル前後で、そこから通路部分を引くと基準を割ることがあります。また、前面の路地が建築基準法上の道路として扱われていない場合もあります。道路の幅員に関する規定は第42条に置かれており、幅員4メートル未満の道で、法の適用時に既に建物が立ち並んでいたものは第42条第2項の道路として扱われることがあります。

自分の敷地が接している道が何に当たるかは、大阪市の建築指導の窓口で確認できます。条文を読んでも自分の敷地がどの道に接しているかまでは分からないので、公図と住宅地図に地番を書き込んで持参し、窓口で確認するのが確実です。

相続で引き継いだ場合は、名義の状態を先に見る

長屋は代々持ち続けられていることが多く、登記名義が祖父母の代のままという物件に出会います。名義が故人のままでは、売っても決済で買主に所有権を移せません。

相続登記は、2024年4月1日に申請が義務づけられました。期限の起点は、その不動産を相続で取得したと知った日で、そこから3年です。施行の日より前に起きていた相続も対象に入り、こちらは2027年3月31日が区切りになります。義務化の中身は、法務省の「相続登記の申請義務化」のページにまとまっています。

自分が期限のどちら側にいるかは、相続で取得したことを知った日が2024年4月1日より前か後かで判定します。前なら2027年3月31日、後ならその日から3年です。名義が数代さかのぼっている場合、相続人の確定だけで数か月かかることがあり、売却の日程に直接響きます。名義変更と売却の順番は「相続した空き家の名義変更と売却の事例」の記事に、実際の工程で書いています。

大阪市の長屋の売却価格は「相場の何割」で決まらない

長屋の売却価格は、周辺の戸建ての相場に一律の掛け目をあてて出せるものではなく、切り離しの同意・接道・建物の状態という3つの不確定が、それぞれいくらの費用と時間に置き換わるかで決まります。掛け目が同じでも、この3つの中身が違えば結論は変わります。

ネット上では「長屋は相場の2〜3割減」といった数字を見かけますが、その割合を示す公的な統計はありません。国土交通省も総務省も、長屋の取引価格が一戸建てと比べて何割になるかという集計は公表していません。代わりに使えるのは、不動産情報ライブラリで、同じ区・同じ面積帯の実際の取引価格を見ることです。そこに出るのは成約した価格であって、長屋かどうかは物件の欄から判断することになります。

1. 買主が引き算しているものの中身

買う側が金額を出すとき、手元で引いているのは次のようなものです。

引き算の1つ目は、工事の費用です。切り離しが必要なら、残る側の共有壁の防水、屋根の切断面の納まり、外壁の仕上げ、足場と養生が、切り離す面1面につき一組ずつ乗ります。中間の戸で2面を切り離すなら、この一組が二組になります。前面の路地に軽トラックが入らない幅だと、小型の重機も運搬の車両も現場に着けられず、解体材を表通りまで手で運ぶ工程が加わります。

2つ目は、時間です。隣戸の同意を得る交渉、行政との協議、名義の整理。この期間は買った側が固定資産税と保険を払い続ける期間でもあります。

3つ目は、確定していないことそのものです。同意が取れるか分からない、建て替えできるか分からないという状態は、金額に置き換えるしかありません。確認が進んで不確定が消えれば、その分は価格に戻ります。

2. 価格が上がる方向に働く条件

同じ大阪市内の長屋でも、次の条件がそろっている一戸は、金額が出しやすくなります。

端の一戸であること。切り離す面が1面で済むので、工事の範囲が小さくなります。両隣に挟まれた中間の戸は2面になり、費用も同意を得る相手も倍です。

前面の道が建築基準法上の道路として確認できていること。窓口で号数まで確認が取れていれば、建て替えの前提が動きません。

敷地が単独所有で、境界の争いが無いこと。土地が隣戸と共有だと、売買のたびに共有者の判断が挟まります。

改装して使える状態にあること。躯体と基礎が健全で、雨漏りが止まっていれば、解体せずに使う出口が残ります。大阪市内の長屋は、飲食店や小売の店舗に改装する需要が一定あり、その用途が成り立つ立地なら評価が変わります。

3. 価格が下がる方向に働く条件

逆に、次の条件は金額を押し下げます。

中間の戸で、両隣とも空き家になっていて所有者の所在が分からない。切り離しの同意を得る相手を探すところから始まります。

前面の路地が私道で、通行や掘削の承諾書が無い。給排水の引き込みをやり直すときに掘削の同意が要るため、ここが未整備だと工事が止まります。私道の承諾の実務は「私道の承諾書がもらえない家の売却」の記事に書いています。

建物が傾いている、シロアリの被害が出ている、雨漏りが長期にわたっている。躯体に手を入れる工事は、長屋では隣戸に影響が及びやすく、費用が読みにくくなります。状態の告知の考え方は「雨漏り・シロアリの家を売却する」の記事に整理しました。

4. 「暴落を待つ」という判断が長屋では働きにくい理由

大阪の不動産価格について、下がるのを待つべきか、という問いをいただくことがあります。分譲マンションと長屋では、価格の動き方が違います。

分譲マンションは、同じ建物の中で似た間取りの取引が繰り返されるため、市場の指標として価格が動きます。木造の長屋は、建物の価値が年ごとに落ちていき、土地の値に近づいていきます。その土地の値も、切り離しや接道の不確定を引いた後の額です。

つまり、待っている間に上がるのは建物の傷みと保有の費用で、下がるのは建物の残存価値です。市場全体がどちらに動くかとは別に、長屋の一戸に限れば、保有期間が延びるほど条件は悪くなる方向に進みます。屋根と外壁の傷みが進めば、改装して使うという出口が先に消えます。

長屋の切り離しに隣戸の同意が要るか、大阪市で確かめる順番

切り離しの同意が要るかどうかは、共有壁が1枚なのか各戸に壁があるのかという構造と、解体の範囲がどこまで及ぶかで決まります。壁が別々に立っていて接しているだけの構造なら、工事の影響は小さく済みますが、それでも隣戸に事前の説明は要ります。

1. 構造を見分ける方法

図面が残っていれば、壁の厚みと位置で判断がつきます。図面が無い場合、押し入れの奥や天井裏を見ると、境の壁の作りが分かることがあります。2階の天井裏で、屋根が隣戸まで通しで架かっているかも確認できます。

確実なのは、建築士や解体業者に見てもらうことです。見積を取る段階で、切り離しの可否と工事の範囲について意見をもらえます。ただしこの段階で費用をかけるかどうかは、売却の方針が決まってからで構いません。

2. 隣戸の所有者を特定する

隣の家に人が住んでいれば話は早いのですが、空き家になっていることがあります。登記事項証明書は、誰でも法務局で取得できます。隣戸の地番が分かれば、その所有者の氏名と登記上の住所が分かります。

登記上の住所が古く、現住所と違うことがあります。相続が起きていて名義が動いていない場合、登記からたどれるのは亡くなった方の名前までです。ここから先は司法書士や弁護士に依頼する領域になります。

3. 切り離さずに済む選択肢を先に検討する

同意が難しいと分かった時点で、切り離しを前提にしない出口を探すほうが早いことがあります。

現況のまま売る。建物を残したまま、次の所有者に引き継ぐ形です。改装して使う買い手がいれば、切り離しの話は発生しません。この考え方は「空き家をそのまま売る方法」の記事に、条件と価格の関係で書いています。

隣戸の所有者に買ってもらう、あるいは隣戸と一緒に売る。1棟まとめて売れば、切り離しの工事そのものが不要になります。棟全体で敷地がまとまれば接道も改善することがあり、条件が変わります。ただし相手にも資金と意向が要るので、成立しない前提で期限を切って動くことになります。

4. 連担建築物設計制度という枠組み

複数の敷地を1つの敷地とみなして建築基準法の規定を適用する仕組みがあり、長屋の建て替えで検討されることがあります。特定行政庁の認定が前提で、大阪市では建築指導の部署が窓口です。

この制度が使える条件と、実際に認定を受けられるかは、敷地の形状、隣接する建物の状況、地域の基準によって変わります。使えるかどうかを机上で判断せず、窓口で敷地の図面を見せて可能性を聞くのが順序です。

大阪市の長屋を売却せず持ち続ける場合に出ていく費用

長屋を持ち続ける場合に毎年出ていくのは、固定資産税・都市計画税、火災保険料、管理のための交通費と作業費、そして発生時の修繕費です。金額は物件ごとに違うので、手元の納税通知書と保険証券から自分の額を出してください。

1. 住宅用地の特例が外れる条件

土地の固定資産税は、住宅が建っていることで課税標準が軽減されています。この軽減は、建物を残していれば必ず続くわけではありません。

空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづき、市町村が特定空家等または管理不全空家等として所有者に勧告を行うと、その土地は住宅用地の特例の対象から外れます。外れる時点は、指定ではなく勧告です。制度の流れは国土交通省の空き家対策のページに説明があり、自治体が動く順番は「空き家対策特別措置法をわかりやすく」の記事に段階ごとに書きました。

長屋でこれが問題になりやすいのは、隣戸との距離が無く、屋根や壁の傷みがそのまま隣に影響するためです。瓦が落ちる、外壁が剥がれる、雨樋から水が隣戸にかかるといった状態は、近隣から自治体に連絡が入る要因になります。路地に面していれば、通行人の目にも入ります。

2. 火災保険を掛け続けられるかどうか

人が住んでいない建物は、保険会社の区分が変わり、保険料が上がるか、引受けを断られることがあります。長屋の場合、隣戸の火災が自分の建物に及ぶ危険が構造的に高く、この点も引受けの判断に影響します。

逆に、自分の側から出火して隣戸に及んだ場合の責任も考える必要があります。空き家の保険の扱いは「空き家に火災保険はかけられるか」の記事にまとめています。契約が切れたまま放置している状態がいちばん危うく、まず証券を確認してください。

3. 管理のための費用を、遠方の場合は交通費で数える

大阪市内の長屋を相続して、自分は他県に住んでいるという方が多くいます。この場合、年に数回の往復の交通費と、滞在の費用が管理費に加わります。

草刈りと通水だけなら業者に頼む手もありますが、長屋の場合は、屋根や外壁の状態を目で見ておく意味が大きくなります。隣戸から苦情が来てから動くと、工事の範囲が広がっているためです。遠方から手続だけを進める方法は「遠方の実家を行かずに売却する方法」の記事に、郵送と委任の実務で書いています。

4. 持ち続ける判断が合理的になる場合

費用が出ていくとしても、持ち続けるほうが合う場面はあります。

隣戸と一緒に売る話が進んでいて、まとまるまで待つ場合。棟全体で売れば条件が変わるので、数か月の保有費を払ってでも待つ意味があります。

改装して貸す、あるいは店舗として使う計画が具体的にある場合。大阪市内の長屋は、改装して事業に使う需要があります。ただし工事費の見積を取り、収支が回るかを数字で確認してからです。

相続税の申告期限が近く、税額の計算が終わっていない場合。売却の時期が税額に影響することがあるので、順序を税理士に確認してから動きます。

長屋の売却で仲介と買取のどちらを選ぶか、大阪市の条件で分ける

仲介と買取のどちらが合うかは、切り離しや接道の不確定がどれだけ残っているか、そして売主が時期を選べるかどうかで分かれます。不確定が少なく時間に余裕があるなら仲介、不確定が残っていて時期を決めたいなら買取という分かれ方になります。

1. 仲介のほうが手取りが多くなる条件

前面の道が建築基準法上の道路として確認でき、間口が2メートル以上あり、端の一戸で切り離しの面が1面。建物が改装して使える状態で、残置物も片付いている。この条件がそろえば、一般の買い手が住宅ローンを組んで買える可能性が出てきます。

そうなると、買取価格より高い額で成約する余地があります。仲介手数料を引いても、手取りが上回ることがあります。時間に余裕があるなら、まず仲介で市場に出してみるという順序は合理的です。

ただし、長屋は買い手の数が限られます。金融機関によっては、連棟の建物への融資に慎重なところがあり、買い手が現金で買える人に絞られることがあります。売り出してから成約までの期間が読みにくいのはこのためです。

2. 買取のほうが合う条件

決済の日を先に決めたい。相続税の納付期限がある、遺産分割を早く終わらせたい、隣戸から苦情が来ていて時間をかけられない。こうした事情があるなら、金額が確定する買取が合います。

不確定が多い。切り離しの同意が取れるか分からない、接道が確認できていない、名義が数代前のまま。仲介で市場に出しても、この状態では買い手が付きにくく、売れない期間の保有費だけが積み上がります。

残置物が多い、あるいは建物の状態が悪い。片付けと修繕に先に費用を出さないと市場に出せない場合、その費用を出す前に買取の金額を聞いておくと、比較ができます。

3. 両方の数字を並べて比べる方法

比べるのは、査定額そのものではなく、手元に残る額です。

仲介の場合は、想定成約価格から、仲介手数料、残置物の処分費、必要なら測量の費用、そして成約までの期間の固定資産税と保険料を引きます。当社が買い取る場合は仲介手数料はかかりませんが、媒介でお手伝いする場合は法の上限の範囲で仲介手数料がかかります。

買取の場合は、提示額から、抵当権抹消や住所変更の登記費用、印紙代、相続した物件なら相続登記の費用を引きます。

ここで大事なのは、仲介の想定成約価格は「そうなるかもしれない額」で、買取の提示額は「その額で契約できる額」だという違いです。同じ列に並べるときは、確定か見込みかを書き分けてください。買取で下がる理由と、仲介が向く家の条件は「空き家を買取で売るデメリット」の記事にまとめています。

4. 査定額が高い提示を見たときに確かめること

複数の会社に声をかけると、金額に開きが出ます。長屋の場合、その開きは切り離しや接道をどう見積もったかの差であることが多く、高い額を出した会社が何を前提にしているかを聞くと理由が分かります。

「隣の同意が取れる前提」「建て替えできる前提」で出された額は、前提が崩れれば下がります。契約の前に減額を持ちかけられる形になると、日程が狂います。前提と、前提が崩れたときにどうなるかを、書面で確認してください。査定額の差の見方は「不動産買取の査定額が高い理由」の記事に書いています。

大阪市で長屋を売却する手順｜窓口と書類を動かす順番

動かす順番は、名義の確認、行政の窓口での接道の確認、隣戸の状況の把握、金額の取得、比較、決済の日程という並びになります。この順で進めると、費用が先に出ていく場面を減らせます。

1. 登記事項証明書と公図を取り、名義の状態を確認する

法務局で、建物と土地の登記事項証明書、公図、あれば地積測量図と建物図面を取ります。オンラインでも請求できます。

見るのは、所有者の氏名と持分、抵当権の有無、建物が1個の登記か戸ごとに分かれているか、土地の境界がどう引かれているかです。名義が故人のままなら、ここから相続人の確定が始まります。相続人が兄弟やその子まで広がっている場合は、戸籍を出生までさかのぼって集めるところから始まり、人数が増えるほど連絡と押印に日数がかかります。

この段階で、隣戸の地番も公図から読み取り、隣戸の登記事項証明書も取っておくと、後の交渉の相手が見えます。

2. 区役所で課税の状況と名寄帳を確認する

固定資産税の納税通知書が手元にあれば、課税明細書で建物の構造と床面積が分かります。手元に無い場合や、他にも不動産があるか確かめたい場合は、市の窓口で名寄帳を取ります。

名寄帳には、その名義人が市内に持っている不動産が一覧で出ます。長屋では、私道の持分や、裏の細長い土地が同じ名義になっていることがあり、ここで見つかることがあります。私道の持分の有無は、接道の判定と、給排水の工事の同意に関わります。

3. 建築指導の窓口で、接道と建て替えの可否を聞く

公図と登記事項証明書、住宅地図を持って、大阪市の建築指導の窓口に行きます。聞くのは次の項目に絞ります。

• この敷地が接している道は、建築基準法上の何号道路か。あるいは道路ではないのか
• 現状で新築の建築確認が下りるか。下りないなら、その理由はどこか
• 第43条第2項の認定または許可の対象になる可能性があるか。なるなら、その基準はどこで確認できるか

遠方で窓口に行けない場合も、地番を伝えて電話で号数だけは確認しておいてください。ここが分からないまま査定を頼むと、金額が仮定の上に乗ったままになります。

4. 隣戸の所有者と、現在の使われ方を確認する

隣戸に人が住んでいるか、空き家か、店舗になっているか。表から見て分かることを記録します。空き家なら、登記事項証明書で所有者を確認し、登記上の住所が現在も有効かを見ます。

この段階で隣戸に売却の意向を伝える必要はありません。むしろ、自分の方針が決まる前に話を持ちかけると、相手の期待と食い違って後で調整が難しくなります。まず状況を把握するところまでです。

ただし、隣戸と一緒に売る可能性を探るなら、早めに意向を聞いたほうが選択肢が広がります。期限を決めて返答を待ち、返答が出るまでに自分の側の金額を用意しておく進め方が現実的です。

5. 残置物と建物の状態を写真で記録する

家財が残っていても、片付けてから相談する必要はありません。ただし、状態が分かる写真があると、金額の提示が早くなります。

撮るのは、各部屋の全体、屋根と外壁（外から見える範囲）、隣戸との境の壁、床の傾きが分かる箇所、水回り、そして前面の路地と間口です。雨漏りの跡があれば、その部分も撮ります。

隠しても、現地を見れば分かります。先に伝えておいたほうが、後で減額の話になりません。残置物を残したまま買取で売る場合、処分の費用は買う側が見込んで価格から引く形になるため、売主が先に業者を手配して払う必要はありません。仲介で市場に出すなら、この片付けは売り出し前にご自身で済ませることになります。

6. 複数の金額を取り、同じ紙に並べる

仲介での想定成約価格と、買取の提示額を両方取ります。取ったら、「長屋の売却で仲介と買取のどちらを選ぶか、大阪市の条件で分ける」の「3. 両方の数字を並べて比べる方法」で挙げた費用を引いて、手取りの形に直します。

並べるときに書き添えるのは、その金額の前提です。切り離しの同意が取れる前提か、建て替えできる前提か、現況のままか。前提が違う金額を、額の大小だけで比べないでください。

声をかける会社を調べる段階では、口コミの点数より先に、宅地建物取引業の免許番号が免許行政庁の名簿で確認できるか、提示額の前提（切り離しの同意や接道をどう見ているか）が書面に残るかを見てください。

大阪市の長屋を売却するときの税務と、期限のある手続

売却にともなって確認が要るのは、譲渡所得の計算と、相続した物件なら取得費加算が使える期間、そして相続登記の期限です。期限のあるものは、売却の日程に直接影響します。

1. 譲渡所得は、売った額から取得費と譲渡費用を引いて計算する

売却で利益が出れば、譲渡所得として課税されます。取得費が分からない古い長屋では、売却価格の一定割合を取得費とみなす扱いがあり、国税庁の取得費が分からないときのページに説明があります。

長屋は代々持ち続けられていることが多く、購入時の契約書が残っていないことがあります。ただ、古い権利証や、親族が保管している書類の中から売買契約書が出てくることもあるので、処分する前に確認してください。取得費が分かるかどうかで、税額が変わります。

2. 相続した物件で使える可能性のある特例

被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、控除できるのは1人あたり2,000万円までです。要件も複数あり、そのすべてを満たす必要があります。

長屋でこの特例を検討する場合、家屋を耐震基準に適合させるか取り壊すという要件の扱いが論点になります。また、主な要件の1つに、区分所有建物である旨の登記がされている建物を除くという定めがあり、1棟の各戸が区分建物として登記されている長屋は、この段階で外れることがあります。要件はほかにもあるため、全部を満たすかどうかは国税庁の説明で確かめたうえで、適用できると決めつけずに税務署か税理士に確認してください。

相続税を納めた場合は、一定の期間内に売却すれば、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度もあります。期間を過ぎると使えないため、売る時期の判断に関わります。

3. 相続登記を売却の日程に組み込む

名義が故人のままなら、決済の日までに相続登記を終わらせる必要があります。相続人が確定していれば数週間で済むこともありますが、戸籍の収集から始めると数か月かかります。

司法書士に依頼する場合、必要な戸籍の収集も含めて頼めます。決済日を先に決めてから逆算して依頼すると、間に合わないという事態を避けられます。当社が買い取る場合は、この逆算を一緒に組みます。

なお、この記事の税務・法務に関する記載は一般的な情報提供であり、個別の事案についての判断ではありません。適用の可否や具体的な税額については、税務署または税理士、登記については司法書士、境界や隣地との権利関係については弁護士や土地家屋調査士など、それぞれの専門家にご確認ください。当社は不動産の買主であり、税務や法律の代理はできません。

大阪市の長屋の売却で、相続人が複数いる場合に決めること

相続人が複数いる場合に先に決めるのは、誰が窓口になるか、誰が管理の手間を負うか、そしていくらなら売るかの3点です。この3点が決まらないまま査定だけ取ると、話が前に進みません。

1. 窓口を一人に決める

相続人それぞれから別々に連絡が来ると、伝わる内容に食い違いが出ます。金額の話は特に、聞いた人ごとに記憶が違ってきます。

窓口を一人決めて、その人を通してやり取りする形にしてください。決めた内容は書面かメールで全員に共有します。売買契約の署名は全員が必要ですが、そこに至るまでの調整は一本にまとめたほうが早く終わります。

2. 管理の負担を数字にする

大阪市内に住む相続人が草刈りと通水を担い、遠方の相続人は何もしない、という形が続くと不公平感が溜まります。売却の話が出たときに、この蓄積が判断を難しくします。

管理にかかった費用と手間を、金額に換算して記録しておいてください。交通費、作業の時間、立て替えた修繕費。売却代金を分けるときに、この分をどう扱うかを先に決めておくと、決済の日に揉めません。

3. 共有のまま持ち続けた場合に起きること

長屋を共有のまま持ち続けると、そのうち共有者の一人に相続が起きて、共有者の数が増えます。数が増えるほど、売却も解体も貸し出しも、合意が難しくなります。

共有者の一人が亡くなると、その持分は亡くなった方の相続人に移り、遺産分割が終わるまでは相続人全員で持分を共有する形になります。売却の同意を求める相手がそのぶん増え、連絡先を調べるところからやり直しになります。まとまらない場合の選択肢としては、自分の持分だけを売る方法や、共有物分割請求という手続もありますが、どちらも他の共有者との関係に影響します。

4. 金額を先に1つ確定させる

売る・売らないの議論は、金額の情報が無い状態ほど長引きます。「ただ同然では売りたくない」と「早く終わらせたい」が対立したまま、根拠になる数字がないからです。

買取の提示額は、その額で契約できるという確定した数字です。この数字が1つ手元にあると、「この額なら売る」「この額なら持ち続ける」という形で議論できるようになります。遺産分割の協議に入る前に取っておくと、話の土台になります。

大阪市の長屋の売却を当社にご相談いただく場合

当社は買主として直接買い取ります。長屋のご相談では、間口と前面の道の状況、隣戸が現在どうなっているか、建物の傾きと雨漏りを先に確認し、そのうえで金額をお出しします。

1. 当社が先に見る項目と、その理由

間口と前面の道から見ます。建て替えの可否がここで決まり、出せる金額の枠がここで変わるためです。号数が確認できていない場合は、確認した後で金額が動くことをお伝えしたうえで、現時点の額をお出しします。

次に、隣戸の現在の状況です。人が住んでいるのか、空き家か、所有者と連絡が取れるか。切り離しを前提としない出口があるかどうかが、ここで分かれます。

3つ目が、建物の傾きと雨漏りです。長屋は躯体に手を入れる工事が隣戸に影響しやすく、傷みが進んでいると改装して使うという出口が消えます。傾きは、襖や押し入れの戸の建て付け、敷居と鴨居の隙間、階段の踏み板の沈み方を現地で見ます。棟全体が同じ方向に傾いている場合、自分の一戸だけを起こしても元には戻りません。雨漏りは、2階の天井裏で野地板の裏の染みを見ると、いま漏っているのか以前に止まったのかの見当がつきます。

残置物の量、リフォームの有無、庭木の状態は、間口と隣戸と傷みを見た後で確認します。金額への影響が読みやすく、先に確認しても結論が変わらないためです。

2. 当社の実務でお伝えしていること

当社は自己資金で買うため、融資の特約を付けません。決済の日に、代金の支払いと所有権の移転の登記を同じ日に行います。決済日は売主さまの都合に合わせます。

相続登記が済んでいない場合は、決済日から逆算して司法書士と日程を組みます。大阪市外にお住まいで現地に行けない場合、鍵をお預かりして当社だけで中を見ることもできます。対応エリアは全国47都道府県です。

買取価格は、ご相談から目安30分でお出しします。ご契約までは目安1〜2週間、お引き渡しは早ければ2週間以内です。代金は、お引き渡しと同じ日にご入金します。

金額をお出しするときは、そこから引いている項目（切り離しの工事、残置物の処分、傷みの補修、まだ確認が取れていない事項）と、その前提を一緒にお伝えします。後から道の号数や隣戸の状況が確定したときに、どの項目が動くのかを見比べられるようにするためです。

ただし長屋では、この日程どおりに進まない場面があります。前面の道の号数が確認できていない場合、確認が取れるまでは現時点の条件での金額になり、確認後に上下します。名義が故人のままなら、戸籍の収集と相続登記が終わるまで決済の日を置けないため、お引き渡しはその分だけ後ろにずれます。隣戸との切り離しの同意を待つ場合も同じで、同意が書面になるまでは日程を確定できません。

お手元にそろえていただくのは、権利証（または登記識別情報）、印鑑証明書、ご本人と確認できる書類、固定資産税の納税通知書です。相続した長屋では、これに戸籍の束が加わります。どこまで必要かは、ご案件ごとに変わります。

売主さま側で出ていくのは、まず売買契約書に貼る印紙代です。抵当権が残っていればその抹消の登記費用、登記上の住所が今と違えば住所変更の登記費用、名義が故人のままなら相続登記の費用が加わります。どれがかかるかは、ご案件ごとに違います。当社が買い取る場合、仲介手数料はいただきません。

3. 当社が買い取れない場合と、お断りする条件

上の枠に出る条件に加えて、長屋で当社がお引き受けできないのは次の場合です。

隣戸の切り離しを行わなければ使えない建物で、その工事の同意が取れる見込みが立たない場合。同意が取れるかどうかを価格に織り込むには限度があり、工事を前提にした金額はお出ししません。同意が取れてから、あらためてご相談ください。

建物が傾いていて、隣戸にも傾きが及んでおり、どちらが原因か分からない状態。修補の責任の所在が決まっていない状態では、買った後に隣戸との紛争を引き継ぐことになります。

建て替えができず、改装しても人が住める状態に戻らない建物で、更地にすることもできない場合。出口が残っていない物件は、当社が買っても次に渡せません。

前面の道が私道で、通行と掘削の承諾が得られる見込みが無い場合。給排水の引き込みができなければ、改装しても住めません。

こうした条件に当たるときは、仲介で売却のお手伝いをするか、他の出口をご案内します。また、急いでいないうえに、接道が確認でき、端の一戸で建物も使える状態であれば、当社にお売りになるより、仲介で市場に出したほうが手取りが多くなることがあります。その場合は、仲介での想定成約価格から手数料と売れるまでの保有費を引いた額と、当社の提示額を並べてからお決めください。

なお、当社がどのような立場で不動産を扱っているかは運営者情報に記載しています。免許番号もそちらでご確認いただけます。

大阪市の長屋の売却で、先に確定させる3つ

• 前面の道が建築基準法上の何号道路かを、大阪市の建築指導の窓口で確認してください。 ここが確定しないまま査定を取ると、金額が仮定の上に乗ったままになります。号数と、建て替えの可否と、第43条第2項の認定の可能性を、図面を持って聞きます。
• 隣戸との境の構造と、隣戸の所有者の状況を把握してください。 共有壁が1枚なのか各戸に壁があるのかで、切り離しの工事の規模が変わります。隣戸が空き家で所有者と連絡が取れないなら、切り離しを前提にしない出口を先に探すほうが早く進みます。
• 名義が故人のままなら、売却の日程に相続登記を組み込んでください。 決済までに名義が動いていなければ、買主に所有権を移せません。相続人が数代にわたっている場合、戸籍の収集だけで数か月かかることがあります。

当社は買主として直接買い取り、家財が残った状態でも、建物が傷んでいても現況のままお引き受けします。そのかわり価格は仲介での成約想定額より低く、隣戸の切り離しに同意が要る工事を前提とした金額はお出ししません。

大阪市の長屋の売却について、よくある質問

Q1. 長屋の売却相場はいくらですか

一律の相場を示せる統計はありません。長屋の取引価格が一戸建てと比べて何割になるかという集計を、国や自治体が公表しているわけではないためです。ネット上で見かける「相場の2〜3割減」といった数字は、書いた人が経験からまとめた目安です。

目安を自分で作るなら、不動産情報ライブラリで同じ区・同じ面積帯の実際の取引価格を見て、そこから本文の「1. 買主が引き算しているものの中身」で挙げた3つ、つまり工事費・時間・不確定の分を引いてみてください。端の一戸で接道が確認できている物件と、中間の戸で隣戸の所有者が不明な物件では、同じ区内でも結論が大きく変わります。

Q2. 大阪市の長屋はどのあたりに多いのですか

戦災の被害が比較的少なかった地域と、戦後に住宅が急いで建てられた地域に集中しています。中央区の空堀・谷町の周辺、阿倍野区、西成区、生野区、平野区、東成区などで、路地に面した木造2階建ての長屋が今も残っています。北区の中崎町のように、改装して店舗になっている地域もあります。

自分の地域にどれだけ残っているかを数で知りたい場合は、総務省統計局の住宅・土地統計調査で、建て方別（一戸建・長屋建・共同住宅）の集計を市区町村単位まで見られます。数が多い地域は、買い手から見れば選択肢が他にもあるということでもあります。

Q3. 長屋は建て替えできますか。買い手に住宅ローンは通りますか

建て替えの可否は、敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接しているか（第43条）で決まります。長屋の中間の戸は間口が3メートル前後のことが多く、通路の部分を差し引くと2メートルを割ることがあります。前面が幅員4メートル未満の路地でも、法の適用時にすでに建物が立ち並んでいた道なら第42条第2項の道路として扱われることがあり、その場合は道の中心線から後退したうえで建て替えられることがあります。自分の敷地がどれに当たるかは、大阪市の建築指導の窓口で地番を伝えれば確認できます。

買い手の住宅ローンは、金融機関によって扱いが分かれます。連棟の建物は単独で担保に取りにくく、融資に慎重なところがあります。建て替えができない敷地だと、買い手は現金で買える人に絞られ、売り出してから成約までの期間が読みにくくなります。「長屋だから建て替えられない」と一律に決まっているわけではなく、接道と間口で一戸ごとに分かれます。

Q4. 隣の人に売ったほうが高くなりますか

その可能性はあります。隣戸と一体になれば切り離しの工事が不要になり、敷地がまとまることで接道が改善する場合もあるためです。隣戸の所有者にとっての価値が、第三者より高くなることがあります。

一方で、相手に資金と取得の意向が無ければ成立しません。交渉が長引けば、その間の保有費が出続けます。近くにお住まいの場合、価格の交渉がこじれると日常の関係に影響することもあります。意向を確認して期限を決め、返答を待つあいだに当社の金額を並べておく進め方が現実的です。

Q5. 隣が空き家で所有者と連絡が取れません。それでも売れますか

現況のまま売る形なら進められます。建物を残したまま次の所有者に引き継ぐので、切り離しの同意が要る場面が発生しないためです。

ただし、切り離しや建て替えを前提とした金額にはなりません。買う側から見れば、隣戸の所有者が不明という状態がそのまま残るので、その不確定を引いた額になります。所有者の特定を進めたい場合は、登記事項証明書から追うところまではご自身でできますが、そこから先は司法書士や弁護士の領域です。

Q6. 大阪の不動産は下がるのを待ったほうがよいですか

長屋の一戸に限れば、待つ間に建物の傷みと保有費用が積み上がり、建物の残存価値は下がります。市場全体がどちらに動くかとは別に、物件そのものの条件は時間とともに悪くなる方向に進みます。

特に、屋根と外壁の傷みが進むと、改装して使うという出口が先に消えます。そうなると更地にする話になりますが、建て替えできない敷地では更地にしても使い道が限られ、住宅用地の特例も外れます。待つかどうかを決める前に、いま出る金額と、1年持ち続けた場合に出ていく金額の両方を出してみてください。

Q7. 大阪市内に住んでいません。現地に行かずに売却できますか

できます。鍵をお預かりして当社だけで中を見ることも可能で、書類のやり取りは郵送で進められます。決済の日も、司法書士が本人確認と書類の確認を行う形で、遠方から進められる場合があります。

ただし、印鑑証明書の取得や、住所が登記と違う場合の変更登記は、ご本人でないと進まない手続があります。相続登記が必要な場合は、戸籍の収集に時間がかかるので、決済日から逆算して早めに動くことになります。決済の日から逆算し、印鑑証明書の取得と、必要なら相続登記をいつまでに終えるかを先に決めてから、書類の郵送の日程を組みます。

当社の見方

例えば、再建築不可物件と言っても、法律的な知識を武器に再建築が可能になるケースがあります。

再建築不可のようなパターンは、今回のように、隣地と良好な関係を築くことで、その隣地も合わせて売却し、価格が跳ね上がることがあります。

スムーズに売却できた要因として、隣地の方からしても、会員様が取得した再建築不可の物件と一緒に売却するか、会員様にその土地を購入してもらう方が、単体で売るよりも高値で売れるのは間違い無かったので、立場的に優位に進められる状況というのも良かったポイントです。

今回の事例はレアケースで、再現性のあるものではないですが、「近隣の方と良好な関係を築く」という基本的なことが、不動産の取引では特に大事だと改めて感じました。